Reactieverslag Herziening AB1974 derde reactieperiode (maart 2025)

Gemeente Utrecht Reactieverslag Overzicht van de binnengekomen reacties van erfpachters en belangenbehartigers gedurende de derde reactieperiode over de herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak

Versie: 12 februari 2025 (aangevuld)

Inhoudsopgave Samenvatting ..................................................................................................................................................... 3 De reactieperioden ........................................................................................................................................ 3 Reacties samengevat in reactiecategorieën .................................................................................................. 3 Aantal contactmomenten, reacties en erfpachtadressen ............................................................................... 4 De reactiecategorieën ................................................................................................................................... 5 1.

Inleiding...................................................................................................................................................... 6

2.

Verwerking van de reacties ........................................................................................................................ 8

3.

Individuele reacties .................................................................................................................................. 10 3.1 Zorg over de betaalbaarheid .................................................................................................................. 12 3.2 Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel betekent ....................... 12 3.3 Wens voor meer voorspelbaarheid ........................................................................................................ 12 3.4 Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel ............................................................................. 13 3.5 Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989 ............................................................................................................................. 13 3.6 Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel ................................................................................... 13 3.7 Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden (onder het huidige tijdvak).............................................................................................................................................

13 3.8 Opmerking dat de gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen ............................ 14 3.9 Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en/of te vinden dat er al genoeg betaald is voor de grond .............................................................................................................................. 14 3.10 Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen ...................... 14 3.11 Opmerking alsnog gebruik te willen maken van het aanbod uit 2018 .................................................. 15 3.12 Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente en/of geen vertrouwen in de gemeente te hebben .................................................................................................................................................... 15 3.13 Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel ................................................................................... 16 3.14 Overige reactie .................................................................................................................................... 16 3.15 Verhelderende vraag over het conceptvoorstel of persoonlijke basisinformatie .................................. 17 3.16 Vraag over afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom .................. 17

4

Reacties belangenbehartigers ................................................................................................................. 18 4.1 Selectie van belangenbehartigers ......................................................................................................... 18 4.2 Verslaglegging reacties van belangenbehartigers ................................................................................. 18 4.3 Gedeelde reactiecategorieën per belangenbehartiger ........................................................................... 19 4.4 Overzicht van de ontvangen correspondentie(s) per belangenbehartiger ............................................. 20

BIJLAGE 1: Overzicht reacties erfpachtadressen ............................................................................................ 21 BIJLAGE 2: Ontvangen reacties van SEBU ..................................................................................................... 56 BIJLAGE 3: Ontvangen reacties van Vereniging Eigen Huis .......................................................................... 132 BIJLAGE 4: Ontvangen reacties van Rabobank............................................................................................. 133 BIJLAGE 5: Ontvangen reacties van Notarissen & Ring ................................................................................ 134 BIJLAGE 6: Overzicht reacties categorie onbekend....................................................................................... 135 BIJLAGE 7: Overzicht reacties categorie niet-belanghebbende ..................................................................... 136 BIJLAGE 8: Aanvullende reacties ontvangen ruim na de sluiting van de reactieperiode ................................ 137

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

2 van 139

Samenvatting De reactieperioden Dit document doet verslag van de reacties die de gemeente van erfpachters en belangenorganisaties in de (derde) reactieperiode heeft ontvangen, naar aanleiding van het conceptvoorstel voor de herziening van de Algemene Bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974) en de nieuwe canonvaststelling bij einde van het eerste tijdvak dat bij collegebesluit d.d. 22 oktober 2024 is vrijgegeven voor inspraak. Bij brief van 24 oktober 2024 heeft de gemeente het conceptvoorstel bekend gemaakt en toegelicht aan erfpachters. Erfpachters hebben daarbij de gelegenheid gekregen om tot en met 6 december 2024 een inhoudelijke reactie te geven op het conceptvoorstel. Dit document is nadrukkelijk geen inhoudelijke reactie van de gemeente op de reacties van erfpachters en belangenorganisaties. Een toelichting op reacties die al dan niet aanleiding zijn geweest om het voorstel (op punten) aan te passen, kunt u lezen in het verantwoordingsverslag. Omdat de herziene erfpachtvoorwaarden voor AB 1974 en de canonvaststelling bij einde tijdvak waarschijnlijk op een vergelijkbare manier zullen worden toegepast voor erfpachtrechten waarop de Algemene Bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1983 (AB 1983) van toepassing zijn, zijn ook erfpachters met AB 1983 uitgenodigd om te reageren op het conceptvoorstel van deze herziening.

