Uitgangspuntennotitie samenwerking herstel kelders

Voor een gezamenlijke opdracht aan een projectleider, directievoerder, onderzoekers en een aannemer met of door de gemeente is een Europese aanbesteding nodig. De tijd voor de voorbereiding en aanbesteding is minstens anderhalf jaar.

4.6 Afspraken vastleggen Deze vorm van opdrachtgeverschap met bouwbegeleiding, gebundeld herstel met gelijktijdige uitvoering van beheer en herstel van naastgelegen kelders, muren, kabels, leidingen en zo mogelijk andere opgaven in de binnenstad, vraagt om goede afspraken. De afspraken over o.a. samenwerking, de kostenverdeling, meerwerk, toestemming voor werk aan elkaars eigendommen en het stilleggen van het werk worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en keldereigenaar. In de overeenkomst leggen gemeente en keldereigenaar ook de eigendomsverhoudingen en de wederzijdse onderhoudsplicht om de kelders en muren in goede staat te houden notarieel vast.

Kennis en ervaringen delen Keldereigenaren geven aan dat zij niet voldoende kennis en ervaring hebben om hun rol als opdrachtgever voor kelderherstel goed in te vullen. De gemeente kan hierbij helpen door: • Een team in te richten dat kennis en ervaring deelt met keldereigenaren in de voorbereidingsfase, keldereigenaren die al zijn gestart met de uitvoering van kelderherstel en keldereigenaren die hun kelder geschikt willen maken als verblijfsruimte voor wonen en werken. Zo’n team kan bestaan uit de bouwmeester, onafhankelijke adviseurs en ervaringsdeskundigen: de keldereigenaren die al klaar zijn met het herstel van hun kelder. • Kennis te ontwikkelen en te delen over het beheer en gebruik van kelders. Wat is nodig om een kelder in goede staat te houden? Welke maatregelen kan een keldereigenaar nemen om de kelder geschikt en droog te maken voor wonen en werken? En wat moet

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

21

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

22

5. Kosten­ regeling voor het herstel van schade aan kelders

5.1 Samenvatting In gesprekken met keldereigenaren is in beeld gebracht wat keldereigenaren en gemeente belangrijk vinden in een kostenregeling, en met welke variant dit het beste wordt gerealiseerd. Keldereigenaren en gemeente vinden dat de kostenregeling eenvoudige en aantrekkelijke moet zijn, met lage proces- en uitvoeringskosten, dat de regeling vooraf financiële zekerheid geeft en niet leidt tot conflicten en juridische procedures. Uit de vergelijking, gesprekken en onderzoeken blijkt dat een subsidieregeling hier het beste op aansluit. Het meest eerlijk zou zijn als de veroorzaker van de schade deze ook betaalt. Er wordt dan een schadevergoeding betaald door het bewijsvermoeden of expert oordeel toe te passen. Dat wordt geen eenvoudige regeling omdat uit onderzoek blijkt dat de oorzaak en veroorzaker van schade aan kelders niet of nauwelijks zijn aan te wijzen. Bij een keuze voor schadevergoeding ontstaat bijna zeker een verschil van inzicht tussen keldereigenaar en gemeente over de oorzaken en veroorzakers van de schade. De kans op conflicten en juridische procedures is dan groot. De meeste keldereigenaren geven de voorkeur aan een eenvoudige regeling op basis van subsidie. Bij de subsidieregeling is de financiële zekerheid vooraf ook groter voor de keldereigenaar.

