Terugverdientijd in de Utrechtse vergunde seksbranche

Dit marktaandeel kan hoger uitvallen wanneer de toetreder efficiënter is dan de zittende spelers. Die zittende spelers worden niet gedwongen uit te treden door knellende vergunningen en blijven dus zolang zij marginaal winstgevend blijven. Dit kan wel betekenen dat het marktaandeel van de toetreder groter is dan in een competitieve markt tot stand was gekomen. In de praktijk bestaat onvergunde thuisswekswerk. Thans is dit 2/3e van het totaal. Indien dit na de toetreding van de nieuwe efficiënte speler onveranderd blijft schalen de voorgaande marktaandelen met een factor van 1/3 e. Voorstelbaar is echter dat een efficiënte toetreder een deel van het huidige onvergunde circuit naar zich toe kan trekken, bijvoorbeeld door het bieden van fijnere werkplekken voor sekswerkers, een betere ervaring voor klanten, of een betere matchmakingfunctie voor sekswerkers en hun klanten. Wanneer daarmee 1/6e van de markt zich verplaatst van het onvergunde naar het vergunde segment, daalt het aandeel thuissekswerk daarmee van 2/3e naar 1/2e. Het marktaandeel van de efficiënte toetreder neemt daarmee toe. Tabel 3.2 vat de scenario’s voor de potentiële marktaandelen samen. Gelet op de huidige marktverhoudingen waarin een deel van de vergunningen niet vergeven is lijkt op basis van deze tabel een potentieel marktaandeel

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

17

voor een efficiënte toetreder van 1/10e niet onredelijk. Tegelijkertijd kan het marktaandeel volgens Tabel 3.2 ook lager uitvallen. Voorzichtigheidshalve rekenen we daarom met een marktaandeel van 1/20e in de doorrekening. Tabel 3.2

Verkenning van mogelijke marktaandelen

Aantal vergunningen

Vergeven vergunningen

Thuissekswerk

Marktaandeel voor efficiënte toetreder

6

6

n/a

1/6e

6

3

n/a

1/3e + eventueel efficiëntievoordeel

6

4

n/a

1/4e + eventueel efficiëntievoordeel

6

6

2/3e

1/6e x 1/3e = 1/18e

6

3

2/3e

1/3e x 1/3e = 1/9e + eventueel efficiëntievoordeel

6

4

2/3e

1/4e x 1/3e = 1/12e + eventueel efficiëntievoordeel

6

6

1/2e

1/6e x 1/2e = 1/12e

6

3

1/2e

1/3e x 1/2e = 1/6e + eventueel efficiëntievoordeel

6

4

1/2e

1/4e x 1/2e = 1/8e + eventueel efficiëntievoordeel

Bron:

SEO Economisch Onderzoek

Ingroeipad Een toetreder verwerft in de regel niet direct diens potentiële marktaandeel. Bij toetreding is de toetreder vaak onbekend en zittende spelers hebben binding met hun klanten. In de regel is daarmee sprake van een ingroeipad. Voor de duur van dit ingroeipad zijn veelal bepalend de mate waarin er onbediende vraag is, hoe goed de toetreder potentiële klanten weet te bereiken en/of de mate waarin de toetreder een beter product of dienst biedt dan de concurrentie. We veronderstellen dat de efficiënte toetreder een goed zo niet beter product kan bieden dan in de huidige markt beschikbaar is en er ook in slaagt om via effectieve marketing een doelgroep te bereiken. Voor de mate waarin er onbediende vraag is overwegen we dat de potentiële marktomvang in de tientallen miljoenen loopt (zie Tabel 3.1), terwijl thans niet alle vergunningen vergeven zijn en het onwaarschijnlijk is dat de zittende vergunninghouders thans tientallen miljoenen aan omzet genereren. Hiermee veronderstellen we dat een toetreder met twee jaar een redelijk potentieel marktaandeel kan verwerven en daar lineair naartoe groeit.

Operationele marge Tabel 3.3 bevat een aantal inschattingen van de operationele voor een efficiënte toetreder. De onderbouwing voor elk van deze inschattingen lichten we hieronder verder toe. Tabel 3.3

Schattingen van operationele marges variëren tussen 6 en 10 procent

Schattingsmethode

Schatting

Toelichting

Benchmark macrostatistiek

6-10%

Op basis van bedrijfstakken persoonlijke dienstverlening en logiesverstrekking.

