Toelichting bij nieuwe Huisvestingsverordening gemeente Utrecht.docx

Met het vierde lid onder a wordt een duidelijke afbakening beoogd van het aantal vrij te stellen situaties. In de Huisvestingsverordening zoals die gold sinds 14 april 2022 was namelijk sprake van een kennelijke verschrijving, waardoor abusievelijk de indruk werd gewekt dat in meer gevallen dan beoogd een vrijstelling van de vergunningplicht gold.

Hierna een korte toelichting op de situaties die uitgezonderd zijn van de vergunningplicht op grond van dit artikellid: i. Allereerst geldt een vrijstelling voor situaties waarin al vóór 1 mei 1975 werd onttrokken, samengevoegd, omgezet of sprake was van woningvorming. Vóór 1 mei 1975 was hiervoor geen vergunning vereist; vanaf 1 mei 1975 gold een vergunningplicht voor alle woonruimte. ii. Op 1 januari 2016 trad een wijziging van de Huisvestingsverordening in werking. Deze beperkte de vergunningplicht voor wijzigingen van de woningvoorraad tot woonruimte met een WOZ-waarde lager dan (per 1 januari 2015) € 305.000. Dat betekende enerzijds dat wijzigingen van de woningvoorraad voor woningen boven die grens, die startten op of na 1 januari 2016, niet langer vergunningplichtig waren. Ook wijzigingen van de woningvoorraad voor woningen boven die grens die al voor die tijd gestart waren, en toen dus illegaal waren, werden nu alsnog legaal. iii. Op 8 februari 2019 wijzigde de Huisvestingsverordening opnieuw. De vergunningplicht werd nu uitgestrekt tot woonruimte met een WOZ-waarde lager dan (per 1 januari 2019) € 376.803. Dat kon betekenen dat een eigenaar wiens wijziging van de woningvoorraad daarvoor nog legaal was, alsnog vergunningplichtig werd.

Met de vrijstellingen in het vierde lid onder a, sub i, ii en iii wordt bereikt dat al deze situaties als legaal worden beschouwd en zijn vrijgesteld van vergunningplicht. Deze vrijstellingen bieden rechtszekerheid voor eigenaren die destijds zonder vergunning wijzigingen in de woonruimtevoorraad hebben aangebracht, toen dat legaal was of later werd. Op 1 juli 2019 werd de Huisvestingsverordening opnieuw gewijzigd. De schaarstegrens is toen vervallen. De hele woonruimtevoorraad werd nu vergunningplichtig, ongeacht de WOZ-waarde. Situaties die dus ontstaan zijn op of na 1 juli 2019 moeten voldoen aan de vergunningplicht. Daarvoor gelden bovenstaande vrijstellingen dus niet. In het vierde lid onder b is een vrijstelling opgenomen voor situaties waarin voor de wijziging van de woningvoorraad een vergunning is verleend (geen omgevingsvergunning) of schriftelijke toestemming door burgemeester en wethouders is gegeven. Er zijn namelijk in het verleden onder meer, vanaf oktober 1992 tot en met 4 september 2009, gedoogverklaringen verstrekt voor situaties van onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen. De vrijstelling onder b. biedt rechtszekerheid voor eigenaren die destijds zo’n gedoogverklaring of daaraan gelijk te stellen toestemming hebben verkregen. Wel geldt, zowel voor de vrijstellingen onder a.

als voor die onder b., dat het gebruik onafgebroken moet zijn en sinds het ontstaan naar aard en omvang niet geïntensiveerd mag zijn door bijvoorbeeld meer personen te huisvesten of meer vierkante meters te onttrekken. Artikel 50. Aanvraag vergunning Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente Utrecht. Artikel 51. Weigeringsgronden Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid. De belangenafweging bestaat dan ook uit een volkshuisvestelijke toets en een leefbaarheidstoets. Bij de volkshuisvestelijke toets wordt getoetst aan gemeentelijke uitgangspunten, zoals vastgelegd in de woonvisie. Daarbij is de doorstroming en toegankelijkheid op de woningmarkt van doelgroepen zoals studenten en starters maar ook jonge gezinnen neergelegd als speerpunt. Voor studenten en starters wordt een specifieke aanpak noodzakelijk geacht die er in eerste instantie op is gericht om via nieuwbouw het aanbod voor deze groep te vergroten.

Hiertoe is bijvoorbeeld het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht opgesteld evenals het Actieplan Middenhuur. Daarnaast wordt ruimte geboden om zelfstandige maar ook betaalbare en compacte appartementen te realiseren door transformatie van leegstaand vastgoed of bouwkundig splitsen en door het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte gereguleerd toe te staan. Deze regulering is noodzakelijk om te voorkomen dat schaarse zelfstandige woonruimte verloren gaat voor bijvoorbeeld jonge

gezinnen. De verordening bevat de verplichting om het verlies aan zelfstandige woonruimte financieel te compenseren. Naast de volkshuisvestelijke toets geldt de leefbaarheidstoets. Als de aanvraag aan alle voor die aanvraag geldende onderdelen van de leefbaarheidstoets voldoet, dan kan de aanvraag worden ingewilligd mits - voor zover van toepassing - financiële compensatie wordt betaald. Die compensatie wordt verlangd in het belang van het verder voorkomen van schaarste en draagt op die manier weer bij aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De financiële compensatie past dus in de volkshuisvestelijke toets. Volgt geen betaling, dan kan de vergunning alsnog worden geweigerd. Dit is opgenomen als weigeringsgrond, en niet (alleen) als intrekkingsgrond, om juridische en praktische redenen. In de praktijk bleek dat compensatie niet altijd werd betaald. Als betaling uitblijft, moet de vergunning worden ingetrokken, waardoor de mogelijke huurders uit huis moeten worden gezet. Er wordt dus voor gekozen om vóór vergunningverlening de compensatie te innen, om menselijk leed en onnodig extra werk te voorkomen. Bij de aanvraag om vergunning wordt dan ook gevraagd naar de bereidheid tot betaling. Voor vergunningverlening wordt toegezien op daadwerkelijke uitvoering daarvan. Artikel 52.

