Vaststellingsrapport Beurskwartier 1 met aanpassingen bestuurlijke lus

Conclusie

De zienswijzen hebben aandacht gevraagd voor de vormgeving van artikel 5 en de plansystematiek die daaruit volgt, in relatie met de rechtszekerheid en de rechtsbescherming. Uit de punten die naar voren zijn gebracht bleek dat onderdelen van artikel 5 verbeterd en verduidelijkt moeten worden. De verbeteringen zijn: de regels zijn vereenvoudigd door het onderscheid in de fases voorbereiding, realisatie en beheer te laten vervallen; dat onderscheid is niet nodig, omdat het bestaande gebruik sowieso mag worden voortgezet (voor de duidelijkheid is in lid 5.4 (nieuw), onderdeel 2, dat expliciet aangegeven) en omdat na realisatie het gebruik dat overeenkomt met de verleende vergunning is toegestaan; deze vereenvoudiging leidt tot het schrappen van de volgende regels uit het ontwerp: lid 5.1, onderdelen 2 en 3, lid 5.2, onderdeel 2, lid 5.3, onderdelen 2 en 3, en lid 5.4, onderdelen 4 en 5; overbodige regels en regels die buiten het wettelijke kader vallen of daarmee op gespannen voet staan zijn geschrapt: aansluiting op het Stationsgebied (niet concreet genoeg), gebruik van grondstoffen (buiten het wettelijke kader), diervriendelijke bouwen (lijkt buiten het wettelijke kader te vallen; bij de voorbereiding van het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht wordt de motie 2020/77 uitgevoerd en worden waar mogelijk algemene regels geformuleerd), de regel die “spelen en bewegen” toestaat

is geschrapt (overbodig); de met letters geordende onderdelen van lid 1, onderdeel 1, die veel interpretatieruimte bieden zijn verplaatst, zodat de onderdelen die bestaan uit (1) kaders voor activiteiten die leiden tot de

37/167

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

-

-

-

-

-

-

bouwwerken, activiteiten en voorzieningen die voor de transformatie van het gebied nodig zijn en uit (2) kaders voor de inrichting van de openbare ruimte in het kaderstellende lid 5.2 (versie vaststelling) zijn geplaatst; direct in de aanhef van zowel lid 5.1 als lid 5.2 is een link gelegd met de vergunningseis in lid 5.4 en met de kaders en normen waaraan de transformatie moet voldoen; waar mogelijk zijn de activiteiten begrensd met concrete aantallen: het noordelijke park moet een omvang van minimaal 3.000m2 hebben, het maximale bruto vloeroppervlak van voorzieningen bedraagt 15.000m2, waarvan niet meer dan 2.600 m2 voor winkels en afhaalzaken die alleen in het plandeel Beurskwartier 1 zijn toegestaan en niet in De Foreest; lid 5.2 (nummering ontwerp) is verplaatst en is nu als lid 5.6 opgenomen, om te verduidelijken dat de beleidsregels betrekking hebben op de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om op grond van lid 5.4 en 5.5 (versie vaststelling) een vergunning te verlenen; daarbij is in de regel over het opstellen van beleidsregels in lid 5.6 (versie vaststelling), onder 1, concreet gemaakt welke duidelijkheid de beleidsregels in ieder geval moeten bieden; lid 5.2 (versie vaststelling; ontwerp: lid 5.3), onder 1: de onderdelen b, c en een deel van f (ontwerp) zijn samengevoegd, zodat de activiteiten die zorgen voor de levendige plint overzichtelijk bij elkaar

staan; de regel in lid 5.4, onderdeel 1, is verplaatst naar een zelfstandig lid 5.4 (versie vaststelling), waarbij verduidelijkt is dat de vergunningseis niet alleen het bouwen betreft, maar ook het planologische gebruik en dat de vergunning nodig is voor elke wijziging van het gebruik, met uitzondering van het inrichten van de openbare ruimte en het voortzetten van het bestaande gebruik; in lid 5.5 is de mogelijkheid van hoogbouw tot 90 meter ingeperkt tot zes torens met een grondvlak van maximaal 650m2 en twee torens met een grondvlak van maximaal 750m2, en ook is de regel toegevoegd dat gebouwen boven de 30 meter geen onevenredige hinder veroorzaken voor de omgeving; lid 5.6, onderdeel 1, onder b, draagt het college op om in de beleidsregels die nodig zijn om te toetsen of er geen onevenredige hinder is in ieder geval de aspecten windhinder of schaduwwerking een plaats te geven; gekoppeld aan lid 5.5 is een bijlage aan de regels toegevoegd, waarin de torens indicatief zijn aangegeven; de redactie van de regels is verbeterd; de toelichting van de plansystematiek in §2.2.1 is verbeterd, waarbij de tekst aansluit op bovenstaande veranderingen; de toelichting van artikel 5 is aangepast aan de veranderingen; aan de toelichting is een bijlage toegevoegd, waarin verkennend onderzoek naar het effect van de torens op de bezonning is gedaan.

De gewijzigde tekst van artikel 5 is opgenomen in §2.3.1.1. In §B van het vaststellingsrapport is een tabel opgenomen waarin de wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan per regel is aangegeven. De opzet van artikel 5 is gekopieerd naar artikel 6, om de eenheid in de regels te bewaren. Die had slechts enkele kleinere aanpassingen nodig. De gewijzigde tekst van artikel 6 is opgenomen in §2.3.1.2. In §b van dit rapport is een tabel opgenomen waarin de wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan per regel is aangegeven. De aanpassingen van de toelichting staan in §2.3.3.1 (regels) en §2.3.3.2 (programma) van dit rapport. De nieuwe bijlagen bij de toelichting staan in §2.3.3.6 van dit rapport.

3.3 Parkeren 3.3.1

Inleiding

Uit een aantal zienswijzen komen vragen en bezwaren naar voren over de manier waarop de gemeente heeft uitgerekend hoe groot de parkeerbehoefte is en hoe de gemeente denkt te voldoen aan die behoefte. In deze paragraaf worden die vragen en bezwaren besproken en bekeken of 38

Datum Rapport

februari 2025 Vaststellingsrapport

§3.5.1.2, Parkeren, van de toelichting van het bestemmingsplan veranderd moet worden en of er nog aanvullend onderzoek nodig is. 3.3.2

3.3.2.1

Toelichting over het parkeren naar aanleiding van de zienswijzen

Hoe werken de regels over het parkeren, wat staat in de toelichting?

Bij de uitvoering van dit bestemmingsplan zal de gebruikelijke werkwijze van de gemeente gevolgd worden. Dat wil zeggen dat het college bij de vergunningverlening beoordeelt of er “voldoende parkeergelegenheid” komt. Dat geldt voor een aanvraag voor het bouwen binnen de functie Woongebied, maar natuurlijk ook voor het plandeel De Foreest met de functie Wonen. De toetsingsgrond staat in artikel 8, lid 8.1 van de regels, de standaardregel over het parkeren: 1. Een vergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vaststaat dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. 2. De regel onder 1 is niet van toepassing op het bouwen van bijbehorende bouwwerken, dakopbouwen of dakterrassen. 3. Aan de hand van beleidsregels waarin de normen voor parkeergelegenheid zijn opgenomen, stellen burgemeester en wethouders vast of aan de regel onder 1 wordt voldaan. Voor die toets gebruikt het college de beleidsregels over het parkeren, op dit moment de Beleidsregels Parkeernormen Fiets en Auto 2019 (Bijlage I Nota Stallen en parkeren). Bij elk bouwplan vindt die toets plaats. Hoofdstuk 3 van de toelichting gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De §3.5.1.2 van de toelichting laat zien hoe de gemeente het parkeerbeleid en de daarbij horende beleidsregels kan toepassen op het plangebied.