Kostenraming

7%

Zie Tabel 3.4

Bron:

SEO Economisch Onderzoek op basis van CBS Statline en kostenraming (eigen berekeningen).

Schatting 1: Benchmarks macrostatistiek Seksbedrijven lijken in hun activiteiten en kostenstructuur in potentie redelijk op andere ondernemingen. Ondernemingen die zelf een seksbedrijf uitoefenen leveren in essentie persoonlijke diensten. Loonkosten en kosten

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

18

voor de werkruimte zullen dan betrekkelijk grote kostenposten zijn. Andere kosten bestaan uit bedrijfsmiddelen en verbruiksartikelen. Ondernemingen die werkruimtes voor sekswerk ter beschikking stellen lijken meer op bedrijven in het onroerend goed of het hotelwezen. De marges in zulke bedrijfstakken dienen dan als een benchmark voor de eventuele operationele marges voor de exploitatie van sekswerk. Een rationele ondernemer zal immers geen seksonderneming willen exploiteren indien de daarmee gemaakte marges veel slechter zijn dan deze ondernemer met andere bedrijvigheid had kunnen verdienen. Hier geldt ook dat seksbedrijven in de statistieken van het CBS ook geteld worden als bedrijven in de persoonlijke dienstverlening of in de verhuur van onroerend goed. Figuur 3.1 laat de historische operationele winstmarges zien voor deze bedrijfstakken, aangevuld met die van het hotelwezen. De operationele marges in het vastgoed liggen boven de 30 procent, maar dat komt omdat de financieringslasten voor vreemd vermogen buiten de operationele marge vallen en de vastgoedsector relatief hoge kapitaallasten heeft. Voor logiesverstrekking en persoonlijke dienstverlening gaat het om gemiddeld 6 tot 8 of 10 procent (afhankelijk van of de COVID-periode voor de logiesverstrekking meegenomen wordt of niet). Figuur 3.1

6 à 10 procent winstmarges in bedrijfstakken persoonlijke dienstverlening en logiesverstrekking

50

Operationele winstmarge

40

30

20

10

0

-10

-20 2011

2012

2013

Logiesverstrekking

Bron:

2014

2015

2016

2017

Verhuur en handel van onroerend goed

2018

2019

2020

2021

2022**

Overige persoonlijke dienstverlening

SEO Economisch Onderzoek op basis van CBS Statline ** betreft voorlopige gegevens.

Schatting 2: Kostenraming Zijn de percentages uit de macrobenchmark redelijk voor een seksbedrijf? Tabel 3.4 bevat een verkenning voor een gestileerde seksonderneming. Zo’n onderneming is in essentie een dienstenonderneming. Grote kostenposten daarmee zijn loon en een pand. Deze kosten zijn in essentie vast en vragen daarmee om een zekere minimale schaal van een onderneming. Zo’n minimale schaal betekent echter ook dat het pand voldoende groot moet zijn en dat er genoeg werknemers zijn om de bedrijfsvoering te kunnen runnen.

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

Tabel 3.4

19

Simulatie van kosten-gebaseerde marges

Posten

Laag

Hoog

Opmerkingen

Loon

144.887

186.200

Dga gebruikelijk loon

56.000

56.000

Gebruikelijk loon dga 2024

Werknemers

88.887

130.200

2,5 FTE tegen minimumloon of modaal + 24% werkgeverslasten

Pand

130.500

165.750

m2

150

150

Aanname

prijs m2 huur / jaar

470

705

Ongewogen gemiddelde huurprijzen zakelijk vastgoed x 2 of 3

prijs m2 energie / jaar

35

35

Gemiddelde energieprijs zakelijk vastgoed

prijs m2 schoonmaak / dag

1

1

Kosten zakelijke schoonmaker per m2 / uur x 2 en productiviteitsnorm van 60m2 / uur

Andere kosten

10.000

20.000

Forfait

10.000

20.000

Subtotaal kosten

285.387

371.950

Scenario 1

288.350

288.350

Op basis van 100 euro / dag en 10 sekswerkers

Scenario 2

360.438

360.438

Op basis van 125 euro / dag en 10 sekswerkers

Scenario 3

432.525

432.525

Op basis van 150 euro / dag en 10 sekswerkers

Scenario 1

1%

-29%

Scenario 2

21%

-3%

Scenario 3

34%

14%

Forfait voor bankkosten, telefoon, reclame, etc.