Leefbaarheidstoets Uitgangspunt van de leefbaarheidstoets is om een afweging mogelijk te maken tussen het belang van het behouden van een prettige leefomgeving, het beschermen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. In het licht van het huidige tekort aan woningen voor studenten, jongeren- en starters is de leefbaarheidstoets aangepast aan het type aanvraag. Hierdoor wordt het makkelijker om woonruimte toe te voegen, zonder de druk op de leefbaarheid te veel op te laten lopen. De toets bestaat uit twee delen. Het eerste deel bestaat uit een fysieke leefbaarheidstoets (eerste lid onder a), waarbij eisen worden gesteld aan oppervlak en geluidwerendheid van de te splitsen of te vormen extra woonruimte(n) of bij het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten. Deze fysieke eisen zijn gericht op het waarborgen van de leefbaarheid in de omgeving van het pand en daarmee aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan. Ook wordt gekeken of na het treffen van maatregelen wel wordt voldaan aan de leefbaarheidseisen. Indien dat niet het geval is, dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen of geweigerd.

Het tweede deel betreft een algemene leefbaarheidstoets (eerste lid onder b). Daarbij wordt op grond van verschillende leefbaarheidsaspecten uit de desbetreffende wijk of buurt (zoals de algemene wijkscore, het beeld van de wijk, mate van ervaren overlast, clustervorming) bekeken of de wijk al onder druk staat en of door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid naar verwachting onevenredig toeneemt. Hierbij is ook de weerbaarheid van de buurt van belang. Voor een aanvraag voor onttrekken, samenvoegen of kadastraal splitsen gelden de leefbaarheidseisen niet. Vaak is voorafgaand al een (omgevings)vergunning voor de activiteit bouw en/of afwijken van de planologische regelgeving verleend. Er heeft dan al een toetsing aan het bestemmingsplan of aan de beheersverordening plaatsgevonden. De leefbaarheidstoets wordt door burgemeester en wethouders uitgewerkt in een nadere regel. Artikel 53. Voorwaarden en voorschriften Het gaat hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen.

Het kunnen opleggen van maatwerkvoorschriften is soms noodzakelijk voor panden die al voor de aanscherping van het nieuwe beleid in 2016 zijn vergund. Deze vergunninghouders hoeven niet te voldoen aan een aantal voorschriften, zoals bijvoorbeeld goed verhuurderschap. Daar waar de leefbaarheid om extra bescherming vraagt, kunnen burgemeester en wethouders aan deze vergunninghouders alsnog nadere voorschriften opleggen. De voorwaarde kan ook inhouden een beperking in tijdsduur al dan niet met een verlengingsmogelijkheid. Voor omzetten geldt geen eis aan de oorspronkelijke grootte, want een omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandig is omkeerbaar. Bij woningvormen is de grens minimaal 140 m2. Om

een woning bouwkundig te splitsen, zijn altijd (anders dan bij omzetten) bouwkundige ingrepen vereist. Als een woning eenmaal bouwkundig is gesplitst, wordt dit niet meer teruggedraaid. Door de eis van 140 m2 te stellen aan de oorspronkelijke woning, blijven courante meergezinswoningen behouden. Deze woningen worden in de nieuwbouw weinig toegevoegd. Artikel 54. Financiële compensatie Het tekort aan woonruimte en dan specifiek aan zelfstandige woonruimte in de regio is groot. Dit heeft naast de hoge grond- en huizenprijzen, invloed op de hoogte van de financiële compensatie. Deze compensatie moet in redelijke verhouding staan tot het met de compensatie te bereiken doel, namelijk het vervangen/realiseren van woonruimte. Met de financiële compensatie wordt beoogd de woonruimte die verloren gaat te compenseren en wordt tegemoetgekomen aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De compensatie wordt als voorwaarde opgelegd om elders vervangende woonruimte te kunnen (laten) creëren. Het aldus verkregen bedrag wordt door de gemeente in het kader van de volkshuisvesting aangewend in bijvoorbeeld de vorm van een stimuleringsbijdrage voor betaalbare woonruimte. De financiële compensatie mag niet worden gevraagd bij onttrekking in verband met sloop van de woonruimte.

Er wordt ook geen financiële compensatie gevraagd als de aanvrager een maatschappelijk of economisch belang heeft dat even zwaar als of zwaarder weegt dan het volkshuisvestelijke belang. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als een erkende woongroep een omzettingsvergunning aanvraagt voor een erkende woongroepwoning. Wanneer woonruimte gecreëerd wordt in het betaalbare (huur-)segment, dan kan er sprake zijn van een onrendabele top: de huurprijzen zijn niet binnen een redelijke exploitatietermijn dekkend voor de stichtingskosten van het (ver-)bouwproject. Deze onrendabele top wordt als uitgangspunt genomen om de financiële compensatie te berekenen. Daarnaast wordt gekeken of er sprake is van een waardevermeerdering. Omdat een waardevermeerdering sterk afhankelijk is van een aantal niet te beïnvloeden variabelen (waaronder vraag, aanbod en prijs op de woningmarkt) en hierdoor niet op voorhand al een juiste verdeelsleutel kan worden opgesteld, wordt een bijdrage in de helft van de onrendabele top als voldoende stimulering gezien. Voor de bepaling van de hoogte van de compensatieverplichting voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte wordt ongeveer een kwart van de onrendabele top gehanteerd. Factoren die de hoogte van de financiële compensatie mede bepalen zijn: 1. Ontstaat er waardevermeerdering door functiewijziging? 2.