De drie varianten maken weinig verschil voor randvoorwaarden zoals de inzet van de financiële bijdrage voor kelderherstel, het ontzorgen van keldereigenaren bij opdrachtgeverschap en het combineren van kelderherstel met ander werk in het wervengebied. Voorwaarden hiervoor kunnen in de subsidieregeling worden opgenomen of in een overeenkomst worden vastgelegd. Bijvoorbeeld dat de financiële bijdrage alleen wordt geleverd als de kelder daadwerkelijk wordt hersteld en afspraken worden gemaakt over onder meer werk met

werk maken of de uitvoering van een aantal naastgelegen kelders tegelijkertijd. 5.2 Varianten van kostenverdeling Er zijn 3 varianten voor een kostenregeling vergeleken: (1) het ‘bewijsvermoeden’ uit het advies van de Commissie van Wijzen Wervengebied, (2) het ‘technisch expert oordeel’ uit het raadsbesluit van 2021 en (3) de tijdelijke subsidieregeling die in 2022 is ingesteld. Deze derde variant is toegevoegd omdat gemeente en keldereigenaren de ervaringen met de subsidieregeling willen meenemen in de vergelijking van de varianten, en omdat een subsidieregeling aansluit bij het advies van AEF en de Raad voor de Leefomgeving over de uitgangspunten van een kostenregeling. Bewijsvermoeden In het rapport ‘De vergeten burenplicht’ heeft de Commissie van Wijzen Wervengebied voorgesteld om bij schade aan werf- of kluiskelders uit te gaan van een bewijsvermoeden. Dit komt erop neer dat bij schade aan kelders in de vorm van scheuren of lekkages, wordt vermoed dat ze het gevolg zijn van gedragingen van de gemeente. De gemeente heeft de mogelijkheid om aan te tonen dat dit vermoeden niet klopt. Als zij hierin slaagt, geldt een uitzondering op de hoofdregel. In haar advies noemt de commissie van wijzen twee invullingen van het bewijsvermoeden. De eerste is dat de gemeente moet aantonen dat schade niet door de gemeente is veroorzaakt.

De tweede is dat de gemeente moet aantonen dat de schade door de eigenaar is veroorzaakt. Met het bewijsvermoeden wordt de eigenaar bevrijd van een lastige bewijslast; hij hoeft geen onderzoek naar de schadeoorzaak te laten doen en hoeft niet aan te tonen dat de schade door toedoen van de gemeente is ontstaan.

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

23

De commissie noemt twee uitzonderingen op het toepassen van het bewijsvermoeden: 1. De kosten voor het binnenwerk van de kelder, dagelijkse reparaties en vochtdoorslag liggen in beginsel bij de eigenaar. De kosten voor de bitumenlaag worden fiftyfifty verdeeld tussen de keldereigenaar en de gemeente. 2. Bewijsvermoeden geldt alleen voor kelders die in de jaren ‘90 waterdicht zijn gemaakt. Kelders waarvan de keldereigenaren in de jaren ‘90 niet hebben meegedaan aan dit project, zijn uitgezonderd. Deze eigenaren hebben indertijd ook geen financiële bijdrage geleverd aan het herstel van hun kelder. Technisch expert oordeel Bij deze regeling doet een expert bij elke afzonderlijke kelder onderzoek naar de schadoorzaken. De kostenverdeling kan elke denkbare verhouding aannemen: kosten honderd procent voor rekening gemeente, kosten honderd procent voor rekening eigenaar en alles wat daartussen ligt. De expert kan één persoon zijn of een gespecialiseerd bureau. De expert kan op basis van een ‘schadecatalogus’ waarin vooraf per schadesoort en -oorzaak is vastgelegd bepalen wie verantwoordelijk, of kan op basis van zijn onderzoek en van zijn kennis van schadepatronen in redelijkheid een inschatting van de schadeoorzaken, waarbij hij de kosten toewijst aan eigenaar en gemeente. Een andere mogelijk is dat dat voor het bepalen van de veroorzaker ook aansprakelijkheid moet worden aangetoond.

