STREKT TER VERVANGING Vaststellingsrapport Beneluxlaan 901, Kanaleneiland zuid.pdf

Zienswijze 16

Instructieregel lokale spoorweg Het provinciale ruimtelijk beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie provincie Utrecht en geborgd in de bijbehorende Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht (IOV). In de IOV, die op 1 april 2021 in werking is getreden, zijn algemene regels opgenomen over de inhoud, toelichting of onderbouwing van onder meer bestemmingsplannen. Hiermee willen we een aantal provinciale belangen laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. Om deze belangen te borgen kunnen wij zo nodig het instrumentarium uit de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) inzetten.

23/27

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Zienswijze Het ontwerpbestemmingsplan geeft de provincie aanleiding tot het indienen van een zienswijze. Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 199 appartementen en kleinschalige commerciële ruimte mogelijk. Dit ter vervanging van een bestaand kantoorgebouw dat gesloopt wordt. Deze ruimtelijke ontwikkeling sluit aan bij verschillende provinciale ambities. De realisatie van woningbouw op een binnenstedelijke locatie, dichtbij stedelijke voorzieningen en bovendien in de buurt van een halte voor hoogwaardig openbaar vervoer vinden zij zeer positief. Daarnaast staat de provincie ook voor het behoeden van de staat en werking van onze lokale spoorwegen (trambanen) voor nadelige gevolgen van activiteiten op of rond die spoorweg. Het verergeren van hinder voor bewoners en andere gebruikers van gebouwen langs het spoor moet voorkomen worden. Om dat te bereiken is in de IOV een beperkingengebied lokale spoorwegen aangewezen (artikel 4.36) en een instructieregel opgenomen (artikel 4.37). Het plangebied ligt in de beschermingszone binnen het beperkingenbied lokale spoorwegen. Overeenkomstig artikel 4.37 van de IOV laat een bestemmingsplan binnen dat beperkingengebied geen nieuwe gebouwen toe, tenzij er volgens lid 2 van het artikel een ontheffing wordt verleend.

Die ontheffing kan alleen worden verleend als maatregelen worden genomen om de hinder van geluid, trillingen, elektromagnetische straling of emissies van koper- of ijzerslijpsel, veroorzaakt door de lokale spoorweg, nu en in de toekomst te voorkomen. Zonder een verleende ontheffing voor dit bestemmingsplan voldoet het plan niet aan de provinciale ruimtelijke regels in de IOV. Het plan maakt immers nieuwe gebouwen mogelijk binnen het besprekingengebied en daarvoor is geen ontheffing verleend. Overigens staat de provincie welwillend tegenover het verlenen van een ontheffing, voor zover passend binnen de IOV. Om die reden werkt indiener graag samen aan een afdoende onderbouwing van de hinderaspecten en maatregelen voor zover die nodig zijn, waarbij ook de opmerkingen in het kader van het vooroverleg, en de gemeentelijke reactie daarop, meegenomen kunnen worden. Behalve de bovengenoemde zienswijze over dit specifieke aspect in dit ontwerpbestemmingsplan, geeft het plan vanuit de optiek van het provinciaal ruimtelijk belang verder geen aanleiding tot opmerkingen.

Reactie Omdat de instructieregel geen duidelijkheid biedt over de voorwaarden waaraan een ontheffingsaanvraag moet voldoen en een aanzienlijke impact op ontwikkelingen rond de tramlijn kunnen hebben, zijn we hierover met de provincie in overleg getreden. Dat heeft als resultaat gehad dat de provincie heeft aangegeven dat de betreffende instructieregel niet in zijn huidige vorm terug zal komen in de thans in de maak zijnde Provinciale Omgevingsverordening. Omdat echter nu nog de Interim omgevingsverordening geldt is er in overleg met de provincie inmiddels een ontheffingsverzoek opgesteld voor deze instructieregel. De provincie heeft aangegeven te verwachten dat op basis van de aanvraag de ontheffing verleend zal kunnen worden.

Conclusie

De zienswijze geeft aanleiding tot enkele aanpassingen in de toelichting. Aan paragraaf 2.2.1 van het bestemmingsplan zal de volgende alinea worden toegevoegd.

Tenslotte is voor het gebied de Instructieregel lokale spoorwegen artikel 4.37 van toepassing. Deze regel is er enerzijds op gericht om het onbelemmerd functioneren van de trambaan te waarborgen en er anderzijds op gericht een goed woon en leefmilieu voor rond de trambaan liggende woningen te garanderen. Van deze Instructieregel is ontheffing gevraagd in hoofdstuk 6 onder paragraaf 6.2 wordt daar nader op ingegaan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 onder paragraaf 6.2 de volgende zin toegevoegd.