Daarbij heeft de gemeente gebruik gemaakt van worstcasescenario’s en het maatwerk toegepast dat nodig is om de ambities die verwoord zijn in artikel 5 van de regels uit te voeren. De conclusie van die paragraaf is dat het programma dat gerealiseerd kan worden op grond van het bestemmingsplan voor het aspect parkeren uitvoerbaar is, ook als er geen parkeerplaatsen voor de eigen auto van de bewoner of van bezoekers binnen het plangebied komen. De gemeente moet wel kunnen zorgen voor parkeergelegenheid op afstand. De volgende paragrafen gaan nog even kort in op de berekeningen uit de toelichting. De uitkomst van het parkeeronderzoek is geborgd in artikel 5, lid 5.2, a) onderdeel 2a onder IV, en b) lid 5.5, onderdeel 1i (versie vaststelling; ontwerp: lid 5.1, onderdelen 1e en 1f): a) de voorzieningen voor autoverkeer zijn beperkt tot uitsluitend de voorzieningen die nodig zijn voor het laden en lossen en voor het parkeren van deelauto's, hulpdiensten en auto's van invaliden; in de openbare ruimte is op of boven maaiveldniveau geen plaats voor het parkeren van andere auto's; b) de totale parkeerbehoefte van alle functies, berekend volgens de algemene regels over het realiseren van voldoende parkeergelegenheid, met de systematiek die in de toelichting is beschreven, mag het aantal van 1.359 parkeerplaatsen niet overschrijden; Deze regels werken bij het verlenen van een vergunning

voor het bouwen via artikel 5, lid 5.5, aanhef (versie vaststelling; ontwerp lid 5.4, onderdelen 2b en 4a): 1. Burgemeester en wethouders verlenen een vergunning alleen voor activiteiten en voorzieningen die in lid 5.2 worden genoemd, die niet in strijd zijn met de regels in lid 5.3 en als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden [en dan volgt onder meer de voorwaarde die hierboven onder b) staat]. Met deze regels is geborgd dat geen parkeerplaatsen binnen het plangebied mogen komen, behalve de parkeerplaatsen voor deelauto’s, et cetera, en dat het programma dat uitgevoerd wordt geen grotere parkeerbehoefte mag opleveren dan de behoefte aan 1.359 parkeerplaatsen.

3.3.2.2

Berekening parkeerbehoefte en aftrek

Het bepalen of onderzoeken van een “reële parkeerbehoefte” aan de hand van een “realistische prognose” is niet mogelijk, omdat niet objectief is vast te stellen wat reëel is of wat realistisch is. Daarom hanteert de gemeente het door de gemeenteraad vastgestelde gemeentelijke parkeerbeleid. De parkeernormen die gebruikt worden voor de uitvoering van het beleid zijn gebaseerd op de

39/167

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

kengetallen van de landelijke kennisorganisatie CROW. De CROW heeft op basis van onderzoek vastgesteld welke parkeervraag bij welke activiteit hoort. In §3.5.1.2.1 van de toelichting is precies beschreven welke normen worden toegepast en welk beleid is betrokken bij de uitleg en toepassing van de normen. In §3.5.1.2.2 van de toelichting wordt uitgelegd hoe de berekening gemaakt is. De zienswijzen geven geen aanleiding om te veronderstellen dat er fouten zijn gemaakt bij de berekeningen of dat er onjuiste aannames zijn gedaan.

3.3.2.3

Maatwerk (1): deelauto’s, dubbelgebruik en fietsen

3.3.2.4

Maatwerk (2): parkeren op afstand

Het gemeentelijk beleid voorziet in dat maatwerk, onder meer vanwege de samenhang tussen de hoeveelheid verkeersbewegingen en het aantal beschikbare parkeerplaatsen. Op een locatie in het Stationsgebied is een ontwikkeling alleen mogelijk als de ontwikkeling hooguit een geringe toename van het aantal autoverkeersbewegingen veroorzaakt. Daarom heeft de gemeenteraad het Stationsgebied als maatwerklocatie (A1-locatie) aangewezen. In §3.5.1.2.3 van de toelichting wordt uitgelegd welk maatwerk toegepast is. De zienswijzen stellen ruimte voor maatwerk die de beleidsregels over parkeren standaard al bieden niet ter discussie. Dat maatwerk bestaat uit de mogelijkheid om 10% van de parkeereis voor auto’s af te trekken in ruil voor extra stallingsruimte voor de fiets en 20% van de parkeereis af te trekken voor het gebruik van deelauto’s en aftrek voor dubbelgebruik. Het dubbelgebruik is berekend met de standaardtabel van aanwezigheidspercentages van het CROW die ook opgenomen is in het Utrechtse parkeerbeleid, zie §5.1.2 van de Beleidsregels Parkeernormen Fiets en Auto 2019 (Bijlage I Nota Stallen en parkeren). Een indiener merkt op dat de aftrek voor het gebruik van de fiets als gevolg heeft dat het bestemmingsplan extra stallingruimte moet borgen.

Dat is niet nodig, omdat de gemeente bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen toetst of er voldoende parkeergelegenheid is, zie hierboven in §3.3.2.1. De aanvrager zal moeten aantonen dat het plan kan voldoen aan de extra vraag naar stallingsruimte die het gevolg is van de vervanging van parkeerplaatsen door fietsstalling. In §3.5.1.2.3 van de toelichting is besproken dat een andere vorm van maatwerk het parkeren op afstand is. Het maatwerk is nodig om te voorkomen dat autoverkeer van en voor bewoners het plangebied inrijdt. In een aantal zienswijzen wordt de toepassing van dit maatwerk kritisch besproken. De kritiek richt zich op twee facetten: (1) de parkeerplaatsen of afstand zijn niet beschikbaar en (2) parkeerplaatsen op afstand zijn onpraktisch of te duur voor bewoners, dus die worden niet gebruikt. Deze facetten worden overigens beide besproken in de genoemde paragraaf, waarbij ook is aangegeven dat er onzekerheden zijn, omdat er geen evaluatierapporten zijn over hoe het parkeren op afstand voor bewoners uitpakt.

Een deel van de onzekerheid over en de kritiek op de beschikbaarheid is terug te voeren op het volgende: er is niet met zekerheid te zeggen dat er parkeerplaatsen van de Jaarbeurs, aan de overzijde van het Merwedekanaal, beschikbaar zijn; de P+R-parkeergarage Papendorp staat er nog niet; alle locaties op afstand liggen buiten het plangebied, zodat het bestemmingsplan zelf de parkeerplaatsen niet “hard” kan borgen. De gemeente is nagegaan wat het effect is, als er helemaal geen parkeerplaatsen beschikbaar zijn op het parkeerterrein van de Jaarbeurs. In dat geval moeten die parkeerplaatsen elders beschikbaar zijn. De gemeente is uitgegaan van de nog te realiseren P+R-garage Papendorp. Volgens experts zal het gevolg dan zijn dat er minder parkeerplaatsen nodig zijn, omdat de afstand ervoor zorgt dat bewoners vaker ander vervoer dan een eigen auto zullen kiezen, zoals in §3.5.1.2.3 van de toelichting is beschreven. Dezelfde paragraaf laat ook zien dat het bestemmingsplan Leeuwesteyn Zuid de bouw van een P+R-garage met 2000 parkeerplaatsen toestaat. De betreffende locatie is in eigendom van de gemeente, zodat de gemeente op elk moment dat dat nodig is tot realisatie kan overgaan. De kritiek die wijst op onzekerheid over de toekomstige beschikbaarheid van de parkeerplaatsen op afstand is dus niet terecht.

De benodigde infrastructuur voor een goede bereikbaarheid van de locatie op Papendorp is er al. De bus rijdt over de HOV-baan in circa 5 à 7 minuten naar de locatie van de P+R. Met de fiets doe je er 10 à 12 minuten over. 40

Datum Rapport

februari 2025 Vaststellingsrapport

De tweede factor: wat gaan de nieuwe bewoners en hun bezoekers doen? Daar is, zoals eerder opgemerkt, met zekerheid niks over te zeggen. Een ding is zeker: het bestemmingsplan biedt geen plek in het plangebied, de wijken daar omheen hebben geen parkeercapaciteit, dus de nieuwe gebruikers moeten zelf bepalen hoe ze hiermee omgaan. Nieuwe bewoners komen in ieder geval niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor het parkeren op straat. Gezien de ligging van het plangebied, nabij het station met trein, tram- en busverbindingen, is een keuze voor ander vervoer een gerechtvaardigde verwachting. En de gemeente is met ontwikkelende partijen bezig om nieuwe vormen van mobiliteit te bestuderen. Zie verder §3.5.1.2.3 van de toelichting. 3.3.3

3.3.3.1

Zienswijzen en de reactie van de gemeente

Berekening parkeerbehoefte

Zienswijzen: a. Er is geen onderzoek naar de parkeerbehoefte gedaan, daarmee zijn de effecten van het plan niet goed in beeld. b. De prognoses voor de parkeerbehoefte is niet realistisch. c. De reële parkeerbehoefte is anders, de parkeerdruk zal waarschijnlijk toenemen. d. Hoe wordt parkeerbehoefte berekend bij de gefaseerde uitvoering?

