Vaststellingsrapport BP Zandweg 186A, De Meern-Noord.pdf
Tekst van het document
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
Vaststellingsrapport
Bestemmingsplan Zandweg 186A, De Meern-Noord
December 2021
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
Inhoud vaststellingsrapport 1
INLEIDING ............................................................................................................................................ 3 1.1 BESTEMMINGSPLAN ZANDWEG 186A, DE MEERN ......................................................................................... 3 1.2 DE OPBOUW VAN HET VASTSTELLINGSRAPPORT .............................................................................................. 3 1.3 DE VASTSTELLINGSPROCEDURE.................................................................................................................... 3 1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen .................................................................................. 3 1.3.2 Zienswijzen over het bestemmingsplan ....................................................................................... 3 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen ........................................................................................ 3 1.3.4 Procedure voor de vaststelling ..................................................................................................... 4 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen ............................................................................................. 4
2
SAMENVATTING................................................................................................................................... 5 2.1 PROCEDUREEL ......................................................................................................................................... 5 2.2 INHOUD VAN DE ZIENSWIJZEN ..................................................................................................................... 5 2.3 WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN HET ONTWERP............................................................................................. 5 2.3.1 Wijziging van de juridische regeling naar aanleiding van zienswijzen ......................................... 5 2.3.2 Ambtshalve wijziging van de juridische regeling ......................................................................... 7 2.3.3 Wijziging van de verbeelding naar aanleiding van zienswijzen ................................................... 8 2.3.4 Ambtshalve wijziging van de verbeelding .................................................................................... 8 2.3.5 Wijziging van de onderbouwing naar aanleiding van zienswijzen ............................................... 8 2.3.6 Ambtshalve wijziging van de onderbouwing ............................................................................. 11
3
BESPREKING VAN VEEL GENOEMDE ONDERWERPEN ......................................................................... 14 3.1 GROEN VERDWIJNT................................................................................................................................. 14 3.1.1 Zienswijzen ................................................................................................................................. 14 3.1.2 Reactie op zienswijzen ............................................................................................................... 14 3.2 BESCHERMDE SOORTEN ........................................................................................................................... 15 3.2.1 Zienswijzen ................................................................................................................................. 15 3.2.2 Reactie op zienswijzen ............................................................................................................... 16 3.3 SCHADE EN HINDER DOOR BOUWWERKZAAMHEDEN ...................................................................................... 18 3.3.1 Zienswijzen .................................................................................................................................
18 3.3.2 Reactie op zienswijzen ............................................................................................................... 18 3.4 VERKEER .............................................................................................................................................. 19 3.4.1 Zienswijzen ................................................................................................................................. 19 3.4.2 Reactie op zienswijzen ............................................................................................................... 19 3.5 PARKEREN ............................................................................................................................................ 20 3.5.1 Zienswijzen ................................................................................................................................. 20 3.5.2 Reactie op zienswijzen ............................................................................................................... 20 3.6 BODEM ................................................................................................................................................ 22 3.6.1 Zienswijzen .................................................................................................................................
22 3.6.2 Reactie op zienswijzen ............................................................................................................... 22 3.7 BOUWVELD 3 NAAR HET ZUIDEN VERPLAATSEN ............................................................................................ 23 3.7.1 Zienswijzen ................................................................................................................................. 23 Stedenbouw .............................................................................................................................................. 23 3.7.2 Reactie op zienswijzen ............................................................................................................... 23
4
BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ................................................................................................. 26 ................................................................................................................................................... 26 ................................................................................................................................................... 26 ................................................................................................................................................... 27 ................................................................................................................................................... 28 ................................................................................................................................................... 29 ................................................................................................................................................... 31 ................................................................................................................................................... 32
BIJLAGEN 1 OMVANG OPENBAAR GROEN EN BEBOUWING IN HUIDIGE EN NIEUWE SITUATIE ................. 33 BIJLAGE 2 ACTUALISATIE ONTWIKKELINGSVISIE 2003 ............................................................................... 34 BIJLAGE 3 BOUWPLAATSINRICHTING ........................................................................................................ 35
2
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
1 Inleiding 1.1 Bestemmingsplan Zandweg 186A, De Meern
Het plangebied ligt in De Meern en is globaal begrensd door de Zandweg in het zuiden. In het oosten de Zonzijde en het Wolkendek. De Luwte in het noorden en de Schemering in het oosten. Deze erftoegangswegen maken onderdeel uit van de wijk ’t Weer. Het bedrijf Koedam Tegels B.V. is verhuisd naar een andere locatie, waardoor er plaats is om 12 woningen op deze locatie te ontwikkelen. Het doel van het bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van de bouw van 12 woningen.
1.2 De opbouw van het vaststellingsrapport
In hoofdstuk 2 is een samenvatting gegeven van de inhoud van dit rapport. Wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen of ambtshalve, zijn in paragraaf 2.3 opgesomd. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de juridische regeling, die is vastgelegd in de regels met de bijbehorende verbeelding, en de onderbouwing van de juridische regeling, die in de toelichting bij het bestemmingsplan en de bijlagen daarbij wordt gegeven. Dat onderscheid is nodig, omdat belanghebbenden die geen zienswijze hebben ingediend, beroep mogen instellen tegen wijzigingen van de juridische regeling. Tegen een wijziging van de onderbouwing kan in beginsel geen beroep ingesteld worden. Het verbeteren van kennelijke fouten, van de redactie of van interpunctie zijn niet vermeld. In hoofdstuk 3 zijn de onderwerpen besproken die in meerdere zienswijzen aan de orde zijn gesteld. In hoofdstuk 4 zijn de zienswijzen behandeld. De zienswijzen zijn samengevat en per onderwerp van een reactie voorzien. De behandeling van elke zienswijze eindigt met een conclusie waarin is aangegeven of naar aanleiding van de zienswijze het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd is of niet. In het geval van een wijziging verwijst de conclusie naar de paragraaf in hoofdstuk 2 waarin de wijziging is weergegeven.
1.3 De vaststellingsprocedure 1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 1 mei 2020 tot en met donderdag 11 juni 2020 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over het ontwerp aangeboden worden aan de gemeenteraad. 1.3.2 Zienswijzen over het bestemmingsplan Er zijn 7 zienswijzen tijdig ingediend. 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen Een zienswijze bevat de mening van een indiener. De meningen in een zienswijze of de zienswijze zelf zijn nooit goed, fout, gegrond of ongegrond. Elke zienswijze wordt zorgvuldig bestudeerd, om te bezien of het ontwerpbestemmingsplan aangepast moet worden. Als een zienswijze vragen bevat, worden die in dit vaststellingsrapport zo mogelijk beantwoord. In dit rapport zijn alleen de samenvattingen van zienswijzen opgenomen. In verband met de privacy van indieners zijn de zienswijzen niet openbaar gemaakt. Burgemeester en wethouders en de gemeenteraad krijgen wel van alle zienswijzen een kopie toegestuurd, zodat zij de volledige zienswijze kunnen lezen en bijvoorbeeld kunnen nagaan waar de indiener woont.