In totaal gaat het om ongeveer 1.300 erfpachtrechten waarop de AB 1974 en AB 1983 van toepassing zijn en waarbij de erfpachters ofwel jaarlijks canon betalen of hun canon voor het eerste tijdvak van 50 jaar hebben afgekocht. Van de eerste en tweede reactieperiode (die plaatsvonden van respectievelijk november 2022 tot en met januari 2023, gevolgd door een rondetafelgesprek in maart 2023, en van december 2023 tot en met januari 2024) heeft de gemeente reeds in het reactieverslag d.d. 9 oktober 2024 verslag gedaan van de reacties die zij in die perioden heeft ontvangen. In deze derde reactieperiode konden erfpachters en belangenbehartigers tot en met 6 december 2024 schriftelijk en/of tijdens een van de door de gemeente georganiseerde wijkspreekuren of inloopavonden (op 19, 21, 26 en 27 november 2024) reactie geven op het conceptvoorstel. De 9 schriftelijke reacties die de gemeente voorafgaand aan de reactieperiode van 21 augustus 2024 tot aan de start van de reactieperiode op 22 oktober 2024 (7 reacties) en na afloop van de reactieperiode van 7 december 2024 tot en met 13 december 2024 heeft ontvangen (2 reacties) zijn voor de transparantie ook meegenomen in dit verslag. De reacties in dit document zijn gecategoriseerd per erfpachtadres. Erfpachters konden per erfpachtadres meerdere reacties meegeven. Elk erfpachtadres heeft in het overzicht een gelijke weging.

Dit betekent dat in de weging elk specifiek inhoudelijk punt niet meer dan één keer per erfpachtadres wordt meegeteld. Wanneer iemand bijvoorbeeld drie keer hetzelfde specifieke inhoudelijke punt deelt, zal deze reactie voor dit erfpachtadres één keer meetellen in plaats van drie keer. Op deze manier voorkomen we dat een bepaalde reactie van een erfpachter een onevenredig zwaar gewicht krijgt in de einduitslag. De reacties zijn in het verslag geanonimiseerd, zodat deze niet herleidbaar zijn tot een specifiek persoon of adres. Voor de leesbaarheid van dit verslag schrijven we soms over een ‘erfpachtadres’ waarmee één erfpachtadres bedoeld wordt. Reacties samengevat in reactiecategorieën De gemeente heeft in bijlage 1 alle reacties 1 op 1 opgenomen. Voor de leesbaarheid van dit verslag vat de gemeente de reacties steeds kort en op hoofdlijnen (en daarmee per definitie niet geheel volledig) samen per reactiecategorie. De reactiecategorieën zijn als volgt bepaald: elke reactie met een overeenkomstige strekking die door meer dan één erfpachtadres is benoemd, is ondergebracht in één samenvattende reactiecategorie. In deze reactieperiode zijn hierin 16 reactiecategorieën onderscheiden. Sommige reactiecategorieën hebben qua strekking enige overlap.

Een groot aantal van de ontvangen reacties komt inhoudelijk overeen met de reacties die de gemeente in de vorige reactieperioden heeft ontvangen van erfpachters. Zo heeft een aantal erfpachteradressen - evenals in de eerste twee reactieperioden - zijn zorgen geuit over de betaalbaarheid van de canon, de wens gedaan om meer voorspelbaarheid en de wens om een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

3 van 139

Daarnaast zijn er reacties ontvangen die geen reactie bevatten op het concept voorstel, maar waarin enkel

verhelderende vragen zijn gesteld over het conceptvoorstel en vragen over de huidige afkoopmogelijkheden of waarbij verzoeken zijn gedaan tot het berekenen van een individuele indicatie afkoopsom. Deze twee categorieën worden wel vermeld in de aantallen, maar zijn in bijlage 1 buiten beschouwing gelaten. De nummering van de reactiecategorie correspondeert met het nummer van de paragraaf onder Individuele Reacties waarin een samenvatting wordt gegeven van elke reactiecategorie. Aantal contactmomenten, reacties en erfpachtadressen In deze derde reactieperiode zijn er 160 contactmomenten met erfpachters geweest, waarin in totaal 122 erfpachtadressen een reactie hebben gegeven aan de gemeente. Ook deze laatste reactieperiode bleek voor veel mensen aanleiding was om zich (opnieuw) te oriënteren op de al bestaande mogelijkheid tot eeuwigdurende afkoop van hun erfpachtcanon en conversie naar de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989). Van de 122 erfpachtadressen hebben 101 erfpachtadressen 145 vragen gesteld die geen inhoudelijke reactie zijn op het concept voorstel. Van deze 145 vragen gaan 116 vragen over de afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of een verzoek voor een indicatie afkoopsom. 29 van 145 vragen zijn verhelderende vragen over het conceptvoorstel of over persoonlijke basisinformatie van een erfpachter.