Reactie Zie §3.5.1.2 van de toelichting en bovenstaande paragrafen 3.3.2.2, 3.3.2.3 en 3.3.2.4. Daaruit volgt ook dat de actuele en toekomstige parkeerdruk geen rol speelt bij het berekenen van de parkeerbehoefte. Het plangebied ligt grotendeels ingesloten door gebieden met betaald parkeren, met uitzondering van een deel van Dichterswijk-Parkhaven, waar overigens heel weinig parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Het is niet uit te sluiten dat nieuwe bewoners of bezoekers van Beurskwartier 1 op zoek gaan naar een gratis parkeerplaats. Dat ligt echter niet aan de hoeveelheid parkeerplaatsen, maar eerder aan de mogelijkheid om gratis te parkeren in de omgeving. Als de parkeerdruk boven een bepaalde waarde uitkomt (80%), kan de gemeente overgaan tot het invoeren van betaald parkeren. 3.3.3.2 a.

b. c. d.

Betere onderbouwing van de aftrek van parkeerplaatsen nodig

Deelauto’s: het percentage uit het Addendum, 20%, wordt verhoogd naar 40%, maar een goede onderbouwing ontbreekt. De regels stellen deelauto’s niet verplicht, deelauto’s zijn niet gewaarborgd. De aftrek voor het gebruik van de fiets lijkt reëel, maar de fietsparkeerplaatsen zijn niet geborgd in het bestemmingsplan. Het is niet duidelijk hoe de aftrek voor het dubbelgebruik is berekend.

Reactie Zie §3.3.2.1 en §3.3.2.3 van dit rapport, waarin is uitgelegd dat de deelauto’s zowel onderdeel zijn van de algemene regel in artikel 8 van het bestemmingsplan, als in de specifieke regeling voor het woongebied in artikel 5 en dat de stalling voor fietsen via artikel 8 is geregeld. 3.3.3.3

Parkeren op afstand

Zienswijzen: a. De langdurige beschikbaarheid van parkeerplaatsen is niet verzekerd. In de toelichting staat bijvoorbeeld niet welke afspraken met de Jaarbeurs er zijn over het parkeren. P+R Papendorp is nog niet gerealiseerd. b. Gaat parkeren op afstand goed functioneren? De drempel is nog hoog, want de bus doet er 15 minuten over. Een goed onderbouwing is nodig. De onderbouwing moet ingaan op de factoren die van invloed zijn op het gebruik van de P+R-garage: afstand en reistijd naar de garage, alternatieve vervoerswijzen en garages, prijsstelling en leefstijl van de toekomstige bewoner. c. De onderbouwing dat voldaan wordt aan de parkeerbehoefte door te wijzen op het parkeerterrein van de Jaarbeurs aan de overzijde van het Merwedekanaal en P+R Papendorp is niet voldoende.

41/167

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Reactie Zie §3.3.2.4 van dit rapport. 3.3.3.4

Relatie tussen de regels van artikel 5, lid 5.1, en artikel 8, lid 8.1

Zienswijzen: Hoe verhouden artikel 5, lid 5.1, onderdeel 1, onder f en artikel 8, lid 8.1, zich tot elkaar? Het criterium “voldoende parkeerplaatsen” is niet duidelijk, zeker nu in artikel 8, lid 8.1, onder 3, geen verwijzing naar concrete beleidsregels is opgenomen.

Reactie Zie §3.3.2.1 van dit rapport. Over de opmerking dat het niet duidelijk is naar welke beleidsregels artikel 8 verwijst: in §2.3.3 van de toelichting staat precies, zelfs met een hyperlink, welke beleidsregels bedoeld worden en uit welke uitspraak van de rechter blijkt dat de formulering van artikel 8 voldoet aan de wet. 3.3.3.5

Niet genoeg parkeerplaatsen

Zienswijze: het bestemmingsplan voorziet niet in voldoende parkeerplaatsen en is daardoor in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

Reactie Zie onderstaande conclusie. 3.3.4

Conclusie

De zienswijzen geven geen nieuwe inzichten in de manier waarop de parkeerbehoefte en de parkeereis berekend moeten worden en ook niet in de toepassing van maatwerk voor dit plangebied. De gemeente maakt de keuze om de mobiliteitsvraag van de toekomstige bewoners anders te benaderen en de focus op het vervoer met de eigen auto te verleggen naar alternatieve vormen van vervoer. Die keuze heeft gevolgen voor de uitvoering van het parkeerbeleid. Er komen geen parkeerplaatsen in het plangebied voor de eigen auto. Wie wel een eigen auto wil, is aangewezen op parkeergarages buiten het plangebied. Voor zover particuliere aanbieders van parkeerplekken daar niet voor zorgen, zal de gemeente zorgen voldoende capaciteit in de P+R-garage Papendorp. Het bestemmingsplan bepaalt dat er jaarlijks een voortgangsrapport wordt opgesteld, waarin onder meer “een evaluatie van de invulling, de planning en de fasering van het project” (artikel 5, lid 5.6, versie vaststelling) wordt opgenomen. Het verkeer en het parkeren maakt deel uit van die evaluatie, zodat de gemeente kan bijsturen als dat nodig is. Dat kan ook met nieuwe vormen van maatwerk om het gebruik van de auto verder terug te brengen, zoals een extra inzet van deelmobiliteit of met vernieuwende concepten zoals Mobility as a Service (MaaS).

De belangen van de indieners van zienswijzen worden door de keuze van de gemeente niet of nauwelijks geschaad. De bewoners uit het plangebied die verhuizen naar De Foreest, houden hun parkeervergunning. Voor bezoekers van de huidige horecagelegenheden verandert er niets. Voor hen is de fiets het beste vervoer en het openbaar vervoer is hier ruim beschikbaar. En anders moeten bezoekers een plekje zoeken in de parkeergarages in de omgeving. De kantoren om het plangebied hebben hun eigen parkeergarages en ondervinden dus helemaal geen negatief effect. Sterker nog: de keuze voor parkeerplaatsen buiten het plangebied is een maatregel die zorgt dat die kantoren goed bereikbaar blijven. De Jaarbeurs heeft zijn eigen parkeercapaciteit en kan zelf bepalen wie daarop toegelaten worden. Regelt het bestemmingsplan voldoende parkeerplaatsen? Ja, want het aantal parkeerplaatsen dat het plan mogelijk maakt geeft uitvoering aan het verkeers- en parkeerbeleid, is nodig voor de invulling van het gebied die de gemeente voor ogen heeft, stimuleert vormen van vervoer die beter passen bij een gezond woon- en leefklimaat en verkleint het effect van de transformatie op de omgeving van het plangebied.

42

Datum Rapport

februari 2025 Vaststellingsrapport

4 Beoordeling van de zienswijzen 4.1 Leeswijzer

In dit hoofdstuk worden de zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan Beurskwartier 1 besproken. De zienswijzen zijn samengevat en de gemeente geeft in schuingedrukte tekst een reactie. De bespreking van elke zienswijze eindigt met een conclusie. De conclusie geeft kort aan of er naar aanleiding van de zienswijze iets veranderd moet worden in het bestemmingsplan. De samenvattingen zijn niet zo kort mogelijk, maar laat ook de redenering of gedachtegang van de indiener zien. Er is veel tekst uit de zienswijzen gekopieerd, om een zo goed mogelijk beeld van de zienswijzen te geven. De gemeenteraad heeft overigens ook de volledige, originele zienswijzen. De indieners gebruiken hun eigen methode om naar delen of termen van het bestemmingsplan te verwijzen. Om het lezen makkelijker maken staan in de samenvattingen zoveel mogelijk dezelfde termen, termen die aansluiten bij het ontwerpbestemmingsplan. De afkortingen zijn meestal vervangen. De meest voorkomende termen:

termen vaststellingsrapport toelichting regels gemeenteraad artikel 5, lid 5.1 functie

termen in de originele zienswijzen plantoelichting, Toelichting planregels, Regels raad, uw raad artikel 5.1 bestemming

Met “artikel X”, “de regels”, “de toelichting” of “de plankaart” bedoelen we in de samenvattingen steeds: artikel X (van de regels), de regels, de toelichting, de plankaart (de verbeelding) van het ontwerpbestemmingsplan Beurskwartier 1. In het bestemmingingsplan dat de gemeenteraad vaststelt zijn wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan aangebracht. Als de nummering van bijvoorbeeld een paragraaf of artikellid is gewijzigd, staat in de reactie of de in de conclusie aangegeven of de nummering van het ontwerpbestemmingsplan is gebruikt of de nummering van het bestemmingsplan in de “versie vaststelling”. In het hoofdstuk 6 “Bijlage: overzicht verandering artikel 5 en 6” zijn tabellen opgenomen, waaruit af te lezen is hoe de nummers bij de artikelen 5 en 6 zijn veranderd.

