Toelichting grex Hart van de Meern (openbare versie)

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern Openbare versie

02 januari 2026

Utrecht.nl

Colofon

Uitgave

info@utrecht.nl

Opgesteld door Team Gebiedseconomie Afdeling Grondzaken, Investeren en Exploiteren Ontwikkelorganisatie Ruimte

Rapportage

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

2/17

Inhoud 1

Inleiding

5

2

Opbrengsten

6

2.1

Inleiding

6

2.2

Totaaloverzicht

6

2.3

Opbrengsten wonen

7

2.3.1

Sociaal

7

2.3.2

Middel duur

7

2.4

Opbrengsten niet-wonen

7

2.4.1

Commercieel en maatschappelijk programma

7

2.4.2

Parkeren

7

2.5

Overige opbrengsten en subsidies

8

Kosten

9

3.1

Inleiding

9

3.2

Totaaloverzicht

9

3.3

Plankosten

9

3.4

Raming verwervingskosten

9

3.5

Raming kosten tijdelijk beheer

10

3.6

Raming kosten bouwrijp maken

10

3.7

Raming kosten woonrijp maken

10

3.8

Raming bovenplanse kosten

10

3.9

Raming VAT-kosten

10

4

Fasering

11

5

Resultaat

12

6

Risicoanalyse

13

3

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

3/17

Bijlage 1 – GREX Hart van de Meern

15

Bijlage 2 – Programma Hart van de Meern

16

Bijlage 3 – Residuele grondwaarden

17

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

4/17

1 Inleiding Deze rapportage betreft de (geheime) toelichting op de te wijzigen grondexploitatie Hart van de Meern, behorende bij het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) voor Hart van De Meern Zuidoostkwadrant. In dit SPvE Zuidoostkwadrant wordt een wijziging van het programma voorgesteld van vrije sector woningen naar een 100% betaalbaar woonprogramma en maatschappelijke- en commerciële voorzieningen. Dit leidt tot lagere grondopbrengsten in de grondexploitatie. Dit wordt gedekt door een bijdrage vanuit de reserve ‘betaalbaar wonen’. De niet geheime onderdelen, in de vorm van het beoogde programma, (ruimtelijke) uitgangspunten, beleidskaders en een globale tekstuele beschrijving van de economische uitvoerbaarheid, zijn opgenomen in het SPvE Hart van De Meern Zuidoostkwadrant. In totaal bestaat het Hart van de Meern uit vier kwadranten. De afgelopen jaren zijn drie van de vier kwadranten gefaseerd ontwikkeld en opgeleverd. De herontwikkeling van het Zuidoostkwadrant is de laatste fase van de herontwikkeling van het dorpshart van De Meern.

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

5/17

2 Opbrengsten 2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de opbrengsten beschreven en toegelicht. In feite vallen de opbrengsten in twee delen uiteen:  Opbrengsten vanuit de gronden waarop nieuwbouw gerealiseerd gaat worden (woon- en nietwoonprogramma).  Opbrengsten naar aanleiding van de verkoop van bestaande panden in gemeentelijk eigendom aan de Meerndijk; In de hoogte van de opbrengsten is rekening gehouden met de gebouwde parkeervoorziening die wordt GEHEIM gerealiseerd ten behoeve van parkeerplaatsen. De toegepaste grondprijzen zijn in overeenstemming met het grondprijsbeleid. Dit houdt in dat voor de sociale huurwoningen en het niet-woonprogramma (commerciële en maatschappelijke voorzieningen) de (minimale) vaste grondprijzen zijn toegepast. Voor de overige functies (middenhuur appartementen en gebouwd parkeren) zijn de grondprijzen residueel berekend. In deze paragraaf wordt per te ontwikkelen deel aangegeven hoe tot de grondopbrengsten is gekomen.

2.2

Totaaloverzicht

Zoals benoemd in de inleiding, omvat het Hart van de Meern in zijn totaliteit vier kwadranten. Drie van de vier kwadranten zijn in de afgelopen jaren gefaseerd ontwikkeld en opgeleverd. Hieraan zijn ook kosten en opbrengsten verbonden die reeds gerealiseerd zijn, maar binnen de lopende grondexploitatie Hart van de Meern vallen. We refereren naar deze gerealiseerde kosten en opbrengsten als ‘boekwaarden’. Het Zuidoostkwadrant is het laatste kwadrant dat nog ontwikkeld gaat worden. De geraamde opbrengsten uit dit hoofdstuk hebben specifiek betrekking op dit Zuidoostkwadrant. Onderstaande tabel laat de totale opbrengsten zien in de grondexploitatie Hart van de Meern per subpost. Deze bestaan dus uit zowel ‘boekwaarden’ (reeds gerealiseerd) als geraamde opbrengsten. Samen vormen zij de totale opbrengsten.