In deze reactieperiode zijn in totaal 43 inhoudelijke reacties op het conceptvoorstel binnengekomen behorend bij 21 erfpachtadressen (35 reacties) en 4 belangenbehartigers (8 reacties). Van de 122 erfpachtadressen die reageerden hebben 21 erfpachtadressen een inhoudelijke reactie gegeven op het conceptvoorstel en de financiële uitgangspunten. Van deze erfpachtadressen heeft 33% de erfpachtvoorwaarden AB 1974 en 67% de erfpachtvoorwaarden AB 1983. En van deze 21 erfpachtadressen zijn er 15 erfpachtadressen die hun canon voor het eerste tijdvak van 50 jaar hebben afgekocht en 6 erfpachtadressen die jaarlijks canon betalen. De 21 erfpachtadressen die hun reactie hebben gegeven op de concept herziening AB 1974, benoemden in 35 reacties in totaal 16 te onderscheiden reactiecategorieën, waarvan 14 reactiecategorieën een inhoudelijke reactie zijn op de herziening. Deze 14 reactiecategorieën zijn in de 35 ontvangen reacties 65 keer genoemd door deze 21 erfpachtadressen. In de paragraaf hierna worden de 16 reactiecategorieën van de ontvangen reacties uiteengezet. Daarna volgt een overzicht waarin wordt aangegeven hoe vaak een reactiecategorie is genoemd. Aan het eind van het verslag is een overzicht te vinden van alle geanonimiseerde reacties die gaan over de herziening AB 1974. Elk erfpachtadres heeft onder de noemer “erfpachtadres” een eigen nummer gekregen.

Per reactie is met cijfers aangegeven welke reactiecategorieën zijn benoemd. De reacties over de herziening AB 1974, verhelderende vragen en vragen over de afkoopmogelijkheden zijn in de aantallen meegenomen. Hetzij opgemerkt dat de gemeente gedurende de reactieperiode van 3 personen reacties heeft ontvangen waarbij bij 2 personen onbekend is of zij rechthebbenden zijn van enig erfpachtrecht en bij 1 persoon is duidelijk dat diegene geen rechthebbende is van enig erfpacht recht en daarmee nietbelanghebbende is. Desalniettemin zijn deze reacties voor de volledigheid toegevoegd in respectievelijk de bijlage “Overzicht reacties categorie onbekend” en de bijlage “Overzicht reacties categorie niet-belanghebbende”. De gemeente heeft ook nadat de reactieperiode reeds een aantal maanden was gesloten, op 9 februari 2025 nog twee aanvullende reacties ontvangen van één erfpachtadres. Hoewel deze aanvullende reacties ver buiten de reactieperiode zijn ingezonden, zal de gemeente deze reacties voor de transparantie en volledigheid toevoegen in bijlage 8 bij dit reactieverslag.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

4 van 139

De reactiecategorieën De individuele reacties zijn in de volgende 16 reactiecategorieën te onderscheiden: 1. Zorg over de betaalbaarheid 2. Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel voor mij betekent 3. Wens voor meer voorspelbaarheid 4. Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel 5. Wens om dezelfde voorwaarden als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989 6. Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel. 7. Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden (onder de huidige tijdvak) 8. Opmerking dat gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen 9. Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en/of te vinden dat er al genoeg betaald is voor de grond 10. Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen 11. Opmerking alsnog gebruik te willen maken van het aanbod uit 2018 12. Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente en/of geen vertrouwen in de gemeente te hebben 13. Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel 14. Overige reactie 15. Verhelderende vraag over conceptvoorstel of persoonlijke basisinformatie 16. Vraag over afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom Deze 16 reactiecategorieën zijn nader samen te vatten in de volgende hoofdcategorieën: 1.

Reacties op de gepubliceerde uitgangspunten of het proces: a. Inhoudelijke reacties op parameters b. Reacties op de uitkomsten (o.a.: betaalbaarheid) c. Reacties op het principe (o.a.: er is al een keer grondwaarde betaald) d. Reacties over het proces/informatievoorzieningen e. Verhelderende vraag over het conceptvoorstel 2. Reacties met vragen over de huidige afkoopregeling (buiten het kader van de herziening AB 1974) Zeven belangenorganisaties hebben in de vorige reactieperioden een reactie verzonden aan de gemeente. Ook in deze reactieperiode heeft de gemeente aan deze belangenorganisaties om hun reactie gevraagd. Naar aanleiding daarvan hebben vier van de zeven belangenorganisaties hun reacties gedeeld met de gemeente. Deze belangenorganisaties zijn Stichting Erfpacht Belangen Utrecht (SEBU), Vereniging van Notarissen te Utrecht & het Ringbestuur Midden-Nederland, Rabobank en Vereniging Eigen Huis. De reacties van deze belangenorganisaties zijn separaat van de reacties van erfpachters verwerkt in het hoofdstuk over de belangenorganisaties.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

5 van 139

1.