3/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
Als een zienswijze niet aan de wettelijke eisen voldoet, wordt de indiener, als haar of zijn adres bekend is, in de gelegenheid gesteld om daar alsnog voor te zorgen. Bij een te laat ingediende zienswijze wordt alleen aan de wettelijke eis voldaan, als de indiener kan aantonen dat het op tijd indienen redelijkerwijs niet mogelijk was. Zienswijzen die uiteindelijk nog steeds niet aan de wettelijke eisen voldoen, worden buiten behandeling gelaten. De zienswijze wordt wel doorgestuurd naar de gemeenteraad, zodat de raad kennis kan nemen van de zienswijze. 1.3.4 Procedure voor de vaststelling Het college van burgemeester en wethouders bereidt de vaststelling van het bestemmingsplan voor. De voorbereiding bestaat uit de beoordeling of het ontwerpbestemmingsplan nog aangepast moet worden, bijvoorbeeld naar aanleiding van de zienswijzen. Vervolgens stelt het college de gemeenteraad voor het bestemmingsplan, zo nodig met wijzigingen ten opzichte van het ontwerp, vast te stellen. De gemeenteraad kan de indieners van zienswijzen in de gelegenheid stellen om hun zienswijze tijdens een raadsinformatiebijeenkomst toe te lichten. Op zo’n bijeenkomst kunnen de raadsleden vragen stellen aan indieners en ook aan ambtenaren die bij de vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan betrokken zijn.
Voordat de voltallige gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt, wordt het voorstel van het college besproken in de raadscommissie Stad en Ruimte. In de commissie vindt een politieke discussie plaats. De verantwoordelijke wethouder is daarbij aanwezig en wordt in de gelegenheid gesteld te reageren op de mening van de leden van de raadscommissie. De raadscommissie bepaalt of een nadere bespreking in de gemeenteraad nog nodig is of dat het bestemmingsplan als hamerstuk geagendeerd kan worden. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vervolgens, al dan niet als hamerstuk, vast. 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen De vaststellingsprocedure is beschreven in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Dat artikel verwijst weer naar Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, de zogenaamde uniforme, openbare voorbereidingsprocedure. Op grond van artikel 3:16 van de Algemene wet bestuursrecht moeten zienswijzen binnen de daarvoor gestelde termijn van zes weken worden ingediend. Op grond van artikel 6:9, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, is bij verzending per post een zienswijze op tijd ingediend, als hij voor het einde van de termijn ter post is bezorgd en de zienswijze niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.
4
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
2 Samenvatting 2.1 Procedureel
Alle 7 zienswijzen voldoen aan de wettelijke eisen en worden in behandeling genomen.
2.2 Inhoud van de zienswijzen
In meerdere zienswijzen zijn gronden aangevoerd over de thema’s groen, beschermde soorten, bouwwerkzaamheden, verkeer, parkeren, bodem, verplaatsen van bouwveld 3 en de inrichting van de openbare ruimte. Deze thema’s komen in hoofdstuk 3 aan bod, waarin een algemene reactie op de zienswijzen zijn gegeven. Onderwerpen die niet zijn voorzien van een algemene reactie, maar van een individuele reactie zijn onder andere: privacy, bezonning, planschade, welstand, boringsvrije zone en uitzicht. Een reactie op deze onderwerpen is per zienswijze, weergegeven in hoofdstuk 4.
2.3 Wijzigingen ten opzichte van het ontwerp
Hieronder zijn eerst wijzigingen van de juridische regeling, dat wil zeggen wijzigingen in de regels of wijzigingen van de verbeelding, opgesomd. Vervolgens zijn de wijzigingen in de toelichting en de bijlagen daarbij, weergegeven. 2.3.1
Wijziging van de juridische regeling naar aanleiding van zienswijzen
2.3.1.1 Opnemen van (een nieuw) artikel 11, in de vorm van algemene aanduidingsregels. In artikel 11 zijn regels over de ‘Milieuzone – boringsvrije zone’ opgenomen. De volgende tekst is toegevoegd: Artikel 11 Algemene aanduidingsregels 11.1 Milieuzone - boringsvrije zone 11.1.1 Aanduidingsomschrijving Ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone - boringsvrije zone' zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de beschermde kleilaag in de bodem van de boringsvrije zone van het grondwaterwingebied De Meern. Op deze zone zijn regels van de Provinciale milieuverordening Utrecht 2013 van toepassing. 11.1.2 Bouwregels 1. Het is in de boringsvrije zone verboden om: a. boorputten op te richten, in exploitatie te nemen of te hebben met een boordiepte van 40 meter of meer onder maaiveld; b. grond- of funderingswerken uit te voeren of te hebben op een diepte van 40 meter of meer onder het maaiveld; c. werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten waardoor direct of indirect warmte aan het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd, met inbegrip van het oprichten, in exploitatie nemen of hebben van een bodemenergiesysteem. 2. Het verbod van lid 1, geldt niet als vrijstelling is verleend op grond van de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht.
5/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
2.3.1.2 Opnemen van (een nieuw) artikel 1.46 Wonen In artikel 1.46 is het begrip Wonen gedefinieerd: 1.46 Wonen Het wonen ten behoeve van één afzonderlijk huishouden. 2.3.1.3 Opnemen van (een nieuw) artikel 5.3.3 Voorwaardelijke verplichting parkeren In artikel 5.3 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd: 5.3.3 Voorwaardelijke verplichting parkeren Het gebruiken voor het wonen als bedoeld in lid 5.1 onder 1is uitsluitend toegestaan als per woning minimaal twee parkeerplaatsen naast elkaar worden gerealiseerd en in stand gehouden 2.3.1.4 Opnemen van een nieuw artikel 5.5 Afwijken van de gebruiksregels In artikel 5.5 worden twee leden toegevoegd (lid 2 en lid 3): 5.5 1.
Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 5.4.1 onder 3 voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de
specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm en de aangegeven maatgevende
milieuaspecten, vergelijkbaar zijn met categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 2.
functiemenging.
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 5.3.3 mits vaststaat dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, die als bijlage 1 bij de
3.
Parkeernota Stallen en Parkeren 2013 hoort, wordt gerealiseerd.
Als de onder regel 2 bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.
2.3.1.5 Opnemen van een nieuw artikel 6.3.3 Voorwaardelijke verplichting haag In artikel 6.3.3 zijn is een voorwaardelijke verplichtingen opgenomen zodat is geborgd dat er een haag wordt gerealiseerd: 6.3.3 Voorwaardelijke verplichting haag Het gebruiken voor het wonen als bedoeld in lid 6.1 onder 1 is slechts toegestaan als ter plaatse van de aanduiding 'Specifieke vorm van Wonen-1' een gedurende het gehele jaar door bladdragende windhaag met aaneengesloten bladerdek en met een minimale hoogte van 1 meter, wordt aangebracht en in stand gehouden. 2.3.1.6 Opnemen van een nieuw artikel 6.3.4 Voorwaardelijke verplichting parkeren In artikel 6.3.4 is voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd: 6.3.2 Voorwaardelijke verplichting parkeren Het gebruiken voor het wonen als bedoeld artikel 6.1 onder 1 is uitsluitend toegestaan als de parkeerplaatsen zijn ingericht en in stand worden gehouden overeenkomstig de in Bijlage 2 Inrichtingsplan Zandweg 186a voorgeschreven inrichting. 6
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
2.3.1.7 Opnemen van een nieuw artikel 6.5 Afwijken van de gebruiksregels In artikel 6.5 worden twee leden toegevoegd (lid 2 en lid 3): 6.5
1.