Gaat zelfstandige of onzelfstandige woonruimte verloren? 3. Blijft de woonruimte (gedeeltelijk) bestaan maar wordt deze naar een ander segment van de woningmarkt gebracht? 4. Wordt de woonruimte tijdelijk of definitief onttrokken? Op basis van deze vragen zijn de compensatiebedragen bepaald. Artikel 57. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling Ook de kadastrale vergunningplicht is van toepassing op de gehele woningvoorraad, maar op grond van eerder gemaakte afspraken geldt deze vergunningplicht alleen voor panden die ouder zijn dan 25 jaar. De kadastrale splitsingsvergunning beoogt met name de verkoop van panden met veel achterstallig onderhoud te voorkomen. Dit is niet aan de orde bij relatief nieuwe panden. Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22, eerste lid, van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Als weigeringsgronden is de onderhoudstoestand van de desbetreffende woonruimte(n) opgenomen.

Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van huurappartementen en op de onderhoudstoestand van de te verkopen appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huurappartementen. Zie hiervoor de onderbouwing in het rapport ‘Gebiedsgerichte onderbouwing sturingsinstrumenten Gemeente Utrecht’ van Rigo (link

toevoegen). Artikel 58. Aanvraag vergunning Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente Utrecht. Artikel 59. Voorwaarden en voorschriften Het gaat ook hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen. Paragraaf 3.3. Toeristische verhuur In Utrecht is het aantal woningen waar toeristische verhuur plaatsvindt de laatste jaren fors gegroeid. Inmiddels zijn er in Utrecht zo’n 2000 adressen actief op het platform Airbnb (goed voor 25-30% van de totale overnachtingssector in Utrecht). Daarnaast zien we ook een groei van het aantal woningen, dat verhuurd wordt als Bed & Breakfast of als tijdelijk verblijf (short stay) en een verdere spreiding hiervan naar wijken buiten de binnenstad. De Huisvestingwet geeft de gemeente instrumenten om de handhaving mogelijk te maken en zo nodig ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte te voorkomen of te beperken. Ruimten die, gegeven hun inrichting en voorzieningen, geschikt zijn voor tijdelijk recreatief verblijf, zoals vakantiewoningen, zijn geen woonruimten in de zin van de Huisvestingswet 2014.

Woonboten vallen wel onder de begripsbepaling van «woonruimte» zoals in de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 is aangegeven. De Huisvestingswet geeft een brede definitie van toeristische verhuur, namelijk: alle vormen van het tegen betaling bieden van verblijf in een woonruimte aan personen die niet in de gemeentelijke basisregistratie zijn ingeschreven. Daarmee omvat toeristische verhuur niet alleen particuliere vakantieverhuur en Bed & Breakfast, maar bijvoorbeeld ook het tijdelijk verhuren van woningen waar niemand ingeschreven staat en de huurder zich ook niet inschrijft (bijvoorbeeld bij verhuur ten behoeve van tijdelijk verblijf (short stay) en tijdelijke verhuur van tweede woningen). Woningruil en huisbewaring vallen niet onder het begrip toeristische verhuur, omdat bij woningruil en huisbewaring de bewoners zich moeten inschrijven in de Basisregistratie personen en er dus geen sprake is van toeristische verhuur. Ook recreatiewoningen vallen niet onder de reikwijdte van deze bepaling, want een recreatiewoning dient niet als hoofdverblijf (Kamerstukken 35 353, nr. 3, blz. 36). De Huisvestingswet geeft drie - in zwaarte oplopende - instrumenten om toeristische verhuur te kunnen reguleren, die ook in combinatie met elkaar ingezet kunnen worden: de registratieplicht, een maximumaantal nachten met meldplicht vooraf en een vergunningplicht.

In deze verordening is gekozen voor het opnemen van een registratieplicht voor alle vormen van toeristische verhuur en daar bovenop voor particuliere vakantieverhuur ook een meldplicht per verhuring en een maximumaantal verhuringen van zestig nachten per jaar. Op deze manier kunnen uitwassen en negatieve effecten van toeristische verhuur worden voorkomen. Een nachtencriterium voor Bed & Breakfast is niet nodig, omdat de eigenaar ook in de woning verblijft. Het vaststellen van een vergunningplicht is op dit moment nog niet aan de orde omdat vanwege het proportionaliteitsvereiste en subsidiariteitsvereiste eerst het effect van de regulering met een registratieplicht en een meldplicht per verhuring afgewacht moeten worden. Artikel 62. Aanwijzing van woonruimte met een registratieplicht – toeristische verhuur Om negatieve effecten op de leefbaarheid door toeristische verhuur van woonruimten in te perken is een registratieplicht van kracht. Met het registreren van toeristische verhuur van woonruimte ontstaat inzicht over aantallen en spreiding over de stad. Om een compleet overzicht te krijgen en te houden en omdat toeristische verhuur plaatsvindt in woningen in alle prijscategorieën en in alle delen van de stad, is het nodig om de registratieplicht voor elke vorm van toeristische verhuur in alle woonruimte in de gemeente Utrecht te laten gelden.

