STREKT TER VERVANGING Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek Fase 2-6 2021.pdf

Angst voor vertrek van dB’s na huurverhoging

Zienswijzen

49, 63, 64, 67, 73, 74, 77, 101 107, 109, 115, 124, 125, 144, 149, 160, 165, 173, 179, 193, 202, 206, 209, 210, 219, 220, 221, 222, 229,230, 236, 259, 261, 271, 282, 283, 301, 305, 315

Indieners geven aan dat een lage huurprijs essentieel is voor dB’s en dus ook van zijn gasten. De prijzen zouden niet mogen stijgen zodat iedereen gebruik kan blijven maken van dB’s. Kan de gemeente iets betekenen in de hoogte van de huur of bijspringen via subsidies?

Reactie 20

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

Wij zien het belang van de oefenruimtes en muzikale broedplaatsfunctie van dB’s, maar zeker ook van de bijbehorende popmuziekzaal die geprogrammeerd wordt door Stichting Ruis. Temeer omdat onlangs de Cultuurnotacommissie 2021-2024 deze stichting positief heeft beoordeeld, en ook een beduidend hogere jaarlijkse subsidie heeft geadviseerd dan wat ze nu krijgt. In de contractuele afspraken die nu zijn gemaakt tussen dB’s, het consortium en de eigenaar van het pand in het Werkspoorkwartier, zijn de maximale huurprijzen voor dB’s langjarig vastgelegd. De gemeente draagt hier aan bij om een lage huurprijs mogelijk te maken. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. 3.1.6

Behoud de andere huurders zoals Studio Moskou, het Filmcafé, Roots Rock Kitchen en Stichting Ruis

Zienswijzen behoud Studio Moskou

Zienswijzen behoud het Filmcafé Zienswijzen Roots Rock Kitchen Zienswijzen Stichting Ruis

3, 6, 8, 9, 63, 64, 69, 79, 81, 85, 93, 100, 102, 120, 136, 141, 142, 147, 155, 158, 160, 168, 169, 170, 172, 173, 178, 190, 201, 225, 230, 242, 246, 259, 261, 291, 305, 311, 312, 318 36, 113, 161, 194, 233, 262. 81, 92, 93, 151, 162, 205, 221, 314 52, 180, 281, 285, 314

Diverse indieners vragen om het behoud van de andere huurders van het CAB-gebouw. De huurprijzen voor gebruikers in het CAB-gebouw moeten zodanig laag zijn, dat de ambitie om daarin allerlei kleine en lokale ‘rauwe’ bedrijfjes en startups te vestigen (zoals in het koersdocument staat) werkelijkheid kan worden.

Reactie De ontwikkelaar en dB’s hebben zich ingespannen om te komen tot een haalbaar plan. De nieuwe locatie in het Werkspoorkwartier is geschikt voor dB’s en haar onderhuurders, dus Studio Moskou, Roots Rock Kitchen en Stichting Ruis. Deze functies worden ook mogelijk gemaakt via een bestemmingsplanwijziging voor het Werkspoorkwartier. De functie Filmcafé wordt hierin niet meegenomen, deze was ook niet opgenomen in het bestemmingsplan Cartesiusdriehoek. Het Filmcafé fungeert als een disco of nachtclub en deze functie vinden wij niet passend in deze stedelijke wijk. Brewpub Oproer gaat – op eigen initiatief- naar een locatie in Overvecht. Er wordt nog onderzocht of zij een tweede locatie willen openen in het vernieuwde CAB gebouw. Het bestemmingsplan maakt een vestiging van Oproer in het CAB gebouw mogelijk. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3.1.7

Terrassen en buitenruimte

Zienswijzen

8, 70, 92, 99, 197, 314

Indieners wensen een buitenruimte en terras voor de bezoekers van het pand De biergarten/terrassen moeten blijven.

Reactie Rondom het CAB-gebouw komt het Cartesiusplein. Aan dit plein kunnen horeca en terrassen gerealiseerd worden. In het bestemmingsplan zijn terrassen niet direct planologisch mogelijk gemaakt maar kan er alleen via een zogenoemde binnenplanse afwijking na toetsing een terras worden gerealiseerd. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning voor het

21/145

realiseren van een terras afgeven bij een horecagelegenheid, mits er wordt voldaan aan de geluidwaarden (voor de dag-, avond en nachtperiode). Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. 3.1.8

Kosten verbouwing

Zienswijzen

8, 49, 73, 77, 209, 179, 220

De kosten voor verbouwing/aanpassing van dB’s mag volgens indieners niet voor rekening komen van dB’s. Het mag ook niet zo zijn dat dB's tijdens de verbouwing/werkzaamheden aan het CABgebouw moet verhuizen of erger nog stilvallen. Krijgt dB’s indien nodig een tijdelijke alternatieve locatie?

Reactie Zoals in paragraaf 3.1.1. is aangegeven gaat dB’s verhuizen naar een locatie in het Werkspoorkwartier. Van verbouwing op de huidige locatie is geen sprake. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3.1.9

Behoud en herstel de monumentale waarde van het CAB-gebouw

Zienswijzen

10, 48, 57, 63, 69, 71, 72, 87, 96, 102, 107, 110, 123, 124, 132, 140, 142, 143, 146, 150, 151, 156, 165, 215, 235, 236, 240, 243, 259.

Indieners geven aan dat de monumentale waarde van het CAB-gebouw zoveel mogelijk moet worden hersteld en behouden. Het CAB-gebouw is indrukwekkend, een gemeentelijk monument, een uniek gebouw met een mooie industriële uitstraling en prachtige details en ornamenten waarvoor we als stad heel goed voor zouden moeten zorgen. Duurzaamheid betekent waardebehoud boven het creëren van (potentieel) nieuwe waarde. De mate van binnenbouw (4000 m2 extra verdieping) in het gebouw, haalt de monumentale beleving volledig onderuit. Op basis van het Koersdocument zou er een klein accent op komen te staan en veel groen, nu wordt het volgens indieners een enorm gebouw. Na eerdere bezwaren is het aantal geplande verdiepingen verminderd, maar niet de maximale bouwhoogte. Hierdoor lijkt het hele gebouw alleen maar groter en breder geworden. Het gebouw heeft een ander aanzien gekregen. Bovendien maakt het bouwen van woningen bovenop het dak tot privéterrein, terwijl het eerder bedachte dakpark de zo broodnodige groene publieke ruimte zou bieden. De ongetwijfeld kostbare herontwikkeling van de Cartesiusdriehoek wordt uiteraard door de 'torenflat' medegefinancierd, maar ten koste van wat? Indieners wensen een overwegend groen dak, dat past beter in een groene wijk en duurzame stad. Wonen naast en in de buurt van het CAB- gebouw, maar niet erop.

Reactie Wij zijn van mening dat het bestemmingsplan een goede vertaling geeft van het Koersdocument. Het CAB-gebouw en de monumentale waarden blijven behouden. Het herontwikkelen van een monument draagt bij aan verduurzaming en geeft het monument een nieuwe functie. Daarnaast is er ruimte voor het behoud van diverse bestaande functies. Het CAB-gebouw is een beschermd gemeentelijk monument uit 1948 en is voor Utrecht zeldzaam als enige gaaf bewaard industrieel gebouw naar ontwerp van architect Sybold van Ravesteyn, die in

22

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

dienst was van de NS. Het gebouw is eigendom van de NS. In het Koersdocument staat dat het monumentale karakter van het CAB-gebouw gerespecteerd moet worden. Een opbouw op het CAB-gebouw hoeft niet conflicterend te zijn met de monumentale waarden. Er zijn meerdere geslaagde voorbeelden te vinden waar met behoud van monumentale waarden een toevoeging heeft geleid tot een meerwaarde. In het Koersdocument is bepaald dat er een opbouw kan komen op het CAB-gebouw. Ook wordt in het Koersdocument de suggestie gedaan om het bestaande dak van het CAB-gebouw te gebruiken voor publieke functies. Onderzoek heeft uitgewezen dat de constructie dit niet toelaat. De voorgestelde opbouw wordt ondersteund door een nieuwe secundaire constructie op een wijze die de bijzondere bestaande draag- en kapconstructie met de 7 lichtstraten zoveel mogelijk onaangetast laat. Ook is gekeken naar de positie van het CAB-gebouw in het nieuwe geheel van de Cartesiusdriehoek maar ook ten opzichte van de Cartesiusweg. De opbouw wordt aan de achterzijde van het CABgebouw geplaatst en wordt lager dan in het Koersdocument was voorzien. Hierdoor wordt de impact aan de monumentale voorzijde van het CAB-gebouw verkleind. Dit is gunstig voor de bezonning van de bestaande woningen aan de Cartesiusweg.