Omzet exclusief btw na betaling sekswerkers44

Geraamde operationele marge excl. afschrijvingen

Bron:

SEO Economisch Onderzoek.

Voor de loonkosten nemen we aan dat de ondernemer zichzelf in elk geval gebruikelijk loon uitkeert. In 2024 is dit gebruikelijk loon 56 duizend euro. Daarnaast nemen we aan dat de ondernemer twee werknemers op de loonlijst heeft staan die elk tussen een wettelijk minimum en modaal salaris ontvangen, waarover de ondernemer ook 24 procent werkgeverslasten verschuldigd is. De kosten voor het pand hangen onder andere af van de omvang van het pand. We gaan hier uit van 150 m2. Bij een jaarhuurprijs per m2 van tussen de 470 en 705 euro, energielasten van 35 euro per m2 per jaar en schoonmaakkosten van 1 euro per m2 per dag bedragen de kosten voor het pand tussen de 135 en 165 duizend euro per jaar. Verdere vaste kosten voor bijvoorbeeld de bank, telefonie etc.

44

Een alternatieve interpretatie van deze getallen is dat dit de omzet is die een exploitant boekt die zelf geen sekswerkers in dienst heeft, maar hun bedrijvigheid faciliteert door bijvoorbeeld de verhuur van werkruimte.

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

20

veronderstellen we forfaitair op tussen de 10 en 20 duizend euro op jaarbasis. Afschrijvingen zijn in deze berekening nog niet betrokken. Deze verschillen immers met de omvang van de investeringen waar de volgende paragraaf over gaat. Merk verder wel op dat hoewel afschrijvingen de operationele marge verlagen, zij de kasstroom niet verlagen omdat zij als non-cash uitgaven weer worden toegevoegd aan de operationele winst in de terugverdientijdberekening. Resteert bij deze kosten een rendabele business case? Dat hangt af van de omzet die resteert na btw-afdrachten en betalingen van sekswerkers voor de exploitant. Bij 10 sekswerkers die elk tussen de 100 en 150 voor baat van de exploitant omzetten, resteren hoe dan ook positieve marges bij omzet van voldoende omvang, en zeker wanneer de kosten voor arbeid en huur aan de onderkant van de bandbreedtes in Tabel 3.5 zitten. Tabel 3.5 suggereert daarmee dat de marges uit de macrostatistiek ook voorstelbaar zijn voor seksbedrijven met voldoende schaal.

3.2 Investeringen en afschrijvingen Hoe groot zijn de investeringen voor een toetreder? Tabel 3.5 bevat een aantal schattingen. Tabel 3.5

Naar schatting enkele tonnen aan investeringen per toetreder

Schattingsmethode

Schatting

Toelichting

Benchmark macrostatistiek

EUR 100k – EUR 650k

Op basis van bedrijfstakken persoonlijke dienstverlening, zakelijk onroerend goed en logiesverstrekking.

Interviews

Enkele tonnen afgeschreven over 5 jaar

Onzekerheid afhankelijk van aantal factoren

Bron:

SEO Economisch Onderzoek op basis van CBS Statline en veldwerk.

Schatting 1: Benchmark macrostatistiek Seksbedrijven vallen in de statistieken van het CBS onder bedrijfstakken persoonlijke dienstverlening of verhuur van onroerend goed. Interviewpartners benoemen verder dat sommige bedrijfsmodellen in de vergunde seksbranche ook kunnen lijken op het hotelwezen. Op basis van gegevens van CBS Statline kunnen we schatten wat de jaarlijkse investeringen in deze bedrijfstakken zijn door de afschrijvingen te vermeerderen met de verandering van de vaste activa. Deling hiervan door het aantal ondernemingsgroepen in deze bedrijfstakken geeft een schatting van de jaarlijkse gemiddelde investeringen. Figuur 3.2 laat het resultaat hiervan zien. Merk op dat de getallen in Figuur 3.2 een combinatie van vervangings-, uitbreidings- en toetredingsinvesteringen zijn aangezien we de reden voor de investeringen niet observeren. Figuur 3.2 laat zien dat de gemiddelde jaarlijkse investeringen tussen de bedrijfstakken sterk verschillen. In de logiesverstrekking gaat het om zo’n 650 duizend euro per jaar. Als we de uitbijter in het onroerend goed buiten haken plaatsen gaat het in die bedrijfstak gemiddeld om zo’n 500 duizend euro per jaar. Investeringen zijn het kleinst in de persoonlijke dienstverlening, namelijk gemiddeld zo’n 100 duizend euro per jaar.