Afwijken van de gebruiksregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 6.4.1 onder 3 voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de
specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm en de aangegeven maatgevende milieuaspecten, vergelijkbaar zijn met categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven
2.
functiemenging.
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 6.3.2 mits vaststaat dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, die als bijlage 1 bij de
3.
Parkeernota Stallen en Parkeren 2013 hoort, wordt gerealiseerd.
Als de onder regel 2 bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.
2.3.2 Ambtshalve wijziging van de juridische regeling Onderstaande wijzigingen zijn o.a. doorgevoerd naar aanleiding van aanpassingen in het ontwerp en interne toetsing. 2.3.2.1 Aanpassing artikel 5.2.1, lid 3 In artikel 5.2.1, lid 3 is de tekst van het ontwerp “Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal wooneenheden niet meer bedragen dan het aangegeven aantal.” Vervangen door de volgende tekst ‘Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het aangegeven aantal.” 2.3.2.2 Toevoegen artikel 5.2.2, lid 8 In artikel 5.2.2, lid 8 zijn de begrippen ‘bebouwingsgebied’ en ‘achtererfgebied’ opgenomen. “Het bebouwingsgebied omvat het achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw. Het achtererfgebied, is het erf
achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te
doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.”
2.3.2.3 Aanpassing artikel 6.2.1, lid 4 In artikel 6.2.1, lid 4 is de tekst van het ontwerp “Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal wooneenheden niet meer bedragen dan het aangegeven aantal.” Vervangen door de volgende tekst ‘Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het aangegeven aantal.” 2.3.2.4 Verwijderen van artikel 6.2.2, lid 6 Artikel 6.2.2, lid 6 in het ontwerpbestemmingsplan is geschrapt: ” De oppervlakte van bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan: a. in het geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100m2: 50% van het bebouwingsgebied, b. in het geval van een bebouwingsgebied groter dan 100m2 en kleiner dan of gelijk aan 300m2: 50%, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100m2,
7/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
c.
2.3.3
in het geval van een bebouwingsgebied groter dan 300m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300m2, tot een maximum van in totaal 150m2.” Wijziging van de verbeelding naar aanleiding van zienswijzen
2.3.3.1
De aanduiding ‘Milieuzone – boringsvrije zone’ ex artikel 11 van de regels, is op de verbeelding opgenomen.
2.3.3.2
De bestemming ‘Verkeer – verblijfsgebied’, van de strook grond tussen het noordelijkste bouwblok (van de levensbestendige woningen) en de bestaande hoekbebouwing aan Luwte en Wolkendek, wijzigen in de bestemming ‘Wonen-2’.
2.3.3.3
De aanduiding Specifieke vorm van Wonen-1 is op de verbeelding opgenomen.
2.3.4 2.3.4.1
Ambtshalve wijziging van de verbeelding Verwijderen van een stukje uitbreiding in het bouwvlak gelegen in de bestemming ‘Wonen-1’.
2.3.4.2 Wijziging positionering bouwvlak. Het bouwvlak is iets verschoven naar aanleiding van de meest recente ontwerpplannen. 2.3.5
Wijziging van de onderbouwing naar aanleiding van zienswijzen
2.3.5.1 Aanpassing paragraaf 4.2.1 van de toelichting (verkeer). In paragraaf 4.2.1 is de tekst van het ontwerp voor de verkeersaantrekkende werking, gewijzigd en aangevuld met de volgende tekst: “De woningen worden ontsloten via de Zandweg (max. 2) en deels via 't Weer (max. 10). Met het
plan wordt de straat Luwte naar het zuiden verlegd zodat de straat Zonzijde doorloopt. In publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' van het CROW zijn kengetallen opgenomen voor de
verkeersgeneratie van nieuwe woningen per woningtype. Er worden 12 woningen gerealiseerd, waarvan 2 vrijstaande en 10 twee onder een kap woningen.
De tabel hieronder laat zien wat de toekomstige verkeersgeneratie is van de 10 woningen aan de
Luwte en de 2 woningen aan de Zandweg op een week- en werkdag. Het aantal verkeersbewegingen van motorvoertuigen bedraagt voor vrijstaande woningen 8,2 per woning en voor twee onder een kap woningen 7,8 verkeersbewegingen per woning. Conform het CROW (publicatie 317) is de
omrekenfactor van weekdag naar werkdag 1,11. Ofwel de etmaalintensiteit op een gemiddelde werkdag (maandag t/m vrijdag) is 10% hoger dan op een gemiddelde weekdag (maandag t/m zondag). We gaan hier van een werkdag uit, omdat er dan sprake is van het hoogste aantal verkeersbewegingen. Deze ontwikkeling leidt tot 105 verkeersbewegingen per etmaal. De
aanwezige infrastructuur kan deze kleine toename aan. Na de realisatie van de woningen zal het
verkeer op de omliggende erftoegangswegen ruim onder de grens van 2.500 mvt/etmaal blijven. We spreken dan nog steeds van een leefbare situatie. Functie
Programma
Kencijfers CROW Verkeersgeneratie Mvt / etmaal Weekdag
8
Verkeersgeneratie Mvt / etmaal Werkdag
Datum Rapport
Koop (twee-
onder- één-
december 2021 Vaststellingsrapport
10 woningen
7,8 per woning
78
87
2 woningen
8,2 per woning
16
18
94
105
kap)
Koop
(Vrijstaand) Totaal
2.3.5.2 Aanpassing paragraaf 4.2.3 van de toelichting (parkeren). In paragraaf 4.2.3 is de tekst van het ontwerp vervangen door de volgende tekst:
Nota stallen en parkeren In bijlage 1 van de nota stallen en parkeren (2013) staan de parkeernormen. Het plangebied valt in zone C1. De woningen krijgen een vloeroppervlakte van meer dan 130m² BVO. Voor een woning met deze afmetingen in zone C1 moeten minimaal 1,5 parkeerplaatsen en maximaal 1,75 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan maximaal 12 woningen. Voor 12 woningen moeten minimaal 18 (1,5 x 12) en maximaal 21 (1,75 x12) parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Twee-onder-een-kapwoningen De 6 twee-onder-een-kapwoningen in het plan krijgen een garage met oprit voor 2 auto's achter elkaar. Dit wordt gerekend als 1.5 parkeerplaats. De parkeerplaatsen bij de 6 twee-onder-eenkapwoningen worden dus als 9 parkeerplaatsen gerekend. Levensloopbestendige woningen Er worden 4 levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Deze woningen krijgen één parkeerplaats in de tuin (0,5 parkeerplaats). Dit wordt gerekend als 0,5 parkeerplaats per woning. De parkeerplaatsen bij de levensloopbestendige woningen worden dus als 2 parkeerplaatsen gerekend. Vrijstaande woningen De 2 vrijstaande woningen krijgen elk 2 parkeerplaatsen naast elkaar in de tuin. Dit wordt gerekend als 1 parkeerplaats per woning. De parkeerplaatsen bij de vrijstaande woning wordt gerekend als 2 parkeerplaatsen.
