Stedenbouwkundig Plan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord.pdf

7.16

Veiligheidsregio Utrecht (VRU)

7.17

Radarverstoring

De verkeersleidingradar in Soesterberg en de verkeersleidingradar bij Schiphol ondersteunen elkaar op de plekken waar door schaduwwerking van gebouwen verlies aan bereik optreedt. Conclusie is dat er geen verlies optreedt in de radardekking door het bouwplan. Afbeelding 28: Radarstations

Gezien de complexiteit (grootte, hoogte en ligging) van het plan heeft de gemeente in een vroegtijdig stadium de Veiligheidsregio Utrecht betrokken bij het plan. Hun advies is om een integraal plan brandveiligheid (IPB) op te laten stellen. Het ontwerp van MARK past namelijk niet binnen de standaard eisen voor brandveiligheid en wordt daarom op basis van gelijkwaardigheid ontworpen. Ten aanzien van radarverstoring moet inzichtelijk worden gemaakt dat de toekomstige hoogbouw geen nadelig effect heeft op radarstations. In het voortraject heeft de gemeente overlegt met het Rijksvastgoedbedrijf. Het ministerie heeft de gemeente geïnformeerd dat de bescherming van radarstations ook van toepassing is op private radarstations voor burgerluchtvaart. Omdat deze kunnen functioneren als hulpradarstations voor de militaire luchtvaart. De dichtstbijzijnde radar is in dit geval Schiphol (op 75 kilometer afstand). De gehele gemeente Utrecht ligt binnen de radar van Schiphol.

Bron: TNO onderzoek radarverstoring (2020)

7.18

Bezonning

KEES moet ervoor zorgen dat schaduwwerking (veroorzaakt door het plan) in de directe omgeving inzichtelijk gemaakt wordt door een bezonningsstudie in relatie tot woningen in de directe omgeving die zich buiten het plangebied bevinden. De uitkomsten van deze studie moeten meegenomen worden in het voorlopig- en definitief ontwerp, het bestemmingsplan en in de aanvraag voor de omgevingsvergunning.

SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord - 43

7.19

Straalpad KPN Hilversum – IJsselstein

Op afbeelding 29 zijn de straalpaden weergegeven die lopen over het grondgebied van de gemeente Utrecht. De projectlocatie is aangeduid met de blauwe stip. De bestaande straalpaden leveren geen conflict op met het plan. Daarnaast zijn straalpaden voor telecommunicatie niet beschermd. Er bestaat geen verplichting vanuit de Telecommunicatiewet of Wabo om bij ruimtelijke projecten rekening te houden met straalpaden. De eigenaar van een straalverbinding is zelf verantwoordelijk voor een goede verbinding, derden zijn niet verplicht bij nieuwbouw rekening te houden met straalpaden, behalve wanneer een geldig bestemmingsplan nog wel voorziet in een beschermd straalpad.

Afbeelding 29: Straalpaden (Telecom)

7.20

Windhinder

De Utrechtse Hoogbouwvisie adviseert een windhinderonderzoek uit te voeren als er sprake is van hoogbouw (hoger dan 30 meter) of als de geplande bebouwing meer dan 1,5 keer zo hoog is als de gemiddelde omliggende bebouwing. De gemeente en ontwikkelende partij hebben de wens de locatie ruim te bestemmen, wat wil zeggen dat niet de exacte locatie van de bouwblokken en bouwmassa wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Bij een ruime bestemming van de locatie moeten meerdere scenario’s onderzocht te worden. In samenspraak met een akoestisch adviesbureau, de gemeente Utrecht en de ontwikkelende partij worden een aantal scenario’s onderzocht. KEES draagt zorg dat windhinder in Leidsche Rijn Centrum Noord zoveel mogelijk wordt beperkt. De ontwikkelende partij zorgt voor het uitvoeren van een wind- en bezonningstudie en realiseert, indien noodzakelijk aanvullende maatregelen ter voorkoming van windhinder. Afbeelding 30: Indicatieve impact wind op het plan

Bron: Gemeente Utrecht (2020)

Bron: Tenderinzending MARK (2018)

44 - SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord

7.21

Milieueffectrapportage (m.e.r)

De in dit project opgenomen activiteiten staan vermeld in lijst D van de bijlage Besluit m.e.r., waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden. Om te beoordelen of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden opgesteld. Voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd, moet een besluit worden genomen over de vormvrije m.e.r.-beoordeling of er een m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Zoals blijkt uit beschrijving van de in dit hoofdstuk weergegeven diverse relevante milieukaders, is het niet de verwachting dat sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen. De verwachting is dus dat er geen aanleiding is om een m.e.r.-procedure te doorlopen. Op basis van de vormvrij m.e.r- beoordeling zal dit nog moeten worden aangetoond.

SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord - 45

Hoofdstuk 8 Programma Het gebied rondom de hoogbouwlocatie kan worden gezien als het toekomstig zakendistrict van Leidsche Rijn Centrum. Er is een concentratie van kantoren gepland en op korte afstand is het ziekenhuis aanwezig. Anders dan in het centrumgebied ten zuiden van het spoor, is de schaal groter en ontbreekt een uitgebreid winkel- en sociaal-cultureel programma. De geplande kantoren bevinden zich grotendeels in de zone langs de A2/Stadsbaan Leidsche Rijn en zijn goed zichtbaar vanaf de weg. Ze vormen een aaneengesloten wand van circa 20 meter hoog, met een levendige gevel aan de Reykjavikstraat. De gemeente streeft naar een gevarieerd woningbouwprogramma aangevuld met functies in de plint. Het woningprogramma kent bij voorkeur een grote diversiteit aan type woningen voor verschillende soorten bewoners en doelgroepen. In de selectiestukken, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders, zijn de randvoorwaarden opgenomen die gelden voor het woonprogramma en aanvullend programma.

Deze randvoorwaarden zijn: Programmatische randvoorwaarden selectieprocedure Gemengd woonprogramma van 800 tot 1.200 appartementen Minimaal 20% sociale huur (huurprijs tot € 710,68 per maand); prijspeil 1 januari 2018 Minimaal 20% middeldure huur (tussen € 710,68 en € 950,00 euro per maand):prijspeil 1 januari 2018 Maximaal 1.500 m2 BVO leisure Maximaal 500 m2 BVO horeca (uitgezonderd categorie A) Maximaal 300 m2 BVO commerciële voorzieningen Maximaal 300 m2 BVO detailhandel (opgedeeld in kleine unitgroottes van max. 100 m2 BVO)

• • • • • • •

Programma plan MARK Maximaal 1.200 appartementen Minimaal 25% van het aantal woonappartementen in de sociale huur Minimaal 25% van het aantal woonappartementen in de categorie middeldure huur (e.e.a. conform het Actieplan Middenhuur) Gemeenschappelijke ruimtes voor toekomstige bewoners (woonkamers, logeerkamers, werkkamers, et cetera) 11% van het aantal woonappartementen met zorg Maximaal 1.500 m2 BVO leisure Maximaal 500 m2 horeca (uitgezonderd categorie A) Maximaal 300 m2 BVO commerciële voorzieningen Maximaal 300 m2 BVO detailhandel (opgedeeld in kleine unitgroottes van max. 100 m2 BVO). Maximaal 2.200 m2 BVO maatschappelijke voorzieningen (zware zorg voor bijvoorbeeld ouderen of geestelijk gehandicapten)

• • • • • • • • • •

46 - SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord

8.1

Woningbouw specifieke doelgroepen

Het huidige plan heeft woningen voor diverse doelgroepen en in diverse prijsklassen. Binnen het plan bevinden zich zowel huur- als koopwoningen. Daarnaast zijn er woningen voor specifieke doelgroepen (woonappartementen met zorg). Samen met de belegger heeft de ontwikkelaar een woonprogramma opgesteld, dat kan bestaan uit beschermd wonen voor jongeren en/of minder validen of ouderen. De appartementen zijn zo ontworpen dat de bewoners die (nog) geen zorg nodig hebben comfortabel en veilig kunnen wonen en zorg op afroep kunnen krijgen op het moment dat dit gewenst is. Afbeelding 31 : Indicatieve verdeling van het programma binnen plan MARK

Bron: Tenderinzending MARK, consortium KEES(2018)

8.2

Commerciële voorzieningen en leisure

Op de begane grond is er naast woningen, horeca en commerciële voorzieningen een ondergeschikt kantorenconcept voorzien voor de verhuur van vergaderruimte of werkplekken aan zzp’ers. Het gaat hier om kleinschalige vergaderruimtes of werkplekken die aansluiten op de behoeften van de toekomstige bewoners van MARK. Er wordt beperkt ruimte geboden aan detailhandel in de plint van het gebouw.

SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord - 47

8.3

Horeca

Tijdens de participatiebijeenkomst in april 2018 inventariseerde de gemeente de belangrijkste ‘wensen en aandachtspunten’ vanuit de omgeving. Een van de punten die werd genoemd, was het publiekelijk toegankelijk maken van het hoogste punt van de toren door bijvoorbeeld een rooftopbar, restaurant of uitzichtpunt in de top te plaatsen. In het plan voor MARK zit een publiek toegankelijk uitkijkpunt op de bovenste verdieping van de hoogste toren. Tevens wordt het bezoekers van het restaurant (bar) mogelijk om hier te eten en te drinken. Een deel van het restaurant inclusief de bijbehorende keuken bevinden zich op een lagere plaats in de hoogte toren. Afbeelding 32: Indicatieve Impressie rooftop MARK

Bron: Tenderinzending MARK, consortium KEES (2018)

48 - SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord

Hoofdstuk 9 Civiele techniek 9.1

Op hoogte brengen en bouwrijp maken plangebied

De bouwkavel waar MARK wordt gebouwd, wordt door de gemeente afgewerkt op hoogtes van het huidige trottoir rondom de kavel. In het huidige gebied komen kleine hoogteverschillen voor. Op meerdere locaties zijn inen uitritten en deuren gepositioneerd aan hellende straten. De aanwezige hoogteverschillen in het gebied zijn leidend en moeten door de ontwikkelende partij aangehouden worden bij de verdere uitwerking van het plan. Afbeelding 33: Maaiveldhoogtes Leidsche Rijn Centrum Noord

9.2

Waterberging

Conform het landelijk beleid moet hemelwater zoveel mogelijk eerst worden vastgehouden en geborgen en daarbij zo nuttig mogelijk worden gebruikt. Als dat niet mogelijk is kan het hemelwater worden afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater. Bij de toekomstige inrichting van het centrale (groene) plein hebben groen en onverhard oppervlak de voorkeur. Wanneer het niet mogelijk is dit toe te passen, moet de ontwikkelaar kiezen voor infiltrerende voorzieningen of bijvoorbeeld waterdoorlatende verharding. Waterbuffers (bijvoorbeeld wadi’s) bieden mogelijkheden om water (tijdelijk) te bergen. Ten aanzien van de waterberging gelden de volgende randvoorwaarden: Hemelwater wordt op het te ontwikkelen terrein geïnfiltreerd en niet afgevoerd. Het doel is om 45 mm per uur, gerekend over het verharde oppervlak zoals daken en bestrating, te kunnen bergen en ter plaatsen te infiltreren. Met deze eis kan de ontwikkeling als waterneutraal worden beschouwd. Groene daken of berging in de vorm van wadi’s dan wel ondergrondse infiltratie realiseren. Een buffer realiseren van 45 mm per uur voor de openbare ruimte, ten opzichte van verhard oppervlak. De ledigingstijd van infiltratievoorzieningen bedraagt circa 48 uur. De buffer dient hierna weer volledig beschikbaar te zijn voor nieuwe buien. Om te bepalen op welke manier geïnfiltreerd kan worden is onderzoek ter plaatse noodzakelijk.

Grondwaterstand en bodemgesteldheid stellen randvoorwaarden aan de infiltratiemogelijkheden.