Ook wordt ernaar gestreefd de beleefbaarheid en transparantie van de hal ondanks de inbouw zo veel mogelijk zichtbaar te houden. Het consortium Ballast Nedam/MRP gaat het gehele CAB-gebouw renoveren, waarbij de originele architectuur zo veel mogelijk in ere wordt hersteld, en originele elementen worden teruggebracht en versterkt. Daarnaast zorgen zij voor een goede isolatie van (delen van) het gebouw, zodat het beter kan worden verwarmd, maar ook de akoestiek van bepaalde functies ingepast kunnen worden. Het plaatsen van de opbouw op het CAB-gebouw betreft een bijzondere opgave. Op dit moment kennen we de exacte plannen nog niet. Om flexibiliteit in de planvorming te behouden, is gekozen voor het limiteren van het aantal bouwlagen van de opbouw, maar is ook ruimte geboden om de opbouw visueel los te houden van het CAB-gebouw (te laten “zweven”). In het vervolg van het ontwerpproces zal duidelijk worden in hoeverre gebruik gemaakt zal worden van de geboden ruimte. Overigens is ook bij maximaal gebruik van de geboden ruimte, de totale bouwhoogte minder dan bij een opbouw van 6 bouwlagen zoals voorzien was in het Koersdocument. In de verdere uitwerking van het plan streven wij naar een aanvaardbare opbouw in vorm en grootte die ook recht doet aan het monument en zijn cultuurhistorische waarden.

Er wordt zorgvuldig en integraal gekeken naar de impact van de opbouw op het monument, zowel vanuit het aspect van erfgoedwaarden als vanuit stedenbouwkundige waarden. Het definitieve voorontwerp zal te zijner tijd worden voorgelegd voor advies aan de Commissie voor Welstand en Monumenten. Ook wordt ernaar gestreefd de beleefbaarheid en transparantie van de hal ondanks de inbouw zo veel mogelijk zichtbaar te houden. Omdat het om een monument gaat zal hier goed op getoetst kunnen worden via de noodzakelijke monumentenvergunning. Als laatste geven wij nog aan dat uit onderzoek blijkt dat de draagkracht van het bestaande dak onvoldoende is voor het maken van een dakpark of tuin. Conclusie Op grond van deze zienswijzen worden wijzigingen aangebracht die in paragraaf 2.3.1.5 en 2.3.1.6. staan vermeld.

3.1.10 De opbouw op het CAB-gebouw is te hoog Zienswijzen

57, 72, 107, 235, 240

In aanvulling op het genoemde punt bij 3.2.10 maken indieners nog specifiek bezwaar tegen de hoogte van de opbouw op het CAB-gebouw en het gebouw naast station Zuilen. Deze nemen veel licht weg, veel zon en hebben invloed op het uitzicht van indiener. Waarom zijn de gebouwen die verder naar achter komen te staan niet hoger gemaakt, in plaats van recht voor de deur van alle

23/145

bewoners van de Cartesiusweg? Dit vinden indieners niet logisch en hier kreeg hij tijdens het informatiespreekuur ook geen goed antwoord op. Over het gebouw naast station Zuilen werd alleen een stedenbouwkundig argument gegeven, dat het een landmark moest zijn. Dat vindt indiener te mager om op die plek zo de hoogte in te gaan, terwijl er verder naar achter veel minder last door zou zijn, omdat daar nog geen bestaande bebouwing met bewoners is. Ook vindt indiener deze manier van denken niet in lijn met het idee van leefbaar wonen dat verder uit het plan moet spreken. Dit geeft het idee dat er vooral gekeken wordt naar binnen de nieuwe wijk en niet in relatie tot bestaande bebouwing en bewoners. Indieners geven aan dat de artist impressions veel hoger is, dan eerder werd voor gespiegeld en maken bezwaar dat er een groot verschil is tussen het koersdocument en het uiteindelijke plan

Reactie De ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek is een uitwerking van het Koersdocument en sluit dan ook aan bij de hierin genoemde uitgangspunten. In het Koersdocument was ook een opbouw op het Cab-gebouw voorzien en een hoogteaccent van 12 bouwlagen naast station Zuilen. Bij de uitwerking zijn er wel enkele nadere afspraken gemaakt. Zo mogen er in de gehele Cartesiusdriehoek (inclusief fase 1) maximaal 2.863 woningen gerealiseerd worden. Daarnaast mogen de hoogteaccenten geleidelijk oplopen. Deze aspecten zijn meegenomen in dit bestemmingsplan. De opbouw wordt aan de achterzijde van het CAB-gebouw geplaatst en wordt lager dan in het Koersdocument was voorzien. Hierdoor wordt de impact aan de monumentale voorzijde van het CAB-gebouw verkleind. Dit is gunstig voor de bezonning van de bestaande woningen aan de Cartesiusweg. De ontwikkelaar Ballast Nedam/MRP gaat het gehele CAB-gebouw renoveren, waarbij de originele architectuur zo veel mogelijk in ere wordt hersteld, en originele elementen worden teruggebracht en versterkt. Daarnaast zorgen zij voor een goede isolatie van (delen van) het gebouw, zodat het beter kan worden verwarmd, maar ook de akoestiek van bepaalde functies goed ingepast kunnen worden. Reactie op punten Bloemenbuurt De Cartesiusdriehoek grenst aan twee zijden aan het spoor, waarbij aan de noordzijde er bestaande woningen direct langs het spoor liggen.

Aan de derde zijde grenst de Cartesiusdriehoek aan de Cartesiusweg. De plannen voor de Cartesiusdriehoek houden rekening met deze ligging, met name op het punt van de bouwhoogte. De bouwhoogten in de Cartesiusdriehoek zijn in het Koersdocument bepaald. Het koersdocument Cartesiusdriehoek is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 september 2017. De bouwhoogte loopt op richting de punt van de driehoek, waar geen overlast voor bestaande woningen ontstaat. De bouwhoogte tegenover de woningen aan de Seringstraat is maximaal 5 lagen en op een klein deel 6 lagen. De afstand tussen deze bouwblokken en de dichtstbijzijnde bestaande woningen is circa 90 meter. De schaduw en inkijk in de woningen vanuit nieuwe bebouwing en zichtbaarheid van het bouwblok is wat ons betreft gelet op deze afstand voldoende beperkt. Daarnaast is het vaste rechtspraak van de Raad van State dat er geen recht bestaat op een blijvend vrij uitzicht. In de belangenafweging is verder van belang dat sprake is van een binnenstedelijke ontwikkeling. Dat brengt met zich mee dat aspecten als uitzicht en privacy minder gewicht toekomen dan in een landelijk gebied. Een aantal woningen in de Bloemenbuurt ondervindt schaduwhinder van het gebouw naast het station. Omdat het een compact gebouw betreft, blijft de schaduwwerking beperkt tot een relatief klein deel van de dag, voor een klein deel van de woningen.