Zonder regels over toeristische verhuur kunnen woningen feitelijk door zowel particulieren als professionals onbeperkt gebruikt worden voor verhuur aan toeristen en is toezicht en handhaving in de praktijk lastig, omdat de adressen waar vakantieverhuur plaatsvindt, niet bekend zijn en de verhuurplatforms (Airbnb etc.) deze niet willen delen. Dit is om meerdere redenen (woningonttrekking, leefbaarheid, oneerlijke concurrentie) zeer ongewenst. Als de

gemeente Utrecht grip wil houden op het gebruik van de woningvoorraad is implementatie van de instrumenten uit deze wet in de Huisvestingsverordening noodzakelijk. De eenmalige registratie is digitaal, laagdrempelig en kosteloos en wordt eenmalig aangevraagd door degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur. Wie zich registreert, ontvangt een registratienummer. Er zijn geen voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van het registratienummer, dat elektronisch en direct wordt verstrekt. Het verstrekken van een registratienummer is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. De registratieplicht geldt voor elke afzonderlijke woonruimte die apart kan worden verhuurd, ook al bevindt die zich in hetzelfde gebouw of dezelfde woning als andere toeristisch te verhuren woonruimte van dezelfde verhuurder. Voor elk van die woonruimten moet dus een eigen registratienummer worden aangevraagd. In het ‘Besluit registratie toeristische verhuur van woonruimte’ staat welke gegevens moeten worden ingevuld, voordat het registratienummer per email aan de aanvrager wordt toegezonden. Het verkrijgen van en adverteren met een registratienummer betekent niet dat daarmee het toeristisch verhuren van een woonruimte zonder meer is toegestaan.

Andere regelgeving, zoals het Bouwbesluit of het bestemmingsplan en hierop gebaseerde beleidsregels, kan het toeristisch verhuren van woonruimte in de weg staan. Artikel 63. Nachtencriterium en meldplicht voor particuliere vakantieverhuur Nu er in artikel 62 een registratieplicht in het leven is geroepen, mag de gemeenteraad vervolgens op grond van artikel 23b van de wet het aantal nachten per jaar waarin de woonruimte toeristisch wordt verhuurd, maximeren. Dit wordt geregeld in het eerste lid van artikel 63. In de gemeente Utrecht geldt een maximum van zestig nachten per kalenderjaar. Dit maximum geldt echter alleen voor particuliere vakantieverhuur. Voor andere vormen van toeristische verhuur geldt dus alleen de registratieplicht, niet het nachtencriterium en – zie hierna - de meldplicht. Dat betekent natuurlijk niet dat alle andere vormen van toeristische verhuur altijd zijn toegestaan, maar die worden in andere regelgeving gereguleerd, zoals het bestemmingsplan en het Bouwbesluit en hierop gebaseerde beleidsregels Nu er een registratieplicht en een nachtencriterium bestaat voor particuliere vakantieverhuur, mag op grond van artikel 23b, tweede lid, ook een meldingsplicht worden opgelegd. Dit wordt geregeld in het tweede lid van artikel 63.

De meldplicht en het maximumaantal nachten verhuur bij particuliere vakantieverhuur, zorgen ervoor dat woningen beschikbaar blijven voor duurzame bewoning en niet gebruikt worden als illegale hotels en dat de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken beschermd kunnen worden. Als een hoofdbewoner voldoet aan de voorwaarden, mag deze zijn woonruimte tijdens zijn afwezigheid, bijvoorbeeld wegens vakantie, verhuren aan personen die niet staan ingeschreven in de Basisregistratie personen. Op grond van het vierde lid kan de gemeente het platform dwingen om de advertentie van het platform te verwijderen wanneer de gemeente het platform in kennis heeft gesteld van het feit dat de verhuurder de woning dat jaar al meer dan zestig nachten heeft verhuurd. Als het platform hier geen gehoor aan geeft, kan de gemeente hiervoor een bestuurlijke boete opleggen op grond van artikel 74. Artikel 64. Tijdelijk verbod toeristische verhuur en aanwijzing blokkade aanbieding Eerste lid: Burgemeester en wethouders kunnen op basis van dit artikel een verhuurverbod van maximaal een jaar opleggen aan verhuurders die binnen een periode van vijf jaar drie keer de fout in zijn gegaan. Dit verhuurverbod is conform de Richtlijn elektronische handel en conform de Dienstenrichtlijn omdat er een dringende reden van algemeen belang is om deze maatregel door te voeren.

Verhuurders die structureel de fout in gaan met toeristische verhuur, dragen structureel bij aan woonoverlast en leefbaarheidsproblematiek. Dit heeft impact op de openbare orde en is schadelijk voor de gezondheid. Het verhuurverbod is ook een evenredige en proportionele maatregel. Het gaat hier namelijk om structurele overtreders die al tweemaal een bestuurlijke boete opgelegd hebben gekregen. Het is dan niet aannemelijk dat een derde boete het foute gedrag zal stoppen. Het tweede lid maakt het mogelijk voor het college van burgemeester en wethouders om een aanwijzing te geven aan een digitaal platform om de aanbieding van een verhuurder die een verbod opgelegd heeft gekregen, ook tijdelijk te blokkeren. Deze aanwijzing kan zich in de praktijk richten tot meerdere digitale platforms als de desbetreffende verhuurder de woning op meerdere digitale platforms aanbiedt.

Artikel 65 Aanwijzing beschermde woonruimte In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet in gebruik gegeven mogen worden zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering. De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm. In het tweede lid wordt in de aanhef verduidelijkt dat de aanwijzing alleen geldt voor bestaande woonruimte. Het is nooit de bedoeling geweest dat ook nieuwbouwwoningen onder de werking van de opkoopbescherming zouden vallen, maar de huidige Huisvestingswet is op dat punt niet duidelijk. In de nieuwe Huisvestingswet zal dit verduidelijkt worden door toevoeging van het woord “bestaande” in artikel 41. In deze verordening anticiperen wij hier op en in de definitie van bestaande woonruimte wordt de definitie daarvan in de Memorie van toelichting bij de nieuwe Huisvestingswet gevolgd. Voor de verhuur van nieuwbouwwoningen hoeft dus geen verhuurvergunning opkoopbescherming aangevraagd te worden. De bescherming van nieuwbouwwoningen wordt niet in deze verordening geregeld.