• • • •

Bron: Voorlichtingstekening Leidsche Rijn Centrum Noord (2020)

SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord - 49

9.3

Watervraag

9.4

Voorkomen schade bij wateroverlast door extreme buien

De semi-openbare tuinen, het centrale groene plein en het andere groen binnen het plan leiden tot een watervraag tijdens periode van droogte. Tijdens de verdere uitwerking van het plan wordt een waterbalans opgesteld om na te gaan hoe het hemelwater dat binnen het plangebied valt nuttig gebruikt kan worden. Een combinatie van groen, water, slimme kavelinrichting en ontwerp van de toekomstige gebouwen kan ingezet worden om wateroverlast en calamiteiten in de toekomst te voorkomen. Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan als: Een extreme bui van 80 mm in één uur verwerkt kan worden. Zonder dat er schade optreedt in de gebouwen en aan de vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater. Er geen gezondsheids- en veiligheidsrisico’s kunnen optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels, bij een extreme bui van 80 mm in één uur. 45 van de 80 mm per uur binnen het bouwblok vastgehouden en verwerkt kan worden, en de overige 35 mm gebufferd kan worden binnen het straatprofiel van de openbare ruimte of afgewenteld kan worden op de omgeving. De vloerpeilen dienen minimaal 0,15 m boven straatpeil liggen

• •

9.6

Riolering

9.7

Parkeergarages

Uitgangspunt voor de locatie is een gescheiden rioleringsstelsel waarbij het hemelwater geheel wordt afgekoppeld. Bij de ontwikkeling dient men rekening te houden met de aantakking van de riolering op het bestaande systeem. Rondom de kavel is hemelwater- en vuilwaterriolering aanwezig waar MARK op aangesloten kan worden. Aandachtspunt hierbij is het aanbieden van grotere diameters (vuilwater en hemelwater). Het plan voor MARK voorziet in een ondergrondse parkeervoorziening onder een deel van de gebouwen. De entree van de parkeergarage is voorzien aan de Reykjavikstraat. De capaciteit van de hellingbanen en de aansluiting op het bestaande openbare gebied worden tijdens de uitwerking van het bouwplan verder onderzocht. In de toekomstige parkeergarages wordt rekening gehouden met oplaadvoorzieningen (met toekomstige uitbreidingen) voor elektrische (deel) auto’s. Afbeelding 34: Indicatieve entree parkeergarage Reykjavikstraat

• •

9.5

Grondwater

Uitgangspunten voor het grondwater:

• De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, moet •

volgens de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), moet volgens de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m zijn.

Bron: Plan MARK, consortium KEES (2020)

50 - SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord

9.8

Inzameling huisvuil

Gezien het grote aantal appartementen binnen het plan komen er voor het huisvuil ondergrondse perscontainers. Voor het woningprogramma moet in het openbaar gebied ruimte worden gereserveerd voor 6 ondergrondse perscontainers (2x2 meter) en clusters van minimaal 2 containers. De commerciële ruimtes dienen hun afvalinzameling inpandig op te lossen. De ondergrondse containers moeten direct aan de openbare weg staan en goed bereikbaar zijn voor voetgangers, minder validen en de inzamelvoertuigen. Het uiteindelijke locatievoorstel voor de ondergrondse perscontainers wordt in samenspraak met KEES opgesteld en wordt door de gemeente getoetst. Nadat de exacte verkaveling van het plan bekend is, wordt de exacte locatie van de ondergrondse containers en aanbiedlocaties bepaald en verwerkt in het inrichtingsplan.

9.9

Kabels en leidingen

In de huidige situatie zijn alle kabels en leidingen rond de randen van het uitgeefbaar gebied gelegen. Deze kabels en leidingen kunnen zonder problemen gehandhaafd worden. De maatvoering van de semi openbare ruimte en straten voldoen aan de eisen (conform ‘Handboek Openbare Ruimte’ 2018 Gemeente Utrecht) met betrekking tot ruimte voor de benodigde kabels, leidingen en riolering. Afbeelding 36: Tracés en KLIC-melding kabels- en leidingen

Afbeelding 35: Ondergrondse containers

Bron: Gemeente Utrecht (2020) Bron: Gemeente Utrecht (2019)

SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord - 51

Bijlagen Profielen

Profiel Reykjavikstraat

52 - SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord

Profiel Terwijdesingel

SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord - 53

Profiel Stockholmstraat

54 - SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord

Profiel Groen Plein (zuidelijk deel)

SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord - 55

56 - SP Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord