Toelichting Huisvestingsverordening gemeente Utrecht wijziging juli 2024 - wijziging bijhouden

Informatieve toelichting bij de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht

Algemeen De wet bepaalt dat alleen beperkende regels in een huisvestingsverordening mogen worden gesteld aan de verdeling van woonruimte indien sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Beperkende regels die zien op de bescherming van de woonruimtevoorraad mogen sinds 1 januari 2024 ook om redenen van het behoud van de leefbaarheid. Sinds 1 juli 2019 hoeft hierbij bij al deze regels niet meer uitsluitend sprake te zijn van schaarste aan goedkope woonruimte. Mede met het oog op de veranderende woningmarkt, kunnen gemeenten hierdoor de mogelijkheden om het aanbod te vergroten ten volle te benutten. Iedere categorie van woonruimte waarbij door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden kan dus worden aangewezen als vergunningplichtig in de Huisvestingsverordening. De gemeenteraad moet aantonen dat er schaarste is en dat de inzet van het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste betreft: schaarste aan woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan (betaalbare) woningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Schaarste In Utrecht is er sprake van groot woningtekort en zijn woningen schaars.

Om huishoudens zoveel mogelijk kansen te bieden op de woningmarkt en verdringingseffecten als gevolg van schaarste tegen te gaan, kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten: sturing op woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer en de opkoopbescherming. Voor een goede onderbouwing van de inzet van de verschillende instrumenten en het aantonen van schaarste hebben we door Rigo onderzoek laten doen. Het rapport ‘Onderbouwing sturingsinstrumenten Utrecht – deel 1 Schaarste_RIGO’ van 25 april 2023 is hier het resultaat van en is op te vragen via email. In deze rapportage worden schaarste en gerelateerde verdringingseffecten onderzocht. Met deze analyses onderbouwen we de inzet van de gebruikte instrumenten. Hieronder hebben we enkele conclusies uit het onderzoek ter onderbouwing van onze Huisvestingsverordening opgenomen. Voor de gedetailleerde onderbouwing verwijzen we naar het rapport zelf. Met een woningtekort van 5,5 procent heeft de regio Utrecht één van de grootste woningtekorten van alle Nederlandse regio’s. De verwachting is dat dit woningtekort de komende jaren nog oploopt naar 27.430 woningen, ofwel 6,5 procent van de woningvoorraad. Alleen de regio’s Den Haag en Nijmegen kennen een groter tekort, het tekort in de regio Amsterdam is grofweg even groot als in de regio Utrecht.

Het woningtekort betekent schaarste aan woningen en zorgt voor grote concurrentie tussen huishoudens om een geschikte en betaalbare woning te bemachtigen. Dit leidt tot verdringing van huishoudens, die door de grote concurrentie geen passende betaalbare woning weten te vinden. Er is in Utrecht sprake van schaarste in alle drie de woningmarktsegmenten – in de sociale huur, particuliere huur en in het koopsegment. Lage realisatiekansen in het segment eengezinskoopwoningen leiden tot een substitutievraag in de particuliere huur. De krapte aan betaalbare koopwoningen zorgt ook voor substitutievraag, schaarste en verdringing in het particuliere huursegment. De schaarste en verdringing in de drie sub-markten onderstrepen het algemene woningtekort en schaarste aan woningen in Utrecht. In de analyses op het niveau van de woningmarktsegmenten gaan we nader in op de schaarste per segment. Sociale huur

Sinds 2014 is er sprake van toenemende schaarste in de sociale huur in Utrecht. Tussen 2020 en 2022 is de schaarste niet sterker geworden, maar de gemiddelde wachttijd is nog steeds erg lang (11 jaar) en de gemiddelde slaagkans (4%) laag. Met name jongere leeftijdsgroepen hebben te maken met verdringing. Particuliere huur Sinds 2011 zijn particuliere huurprijzen in Utrecht gestegen. Van de vijf grootste steden in Nederland heeft Utrecht de op één na hoogste gemiddelde vierkantemeterprijzen. Daarnaast is er voor veel (midden)inkomensgroepen geen tot weinig betaalbaar particulier huuraanbod beschikbaar. Ook voor huishoudens die twee keer modaal verdienen is ruim de helft van het particulier aanbod in Utrecht niet betaalbaar. Het geringe aanbod aan betaalbare grotere huurwoningen suggereert dat gezinnen extra te lijden hebben onder de schaarste. Koopsector DeNadat transactieprijzen in de koopsector zijn lange tijd sterk stegen (ondanks een lichte daling in 2022)., is er recent sprake van een daling. Ook is de omvang van het aanbod gegroeid en de gemiddelde verkooptijd gestegen. Desondanks is er nog steeds sprake van schaarste op de koopmarkt, wat bijvoorbeeld blijkt uit de lage score op de krapte-indicator van de NVM. Daarnaast is blijkt uit het rapport van RIGO dat er weinig de betaalbaarheid van het actueelle koopaanbod in Utrecht isvoor wat middeninkomens geringkunnen betalen.

Zelfs voor huishoudens die twee keer modaal verdienen en 12 procent eigen geld inbrengen is slechts grofweg een derde van het koopaanbod in de gemeente Utrecht betaalbaar. Het geringe aanbod aan betaalbare grotere koopwoningen suggereert dat gezinnen extra te lijden hebben onder de schaarste. Door de schaarste aan woningen in het algemeen en (betaalbare) koopwoningen in het bijzonder – dit blijkt ook uit het woningtekort en de krapte-analyse op basis van de WoON-enquête – vindt verdringing plaats. Huishoudens slagen er niet in een betaalbare koopwoning te vinden en een deel van de huishoudens wijkt in de praktijk uit naar een particuliere huurwoning of vertrekt uit de stad. Utrecht heeft een ambitieus woningbouwprogramma (zie de Woonvisie en RSU) en heeft regionale en lokale woningbouwafspraken gemaakt. Tevens hebben we Actieplannen voor Middenhuur, Bbetaalbare kKoop en Wooncoöperaties om deze segmenten te helpen. De gemeente stuurt op versnelling van de woningbouwproductie om in brede zin het huidige en toekomstige woningtekort te verminderen. Omdat op schaarse grond binnen de stadsgrenzen moet worden gebouwd, ligt het accent in de nieuwbouw vooral op (kleinere) appartementen en meergezinswoningen. Tegelijkertijd zien we in de bestaande voorraad de ontwikkeling dat eengezinswoningen worden verbouwd naar appartementen of worden verkamerd.

Het is belangrijk om een evenwicht te behouden in deVanuit de gewenste samenstelling van de voorraad. Daarom is er aanleiding om deze voorraad te beschermen met een vergunningplicht voor woningvormen , onttrekken, samenvoegen en omzetten en te behouden voor gezinnen. Ook andere instrumenten die de wet biedt met betrekking tot het beheer van de bestaande woonruimtevoorraad worden ingezet om de bestaande woningvoorraad te beschermen en te behouden voor de doelgroep, denk aan reguleren toeristische vakantiehuur en de opkoopbescherming. Vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen De gewijzigde Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om naast een vergunningplicht voor het in gebruik geven of nemen van huurwoningen zo'n zelfde vergunningsplicht ook voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen in te voeren. In Utrecht is hiervoor gekozen en om die reden is aan artikel 2, eerste lid onderrdeel c toegevoegd. Daarin is de vergunningsplicht opgenomen. De schaarste aan (betaalbare) koopwoningen is in Utrecht voldoende gebleken aan het nog maar een jaar oude schaarste onderzoek, zoals uitgevoerd door RIGO en waarvan in deze toelichting een samenvatting is opgenomen. Gekozen is om aan te sluiten bij de hoogste grens die de wet ons toestaat, namelijk de landelijke betaalbaarheidsgrens. Voor 2024 is de grens op 390.000 gesteld.