Voor nieuwbouwwoningen kan dit worden geregeld met een zelfbewoningsplicht. Bij een zelfbewoningsplicht wordt via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning voor in beginsel vijf jaar zelf te blijven bewonen. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw privaatrechtelijk kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming (via het publiekrecht) op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard. De opkoopbescherming bepaalt dat de woning niet mag worden verhuurd en is daarmee feitelijk een verhuurverbod. In het tweede lid worden onder a de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt. Het verbod strekt zich uit tot alle (bestaande) woonruimten in alle wijken van Utrecht, Per wijk is onderbouwd waarom bescherming tegen opkopen door beleggers nodig wordt geacht. Leidsche Rijn, Zuid en Zuidwest In de wijken Leidsche Rijn, Zuid en Zuidwest lijkt het verband tussen een afname van aankopen door koopstarters en een toename van aankopen door private verhuurders het sterkst. In Leidsche Rijn daalde het aandeel van koopstarters in de periode 2013-2019 met 7%, terwijl het aandeel private verhuurders met 11% steeg. In Zuid was dit respectievelijk -11 en +5%.

Zuidwest is echter de opvallende uitschieter: hier nam het aandeel koopstarters met 22% af, terwijl het aandeel private verhuur met 19% toenam. Het onderzoek van het kadaster laat vooral zien dat de wijken Leidsche Rijn, Zuid en Zuidwest de afgelopen jaren het meest te maken hebben gehad met een stijging van particuliere verhuurders en een daling van starters. Verder laat het tweede onderzoek van het Kadaster, dat inzicht geeft in de afgelopen drie jaar tussen 2018 en 2021, vooral zien dat het aantal woningen dat is opgekocht van eigenaar-bewoners door investeerders fors is gestegen. Het is daarom voor deze drie gebieden uiterst noodzakelijk dat een opkoopbescherming geldt, om te voorkomen dat het aandeel particuliere verhuurders nog verder stijgt en het aandeel starters en eigenaar-bewoners daalt. West In de wijk West hebben kleine private verhuurders daarnaast minstens tien procent van de woningen in bezit. Tussen 2009 en 2013 was slechts 10 procent van alle transacties van private verhuurders. In de periode 2014-2019 was dit aantal al gestegen naar 14 procent van alle transacties. Tegelijkertijd was er diezelfde periode respectievelijk een daling van 52 procent naar 47 procent waarneembaar van het aantal transacties van starters.

Wat hier opvalt is dat er sprake was van een toename van het aandeel transacties van private huurders en een afname van het aantal starters die een woning betrekken. Het tweede onderzoek van het Kadaster toont verder aan dat het aantal woningen dat wordt opgekocht van eigenaar-bewoners door investeerders sinds 2013 ruim verdubbeld is in 2020. Verder heeft de wijk al een laag aandeel sociale huur waar mensen betaalbaar kunnen wonen en ongeveer de helft van alle woningen zijn koopwoningen. De invoering van een opkoopbescherming in West is daarom noodzakelijk om te voorkomen dat het aandeel betaalbare koopwoningen verder wordt opgekocht. Overvecht In de wijk Overvecht is er een hoog percentage sociale huur, namelijk 65 procent van de woningen is in het bezit van toegelaten instellingen. Het percentage eigenaar-bewoners is maar 21%, wat het laagste aantal is in de hele stad. Daarnaast zijn ook de transactieprijzen van de woningen gemiddeld

lager. De gemiddelde transactieprijs was in 2020 €279.443 (Monitor Wonen Utrecht). Desondanks is ook hier de gemiddelde transactieprijs de afgelopen jaren gestegen met ruim zestigduizend euro. In Overvecht wonen ook de meeste huishoudens met een inkomen op of onder het sociaal minimum. Het onderzoek van het Kadaster toont verder aan dat in de afgelopen jaren tussen 2018 en 2020 het aandeel starters en doorstromers in Overvecht is gedaald terwijl het aandeel particuliere investeerders en mensen die een tweede woning kopen is gestegen. Het aandeel woningen dat wordt gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners is ook hier ruim gestegen. Het laat zien dat vooral deze goedkope woningen in Overvecht steeds aantrekkelijker worden om in te investeren. Om te voorkomen dat het lage aandeel eigenaar-bewoners in de wijk nog verder afneemt, het aandeel betaalbare koop kleiner wordt, en de leefbaarheid verslechtert, is het van belang dat tijdig wordt ingegrepen en de opkoopbescherming ook wordt toegepast in wijken zoals Overvecht waar de woningen nog relatief betaalbaar zijn. Noordwest De wijk Noordwest telt ook een hoog percentage sociale huur (33%) vergeleken met de andere wijken. Het onderzoek van het Kadaster laat zien dat ook hier het aandeel starters met ruim 13% is gedaald in een periode van tien jaar, terwijl het aandeel private huur juist is gestegen.