4.2 Bespreking van de zienswijzen Zienswijze 1

[bewoner uit Kanaleneiland]

1. Betaalbare woningen Indiener is een “starter” en wil met zijn zienswijze het belang van betaalbare woningen in het plangebied benadrukken. Hij heeft vragen over de betaalbaarheid van met name 1073 woningen in de categorie 'appartementen koop klein': a. hoe zorgt de gemeente ervoor dat er koopwoningen zijn die “de gewone man” kan betalen, woningen met een koopprijs tot €200.000? b. hoe verzekert de gemeente dat de huurprijzen voor woningen in de middenhuursector niet op de bovengrens maar op de benedengrens uitkomen?

Reactie Over a

43/167

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

In het Beurskwartier streven we een diversiteit aan woningen na. Zowel in ontwerp, afmeting als prijsklasse. Met betrekking tot dat laatste zullen wij nadrukkelijk aandacht besteden om – in de lijn van de Woonvisie – betaalbare woningen te realiseren. Dat betreft sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en waar we kunnen betaalbare koopwoningen. De gemeente bouwt niet zelf. Dat doen marktpartijen en corporaties. De gemeente organiseert tenderprocedures om de grond voor de betreffende woningen uit te kunnen geven en stelt daarbij eisen aan het te realiseren bouwprogramma waaronder de gewenste verdeling in segmenten. In de Woonvisie is marktconformiteit voor koopwoningen het vertrekpunt. Over b In de Woonvisie is – binnen de bandbreedte van het midden huursegment - de huurprijs gekoppeld aan de metrage van de woningen. Bij een kleinere woning (40m2) hoort een huurprijs van ongeveer €755,- per maand, voor een grotere woning van (60m2) hoort een huurprijs van ongeveer €990,per maand (betreft prijspeil 2021). Bij de uitgifte van gronden voor middeldure huurwoningen sturen we op een aandeel kleinere en grotere woningen en borgen dit in de overeenkomsten die daarover worden gesloten. Op die manier zorgen we ervoor dat er binnen deze bandbreedte verschillende woningen met een variatie in huurprijs worden gerealiseerd. 2.

De gemeente moet streng optreden om betaalbaarheid af te dwingen. Indiener roept de gemeente op om ontwikkelaars strak aan betaalbare prijzen en huren te binden.

Reactie De gemeente organiseert tenderprocedures om de grond voor de betreffende woningen uit te kunnen geven en stelt daarbij eisen aan het te realiseren bouwprogramma waaronder de gewenste verdeling in segmenten. Vervolgens zal de gemeente de voorwaarden aan de betreffende ontwikkelaars opleggen door middel van bedingen in de erfpachtvoorwaarden. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 2

[bewoner uit Dichterswijk-zuid]

1. Genoeg sportfaciliteiten regelen Indiener wijst erop dat het bestemmingsplan geen extra sportaccommodaties regelt, terwijl er met de komst van 5.000-10.000 nieuwe bewoners wel veel vraag naar zal ontstaan. De bestaande verenigingen in de buurt, bijvoorbeeld voor zaalsporten, voetbal, hockey en tennis, hebben al hele lange wachtlijsten. Dat geldt zeker voor het nabijgelegen Sportcomplex Zwaluwen en de sporthal Nieuw Welgelegen. Het probleem wordt nog eens versterkt door de andere grootschalige woningbouwplannen in de directe nabijheid.

Reactie De extra vraag naar sportruimte in sporthallen wil de gemeente bieden door het uitbreiden van het aantal sporthallen in de stad. De gemeente wil daarom een aantal nieuwe sporthallen bouwen, zoals een sporthal in de directe omgeving in de Merwedekanaalzone, en wat verder weg sporthallen bij het Berlijnplein, in de Cartesiusdriehoek en bij de school op de Bontekoelaan. Vanwege het ruimtebeslag zijn sportvelden lastig inpasbaar in gebieden waar in een hoge dichtheid gebouwd wordt. Bovendien is het beter om sportvelden aan te leggen bij bestaande sportparken. Sportverenigingen hebben namelijk een bepaalde omvang nodig om vitaal te kunnen zijn. De groeiende vraag kan de bestaande sportverenigingen versterken. De gemeente onderzoekt waar uitbreiding van sportvelden en accommodaties die nodig zijn om ook de nieuwe bewoners te kunnen laten sporten mogelijk is. Daarbij onderzoeken we het komende jaar ook de mogelijkheden van het toevoegen van sportvelden op het sportpark Nieuw Welgelegen dat het dichtst bij het plangebied ligt.

44

Datum Rapport

februari 2025 Vaststellingsrapport

De vraag naar ruimte om te sporten wordt ook deels in het plangebied opgelost met voorzieningen in de openbare ruimte. En het bestemmingsplan biedt ook de mogelijkheid aan commerciële partijen om sportgelegenheid en fitness aan te bieden. De Jaarbeurs werkt plannen uit om het aangrenzende gebied anders in te richten. De gemeenteraad heeft met het amendement A122 (16/10/2020) op de startnotitie Omgevingsvisie Jaarbeurs opdracht gegeven om voldoende aandacht te geven aan de vraag naar sportvoorzieningen in het Beurskwartier. Op dit moment is de gemeente bezig om de uitgangspunten voor de Omgevingsvisie Jaarbeurs in kaart te brengen, zodat deze te zijner tijd terugkomen in de Omgevingsvisie Jaarbeurs. 2. Genoeg scholen regelen Voor scholen geldt hetzelfde als voor sport. Is er voor de kinderen die hier gaan wonen, voldoende ruimte op de bestaande basisscholen? De Kleine Dichter is recentelijk al uitgebreid, en heeft geen capaciteit voor nog meer kinderen.

Reactie Op basis van het te realiseren aantal woningen en te verwachten doelgroepen in het Beurskwartier is berekend dat er in het gebied één basisschool met gymzaal moet komen. De bestaande capaciteit van basisscholen in de omgeving is bij de berekening betrokken. Samen met prognoses voor de toekomst is duidelijk geworden dat er in het Beurskwartier een school voor circa 425 leerlingen nodig is. De locatie van de school zal in de uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier worden aangegeven. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 3

[bewoner uit Terwijde]

1. Lichtvervuiling voorkomen Veel dieren hebben last van “lichtvervuiling” (kunstmatige verlichting in de nachtelijke buitenruimte). Voor het behoud van de biodiversiteit is het van belang om lichtvervuiling te beperken. Dat heeft ook een gunstig effect op de beleving van de nacht door de mens. Het is daarom van belang om lichtvervuiling te voorkomen, zeker in een gebied dat in eigendom is van de gemeente. Indiener wijst ook op de motie 2017/126 die unaniem door de gemeenteraad is aangenomen. Met de motie roept de gemeenteraad het college op om onder meer “Bij vervanging van lampen en plaatsing van lichtmasten altijd te zorgen voor zijdelingse afscherming zodat uitstraling van licht naar groen en water wordt voorkomen, tenzij dit door veiligheidsredenen niet kan”.