Subsidie Op dit moment is een tijdelijke subsidieregeling van kracht. Bij een subsidie geeft de gemeente een financiële bijdrage aan de eigenaar voor het herstel van de kelder. De regeling draait niet om de vraag wie verantwoordelijk is voor ontstane schade, maar is een financiële bijdrage aan het herstel van de kelder. Doel van de subsidie is behoud van erfgoed, herstel van schade en voorkomen van onveilige situaties. De eigenaar (verantwoordelijk voor staat van de kelder) vraagt op basis van een herstelplan subsidie aan en zorgt voor het herstel van schade en waterdicht maken van de kelder. De gemeente helpt de keldereigenaar daarbij, niet alleen met subsidie maar ook met advies en hulp bij de uitvoering. In de huidige regeling is er een vaste kostenregeling die we toepassen zonder onderzoek te doen naar de schadeoorzaak.

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

24

5.3 Kostenregeling kelderherstel: wat is belangrijk, welke variant past daar het beste bij? In gesprekken tussen gemeente en keldereigenaren komt een aantal randvoorwaarden naar voren die belangrijk zijn voor een kostenregeling. Keldereigenaren en gemeente vinden dat de kostenregeling eenvoudig en aantrekkelijk moet zijn, met lage proces- en uitvoeringskosten, dat de regeling vooraf financiële zekerheid geeft en niet leidt tot conflicten en juridische procedures. Met welke variant wordt het beste voldaan aan deze voorwaarden? Veroorzaker betaalt Er is behoefte aan een financiële bijdrage die als rechtvaardig wordt ervaren. Daarbij speelt een rol dat de veroorzaker van de schade deze ook betaalt. Dat was ook uitgangspunt van de Commissie van Wijzen Wervengebied. Volgens de commissie zijn er sterke aanwijzingen Financiële zekerheid vooraf dat de schade die sinds het herstel en waterdicht maken in de jaren negentig is ontstaan, in belangrijke mate is toe te schrijven aan oorzaken waarvoor de gemeente verantwoordelijk is (zoals te zwaar verkeer). Ook bij het expert oordeel is het uitgangspunt dat de Bewijsvermoeden Expert oordeel Subsidie veroorzaker betaalt. De veroorzaker betaalt

Bewijsvermoeden

Expert oordeel

Subsidie

blijkt dat het moeilijk, zo niet onmogelijk is om de oorzaak van schade aan kelders vast te stellen. Hierdoor is het ook niet of nauwelijks mogelijk om een schade en de herstelkosten aan een veroorzaker toe te schrijven. Bij het vaststellen van de schadevergoeding (met bewijsvermoeden of kosten expert) ontstaat bijna zeker een verschil van inzicht tussen keldereigenaar en gemeente over de oorzaken en veroorzakers van de schade. De kans op conflicten en juridische procedures is dan groot. De meeste keldereigenaren geven de voorkeur aan een eenvoudige regeling op basis van subsidie. Dat is ook de reden dat AEF (lessen uit de schadeafhandeling in Groningen en Limburg) en de Raad van de Leefomgeving (funderingsschade) adviseren om te kiezen voor een bijdrage (via subsidie) aan de herstelkosten. Een eenvoudige kostenregeling De kostenregeling moet eenvoudig zijn toe te passen en keldereigenaren moeten er gemakkelijk gebruik van kunnen maken. Dat stelt eisen aan het aanvraagformulier, het herstelplan en de kostenraming. De keldereigenaar hoeft de aansprakelijkheid door de veroorzaker niet aan te tonen. De kostenverdeling moet eenvoudig kunnen worden opgesteld en vastgesteld. Dat beperkt wel de ruimte voor maatwerk en gelijkheid (zie herstel trilemma AEF).

Voorbeelden die zijn genoemd om te komen tot meer maatwerk of gelijkheid zijn: een hogere bijdrage als de kelder minder dan twintig jaar geleden is hersteld, een lagere bijdrage voor zakelijke keldereigenaren of een hogere bijdrage voor eigenaren die hun kelder niet als verblijfsruimte gebruiken.