Inleiding

Dit verslag gaat over de reactieperioden met betrekking tot de herziening van de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974). De AB 1974 gaan uit van tijdvakken van 50 jaar waarbinnen de vastgestelde voorwaarden gelden. Na die 50 jaar mag de gemeente de voorwaarden wijzigen (actualiseren), zodat de voorwaarden voldoen aan de huidige tijd. Van de eerste erfpachtrechten verloopt het tijdvak van 50 jaar de komende jaren. Bij de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1983 (AB 1983) duurt het nog even voordat het eerste tijdvak van 50 jaar afloopt. Daarom worden deze Algemene bepalingen op een later moment gewijzigd. Omdat de AB 1974 en de AB 1983 inhoudelijk grotendeels overeenkomen, heeft de wijze van herziening van de AB 1974 die nu gekozen wordt waarschijnlijk ook effect op de herziening van de AB 1983. Het proces van de herziening AB 1974 is dus ook voor erfpachters met erfpachtrechten waarop de AB 1983 van toepassing zijn relevant. De start van het participatieproces voor de herziening AB 1974 vond plaats in november 2022 waarbij middels een brief erfpachters met AB 1974 en AB 1983 zijn geïnformeerd over de komende herziening van de AB 1974. De gemeente heeft de erfpachters met AB 1974 en belangenorganisaties uitgenodigd om mee te praten/ hun mening te geven over de huidige erfpachtvoorwaarden.

Dat gesprek heeft op 22 maart 2023 plaatsgevonden. Vervolgens zijn in een conceptvoorstel de financiële uitgangspunten voor de herziening en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak uitgewerkt. Dit conceptvoorstel is in december 2023 gedeeld met erfpachters via een brief en met belangenbehartigers per mail waarin eenieder is uitgenodigd zijn/haar reactie kenbaar te maken. De derde en tevens laatste reactieperiode vond plaats van 22 oktober 2024 tot en met 6 december 2024. Erfpachters zijn per brief en belangenbehartigers zijn per mail geïnformeerd over het complete conceptvoorstel voor de herziene AB 1974. Met erfpachters die hun zorgen uiten over hun persoonlijke situatie in relatie tot de betaalbaarheid is indien gewenst een afspraak op stadskantoor gemaakt. In de brief aan belangenbehartigers is aangeboden om indien gewenst een afspraak te maken voor een mondelinge toelichting en beantwoording van vragen. De reacties zijn gecategoriseerd per erfpachtadres. Erfpachters konden per erfpachtadres meerdere reacties meegeven. Elk erfpachtadres heeft in het overzicht een gelijke weging. Dit betekent dat in de weging elke specifiek inhoudelijk punt niet meer dan één keer per erfpachtadres wordt meegeteld. Wanneer iemand bijvoorbeeld drie keer hetzelfde specifieke inhoudelijke punt deelt, zal deze reactie voor dit erfpachtadres één keer meetellen in plaats van drie keer.

Op deze manier voorkomen we dat een bepaalde reactie van een erfpachter een onevenredig zwaar gewicht krijgt in de einduitslag. De reacties zijn in het verslag geanonimiseerd, zodat deze niet herleidbaar zijn tot een specifiek persoon of adres. Voor de leesbaarheid van dit verslag schrijven we soms over een ‘erfpachtadres’ waarmee één erfpachtadres bedoeld wordt. Erfpachters en belangenorganisaties konden hun reactie in de derde reactieperiode op de volgende manieren delen: • Per e-mail • Per telefoon (team erfpacht is elke dag telefonisch bereikbaar en daarnaast was het mogelijk om een afspraak te maken voor een telefonisch spreekuur elke maandagmiddag en woensdagmiddag van 4 november 2024 t/m 4 december 2024) • Per post • Via de inloopavonden op 19 en 21 november 2024 • Via de wijkspreekuren op 26 en 27 november 2024 De eerste reactieperiode vond plaats van november 2022 tot en met maart 2023. De tweede reactieperiode liep van december 2023 tot en met januari 2024. De derde reactieperiode liep van 22 oktober 2024 tot en met 6 december 20224. De 9 schriftelijke reacties die de gemeente voorafgaand aan de reactieperiode van 21 augustus 2024 tot aan de start van de reactieperiode op 22 oktober 2024 (7 reacties) en na afloop van de reactieperiode van 7 december 2024 tot en met 13 december 2024 heeft ontvangen (2 reacties) zijn voor de transparantie ook meegenomen in dit verslag.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