Openbare ruimte Een parkeerplaats in de openbare ruimte wordt als 1 parkeerplaats gerekend. Er worden in de openbare ruimte 5 extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Conclusie Ten behoeve van de 12 woningen moeten minimaal 18 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Er worden 13 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Daarnaast worden er 5 parkeerplaatsen in openbaar gebied aangelegd. In totaal worden er dus 18 parkeerplekken gerealiseerd. De 6 gecompenseerde parkeerplaatsen vallen hier niet onder. Het aantal van 18 parkeerplekken is conform de parkeernorm uit de Nota Stallen en Parkeren. 2.3.5.3 Aanpassing paragraaf 5.8 van de toelichting (natuurbescherming). In paragraaf 5.8 is de tekst van het ontwerp over Utrechtse soorten aangevuld met de volgende tekst:
9/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
“Uit het ecologisch onderzoek blijkt dat er geen beschermde soorten uit de Wet natuurbescherming in het plangebied voorkomen. Er ontbreekt functioneel leefgebied voor deze soorten. Wel is het aannemelijk dat de merel en de tjiftjaf in het plangebied voorkomen. Deze vogels hebben in Utrecht een beschermde status (Utrechtse soortenlijst). Ruimtelijke ontwikkelingen mogen voor deze soorten niet tot nadelige effecten leiden. Het weghalen van 374m2 beplanting leidt niet tot een verslechtering van het leefgebied van de tjiftjaf. De tjiftjaf foerageert vooral in opgaande beplanting, zoals bomen en struiken en nestelt in dichte vegetatie. Wanneer we de nieuwe situatie vergelijken met de huidige, dan leent de nieuwe situatie zich ook goed voor een territorium van de tjiftjaf. De voorgenomen ontwikkeling zal een versterking van het leefgebied van de merel betekenen. De
nieuwe woningen hebben (blok)hagen als erfafscheiding in de voor- en zijtuinen, grenzend aan het
openbaar gebied. Ook worden in de openbare ruimte struwelen aangelegd. Hierdoor neemt het areaal functioneel leefgebied, zowel broedgelegenheid maar vooral foerageergebied, toe.
Paragraaf 5.8: In paragraaf 5.8 is de tekst van het ontwerp met betrekking tot diervriendelijk bouwen, vervangen door de volgende tekst: “Met de bouw van de nieuwe woningen wordt rekening gehouden met 'diervriendelijk bouwen'. De
nieuwe woningen hebben namelijk blokhagen als erfafscheiding in de voor- en zijtuinen, grenzend
aan openbaar gebied. In de blokhagen kunnen huismussen schuilen.
Ook wordt bij elke woning een neststeen aangebracht als nestplaats voor huismussen en
gierzwaluwen. De neststeen wordt zo hoog mogelijk onder het overstek in de woninggevel geplaatst. Hierdoor wordt een zo vrij mogelijke aanvliegroute gewaarborgd. Zie hiervoor onderstaande afbeelding.”
2.3.5.4 Aanpassing van paragraaf 5.10 (water) van de toelichting. In paragraaf 5.10 is de tekst van het ontwerp gecorrigeerd met de volgende tekst: - Boringsvrije zone De Meern Het plangebied ligt in de boringvrije zones De Meern, zie figuur 5.8. De boringvrije zone is een zone rondom de grondwaterwinning De Meern. Deze grondwaterwinning is de bron van de
10
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
drinkwatervoorziening voor o.a. de gemeente Utrecht. In de boringvrije zone beschermt een ondergrondse kleilaag de onderliggende waterwinning. Om te voorkomen dat een kleilaag die de onderliggende waterwinning beschermt, wordt doorboord en ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening stelt de provincie Utrecht in de Interim Omgevingsverorening in art 3.40 t/m 3.49 dat een aantal activiteiten aan voorschriften is gebonden. Het betreft onder andere een verbod op boor-, grond- en funderingswerkzaamheden dieper dan 40 meter onder het maaiveld en het toepassen van bodemenergiesystemen. Onder voorwaarden zijn vrijstellingen op dit verbod mogelijk. Daarnaast geldt voor iedereen de bijzondere zorgplicht. Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt. De regels van de PMV gelden onafhankelijk van het bestemmingsplan. -
Deze boringsvrije zone De Meern is weergegeven in figuur 5.8; Het onderschrift bij figuur 5.8 is waterwingebied De Meern.
2.3.5.5 Aanpassing van de quickscan natuurwaarden in bijlage 2 van de toelichting. Het onderzoek is voor de compensatie van de Utrechtse soorten (merel en tjiftjaf) gewijzigd. Verder is de begrenzing van het onderzochte plangebied verduidelijkt. De aangepaste quickscan vervangt de bijlage die bij het ontwerp was opgenomen. 2.3.5.6 Aanpassing van de watertoets in bijlage 6 van de toelichting. De watertoets in de bijlage is gecorrigeerd conform de (hierboven), opgesomde punten uit paragraaf 2.3.5.4. 2.3.5.7 Aanpassing Artikel 5 in artikelsgewijze toelichting In Artikel 5 van de Artikelsgewijze toelichting is de volgende passage toegevoegd: In artikel 5.3.3 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. In de regels van de bestemming Wonen-1 wordt opgenomen dat bij elke woning op eigen terrein 2 parkeerplaatsen naast elkaar gerealiseerd moeten worden. Er is uitdrukkelijk voor gekozen om de parkeerplaatsen niet in de lengte (dus achterelkaar) mogelijk te maken. Op deze wijze wordt gestimuleerd dat de parkeerplaatsen daadwerkelijk worden gebruikt. Van deze regeling kan worden afgeweken mis wordt voldaan aan de Nota Stallen en Parkeren.
2.3.5.8 Aanpassing Artikel 6 in artikelsgewijze toelichting In Artikel 6 van de Artikelsgewijze toelichting is de volgende passage toegevoegd: In artikel 6.3.3 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat is geborgd dat de blokhaag wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden. In artikel 6.3.4 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, zodat is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Voor de bestemming Wonen-2 wordt het inrichtingsplan van ‘t Weer, met daarop de parkeerplaatsen, als bijlage toegevoegd bij de regels. Van deze regeling kan worden afgeweken mits wordt voldaan aan de Nota Stallen en Parkeren. 2.3.6 Ambtshalve wijziging van de onderbouwing Onderstaande paragrafen zijn geactualiseerd. 2.3.6.1 Aanpassing paragraaf 6.1 (economische uitvoerbaarheid) van de toelichting. De tekst in paragraaf 6.1 is geactualiseerd. 2.3.6.2 Aanpassing paragraaf 6.2 (maatschappelijke uitvoerbaarheid) van de toelichting. In paragraaf 6.2 is de tekst van het ontwerp aangevuld met de volgende tekst:
11/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
“Het bestemmingsplan heeft van vrijdag 1 mei 2020 tot en met donderdag 11 juni 2020 ter inzage gelegen, zodat iedereen zienswijzen kunnen indienen. Er zijn in totaal 7 zienswijzen ontvangen. Voor de behandeling van deze zienswijzen verwijzen wij naar het vaststellingsrapport 'Bestemmingsplan Zandweg 186A, De Meern-Noord.” 2.3.6.1 Aanpassing paragraaf 2.1.1. (Nationale Omgevingsvisie) In paragraaf 2.1.1. is de paragraaf Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangen door de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). 2.3.6.2 Toevoeging paragraaf 2.1.2. (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)) In paragraaf 2.1.2. is de paragraaf Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) toegevoegd. 2.3.6.3 Aanpassing paragraaf 2.1.3. In paragraaf 2.1.3. is de beleidsparagraaf vervangen met de volgende tekst: De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt. Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand.
Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening. De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht. Beschrijving behoefte De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.
Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd. 2.3.6.4 Toevoeging van paragraaf 5.15 (toegankelijkheid) van de toelichting. In paragraaf 5.15 is een nieuwe paragraaf toegevoegd over toegankelijkheid.
12
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
13/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
3 Bespreking van veel genoemde onderwerpen 3.1 Groen verdwijnt 3.1.1 Zienswijzen Onvoldoende groencompensatie Onduidelijk is hoeveel groen er verdwijnt voor deze ontwikkeling en hoeveel groen ervoor terugkomt. Bovendien wordt er geen groen gecompenseerd aan de Zonzijde. Het gaat om circa 230 m2 groen in de vorm van het plantsoen dat verdwijnt, dan wel om 549,50 m2 in totaal aan groen. In dit plantsoen staan 6 hoge bomen en tientallen hoge struiken. Verder staan aan de overkant 3 hoge bomen die ook plaats moeten maken voor de ontwikkeling. Ter compensatie komen 6 bomen ervoor terug. Dit is onvoldoende omdat bomen en struiken een koelende werking hebben in stedelijke gebieden. Verlies van groen
Het verlies van openbaar groen levert een afbreuk op van de kwaliteit van de leefomgeving. Er komt asfalt voor groen en door structureel groen heen, dat is ongewenst. Openbaar groen wordt niet
doorgetrokken, maar juist onderbroken door een ‘nieuwe’ weg. Er komt geen nieuw groen want er is sprake van substitutie. Dit betreft het trapveldje en de bomen die daar omheen staan. Het is
onjuist dat door het verleggen van een deel van de straat Luwte/Zonzijde er meer ruimte komt voor openbaar groen. Het gaat in totaal om verlies van groen van 549,50 m2. Dit is in strijd met
verschillende beleidsuitgangspunten en daardoor is er geen sprake van een goede ruimtelijke
ordening. De stedenbouwkundige tekeningen laten meer groen zien, maar behoud van groen op deze plekken is niet geborgd omdat het niet is bestemd als ‘Groen’, maar als ‘VerkeerVerblijfsgebied’.
Verplanten van bomen
Bestaande bomen worden verplant. Is het wel mogelijk om de bestaande bomen te verplaatsen op
de beoogde locaties, gezien de daarvoor minimale afmetingen en de beperkte ruimte in de nieuwe situatie? 3.1.2
Reactie op zienswijzen
Onvoldoende groencompensatie Wij hebben berekend hoeveel openbaar groen er verdwijnt als gevolg van de herontwikkeling en hoeveel openbaar groen hiervoor terugkomt. Ook is berekend hoeveel oppervlakte aan bebouwing er verdwijnt als gevolg van de woningbouw en hoeveel bebouwing in de nieuwe situatie ervoor terugkomt. Deze berekening is weergeven in de afbeelding van bijlage 1 van dit vaststellingrapport. Als gevolg van de ontwikkeling wordt 374 m2 beplanting gerooid is. Het deel van het groen dat nu op het privéterrein van het bedrijf ligt (bijvoorbeeld de hoge haag naast Zonzijde 2) wordt niet meegerekend, omdat het niet in het openbaar gebied gecompenseerd hoeft te worden. Er wordt ter compensatie 338 m2 aan openbaar groen aangelegd. Daarnaast zijn de blokhagen via een voorwaardelijke verplichting in dit bestemmingsplan geborgd. Ook is de verwachting dat er een veelvoud aan groen (o.a. de tuinen in plaats van huidige bebouwing) terugkomt in het plangebied.
14
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
In het plangebied wordt er zo veel mogelijk gewerkt met hagen. Dit is juridisch geborgd. In de overeenkomst met de ontwikkelaar is namelijk vastgelegd dat er geen schuttingen geplaatst worden die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. De zij-erfgrens van het noordelijkste bouwveld (B3) heeft naast een haag, ook een met klimop (groenblijvend klimplant) begroeid gaaswerk. In de eigendomsakte is een instandhoudingsverplichting opgenomen voor het behoud van de groene hagen, die op grens van privaat- en openbaar gebied staan. Hiermee is geborgd dat de groene hagen in stand blijven en niet door bewoners worden verwijderd. De 6 hoge bomen (rode esdoorn) worden binnen het plangebied verplant. Een aantal van de bomen komt in de nieuwe straat te staan (verlengde van de Zonzijde). Het voorkomen van hittestress bij bewoners is één van de gemeentelijke beleidsdoelen. Er wordt daarom extra geïnvesteerd in het behoud van volwassen bomen. Verder verdwijnt er 2314 m2 aan bebouwing, doordat de bedrijfshallen worden gesloopt. Er komt 1004 m2 aan bebouwing voor terug, door de bouw van de woningen. Dit betekent dat als gevolg van de ontwikkeling, de bebouwing afneemt met 1310 m2. De omgeving wordt dus groener en minder bebouwd. Het hele plangebied bezien, verbetert de situatie, vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Overall wordt de omgeving dus groener en minder verhard.
Het hele plangebied bezien, verbetert de situatie dan ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Verlies van groen In de nieuwe straat (het verlengde van de Zonzijde) wordt ook een aantal plantsoenen aangelegd. Dit is ter compensatie van het huidige groen in de staat Luwte. Deze plantsoenen zijn niet bestemd als ‘Groen’, maar als ‘Verkeer en verblijfsgebied’. Dit is gedaan om enige flexibiliteit te houden in het ontwerp van de straat en de ondergrondse infrastructuur. In het voorlopig ontwerp is geprobeerd om de grootte van de plantsoenen zo groot mogelijk te maken. Dit ontwerp wordt verder technisch uitgewerkt. In de straat zelf wordt gebruik gemaakt van (deels gerecyclede) betonstraatstenen. Dit is een vergelijkbaar materiaal dat in de rest van de wijk gebruikt wordt en is dus geen asfalt. Door de ontwikkeling wordt het recreatief groen voor het deel van de wijk dat westelijk ligt van de ontwikkeling beter toegankelijk. Er komen veilige en logische paden die naar het trapveldje toelopen. De hoeveelheid openbaar groen neemt niet toe. Er is een kleine afname van het openbaar groen, maar er is een flinke toename van tuinen. Verplanten van bomen Een boomtechnisch expert van de gemeente heeft de verplantbaarheid van de bomen beoordeeld. Deze expert heeft aangegeven dat als de bomen tijdig en op een goede manier worden voorbereid, de bomen verplantbaar zijn.
Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt de wijzigingen aangebracht die in paragraaf 2.3.1.5 en 2.3.5.8 zijn aangegeven.
3.2 Beschermde soorten 3.2.1 Zienswijzen Merel en tjiftjaf
15/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
De quickscan flora en fauna is niet zorgvuldig uitgevoerd want de merel en de tjiftjaf zijn beschermde Utrechtse soorten, die mogelijk in het plangebied voorkomen. In de quickscan is daarmee ten onrechte geen rekening gehouden. Vleermuizen Daarnaast betoogt indiener dat er regelmatig vleermuizen voorkomen. Voor de quickscan heeft er slechts 1 veldonderzoek plaatsgevonden, op 4 september 2019 in de ochtend. Op basis van het vleermuisprotocol 2017 moet onderzoek in ieder geval plaatsvinden in twee perioden (15 mei-15 juli en 15 augustus-30 september) en is de ochtend (daglichtperiode) niet geschikt. De aanwezigheid van vleermuizen kan dan ook op basis van deze quickscan niet worden uitgesloten. Plangebied De beschrijving en aanduiding van het plangebied van de quickscan komt niet overeen met het plangebied van het bestemmingsplan. Ten onrechte is in de quickscan niet het oostelijke deel van het plangebied meegenomen. Op pagina 12 van de quickscan is het volgende aangegeven: ‘Bij het
bepalen van de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten, is alleen gekeken naar de mogelijke effecten als gevolg van de bouw van het bijgebouw. Het perceel, waarvan alleen de bestemming wijzigt, is niet onderzocht omdat deze administratieve handeling geen gevolgen heeft voor mogelijk aanwezige beschermde soorten.’ Dit is onnavolgbaar gezien de omvang van het plan dat voorligt.
3.2.2
Reactie op zienswijzen
Merel, tjiftjaf en huismus In de quickscan is opgenomen dat het voorkomen van de Utrechtse soorten merel en tjiftjaf wordt verwacht. Hierbij beoordelen we of de soorten nadelige gevolgen van de ontwikkeling ondervinden. Dit laatste is ten onrechte niet omschreven. Bij mogelijke nadelige gevolgen kijken we of de ontwikkeling op een andere manier kan worden uitgevoerd, zodat nadelige gevolgen voorkomen of geminimaliseerd kunnen worden. Als deze nadelige gevolgen niet te voorkomen zijn, moet het leefgebied gecompenseerd worden zo dicht mogelijk bij het projectgebied, of wanneer dit niet mogelijk is op een alternatieve locatie binnen de gemeente. Als het leefgebied van een Utrechtse soort niet op korte termijn te compenseren valt zal dit expliciet aan het college moeten worden voorgelegd. De verwachting is dat dit alleen het geval is in enkele oude bomenlanen waarin voor Nederland zeldzame paddenstoelen groeien. Met de stappen 1. Onderzoek, 2. Alternatieven, 3. Mitigeren, 4. Compenseren, 5. Expliciete keuze, wordt voorkomen dat Utrechtse soorten uit onze stad verdwijnen, terwijl gebiedsontwikkelingen mogelijk blijven. Er is gekeken hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden zodat nadelige gevolgen voorkomen of geminimaliseerd kunnen worden. Als gevolg van de voorgenomen plannen wordt 374m2 beplanting gerooid. Deze beplanting vormt functioneel leefgebied voor de merel en tjiftjaf.
Deze twee vogelsoorten hebben in de gemeente Utrecht een afwijkende beschermende status (Utrechtse soort). Ruimtelijke ontwikkelingen mogen voor deze soorten niet tot nadelige effecten leiden. Het weghalen van 374m2 beplanting leidt niet tot een verslechtering van het leefgebied van de
tjiftjaf. De tjiftjaf foerageert vooral in opgaande beplanting, zoals bomen en struiken en nestelt in dichte vegetatie. Wanneer we de nieuwe situatie vergelijken met de huidige, dan leent de nieuwe situatie zich ook goed voor één territorium van de tjiftjaf.
De voorgenomen ontwikkeling zal een versterking van het leefgebied van de merel betekenen. De
nieuwe woningen hebben (blok)hagen als erfafscheiding in de voor- en zijtuinen, grenzend aan het
openbaar gebied. Ook worden in de openbare ruimte struwelen aangelegd. Hierdoor neemt het areaal functioneel leefgebied, zowel broedgelegenheid maar vooral foerageergebied, toe.
16
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
De nieuwe woningen hebben blokhagen als erfafscheiding in de voor- en zijtuinen, grenzend aan het openbaar gebied. Deze blokhagen zijn geschikt leefgebied voor de merel en tjiftjaf. In de eigendomsakte is een instandhoudingsverplichting opgenomen voor het behoud van de blokhagen. Hiermee is geborgd dat de blokhagen in stand blijven en niet door bewoners verwijderd kunnen worden. In de blokhagen kunnen ook huismussen schuilen.
In het kader van diervriendelijk bouwen wordt bij elke woning een neststeen aangebracht als nestplaats voor huismussen en gierzwaluwen. De neststeen wordt zo hoog mogelijk onder het overstek in de woninggevel geplaatst. Hierdoor wordt een zo vrij mogelijke aanvliegroute gewaarborgd. Zie hiervoor onderstaande afbeelding.
Afbeelding locatie neststeen Vleermuizen In de quickscan is geoordeeld dat het plangebied geen geschikte verblijfplaatsen zijn voor vleermuizen en er geen (essentiele) foerageergebieden of vliegroutes aanwezig zijn. Nader onderzoek, volgens de door de indiener gemelde methodiek van het vleermuisprotocol, is daarom niet nodig. Plangebied In de quickscan is een verduidelijking aangebracht over de omvang van het onderzochte gebied in relatie tot het plangebied van het bestemmingsplan, als gevolg van de zienswijzen. Zie hiervoor de luchtfoto op pagina 5 van de quickscan. Het oostelijk deel van het plangebied is in de aanpassing meegenomen. Over de opmerking over de alinea op pagina 12 over de wettelijke consequenties merken wij op dat dit een verschrijving is. Uit het rapport valt immers niet op te maken dat hieraan uitvoering is gegeven en op onderhavige situatie van toepassing is. Conclusie Op grond van deze zienswijzen is een wijziging aangebracht die in paragraaf 2.3.5.3 is aangegeven.
17/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
3.3 Schade en hinder door bouwwerkzaamheden 3.3.1 Zienswijzen Hinder door sloop- en bouwwerkzaamheden Indieners hebben hun zorgen geuit over mogelijke schade door sloop en de bouw. In dat licht is
verzocht om in het bestemmingsplan maatregelen op te nemen om bouwschade door o.a. trillingen, zetting en verzakkingen te voorkomen.