Het meest eerlijk zoukostenverdeling zijn als de veroorzaker van de schade deze ook Een eenvoudige betaalt. Dat wordt geen eenvoudige regeling. Uit de onderzoeken

Bewijsvermoeden

Expert oordeel

Subsidie

Zo laag mogelijke proces- en uitvoeringskosten

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

25 Bewijsvermoeden

Expert oordeel

Subsidie

Een eenvoudige kostenverdeling

Bewijsvermoeden

Expert oordeel

Subsidie

Zo kostenregeling laag mogelijke endeuitvoeringskosten Een opprocesbasis van varianten bewijsvermoeden en expert oordeel is per definitie minder eenvoudig dan met subsidie. Dat komt omdat bij iedere kelder apart onderzoek moet worden gedaan naar de oorzaken en veroorzakers van de schade. Uit het schadeonderzoek blijkt dat niet of nauwelijks mogelijk is de oorzaken Bewijsvermoeden Expert oordeel Subsidie en veroorzakers van schade aan te wijzen. Bij subsidie wordt alleen gekeken of de kosten subsidiabel zijn (dus nodig voor het herstel van de kelder). Bij alle varianten van kostenverdeling is sprake van maatwerk of is maatwerk mogelijk. Over de mate van maatwerk wordt besloten bij het vaststellen de definitieve kostenregeling, na Herstel van schade besluitvorming door de gemeenteraad. en behoud erfgoed Een aantrekkelijke regeling met financiële zekerheid vooraf Niet alle keldereigenaren kunnen of willen veel geld uittrekken voor het herstel van hun kelders. Er is ook niet altijd een dringende noodzaak, bijvoorbeeld als er geen grote schade of lekkage is of de kelder geen verblijfsfunctie heeft als woon- of werkruimte. Een aantrekkelijke regeling kan keldereigenaren ertoe aanzetten om hun kelders toch te herstellen en het erfgoed voor de toekomst te behouden. Daarnaast willen keldereigenaren vooraf weten hoe hoog hun eigen bijdrage aan de herstelkosten is.

De hoogte van de vergoeding en de zekerheid daarover, zijn bij bewijsvermoeden en expert oordeel afhankelijk van de schade en de schadeoorzaken. Uit de onderzoeken blijkt dat de schade en schadeoorzaken niet goed zijn vast te stellen, waardoor de hoogte van de vergoeding vooraf onzeker is. De vergoeding kan (deels) pas worden bepaald als de kelder is open gegraven. Daarbij is het van belang te weten wie de kosten betaalt van de schade die door derden is veroorzaak, of de schade waarvan niet is vast te stellen door wie die is veroorzaakt. Met de variant bewijsvermoeden en expert oordeel zijn, bij een vergoeding vooraf, de meerkosten voor rekening van de keldereigenaar. Bij een schadevergoeding achteraf wordt de kostenverdeling aangepast als bij het open graven blijkt dat de schadeoorzaken anders zijn. De subsidieregeling geeft de keldereigenaar de meeste financiële zekerheid vooraf. Bij subsidie wordt gekeken naar de herstelkosten. Als bij het herstel de schade anders blijkt te zijn en de kosten hoger uitvallen dan vooraf werd voorzien, wordt het meerwerk verdeeld volgens de afspraken in de subsidieregeling. Een verandering in de schadeoorzaken heeft daar geen effect op. Financiële zekerheid vooraf