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

Figuur 3.2

21

Aanzienlijke verschillen in gemiddelde investeringen tussen bedrijfstakken

4,000,000

Gemiddelde investering (EUR)

3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0

2011

2012

Logiesverstrekking

Bron:

2013

2014

2015

2016

2017

Verhuur en handel van onroerend goed

2018

2019

2020

2021

2022**

Overige persoonlijke dienstverlening

SEO Economisch Onderzoek op basis van CBS Statline ** betreft voorlopige gegevens.

Schatting 2: Interviews We hebben interviewpartners gevraagd naar hun investeringen en een inschatting van de investeringskosten die een toetreder zou hebben. Interviewpartners benoemen in hun antwoorden dat dit sterk verschilt afhankelijk van het gekozen bedrijfsmodel, de wijze waarop wordt toegetreden (overname of start nieuwe onderneming) en de marktomstandigheden. Getalsmatig schetsen interviewpartners evenwel investeringen die in de regel lopen in de enkele honderdduizenden euro. Daarnaast geven interviewpartners aan dat zij in de regel in vijf jaar afschrijven.

3.3 Redelijk rendement Investeringen worden gedaan uit kapitaal. Dat kapitaal kan vreemd of eigen vermogen zijn, maar in beide gevallen behoeft de inzet van kapitaal vergoeding. Deze vergoeding is een redelijk rendement. Het bieden van deze vergoeding is nodig om kapitaal aan te trekken en doet recht aan het feit dat de inzet van kapitaal een opportuniteitskost heeft. Rekentechnisch krijgt dit uitdrukking in de discontovoet in de berekening. Veelal is deze discontovoet de gewogen gemiddelde kapitaalkostenvoet (weighted average cost of capital), waarbij de kostenvoeten van vreemd en eigen vermogen (gewogen) gemiddeld worden. Interviewpartners geven echter aan dat het betrekken van vreemd vermogen voor investeringen in de regel lastig is, omdat bijvoorbeeld banken niet happig zijn om seksbedrijven te financieren. In plaats daarvan financiert de ondernemer vaak uit eigen vermogen. Tabel 3.6 bevat schattingen voor de kostenvoet van dit eigen vermogen.

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

Tabel 3.6

22

Redelijk rendement naar verwachting ten minste 7 procent

Schattingsmethode

Schatting

Toelichting

Literatuur

7-11,5%

Voor Nederland afhankelijk van de steekproef op basis van Jorda et al. (2019)

Benchmark macrostatistiek

7-9%

Op basis van bedrijfstakken persoonlijke dienstverlening, zakelijk onroerend goed en logiesverstrekking.

Bron:

SEO Economisch Onderzoek op basis van Jorda et al. (2019) & CBS Statline.

Schatting 1: Literatuur Jorda et al. (2019) meten de rendementen op verschillende activaklassen voor de periode 1870-2015 voor een set aan landen waaronder Nederland. Afhankelijk van de steekproefperiode ligt het rendement op risicodragend vermogen tussen de 7 en 11,5 procent.

Schatting 2: Benchmark macrostatistiek Seksbedrijven vallen in de statistieken van het CBS onder bedrijfstakken persoonlijke dienstverlening of verhuur van onroerend goed. Interviewpartners benoemen verder dat sommige bedrijfsmodellen in de vergunde seksbranche ook kunnen lijken op het hotelwezen. Wat is in deze sectoren de rentabiliteit op eigen vermogen? Figuur 3.3 laat dit zien. Gemiddeld ligt deze rentabiliteit tussen de 7 procent en 9 procent afhankelijk van de sector en of de COVIDjaren meegenomen worden of niet. Figuur 3.3

Rentabiliteit tussen de 7 en 9 procent in de macrostatistieken

25

Rentabiliteit eigen vermogen

20 15 10 5 0 -5 -10 -15 2011

2012

2013

Logiesverstrekking

Bron:

2014

2015

2016

2017

Verhuur en handel van onroerend goed

SEO Economisch Onderzoek op basis van CBS Statline.