Reactie In het plangebied wordt een woonwijk gebouwd. De verlichting van de openbare ruimte moet er ook voor zorgen dat bewoners en bezoekers zich veilig voelen. Bij het inrichten van de openbare ruimte past de gemeente het Handboek Openbare Ruimte toe. Daarin hebben de aspecten die indiener aanvoert een plaats gekregen, maar het Handboek let ook op het veiligheidsaspect. Voor de verlichting van groen en water zijn de regels in deel 3 van het Handboek met de nummers 301, 301a tot en met 301d van toepassing. 2. Regels om lichtvervuiling te beperken Indiener vindt dat voorkomen moet worden dat licht uitstraalt naar plekken waar geen licht nodig is, zodat mensen niet verblind worden en zelfs beter kunnen zien. Indiener doet een voorstel om regels in het omgevingsplan op te nemen die lichthinder kunnen voorkomen: • verlichting geeft alleen lichtuitstraling naar beneden;

45/167

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

• •

• •

binnenverlichting van collectieve ruimtes mag niet naar buiten uitstralen; buitenverlichting aan panden wordt zo afgeschermd dat de schaduw van de armatuur op maximaal 10 meter van de erfgrens op de weg valt, zodat je vanaf openbaar gebied niet in de lichtbron kunt kijken; de buitenverlichting werkt bij voorkeur op een bewegingsmelder; panden mogen alleen met een subtiele verlichting in het pand of aan de gevel worden aangelicht; die verlichting gaat om 23:00 uur uit; terreinen die ’s nachts slechts incidenteel worden gebruikt, zoals parkeerterreinen, worden alleen verlicht als er daadwerkelijk mensen of voertuigen zijn, bijvoorbeeld met bewegingsmelders.

Reactie De regels die over de openbare ruimte gaan zijn niet nodig, omdat de gemeente het Handboek Openbare Ruimte toepast bij de inrichting. De gemeente neemt geen regels op voor verlichting, als het plaatsen en gebruiken van de verlichting bij het normale gebruik van een gebouw hoort, zoals een buitenlamp boven de voordeur of de verlichting van een hal in een flatgebouw. In een centrumgebied, zoals het plangebied, speelt verlichting een belangrijke rol voor het maken van een omgeving waar bewoners en bezoekers zich prettig voelen. Zo valt het gebruiken van licht om bezoekers attent te maken op een commerciële functie, zoals een winkel of fitnesscentrum, onder het normale gebruik. Op reclame op de gevel is overigens de Reclameverordening gemeente Utrecht 2017 van toepassing. De gemeente neemt gezien het bovenstaande de regels dan ook niet over. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 4

[eigenaar van onroerende zaken in het plangebied]

Indiener is eigenaar van onroerende zaken in het plangebied. Een van zijn panden heeft hij voor een lage huur verhuurd, het andere staat leeg. De regelingen voor bewoners-eigenaren zijn ontoereikend; zij moeten weg maar er is nog helemaal geen zicht op een nieuwe woning of een nieuw commercieel pand in het Beurskwartier. Hij wil na 20 jaar onzekerheid graag duidelijkheid over zijn situatie. Hij verwacht dat de gemeente hem helpt om iets moois op te bouwen en daarbij rekening houdt met de jarenlange onzekerheid, de gemiste inkomsten en de beperkte gebruiksmogelijkheden van zijn eigendom. Als de gemeente niet met een goed voorstel komt, is indiener tegen de planontwikkeling.

Reactie De indiener is eigenaar (bezitter van een het appartementsrecht) van Veemarktplein 43 bis, en daarmee lid van de Vereniging van Eigenaren Veemarktplein 42 tot en met Croeselaan 85. De gemeente wil voor de uitvoering van het vast te stellen bestemmingsplan Veemarktplein 43bis aankopen, liefst via een minnelijke verwerving. Om dat te bereiken zal de gemeente een marktconforme aankooprijs voor Veemarktplein 43bis (het onroerend goed) betalen op basis van een onafhankelijke taxatie. Deze vergoeding van de gemeente betreft een schadeloosstelling volgens de onteigeningswetgeving. Zie ook §3.1.4 van dit rapport. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 5

[bewoner Croeselaan]

De indiener geeft aan dat deze zienswijze over het ontwerpbesluit hogere waarden gaat.

46

Datum Rapport

februari 2025 Vaststellingsrapport

Het ontwerpbesluit hogere waarden geluid betreft alleen het geluid van het wegverkeer op de Croeselaan. Alleen het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om een dergelijk besluit te nemen. De indiener brengt ook onderwerpen naar voren die gaan over de geluidssituatie in het plangebied als gevolg van de activiteiten van de Jaarbeurs. Die onderwerpen hebben te maken met de onderbouwing en de toelichting van het bestemmingsplan en niet met het ontwerpbesluit. Hieronder worden alle elementen van de zienwijze besproken, dus ook de elementen die over het bestemmingsplan gaan. Indiener heeft over het bestemmingsplan ook nog een tweede zienswijze ingediend. Die is opgenomen als zienswijze 6. Inleiding: de Croeselaan is een 30 km/u-weg In het bestemmingsplan staat: “Vanuit de Wet geluidhinder bezien is de Croeselaan (vanwege de maximumsnelheid van 50 km/u) de enige weg waarvoor een ontheffingsprocedure moet worden doorlopen.” Dat is volgens indiener niet juist: de weg heeft een maximumsnelheid van 30 km/u. Indiener vraagt zich af waarom het afgelopen jaar op een rijstrook op dat deel van de Croeselaan het 30 km/u bord keer op keer verdween.

Reactie De Croeselaan is tussen de Van Zijstweg en het Jaarbeursplein inderdaad een 30 km/u-weg. Op het gedeelte vanaf de Van Zijstweg in zuidelijke richting geldt wel een maximumsnelheid van 50 km/u. Daar is de Wet geluidhinder op van toepassing. De tekst uit de toelichting die indiener citeert zal aangepast worden. De gemeente heeft inmiddels op deze locatie het 30 km-bord teruggeplaatst. 1. Niet alleen het geluid van de Croeselaan is het probleem De hogere waarden worden vastgesteld “vanwege de Croeselaan”, maar volgens indiener is de geluidshinder afkomstig van de Jaarbeurshallen. De hinder wordt namelijk veroorzaakt door de geluidsbronnen op de daken (koeling, ventilatie e.d.) aldaar, en de geluidsoverlast bij opbouw en afbraak van beurzen in de hallen. Het is teleurstellend dat een andere voorstelling van zaken wordt gegeven. Daar komt nog bij dat waar Arcadis zich wel over dat deel van de Croeselaan in beoordelende zin uitlaat (p. 11/25) door dit onderzoeksbureau geen problemen worden vastgesteld: "Voor de woonbestemmingen langs de Croeselaan geldt de hogere richtwaarde van 50 dB(A) in de dagperiode en 45 dB(A) in de avondperiode. Deze waarden worden niet overschreden zodat voor het Beatrixgebouw verder geen maatregelen zijn beschouwd."

Reactie Het Hogere waardenbesluit heeft alleen betrekking op geluidsbronnen die vallen onder de Wet geluidhinder. Dat zijn wegverkeer (boven de 30 km/u), railverkeer en ‘gezoneerde’ industrieterreinen. Alleen het stuk Croeselaan met een maximumsnelheid van 50 km/u valt hieronder. Het geluid van de Jaarbeurshallen valt onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. In het kader van het bestemmingsplan is de geluidsbelasting door de Jaarbeurs ter plaatse van de nieuwe woningen onderzocht. Omdat die op dit moment te hoog is en niet acceptabel wordt geacht, is in het bestemmingsplan als voorwaarde voor woningbouw de eis gesteld dat de geluidbelasting niet hoger mag zijn dan, voor de dag, avond en nacht, respectievelijk 45, 40 en 35 dB(A) of, vanaf de vierde bouwlaag 50, 45 en 40 dB(A), omdat dit wel als acceptabel wordt beoordeeld. Dit wordt mogelijk als eerst de bedrijfsvoering van de Jaarbeurshallen ingrijpend wordt aangepast of als de bouwer zorgt voor aanpassingen, zoals een dove gevel. Zie ook de reactie onder 3 en 6. 2. De motivering klopt niet Het is niet duidelijk wat een verhoging van de geluidwaardegrens van 48dB naar 61dB noodzakelijk maakt. Het toelaten van 61dB neemt de prikkel weg om de geluidsoverlast van de Jaarbeurshallen te beperken tot een lager geluidsniveau.

Dat betekent ook dat een geluidsniveau tot de verhoogde norm, 61dB toelaatbaar is en in het hele Beurskwartier moet worden getolereerd. Dit is ongewenst

47/167

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

voor de bewoners en eigenaren van bestaande en nieuwe appartementen. Dit is ook vanuit het oogpunt van de volksgezondheid zeer ongewenst.