Bewijsvermoeden

Expert oordeel

Subsidie

Expert oordeel

Subsidie

De veroorzaker betaalt

Bewijsvermoeden

Een eenvoudige kostenverdeling

Samenwerken en voorkomen van conflicten en juridische procedures Om het erfgoed te behouden is bij de voorbereiding en uitvoering van kelderherstel goede samenwerking nodig tussen gemeente en keldereigenaren. Daarnaast is samenwerken van belang vanwege de samenhang en de complexiteit van het werk in het wervengebied. Samenwerken is voor de gemeente ook onderdeel van de invulling van haar burenplicht en maatschappelijke zorgplicht. Het risico op conflicten en juridisering is het grootst bij bewijsvermoeden, maar is ook aanwezig bij expert oordeel. In de toepassing van beide varianten kan verschil van mening kan ontstaan over de schade oorzaken en daarmee over de hoogte van de schadevergoeding. De subsidieregeling sluit aan bij de adviezen van AEF (lessen uit de schadeafhandeling in Groningen en Limburg) en de Raad voor de Leefomgeving (funderingsschade). Zij adviseren allebei om uit te gaan van een vergoeding van herstelkosten en niet uit te gaan van schade oorzaken en aansprakelijkheid. Herstel van schade en behoud erfgoed De gemeente en keldereigenaren voelen een sterke verantwoordelijkheid voor het behoud van het eeuwenoude erfgoed. Veel keldereigenaren zien zichzelf als een passant in de 900 jaar geschiedenis en willen het erfgoed in goede staat overdragen op toekomstige generaties. Het doel van het programma wervengebied is behoud en herstel van erfgoed.

Dat is een gezamenlijke en samenhangende aanpak, van gevel tot gevel, samen met de betrokken eigenaren en beheerders. De kostenregeling moet ertoe leiden dat het geld dat de keldereigenaar ontvangt ook daadwerkelijk wordt besteed aan herstel van kelders en behoud van erfgoed.

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

26 Bewijsvermoeden

Expert oordeel

Subsidie

Financiële zekerheid vooraf Herstel van schade en behoud erfgoed Bij bewijsvermoeden en expert oordeel is een keldereigenaar niet Bewijsvermoeden Expert oordeel Subsidie verplicht om de schadevergoeding te investeren in het herstel van de kelders. Als de eigenaar de kelder niet herstelt, wordt publiek geld niet aanbetaalt behoud van het erfgoed. De gemeente kan Deuitgegeven veroorzaker herstel van de kelder in een samenwerkingsovereenkomst of vaststellingsovereenkomst wel als voorwaarde stellen bij toepassing van het bewijsvermoeden of expert oordeel. In de subsidieregeling kan het herstel van de kelder worden opgenomen in de subsidievoorwaarden. Bewijsvermoeden Expert oordeel Subsidie Het herstel van schade en behoud van erfgoed kan dus met alle varianten. Een eenvoudige kostenverdeling Zo laag mogelijke proces- en uitvoeringskosten Het beschikbare geld moet zo veel mogelijk worden besteed aan het herstel van kelders. En zo min mogelijk aan de kosten van voorbereiding van een kostenregeling, technische onderzoeken of juridische Bewijsvermoeden Expert oordeel Subsidie procedures.

De proceskosten zijn bij subsidie het laagst. Bij een subsidieregeling is het niet nodig om onderzoek te doen naar de schade en schadeoorzaken. Bij bewijsvermoeden en expert oordeel is dit wel het geval. Uit de onderzoeken blijkt dat het vaststellen van de schade en schadeoorzaken bijna niet mogelijk is. Iedere kelder moet apart worden onderzocht. Bij bewijsvermoeden en in mindere mate expert oordeel is de kans het grootste dat dit leidt tot juridische procedures. Gelijktijdig andere maatschappelijke opgaven uitvoeren In onder meer de Omgevingsvisie Binnenstad 2040, de Ruimtelijke Strategie Utrecht en het Mobiliteitsplan staan ambities voor de binnenstad. Onder meer voor energietransitie, klimaatadaptatie, ecologie, parkeren en ruimtegebruik. Door werk met werk te combineren bij het herstel van kelders en muren kan de overlast en de kans op schade beperkt worden. Ook kunnen de kosten zo laag mogelijk gehouden worden. Het combineren van werk aan kelders met werk aan andere maatschappelijke opgaven kan als voorwaarde aan een subsidie worden verbonden. Bij het bewijsvermoeden en kostenexpert kan dit ook als dit als voorwaarde in de samenwerkingsovereenkomst of vaststellingsovereenkomst worden opgenomen. Dit kan dus met alle varianten.