De reden om te kiezen voor de hoogste grens is allereerst dat er maar heel weinig woningen tot aan deze grens worden gerealiseerd en het juist bij die woningen nodig is om te zorgen dat ze bij de inkomensdoelgroep terecht komen. Daarnaast wordt deze grens straks ook gehanteerd in het actieplan betaalbare koop. Bovendien hoeven ontwikkelaars zo geen 1

rekening te houden met verschillende grenzen. Een lagere grens stellen heeft in Utrecht weinig zin omdat er weinig aanbod is waarvan de koopprijs veel lager ligt dan 390.000. Een hogere grens is vanuit de wet niet toegestaan. De wet regelt dat deze grens ook jaarlijks geïndexeerd wordt door de minister en dat die geïndexeerd wordt op basis van het CPI. Net als bij de andere prijs- en inkomensgrenzen zal de gemeente steeds per ingang van een kalenderjaar voor zorgen dat de grenzen geïndexeerd worden volgens de in artikel 4 opgenomen wijze. De gekozen inkomensgrens sluit aan bij de inkomensgrens voor middeninkomenshuur zoals die landelijk bepaald is in de Uitvoeringswet huurprijzen (zie hier), te weten € 62.191,- voor een eenpersoonshuishouden en € 82.921,- voor een meerpersoonshuishouden. Deze grens is gekozen om ervoor te zorgen dat deze koopwoningen terecht komen bij starters en lage tot middeninkomens. Daarnaast is gekozen om zo min mogelijk verschillende grenzen te gebruiken en daarmee zoveel mogelijk consistentie in het beleid te houden. Het is daarom ook logisch om aan te sluiten bij de inkomensgrenzen die we als middeninkomens beschouwen. Een derde overweging is nog dat de inkomensgrens ook aansluit bij de leennormen die gelden en de leencapaciteithypotheeknormen vastgesteld door het van NIBUD.

Volgens de rekentool van NIBUD sluit de leencapaciteit van meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot aan de gestelde inkomensgrens voor 2024 aan bij deze koopprijs. Voor eenpersoonshuishoudens zal de maximale koopprijs te hoog zijn. Zij zullen tot koopwoningen zijn aangewezen tot onder de drie ton. In de verordening wordt tevens opgenomen dat de verkopers van de woningen de plicht hebben om de woningen dertien weken aan te bieden, met de daarbij in artikel 5 geldende eisen. Wanneer binnen dertien weken geen gegadigden op de woning hebben gereageerd die een vergunning kunnen krijgen en de woning wél voor een marktconforme prijs (of lager ten gunste van potentiële kopers) voldoende is geadverteerd, van de vergunningsplicht mag worden afgeweken. Onderbouwing vitale sectoren De gewijzigde Huisvestingswet 2014 maakt het verlenen van voorrang aan woningzoekenden die een vitaal beroep uitoefenen expliciet mogelijk en stelt hier ook eisen aan, namelijk dat er een tekort moet zijn aan deze beroepen in de gemeente én dat deze beroepen van vitaal belang zijn voor de lokale samenleving. Gemeenten mogen dit laatste zelf onderbouwen. In Utrecht is ervoor gekozen om onder deze regeling de volgende sectoren aan te wijzen: zorg, politie, onderwijs, kinderopvang, en brandweer (zie artikel 25 en artikel 47 van de huisvestingsverordening).

In de nadere regel behorend bij de huisvestingsverordening wordt afgebakend welke beroepen binnen deze sectoren precies in aanmerking komen en aan welke criteria zij moeten voldoen (zoals aangegeven in artikel 25, vijfde lid en artikel 47, derde lid). In Utrecht kiezen we een aantal uitgangspunten bij het bepalen wanneer een sector van vitaal belang is voor de lokale samenleving: -

-

Om een vitale sector te zijn moet een sector een maatschappelijk of economisch belang hebben voor de stad; Daarnaast moet er een tekort zijn in deze sector. In de meeste gevallen zijn de cijfers beschikbaar op niveau van een regio, bijvoorbeeld de arbeidsmarktregio of de veiligheidsregio; Ook moet het binnen de aangewezen sectoren gaan om beroepen waarbij het inkomen in beginsel in aanmerking kan komen voor sociale huur of middenhuur. Reden hiervoor is allereerst dat de voorrangsregeling anders niet effectief is. Er gelden immers ook inkomenseisen voor sociale huur en middenhuur. Zonder dit uitgangspunt zouden in theorie beroepen gekozen kunnen worden die uiteindelijk niets met hun voorrang kunnen. In de nadere regels en de uitwerking van de precieze beroepen wordt dit uitgangspunt meegenomen; Tot slot moet het binnen de sectoren gaan om uitvoerende beroepen die in de praktijk staan. De beroepen in de aangewezen sector moeten bijvoorbeeld in daadwerkelijk contact staan met de cliënt, met inwoners of met leerlingen. Denk hierbij aan de zogenaamde ‘handjes aan het bed’ of de ‘ogen en oren op straat’. In de nadere regels wordt aan dit uitgangspunt ook invulling worden gegeven.

Onderwijs

2

Het recht op onderwijs is een fundamenteel Europees recht. Onderwijs is van fundamenteel belang voor de volle ontwikkeling van de menselijke persoonlijkheid en de versterking van fundamentele vaardigheden en vrijheden. Het tekort aan onderwijsprofessionals is een probleem voor de stad, omdat voor het verwerven van basisvaardigheden en kansengelijkheid voldoende en goede onderwijsprofessionals noodzakelijk zijn. Als de personeelstekorten in het onderwijs blijven toenemen zal dat leiden tot grotere maatschappelijke ongelijkheid: •

Grotere ongelijkheid in de verdeling van lerarentekorten over de scholen;

•

Grotere klassen en hogere werkdruk, met als gevolg vertrek van nog meer leraren;

•

Ouders die proberen een plek te vinden op een school waar genoeg personeel is.

•

Het grote tekort aan onderwijsprofessionals vormt de achilleshiel van het onderwijs, waar alle andere structurele verbeteringen die we willen realiseren in het onderwijs – en de samenleving- mee samenhangen. Tekorten in het onderwijs kennen ook hun weerslag op tekorten in andere sectoren; als we geen mensen hebben om op te leiden, zal iedereen in onze maatschappij dat voelen en kunnen we de grote transities niet aanpakken.

