STVV Vaststellingsrapport Chw bestemmingsplan Kanaleneiland - Transwijk (na ROG)
Tekst van het document
kennisgenomen van dit plan en kan zich hiermee niet (geheel) verenigen. Indiener vindt het onbegrijpelijk dat de mogelijkheid van woningen niet direct is opgenomen in het bestemmingsplan en dat indiener niet is
betrokken bij het ontwerpbestemmingsplan zodat het in overweging
genomen had kunnen worden. Dit laatste geldt te meer nu de gemeente ook een contractuele verplichting heeft om met indiener in overleg te treden over het nieuwe bestemmingsplan.
commissieleden ontvangen ter aanvulling op de eerder ingediende zienswijze. Deze email is ook betrokken bij de onderstaande beantwoording van de zienswijze.
De zienswijze van deze advocaat is buiten de termijn ontvangen, maar wordt
wel meegenomen bij de vaststelling van het bestemmingsplan en daarom ook inhoudelijk beoordeeld.
Het nieuwe bestemmingsplan hebben we gemaakt om ons voor te bereiden
op de komst van de Omgevingswet. Die gaat in 2024 in werking treden. Door nu de beheersverordening te vervangen door een bestemmingsplan, kunnen de regels straks beter een uniforme plek krijgen in het omgevingsplan dat
voor Utrecht gaat gelden (op basis van de Omgevingswet). De regels uit de beheersverordening hebben wij zo beleidsarm mogelijk vertaald naar de
systematiek van het nieuwe bestemmingsplan. Dat wil zeggen dat ons streven
50
Datum Rapport
13 februarioktober 20243 Vaststellingsrapport
Gelet op al het vorenstaande verzoekt indiener uw raad om:
(a) het ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen, althans niet
eerder dan nadat in elk geval: In de planregels wordt geborgd dat ter plaatste van de Pomplocatie woningen op de verdiepingen zijn toegestaan.
(b) de bouwhoogte en de omvang van het bouwwerk ter plaatse van de Pomplocatie daartoe vergroot worden conform het plan van MRP;
(c) De functieaanduiding specifieke vorm van horeca-categorie d in de planverbeelding in lijn wordt gebracht met de planregels; en
(d) Voor de locatie aan de Da Costakade 45 concrete regels worden opgenomen opdat aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de Kruisvaartkade wordt voorkomen.
is, naast uniformiteit in de regels, om de concrete bouw- en gebruiksmogelijkheden zo min mogelijk te veranderen.
Het bij de zienswijze gevoegde concept plan heeft de gemeente, anders dan de indiener doet voorkomen, niet eerder ontvangen van de indiener danwel van de eigenaar/ ontwikkelaar. En anders dan de indiener schetst in de
zienswijze zijn er geen contractuele afspraken met de gemeente Utrecht over een woningbouwontwikkeling op de Pomplocatie.
In september 2017 is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Kruisvaartkade vastgesteld door de gemeenteraad en het door indiener
ingediende schetsplan past niet binnen dit vastgestelde beleidskader. Voor de Pomplocatie is o.a. namelijk in dit SPvE globaal aangegeven dat hier een
groenverbinding wenselijk is en dat er nader onderzoek gewenst is naar de ontwikkeling van de pomplocatie. Ook is hierin aangegeven dat ‘voor de
pomplocatie wordt gedacht aan de functies horeca, kantoor, detailhandel
en/of maatschappelijk, dit zal later verder worden geconcretiseerd. Gezien de belangrijke ligging en de functie als entree van het park en de wijk gaat de
voorkeur uit naar een openbare functie, waar wijkbewoners elkaar ontmoeten’ Het bij de zienswijze gevoegde concept plan in de vorm van een schetsplan is niet concreet genoeg om nu in het kader van dit bestemmingsplan te kunnen beoordelen voldoet niet aan het hierboven genoemde SpvE. . Voor de
gemeente is het van belang om bij een nieuw plan ook het complete bouwen gebruiksprogramma te kunnen beoordelen of er sprake is van een