24

Datum

November 2021

Rapport

Vaststellingsrapport

De provincie heeft ons in het vooroverleg gewezen op de Instructie regel lokale spoorwegen uit artikel 4.37 lid 1 van de Provinciale Interim Omgevingsverordening en het feit dat hiervoor een ontheffing moet worden aangevraagd omdat het plan binnen het beperkingen gebied van de lokale spoorlijn (tramlijn) valt. Inmiddels is de betreffende ontheffing aangevraagd en heeft de provincie aangegeven welwillend te staan tegenover het verlenen van deze ontheffing.

Zienswijze 17

In het huidige bestemmingsplan van perceel 555 en 739 sectie R (Beneluxlaan 901-909) staat dat daar niet groter en hoger gebouwd mag worden dan het huidige gebouw. Ik begrijp dat er behoefte is aan woningen en dat om er woningen te kunnen bouwen het bestemmingsplan gewijzigd moet worden. Indiener verzoekt u om het huidige bestemmingsplan niet zódanig te veranderen dat het héle terrein volgebouwd gaat worden tot aan de stoep van de Livingstonelaan toe. 1.

Groen

Indiener verzoekt u/de gemeente om aan de Livingstonelaan een strook van bijvoorbeeld 1 of 2 meter zelf te behouden voor groen op de grond of in het bestemmingsplan op te nemen dat de rooilijn aan de Livingstonelaan ten minste op die afstand van de stoeplijn moet liggen. Een groenstrook(je) hoort bij het karakter van onze wijk. Het geeft een goed en ruim gevoel. Het is goed voor het mileu, de afwatering van het gebouw, de groenstrook aan de Livingstonelaan blijft in tact en het mooie vijvertje met de hoge populieren blijft nog iets zichtbaar vanaf de Livingstonelaan (zuid). In de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan (2.3.2.2.4 Natuur) lees ik en ook uit eigen ervaring weet ik dat gemeente zich sterk maakt voor groen in de stad en dat het beleid daarop gericht is. “Bij herinrichting wordt geadviseerd te zoeken naar mogelijkheden om het groen aan de groenstructuur en openbare ruimte te verbeteren en versterken Deze verbindingen kunnen versterkt worden door het plan zo groen mogelijk te maken o.a. door veel groen rond het gebouw".

Reactie De groene stroken in Kanaleneiland zorgen voor zachte overgangen tussen de private en openbare ruimte. Deze groene stroken zijn vooral ingezet op de plekken waar geen (publieke) functies op de begane grond van het gebouw aanwezig zijn, maar waar bijvoorbeeld garages en kelders zich bevinden. Het gebouw in dit bestemmingsplan sluit in vormentaal aan op de aanliggende hogere bebouwing in Kanaleneiland. In tegenstelling tot de al aanwezige hogere bebouwing in de wijk gaat dit bouwplan uit van het inpandig oplossen van autoparkeren op eigen kavel om zo de impact op de omgeving beperkt te houden. Door (publieke) functies op de begane grond rondom te plaatsen wordt het parkeren uit zicht van de openbare ruimte onttrokken en neemt de sociale veiligheid en toezicht op de openbare ruimte toe. Hier is zekere maat van de kavel voor nodig. Het gebouw staat daarmee anders in de openbare ruimte dan de oorspronkelijke hogere bebouwing in de wijk. Aan de Livingstonelaan worden in het gebouw woningen voorgesteld met een kleine groene buffer die hoort bij de woningen. Aan de Beneluxlaan grenst het bouwplan aan de hoofdgroenstructuur. Het gehele bouwplan opschuiven richting de Beneluxlaan t.b.v. een grotere afstand tot de Livingstonelaan is daarmee niet mogelijk.

In het bouwplan is een groot gedeelte van de kavel bebouwt, maar wordt wel geïnvesteerd in een groen dak op de onderbouw van het gebouw voor de woon- en leefkwaliteit van de bewoners. 2. Laagbouw in plaats van hoogbouw Kanaleneiland heeft laagbouw (9m) en 5 bouwlagen(15m) en incidentele accenten tot het dubbele. Ik heb uit de bouwenveloppe (pag. 25) begrepen dat er op de stedelijke knopen tot 70 m gebouwd mag worden en dat Benelux901, omdat het op de hoek van een hoofdweg en een afslag naar het langzame verkeer ligt (en als entrée naar Kanaleneiland Zuid beschouwd wordt), tot 50-60 m hoog gebouwd mag worden. In het algemeen antwoord van Stedenbouw op reacties op de bouwenveloppe d.d. 23-4-2001 (2e alinea) staat: “De hoogbouwvisie en ook de Ruimtelijke Strategie Utrecht (2040) geven ruimte voor de zone langs de Beneluxlaan als zoekgebied voor hoogbouw tot 70 m ……”. “Het geplande gebouw ligt tussen stedelijke knoop (70 m)) en begeleidende bebouwing Beneluxlaan (54 m). Dit is 62 m geworden”. Ik zou het gebouw graag lager gezien hebben, maar of het 60 of 62 m wordt maakt dan niet veel meer uit, hoewel ik het jammer