De afgelopen drie jaar hebben juist aangetoond dat Noordwest het hoogste aantal transacties van koopstarters heeft. Maar ook dit hoge aandeel koopstarters is de afgelopen drie jaar gedaald. Dat geldt ook voor het aantal doorstromers, terwijl het aantal particuliere verhuurders ongeveer gelijk bleef en het aandeel mensen dat een tweede woning koopt juist is gestegen. Het tweede onderzoek van het Kadaster toont verder aan dat het aandeel woningen dat gekocht is door investeerders van eigenaar-bewoners is gestegen de afgelopen jaren. Dit houdt in dat er meer woningen van de eigenaar-bewoners in handen zijn gekomen van investeerders. Om te voorkomen dat het aandeel koopstarters nog verder daalt en het aandeel particuliere verhuur groeit is het ook noodzakelijk dat hier een opkoopbescherming wordt toegepast. Noordoost en Oost In de wijk Noordoost en Oost is volgens het onderzoek door het Kadaster ook het aandeel starters fors gedaald terwijl het aandeel particuliere verhuurders juist is gestegen. Ook de afgelopen drie jaren tonen aan dat het aandeel starters, maar ook het aandeel doorstromers, geleidelijk afneemt. Na Vleuten- De Meern telt Noordoost het grootste aantal eigenaar-bewoners. Noordoost heeft vrijwel dezelfde woningvoorraad als Leidsche Rijn, een gebied dat de afgelopen jaren nog veel meer te maken heeft gehad met buy-to-let investeerders.

Het tweede onderzoek van het Kadaster laat verder zien dat in zowel Noordoost als in Oost het aandeel investeerders dat woningen opkoopt van eigenaar-bewoners ook fors is gestegen in de periode 2018 tot 2020. Om te voorkomen dat in Noordoost en Oost het aandeel starters nog verder afneemt, zoals in Leidsche Rijn, is het noodzakelijk om ook hier een opkoopbescherming toe te passen. Binnenstad Vergeleken met de rest van de stad is de binnenstad een uniek gebied. Dit gebied heeft het grootste aandeel particuliere verhuur (33%) op dit moment. Vooral kleine verhuurders vormen de grootste groep. Daarnaast telt het ook het hoogste percentage mensen met een tweede woning vergeleken met de rest van de stad (6%). Na Overvecht is het aandeel eigenaar-bewoners hier het kleinst (30%). Echter laat het tweede onderzoek van het kadaster zien dat het aantal woningen dat is opgekocht door investeerders van eigenaar-bewoners hier vanaf 2013 is gestegen van 11% naar 28% in 2020. Hierdoor is ook het aandeel investeerders daar ruim gestegen. Om te voorkomen dat in dit gebied het aandeel particuliere verhuur nog verder stijgt, en te zorgen dat het kleine aandeel eigenaar-bewoners wordt beschermd, is het juist hier noodzakelijk om een opkoopbescherming toe te passen. Volgens de Woonvisie willen we in dit gebied namelijk ook het aandeel betaalbare koop stimuleren.

Het wordt daarom als niet wenselijk beschouwd om het hoge aandeel particuliere verhuur in de binnenstad verder te laten toenemen. Vleuten- De Meern Het onderzoek van het Kadaster en de Woonmonitor tonen aan dat het aandeel eigenaar-bewoners in de wijk het grootste is in vergelijking tot andere wijken: 71 procent van alle woningen is in het bezit van een eigenaar-bewoner. Hoewel het aandeel buy –to-let hier momenteel nog laag is, vergeleken met de rest van de stad, is al wel op te merken dat het aantal woningen dat wordt opgekocht door investeerders van eigenaar-bewoners verdubbelt sinds 2013. Dit toont aan dat er ook hier sprake is van een relatief ruime stijging. De potentie om nog verder te stijgen is daarom reëel. Vanwege de al

aanwezige schaarste van betaalbare koopwoningen, de ruime stijging van het aantal opgekochte woningen en om voortijdig te anticiperen op een verdere toename van het aandeel buy-to-let (en het schaarser worden van betaalbare koopwoningen) is het daarom noodzakelijk om ook in Vleuten en De Meern de opkoopbescherming in te voeren. Onder b wordt aangewezen welke WOZ-waarde als grens geldt voor wat nog wordt aangemerkt als middeldure woonruimte. Volgens de wet mag de gemeente zelf de prijsgrens voor opkoopbescherming bepalen. Het is van belang dat de gemeente goed motiveert waarom de gekozen waarde proportioneel is en er niet toe leidt dat er onnodig koopwoningen onder deze regulering komen te vallen. Om die reden is bij het vaststellen van de opkoopbescherming via verschillende redeneerlijnen gekeken naar wat de juiste prijsgrens is voor de Utrechtse opkoopregeling, namelijk: 1. De bestedingsruimte koopstarters: Wat kunnen koopstarters maximaal betalen voor een koopwoning? 2. Transacties koopstarters: Wat hebben koopstarters in de afgelopen periode betaald voor hun woning? 3. Investeringsbereidheid beleggers: In welk segment zijn investeerders actief? Bij welke grens is buy-to-let niet meer rendabel? 4. De WOZ- methode zoals toegepast in Amsterdam: Hoe pakt dat uit voor de Utrechtse situatie? 5.

Inschatting van een waterbedeffect in het hogere segment Bovenstaande argumentatielijnen geven een bandbreedte tussen de €366.250 en €500.000, namelijk (prijspeil 2021): 1. Bestedingsruimte koopstarters: € 400.000 2. Transacties koopstarters: € 366.250 3. Investeringsbereidheid beleggers: € 450.000 (BAR2 4%) 4. 60% - WOZ-methode: € 440.000 (WOZ) 5. Waterbedeffect: € 450.000 tot € 500.000 (BAR 4% - 3,75%). Bovenstaande bedragen volgen uit onderzoeken van Het Kadaster (Investeerders in de gemeente Utrecht, 2021) en Fakton (Invulling en effecten van het invoeren van opkoopbescherming in de gemeente Utrecht, 2021) en uit eigen onderzoek. Voor het objectief kunnen vaststellen van de een prijsgrens heeft de 60% WOZ methode de voorkeur. Omdat de WOZ-waarde een jaar ‘achter’loopt, komt de koopprijs die met deze WOZ-waarde wordt beschermd zo’n 15 tot 20% hoger uit. Een woning met een WOZ-waarde van € 440.000 komt op een koopprijs van ruim 5 ton uit. Daarmee wordt ook het waterbedeffect in het hogere segment gedempt. Onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Bij onderdeel c geldt dat verhuur (in gebruikgeven) aangetoond moet worden met een BRP registratie. Onderdeel e. regelt dat woonruimte die verkocht of gekocht wordt door een gemeente of toegelaten instelling, buiten de aanwijzing valt.