Samen met de genoemde wenselijkheid van een duidelijk markeringspunt, wordt dit acceptabel geacht. Reactie op punten Cartesiusweg Aan de zijde van de Cartesiusweg is de bouwhoogte beperkt tot 4 bouwlagen, zodat een samenhangend profiel van de Cartesiusweg ontstaat. De opbouw op het CAB-gebouw is weliswaar hoger, maar ligt ver terug (de afstand tussen het CAB-gebouw en de dichtstbijzijnde woning is 72 meter, de afstand tot de opbouw is meer dan 110 meter). De hoogte van het gebouw naast Station 24

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

Zuilen is net als de overige bouwhoogten in het Koersdocument bepaald en is maximaal 12 lagen (maximaal 42 meter hoog). Station Zuilen heeft voor de Cartesiusdriehoek en voor dit deel van de stad een belangrijke betekenis als OV-punt. Dit wordt door dit gebouw zichtbaar gemaakt. Hierbij is het belangrijk dat er geen woningen direct aan de overzijde van de Cartesiusweg liggen ter hoogte van de het gebouw nabij station Zuilen. Conclusie Op grond van deze zienswijze worden de wijzigingen aangebracht die in paragraaf 2.3.3.6 en 2.3.3.7 staan vermeld.

3.2 Behoud culturele broedplaats in de Cartesiusdriehoek Zienswijzen

10, 11, 13, 14, 19, 25, 27, 28, 29, 33, 35, 36, 37, 39, 40,42, 43, 45, 48, 60, 63, 66, 69, 71, 75,76, 78, 8, 88, 89, 91, 92, 95, 98, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 110, 113, 117, 121, 123, 129, 133, 142, 143, 145, 146, 147, 148, 150, 151, 154, 155, 161, 163, 165, 168, 169, 170, 172, 174, 178, 179, 181, 189, 192, 193, 194, 195, 196, 200, 205, 207, 209, 216, 217, 219, 220, 221, 224, 225, 227, 228, 230, 232, 233, 236, 239, 240, 242, 256, 268, 272, 276, 279, 282, 290, 296, 301, 304, 306, 307, 313, 317

In het huidige coalitieakkoord staat: ‘De komende periode financieren we via groeikader in ieder geval: creatieve rafelranden en broedplaatsen. Deze zijn essentieel voor culturele en creatieve bedrijvigheid, het ontwikkelen van nieuw talent, cultureel ondernemerschap en voor het behoud van betaalbare werkplekken voor makers. Daarom hebben we bij de inzet van de groeimiddelen oog voor het behoud en de ontwikkeling van creatieve broedplaatsen in de stad. Ook bij gebiedsontwikkelingen hebben we hiervoor aandacht. Tevens nemen we dit mee bij de actualisatie van het gemeentelijk vastgoedbeleid.' Juist het CAB- gebouw is zo'n rafelrand. In het ontwerpbestemmingsplan staat het omgekeerde van wat het college heeft opgeschreven in het coalitieakkoord. Uiteraard is nieuwbouw nodig in een snelgroeiende stad als Utrecht maar dat behoeft niet ten koste te gaan van rafelranden. Mooie voorbeelden van hoe het wel kan zijn Yaam, Holzmarkt 25 en RAW-Gelände in Berlijn.

Reactie De behoefte aan nieuwe woningen in Utrecht is zeer groot. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 410.000 inwoners in 2030. Inmiddels blijkt uit de gemeentelijke bevolkingsprognose dat Utrecht nog harder groeit dan gedacht. In 2018 werd de 350.000ste inwoner verwelkomt en in 2025 verwacht de stad de 400.000ste. Dat is drie jaar eerder dan in 2019 nog werd verondersteld. Om dit woningtekort op te vangen worden de komende jaren duizenden woningen gebouwd. Met de herontwikkeling van de Cartesiusdriehoek wordt een bijdrage geleverd om dit woningtekort op te lossen. Wij kunnen ons uw zorgen goed voorstellen en onderschrijven de waarde die dB’s toevoegt aan de stad en Utrechtse muzieksector. Ook onze Raad heeft ons opgeroepen dB’s te behouden in Motie 2017/156. Wij zien het belang van de oefenruimtes en muzikale broedplaatsfunctie van dB’s, maar zeker ook van de bijbehorende popmuziekzaal die geprogrammeerd wordt door Stichting Ruis.

25/145

Daarnaast onderschrijven wij dat ook culturele en maatschappelijke functies van belang zijn in een steeds groeiende stad. Vanuit een integraal perspectief proberen wij daarom rekening te houden met het behoud van maatschappelijke, sociale en culturele functies in een gebied of gebouw. Aan de andere kant is er nog steeds een groot tekort aan woningen in onze stad. Wij doen ons best om hier een juiste balans in te vinden. Daarnaast is op 12 maart 2020 het Koersdocument Leefbare Stad en Maatschappelijke Voorzieningen vastgesteld als bouwsteen voor de actualisatie van de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU). Hierin is specifiek aandacht voor de ontwikkelopgaven voor scholen, sportplekken en andere maatschappelijke voorzieningen, waaronder ook cultuur. Verder werkt de gemeente momenteel aan een actualisatie van het Werkplan huisvesting creatieve sector, met acties om ruimte in de stad te behouden en te realiseren voor de creatieve sector. In het Koersdocument staat op pagina 35: Het CAB-gebouw is natuurlijk onmiskenbaar een belangrijke bouwsteen voor de nieuwe identiteit. Het gebouw heeft het juiste industriële karakter en de juiste omvang om een verrassende, levendige en eigenwijze ontmoetingsplek te worden.

Nu wordt het gebouw geëxploiteerd als een plek voor uiteenlopende gebruikers (werkruimtes, muziekstudio’s, brouwerijpub, opslagboxen) zonder dat er een samenhangend concept boven hangt. Daarbij wordt het gebouw zoals het altijd was als gegeven genomen, en nu niet in zijn volle potentie benut. Naar de toekomst toe, en passend bij de gehele identiteit van de Cartesiusdriehoek, is het gewenst dat er meer samenhang komt in het concept. Het gebouw heeft een oppervlakte van circa 13.000 m2 en heeft de potentie om een attractieve ontmoetingsplek te worden. Daarmee wordt gedoeld op het creëren van een samenstel van verschillende aanbieders van activiteiten dat als geheel een aantrekkelijke ontmoetingsplek wordt in Utrecht. Met name dat geheel is belangrijk: een herkenbaar en helder overall concept dat als een paraplu boven een reeks onderliggende functies en activiteiten hangt. De uiteindelijke invulling van het gebouw wordt aan de markt overgelaten. De invulling van het CAB gebouw zoals dit nu mogelijk wordt gemaakt met dit bestemmingsplan, omvat onder andere een (biologische) supermarkt, een foodhal, en diverse horeca-activiteiten. Voor de muzikale broedplaats dB’s is een andere locatie gevonden, in het Werkspoorkwartier waar meerdere culturele en maatschappelijke functies zijn gehuisvest.

Het streven is nog steeds om van het CAB gebouw een verrassende, levendige en eigenwijze ontmoetingsplek te maken, die gaat fungeren als de “huiskamer voor de wijk”. Dit is volgens ons ook mogelijk met de functies die worden toegestaan in dit bestemmingsplan. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3.3 Het woningbouwprogramma sluit niet aan bij de behoefte van de stad Zienswijzen

9, 95,140, 163, 225, 243, 276

Indieners geven aan dat er te weinig sociale huurwoningen worden gerealiseerd in het gebied. De bediende doelgroepen vormen geen afspiegeling van de samenleving. Het plan voldoet volgens indieners niet aan de ambities van het college. Er wordt aandacht gevraagd voor de leefbaarheid van Utrecht ook voor mensen met een kleiner budget.

26

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

Reactie Op 21 september 2017 is door de gemeenteraad het Koersdocument Cartesiusdriehoek vastgesteld. Dit Koersdocument geeft de ambities en ontwikkelkaders voor het gebied van zowel de gemeente als van grondeigenaar NS weer. In het Koersdocument zijn afspraken opgenomen over het bouwprogramma. Daarin staat opgenomen dat “Het totale geraamde woonprogramma bestaat (afhankelijk van de uiteindelijke verdeling en de grootte van de uiteindelijke woningen) uit circa 2.200 tot 2.600 huur- en koopwoningen. Bij de uitwerking in de tender is afgesproken dat er circa 10% meer woningen mogen komen. Er vallen 628 woningen in de categorie sociale huur. Het aandeel sociale huur komt daarmee op circa 25% uit. Voorts zal een substantieel deel van de woningen in de Cartesiusdriehoek in het middeldure huursegment vallen.” In de recent vastgestelde Woonvisie wordt uitgegaan dat er bij nieuwbouw (in het algemeen) 35% sociaal en 25% woningen in het middensegment worden gerealiseerd. Om aan de huidige vraag in de woningmarkt te kunnen voldoen, is in het onderhandelingstraject tussen de gemeente en NS Vastgoed BV - binnen de mogelijkheden van de vastgestelde kaders van het Koersdocument - gezocht naar zoveel mogelijk aansluiting bij ons huidige beleid.