Reactie De geluidwaarde van 61 dB heeft geen betrekking op het geluid van de Jaarbeurshallen maar alleen op het geluid van het verkeer op de Croeselaan op de gevel van de nieuwe woningen. De maximale ontheffingswaarde van 61dB treedt alleen op bij de woningen die dichtbij het 50 km/u-gedeelte van de Croeselaan worden gebouwd. Het beeld dat alle woningen in het plangebied geconfronteerd worden met die waarde is niet juist. 3. Het bestemmingsplan heeft nog aanvullend onderzoek nodig Indiener voert in aanvulling op het vorige punt aan dat Tauw in het onderzoeksrapport van maart 2020 op pagina 20 concludeert dat woningbouw gezien de bedrijfsactiviteiten niet zonder meer mogelijk met de aanbeveling om nader onderzoek te doen. Dat is nog niet gebeurd.

Reactie In artikel 5, lid 5.5 (versie vaststelling, ontwerp: lid 5.4), van het bestemmingsplan is aangegeven at een woning alleen mag worden gebouwd als het geluidsniveau door de Jaarbeurshallen niet hoger is dan 45 of 50 dB(A) etmaalwaarde. Voor het bouwen van een woning is een vergunning nodig. De aanvrager van de vergunning zal met onderzoek moeten aantonen dat de aanvraag aan deze eis voldoet. 4. Waarom geen maatregelen in plaats van hogere waarden? In overweging 8 van het voorgenomen besluit wordt slechts gesteld dat het aanbrengen van geluidswerende maatregelen "... stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerkundige en financiële aard (niet doelmatig)." Indiener vraagt zich af om welke belastende geluidsbronnen het gaat en waarom geluidwerende ingrepen niet doelmatig zijn. Dat kan toch niet gaan om het geluid dat afkomstig is van het langzaam rijdend verkeer op de Croeselaan? Een besluit als dit zou gezien de verstrekkende gevolgen in een ontwerp bestemmingsplan nader moeten worden gemotiveerd.

Reactie Het gaat bij deze afweging alleen om het geluid van het wegverkeer op het deel van de Croeselaan waar een maximumsnelheid geldt van 50 km/u. De maatregelen die het geluid bij de bron aanpakken zijn: geluidschermen of geluidbeperkend asfalt. Geluidsschermen zijn stedenbouwkundig niet wenselijk en zijn vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid hier niet mogelijk. Op de Croeselaan ligt al asfalt dat het geluid enigszins beperkt. Het is niet mogelijk om het asfalt te vervangen door asfalt met een sterkere geluidsbeperking, omdat dat asfalt niet bestand is tegen de krachten die het verkeer (wringend en kruisend verkeer) op die plek op het wegdek uitoefenen. 5. Het besluit past niet bij de ambities van het Beurskwartier Het besluit neemt ook de problemen van de werkelijk ervaren geluidsoverlast voor huidige en toekomstige bewoners niet weg. Door 61dB toe te staan hoeft de gemeente niet meer te handhaven bij waarden die hoger zijn dan 48dB. Dat past niet bij de hoge ambities voor kwaliteit en duurzaamheid die de gemeente altijd heeft uitgesproken. Indiener stelt voor dat Tauw een vervolgonderzoek doet waarin alle geluidsbronnen betrokken worden. Aan de hand van de uitkomst daarvan kan dan een zorgvuldig besluit genomen worden. Maar ook dan blijft een besluit voor hogere geluidswaarde hoogst waarschijnlijk onnodig en onwenselijk.

Reactie Zie de reactie onder 2 en 3. De hogere waarde voor het wegverkeer geldt bij het verlenen van een bouwvergunning voor de nieuwe woningen. Dan zal, zoals in de reactie onder 3 is aangegeven, ook naar het bedrijfslawaai van de Jaarbeurs gekeken worden.

48

Datum Rapport

februari 2025 Vaststellingsrapport

De hogere waarde voor het wegverkeer speelt geen rol bij de handhaving van bedrijfslawaai. De gemeente kan, bijvoorbeeld als er klachten zijn over het geluid van de Jaarbeurs, handhaven op geluidwaarden die in de milieuvergunning van de Jaarbeurs staan. 6. In plaats van dit besluit moet de gemeente bronmaatregelen nemen De gemeenteraad kan beter besluiten om in overleg met de Jaarbeurs de geluidsbronnen aan te pakken. Dat is ook nodig om aantrekkelijke appartementen te realiseren. De gevels van de appartementen die naar de hallen gericht zijn vormen de gunstige zonzijde en het ligt voor de hand dat aan die kant terrassen en balkons zullen worden ontwikkeld - dat vormt bij uitstek een aantrekkelijkheid van de daar gesitueerde appartementen. Bewoners moeten dan geen geluidoverlast ondervinden van de permanent werkende installaties van de Jaarbeurs.

Reactie Zie reactie 2 en 3. Het terugbrengen van geluid van de Jaarbeurs, van de expeditiestraat en van de vele apparaten op het dak, is bij de huidige bedrijfsvoering en inrichting van de Jaarbeurs deels mogelijk. Dit vraagt investeringen en medewerking van Jaarbeurs. De Jaarbeurs heeft echter plannen voor het vernieuwen van de hallen. Bij de vernieuwing zal de gemeente het verbeteren van de geluidssituatie met de Jaarbeurs als uitgangspunt nemen. 7. Voorkom precedentwerking en geef het goede voorbeeld Als de gemeente zelf al af gaat wijken van zorgvuldig overeengekomen en vastgestelde regels voor de regulering van geluidsoverlast in woongebieden, hoe kan zij dan ontwikkelaars in andere gebieden, bijvoorbeeld in het gebied dat de Jaarbeurs wil ontwikkelen, houden aan de 48dB-norm. Indiener roept de gemeenteraad daarom op om het goede voorbeeld te geven en het voorstel af te wijzen.

Reactie De grenswaarde van 48 dB is een voorkeursgrenswaarde en heeft alleen betrekking op wegverkeersgeluid (Wet geluidhinder). Nieuwbouwplannen in een stedelijke omgeving kunnen regelmatig niet aan die norm voldoen. Om toch te kunnen bouwen is het vaststellen van hogere waarden dan ook onontkoombaar. Dit is overigens de bevoegdheid van het college en niet van de gemeenteraad. 8. Beter maatwerk: besluit alleen nemen voor de gevels die aan de Jaarbeurs grenzen Als de gemeente toch hogere waarden vaststelt, dan zouden die niet voor het hele plangebied moeten gelden, maar alleen voor de gevelwanden die aan de Jaarbeurs grenzen. Daarmee voorkom je dat de hogere waarden gaan gelden voor gebieden waar nu nog geen overschrijding van de 48dB is. Zo blijft een eventuele weloverwogen uitzondering ook echt een uitzondering.

Reactie Het maatwerk dat indiener vraagt is geregeld in artikel 5, lid 5.5 (versie vaststelling, ontwerp: lid 5.4), van het bestemmingsplan: zie de reactie onder 3. De hogere waarden gelden alleen voor het geluid dat het 50km/u-deel van de Croeselaan uitstraalt op de nieuwe woningen in het plangebied. Dat zijn dus de nieuwe woningen op de hoek van de Croeselaan en de Van Zijstweg en de nieuwe woningen langs de Croeselaan tussen de Rabobank en de Jan van Foreeststraat. Conclusie Naar aanleiding van deze zienswijze wordt de aanpassing van de toelichting die in §2.3.3.2 van dit rapport staat aangebracht.

Zienswijze 6

[bewoner Croeselaan]

De zienswijzen 5 en 6 zijn van dezelfde indiener.

49/167

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

De meeste zinnen in de samenvatting zijn letterlijk uit de zienswijze overgenomen. In een enkel geval zijn de zinnen van indiener tussen ‘enkele’ aanhalingstekens geplaatst, om er geen twijfel over te laten bestaan dat dat een letterlijk citaat is. 1. Fouten in het bestemmingsplan a. Op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan is de situatie na de sloop van de panden grafisch verkeerd weergegeven. Het vooraan gelegen appartementencomplex blijft voor het grootste deel staan. Indertijd is namelijk besloten dat alleen de appartementen Croeselaan 87-89, plus bis- en bis-A- nummers (de bovenwoningen) worden gesloopt voor een noodzakelijk geachte doorsteek naar het plantsoen in het Beurskwartier. Ten onrechte hebben de helft van de appartementen 85, plus bis-nummer en bis-A-nummer, op de verbeelding de functie Groen gekregen voor de doorsteek. Vriendelijk verzoek om dit te corrigeren om te voorkomen dat dit een eigen leven gaat leiden. Het is al spijtig genoeg dat één portiek van het appartementencomplex van architect Van der Wart wordt gesloopt. b.