Dit is omdat de gemeente en toegelaten instellingen beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen. Daarom is het niet nodig de vergunningplicht ook voor hun bezit te laten gelden, en wordt een zinloos aanvragencircus voorkomen. Artikel 66. Prijsgrens opkoopbescherming In dit artikel wordt aangegeven hoe de prijsgrens opkoopbescherming wordt geïndexeerd. Dat gebeurt jaarlijks per 1 juli. De zestigprocentmethode waarnaar het artikel verwijst, wordt gedefinieerd in artikel 1. Met deze methode wordt gewaarborgd dat de prijsgrens opkoopbescherming mee schuift met wijzigende koopprijzen, waardoor altijd 60% van koopwoningen onder de opkoopbescherming valt. Doordat de geïndexeerde prijsgrens geldt per 1 juli van een jaar, vallen woningen die vóór die datum in eigendom zijn verkregen, niet onder het nieuwe bedrag. Een eigenaar van een woning die ten tijde van de levering niet onder de opkoopbescherming viel, kan daardoor niet achteraf onder de opkoopbescherming vallen. Het volgens deze methode berekende nieuwe bedrag van de prijsgrens opkoopbescherming wordt jaarlijks door burgemeester en wethouders bekend gemaakt op overheid.nl. Daarnaast wordt elk jaar

het nieuwe bedrag opgenomen in de onderstaande tabel. Hierdoor is in de geconsolideerde toelichting bij de huisvestingsverordening altijd de meest actuele prijsgrens opkoopbescherming te vinden.

Goedkoop

Middelduur (laag)

Middelduur

Duur

Zeer duur

WOZ-waarde tot juli 20221

€293.000

€365.000

€440.000

€558.000

N.B.

WOZ-waarde tot juli 20232

€331.000

€406.000

€487.000

€606.000

N.B.

Percentage cumulatief

20%

40%

60%

80%

100%

1. 2.

Op basis van woningtelling 1 januari 2021, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2020 (belastingjaar 2021) Op basis van woningtelling 1 januari 2022, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022)

Artikel 67. Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Op grond van artikel 43, eerste lid, van de wet kan de vergunning dan worden geweigerd. De in het eerste lid onder a, b en c. genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. In die gevallen móet de vergunning worden verleend. De wet biedt ruimte om daarnaast ook voor andere situaties een vergunning mogelijk te maken.

In het tweede lid zijn daarom enkele situaties opgenomen waar een vergunning kán worden verleend: • als er in een overeenkomst tussen eigenaar en gemeente afspraken zijn gemaakt over de verhuur: burgemeester en wethouders zijn degenen die het besluit nemen een dergelijke overeenkomst aan te gaan; het ligt dus voor de hand dat zij ook zullen willen meewerken aan de vervolgens noodzakelijke verhuurvergunning opkoopbescherming; • Bij hospitaverhuur: omdat de eigenaar in de woning blijft wonen, wordt door deze verhuring het aantal koopwoningen niet lager, dus zou in deze gevallen een verhuurvergunning opkoopbescherming verstrekt kunnen worden; • als het belang van verhuur zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij verhuur door maatschappelijke instellingen aan bijzondere doelgroepen, of bij projecten die in lijn zijn met vastgesteld gemeentelijk beleid, verhuur door wooncoöperaties en dergelijke. Het gaat hier dus steeds om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in dit lid bedoelde gevallen.

Als het in gebruik geven van de beschermde woonruimte niet valt onder een van de in dit artikel genoemde gronden voor vergunningverlening, wordt de vergunning geweigerd. Als dit in een specifiek geval naar het oordeel van burgemeester en wethouders tot onaanvaardbare hardheid zou leiden, kunnen burgemeester en wethouders op grond van de hardheidsclausule van artikel 72 gemotiveerd van deze verordening afwijken. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de opkoopbescherming nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is op zich geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule. De afwegingsmogelijkheid uit artikel 67, tweede lid onder c, en de hardheidsclausule van artikel 72, bieden voldoende mogelijkheden voor maatwerk. Daarom is ervoor gekozen om naast de vergunningsmogelijkheid uit de wet en de in artikel 67, tweede lid onder a. en b. genoemde situaties niet ook nog de ontheffingsmogelijkheid uit de wet in deze verordening op te nemen. Het vierde lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen.

Als de vergunning is verleend in verband met ingebruikgeving aan een bloedverwant of wegens verblijf elders (eerste lid onder a en b) dan worden de betrokkenen eraan herinnerd doordat de namen van de betrokken personen in de vergunning moeten worden vermeld, zie het derde lid. De vergunning eindigt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving van de woning in de openbare registers, omdat vanaf dat moment de opkoopbescherming vervalt. Als de woning wordt verkocht, gaat voor de nieuwe eigenaar de periode van vier jaar weer lopen. Artikel 70. Intrekkingsgronden In artikel 67, vierde lid, is bepaald dat een vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt. Daarom kan in het artikel over intrekking van de vergunning worden volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. De mogelijkheid van een ‘bibobintrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. Het intrekken van een vergunning als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend, is vanzelfsprekend.

Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 71. Experimenten De raad kan een experimentregeling in het belang van de volkshuisvesting vaststellen, die afwijkt van de Huisvestingsverordening. Uiteraard moeten daarbij wel de kaders uit de Huisvestingswet in acht genomen worden. Onder experiment wordt in dit artikel verstaan: het tijdelijk afwijken van één of meer bepalingen van de verordening met het oog op het uitproberen van een methode en het verzamelen van gegevens, om te beoordelen of de afwijking permanent kan worden gemaakt. Artikel 72. Hardheidsclausule In bijzondere gevallen kunnen burgemeesters en wethouders gemotiveerd een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan, gelet op het belang dat deze verordening beoogt te beschermen, tot onaanvaardbare hardheid zou leiden. Als bijvoorbeeld een woningzoekende zich in een levensbedreigende of daarmee vergelijkbare situatie bevindt, maar niet voldoet aan de regels voor een urgentverklaring, en die situatie alleen door middel van een urgentie kan worden verholpen, dan zou die woningzoekende op basis van de hardheidsclausule toch een urgentie kunnen krijgen. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Artikel 73.

Rapportageverplichting De manier waarop woonruimte wordt verdeeld, moet transparant zijn. Anderzijds moet er wel enige ruimte zijn voor flexibiliteit en maatwerk. Daar waar in deze verordening een dergelijke flexibiliteit is ingebouwd, is transparantie gewaarborgd doordat hetzij het besluit gepubliceerd wordt op overheid.nl, hetzij burgemeester en wethouders erover rapporteren aan de raad, hetzij – als het besluiten van een toegelaten instelling, al dan niet op basis van mandaat – betreft, door rapportage in de Regionale corporatiemonitor van de RWU. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nog nadere informatie vragen.

Artikel 74. Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de daar genoemde artikelen of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet. Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd. Voor de leesbaarheid zijn de verschillende overtredingen en daaraan gekoppelde boetes als bijlage bij de verordening opgenomen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. Bij de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete is de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid bepalend: 1. Is er sprake van een eerste overtreding? Dan geldt een lagere boete dan bij tweede en volgende overtredingen, waar men het maximumbedrag betaalt. Van een tweede overtreding is sprake als er binnen drie jaar eenzelfde overtreding wordt geconstateerd.

Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een derde, vierde en volgende overtreding. 2. Gaat het om een normale of een bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar? De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekening houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft. Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter als de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn: a. als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs hoger dan de marktconforme vastgestelde huurprijs; b. als een eigenaar meer dan twee panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren. 3. Ten derde is er sprake van verwijtbaarheid als de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen of verlopen op het moment van overtreding.

Van oud-vergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt. Artikel 76. Overgangsbepaling In het eerste lid is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen die op grond van deze verordening zijn verleend. In het tweede lid is overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekende. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen, gedaan onder deze verordening, met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. In het derde lid is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht, worden afgehandeld volgens deze verordening. In het vierde lid is een overgangsregeling opgenomen voor hospitaverhuur. In de op basis van de vorige verordening vastgestelde Beleidsregels Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht gold voor hospitaverhuur namelijk de eis van minimaal 10% eigenaarschap.

Deze regel leidt in de praktijk soms tot misbruik en het is daarom raadzaam slechts vrijstelling te verlenen voor de meest gangbare variant, namelijk: één verhurende eigenaar met 100% eigendom, of twee verhurende, tot één huishouden behorende, eigenaren met elk 50% eigendom. Overige vormen vallen niet onder de vrijstelling van hospitaverhuur en zijn vergunningplichtig. Voor hospitaverhuur die aantoonbaar al plaatshad voor inwerkingtreding van deze verordening, en toen voldeed aan de criteria uit de hiervoor genoemde Beleidsregels, geldt dat daarvoor niet alsnog

een vergunning hoeft te worden aangevraagd, mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en tenzij de situatie wezenlijk wijzigt. De criteria uit die Beleidsregels zijn de volgende: • De eigenaar woont in de woning en verhuurt kamers aan maximaal twee personen; • Er bestaan één of meer huurcontracten tussen eigenaar en huurders; • De eigenaar is voor minimaal 10% eigenaar van de woning; • Er kan per woning maar één hospitasituatie bestaan; partners die samen een woning in eigendom hebben kunnen samen dus maar aan maximaal twee personen verhuren en niet elk aan twee personen. In het vijfde lid is een overgangsregeling opgenomen voor woongroepen. Voor woongroepen die aantoonbaar al bestonden voor inwerkingtreding van deze verordening, en toen voldeden aan de toen geldende regels (de hiervoor genoemde Beleidsregels), geldt dat daarvoor niet alsnog een vergunning hoeft te worden aangevraagd, mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en tenzij de situatie wezenlijk wijzigt. De criteria uit die Beleidsregels zijn de volgende: • Het betreft een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan.

• Ieder lid is ingeschreven als woningzoekende en draagt bij in het gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair • de woongroep staat ten minste één jaar als groep geregistreerd op de lijst van woningzoekenden of heeft langer dan één jaar op hetzelfde adres gewoond (aantoonbaar met BRP registratie); • De woongroep is georganiseerd in een formele rechtspersoon (opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de kamer van koophandel) • beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de boodschappen en de huur. Tot slot het zevende lid: deze verordening bepaalt dat een experimenteerregeling door de raad wordt vastgesteld. Onder de vorige verordening konden burgemeester en wethouders zo'n experimenteerregeling vaststellen. Met dit vijfde lid blijven nog lopende experimenten rechtsgeldig. Aangezien deze experimenten altijd tijdelijk zijn en een vooraf gesteld eindpunt hebben, zullen deze experimentregelingen uiteindelijk alle beëindigd zijn.