Dit heeft onder andere geleid tot differentiatie binnen de sociale huurwoningen en tot het toevoegen van middenhuurwoningen die voldoen aan het Actieplan Middenhuur in de naastgelegen ontwikkeling voor fase 1 (door projectontwikkelaar Keystone). In fase 1 worden van de 322 woningen 304 woningen gerealiseerd die voldoen aan het Actieplan Middenhuur. Dit betekent dat deze woningen een huurprijs mogen hebben tussen de €737,14 en €991.55 (afhankelijke van de grootte van de woning) mogen hebben. Het consortium realiseert in de fasen 2 - 6 in totaal 2530 woningen, waarvan 25% in het sociale huursegment. Circa 500 daarvan zijn bedoeld voor bijzondere doelgroepen (uitstroom uit MO, statushouders of anderen met een maatschappelijke achterstand), in combinatie met zogenaamde dragende bewoners. Het gaat om een gemengd wonen concept. De reguliere sociale huurwoningen hebben een gemiddelde woninggrootte van 60 m2 GBO, conform Motie 2019/260 “Echte sociale huur”. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3.4 Vragen over integriteit ontwikkelaar in het kader van de Wet Bibob Zienswijzen

160,179, 222, 243

Indieners geven aan dat er geen verslag bijgevoegd inzake de Wet Bibob, en er is geen controle geweest op de uiteindelijke investeerders, en de bron van hun geldstromen.

Reactie De gemeente Utrecht is geen eigenaar van de gronden in de Cartesiusdriehoek, dat is NS Vastgoed. De tender voor de Cartesiusdriehoek is georganiseerd en uitgevoerd door NS Vastgoed BV. Sinds de privatisering van de NS in 1995 is hier geen sprake meer van een overheidsbedrijf. Dat betekent dus dat NS Vastgoed BV niet gebonden is aan het houden van een Europese aanbesteding bij de uitgifte van grond.

27/145

De wet Bibob ziet op overheden, die op basis daarvan de integriteit van hun wederpartij kunnen beoordelen. NS Vastgoed BV is – als niet overheidsorganisatie - niet gebonden aan de wet Bibob. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3.5 De verkeersdruk neemt toe in de in de omgeving en de parkeerdruk zal toenemen in omliggende wijken Zienswijzen

66, 71, 110, 226, 231

Omdat parkeren in de nieuw te realiseren wijk wordt ontmoedigd, zal de parkeerdruk in omliggende wijken enorm toenemen. De huidige infrastructuur kan de toename van verkeer niet aan. De verkeersontsluiting loopt volgens sommige indieners vast richting zuiden en noorden.

Reactie Er is onderzoek gedaan naar de effecten op de omgeving. Juist op basis hiervan is een aantal instrumenten ingezet om het autobezit te ontmoedigen: Parkeren op straat Bewoners en bezoekers moeten parkeren in gebouwde parkeervoorzieningen. Daarnaast wordt in het bestemmingsplan parkeren binnen de bestemming Groen-2 en Verkeer en verblijfgebied beperkt tot deelauto’s, laden en lossen en invalidenparkeerplaatsen. Parkeerplaatsen voor bewoners of bezoekers mogen niet worden aangelegd en ook zal het verboden worden om auto’s in de berm te parkeren. Betaald parkeren in de omgeving De raad heeft in oktober 2019 besloten dat bij oplevering van de eerste woningen in de Cartesiusdriehoek betaald parkeren ingevoerd moet worden in de Schepenbuurt, op de Cartesiusweg en in het Werkspoorkwartier en dat er een draagvlakmeting voor betaald parkeren in de Bloemenbuurt en deel Julianapark wordt uitgevoerd. Alternatieven voor eigen autobezit In het gebied wordt gebruik gemaakt van het concept Maas (Mobility as a service). Via dit systeem wordt het voor de toekomstige bewoners makkelijk gemaakt om gebruik te maken van alternatieven voor een eigen auto. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van deelauto’s en deelfietsen (in allerlei vormen).

Alle bewoners van de Cartesiusdriehoek krijgen gedurende een ingroeiperiode van 3 jaar gratis toegang tot een kennismakingsabonnement voor in ieder geval de deelauto en deelfietsen. Tot slot zijn de nabijheid van station Zuilen en een busverbinding en daarnaast de aanleg van een langzaam verkeer tunnel tussen de Cartesiusdriehoek en de Tweede Daalsedijk, voorzieningen waardoor de toekomstige bewoners sneller het OV of de fiets zullen gebruiken.

28

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

Dit hele pakket aan voorzieningen en maatregelen maakt dat het verminderen van eigen autobezit voldoende is geborgd en dat voor de omliggende wijken geen sprake zal van onevenredige parkeerdruk. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

29/145

4 Zienswijzen op specifieke onderdelen 4.1 Bodemverontreiniging onder het CAB-gebouw Zienswijze 280 Door de verontreinigde grond middels biologisch spoelen te behandelen neemt het bestemmingsplan een risico voor de gezondheid. Bussen, branden, olie, het hele terrein is tenminste licht verontreinigd, het grondwater en de verontreiniging verplaatsen zich, de bouw leidt tot onvoorspelbare verplaatsing van bestaande verontreiniging, er zijn grote vlekken onder het CAB-gebouw die zwaar verontreinigd zijn, de funderingen van de opbouw gaan deels door verontreinigde grond. Dat alles klinkt niet als een goede basis voor een 'gezonde wijk'.

Reactie De nog lopende sanering onder het CAB-gebouw (VOCl in grondwater) bestaat uit het stimuleren van de biologische afbraak (dit is al uitgevoerd), monitoring gedurende 10 jaar en eventueel tussentijds een extra stimulatie van biologische afbraak. Deze handelingen leiden niet tot risico’s voor de gezondheid. Ook toekomstige werkzaamheden in olieverontreinigingen mogen niet leiden tot risico’s voor de volksgezondheid en het milieu. In het plangebied is veel bodemonderzoek verricht, zijn saneringen uitgevoerd en nog in uitvoering. Buiten deze saneringslocaties is op basis van de huidige gegevens geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de bovenste meter. Er zijn enkele restverontreinigingen aanwezig. Bij de herontwikkeling van het terrein, met graafwerkzaamheden en grondwateronttrekkingen, moet hiermee rekening gehouden worden. Afhankelijk van de bouwplannen kunnen bij het verlenen van de omgevingsvergunning actualiserend bodemonderzoek en extra saneringsmaatregelen nodig zijn. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijze 274 Indiener maakt zich ernstig zorgen over de grondvervuiling op het CAB Rondom terrein. Op 7 Juli 1990 is er door een uitslaande brand op deze locatie voor DB’s en de Shuregard de CN Garage stalling met daarin 50 stadsbussen volledig uitgebrand.

Dit had toen en heeft nu nog een enorme bodemverontreiniging PFAS, Pka's. Paks, zware metalen en de benzine en dieselolie uit opslagtanks en de smeerputten tot gevolg. Brandweerwagens uit de hele regio waren terplekke om de brand met blusschuim te bestrijden met daarin PFAS. Indiener vindt het dus uiterst vreemd dat er in het bodemonderzoek van destijds hiervan niets is aangetroffen dan de olie die zich in en met grondwater mee verplaatst. Er is ook heel veel olievervuiling in en onder het CAB-gebouw, waar niet aangekomen mag worden. Hoe zit het dan met funderingen? Indiener stelt dan ook voor om een nieuw onafhankelijk milieu- en bodemonderzoek te laten verrichten om ernstige ziektes en kanker te voorkomen in de Gezonde Groene Ecowijk. Want het eerdere Milieu en bodemonderzoek is er op een merkwaardige wijze zonder ernstige bevindingen zeer gemakkelijk doorheen gekomen.