Het terugdringen van de personeelstekorten in het onderwijs is al jaren een aandachtpunt van het Rijk (Zie onder meer: www.aanpaklerarentekort.nl). Dat geeft ook aan dat het Rijk de beroepsgroep belangrijk vindt. Het personeelstekort in het primair onderwijs in de steden Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Almere is afgelopen jaar verder toegenomen. Dit blijkt uit een 13 december 2022 heeft het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap de uitkomsten van de peiling van 1 oktober 2022 gepubliceerd. Deze peiling is een kwantitatief onderzoek om de personeelstekorten in kaart te brengen (zie hier. Personeelstekorten primair onderwijs Peildatum 1 oktober 2022 | Rapport | Aanpak Lerarentekort). Zorg Door dubbele vergrijzing zal de zorgvraag de komende jaren alleen maar toenemen. De huidige tekorten verhogen de werkdruk, wat leidt tot meer verzuim en uiteindelijk tot nog meer uitval. Dat is problematisch, want de zorg is van groot maatschappelijk belang voor een gezonde samenleving. Zonder gezonde burgers kan een samenleving immers niet goed functioneren. Ook leidt trager geholpen worden in de zorg soms tot verergering van klachten en kan dit op den duur ook kostenverhogend werken. Het terugdringen van de personeelstekorten in de zorg zijn al jaren een aandachtspunt van het Rijk. Daaruit blijkt dat het een sector is die vanuit het Rijk ook als belangrijk wordt gezien.

Arbeidsprognose laat zien dat in de stad Utrecht het tekort in de zorg zal stijgen van 1100 in 2023 naar 2900 in 2032, dit is een stijging van 164% (zie hier: Dashboard branches - Totaal zorg en welzijn (smal) - Utrecht Stad (databank.nl); Politie Veiligheid is een basis(levens)behoefte en de politie heeft een onmisbare rol in het leefbaar en veilig houden van onze stad. Zowel proactief, preventief, maar vooral (orde)handhavend en repressief heeft de politie een taak die niet door anderen kan worden overgenomen. De politie heeft immers het geweldsmonopolie. Utrecht heeft een grote rol in de internationale drugshandel en veel plofkrakers zijn afkomstig uit Utrecht. Het aantal openbare orde- en veiligheidsvraagstukken groeit substantieel. Het aantal demonstraties neemt toe, er is sprake van toenemende overlast in de wijken en het aantal ongeregeldheden rondom voetbalwedstrijden neemt toe. Ook houdt de politie zich bezig met het tegengaan van drugscriminaliteit. Al deze ontwikkelingen vragen om inzet van politie. Wijkagenten - belangrijke ogen en oren op straat - zijn steeds in mindere mate aanwezig in onze wijken. Terwijl hun aanwezigheid juist essentieel is om overlast en criminaliteit tegen te gaan, afglijden van jongeren in de (zware) drugscriminaliteit te voorkomen en de stad leefbaar en veilig te

3

houden. Het tekort aan politiecapaciteit is al jarenlang een belangrijk speerpunt voor zowel de stad, als de regio als landelijk. Het personeelstekort bij de politie Midden-Nederland is 4,2%, ruim 186 fte. Voor district stad Utrecht geldt dat er sprake is van een tekort van 6,3%. (Dit volgt uit informatie van de politie zelf, Politie Midden-Nederland, aangeleverd op 8 september 2023, zie ook de NOS hierover). Prognose van de Nationale Politie is dat de bezetting pas in 2027 enigszins op niveau van de formatie is. Het tekort op de formatie is des te nijpender omdat de formatie van de politie is gebaseerd op een verouderde verdeelsystematiek (uit 2012) en niet is meegegroeid met de bevolkingsgroei en de problematiek in de regio Midden-Nederland. Kinderopvang Utrecht ziet kinderopvang als één van de belangrijke sectoren om drie redenen: 1) Allereerst wil Utrecht voor jonge kinderen een goede start en kwalitatief goede en beschikbare kinderopvang. Toegankelijke kinderopvang draagt bij aan de mogelijkheden voor jonge kinderen om zich te ontwikkelen (in het bijzonder vooraf aan de basisschool). 2) Daarnaast is kinderopvang is een voorwaarde om ieder kind een gelijke start te geven; ongelijk investeren in gelijke kansen begint bij kinderopvang. Ongelijk investeren in gelijke kansen is één van de uitgangspunten van het Utrechts beleid.

3) Ten derde geeft kinderopvang ouders die geen gebruik kunnen of willen maken van informele kinderopvang de mogelijkheid om (meer) te werken. Kinderopvang dient zo als een vliegwieg voor de totale arbeidsmarkt. Voor veel ouders is kinderopvang een belangrijke randvoorwaarde om (full-time) te werken. Kanttekening hierbij is wel dat meer kinderopvang niet altijd betekent dat ouders ook meer gaan werken. Soms gaat het ook om een verschuiving van informele (bijvoorbeeld door opa en oma’s) naar formele kinderopvang. Desondanks blijft kinderopvang een zeer belangrijke randvoorwaarde voor werk, zeker voor eenoudergezinnen. De tekorten in de kinderopvang leiden tot verhoogde werkdruk van ouders met uitval als gevolg, waardoor tekorten in andere sectoren ook kunnen oplopen. Het tekort aan kinderopvangmedewerkers neemt toe. Er werken landelijk 117.000 medewerkers in de kinderopvang. In het tweede kwartaal van 2022 stonden tegenover elke duizend banen in de kinderopvang 55 vacatures. Het is de hoogste vacaturegraad die ooit is gemeten in de kinderopvang. (CBS, februari 2023, zie hier). In de drie arbeidsmarktregio’s Amersfoort-Eemland, Gooi & Vechtstreek en Midden-Utrecht en omgeving verwacht men in 2031 in totaal een tekort van 600 medewerkers (zie hier).

Brandweer Binnen de gemeente Utrecht is de Brandweerzorg gericht op het verlenen van hulp bij branden, ongevallen, incidenten met gevaarlijke stoffen en waterongevallen, alles binnen een tijdsbestek van 8 minuten. Dit is noodzakelijk om mensen, dieren (in levensbedreigende situaties) en gebouwen te kunnen redden bij calamiteiten. Naast deze kernactiviteiten is de brandweer ook betrokken bij reanimaties van patiënten met hartfalen. Ze start snel een professionele reanimatie op en biedt tijdige zorg ter ondersteuning van de ambulancedienst. Hierdoor is de brandweer een vitaal beroep dat een onschatbare bijdrage levert aan de veiligheid van Utrecht en haar inwoners. In Utrecht wordt brandweerzorg geleverd vanuit zeven kazernes. Vier daarvan zijn 24/7 bemand door incidentbestrijders, die permanent op de kazerne verblijven ('beroeps' kazernes met een 24-uurs dienst).Drie daarvan hebben personeel dat in de directe omgeving van de kazerne werkt of woont en bij incidenten, middels een pieper, opgeroepen wordt ('vrijwillige' kazernes, niet permanent bemand maar 24/7 beschikbaar met vrijwilligers uit de directe omgeving). De vrijwillige kazernes (De Meern, Vleuten en Zuilen) vervullen niet alleen een rol in brandweerzorg, maar hebben ook een belangrijke functie in het sociale middenveld van hun dorp/wijk.