wenselijk ontwikkeling. Hierbij denken wij onder andere aan een overzicht van het aantal woningen, het type woningen, de oppervlakte van de woningen, de differentiatie aan woningen in het plan, op welke wijze wordt parkeren
meegenomen en opgelost in het plan, de relatie met en de inpassing in de
omgeving en hoe wordt omgegaan met duurzaamheid in het plan. Het bij de zienswijzen ingediende concept plan voldoet niet aan deze criteria. De gemeente Utrecht is voor de omgeving van deze zogenaamde
‘pomplocatie’ aan de Croeselaan 122 bezig met het onderzoeken van de
51/59
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
impact en mogelijke samenhang tussen enkele diverse lopende en nieuwe
ontwikkelingen en ambities voor dit gebied. Daarbij kan worden gedacht aan
de mogelijke realisatie van een fietstunnel, de realisatie van het Ringpark, de
ontwikkeling van het gebied rondom de Veilinghaven, de herontwikkeling van de locatie Veilingstraat 10 en de wens om meer groen te realiseren in dit
stedelijke gebied. In dit licht bezien is de voorgestelde beleidsarme omzetting van bestaande planologische rechten ook een verstandige keuze. Er is nog
niet definitief bekend welke mogelijke ontwikkelingen in dit gebied wenselijk, haalbaar en uitvoerbaar zijn.
Een nieuwe ontwikkeling op het perceel Croeselaan 122
De Graag gaat de gemeente Utrecht en in nader overleg met de eigenaar/ en ontwikkelaar van de Croeselaan 122 en van de Kruisvaartkade zijn al in
overleg getreden over de verdere ontwikkeling van dit gebied. Gezamenlijk
wordt Om gezamenlijk te onderzochtoeken wat voor (her-)ontwikkeling op de betreffende locatie wenselijk, haalbaar en uitvoerbaar iszou zijn.
De stand van zaken van het aangeleverde schetsplan voor de locatie
Croeselaan 122 is echter nu nog niet concreet genoeg om mee te nemen bij de vaststelling van het bestemmingsplan zoals eerder is gemotiveerd. Een inhoudelijke gemeentelijke beoordeling van een dergelijk schetsplan zal plaatsvinden op een later moment.
Onderdeel horecabestemming op deze locatie
Horeca op de locatie Croeselaan 122 is een wenselijke ontwikkeling volgens
de gemeente. De huidige vestiging heeft een tijdelijke vergunning. Recent is een nieuwe tijdelijke vergunning voor 5 jaar verleend voor restaurant De
Pomp met een toevoeging van maatschappelijke buurtfuncties. Vooruitlopend op een mogelijk toekomstige grotere herontwikkeling van het perceel en de
omgeving, ziet heeft de gemeente wel aanleiding gezien om de horecafunctie
inclusief de verleende maatschappelijke buurtfuncties reeds nuop te nemen in het vast te stellen bestemmingsplan. te bestendigen. De gemeente, eigenaar
52
Datum Rapport
13 februarioktober 20243 Vaststellingsrapport
en exploitant zijn in overleg over een definitieve invulling van deze locatie
met onder andere horeca. Indiener geeft niet aan tegen een horecafunctie op deze locatie te zijn.
Indiener geeft aan dat er een onjuiste of onduidelijke regeling is opgenomen voor de horecabestemming voor de locatie Croeselaan 122. Er is inderdaad een onvolkomenheid geslopen in dit plan, waardoor er geen juiste
horecacategorie op opgenomen op de verbeelding en in de regels voor deze locatie.
Op de verbeelding is in het ontwerp aangegeven een enkelbestemming
Horeca. Ter plaatse van de locatie van ‘De Pomp’ is een functieaanduiding opgenomen ‘specifieke vorm van horeca – categorie d’.
Bij de vaststelling van dit plan wordt dit aangepast en wordt het volgende gedaan.
De functieaanduiding op de verbeelding wordt gewijzigd naar ‘specifieke vorm van horeca – categorie D1’
Artikel 7 van de regels wordt naar aanleiding van deze wijziging ook
aangepast, zodat middelzware horeca op deze locatie mogelijk wordt
gemaakt. Categorie D1 is middelzware horeca en dat is passend op deze locatie.