GEHEIM Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

6/17

2.3

Opbrengsten wonen

2.3.1

Sociaal GEHEIM

GEHEIM

Voor sociaal programma worden er appartementen sociale huur SH2 en appartementen sociale GEHEIM huur SH3 voorzien. Voor de grondopbrengst van de sociale huurappartementen is de grondprijs uit de GEHEIM grondprijzenbrief 2025 toegepast voor huurcategorie SH2 ( stuks, maximaal vier woonlagen) en SH3 GEHEIM ( stuks, maximaal vier woonlagen). Dit leidt tot een grondopbrengst van circa € GEHEIM voor de sociale huurappartementen (nominaal per 1-10-2025). 2.3.2

Middel duur GEHEIM

Voor het middel dure programma worden middenhuur appartementen voorzien. De opbrengst voor de middenhuur appartementen is residueel bepaald. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:   

Een maximale huurprijs conform het landelijk beleid; Een Bruto aanvangsrendement (BAR) die op deze locatie aannemelijk wordt geacht; Stichtingskosten op basis van ervarings- en kengetallen van de gemeente en een extern planeconomisch adviesbureau.

Dit leidt tot een grondopbrengst van circa € GEHEIM voor de middenhuur appartementen (nominaal per 1-10-2025).

2.4 2.4.1

Opbrengsten niet-wonen Commercieel en maatschappelijk programma

Qua niet-woonprogramma is rekening gehouden met in totaal 300 m2 bvo, waarvan 150 m2 bvo commercieel programma en 150 m2 bvo maatschappelijk programma. Voor de grondopbrengst van de nieuwbouw voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen is de minimale grondprijs uit de grondprijzenbrief 2025 toegepast, uitgaande van detailhandel, buurt-/wijkwinkelcentrum, bedrijven (regulier) en maatschappelijke functies (zonder winstoogmerk) bebouwd.

2.4.2

Parkeren

In de opbrengsten binnen de grondexploitatie is rekening gehouden met een gebouwde GEHEIM parkeervoorziening voor parkeerplaatsen, op basis van de parkeernormen van de gemeente (C1gebied).

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

7/17

2.5

Overige opbrengsten en subsidies

In de grondexploitatie is rekening gehouden met een opbrengst uit de verkoop van bestaande panden in eigendom van de gemeente. De bestaande panden betreffen vijf panden aan de Meerndijk, direct gelegen naast het plangebied. Uitgegaan wordt van de verkoop van de bestaande panden tegen een marktconforme prijs. Voor de bepaling van de opbrengsten van de panden is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:  



Voor de objecten Meerndijk 8, 14 en 16 een marktwaarde gebaseerd op NVM Prijsontwikkeling, bedoeld om een actuele indicatie te geven van actuele marktwaarden. Voor object Meerndijk 12 is de waardering van het winkelgedeelte vastgesteld op basis van een marktconforme BAR. Gezien de stabiele huurprijzen en rendementen in het betreffende gebied (Wijkcluster Vleuten-De Meern), is er geen aanleiding om de eerder bepaalde waarde (€ GEHEIM uit april 2024) aan te passen. De markt laat hier weinig fluctuatie zien, waardoor de gehanteerde parameters als representatief kunnen worden beschouwd. Voor object Meerndijk 12 is de waardering van het woongedeelte afzonderlijk bepaald. Hier is sprake van een stijging in de waarde, als gevolg van een toegenomen markthuur, voornamelijk gedreven door schaarste op de woningmarkt. Tegelijkertijd dient te worden opgemerkt dat het aanhouden van woningen als belegging minder aantrekkelijk is geworden door de fiscale ontwikkelingen in box 3. Deze factoren zijn in de waardering meegewogen.

De bepaling van de marktwaarde voor verkoop van de bestaande panden leidt tot een opbrengst van circa € GEHEIM

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

8/17

3 Kosten 3.1

Inleiding

In de grondexploitatie zijn de bij de gebiedsontwikkeling behorende grondkosten opgenomen. De geraamde kosten voor de ontwikkeling van het Zuidoostkwadrant zijn in opvolgende paragrafen globaal beschreven.

3.2

Totaaloverzicht

De totale kosten in de grondexploitatie staan in onderstaand samenvattend overzicht. Net als bij de opbrengsten zijn ook hier de reeds gerealiseerde ‘boekwaarden’ zichtbaar, onder meer afkomstig uit de ontwikkeling van de eerste drie kwadranten.