Uit een onderzoek van het CBS blijkt dat de tekorten groot zijn in de brandweer (zie hier), ook in de veiligheidsregio Utrecht. Opkoopbescherming 4

Op 1 januari 2022 is de ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen waarmee in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment worden beschermd tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Door zo’n omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en andere woningzoekenden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen koopwoningen wordt dan op grond van het nieuwe hoofdstuk 7 van de wet een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in te verhuren woonruimte alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt in de wet aangeduid als een stelsel van ‘opkoopbescherming’. De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen 24 jaar gemiddeld met 6,5% gestegen in Utrecht. Dat is fors hoger dan de gemiddelde inflatie van 1,9%. Hierdoor zijn woningen die vroeger betaalbaar waren voor middeninkomens nu uit het middensegment verdwenen. In ditzelfde middensegment zijn ook investeerders actief: kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, maar deze verhuren voor (vaak hoge) marktprijzen (buyto-let).

Hierdoor zijn deze woningen niet meer beschikbaar als koopwoning voor woningzoekenden die zelf in de woning willen gaan wonen. Deze groep die achter het net vist op de koopmarkt, moet vervolgens een woning gaan huren. Door hoge huren op de particuliere huurmarkt, kunnen deze startende huishoudens vervolgens niet sparen om een koopwoning te financieren. Gezien het rendement dat behaald kan worden met verhuur, krijgen deze woningen een hogere beleggingswaarde. Hierdoor kunnen beleggers een hogere financiering krijgen, dan kopers die zelf in de woning willen gaan wonen. Dit leidt ook weer tot verdere prijsstijgingen, waardoor meer woningen uit het betaalbare en middensegment verdwijnen. Kortom, er is sprake van een dubbel effect: door de jaren heen is de groep potentiële kopers groter geworden, terwijl het aanbod in dit segment door prijsstijgingen is afgenomen. De opkoopbescherming is sinds maart 2022 van kracht in de gemeente Utrecht en geldt in alle wijken.

Artikelsgewijs In deze artikelsgewijze toelichting worden alleen de bepalingen die nadere toelichting nodig hebben, behandeld.

Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen

Artikel 1. Definities Definities in de Huisvestingswet Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Deze definities worden in deze verordening niet herhaald. De definitie van zelfstandige woonruimte is per 2024 gewijzigd in de Huisvestingswet. Hierdoor is de definitie van zelfstandige woonruimte in de huisvestingsverordening veranderd. Er is aangesloten bij de landelijke definitie van zelfstandige woonruimte zoals bedoeld in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Definities in de verordening •

huishouden: in deze verordening is gekozen voor een vrij strikte definitie van het begrip “huishouden” omdat een ruimere definitie misbruik te veel in de hand werkt. Het gaat dan om misbruik met 5

•

• •

•

•

•

•

•

betrekking tot het aantal leden van een huishouden in relatie tot de bezettingsnormentabel bij toewijzingen. Een groter huishouden komt voor grotere woningen in aanmerking. Door een strakke definitie is het lastiger hier misbruik van te maken. Dit neemt uiteraard niet weg dat we ook diverse andere samenlevingsvormen zien en erkennen, maar waar het gaat om verdeling van woonruimte hanteren we deze definitie voor bepalen grootte woning en aantal kamers. Voor het meetellen van inwonende kinderen wordt een iets minder strenge definitie dan die van de belastingdienst gehanteerd, door uit te gaan van minimaal drie nachten als ondergrens. liberalisatiegrens: als de aanvangshuurprijs bij het ingaan van de huurovereenkomst zich op of onder deze grens bevindt, betreft het een sociale huurwoning. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks gewijzigd. Tot 1 januari 2024 ligt de grens op € 808,06. middenhuurwoningen: de grens voor middenhuur ligt tot 1 januari 2024 op € 1026,90.

mantelzorg: bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: “mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.”; middenhuurgrens: middenhuurwoningen zijn een voorwaarde voor een goed functionerende woningmarkt. Deze woningen, zijn nodig voor huishoudens die op een woning in dit segment zijn aangewezen. Het gaat bijvoorbeeld om starters of gezinnen die niet in aanmerking komen voor een gereguleerde huurwoning van een toegelaten instelling en (nog) niet kunnen of willen kopen. Door toewijzing van deze woningen te regelen, komen deze woningen ook ten goede aan de juiste doelgroep. Als er namelijk geen inkomenseisen worden gesteld aan huurders van deze middenhuurwoningen, dan bestaat het risico dat verhuurders kiezen voor mensen met een (te) hoog inkomen, zodat zij meer zekerheid krijgen over huurinkomsten. Dit betekent dat middenhuurwoningen met voorrang kunnen worden toegewezen aan de beoogde doelgroep van deze woningen.

Ten aanzien van de bovengrens van de huurprijs sluiten wij aan bij de huurprijsgrens zoals deze is opgenomen in het Actieplan Middenhuur; onzelfstandige woonruimte: wezenlijke voorzieningen zoals bedoeld bij de definitie van onzelfstandige woonruimte kunnen bijvoorbeeld een toilet, een keuken of een badkamer zijn. Onder deze voorzieningen wordt niet de toegang verstaan. Woonruimten die op een gemeenschappelijke gang uitkomen, kunnen zelfstandig zijn als onvrije woning; toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte (voorheen: nultredenwoonruimte): deze woonruimten zijn niet per se vrij van “treden”. De woonruimte en de belangrijkste functies zijn bereikbaar zonder trap, maar zo’n woonruimte kan wel degelijk bijvoorbeeld een logeerkamer/hobbykamer één verdieping hoger hebben; particuliere vakantieverhuur is een vorm van toeristische verhuur, maar niet de enige. Alle verhuur van woonruimte aan personen die niet in de gemeentelijke basisregistratie zijn ingeschreven, valt onder dit begrip. Dus bijvoorbeeld ook bed&breakfast. Een belangrijk verschil tussen bed&breakfast en particuliere verhuur, is dat bij bed&breakfast de hoofdbewoner zelf aanwezig is in de woning en bij particuliere vakantieverhuur niet. Daarnaast is bed&breakfast gedurende het gehele jaar mogelijk, maar wel beperkt tot een deel van de woning (afhankelijk van het omgevingbestemmingsplan, max. 50%).

Particuliere vakantieverhuur is maximaal 60 nachten per jaar toegestaan en daarbij wordt meestal wel de gehele woning verhuurd; woongroep: de verordening benoemt wooncoöperaties niet afzonderlijk. Vooralsnog worden wooncoöperaties gezien als een bijzondere vorm van een woongroep en zijn de regels voor woongroepen van toepassing.

Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

6

Dit artikel is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

In het eerste lid worden onder a. allereerst de sociale huurwoningen aangewezen. Dat zijn de huurwoningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens. Voor deze woningen is dus altijd een huisvestingsvergunning nodig, of de verhuurder nu een toegelaten instelling is (woningcorporatie) of een particulier. Onder b. worden de middenhuurwoningen aangewezen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd. Vanaf deze datum voldoen de woningen aan de voorwaarden van het Actieplan Middenhuur.