Reactie In de jaren ‘90 werd in heel Nederland de bodem niet onderzocht op stoffen als PFAS. Dit gebeurt pas de laatste 2 jaar. Er zijn recent enkele bouwblokken grenzend aan de zuidoostzijde van het CAB-gebouw aanvullend onderzocht op PFAS. Die stoffen zijn hier niet verhoogd aangetroffen. Dat er bij een grote brand in 1990 PFAS is vrijgekomen is mogelijk, maar niet meer te bewijzen. De bodem in de hele stad Utrecht bevat verhoogde waarden aan PFAS, die aan allerlei oorzaken zijn toe te wijzen, waaronder het blussen van brand. We hebben geen reden te veronderstellen dat één grote brand een substantiële verhoging van de PFAS-belasting veroorzaakt. Plekken waar we sterk 30

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

verhoogde waarden vinden in de stad, zijn brandblusoefenlocaties waar jarenlang blusschuim is gebruikt (zoals bij Spoordijk 17). Toekomstige werkzaamheden in olieverontreinigingen mogen niet leiden tot risico’s voor de volksgezondheid en het milieu. In het plangebied is veel bodemonderzoek verricht, zijn saneringen uitgevoerd en nog in uitvoering. Buiten deze saneringslocaties is op basis van de huidige gegevens geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de bovenste meter. Er zijn enkele restverontreinigingen aanwezig. Bij de herontwikkeling van het terrein, met graafwerkzaamheden en grondwateronttrekkingen, moet hiermee rekening gehouden worden. Afhankelijk van de bouwplannen kunnen bij de omgevingsvergunning actualiserend bodemonderzoek en extra saneringsmaatregelen nodig zijn. Alle gronden binnen het exploitatiegebied met een openbare bestemming moeten bij de oplevering geschikt zijn voor de beoogde bestemming, dat is Openbare ruimte. Daar waar sprake is van cunetten voor kabels, leidingen en rioleringen moet de bodem, minimaal voldoen aan de bodemfunctieklasse “wonen”. Dit moet blijken uit een bodemonderzoeksrapport of saneringsverslag danwel evaluatierapport waarmee door het bevoegd gezag in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb), is ingestemd.

Dit rapport wordt opgesteld in opdracht en voor rekening van de eigenaar en wordt door de eigenaar aan de gemeente voorgelegd. Eventuele saneringskosten zijn voor rekening en risico van de eigenaar. De onlangs geconstateerde PFAS verontreiniging die is aangetroffen aan de Spoordijk 17 wordt gesaneerd door NS Vastgoed voor eigen rekening en risico. Deze afspraken zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst die gesloten is met grondeigenaar NS Vastgoed. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

4.2 Milieueffectrapportage Zienswijze 10 Waarom is er voor dit project geen milieueffectrapportage opgemaakt?

Reactie De ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek valt onder categorie D 11.2 van het Besluit milieueffectrapportage (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject). De ontwikkeling van de gehele Cartesiusdriehoek overschrijdt de drempelwaarde van 2.000 woningen uit het Besluit m.e.r. Voor activiteiten die vallen onder kolom D en de drempelwaarde overschrijden geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Voor de ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek is een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. De initiatiefnemer heeft een aanmeldnotitie ingediend en het college van B&W heeft op basis van deze notitie beoordeeld dat de ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek niet leidt tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Er is daarom geen plan-m.e.r. opgesteld. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijze 160 Er is volgens indiener onterecht sprake van het niet nodig zijn van een milieueffectrapportage. Dat wordt geconcludeerd op basis van een rapport dat door het Consortium zelf is opgesteld.

Reactie Het opstellen van een aanmeldnotitie door de initiatiefnemer is een wettelijke vereiste op basis van artikel 7.16 lid 2, 3 en 4 Wet Milieubeheer. Het bevoegd gezag neemt op basis van de aanmeldnotitie een beslissing (artikel 7.17 lid 3). Het college van B&W heeft op basis van de

31/145

aanmeldnotitie geconcludeerd dat met inachtneming van mitigerende maatregelen belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uit te sluiten. Deze mitigerende maatregelen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan of via andere wettelijke kaders voldoende geborgd. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijze 179 Het is bijzonder dat afgezien wordt van een milieueffectrapportage (MER) Dit is onderbouwd met een verwijzing naar een eigen rapport van de investeerders. Laatstelijk is in 1985 door het college van B en W hierover geoordeeld dat geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden uitgesloten. De milieueisen zijn in 35 jaar veranderd en indiener mist een gedegen onderbouwing hoe in het MER beoordelingsbesluit getoetst is waarom nu wordt afgezien van een MER. Alleen afgaan op de visie van de investeerders brengt grote risico’s met zich mee dat de milieueffecten voor de burgers wel goed zijn beoordeeld.

Reactie Het opstellen van een aanmeldnotitie door de initiatiefnemer is een wettelijke vereiste op basis van artikel 7.16 lid 2, 3 en 4 Wet Milieubeheer. Het bevoegd gezag neemt op basis van de aanmeldnotitie een beslissing (artikel 7.17 lid 3). Voor de ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek is een aanmeldnotitie ingediend door de initiatiefnemer. De aanmeldnotitie beschrijft de kenmerken van de voorgenomen activiteit en van de geplande maatregelen om waarschijnlijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te vermijden of te voorkomen. Hierbij is getoetst aan de relevante criteria uit bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn. Het college van B&W kan de conclusies uit de aanmeldnotitie onderschrijven. De aanbevelingen ten aanzien van mitigerende maatregelen zijn daarom overgenomen in het bestemmingsplan. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

4.3 Stedenbouwkundige en erfgoed aspecten Zienswijze 57 1. Indiener vindt de hoogte van nieuwe flats niet in verhouding met de omliggende bebouwing. Waarom zijn de gebouwen die verder naar achter komen te staan niet hoger gemaakt, in plaats van recht voor de deur van alle bewoners van de Cartesiusweg? Dit vindt indiener niet logisch en hier kreeg hij tijdens het informatiespreekuur ook geen goed antwoord op. Over het gebouw naast station Zuilen werd alleen een 'stedenbouwkundig' argument gegeven, dat het een landmark moest zijn. Dat vindt hij te mager om op die plek zo de hoogte in te gaan, terwijl er verder naar achter veel minder last door zou zijn, omdat daar nog geen bestaande bebouwing met bewoners is. Ook vindt indiener deze manier van denken niet in lijn met het idee van leefbaar wonen dat verder uit het plan moet spreken: dit geeft het idee dat er vooral gekeken wordt naar binnen de nieuwe wijk en niet in relatie tot bestaande bebouwing en bewoners.

Reactie De Cartesiusdriehoek grenst aan twee zijden aan het spoor, waarbij aan de noordzijde er bestaande woningen direct langs het spoor liggen. Aan de derde zijde grenst de Cartesiusdriehoek aan de Cartesiusweg. De plannen voor de Cartesiusdriehoek houden rekening met deze ligging, met name op het punt van de bouwhoogte. De bouwhoogten in de Cartesiusdriehoek zijn in het Koersdocument bepaald. Het koersdocument Cartesiusdriehoek is vastgesteld door de

32

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

gemeenteraad op 21 september 2017. De bouwhoogte loopt op richting de punt van de driehoek, waar geen overlast voor bestaande woningen ontstaat. Aan de zijde van de Cartesiusweg is de bouwhoogte eveneens beperkt, in dit geval tot 4 bouwlagen, zodat een samenhangend profiel van de Cartesiusweg ontstaat. De opbouw op het CAB-gebouw is weliswaar hoger, maar ligt ver terug (de afstand tussen het CAB-gebouw en de dichtstbijzijnde woning is 72 meter, de afstand tot de opbouw is meer dan 110 meter). De hoogte van het gebouw naast Station Zuilen is net als de overige bouwhoogten in het Koersdocument bepaald en is maximaal 12 lagen (maximaal 42 meter hoog). Station Zuilen heeft voor de Cartesiusdriehoek en voor dit deel van de stad een belangrijke betekenis als OV-punt. Dit wordt door dit gebouw zichtbaar gemaakt. Hierbij is het belangrijk dat er geen woningen direct aan de overzijde van de Cartesiusweg liggen ter hoogte van de het gebouw nabij station Zuilen. Wel is het waar dat er een aantal woningen in de Bloemenbuurt schaduwhinder ondervindt van dit gebouw. Omdat het een compact gebouw betreft, blijft de schaduwwerking beperkt tot een relatief klein deel van de dag. Samen met de genoemde wenselijkheid van een duidelijk markeringspunt, wordt dit acceptabel geacht. 2. Verder maakt indiener zich zorgen over de overlast door meerdere jaren bouwactiviteiten voor zijn huis.