Paragraaf 3.7.2 “Financiële uitvoerbaarheid” van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan begint met de zin: "De te ontwikkelen gronden zijn eigendom van de gemeente." Daaraan moet onder meer worden toegevoegd: “…, met uitzondering van de grond van het appartementencomplex Veemarktplein-Croeselaan waarvan de grond in bezit van de eigenaren is.” Eind dertiger jaar van de vorige eeuw is dit complex op eigen grond gerealiseerd. Mogelijk geldt dit ook voor de eigenaren van de andere bebouwing. Dit feit moet niet over het hoofd worden gezien. De gemeente heeft namelijk het voornemen om deze panden te verwerven om deze t.z.t. te transformeren; dit gegeven is uiteraard van enige invloed op de financiële uitvoerbaarheid. c. In de bijlage met het interessante en nuttige onderzoek van Arcadis naar geluidshinder wordt abusievelijk vermeld in het onderdeel 2.2 Beoordelingskader dat de Croeselaan langs het Beurskwartier een drukke doorgaande weg voor autoverkeer is - wat ook in de tijd dat dit onderzoek werd gedaan al onjuist was en nog steeds is, omdat dit deel van de laan door de al langer bestaande knip een afgesloten weg is geworden die alleen naar de parkeergarage leidt onder het Jaarbeursplein en dit zeker geen drukke verkeersweg is. Bovendien wordt geschreven dat op dit deel van de Croeselaan de toegelaten snelheid 50 km/u is.

Ook dit is onjuist, want voor beide verkeersrichtingen is vanaf de Van Zijstweg richting Beatrixgebouw een maximumsnelheid van 30km/u ingesteld. Het vervelende is echter dat het bord van 30km/u steeds wordt weggehaald - onduidelijk is door wie dit gebeurt, maar het is en blijft een weg voor langzaam verkeer. Wellicht kan deze maximumsnelheid ook op de weg zelf op het asfalt worden aangegeven. d. De onjuiste aanduiding van deze maximumsnelheid komt ook terug in §3.5.3 Geluidhinder van het ontwerpbestemmingsplan waar bovendien - dus geheel ten onrechte - vermeld wordt dat dit deel van de Croeselaan "vanwege de maximumsnelheid van 50 km/u" de enige weg is waarvoor een ontheffingsprocedure moet worden doorlopen.

Reactie Over a De grens van de functie Groen is inderdaad fout weergegeven en zal worden aangepast. Het pand Croeselaan 85/85bis/85bisA zullen we zo veel mogelijk inpassen. Over b Indiener merkt terecht op dat dit onderdeel van de toelichting niet klopt. De gemeente zal de toelichting op dit punt aanpassen. De eerste zin had moeten zijn: “De gemeente heeft of verwerft de eigendom van de gronden die nodig zijn voor de uitvoering van het bestemmingsplan.” Over c en d. De inspreker heeft ook gelijk dat de tekst over de Croeselaan niet klopt. De Croeselaan is geen doorgaande weg en heeft alleen een functie om de aan de Croeselaan gelegen bestemmingen te ontsluiten, zoals de daar gevestigde kantoren, de Croeselaangarage en de logistiek voor het Stationsgebied West. De onderzoeken hebben echter geen betrekking op de huidige maar op de

50

Datum Rapport

februari 2025 Vaststellingsrapport

toekomstige situatie. De verkeergegevens voor de toekomstige situatie laten een verkeersintensiteit zien van ongeveer 9000 motorvoertuigen per etmaal. Het klopt dat op de Croeselaan-noord een maximumsnelheid van 30 km/u geldt. Het verkeersbesluit hiervoor is op 24 mei 2019 van kracht geworden. Het bord is inmiddels weer teruggeplaatst. De Croeselaan is vanaf de Van Zijstweg naar het zuiden toe wel een 50 km/u-weg. Zie ook de reacties op zienswijze 5. 2. Gebrek aan architectonische visie op de gebouwde omgeving Indiener stelt dat de toelichting van het ontwerp uitgebreid moet worden met “een visie op architectuur in de stedelijke omgeving en leidende gezichtspunten over hoe bepaalde keuzes op dit vlak van invloed zijn op de beleving van de publieke ruimte door de gebruikers (van het Beurskwartier), en welke in dit te ontwikkelen gebied zullen worden gehanteerd. Die dus ook richtlijnen c.q. oriëntatiepunten bieden voor de architecten die in opdracht van projectontwikkelaars de ontwerpen gaan maken voor de geplande woning- en kantoorbouw. […] Wat een geestelijke armoede bij B&W, het stadsbestuur en de betreffende ambtelijke dienst en beleidsmatige nalatigheid om niet te beseffen dat in de ontwikkeling van die kennis en inzichten moet (en had moeten) worden geïnvesteerd, om van het Beurskwartier qua architectuur een prestigieuze woonen kantoorwijk te maken.

Waar mensen van heinde en verre - het ligt naast het NS-station! - een paar uur naar toe komen, om onder indruk te raken en geïnspireerd te worden van wat in Utrecht wel niet tot stand kon worden gebracht!” Indiener pleit voor de aanstelling van een gekwalificeerd ambtenaar die voldoende tijd krijgt om de kennis en ervaring elders in de wereld te onderzoeken en te rapporteren.

Reactie In de omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein wordt al een aanzet gegeven voor de na te streven sfeer en beeldkwaliteit van het gebied. In het stedenbouwkundige plan zal dit verder worden uitgewerkt en zal veel aandacht worden gegeven aan de na te streven beeldkwaliteit in het gebied. Hierin wordt de sfeer van de architectuur, het materiaal- en kleurgebruik voor alle gebouwen (plinten, stedelijke laag, torens) vastgelegd. Ook zullen uitgebreide regels gaan gelden voor de inrichting van de overgangszone van een gebouw naar de openbare ruimte, en voor de situering, vormgeving en uitstraling van balkons en daktuinen. Het bereiken van samenhang met de stad als geheel is hierbij een leidend uitgangspunt. 3. Ontbrekend inzicht in windhinder en bezonning In het ontwerpbestemmingsplan ontbreken inzichten en rapportages over de te verwachten bezonning en windhinder in het Beurskwartier, waarvan de bouwvolumes en de situering ervan nu toch bekend zijn. Dit maakt het ontwerp onvolledig en bemoeilijkt de beoordeling of dit een leefbare stadswijk gaat brengen. Waarom ontbreekt dit? In een ontwerpbestemmingsplan zou men deze inzichten gebaseerd op resultaten van onderzoek (zoals bij geluid) mogen verwachten. Bewoners uit de omgeving weten inmiddels wat ze aan gevaar kunnen verwachten bij hevige rukwinden als zij bij het Beatrixgebouw, of Rabobank II wandelen of fietsen.

Fietsers en wandelaars werden door hevige rukwinden weggeblazen. Dreigt dit gevaar ook bij Wonderwoods, gaat dit ook gebeuren bij de hoge torens in het Beurskwartier? Daarnaast zou men ook meer inzicht willen hebben in de slagschaduw van de grote gebouwen voor de bebouwing in het Beurskwartier. In het ontwerpbestemmingsplan had indiener daarover onderzoeksresultaten verwacht om, conform het Besluit ruimtelijke ordening, mede op basis daarvan een beoordeling op de haalbaarheid en uitvoerbaarheid mogelijk te maken. En als aanvullende zorg: als het ontwerpbestemmingsplan aangenomen wordt, komen deze studies dan niet meer en worden die niet meer aan de burgers en gemeenteraad mede voorgelegd?

Reactie In het bestemmingsplan is de vorm en de exacte positie van gebouwen nog niet vastgelegd. Dat doen we in het stedenbouwkundig plan dat in 2021 wordt opgesteld. Daarbij wordt, met het oog op leefbaarheid en duurzaamheid, rekening gehouden met zon en wind. Door de hoogbouw op een slimme manier te positioneren ten opzichte van elkaar en door “setbacks” aan te brengen (dat zijn terug liggende bovenverdiepingen) wordt het windklimaat zo goed mogelijk.