6 van 139

In totaal zijn er 155 contactmomenten geweest in derde reactieperiode (zie Tabel 1 op volgende pagina). Dit aantal ligt in lijn met het aantal contactmomenten in eerdere reactieperioden: 143 contactmomenten in de eerste reactieperiode en 145 contactmomenten in de tweede reactieperiode (zie Tabel 2 op volgende pagina). 122 erfpachtadressen hebben hun reactie of vraag gedeeld tijdens de derde reactieperiode. Hiervan hebben 21 erfpachtadressen hun reactie gegeven op de concept herziening AB 1974. Voor veel erfpachters zijn de verstuurde brieven aanleiding geweest om zich (opnieuw) te verdiepen in de afkoopmogelijkheden van hun erfpachtrecht. Dit is terug te zien in de vragen die gesteld zijn via de mail en telefoon en de persoonlijke contactmomenten tijdens de inloopavonden en wijkspreekuren. Leeswijzer De gemeente heeft in bijlagen alle reacties 1 op 1 opgenomen. Voor de leesbaarheid van dit verslag vat de gemeente de reacties steeds kort en op hoofdlijnen (en daarmee per definitie niet geheel volledig) samen per reactiecategorie. Beoogd is de strekking van de reacties weer te geven en de sentimenten die leven een plaats te geven. De nummering van de reactiecategorie correspondeert met het nummer van de paragraaf onder Individuele Reacties waarin een samenvatting wordt gegeven van elke reactiecategorie.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

7 van 139

2.

Verwerking van de reacties

De meeste contactmomenten vonden plaats per mail (74%). Er zijn in totaal 115 mails binnengekomen. De contactmomenten buiten de reactieperioden zijn niet meegenomen in dit overzicht, met uitzondering van enkele reacties voor en na de reactieperiode die voor de transparantie ook zijn toegevoegd. De daaropvolgende meest toegepaste wijze van contact vond plaats per telefoon (1% buiten de spreekuren en 8% tijdens de spreekuren). De overige wijzen van contact vonden plaats middels de inloopavonden (8%) en de wijkspreekuren (8%) in november 2024. De reacties van de belangenorganisaties zijn te vinden in de bijlagen waarin alle reacties van de belangenorganisaties zijn toegevoegd. Ook zijn er naar aanleiding van een persoonlijke verzoeken van een drietal erfpachtadressen individuele afspraken op het stadskantoor gemaakt om hun erfpachtakte en het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten nader toe te lichten en ieders vragen daarover te beantwoorden. Er zijn 43 inhoudelijke reacties binnengekomen behorend bij 21 erfpachtadressen (35 reacties) en 4 belangenbehartigers (8 reacties). Persoonsgegevens in de reacties, zoals naam en adres, zijn geanonimiseerd. De binnengekomen individuele reacties zijn waar mogelijk gebundeld in reactiecategorieën.

In de Inhoudelijke Toelichting is aangegeven of en op welke wijze de reacties aanleiding zijn geweest om het conceptvoorstel (op punten) aan te passen. In bijlage 1 zijn de individuele reacties in een tabel uiteengezet en in de kolom “Reactiecategorie” is aangegeven welke categorie van toepassing is. Contactwijze

Contactmomenten Periode 3

Totaal % contactwijze

115

74%

1

1%

13

8%

Post

0

0%

Inloopavonden

13

8%

Wijkspreekuren

13

8%

Totaal aantal contactmomenten

155

100%

Mail Telefoon (buiten het spreekuur) Telefonische spreekuren

Tabel 1. Contactwijzen gedurende reactieperiode drie. Contactwijze

Contactmomenten Periode 1

Contactmomenten Periode 2

Contactmomenten Periode 3

Totaal aantal contactmomenten

Totaal % contactwijze

117

78

115

310

70%

16

17

1

34

8%

n.v.t.

15

13

28

6%

Post

0

0

0

0

0%

Rondetafelgesprek

10

n.v.t.

n.v.t.

10

2%

Inloopavonden

n.v.t.

22

13

35

8%

Wijkspreekuren

n.v.t.

13

13

26

6%

Totaal aantal contactmomenten

143

145

155

443

100%

Mail Telefoon (buiten het spreekuur) Telefonische spreekuren

Tabel 2. Contactwijzen gedurende reactieperiode één, twee en drie. Reactiecategorie 15 en 16 benoemen we in dit verslag wel in de totaaltabel bij individuele reacties zodat het aantal reacties zichtbaar is per reactiecategorie. Omdat deze specifieke twee reactiecategorieën geen inhoudelijke reacties zijn op het conceptvoorstel voor de financiële uitgangspunten voor de herziening van de AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak, hebben we de tekstuele reacties weggelaten uit het totaaloverzicht in de bijlage.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

8 van 139

Er zijn 2 erfpachtadressen die aangeven namens meerdere bewoners een reactie te schrijven. De gemeente kan niet controleren of er sprake is van rechtsgeldige vertegenwoordiging en heeft de reactie daarom niet zwaarder laten meetellen dan de reacties van andere erfpachtadressen. Het gaat om erfpachtadres 15 en erfpachtadres 18. In de reactie zelf is te lezen namens wie het erfpachtadres aangeeft te spreken. Het zij opgemerkt dat de gemeente gedurende de reactieperiode van 3 personen reacties heeft ontvangen waarbij bij 2 personen onbekend is of zij rechthebbenden zijn van enig erfpachtrecht en bij 1 persoon is duidelijk dat diegene geen rechthebbende is van enig erfpacht recht en daarmee nietbelanghebbende is. Desalniettemin zijn deze reacties voor de volledigheid toegevoegd in respectievelijk de bijlage “Overzicht reacties categorie onbekend” en de bijlage “Overzicht reacties categorie niet-belanghebbende”. Voor en tijdens deze derde reactieperiode ontving de gemeente wederom correspondentie van 1 persoon waarvan de reacties in het vorige reactieverslag in de categorie ‘Onbekend’ zijn opgenomen. Ondanks onze herhaalde nadrukkelijke verzoeken, ook in voorgaande reactieperiode, heeft de persoon ervoor gekozen zich niet uit te laten tot welk erfpachtrecht hij was gerechtigd.