2018

2019

2020

2021

2022**

Overige persoonlijke dienstverlening

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

4

23

Bepaling terugverdientijd

Een efficiënte toetreder verdient investeringen (conservatief gerekend) naar verwachting na vijf 5 jaar terug. Andere aannames verkorten de terugverdientijd met één jaar.

4.1 Basisvariant Kader De berekening van de terugverdientijd begint met het inschatten van de toekomstige geldstromen van de onderneming, beginnend bij het moment dat de investering wordt gedaan. Vanaf dat moment worden de toekomstige inkomsten en uitgaven voor elk jaar berekend. Dit omvat de som van de verwachte inkomsten (omzet), minus operationele kosten, investeringen en afschrijvingen. Vervolgens rekenen we voor ieder jaar deze toekomstige bedragen terug naar hun huidige waarde, een proces dat "verdisconteren" wordt genoemd. Hierbij gebruiken we een percentage, de discontovoet, om rekening te houden met het feit dat geld in de toekomst minder waard is dan vandaag. De som van deze verdisconteerde geldstromen tellen we bij elkaar op, en de terugverdientijd is het eerste jaar waarin deze totale waarde positief wordt, wat betekent dat de initiële investering is terugverdiend.

Parameters Welke waarden zijn gelet op het voorgaande hoofdstuk gepast? Ondanks dat we uitgaan van een efficiënte toetreder, stellen we voor een conservatieve benadering te hanteren. Deze conservatieve benadering krijgt gestalte door voor de parameters een voor de terugverdientijd ongunstige waarde te kiezen uit de bandbreedtes die in het vorige hoofdstuk zijn vastgesteld. De berekende terugverdientijd is dan eerder een over- dan een onderschatting. We benaderen de omzet door een potentiële markt van 20 miljoen euro te veronderstellen. Hiervan kan een efficiënte toetreder na twee jaar 5 procent naar zich toetrekken. De toetreder groeit hier lineair naartoe. Op deze omzet boekt de toetreder vanaf jaar 2 een operationele marge van 7 procent. In jaar 1 is de operationele marge maar de helft hiervan. We veronderstellen dat de toetreder 500 duizend euro aan investeringen doet die daarna in vijf jaar worden afgeschreven. De resulterende kasstromen verdisconteren we tegen 8 procent.

Resultaat Tabel 4.1 laat de kasstromen die uit de voorgaande aannames resulteren over vijf perioden. Als gevolg van de investeringen is de kasstroom in het eerste jaar negatief (-390 duizend euro). In de jaren daarna resulteert een positieve kasstroom van 141 duizend euro. De verdisconteerde waarde van deze toekomstige kasstromen is lager dan dit nominale bedrag. Met de tijd loopt de toetreder het negatieve saldo uit jaar 1 weer in. In het vijfde jaar is de verdisconteerde som van de kasstromen voor het eerst positief.

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

Tabel 4.1

24

Positieve kasstroom in het vijfde jaar

Jaar

1

2

3

4

5

Markt (€)

20.000.000

20.000.000

20.000.000

20.000.000

20.000.000

Btw percentage

21%

21%

21%

21%

21%

Marktaandeel

2,5%

5%

5%

5%

5%

Netto omzet ondernemer (€)

395.000

790.000

790.000

790.000

790.000

Operationele marge

3,5%

7,0%

7,0%

7,0%

7,0%

Belastingvoet

25,8%

25,8%

25,8%

25,8%

25,8%

Netto operationele winst na belastingen (€)

10.258

41.033

41.033

41.033

41.033

Omzet

Marge

Investeringen Investeringsuitgaven45 (€)

500.000

Afschrijvingen (€)

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

Kasstroom (€)

-389.742

141.033

141.033

141.033

141.033

Discontovoet

8%

8%

8%

8%

8%

Verdisconteerde kasstroom (€)

-360.872

120.913

111.956

103.663

95.984

Cumulatieve verdisconteerde kasstroom (€)

-360.872

-239.959

-128.003

-24.340

71.644

Kasstromen

Bron:

SEO Economisch Onderzoek.