Zo laag mogelijke proces- en uitvoeringskosten

Bewijsvermoeden

Expert oordeel

Subsidie

Herstel van schade en behoud erfgoed Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

27

5.4 Vergelijking van de varianten Bewijsvermoeden • Minder tot geen financiële zekerheid vooraf. • Minder eenvoudig: ingewikkeld om schade en schade oorzaken te bepalen. • Meer kosten voor technisch onderzoek om schade en schadeoorzaak aan te tonen. • Minder eerlijk. Gemeente betaalt in sommige gevallen voor kosten die niet door gemeente zijn veroorzaakt (als de gemeente niet kan bewijzen dat de schade het gevolg is van oorzaken waarvoor zij niet verantwoordelijk is). Als de gemeente bewijst dat zij niet verantwoordelijk is, betaalt de eigenaar voor herstelkosten.

Expert oordeel • Minder tot geen financiële zekerheid vooraf • Meer kosten voor technisch onderzoek om schade en schadeoorzaak aan te tonen. • Minder eenvoudig: ingewikkeld om schade en schade oorzaken te bepalen. • Eerlijk, als schade is vast te stellen.

Subsidie • Financiële bijdrage keldereigenaar, subsidiabele kosten en subsidiebedrag vooraf bekend. • Eerlijk en eenvoudig: bijdrage aan herstelkosten, schadeoorzaak hoeft niet aangetoond. • Minder kosten voor technisch onderzoek om schade en schadeoorzaak aan te tonen, minder kosten voor juridische procedures. • Relatief hoge bijdrage van eigenaren bij kleine reparaties (fiftyfifty tot € 50.000).

Dit kan even goed in alle varianten • Gemeente kan keldereigenaar ontzorgen in opdrachtgeverschap. • Keldereigenaar hoeft niet schade en schadeoorzaak of aansprakelijkheid gemeente aan te tonen. • Gelijktijdig andere maatschappelijke opgaven uitvoeren (b.v. kabels/leidingen, energietransitie, parkeren) • Herstel van schade en behoud erfgoed. • Maatwerk en gelijke gevallen gelijk behandelen.

5.5 Terugvaloptie: geen kostenregeling Stel: er is geen kostenregeling voor herstel van schade aan werfkelders. Of de keldereigenaar wil daar geen gebruik van maken. En hij vindt dat de schade aan zijn kelder is veroorzaakt door de gemeente. Dan zou deze keldereigenaar op grond van het aansprakelijkheidsrecht een schadevergoeding van de gemeente kunnen vorderen (Artikel 6: 162 Burgerlijk Wetboek). De keldereigenaar meldt zich dan bij het schadeloket en kan ook naar de rechter gaan. Om de gemeente aansprakelijk te stellen moet de eigenaar aantonen dat de schade is veroorzaakt door ‘toerekenbaar onrechtmatig handelen’ van de gemeente. In beginsel moet de eiser dat aantonen. In sommige gevallen kan de rechter besluiten dat de bewijsopdracht wordt omgedraaid: niet de benadeelde moet dan aantonen dat de ander de veroorzaker is maar de ander moet aantonen dat schade niet door hem is veroorzaakt en er geen sprake is van onrechtmatig handelen (Artikel 6: 99 Burgerlijk Wetboek). De vordering tot vergoeding van schade op grond van onrechtmatige daad verjaart vijf jaar nadat de benadeelde op de hoogte is van de schade en weet wie daarvoor aansprakelijk is. De vordering verjaart in ieder geval 20 jaar na de gebeurtenis die de schade heeft veroorzaakt (artikel 3: 310 Burgerlijk Wetboek).

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

28

Colofon Dit is een uitgave van het Programma Wervengebied van de gemeente Utrecht. Kijk op Utrecht.nl/werven voor meer informatie over de aanpak van het Utrechtse wervengebied. Versie September 2024 Adres Stadskantoor Stadsplateau 1 3521 AZ Utrecht Telefoon 14 030 E-mail werven@utrecht.nl Concept en realisatie Enof creatieve communicatie 2024-031.ENOF

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied

29

Uitgangspunten samenwerking met keldereigenaren bij herstel kelders wervengebied