In het tweede lid wordt een aantal categorieën woonruimte uitgezonderd van de werking van hoofdstuk 2: • • • •

• • •

woonruimte die wordt verhuurd onder de werking van de Leegstandwet, omdat dergelijke verhuringen tijdelijk zijn, met het doel na de tijdelijke verhuur alsnog te verkopen of te slopen; onzelfstandige woonruimte, omdat een groot deel daarvan verhuurd worden aan studenten, waarbij met name de systematiek van één toegelaten instelling (SSH) wordt gehanteerd; dienstwoningen, omdat deze direct verband houden met de aard van iemands werk, en verlaten moeten worden bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst; zelfstandige woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30m2, verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling, omdat het hier gaat om woonruimte die een rol vervult in de systematiek van onder meer SSH; woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen, omdat de verdeling van deze woonruimte buiten de reikwijdte van verordening plaatsheeft; wisselwoningen, omdat deze woningen bedoeld zijn voor zittende huurders, die tijdelijk – in verband met een renovatie – hun woning moeten verlaten; woonruimten die via intermediaire verhuur verhuurd zijn aan een zorginstelling omdat de zorginstelling, waarmee de toegelaten instelling een overeenkomst heeft afgesloten, hoofdhuurder is.

Woonruimten die niet tot deze categorieën behoren, of zijn uitgezonderd in het tweede lid, kunnen zonder huisvestingsvergunning in gebruik gegeven of genomen, gehuurd of verhuurd worden.

Artikel 3. Eisen voor verlening huisvestingsvergunning Eerste lid: Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de Huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. De inkomensvoorrangsgrenzen voor middenhuur zijn afgeleid van de groep die de maximale huurprijs voor een middenhuurwoning kan betalen, uitgebreid met een groep daarboven die anders tussen wal en schip valt.sluiten aan bij de landelijke Uitvoeringswet huurprijzen (zie hier). In 2017 is in het Actieplan middenhuur bedacht om uit te gaan van inkomens van € 55.000,- voor eenpersoonshuishoudens en € 65.000,- voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2017). Voor meerpersoonshuishoudens sluit deze grens vrijwel naadloos aan bij de Rijksdefinitie voor middeninkomens. Voor eenpersoonshuishoudens is de Rijksdefinitie echter een stuk lager.

Door de keuze aan te sluiten bij de Rijksdefinitie zullen minder eenpersoonshuishoudens in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning.

7

Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Derde lid Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. Voor bepaalde huishoudens wordt een uitzondering gemaakt op de inkomenstoets die bepalend is voor toegang tot sociale huurwoningen. Dit wordt beschreven in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, bijlage 1 onder A. Vierde lid: Het afwijken van de voorrangsregels bij woningruil en bij overlijden van de hoofdhuurder is een mogelijkheid, maar geen vanzelfsprekendheid. Er wordt hier dus van geval tot geval een afweging gemaakt. Vijfde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven af te wijken van de inkomensgrens voor de doelgroep. Het genoemde inkomen is in 2011 geïntroduceerd in de regio als de grens voor huishoudens met een te laag middeninkomen. Vanuit de rijksoverheid wordt inmiddels een lagere grens aangehouden voor deze doelgroep. De grens van de rijksoverheid wordt al geruime tijd niet geïndexeerd, terwijl de grens in de regio Utrecht met eenzelfde percentage wordt verhoogd als de inkomensgrens van de doelgroep.

Zesde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om een afwijkende inkomensgrens vast te stellen voor de vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Het college mag alleen van deze bevoegdheid gebruik maken wanneer de te verwachten leencapaciteit tot onevenredige effecten leidt. Die onevenredige effecten doen zich voor wanneer de rente in een jaar zodanig stijgt of de voorwaarden om te lenen dusdanig wijzigen dat bijna geen huishoudens meer in aanmerking komen voor de vergunning. Dit is het geval wanneer de huishoudens die met hun inkomen onder de gestelde grens blijven onvoldoende kunnen lenen om de woningen tot aan de koopprijsgrens te betalen. Het gaat met deze bevoegdheid dus om het wijzigen van de gehele inkomensgrens en niet om het afwijken in individuele gevallen. Artikel 4. Jaarlijkse aanpassing van huur- en inkomensgrenzen De huur en inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld. Deze grens geldt ook voor de particuliere sociale huurvoorraad. Voor bepaalde categorieën, zoals urgente woningzoekenden, ligt de inkomensgrens iets hoger.

Voor middenhuurwoningen is ook aansluiting gezocht bij de wettelijke indexering. Deze inkomensgrenzen worden namelijk ook gebruikt voor de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging voor de sociale huur, zodat op gelijke wijze geïndexeerd kan worden. Voor de middenhuurgrens is CPI het uitgangspunt waarbij de methodiek van het Rijk wordt gebruikt zoals beschreven in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Artikel 5. Vruchteloze aanbieding

8

Dit artikel is met name bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het toewijzingssysteem van toegelaten instellingen, passend te bestemmen. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen.

Artikel 7. Intrekken van de huisvestingsvergunning. Artikel 18 van de wet geeft de volgende intrekkingsgronden: • • •

als de vergunninghouder de woonruimte niet binnen de in de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen; als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of kon weten dat zij onjuist of onvolledig waren; als zich een artikel 3 Wet bibob-situatie voordoet.

Deze intrekkingsgronden hoeven dan niet in de verordening herhaald te worden. De mogelijkheid een vergunning in te trekken omdat er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning, staat niet expliciet in de wet genoemd, maar is in feite inherent aan de bevoegdheid tot vergunningverlening. Deze bevoegdheid hoeft in beginsel dan ook niet expliciet in de verordening te worden geregeld. Omdat zo'n intrekking echter als sanctie gezien kan worden, en een sanctie altijd een wettelijke basis moet hebben, raadt de VNG in de “100 ideeën voor de gemeentelijke regelgever” aan deze intrekkingsgrond toch op te nemen in de verordening.

Artikel 8. Toepasselijkheid inschrijfsysteem Als op grond van deze verordening voorrangsregels van toepassing zijn voor een woonruimte, moet er ook een inschrijfsysteem zijn, want anders kunnen de voorrangsregels niet worden toegepast. De bepalingen die verplichten tot een inschrijfsysteem zijn gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de woningzoekende.

Artikel 9. Inschrijfsysteem, algemene eisen De voorrangsregels gelden in elk geval voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen. Er zijn echter ook sociale huurwoningen in eigendom van particulieren voor wie deze voorrangsregels gelden, namelijk als deze sociale huurwoningen op grond van een aanwijzingsbesluit van burgemeester en wethouders onder de bepalingen van de Huisvestingsverordening vallen. Dit betreffen doorgaans nieuwbouwwoningen waarbij in de overeenkomsten afspraken over de wijze van verhuur en de hoogte van de huur zijn gemaakt. Ook voor middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd, geldt een – overigens beperkt - aantal voorrangsregels, en ook voor deze woningen moet er dus een inschrijfsysteem in het leven geroepen worden. In alle gevallen geldt dat de aanvrager verantwoordelijk is voor de juistheid van de gegevens. Artikel 9 stelt algemene eisen aan dit inschrijfsysteem. In dit artikel zijn onder meer de eisen uit artikel 11 en 11a van de wet opgenomen over het niet vervallen van de inschrijving als er sprake is van huurovereenkomsten zoals bedoeld in de artikelen 7:274c, tweede lid en 7:271, eerste lid, tweede volzin van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 10. Inschrijfsysteem van toegelaten instellingen 9

Voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen verloopt de inschrijving via www.woningnetregioutrecht.nl. Naast de algemene regels van artikel 9, die ook voor particuliere verhuurders met een inschrijfsysteem gelden, geeft artikel 10 enkele specifieke regels voor het inschrijfsysteem van toegelaten instellingen. Op de hoofdregel dat de inschrijving eindigt na toewijzing van een woonruimte wordt in het vierde lid een uitzondering gemaakt voor tijdelijke huurcontracten, bij woningruil of bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden: • • •

voor tijdelijke huurcontracten, omdat dit wettelijk zo is bepaald; voor woningruil omdat dit een eigen initiatief is van twee of meer huurders, buiten het systeem om, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van het inschrijfsysteem; voor urgentie op volkshuisvestelijke gronden omdat het geen directe keus is van het desbetreffende huishouden. Het huishouden was niet woningzoekend, de inschrijving als woningzoekende wordt daarom niet beëindigd. Dit is overigens anders voor de volkshuisvestelijk urgente met terugkeergarantie, die terugkeert naar het gerenoveerde of nieuwgebouwde complex: deze woningzoekende verliest wél zijn inschrijftijd, maar kan vervolgens op grond van het vijfde lid alsnog 75% van de inschrijftijd behouden.

Het vijfde lid regelt dat als een woningzoekende zich binnen een jaar na het accepteren van een sociale huurwoning opnieuw inschrijft, deze 75% van de inschrijftijd behoudt. Op deze manier kan een woningzoekende sneller verhuizen als de woning bijvoorbeeld toch niet bevalt of de persoonlijke situatie verandert. Mensen zullen hierdoor eerder een woning accepteren omdat zij een substantieel deel van hun inschrijftijd behouden.

Artikel 11. Bekendmaking van het aanbod Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. Toegelaten instellingen maken hun aanbod doorgaans bekend via www.woningnetregioutrecht.nl. Voor sommige woningen is dat echter niet nodig, omdat deze woningen op een andere wijze worden verdeeld. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over deze situaties, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.

Artikel 12. Toepasselijkheid (van de regels over woonruimteverdelingssystemen) Woonruimte kan op verschillende manieren verdeeld worden. Artikelen 12 en verder regelen de verdeling van sociale huurwoningen, beschrijven de verschillende verdeelsystematieken en geven specifieke regels voor de verdeling van woonruimte voor woongroepen en voor woonwagenstandplaatsen.

Artikel 13. Verdeling van sociale huurwoningen Artikel 13 geeft aan wanneer welke verdelingssystematiek wordt gebruikt.

10

Artikel 15. Lotingmodel Er is gekozen voor een lotingmodel om ook woningzoekenden met weinig inschrijfduur een kans te geven. Er is wel voor gekozen dit te beperken tot een deel van het aanbod, aangezien het hanteren van een inschrijfduur als het meest rechtvaardig wordt beschouwd. Bij loting worden enkele voorrangsregels toegepast: als het een senioren- respectievelijk jongerenwoonruimte betreft, hebben senioren respectievelijk jongeren voorrang. Ook moet het huishoudinkomen niet te hoog of te laag zijn volgens tabel 1 van artikel 24, en het aantal kamers moet passen bij de huishoudensgrootte, volgens de tabel in artikel 23. Meer voorrangsregels gelden er echter niet. Het computersysteem bepaalt wie van de loters de woning aangeboden krijgt.

Artikel 16. Bemiddeling Er wordt in beginsel maar één keer een woning aangeboden via bemiddeling. Dat is echter niet het geval als een woningzoekende eerst via bemiddeling een tijdelijke woonruimte heeft gekregen en dan – om naar een definitieve woonruimte te kunnen verhuizen – nogmaals bemiddeld moet worden. Bij bemiddeling zijn iemands inschrijfduur, datum van urgentverklaring en andere voorrangsregels niet van belang. Wel wordt er altijd gekeken of de woonruimte volgens de tabel in artikel 22 bedoeld is voor senioren of voor jongeren (artikel 22), of het aantal kamers past bij de grootte van het huishouden (tabel artikel 23) en of het huishoudinkomen bij de huurprijs past (tabel 1 van artikel 24). De toegelaten instelling kán hiervan afwijken bij uiterste noodzaak, maar zal daar uit het oogpunt van effectieve verdeling van de schaarse voorraad uiteraard slechts sporadisch gebruik van maken.

De verordening noemt de gevallen waarin bemiddeling in elk geval is toegestaan. Het is echter denkbaar dat er zich nog andere situaties voordoen, waarin bemiddeling naar het oordeel van de toegelaten instelling nodig is. Denk aan situaties van beheerdersbelang of bij gedupeerden van het aanbodsysteem. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin is bemiddeld., met name de situaties als bedoeld in het derde lid onder g en het afwijken van de eis ten aanzien van de aard, grootte en prijs, als bedoeld in het vierde lid. Zie hiervoor artikel 73, eerste lid. De mogelijkheid tot bemiddeling kan ook door toegelaten instellingen worden gebruikt voor woningzoekenden in de vitale sector brandweer, nu het voor woningzoekenden met deze status met name van belang is om dichtbij de kazerne te wonen. Het gaat hier om de bevoegdheid uit artikel 16, tweede lid, sub g. Artikel 17. Beheerdersbelang Bij situaties van beheerdersbelang wordt woonruimte via bemiddeling aangeboden. Voorbeelden van beheerdersbelang zijn: •

•

•

Overlast ervaren door huurder. Hierbij wordt gekozen voor verplaatsing van het slachtoffer van de overlast. Reden hiervoor kan zijn dat een groep overlastgevenden lastig aan te pakken is, bijvoorbeeld hangjongeren. Een andere reden kan zijn dat er onduidelijkheid is over de overlastsituatie. De toegelaten instelling stelt hierbij vast dat het oplossen van de overlast langer duurt dan draaglijk is voor het slachtoffer. Gerichte toewijzing van een woonruimte aan een woningzoekende om overlast te voorkómen. Hierbij kan er gedacht worden aan een woning die door overlast slecht te verhuren is, maar waar een buurtgenoot die goed kan omgaan met deze overlast graag zou willen wonen. Gerichte toewijzing aan woningzoekenden (dragende huurders) in complexen waar het concept van vragende en dragende bewoners centraal staat.

11

Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin gebruik gemaakt is van de mogelijkheid van beheerdersbelang, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.

Artikel 18. Verdeling van woonruimte voor woongroepen Niet elke woonruimte kan worden betrokken door een woongroep en niet elke groep woningzoekenden kan zichzelf een woongroep in de zin van deze verordening noemen. Zowel voor de woonruimte als voor de woongroep is een besluit van burgemeester en wethouders nodig, dat eventueel deel kan uitmaken van de in artikel 18, vierde lid genoemde nadere regels. Om als groep woningzoekenden te worden aangewezen als woongroep, moet aan een aantal door burgemeester en wethouders in een nadere regel geformuleerde eisen worden voldaan. Wooncoöperaties in de zin van artikel 18a van de Woningwet worden voor deze verordening aangemerkt als woongroepen, mits zij aan alle daarvoor geldende voorwaarden voldoen. Op deze wijze kan uitvoering gegeven worden aan de wens van de raad om het wooninitiatief Wooncoöperaties vorm te geven conform het Actieplan Wooncoöperaties. Bij de toewijzing van een woongroepwoning zijn wél de eisen voor een huisvestingsvergunning van toepassing. Dat betekent dat als het een complex zelfstandige woonruimten betreft, voor elke zelfstandige woonruimte een huisvestingsvergunning verleend moet worden.