Schade door sloop- en bouwwerkzaamheden Ook hebben indieners verzocht om duidelijkheid te geven over de kosten en de hersteltermijn van
overige schade door sloop en de bouw. Verder bestaat er de angst voor geluidsoverlast tijdens de
bouw. Daarnaast is het wenselijk dat inzichtelijk wordt, hoe de rijroutes van het bouwverkeer zullen
plaatsvinden en hoe aansprakelijkheidsstelling is geregeld met de ontwikkelaar. 3.3.2
Reactie op zienswijzen
Hinder door sloop- en bouwwerkzaamheden De ontwikkelaar heeft aangeven dat hij zorg zal dragen voor zo min mogelijk overlast voor omwonenden, bij de bouw van de woningen. Dit wordt bereikt door bijvoorbeeld het werkverkeer via de Zandweg te laten verlopen en in fases te bouwen. De weg De Luwte wordt in de laatste fase verlegd, om zo de buurtbewoners zo veel als mogelijk te ontlasten. In de bijlage is een bouwplaatsinrichting gevoegd. Verder zal de aannemer een contactpersoon aanwijzen, die tijdens de hele bouwfase bereikbaar is voor omwonenden. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning met activiteit bouwen moet een Bouwveiligheidsplan (BLVC-plan) overgelegd worden. Dit plan wordt samengesteld aan de hand van de gemeentelijke ‘toolbox bouwhinder’. Het bouwveiligheidsplan is bedoeld om in kaart te brengen en te beschrijven welke maatregelen nodig zijn om een goede balans te creëren tussen veiligheid en efficiënt bouwen en het handhaven van de bereikbaar, leefbaarheid en veiligheid van de omgeving. Bij toepassing van het format voor een BLVC-plan wordt bijvoorbeeld aangegeven hoe met de omwonenden in de buurt wordt gecommuniceerd. Maar hoe dan ook, overlast en hinder kunnen niet volledig voorkomen worden. Wel kan gekeken worden hoe hiermee om te gaan, zodat er zo min mogelijk hinder en overlast wordt ervaren.
Schade door sloop- en bouwwerkzaamheden De sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden worden in opdracht van de ontwikkelaar door een aannemer uitgevoerd. Als er bij de uitvoering schade aan de eigendommen van omwonenden zal ontstaan en zij willen de schadeverhalen, dan zullen de omwonenden, de aannemer (als uitvoerende partij) en/of de ontwikkelaar (als opdrachtgever) aansprakelijk moeten stellen. De gemeente is in dit geval niet de aan te spreken partij. Het aansprakelijk stellen van de aannemer en/of de ontwikkelaar kan per brief. Voor schade als gevolg van de bouw, is dus de ontwikkelaar of de aannemer aansprakelijk. Als er schadeclaims binnenkomen, moet de ontwikkelaar of aannemer aantonen dat de schade niet door de bouw komt. De bewijslast ligt dus bij hen. Daarom wordt door de ontwikkelaar voor de aanvang van sloop- en bouwwerkzaamheden een nulmeting uitgevoerd, zodat inzichtelijk is wat op dat moment de status is. Voordat een aannemer begint met zijn werkzaamheden wordt er eerst een bouwkundige meting verricht. Een bouwkundige nulmeting betekent dat de bouwkundige staat van de panden in kaart wordt gebracht. Daarbij wordt vastgelegd op veelal beeldmateriaal of er al reeds bestaande scheuren in de muren zijn. Conclusie Deze zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
18
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
3.4 Verkeer 3.4.1 Zienswijzen Erftoegangswegen in ‘t Weer Indieners bestrijden dat de wijk ’t Weer het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling kan verwerken. Dit is niet onderbouwd en dan ook onvoldoende gemotiveerd. In ’t Weer ontstaan ’s morgens files op de Evenaar. Gebiedsontsluitingswegen buiten ‘t Weer Buiten ’t Weer op de uitvalswegen is het ’s morgens een hachelijke zaak. Auto’s staan lang stil (met draaiende motor) en rijden stapvoets. Er is niet deugdelijk onderzoek uitgevoerd naar de 2 routes om ’t Weer te verlaten. De eerste route is vanaf de Morgenstond, via de Evenaar, Meridiaan, Rijksstraatweg en de Meerndijk naar de A12. De tweede route is vanaf de Morgenstond, via de Evenaar naar de Burgemeester Middelweerdbaan, via Vleuterweide of via Strijkviertel naar de A12. 3.4.2
Reactie op zienswijzen
Erftoegangswegen in ‘t Weer De verkeersadviseur van de gemeente heeft tweemaal (ochtend- en avondspits) een schouw gedaan in de erftoegangswegen Zonzijde, Wolkendek, Luwte, Schemering en Evenaar. De bedoeling van het schouwen was het verkrijgen van een goed beeld van de huidige situatie. Beide keren was het beeld dat het rustige erftoegangswegen betreft. Verder zijn er bij de gemeente geen meldingen bekend waaruit blijkt dat de erftoegangswegen druk zijn of als druk worden ervaren. Incidenteel kan het voorkomen dat de Evenaar op piekmomenten (schooltijden/spits) drukker is dan de overige erftoegangswegen. Dit komt, omdat de overige erftoegangswegen in het ’t Weer op de Evenaar aansluiten. De schouw en meldingen geven geen aanleiding om een uitgebreider onderzoek uit te voeren naar de erftoegangswegend in ’t Weer. De bestaande infrastructuur in de woonstraten kan de extra verkeerstoename door de 12 woningen eenvoudig verwerken. Dit blijkt ook uit de berekeningen. De tabel hieronder laat zien wat de toekomstige verkeersgeneratie is van de 10 woningen aan de Luwte en de 2 woningen aan de Zandweg op een week- en werkdag . Het aantal verkeersbewegingen van motorvoertuigen bedraagt voor vrijstaande woningen 8,2 per woning en voor twee onder een kap woningen 7,8 verkeersbewegingen per woning. Conform het CROW (publicatie 317) is de omrekenfactor van weekdag naar werkdag 1,11.