4.2 Gevoeligheidsanalyse Technische bepaling gevoeligheid voor rekenparameters De voorgaande berekening van de terugverdientijd kent aannames. Tabel 4.2 bevat daarom een gevoeligheidsanalyse. De tabel laat zien dat wijzigingen in de aannames hoogstens zorgen voor een verkorting van de terugverdientijd van vijf jaar naar vier jaar. Ook in het geval van minder gunstige aannames, blijft de terugverdientijd op vijf jaar. Dit komt omdat in het basismodel de investeringen in het begin van het vijfde jaar worden terugverdiend. Ook onder minder gunstige omstandigheden worden investeringen in het vijfde jaar terugverdiend, zij het met een lager nettobedrag onderaan de streep van het vijfde jaar.

45

Bij de raming van de initiële investering van €500.000 is rekening gehouden met alle kosten die noodzakelijk zijn om een sekswerkonderneming operationeel te maken. Dit omvat niet alleen de fysieke inrichting van het bedrijf, zoals de huur van panden en de aankoop van apparatuur, maar ook de middelen en uren die worden besteed aan de voorbereidingen vóór de opening. Denk hierbij aan personeelskosten, advieskosten, juridische en administratieve voorbereidingen, evenals marketinguitgaven om klanten aan te trekken.

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

Tabel 4.2

25

Andere aannames leiden alleen tot een verkorting van de terugverdientijd

Gevoeligheidsanalyse

Effect terugverdientijd

Verdubbeling marktomvang

-1 jaar

Verdubbeling marktaandeel

-1 jaar

Operationele marge 10%

-1 jaar

Halvering investering

-1 jaar

Halvering marktomvang

geen verandering

Halvering marktaandeel

geen verandering

Operationele marge 5%

geen verandering

Verdubbeling investering

geen verandering

Verlenging ingroeipad marktaandeel en marge met 1 jaar

geen verandering

Negatieve marge -7% in jaar 1

geen verandering

Negatieve marge -14% in jaar 1

geen verandering

Discontovoet 10%

geen verandering

Bron:

SEO Economisch Onderzoek.

Gevoeligheid voor conceptuele keuzes in doorrekening In de doorrekening zijn we veelal impliciet uitgegaan van een onderneming waar ook sekswerkers voor last en risico van de exploitant werkzaam zijn. Dit is in beginsel een keuze voor de exploitant. Exploitanten kunnen ook een (seks)onderneming drijven waar geen sekswerkers actief zijn (bijvoorbeeld een parenclub) of waar sekswerkers als zelfstandigen, en dus niet voor last en risico van de exploitant, werkzaam zijn (bijvoorbeeld raamverhuur). 46 We verkennen de gevoeligheid voor deze aanname aan de hand van het voorbeeld van een parenclub: resulteert voor dit bedrijfsmodel ook een haalbare businesscase? Voor het voorbeeld van de parenclub is de vraag wat het verdienpotentieel is. Uit literatuur is bekend dat 3,3 procent van de volwassenen er een consensuele nonmonogame relatie heeft, waarvan 0,7 procent een polyamoureuze. Van de polyamoreuzen is bekend dat 25 procent van hen ook swingt. Toepassing van deze kengetallen op de bevolking in de regio Utrecht suggereert dat tussen de 4.500 en 15.000 paren mogelijk swingen. Wanneer deze paren hier jaarlijks 200 euro aan uitgeven, is een omzet van tussen de 900 duizend en 3 miljoen euro mogelijk. Bij marges die vergelijkbaar zijn met een horecaonderneming of een seksbedrijf met sekswerkers, moet dan een rendabele businesscase haalbaar zijn.

Gelet op het feit dat de ondergrens van deze omzet in de buurt ligt van de omzet in de berekening in Tabel 4.1 lijkt een terugverdientijd van vijf jaar ook redelijk.

46

Volledigheidshalve zie de noot bij Tabel 3.4 waarin we wel een alternatieve interpretatie bieden bij de omzetscenario’s.

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

Begrippenlijst Afschrijvingen

Het geleidelijk in de boekhouding verwerken van de kosten van een investering, bijvoorbeeld een pand of machines, over meerdere jaren.

Discontovoet

Een percentage dat wordt gebruikt om toekomstige geldstromen (inkomsten en uitgaven) terug te rekenen naar hun huidige waarde.

Efficiënte toetreder

Een hypothetische partij, die zowel een nieuwkomer als een gevestigde ondernemer kan zijn, die op een voordelige manier een nieuwe markt betreedt en daarmee laat zien wat een redelijke winst is.