Betreft het één woning, dan wordt het gebruik door een woongroep niet zozeer beheerst door de regels van hoofdstuk 2 van deze verordening, maar door die van hoofdstuk 3, nu het hier in feite een omzetting naar onzelfstandige woonruimte (waar geen huisvestingsvergunning voor nodig is) betreft.

Artikel 19. Verdeling van woonwagenstandplaatsen De woonwagenstandplaatsen in de gemeente Utrecht zijn in eigendom en beheer van de B.V. Woonwagenexploitatie (Woonin, Bo-Ex en Portaal) en de toegelaten instelling Cazas Wonen. Zij zijn verantwoordelijk voor exploitatie, beheer, onderhoud en toewijzing standplaatsen. Bij toewijzing van standplaatsen in Utrecht wordt rekening gehouden met familieverbanden, of iemand eerder in een woonwagen gewoond heeft en de plaats op de wachtlijst. Deze criteria zijn tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de woonwagenbewoners.

Artikel 21. Voorrangsgronden De hier genoemde voorrangsgronden corresponderen met de in artikelen 11, 12 en 14 van de wet genoemde voorrangsgronden.

Artikel 22. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte Dit is, net als de artikelen 23 en 24, een uitwerking van artikel 11 van de wet. Specifieke categorieën woningzoekenden krijgen voorrang bij specifieke typen woonruimte. Andere woningzoekenden worden dus niet uitgesloten van het aanbod, maar de doelgroep heeft voorrang. Een jongere heeft bijvoorbeeld voorrang bij jongerenwoningen, een oudere heeft voorrang bij seniorenwoningen, iemand die doorschuift in hetzelfde complex heeft voorrang op iemand van buiten het complex. Zo’n woning moet dan wel specifiek gelabeld zijn als dat type woonruimte, want anders zouden bijvoorbeeld ouderen bij elke drempelloze, met lift bereikbare woonruimte (dat zijn er tegenwoordig heel veel)

12

voorrang moeten krijgen. Het is dus zeker niet zo dat een niet gelabelde woning niet geschikt is voor ouderen, jongeren, doorschuivers enzovoorts; zij krijgen bij niet gelabelde woningen slechts geen voorrang. De toegelaten instelling labelt de woonruimte als woonruimte met zorgvoorzieningen, seniorenwoonruimte, toegankelijke woonruimte, aangepaste woonruimte, doorschuifwoonruimte en jongerenwoonruimte. Aan het label “toegankelijke woonruimte” kan de specifieke toevoeging “gelijkvloers”, “rollatortoegankelijk” of “rolstoeltoegankelijk” toegevoegd worden, aan het label “jongerenwoonruimte” kan een specifieke leeftijdscategorie worden toegevoegd. Zo wordt de kring van woningzoekenden met voorrang voor die woonruimte nog wat verder gepreciseerd. Om een woning aan te merken als woonruimte voor woongroepen is een aanwijzing door burgemeester en wethouders nodig, zie hiervoor de toelichting bij artikel 18. Ook het labelen van een woonruimte voor bijzondere doelgroepen loopt, samen met het aanwijzen van de doelgroep, via burgemeester en wethouders. De verordening kan eenvoudigweg niet elke bijzondere situatie op voorhand regelen. Met dit artikelonderdeel krijgen burgemeester en wethouders dus enige manoeuvreerruimte bij de verdeling van woonruimte.

Omdat er een besluit van burgemeester en wethouders voor nodig is, dat gepubliceerd wordt op www.overheid.nl, is transparantie gewaarborgd. Met deze labeling kunnen bijvoorbeeld atelierwoningen in de sociale sector worden toegewezen aan kunstenaars uit de eigen gemeente. Het is uiteraard de bedoeling dat hier slechts spaarzaam gebruik van wordt gemaakt. Vijfde lid: Met deze regel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte waarin maatschappelijk is geïnvesteerd, nogmaals aan te bieden als er geen passende kandidaat reageert.

Artikel 23. Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte Ook dit artikel is een uitwerking van artikel 11 van de wet. De tabel in het eerste lid geeft aan wanneer een woning qua grootte past bij het huishouden. Het tweede lid bepaalt dat afwijking mogelijk is als dat in verband met de leefbaarheid nodig is. Er is soms maatwerk nodig. Het maatwerk is verbonden aan de kwetsbaarheid van de woonruimte of het wooncomplex, die kan leiden tot inbreuk op het woongenot. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de situatie dat een woning zich qua grootte leent voor een gezin van acht of meer personen, maar dermate gehorig is, dat zo’n gezinsgrootte hier niet wenselijk is. Aangezien gebruikmaking van deze bevoegdheid gemandateerd is aan de toegelaten instellingen, is met het oog op transparantie afgesproken dat de toegelaten instellingen jaarlijks rapporteren over de situaties waarin gebruik gemaakt is van deze mogelijkheid tot afwijking, zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Het derde lid regelt dat als er voor een grote woning geen gegadigde is met de juiste huishoudensgrootte, bijvoorbeeld acht personen, eerst het huishouden van zeven personen in aanmerking komt, en als dat geen resultaat oplevert, het huishouden van zes personen enz., zodat zo’n grote woning niet naar (bijvoorbeeld) een eenpersoonshuishouden gaat.

Dit zou uit het oogpunt van een doelmatige verdeling van schaarse woonruimte namelijk onwenselijk zijn. Het vierde lid regelt de “Van-groot-naar-beter-voorrang”. Deze voorrang geldt voor alle woonruimte met maximaal drie kamers, maar burgemeester en wethouders kunnen in een nadere regel bepalen dat de voorrang niet geldt voor grote driekamereengezinswoningen. In de praktijk bleken er namelijk woningzoekenden met behulp van de Van-groot-naar-beter-voorrang door te stromen van een relatief klein vierkamerappartement naar een veel grotere driekamereengezinswoning. Hiervoor is de regel niet bedoeld. Deze beperking is optioneel, omdat ze qua woningvoorraad niet in elke regiogemeente relevant is.

13

Artikel 24. Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte Dit is het derde artikel dat artikel 11 van de wet verder uitwerkt. Eerste lid: Op grond van tabel 1 krijgen woningzoekenden met een laag inkomen voorrang bij de toewijzing van de goedkopere woningen. Deze regel is in het leven geroepen toen door passend toewijzen (Woningwet) de huishoudens met een laag inkomen werden uitgesloten voor de duurdere woningen. De voorrangsregel is bedoeld om de slaagkans van huishoudens met een laag inkomen op peil te houden. Tweede lid: In sommige gemeenten ligt het percentage toewijzingen aan lage inkomens ver boven het in de regio afgesproken streven van 70%. Daarom hebben burgemeester en wethouders met dit lid de mogelijkheid de voorrang voor lage inkomens optioneel te maken. Zo kan er beter gestuurd worden op een evenwichtige verdeling. Het alternatief is het verhogen van huren bij mutatie. Dit is ongewenst. Derde lid: In artikel 46 van de Woningwet staat vermeld dat van alle woningen die een toegelaten instelling toewijst aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, 95% een huurprijs onder de aftoppingsgrens moet hebben. De maximale huurprijzen in de huur/inkomenstabel liggen boven deze aftoppingsgrens.