Ofwel de etmaalintensiteit op een gemiddelde werkdag (maandag t/m vrijdag) is 10% hoger dan op een gemiddelde weekdag (maandag t/m zondag). We gaan hier van een werkdag uit, omdat er dan sprake is van het hoogste aantal verkeersbewegingen. Deze ontwikkeling leidt tot 105 verkeersbewegingen per etmaal. De aanwezige infrastructuur kan deze kleine toename aan. Na de realisatie van de woningen zal het verkeer op de omliggende erftoegangswegen ruim onder de grens van 2.500 mvt/etmaal blijven. We spreken dan nog steeds van een leefbare situatie. De onderstaande berekening hebben betrekking op de 10 woningen op de Luwte en 2 woningen aan de Zandweg. Functie
Programma
Kencijfers CROW
Verkeersgeneratie Mvt / etmaal Weekdag
Verkeersgeneratie Mvt / etmaal Werkdag
Koop (tweeonder- éénkap) Koop (Vrijstaand) Totaal
10 woningen
7,8 per woning
78
87
2 woningen
8,2 per woning
16 94
18 105
19/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
De toekomstige ontwikkelingen zorgen voor een minimale toename van het verkeer in het gebied (105 voertuigen per etmaal op een werkdag). Na het realiseren van deze woningen zal het verkeer op de omliggende erftoegangswegen ruim onder de grens van 2.500 mvt/ etmaal blijven. We spreken dan nog steeds van een leefbare situatie. De verkeersgeneratie is laag en dit zal eenvoudig opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het huidige verkeer. De aanwezige infrastructuur kan deze kleine toename aan. Gebiedsontsluitingswegen buiten ‘t Weer Het klopt dat (voor de coronacrisis) tijdens de ochtendspits de gebiedsontsluitingswegen richting de snelwegen (A12 en A2) erg druk kunnen zijn. Ons beeld is dat dit zich beperkt tot een relatief korte periode tijdens de ochtendspits, gecombineerd met de begintijden van de basisscholen, ongeveer van 8.00 tot 8.45 uur. In Vleuten – De Meern en Leidsche Rijn is duidelijk sprake van spitsen die voor een belangrijk deel samenhangen met het feit dat deze omgeving hoofdzakelijke uit woonbebouwing bestaat en waar ook relatief veel gezinnen met schoolgaande kinderen wonen. Gezien de vele gezinnen is er sprake van drukte tijdens een relatief korte periode vanwege de relatie met de begintijden van de basisscholen. Woongebieden kenmerken zich door een zeer duidelijke spits met vooral vertrekkend autoverkeer in de ochtend en aankomend autoverkeer in de avond.
Dit zien we op meerdere plekken in de stad en de regio. Zeker van en naar de aansluitingen met de snelwegen. Conclusie Op grond van deze zienswijzen is een wijziging aangebracht die in paragraaf 2.3.5.1 is aangegeven.
3.5 Parkeren 3.5.1 Zienswijzen Parkeerberekening De telwijze van het aantal parkeerplaatsen is onjuist, misleidend en onrechtmatig. Het is niet overeenkomstig de parkeernorm. Er worden bij de twee-onder-een-kapwoningen immers 6 parkeerplaatsen gecreëerd en niet 12. Bij de vier levensloopbestendige woningen worden er 2 parkeerplaatsen gecreëerd. In totaal worden dus aan de Zonzijde (6+2=) 8 parkeerplaatsen gerealiseerd, terwijl er minimaal een behoefte is aan 21 parkeerplaatsen en maximaal aan 24 parkeerplaatsen, volgens de parkeernorm. Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003 De berekening van het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein, is gebaseerd op de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003. Dit stuk is niet digitaal te vinden en daardoor is het onduidelijk of stuk actueel is en of de gehanteerde onderbouwing deugdelijk is. Waarborgen parkeerplaatsen op eigen terrein De 8 parkeerplaatsen aan de Zonzijde moeten als ‘eigen parkeerplaatsen’ op eigen grond van de bewoners worden opgenomen in de eigendomsakte van de woningen. Hiermee wordt voorkomen dat de ruimte die gereserveerd is als parkeerplaats (en als zodanig bij de parkeerbehoefte is meegerekend), niet gebruikt zal worden als parkeerplaats, met het gevolg dat er alsnog op de openbare parkeerplaatsen geparkeerd wordt. 3.5.2
Reactie op zienswijzen
Nota stallen en parkeren In bijlage 1 van de nota stallen en parkeren (2013) staan de parkeernormen. Het plangebied valt in zone C1. De woningen krijgen een vloeroppervlakte van meer dan 130m² BVO. Voor een woning met deze afmetingen in zone C1 moeten minimaal 1,5 parkeerplaatsen en maximaal 1,75
20
Datum Rapport
december 2021 Vaststellingsrapport
parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan maximaal 12 woningen. Voor 12 woningen moeten minimaal 18 (1,5 x 12) en maximaal 21 (1,75 x12) parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Actualisatie Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn 2003 De manier waarop parkeerplaatsen in Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern worden geteld staat in de Actualisatie Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn 2003. Een garage met oprit telt als 1 parkeerplek, Een parkeerplek in de tuin telt als 0,5 parkeerplek. Twee-onder-een-kapwoningen De 6 twee-onder-een-kapwoningen in het plan (zie hiervoor afbeelding 4.2 van het bestemmingsplan) hebben een garage met oprit voor 2 auto's achter elkaar. Dit wordt gerekend als een garage met parkeerplaats (1) en een tuinparkeerplaats (0.5). De parkeerplaatsen bij de 6 tweeonder-een-kapwoningen worden dus als 9 parkeerplaatsen gerekend. Levensloopbestendige woningen Er worden 4 levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Deze woningen krijgen één parkeerplaats in de tuin (0,5 parkeerplaats). Dit wordt gerekend als 0,5 parkeerplaats per woning. De parkeerplaatsen bij de levensloopbestendige woningen worden dus als 2 parkeerplaatsen gerekend. Vrijstaande woningen De 2 vrijstaande woningen krijgen elk 2 parkeerplaatsen in de tuin. Dit wordt gerekend als 1 parkeerplaats per woning.
De parkeerplaatsen bij de 2 vrijstaande woning wordt gerekend als 2 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden echter naast elkaar geplaatst. Openbare ruimte Een parkeerplaats in de openbare ruimte wordt als 1 parkeerplaats gerekend. Op basis van de zienswijze is er ruimte gereserveerd voor een extra parkeerplaats in de openbare ruimte. Er is nu dus ruimte voor 5 extra openbare parkeerplaatsen.
Functie 6x - 2 onder 1 kap 4x Levensloop 2x Vrijstaand
Type parkeerplaats op eigen terrein
Telwijze
Saldo
Garage met oprit + tuinparkeerplaats
1,0 + 0,5 = 1,5
6 x 1,5 = 9
Tuinparkeerplaats
0,5
4 x 0,5 = 2
(2x) Tuinparkeerplaats
0,5
4 x 0,5 = 2
Openbare ruimte
5
Totaal
18 parkeerplaatsen
Conclusie Ten behoeve van de 12 woningen moeten minimaal 18 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Er worden 13 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd.
21/35
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
Daarnaast worden er 5 parkeerplaatsen in openbaar gebied aangelegd. In totaal worden er dus 18 parkeerplekken gerealiseerd. De 6 gecompenseerde parkeerplaatsen vallen hier niet onder. Het aantal van 18 parkeerplekken is conform de parkeernorm uit de Nota Stallen en Parkeren. Waarborgen parkeerplaatsen op eigen terrein Het waarborgen van parkeerplaatsen op eigen terrein gebeurt in de eigendomsakte van de woningen en via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat in de eigendomsakte een instandhoudingsplicht voor de parkeerplaatsen op eigen terrein wordt opgenomen. Dit betekent dat de bewoners het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein moeten handhaven en de parkeerplaatsen ten allen tijde beschikbaar moeten zijn. Ook wordt in artikel 5.3.3 van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen, zodat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Voor de bestemming Wonen-2 wordt het inrichtingsplan van ‘t Weer, met daarop de parkeerplaatsen, als bijlage toegevoegd. In de regels van de bestemming Wonen-1 wordt opgenomen dat bij elke woning op eigen terrein 2 parkeerplaatsen naast elkaar gerealiseerd moeten worden.