51/167

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Op basis van het concept van het stedenbouwkundige plan zal een uitgebreid windonderzoek plaats vinden. Naar aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoek zullen situering en vormgeving van bouwblokken worden aangepast, zodat overal een goed windklimaat wordt verkregen. Hetzelfde geldt voor de bezonning. Het stedenbouwkundige plan zal worden geoptimaliseerd met de resultaten van het onderzoek en met de resultaten van de participatie over het stedenbouwkundig plan. De gemeenteraad stelt het stedenbouwkundige plan vast en de uitvoering van het plan wordt vervolgens geborgd in de beleidsregels die het college zal vaststellen voordat er vergunningen verleend worden. Zie verder de reactie op de punten e, f en g in § 3.2.6.2. Dit onderdeel van de zienswijze leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. 4. Meer woningen mogelijk? De Covid-pandemie zal een blijvende weerslag hebben op de vraag naar kantoorruimte. Indiener vraagt de gemeenteraad om te overwegen om kantoorruimte te vervangen door (betaalbare) woningen, omdat daar een groot en blijvend tekort aan is.

Reactie De Utrechtse kantorenmarkt zorgt voor bijna de helft van het aantal arbeidsplaatsen in de stad. Ook in de komende 20 jaar, als de stad verder doorgroeit, zal dat het geval zijn. Onderzoeksbureau Stec heeft in 2019 en 2020 uitgebreid onderzoek gedaan naar de vraag van Utrechtse kantorenmarkt. Stec gaat daarbij uit van een groeiende behoefte in het centrum en Stationsgebied van Utrecht. Voor het centrum van Utrecht voorspelt het bureau een totale behoefte van 405.000 m2 bruto vloeroppervlak (352.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak). De gemeente volgt de kantorenmarkt nauwgezet. De laatste signalen van deskundigen, zoals bureau Stec, zijn dat de vraag naar kantoren in het Stationsgebied niet vermindert. De prognose uit 2020 is dan ook de basis voor de nieuwe Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU). De huidige coronacrisis heeft de trends op de kantorenmarkt niet veranderd maar wel sterk versneld. Het thuiswerken zal ook na de pandemie invloed blijven houden op de behoefte. Gelijktijdig spelen er andere ontwikkelingen. Kantoren worden de komende jaren steeds meer ingericht als plek om samen te werken, te ontmoeten en te leren van elkaar. Dit maakt dat werkgevers op zoek zijn naar de best bereikbare locaties van Nederland. Dit concentratieproces heeft grote impact op de vraag naar kantoren op onze knooppunten, met name rond centraal station Utrecht.

De 50.000 m2 kantoren in het Beurskwartier 1 leveren daarin een bescheiden bijdrage, maar voorzien wel in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Daarnaast wordt met de combinatie van onder andere wonen en werken een concrete invulling aan het beleid uit het Structuurplan Stationsgebied 2006 en de Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein. Uit voorgaande volgt dat het op dit moment niet in de rede ligt aan om kantoorontwikkelingsruimte een andere invulling te geven, zoals wonen of groen. De zienswijze leidt wel tot een aanpassing van de toelichting en tot de toevoeging van de onderzoeksrapporten van bureau Stec aan de toelichting. 5. Beperkende toezeggingen aan eigenaren-bewoners Croeselaan Uit het ontwerpbestemmingsplan blijkt wat de huidige bewoners en bewoners-eigenaren te wachten staat. Het blok van Mitros met sociale huurwoningen wordt voor een plantsoen gesloopt. Alle bewoners in dit gebied hebben (mede dankzij de inspanningen van de gemeenteraad) een recht om zich in het Beurskwartier te vestigen en vanuit de woning die men verlaat daar naartoe te verhuizen. Voor de huurders in het woonblok van Mitros is een gelijkwaardige (sociale) huurwoning in De Foreest of in het eigenlijke Beurskwartier in het vooruitzicht gesteld.

Het appartementencomplex Veemarktplein-Croeselaan wil de gemeente te zijner tijd transformeren, onder meer vanwege de voorgenomen bouw pal tegen de achterkant van de helft van het aantal resterende appartementen. De regelingen die de gemeente treft voor deze bewoners-eigenaren zijn beperkt of te rigide waardoor de kansen om minnelijk te verwerven (en ook via onteigening) soms uitgesloten lijken. Zo zijn de 6-8 bewoners-eigenaren van het complex bij voorbaat uitgesloten van een sociale huurwoning in De Foreest. Dit levert onmogelijke en onbillijke situaties op. Sommige van hen, namelijk (hoog) bejaarde bewoners-eigenaren moeten namelijk rondkomen van hun AOW met soms 52

Datum Rapport

februari 2025 Vaststellingsrapport

een ietsje meer. Een dergelijk inkomen is te laag voor een hypotheek. De aankoop van een nieuwe woning in het Beurskwartier - als zij dat al zouden willen – is dus uitgesloten. Vanwege dat sociaal minimum hebben zij nu reeds wettelijk recht op een sociale huurwoning, dus eigenlijk ook op een sociale huurwoning in De Foreest als zij daarvoor belangstelling tonen. Dit recht wordt hen echter door de gemeente expliciet ontzegd. Het valt overigens ook niet goed in te zien waarom de gemeente Utrecht bij de gedwongen aankoop van hun appartementen die bewoners-eigenaren wil verplichten (door hen bij voorbaat uit te sluiten van huurwoningen in het Beurskwartier) tot het kopen van een nieuwe woning. Het is treurig om te zien dat een gemeente, die zegt binnen de beperkingen die er nu zijn toch enige zekerheden te willen bieden met deze regel voor de verdeling van huurwoningen in het gebied, alle bewoners-eigenaren over één kam scheert.

Reactie Zie §3.1 van dit rapport. 6. Perspectieven voor de Croeselaan-Beurskwartier ontbreken Indiener mist in het ontwerpbestemmingsplan een visie op verbeteringen en herstel, een beschrijving van de intenties voor een zorgvuldige omgang met wat aan de Croeselaan spoedig gemeentelijk erfgoed zal zijn, een beschrijving van wat mooi zou kunnen worden gemaakt aan wat blijft staan. Daardoor is niet duidelijk wat men in bouwhistorische en architectonisch zin met de bestaande gebouwen na verwerving wil gaan doen. Indiener doet een aantal suggesties, die hieronder zijn weergegeven. a. Graag ziet indiener in het ontwerpbestemmingsplan expliciet als voornemen opgenomen de zorgvuldige omgang met die gebouwen, onder meer bij de sloop van de woningen Croeselaan 87-89 en bovenwoningen. Daarbij zouden de speciale bakstenen met afwijkend formaat - het zogenoemde Utrechtse plat- waarmee de gevels van het gehele complex zijn opgetrokken bij de sloop afgebikt moeten worden om hergebruikt te kunnen worden voor de nieuwe afsluiting/kop van dit complex aan de zijmuur van de appartementen Croeselaan 85-87, plus bis- en bis-Anummers. Dat dient op een professioneel verantwoorde manier te gebeuren, want die zijmuur wordt voortaan zichtbaar voor passanten in de doorsteek naar het Beurskwartier, en verdient wellicht in het metselpatroon ook een nadere differentiëring om recht te doen aan dit gebouw.

Zodat het architectonisch karakter van de schepping van de architect Van der Wart gerespecteerd en gehandhaafd kan blijven. De afgebikte stenen zouden ook nog benut kunnen worden voor kleine restauraties aan het complex waarvoor in het verleden verkeerde bakstenen zijn gebruikt. b. Daarom zou het niet misstaan om in het ontwerpbestemmingsplan het voornemen te uiten om dit appartementencomplex te zijner tijd in de oorspronkelijke gedaante volledig te herstellen, d.w.z. de grote vlaggenmast die op het torenachtige gedeelte vooraan oorspronkelijk stond opnieuw aan te brengen, wat de karakteristieke dimensies van de architectuur accentueert, de ijzeren ornamenten die verdwenen zijn opnieuw aan te brengen. c. Eenzelfde intentie zou in het ontwerp moeten zijn verwoord voor het in oorspronkelijke staat brengen van het restaurant Uncle Jim, voorheen Palais des Sports, dat eveneens blijft staan. d. In dit verband zou indiener ter afsluiting nog als laatste de suggestie willen doen om het stuk Croeselaan vanaf het Veemarktplein tot aan de Van Zijstweg te herdopen in 'Filosofenallee' - als een reminiscentie aan de Philosophenlaan zoals de Croeselaan vroeger heette. e.