Het bestaande artikel 7.2 Activiteiten die bij de functie passen onder b wordt vervangen door: 2.
op een locatie met de aanduiding 'horeca in de categorie D1' zijn maatschappelijke buurtfuncties en een horecavestiging
53/59
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
toegestaan in de categorie D1 van de Lijst van horecaactiviteiten; Het bestaande artikel 7.3 Activiteiten die niet mogen wordt verwijderd en vervangen door het onderstaande:
De onderstaande tekst wordt verwijderd 7.2 Activiteiten die bij de functie passen Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals: a.
het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie waarbij geldt dat:
b.
op een locatie met de aanduiding 'horeca in de categorie D1' is een horecavestiging toegestaan in de in de categorie X van de Lijst van horeca-activiteiten;
c.
uitsluitend op een locatie met de aanduiding 'shisha-lounge' is ook het roken van waterpijpen toegestaan;
d.
het aanleggen, gebruiken en in stand houden van tuinen en erven, verkeers-, parkeer en groenvoorzieningen, watergangen en waterpartijen.
7.3 Activiteiten die niet mogen Met uitzondering van activiteiten die op grond van lid #.2 zijn toegestaan zijn de volgende activiteiten in ieder geval verboden:
54
Datum Rapport
13 februarioktober 20243 Vaststellingsrapport
1.
horeca-activiteiten die niet op grond van lid 6.1 en 6.2 onder 2 zijn toegestaan;
2.
het bedrijfsmatig verstekken van logies;
3.
het verstrekken van middelen die onder de Opiumwet vallen.
En vervangen door 7.2 Activiteiten die bij de functie passen Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals: b.
het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie waarbij geldt dat:
c.
op een locatie met de aanduiding 'horeca in de categorie D1' is een horecavestiging toegestaan in de in de categorie D1 van de Lijst van horeca-activiteiten;
d.
uitsluitend op een locatie met de aanduiding 'shisha-lounge' is ook het roken van waterpijpen toegestaan;
e.
het aanleggen, gebruiken en in stand houden van tuinen en erven, verkeers-, parkeer en groenvoorzieningen, watergangen en waterpartijen.
7.3 Activiteiten die niet mogen Met uitzondering van activiteiten die op grond van lid 7.2 zijn toegestaan zijn de volgende activiteiten in ieder geval verboden:
55/59
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
1.
horeca-activiteiten die niet op grond van lid 7.1 en 7.2 zijn toegestaan;
2.
het bedrijfsmatig verstekken van logies;
2.
het verstrekken van middelen die onder de Opiumwet vallen.
3.
Da Costakade 45 Indiener geeft aan dat er voor deze locatie bouwmogelijkheden van toepassing zijn op basis van algemene regels die zijn opgenomen in het plan waarvan indiener van mening is dat de voorwaarden niet voldoende concreet zijn om mogelijke aantasting van het woon- en leefklimaat voor de bebouwing op de Kruisvaartkade te voorkomen. Voor de genoemde locatie (Da Costakade 45) is een kantoorfunctie opgenomen in het bestemmingsplan. Ook zijn de regels in diverse algemene artikelen in de regels van dit plan van toepassing. Deze algemene regels komen voort uit de uniformering van de regels bij bestemmingsplannen ter voorbereiding op de Omgevingswet. Hierin zijn, onder voorwaarden, beperkte bouwmogelijkheden opgenomen. Dit is gebruikelijk bij dergelijke functies en algemene regels. Aan de bouwmogelijkheden zijn ook voorwaarden verbonden. Wij zijn van mening dat de in deze regels genoemde waarborgen (voorwaarden) wel voldoende concreet zijn en daarmee voldoende waarborg
56
Datum Rapport
13 februarioktober 20243 Vaststellingsrapport
bieden voor het voorkomen van het aantasten van het woon- en leefklimaat voor de Kruisvaartkade. Indiener geeft aan dat er een onduidelijke verwijzing in het plan is opgenomen in artikel 31.4 onder 2. Dat klopt en deze verwijzing wordt verduidelijkt. Door een hernummering van de artikelen, betreft dit bij de vaststelling artikel 26. In artikel 26.4 (nieuwe nummering) wordt het onderstaande verwijderd ‘Voor zover de vergunning niet op grond van de regel onder 3 geweigerd
moet worden verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het bouwen of verbouwen alleen:’ En vervangen door ‘Voor zover de vergunning niet op grond van de regel in lid 26.1 geweigerd
moet worden verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het bouwen of verbouwen alleen:’ Conclusie
De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen, zowel de regels als de verbeelding, zodat de bestaande (tijdelijk vergunde)
horecavestiging met een maatschappelijke buurtfunctie op het perceel
Croeselaan 122 past binnen de regels van dit bestemmingsplan. De bestaande bebouwing op dit perceel wordt binnen het bouwvlak opgenomen op de
verbeelding. Ook wordt de juiste maximale horecacategorie op de verbeelding opgenomen door het aanpassen van de aanduiding.