Kapitaalkosten

De kosten die een onderneming maakt voor het gebruiken van kapitaal, bijvoorbeeld rente op leningen of een vergoeding voor het geïnvesteerde eigen geld.

Kasstroom

Het geld dat binnenkomt en uitgaat in een onderneming.

Marktaandeel

Het deel van de markt dat een bedrijf bedient ten opzichte van alle andere bedrijven in dezelfde sector.

Netto contante waarde (NPV)

Een methode om te berekenen of een investering rendabel is door alle toekomstige inkomsten en uitgaven naar hun huidige waarde om te rekenen.

Omzet

De totale inkomsten van een bedrijf uit verkopen of diensten binnen een bepaalde periode.

Operationele marge

Deel van de inkomsten dat overblijft als winst na aftrek van alle bedrijfskosten, zoals huur, lonen, en materialen, maar vóór belastingen en kapitaalkosten.

Rendement

De winst die wordt behaald op een investering, uitgedrukt als percentage van het geïnvesteerde bedrag.

Terugverdientijd

De periode die een ondernemer nodig heeft om zijn/haar/hun investeringen terug te verdienen uit de winst van zijn bedrijf.

Vergunningsduur

De tijd dat een vergunning geldig is.

Vrije kasstroom (FCFF)

Dit is het geld dat een bedrijf overhoudt na het betalen van alle kosten en belastingen, en nadat het heeft geïnvesteerd in nieuwe projecten of onderhoud van bestaande activa. Dit is het geld dat beschikbaar is voor de investeerders of om schulden af te lossen.

Begrip

26

TERUGVERDIENTIJD IN DE UTRECHTSE VERGUNDE SEKSBRANCHE

27

Referenties Bleeker, Y. (2021). De Nederlandse seksbranche. Een onderzoek naar omvang en aard, beleid, toezicht en handhaving. Amsterdam: Regioplan. Cushman & Wakefield (2024). Vastgoedmonitor Provincie Utrecht 2024. Amsterdam: Cushman & Wakefield. Commissie Sorgdrager (2022). Sekswerk in Utrecht. Openlijk, anoniem en nooit ongezien: van repressief naar inclusief. Utrecht: Commissie Sorgdrager De Graaf, H. & Wijsen, C. (2017). Seksuele gezondheid in Nederland. Utrecht: Rutgers. Hooijmaaijers, S. & IJmker, S. (2024). De raming van illegale activiteiten in de nationale rekeningen. Den Haag: CBS. Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2019). The rate of return on everything, 1870– 2015. The Quarterly Journal of Economics, 134(3), 1225-1298. Poort, J., M. Kerste, J. Prins, E. Scavenius e.a. (2010). Waarde commerciële radiovergunningen. SEO-rapport, 201006, Amsterdam: SEO, TNO, UVA-IViR.

“De wetenschap dat het goed is.” SEO Economisch Onderzoek doet onafhankelijk toegepast onderzoek in opdracht van overheid en bedrijfsleven.

Ons

onderzoek

helpt

onze

opdrachtgevers bij het nemen van beslissingen. SEO Economisch Onderzoek is gelieerd aan de Universiteit van Amsterdam. Dat geeft ons zicht op de nieuwste wetenschappelijke methoden. We hebben geen winstoogmerk en investeren continu in het intellectueel kapitaal van de medewerkers via promotietrajecten,

het

uitbrengen

van

wetenschappelijke publicaties, kennisnetwerken en congresbezoek.

SEO-rapport 2024-108 ISBN 978-90-5220-439-0 Informatie & Disclaimer SEO Economisch Onderzoek heeft op de verkregen informatie en data geen onderzoek uitgevoerd dat het karakter draagt van een accountantscontrole of due diligence. SEO is niet verantwoordelijk voor fouten of omissies in de verkregen informatie en data. Copyright © 2024 SEO Amsterdam. Alle rechten voorbehouden. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen, onderzoeken en collegesyllabi, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Gegevens uit dit rapport mogen niet voor commerciële doeleinden gebruikt worden zonder voorafgaande toestemming van de auteur(s). Toestemming kan worden verkregen via secretariaat@seo.nl.

Roetersstraat 29

+31 20 399 1255

1018 WB Amsterdam

secretariaat@seo.nl www.seo.nl