Door dit artikellid toe te voegen, waarmee een toegelaten instelling een huishouden met een inkomen tot de inkomensgrens geen voorrang verleent, ontstaat er geen frictie tussen de eisen van de Woningwet en die van de Huisvestingsverordening. Vierde lid: Een enkele toegelaten instelling past een tweehurenbeleid toe. Daarbij wordt in de advertentie de streefhuur genoemd. Als blijkt dat de kandidaat-huurder die de woning accepteert, een laag inkomen heeft, wordt de huur verlaagd tot onder de aftoppingsgrens. De rangorde wordt in deze situatie dan niet bepaald door de huur/inkomensverhouding uit tabel 1. Dit artikellid maakt dit mogelijk. Vijfde lid: De Woningwet bepaalt in artikel 48, eerste lid, welk percentage een toegelaten instelling minimaal moet toewijzen aan de doelgroep; daarboven kan ook aan andere inkomenscategorieën worden toegewezen, als hierover afspraken gemaakt zijn met de gemeente. Dit artikellid maakt het mogelijk om lage middeninkomens voorrang te geven bij de duurdere sociale huurwoningen.

Artikel 25. Voorrang in verband met economische of maatschappelijke binding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet). Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.

Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de wet genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Met de wijziging van de Huisvestingswet 2014 (Kamerstukken II, 2022-23, 36190) heeft de wetgever meer ruimte gegeven aan gemeenten om voorrang te verlenen aan woningzoekenden met binding aan de gemeente. Tevens heeft de wetgever verduidelijkt dat voorrang verlenen in de vorm van urgentie ook onder maatschappelijke of economische binding kan meetellen wanneer geëist wordt van deze woningzoekenden dat zij binding hebben. Daarvan kan sprake zijn wanneer zij bijvoorbeeld ingezetene van de gemeente moeten 14

zijn of moeten uitstromen uit een zorginstelling in de regio. In onderstaande tabel is te lezen welke vormen van voorrang onder maatschappelijke of economische binding vallen.

Maatschappelijke binding aan kern of deel gemeente, ook buurtbinding Vitale beroepen Van groot naar beter Urgentie bij dreigende dakloosheid Urgentie bij relatiebeëindiging Urgentie op medische gronden Urgentie door financiële omstandigheden Urgentie bij mantelzorg

-

Sloop/renovatie / volkshuisvestelijke gronden Regionale urgentie Stadsurgentie Terugkeervoorrang Urgentie op maatschappelijke gronden (beter wonen) (gaat om instelling waar de woningzoekende verblijft na doorverwijzing door een gemeente uit de woningmarktregio) Gelabelde woningen - doorschuifcomplex (art. 22) Gelabelde woningen – bijzondere doelgroepen (art. 22) Beheerdersbelang – art. 17 Experimenten Hardheidsclausule – art. 72

Lokaal Lokaal Regionaal Regionaal Regionaal Regionaal Regionaal Op basis van de wetsuitleg telt deze categorie ook mee. Regionaal Lokaal Lokaal Regionaal

Lokaal Momenteel geen invulling aan gegeven. Regionaal Lokaal

Op grond van artikel 16 van de wet kan economische of maatschappelijke binding niet worden tegengeworpen aan statushouders en woningzoekenden die komen uit een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die wegens problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten. In het eerste lid wordt aan woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan een kern voorrang verleend voor alle woonruimte in die kern. In het tweede lid wordt Haarzuilens als zo'n kern aangewezen. Het gaat hier om een relatief kleine gemeenschap met slechts enkele vrijkomende woningen per jaar. Inwoners worden daardoor weggedrukt door andere woningzoekenden als er geen voorrang wordt gegeven. In de regio is woonruimte schaars, iedere aanbod heeft veel reacties tot gevolg. Het kleine aantal woningzoekenden in de kern heeft dan ook een klein aandeel in het totale aantal reacties. Met andere woorden: ze krijgen niet of nauwelijks de kans om in de eigen woonomgeving woonruimte te vinden. Het derde lid biedt de mogelijkheid bepaalde beroepsgroepen die van belang zijn voor de maatschappelijke sector in Utrecht en waarbij een werknemerstekort is aangetoond, voorrang te geven voor appartementen vanaf de eerste verdieping in Utrecht. Er is hier dus sprake van economische binding, met een maatschappelijk belang voor de stad.

15

In het zesde lid is het percentage bepaald voor het aantal toewijzingen op basis van economische of maatschappelijke binding. Hiertoe behoren onder andere ook de urgenties waarvoor een bindingseis geformuleerd is. Het vierde lid maakt het mogelijk om doorstromers, senioren of jongeren met een maatschappelijke binding aan een bepaalde wijk of bepaald gebied voorrang te geven bij woningen die gebouwd worden in die wijk of dat gebied. Het verlenen van voorrang aan deze groepen zorgt voor doorstroom of draagt bij aan de leefbaarheid in de wijk. Door senioren met voorrang in eigen wijk te laten doorverhuizen, wonen zij passender zodat langer zelfstandig wonen mogelijk is, met behoud van het eigen sociale netwerk. Tegelijkertijd blijft er een grotere woning achter voor een gezin. Voor jongeren geldt dat zij het meest hebben te kampen met verdringing op de woningmarkt, zoals ook blijkt uit de schaarste-analyse van Rigo. Daarnaast kan voorrang voor jongeren er in kwetsbare buurten voor zorgen dat kansrijke jongeren behouden blijven voor de buurt. Zij hebben binding en een netwerk, waardoor wordt bijgedragen aan de sociale cohesie. Vijfde lid: De in het derde en vierde lid bedoelde voorrang moet door burgemeester en wethouders worden uitgewerkt in een nadere regel.

In het zesde lid is het percentage bepaald voor het aantal toewijzingen op basis van economische of maatschappelijke binding. Hiertoe behoren onder andere ook de urgenties waarvoor een bindingseis geformuleerd is. Artikel 27. Gronden voor een urgentverklaring. Op grond van artikel 12 van de Huisvestingswet mag de Huisvestingsverordening regelen dat woningzoekenden waarvoor huisvesting dringend noodzakelijk is, bij bepaalde woningen voorrang krijgen. De wet geeft in artikel 12, derde en vierde lid van de wet drie categorieën woningzoekenden die daar in elk geval onder vallen (personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen en statushouders). Op grond van artikel 13 van de Huisvestingswet beslissen burgemeester en wethouders over de indeling van woningzoekenden in urgentiecategorieën. De hiervoor genoemde drie categorieën zijn meegenomen in de opsomming van situaties die tot een urgentverklaring kunnen leiden. Het aantal situaties dat kan leiden tot een urgentverklaring, is beperkt tot noodsituaties. Urgenten krijgen immers een sterke positie, met een absolute voorrang ten opzichte van anderen, en ze worden binnen zes maanden gehuisvest. Door het beperken van het aantal urgentverklaringen kan een redelijk percentage woningen aan niet-urgenten worden toegewezen. Zo is er doorgaans geen sprake van een noodsituatie: •