Ook hier kreeg indiener tijdens het spreekuur geen helder antwoord op.

Reactie Bouwoverlast Nagenoeg elk bouwproject gaat gepaard met overlast. Deze overlast is echter niet van permanente aard en kan niet in een bestemmingsplan worden beperkt of gereguleerd. Het betreft een uitvoeringsaspect dat niet in bestemmingsplannen wordt geregeld. Zoals bij alle bouwwerkzaamheden moet de bouwer zich houden aan de verordening van de gemeente Utrecht. De bouwer is verplicht een bouwveiligheidsplan (BLVC plan) op te stellen. Onderdeel van dit plan zijn o.a.: omgevingsscan, risicoanalyse, bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en gezondheid, communicatieplan, sloop/ bouwveiligheid, faseringsplan. In dit plan wordt uitgewerkt hoe bouw- en bewonersverkeer zoveel mogelijk worden gescheiden. De gemeente toetst het plan in ieder geval bij de aanvraag van de omgevingsvergunning. Ontwikkelaar, aannemer, gemeente en een vertegenwoordiging van omwonenden gaan gezamenlijk tijdig in overleg om de bouwlogistiek te bespreken. Meer over dit plan en wat er allemaal in moet staan is te vinden op: https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/bouwen/bouwen-en-verbouwen/u-wiltbouwen-of-verbouwen/stap-5-uitvoering-en-controle-op-de-bouw/toolbox-bouwhinder/ In het Bouwbesluit en de Circulaire Bouwlawaai 2010 zijn specifieke normen ter voorkoming van geluidsoverlast opgenomen. Bij de bouw van het plan Cartesiusdriehoek zal hieraan voldaan moeten worden.

Het Bouwbesluit staat het bouwen op werkdagen en zaterdagen tussen 7.00 uur en 19.00 uur toe, mits de geluidsnormen tijdens de bouwperiode niet worden overschreden. De geluidswaarden liggen tussen de 60 dB (A) en 80 dB (A) op de gevel van geluidsgevoelige objecten, zoals aangrenzende woningen. Het Bouwbesluit geldt landelijk. De bouwer is verplicht om met geluid- en trillingsmetingen aan te tonen dat de grenswaarden niet worden overschreden. Er worden dus eisen opgelegd aan de degene die verantwoordelijk is voor de bouw. Vaak laat de aannemer ruim voor de start van de bouw een opname maken (een zogenaamde nulmeting). Een daartoe ingeschakeld bureau legt dan, door middel van foto’s en beschrijvingen, de bestaande toestand vast binnen het beïnvloedingsgebied van het bouwplan. Deze werkwijze vloeit vaak al voort uit voorwaarden die verzekeraars stellen bij het afsluiten van een verzekering. Mocht er onverhoopt toch schade ontstaan, dan is die schade te verhalen op de hoofdaannemer. Voor het uitvoeren van werkzaamheden die de normen overschrijden buiten de reguliere werktijden, zoals in de avond of nacht, is een ontheffing van het college vereist. De gemeente is zeer

33/145

terughoudend in het verlenen van een dergelijke ontheffing. Alleen in specifieke situaties en bij dringende noodzaak wordt de ontheffing verleend onder strikte condities (dat zou bijvoorbeeld kunnen bij dringende verkeerstechnische, veiligheids- of bouwtechnische redenen). Er geldt dan wel dat de werkzaamheden moeten plaatsvinden met toepassing van de meest geluidarme machines en technieken. Tijdelijke bouwoverlast van omwonenden is geen reden om niet aan een wijziging van het bestemmingsplan mee te werken. De gemeente ziet toe op de naleving van de regels indien er klachten omtrent geluidsoverlast en/of werken buiten de reguliere werktijden worden ingediend. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijze 66 Indiener geeft een reactie op de hoogte van het grote bouwblok tussen het bestaande CAB-gebouw en station Zuilen (maximale hoogte 42 meter). Deze flat past volgens indiener niet in het huidige karakter van de direct aangrenzende woningen/ woonwijken, levert veel visuele hinder en blokkering en neemt op veel plaatsen, ook in mijn eigen tuin, zon weg. Indiener vraagt de hoogte te beperken tot maximaal 8 woonlagen. Als dit qua business case onvoldoende oplevert voor de vastgoedontwikkelaars, kan dan de hoogbouw verplaatst worden richting het zuidoosten van het gebied, dichter naar de bestaande hoogbouw rondom Utrecht Centraal?

Reactie De Cartesiusdriehoek grenst aan twee zijden aan het spoor, waarbij aan de noordzijde er bestaande woningen direct langs het spoor liggen. Aan de derde zijde grenst de Cartesiusdriehoek aan de Cartesiusweg. De plannen voor de Cartesiusdriehoek houden rekening met deze ligging, met name op het punt van de bouwhoogte. De bouwhoogten in de Cartesiusdriehoek zijn in het Koersdocument bepaald. Het koersdocument Cartesiusdriehoek is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 september 2017. Daarnaast is het vaste rechtspraak van de Raad van State dat er geen recht bestaat op een blijvend vrij uitzicht. In de belangenafweging is verder van belang dat sprake is van een binnenstedelijke ontwikkeling. Dat brengt met zich mee dat aspecten als uitzicht en privacy minder gewicht toekomen dan in een landelijk gebied. De hoogte van het gebouw naast Station Zuilen is net als de overige bouwhoogten in het Koersdocument bepaald en is maximaal 12 lagen (maximaal 42 meter hoog). Station Zuilen heeft voor de Cartesiusdriehoek en voor dit deel van de stad een belangrijke betekenis als OV-punt. Een aantal woningen in de Bloemenbuurt schaduwhinder ondervindt van dit gebouw. Omdat het een compact gebouw betreft, blijft de schaduwwerking beperkt tot een relatief klein deel van de dag. Samen met de genoemde wenselijkheid van een duidelijk markeringspunt, wordt dit acceptabel geacht.

Om deze redenen blijft het aantal bouwlagen en de bouwhoogte gehandhaafd. Conclusie Op grond van deze zienswijze worden de wijzigingen aangebracht die in paragraaf 2.3.3.6 en 2.3.3.7 staan vermeld. Zienswijze 69 Het ontwerpbestemmingsplan moet volgens indieners afgewezen worden, omdat het ingaat tegen de gemaakte afspraken uit 2017 tussen de huidige gebruikers van het CAB-gebouw, de NS en de gemeente - daarin wordt gesteld: "De zichtbepalende trots van de Cartesiusdriehoek is het CABgebouw, een robuust en imponerend industrieel monument. Het grootse bouwwerk is omgevormd tot een attractieve publieksomgeving, een stedelijke plek voor ontmoeting en gedeelde beleving. Bezoekers vinden hier een aantrekkelijke mix van non-conformistische stedelijke activiteiten. Zoals verantwoord eten en drinken, op een gezonde leefstijl gerichte voorzieningen en vernieuwende

34

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

muziek, exposities en publieksactiviteiten. Het nieuwe CAB-gebouw is een levendige diversiteit, verbindend naar zijn omgeving en zich openend naar buiten." Het plan woningen te situeren bovenop een monumentaal pand geeft sowieso geen pas - wat vindt Monumentenzorg hiervan?