25/27

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

vind als grenzen opgerekt worden. Wat me wel uitmaakt is dat in de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan onder 2.3.2.2.5 “Bouwen” Kanaleneiland aangeduid wordt als ‘Centrale zone’ met een extra aanduiding voor zoekgebied 60-80 m, terwijl Kanaleneiland voldoet aan de omschrijving van de categorie ‘Binnentuinen’ (laagbouw en 5 bouwlagen en incidentele accenten tot het dubbele en de uitzonderingen tot 70m op de stedelijke knooppunten) en dus in de categorie ‘Binnentuinen’ thuishoort. Om Kanaleneiland in categorie ‘Centrale zone’ te plaatsen, vind in een foute gang van zaken. De onjuiste indeling in categorie Centrale zone geeft een onterechte ‘vrijbrief’ om straks behalve aan de Beneluxlaan ook nog torens ín de wijk te gaan bouwen en wel tot 80 m hoog! In de ‘Centrale zone’ zijn de basishoogten 15 m en 30 m. Er zou dus ook geen plaats meer zijn voor laagbouw! Het karakter van Kanaleneiland met zijn ‘stempels’ zou daarmee volledig verdwijnen. Terwijl de gemeente als een van haar uitgangspunten heeft behoud van karakter, identiteit van de stadswijken. Het is bovendien een ‘wensbeeld’ 2030 zoals het genoemd wordt in de Hoogbouwvisie in de Toelichting en toch wordt het in de planvisie al gebruikt als onderbouwing voor de hoogte van 62 m! (zie ook de andere hiervoor genoemde onderbouwing van Stedenbouw als antwoord op de reacties op de bouwenveloppe). Hopelijk wilt u deze m.i.

onjuiste, ongeldige (en verwarrende) onderbouwing uit het ontwerpbestemmingsplan halen Reactie

In het ontwerpbestemmingsplan wordt in hoofdstuk 2 van de toelichting ingegaan op het beleid dat ruimtelijke en functioneel relevant is voor de projectlocatie. In paragraaf 2.3.2.2.5 wordt getoetst aan de Hoogbouwvisie (2005). Op pagina 14 van de Hoogbouwvisie is een kaart opgenomen waarin de stad is opgedeeld in een drietal gebieden die ieder hun eigen “hoogbouwregime” kennen. Kanaleneiland is hierop aangegeven als “centrale zone”. Op de kaart staat ook specifiek aangegeven waar een zoekgebied is voor incidentele accenten van 60-80 meter. De planlocatie ligt binnen dit zoekgebied. Het gebouw in dit bestemmingsplan krijgt een hoogte van circa 62 meter, en voldoet daarmee aan de Hoogbouwvisie. Het is niet mogelijk om in dit bestemmingsplan het plangebied aan te duiden als “Binnentuinen”, omdat dit niet overeenkomt met het vastgestelde hoogbouwbeleid. Aanpassing van het hoogbouwbeleid is hier niet aan de orde. Met dit bestemmingsplan wordt geen ‘vrijbrief’ gegeven om overal in de wijk torens te gaan bouwen tot 80 meter hoog. Dit bestemmingsplan betreft een specifieke locatie en is geen bestemmingsplan voor geheel Kanaleneiland. Als gemeente zetten we ons in om de kenmerkende stempelstructuur van Kanaleneiland te behouden.

3.

Voorzieningen in plint

Verder is indiener opgevallen dat in de bouwenveloppe betreffende de opvulling van ‘de plint’ steeds gesproken wordt over wijkgerichte voorzieningen, zoals gezondheidzorg en in het ontwerpbestemmingsplan uitsluitend gesproken wordt over commerciële ruimte met focus op horeca, terwijl in de bouwenveloppe juist staat dat horeca en gokhuizen uitgesloten zijn. Indiener heeft niets tegen horeca, maar op deze locatie? Het geplande gebouw zou een mooi entree voor de wijk worden en ik denk bij (lichte) horeca aan fietsen, scooters, hangjongeren en zwerfvuil op de stoep en extra benodigde parkeerplaatsen. Veel bewoners moeten erlangs, van en naar tram, park en kinderboerderij en de stoep is niet breed! Daarom vraag indiener zich af of dit wel een goed idee is.

Reactie Helaas is hier in de reactienota op de bouwenvelop enige onduidelijkheid over ontstaan. Gokken en zware horeca zijn inderdaad uitgesloten maar lichte horeca zoals een restaurant of een lunchroom vinden wij passend op deze plek en een toegevoegd waarde voor de buurt. Overigens is de ontwikkelaar nog bezig met de definitieve invulling van de plint, waarbij bijvoorbeeld ook aan en tandartspraktijk gedacht kan worden.

26

Datum

November 2021

Rapport

Vaststellingsrapport

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Bijlage Parkeerdrukmetingen Beneluxlaan (pdf bestand)

27/27