GEHEIM 3.3

Plankosten

De plankosten zijn gebaseerd op een plankostenraming van de gemeente Utrecht. Deze plankostenraming houdt rekening met een aantal uur per discipline vermenigvuldigd met de uurtarieven. Aanvullend is een stelpost opgenomen voor het uitvoeren van een archeologisch proefsleuven onderzoek van € GEHEIM In totaal bedragen de geraamde plankosten circa € GEHEIM

3.4

Raming verwervingskosten

De geraamde verwervingskosten betreffen kosten ten aanzien van nadeelcompensatie van omliggende woningen en zijn gebaseerd op een compensatiepercentage van de marktwaarden van de betreffende woningen. De grondexploitatie houdt er rekening mee dat er ten minste vier omliggende adressen gecompenseerd zullen moeten worden. Het geraamde bedrag voor nadeelcompensatie bedraagt circa €

GEHEIM

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

9/17

3.5

Raming kosten tijdelijk beheer

Voor de kosten van tijdelijk beheer is een stelpost opgenomen voor onderhoud en tijdelijk beheer van het GEHEIM plangebied en de bouwkavels. In totaal bedraagt het geraamde bedrag voor tijdelijk beheer circa €

3.6

Raming kosten bouwrijp maken

Deze kosten zijn gebaseerd op een globale civiele kostenraming en getoetst op eenheidsprijzen door een intern gemeentelijk civieltechnisch projectmanager. In totaal omvatten de kosten voor het bouwrijp maken circa € GEHEIM

3.7

Raming kosten woonrijp maken

Deze kosten zijn gebaseerd op een globale civiele kostenraming en getoetst op eenheidsprijzen door een intern gemeentelijk civieltechnisch projectmanager. Onderdeel van het woonrijp maken is het aanleggen van een fiets-/voetbrug in het plangebied. In totaal bedragen de kosten voor het woonrijp maken circa € GEHEIM

3.8

Raming bovenplanse kosten

De grondexploitatie levert een bijdrage voor investeringen in het openbaar gebied op het schaalniveau van de gehele stad Utrecht, zoals stedelijke groen- en mobiliteitsstructuren. Met dergelijke ‘bovenwijkse/bovenplanse’ investeringen houdt Utrecht het “casco van haar stad” op orde. De bijdrage is gebaseerd op het nieuwbouwprogramma. Onderstaand de raming van deze kosten:

G

G

3.9

GEHEIM

Raming VAT-kosten

De VAT kosten zijn gebaseerd op een percentage van G % over de civieltechnische kosten (kosten voor bouw- en woonrijp maken). In totaal bedraagt deze kostenpost circa € GEHEIM

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

10/17

4 Fasering De fasering van de kosten en opbrengsten is gebaseerd op de planning van het project. De planning houdt rekening met een looptijd tot 1 januari 2032. Deze planning leidt tot de volgende fasering van de kosten en opbrengsten inclusief inflatie.

GEHEIM GEHEIM

GEHEIM GEHEIM

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

11/17

5 Resultaat Op basis van de gehanteerde uitgangspunten laat de gewijzigde grondexploitatie van Hart van de Meern afgerond een saldo zien van € GEHEIM (netto contante waarde per 01-01-2025). Dit saldo is opgebouwd uit grondopbrengsten, grondproductiekosten en faseringseffecten (opbrengsten- en kostenstijging) en rentekosten. Het totale resultaat wordt samengevat in onderstaand overzicht.

GEHEIM

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

12/17

6 Risicoanalyse Onderstaand een indicatieve risicoanalyse van de projectspecifieke risico’s. Het risicoprofiel bedraagt circa € GEHEIM Door het openen van de grondexploitatie gaat de gemeente onderstaande risico’s lopen. Het risicoprofiel is afgedekt binnen de grondexploitatie, door over de diverse kostenposten rekening te houden met een percentage onvoorzien/nader te detailleren. In gezamenlijkheid zijn de bedragen voor onvoorzien/ nader te detailleren voldoende om het risicoprofiel af te dekken. Derhalve is, , geen aparte post onvoorzien opgenomen in de grondexploitatie, maar zit dit verdisconteerd in de totale nominale bedragen per kostenpost.

RisicoRisico-identificatie

Beschrijving risico

Gewogen

Risicowaardering Beschrijving

Beheersmaatregel

gevolg

binnen project

profiel risicowaardering

extra kosten door Er is sprake van archeologische vondsten

bergen/uitgraven nader bodemonderzoek vondsten

doen

Er is sprake van een

GEHEIM

onrendabele top op het sociale en middenhuur parkeren, welke hoger

nader onderzoek doen extra kosten

naar ontwerp en

uitvalt (circa GEHEIM i.p.v.

voor de

stichtingskosten van

circa GEHEIM)

grondexploitatie

(halfverdiept) parkeren

extra kosten

risicoanalyse uitvoeren

door hogere

en zorgdragen voor

Er is sprake van hogere kosten voor nadeelcompensatie, door hoger pct. omliggende woningen of nieuwe woningen die zich melden.

nadeelcompensatie

nadeelcompen- omgevingsparticipatie en satie

communicatie

Totaal

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

13/17

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

14/17

Bijlage 1 – GREX Hart van de Meern

GEHEIM GEHEIM GEHEIM

GEHEIM GEHEIM

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

15/17

Bijlage 2 – Programma Hart van de Meern

GEHEIM

Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

16/17

Bijlage 3 – Residuele grondwaarden

GEHEIM

GEHEIM GEHEIM Toelichting Grondexploitatie Hart van de Meern |

17/17