Omdat de recente correspondenties overeenkwamen met de inhoud en strekking van de reacties die door deze persoon eerder zijn verstuurd en welke reeds opgenomen zijn in het vorige reactieverslag onder de categorie ‘Onbekend’, is ervoor gekozen de nieuw binnengekomen reacties van deze persoon niet op te nemen in dit verslag maar enkel het gesprek te vermelden en te verwijzen voor de inhoud naar eerdere reacties. Van 2 personen waarvan we een reactie ontvingen, is bekend dat diegenen niet-belanghebbende zijn. Deze reactie is niet opgenomen in de bijlage “Overzicht reacties categorie niet-belanghebbende”. De gemeente heeft ook nadat de reactieperiode reeds een aantal maanden was gesloten, op 9 februari 2025 nog twee aanvullende reacties ontvangen van één erfpachtadres. Hoewel deze aanvullende reacties ver buiten de reactieperiode zijn ingezonden, zal de gemeente deze reacties voor de transparantie en volledigheid toevoegen in bijlage 8 bij dit reactieverslag.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

9 van 139

3.

Individuele reacties

Van de 21 erfpachtadressen die een reactie op het voorstel hebben gedeeld heeft hebben 7 de erfpachtvoorwaarden AB 1974 en 14 erfpachtadressen de erfpachtvoorwaarden AB 1983. In alle reacties zijn 16 reactiecategorieën te onderscheiden. De reactiecategorieën en het aantal keer dat dit per erfpachtadres genoemd is, is opgenomen in de hierna getoonde Tabel 3. Per erfpachtadres kunnen meerdere reactiecategorieën genoemd zijn, zie de daaropvolgende Tabel 4 op de volgende pagina. In onderstaande paragrafen wordt in de tekst aangegeven hoeveel erfpachtadressen de reactiecategorie genoemd heeft. Het kan daardoor zo zijn dat eenzelfde erfpachtadres in bijvoorbeeld reactiecategorie 1, 2, 3, 8 en 11 voorkomt. Voor de leesbaarheid van dit verslag schrijven we in de komende paragrafen ‘erfpachtadres’ waarmee één erfpachtadres bedoeld wordt. Reactiecategorie “Wens om te kunnen blijven afkopen en/of gebruik kunnen maken van CRE2017” en “Wens om te kunnen reageren op het conceptvoorstel” zijn in deze reactieronde niet benoemd en daarom weggelaten uit het overzicht. Reactiecategorie 11 “Opmerking alsnog gebruik te willen maken van het aanbod uit 2018” is in deze reactieperiode als aparte categorie toegevoegd aan het reactieoverzicht. De reactiecategorie 12 “Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente” is aangevuld met “en/of geen vertrouwen in de gemeente te hebben”. Categorie #

Reactiecategorie

Aantal keer categorie genoemd

% categorie genoemd

1

Zorg over de betaalbaarheid

16

8%

2

Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel voor mij betekent

1

0%

3

Wens voor meer voorspelbaarheid

4

2%

4

Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel

3

1%

5

Wens om dezelfde voorwaarden als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989

1

0%

6

Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel.

2

1%

7

Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden (onder het huidige tijdvak)

8

4%

8

Opmerking dat gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen

4

2%

9

Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en/of te vinden dat er al genoeg betaald is voor de grond

3

1%

10

Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen

3

1%

11

Opmerking alsnog gebruik te willen maken van het aanbod uit 2018

3

1%

12

Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente en/of geen vertrouwen in de gemeente te hebben

4

2%

13

Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel

3

1%

14

Overige reactie

10

5%

15

Verhelderende vraag over conceptvoorstel of persoonlijke basisinformatie

29

14%

16

Vraag over afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom

116

55%

205

100%

Totaal aantal genoemde reactiecategorieën

Tabel 3. Reactiecategorieën die benoemd zijn in de derde reactieperiode.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

10 van 139

Overzicht erfpachtadressen

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Erfpachtadres 1

12

13

14

15

x

Erfpachtadres 2

x

Erfpachtadres 3

x

x

Erfpachtadres 4

x

x

Erfpachtadres 5

x

x

Erfpachtadres 6

x

Erfpachtadres 7

x

Erfpachtadres 8

x

Erfpachtadres 9

x

Erfpachtadres 10

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

16

Benoemde reactiecategorieën

x

11,16

x

1,7,8,11

x

1,3,11 x

x

x

x

x

x

1,3,7,8,9,10,12,14,16

x

x

1,3,15,16

x

x

1,2,4,6,7,12,13,14,15,16

x

1,16

x

1,14

x x

x

x

x

Erfpachtadres 11 Erfpachtadres 12

11

1,7,16 1,3,4,14

x

7

x

x

x

1,10,13

Erfpachtadres 13

x

x

14,15

Erfpachtadres 14

x

x

14,15

Erfpachtadres 15

x

Erfpachtadres 16

x

x

x

Erfpachtadres 17

x

Erfpachtadres 18

x

x

x

x

Erfpachtadres 19

x

x

Erfpachtadres 20

x

x

Erfpachtadres 21

x

x

x

x

1,4,14,16

x

x

1,15,16

x

x

14,15,16

x

x

1,5,6,7,8,9,12,14

x

x

1,7,12,14 1,7

x

x

x

x

1,8,9,10,13

Tabel 4. Reactiecategorieën die benoemd zijn in de derde reactieperiode, per erfpachtadres.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

11 van 139

3.1 Zorg over de betaalbaarheid In totaal zijn vanuit zestien erfpachtadressen zorgen geuit over de betaalbaarheid van de canon bij herziening tegen het einde van het huidige tijdvak. Eén Erfpachtadres heeft toegelicht dat de aankoopprijs ten tijde van de aankoop, al hoog gegrepen was voor hem. Vanwege persoonlijke omstandigheden in het verleden heeft hij financiële zorgen gekend. Erfpachter heeft aangegeven dat hij een aflossingsvrije hypotheek heeft op zijn woning. Daarnaast heeft erfpachter meegedeeld dat hij een opbouw heeft gerealiseerd op de 2e verdieping van zijn woning en deze sinds 2010 verhuurt. De financiële middelen om de canon af te kopen zegt erfpachter nooit te hebben gehad. Erfpachter heeft verder aangegeven dat hij vanwege zijn leeftijd (65 jaar) en de restschuld op zijn huidige hypotheek, niet in aanmerking komt voor een nieuwe of aanvullende lening bij de bank. Een ander erfpachtadres heeft zijn zorgen over de betaalbaarheid van de canon in meerdere reacties aan de gemeente geuit. Volgens dit erfpachtadres zou hij op basis van (door erfpachter zelfgemaakte) berekeningen van de nieuwe canon na de herziening einde tijdvak, niet zonder enige financiële ondersteuning in zijn woning kan blijven wonen. Deze nieuwe canon die erfpachter heeft berekend op basis van het conceptvoorstel, zou nog hoger uitvallen dan de canon op grond van de CRE 2017.

De canon op basis van de CRE 2017 is volgens erfpachter al onbetaalbaar voor hem. Een volgend erfpachtadres heeft in zijn reactie toegelicht dat een stijging van zijn canon van 112 euro per jaar naar een canon van 13.000 euro per jaar, voor hem onbetaalbaar wordt omdat hij een WIAuitkering heeft. Een ander erfpachtadres heeft in twee separate reacties meegegeven dat hij door persoonlijke en financiële omstandigheden in het verleden nooit heeft kunnen afkopen. Erfpachter heeft aangegeven te zijn geschrokken van de afkoopsom die in de afgelopen jaren enorm is gestegen. Vanwege zijn hoge leeftijd vreest deze erfpachter dat de nieuwe canon voor hem onbetaalbaar wordt en dat hij in een persoonlijk faillissement raakt en gedwongen zal worden om zijn woning te verkopen. Eén Erfpachtadres heeft in zijn reactie gezegd dat hij ervoor vreest dat hij in de nabije toekomst maandelijks duizenden euro’s of een eenmalig bedrag van tienduizenden euro’s aan canon zal moeten betalen. Dit zijn bedragen waarvan erfpachter zegt dat hij niet heeft als pensioengerechtigde. Hij is bang dat hij daardoor zijn woning moet verkopen. Eén Erfpachtadres heeft tijdens een van de wijkspreekuren aangegeven dat hij als alleenstaande ouder van drie kinderen een aflossingsvrije hypotheek heeft, en momenteel ongeveer 11 euro per jaar betaalt op grond van zijn erfpachtvoorwaarden.