Reactie: De afdeling Erfgoed (= monumentenzorg) heeft een advies uitgebracht bij het opstellen van het Koersdocument. Dit Koersdocument is door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is opgenomen dat er een opbouw op het CAB-gebouw geplaatst mag worden. De afdeling Erfgoed hanteert dit als uitgangspunt. Op onderdelen is het aanvankelijke gepresenteerde plan al aangepast, wat niet wegneemt dat de opbouw van grote invloed is op het aanzicht van het monument. Er wordt echter zorgvuldig en integraal gekeken naar de impact van de opbouw op het monument, zowel vanuit het aspect van erfgoedwaarden als vanuit stedenbouwkundige waarden. In de verdere uitwerking van het plan wordt gestreefd naar een opbouw die past binnen de vastgestelde kaders en die ook recht doet aan het monument en zijn cultuurhistorische waarden. Omdat het om een monument gaat zal hier goed op getoetst kunnen worden via de noodzakelijke monumentenvergunning. De ontwikkelaar Ballast Nedam/MRP gaat het gehele CAB-gebouw renoveren, waarbij de originele architectuur zo veel mogelijk in ere wordt hersteld, en originele elementen worden teruggebracht en versterkt. Daarnaast zorgen zij voor een goede isolatie van (delen van) het gebouw, zodat het beter kan worden verwarmd, maar ook de akoestiek van functies zoals dB’s ingepast kunnen worden. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Zienswijze 110 Indiener snapt dat huisvesting een grote rol speelt. Maar hoeveel woningen kun je bouwen op een hectare (goedkope) grond aan de rand van de stad? De bebouwing bestaat volgens indiener uit fantasieloze blokkendozen welke vooral zo goedkoop mogelijk bouwen uitstralen.

Reactie De gemeentelijke ambitie is om juist binnen het bestaande stedelijk gebied veel woningen en voorzieningen toe te voegen. Overigens betekent dit ook dat er onbebouwde, groene ruimte moet worden toegevoegd, in dit geval het Cartesiuspark en de Groene lus. Om een wijk van deze intensiteit te ontwikkelen, is goed nagedacht over alle criteria waaraan het gebied zal moeten voldoen. Er zijn strenge en ambitieuze voorwaarden opgesteld voor bijvoorbeeld mobiliteit, energiegebruik en duurzaamheid, maar ook voor de uitstraling van de bebouwing. De Cartesiusdriehoek ligt door de komst van Leidsche Rijn niet meer aan de rand van de stad, maar ligt haast midden in de stad, dit maakt dit daarom een uitstekende locatie voor een nieuwe woonwijk. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijze 215 Het indrukwekkende CAB-gebouw is een gemeentelijk monument, ontworpen door architect Van Ravesteyn. (Amsterdamse School, de Nieuw Zakelijke stijl). Het is een uniek gebouw met een mooie industriële uitstraling en prachtige details en ornamenten waarvoor we als stad heel goed voor zouden moeten zorgen, het koesteren en het zeker niet verkwanselen. In het eerste plan, het Koersdocument, was geen sprake van een woontoren op het CAB-gebouw maar van een overwegend groen dak met in een hoekje een evt. klein stukje bebouwing.

In het huidige voorstel staat er echter een enorm flatgebouw bovenop het dak getekend. Dit geeft het CAB-gebouw een heel ander aanzien. Het groene dak uit het eerdere koersdocument past veel beter in een eigentijdse groene wijk en duurzame stad. Het huidige plan met haar gephotoshopte bomen is een wassen neus. Deze bomen zijn toegevoegd om het plan maar enigszins groen te laten lijken maar

35/145

deze bomen zullen pas over vele jaren de voorgestelde omvang hebben; ‘Boompje groot, plantertje dood’. Het zal in de eerste jaren vooral een stenenparadijs zijn met weinig groen. Een veel beter en meer in deze tijd passend plan zou zijn om op het dak van het CAB-gebouw bijvoorbeeld een moestuincomplex te realiseren. Dat is een beter idee en draagt bij aan het woongeluk en de samenhorigheid in een wijk. Wonen naast en in de buurt van het CAB- gebouw, maar niet erop.

Reactie Een opbouw op het CAB-gebouw hoeft niet conflicterend te zijn met de monumentale waarden. Er zijn meerdere geslaagde voorbeelden te vinden waar met behoud van monumentale waarden een toevoeging heeft geleid tot een meerwaarde. In het Koersdocument is bepaald dat er een opbouw kan komen op het CAB-gebouw. Ook wordt in het Koersdocument de suggestie gedaan om het bestaande dak van het CAB-gebouw te gebruiken voor publieke functies. Onderzoek heeft uitgewezen dat de constructie dit niet toelaat. De voorgestelde opbouw wordt ondersteund op een wijze die de bijzondere bestaande kapconstructie met de 7 lichtstraten maximaal onaangetast laat. Op onderdelen is het aanvankelijke gepresenteerde plan al wat aangepast, wat niet wegneemt dat de opbouw van grote invloed is op het aanzicht van het monument. Er wordt echter zorgvuldig en integraal gekeken naar de impact van de opbouw op het monument, zowel vanuit het aspect van erfgoedwaarden als vanuit stedenbouwkundige waarden. In de verdere uitwerking van het plan wordt gestreefd naar een aanvaardbare opbouw in vorm en grootte die ook recht doet aan het monument en zijn cultuurhistorische waarden. Omdat het om een monument gaat zal hier goed op getoetst kunnen worden via de noodzakelijke monumentenvergunning. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Zienswijze 220 Er staat al een gebouw binnen het plangebied dat perfect is om wat op te zetten, namelijk het gebouw van de Sligro. Bijkomend voordeel is dat er nimmer geluidsoverlast kan ontstaan door horeca in de avonduren, het bedrijf is immers gesloten om 17 uur. Extra kosten door bijvoorbeeld geluidstrillingen bij aanleg van hoogbouw op het CAB-gebouw kunnen dus simpel voorkomen worden.

Reactie Het gebouw van de Sligro vormt geen onderdeel van het grondgebied dat ontwikkeld gaat worden en dus ook niet van de plannen voor de Cartesiusdriehoek. Om deze reden is een eventuele opbouw op de Sligro niet aan de orde. Conclusie Dit onderdeel leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijze 226 De hoogbouw zoals deze geprojecteerd is aan de zijde van de Cartesiusweg, fase 2 (inclusief CABgebouw) en feitelijk ook het gedeelte van fase 3 naast de Sligro, heeft een negatief effect op de lichtinval in de huizen, het uitzicht vanuit de huizen en daarmee het woongenot van onze bewoners. Volgens indiener kan deze hoogte (meer dan 6 lagen vanaf het grondniveau gerekend) eenvoudig worden beperkt door meer woningen te realiseren in het 'binnenterrein' (fase 5 en het ingesloten deel van fase 3). Dit zorgt er ook voor dat het plangebied toegankelijker oogt aan de voorzijde en dat het plan beter opgaat in de rest van de omgeving. Ook wordt de impact voor omwonenden op deze wijze gereduceerd. Er kan zo beter vastgehouden worden aan de huidige mate van lichtinval en bezonning welke nadrukkelijk bijdraagt aan het woongenot en leefbaarheid van onze huizen. Indiener vindt de verwachte impact op zijn woonomgeving al groot, hij ziet geen garanties in dit plan dat de bouwhoogtes, de ' hoogteaccenten', binnen de fasen niet meer verschuiven qua locaties.

Indiener vreest dat hoogtes aan de voorzijde van het gebied (fase 2 en 3) nadelig kunnen worden 36

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

verplaatst. Indiener wil de garantie dat dit niet gebeurt én nog liever dat de hoogtes in fase 2 en 3 worden gereduceerd, zoals eerder gesteld. In het verlengde daarvan hoort indiener welke compensatie is voorzien voor het verlies aan woongenot door de negatieve impact van de hoogte van de gebouwen.