57/59
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
Ook wordt in het artikel over Bouwen met vergunning (artikel 31 in het ontwerp bestemmingsplan en artikel 26 in het vast te stellen bestemmingsplan) een onduidelijke verwijzing aangepast.
Indiener 7 – Royal Delft Vastgoed Nr.
Punt
7
1
Inhoud
Beoordeling
Indiener is eigenaar van het perceel en pand aan de Europalaan 93 in
De zienswijze van deze indiener is buiten de termijn ontvangen, maar wordt
(blijven) verhuren als kantoor.
inhoudelijk beoordeeld.
Utrecht. Indiener heeft dit pand in 2018 aangekocht met als doel het te Ondanks het feit dat het pand al zeer geruime tijd als kantoor wordt gebruikt en dit ook planologisch mogelijk is, heeft indiener
geconstateerd dat het pand in het ontwerpbestemmingsplan de
bestemming ‘Maatschappelijk’ heeft. Daarom is het niet toegestaan om het pand te gebruiken als kantoor. Indiener verzet zich tegen het opnemen van de bestemming ‘Maatschappelijk’.
Indiener verzoekt de gemeente om het pand/perceel de bestemming
‘Kantoor’ - alsmede ruime bebouwingsmogelijkheden - toe te kennen.
wel meegenomen bij de vaststelling van het bestemmingsplan en daarom ook Indiener geeft aan dat het perceel/ pand aan de Europalaan 93 al meerdere jaren met vergunning in gebruik is als kantoor. Indiener heeft ook diverse stukken bij de zienswijze gevoegd. Deze stukken tonen aan dat dit pand legaal in gebruik is als kantoor.
In het ontwerpbestemmingsplan Kanaleneiland – Transwijk is een
maatschappelijke bestemming opgenomen voor dit perceel. Daarnaast is er voor deze locatie een aanduiding van toepassing voor het toestaan van bedrijven op deze locatie. Dit is overgenomen uit de nu nog
geldende beheersverordening. Nu ook blijkt dat er vergunningen zijn verleend voor een gebruik van dit pand als kantoor, wordt ook het gebruik van dit perceel als kantoor verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan.
Indiener verzoekt ook om ruime bouwmogelijkheden voor dit perceel op te
nemen. De bestaande bebouwingsmogelijkheden zoals die zijn opgenomen in de beheersverordening zijn overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.
Dit bestemmingsplan is een beleidsarme omzetting van de regels die gelden op basis van de nu geldende beheersverordening. Dat wil zeggen dat we, naast uniformiteit in de regels, zo min mogelijk aanpassingen willen
doorvoeren in de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Mede gelet op
58
Datum Rapport
13 februarioktober 20243 Vaststellingsrapport
het voorgaande is het gemeentebestuur van mening dat de opgenomen bebouwingsmogelijkheden voor dit perceel ruim genoeg zijn. Conclusie
De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.
Aan de locatie Europalaan 93 wordt op de verbeelding een functieaanduiding toegevoegd (specifieke vorm van maatschappelijk - 3) waardoor ook kantoor toegestaan wordt op deze locatie.
59/59