Reactie Bouwhoogte De Cartesiusdriehoek grenst aan twee zijden aan het spoor. Aan de derde zijde grenst de Cartesiusdriehoek aan de Cartesiusweg. De plannen voor de Cartesiusdriehoek houden rekening met deze ligging, met name op het punt van de bouwhoogte. De bouwhoogten in de Cartesiusdriehoek zijn in het Koersdocument bepaald. Het koersdocument Cartesiusdriehoek is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 september 2017. De bouwhoogte loopt op richting de punt van de driehoek, waar geen overlast voor bestaande woningen ontstaat. Aan de zijde van de Cartesiusweg is de bouwhoogte beperkt, in dit geval tot 4 bouwlagen, zodat een samenhangend profiel van de Cartesiusweg ontstaat. De opbouw op het CAB-gebouw is weliswaar hoger, maar ligt ver terug ( de afstand tussen het CAB-gebouw en de dichtstbijzijnde woning is 72 meter, de afstand tot de opbouw is meer dan 110 meter). De hoogte van het gebouw naast Station Zuilen is net als de overige bouwhoogten in het Koersdocument bepaald en is maximaal 12 lagen (maximaal 42 meter hoog). Station Zuilen heeft voor de Cartesiusdriehoek en voor dit deel van de stad een belangrijke betekenis als OV-punt. Dit wordt door dit gebouw zichtbaar gemaakt. Hierbij is het belangrijk dat er geen woningen direct aan de overzijde van de Cartesiusweg liggen. De hoogtes en dus ook de accenten zijn vastgelegd in het koersdocument.

Zoals hierboven genoemd is specifiek rekening gehouden met de bestaande woningen. Deze bouwhoogten zullen daarom gehandhaafd blijven en zijn nu vertaald in het bestemmingsplan. Daarmee wordt gegarandeerd dat bouwhoogten en accenten op de aangeduide plaatsen worden gerealiseerd. Accenten zullen dus niet in een later stadium worden verschoven. Schaduw De schaduw en inkijk in de woningen vanuit nieuwe bebouwing en zichtbaarheid van het bouwblok is wat ons betreft gelet op deze afstand voldoende beperkt. Daarnaast is het vaste rechtspraak van de Raad van State dat er geen recht bestaat op een blijvend vrij uitzicht. In de belangenafweging is verder van belang dat sprake is van een binnenstedelijke ontwikkeling. Dat brengt met zich mee dat aspecten als uitzicht en privacy minder gewicht toekomen dan in een landelijk gebied. Om deze redenen zal niet worden voorzien in een compensatieregeling. Binnen de grenzen van de bouwvlakken in dit ontwerpbestemmingsplan kan er nog geschoven worden met een bouwblok of hoogteaccent, maar dit is zeer beperkt. Als dit ontwerp bestemmingsplan wordt vastgesteld, ligt de locatie en maximale bouwhoogte voor de gebouwen in de Cartesiusdriehoek vast. De bezonningsstudie in bijlage 30 geactualiseerd. In de oude versie was een ruimere contour aangehouden op basis van de stedenbouwkundige studies.

Het onderzoek is aangepast naar wat er nu feitelijk mogelijk is op basis van de kaders van het bestemmingsplan. Ook de conclusies in paragraaf 5.15 in de toelichting van het bestemmingsplan zijn aangepast naar aanleiding van het nieuwe onderzoek. Planschade Wanneer iemand van mening is dat hij planschade heeft door een nieuw bestemmingsplan, kan hij het college van burgemeester en wethouders verzoeken om een tegemoetkoming in de planschade nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. In geval van een planschadeaanvraag wordt de planschadeprocedure op grond van de gemeentelijke planschadeverordening gevolgd. Voor de aanvraag wordt een advies gevraagd aan een onafhankelijk planschadeadviseur.

37/145

Conclusie Op grond van deze zienswijze worden de wijzigingen aangebracht die in paragraaf 2.3.3.6 en 2.3.3.7 staan aangegeven. Zienswijze 235 Indiener wenst een zienswijze in te dienen namens 70 personen die een petitie hebben ondertekend.

Reactie De petitie die is ingediend is gericht op het bestemmingsplan Cartesiusdriehoek fase 1 en de daarbij horende besluiten. De zienswijze is ook ingediend bij fase 1 en in dat vaststellingsrapport van een reactie voorzien. Daardoor nemen wij de petitie hier voor kennisgeving aan, maar wordt er geen inhoudelijke beantwoording gegeven. Hieronder gaan wij wel in de op de overige punten die genoemd werden in de zienswijze van de indiener. 1. De geplande hoogbouw mag niet hoger worden dan de huidige hoogte van de bovenleiding van het naastgelegen spoor. Indiener wil niet dat de zichtlijnen vanuit de woningen in de omgeving van de Cartesiusdriehoek verstoord worden. Ook wil indiener geen toename van lichtvervuiling. Er is destijds in Utrecht massaal gekozen voor groen boven projectbouw in de stad.

Reactie De Cartesiusdriehoek grenst aan twee zijden aan het spoor, waarbij aan de noordzijde er bestaande woningen direct langs het spoor liggen. Aan de derde zijde grenst de Cartesiusdriehoek aan de Cartesiusweg. De plannen voor de Cartesiusdriehoek houden rekening met deze ligging, met name op het punt van de bouwhoogte. De bouwhoogten in de Cartesiusdriehoek zijn in het Koersdocument bepaald. Het koersdocument Cartesiusdriehoek is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 september 2017. De bouwhoogte loopt op richting de punt van de driehoek, waar geen overlast voor bestaande woningen ontstaat. De bouwhoogte tegenover de woningen aan de Seringstraat is maximaal 5 lagen en op een klein deel 6 lagen. De afstand tussen deze bouwblokken en de dichtstbijzijnde bestaande woningen is circa 90 meter. Wel is het waar dat er een aantal woningen in de Bloemenbuurt schaduwhinder ondervindt van dit gebouw. Omdat het een compact gebouw betreft, blijft de schaduwwerking beperkt tot een relatief klein deel van de dag. Samen met de genoemde wenselijkheid van een duidelijk markeringspunt, wordt dit acceptabel geacht. De bezonningsstudie in bijlage 30 geactualiseerd. In de oude versie was een ruimere contour aangehouden op basis van de stedenbouwkundige studies. Het onderzoek is aangepast naar wat er nu feitelijk mogelijk is op basis van de kaders van het bestemmingsplan.

Ook de conclusies in paragraaf 5.15 in de toelichting van het bestemmingsplan zijn aangepast naar aanleiding van het nieuwe onderzoek. 2. Het CAB-gebouw moet behouden blijven in de huidige staat, zowel qua verschijningsvorm als qua functionele invulling (met dB’s/ concertzaal). Het betreft een monumentaal pand met cultuurhistorische waarde. En duurzaamheid betekent waardebehoud boven het creëren van (potentieel) nieuwe waarde.

Reactie Voor de beantwoording verwijzen wij naar de reacties die zijn gegeven in paragraaf 3.2.1. 3.1.1 en 3.2.2. 3.1.9 in dit rapport. 3. Indiener geeft aan veel wijkbewoners te hebben gesproken en heeft vernomen dat zij bewust gekozen hebben voor deze lekker rustige zonnige oude wijk met knusse huizen en vrij uitzicht waarbij je je auto gratis voor de deur kunt parkeren. De geplande hoogbouw heeft enorme impact op het uitzicht vanuit woningen en door de schaduwwerking, die hoogbouw met zich meebrengt, zal ook de zon bij vele woningen weggenomen worden. Ook zal er ongewenste inkijk ontstaan in

38

Datum Rapport

juni 2021 Vaststellingsrapport Cartesiusdriehoek fase 2-6

bepaalde woningen en tuinen. Waarom blijft de hoogbouw niet beperkt tot de andere kant van de Cartesiusdriehoek omdat daar de bestaande huizenbouw op grotere afstand is gesitueerd? Dat verkleint de impact op de wijk van indiener en zal de door hem gevreesde overlast rondom het station beperkt blijven. Daarnaast zal door de nieuwe grote hoeveelheid woningen met erg weinig parkeergelegenheid een grote impact ontstaan op onze parkeermogelijkheden. De wijk is nu al vol met eigen auto’s. Deze petitie is getekend voor het algehele bestemmingsplan Cartesiusdriehoek en is voor elke fase ingediend. Gezien de enorme impact op de wijk voelen zij zich totaal niet gekend in de projectopzet.