Dit erfpachtadres maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van de canon na het einde van het huidige tijdvak. Eén Erfpachtadres heeft vermeld dat zij sinds het overlijden van haar echtgenoot in 2007, een klein pensioen heeft en daardoor problemen heeft gehad met het betalen van haar canon. Door een betalingsregeling met de debiteurenafdeling van de gemeente, kon zij de canon blijven betalen heeft erfpachter aangegeven. Een ander erfpachtadres heeft meegedeeld dat zij in 2018 al geen financiering kon krijgen voor de afkoopsom uit de introductieperiode van de CRE 2017. Voor een financiering van de afkoopsom in 2023, kon zij eveneens geen financiering krijgen bij haar bank. Zij heeft op basis van zelfgemaakte berekeningen gesteld dat haar afkoopsom vanaf eind 2025 tot juli 2027 (einde van haar tijdvak) met ruim EUR 114.000 zal stijgen. Erfpachter maakt zich daarom zorgen over de betaalbaarheid van de canon. Eén Erfpachtadres geeft aan een canonstijging van 67% te verwachten. Erfpachter heeft dit toegelicht met berekeningen waarbij hij zijn huidige WOZ-waarde en de financiële uitgangspunten uit het conceptvoorstel heeft toegepast. De erfpachter vindt dat deze stijging niet in verhouding staat tot de huidige rekenmethode. Hij zegt geen rekening met deze canonstijging te hebben gehouden bij de aankoop van zijn woning.

3.2 Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel betekent In deze reactieperiode was er één erfpachtadres dat (in meerdere separate reacties aan de gemeente) de wens heeft uitgesproken voor meer financiële zekerheid. Dit erfpachtadres heeft daarbij aangegeven dat hij graag wil weten wat zijn nieuwe canon concreet wordt na het einde van zijn huidige tijdvak. Erfpachter heeft gezegd dat het hem onzeker maakt dat de gemeente hem niet kan vertellen wat dat bedrag concreet wordt voor hem. Erfpachter heeft om die reden zelf berekeningen gemaakt van wat zijn canon mogelijk wordt na het einde van het tijdvak en ter beoordeling aan de gemeente voorgelegd. 3.3 Wens voor meer voorspelbaarheid Vier erfpachtadressen hebben in hun reacties de wens geuit voor meer voorspelbaarheid. In de reacties van deze vier erfpachtadressen hebben zij toegelicht dat zij vanwege persoonlijke Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

12 van 139

omstandigheden in het verleden, financieel nooit in staat waren om de canon toen af te kopen. Deze erfpachtadressen hebben alle aangegeven dat zij de hoge stijging van de afkoopsom in de afgelopen jaren, niet hebben zien aankomen. Zij hebben allen de behoefte om te weten wat de hoogte van hun canon en/of afkoopsom wordt na het einde van het huidige tijdvak. Omdat de gemeente daarop geen concreet antwoord kan geven voelen zij zich onzeker. Zij vrezen dat de afkoopsom (evenals de voorgaande jaren) enorm zal stijgen. Deze 4 erfpachtadressen maken zich grote zorgen over de hoogte van hun canon of afkoopsom na het huidige tijdvak. Zij hebben de gemeente daarom gevraagd om meer voorspelbaarheid in de ontwikkeling van de canon. 3.4 Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel Drie erfpachtadressen hebben in hun reactie de wens gedaan voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel. Eén erfpachtadres heeft in zijn reactie de gemeente verzocht om het conceptvoorstel aan te passen op een manier die eerlijk en draaglijk is. Een ander erfpachtadres heeft over zijn bezoek aan een van de wijkspreekuren aangegeven dat hij toen geen concrete informatie over de hoogte van de nieuwe canon heeft gekregen, waardoor hij zich veel zorgen maakt of hij de nieuwe canon kan financieren.

Hij heeft de gemeente verzocht om aan te geven op welke manier ervoor wordt gezorgd dat zijn nieuwe canon na het huidige tijdvak, redelijk en billijk is. Eén erfpachtadres - dezelfde erfpachter die de wens heeft geuit voor meer financiële zekerheid, opgenomen in de reactiecategorie onder paragraaf 3.2 - heeft in twee separate reacties aan de gemeente gesteld dat het conceptvoorstel en de financiële uitgangspunten voor de canonherziening einde tijdvak niet helemaal 100% redelijk en billijk en gerechtvaardigd zijn. Deze erfpachter meent dat het conceptvoorstel nog slechter is dan de CRE 2017 en heeft de gemeente verzocht om een financiële maatwerkoplossing per erfpachter te bieden. 3.5 Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989 Er is één erfpachtadres dat in zijn reactie de wens heeft geuit om – zonder afkoop- dezelfde voorwaarden te krijgen als de bewoners in zijn buurt (in de zgn. “vlek 26/29”) die een erfpachtrecht hebben waarop de AV 1989 van toepassing zijn. Dit erfpachtadres heeft als een van de te nemen maatregelen voorgesteld dat de gemeente de AV 1989 op álle erfpachtrechten in de zgn. “Vlek 26/29” (met name de erfpachtrechten die destijds zijn uitgegeven met erfpachtvoorwaarden AB 1983) van toepassing verklaart.

3.6 Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel Twee erfpachtadressen hebben in hun reacties gezegd het niet eens te zijn met het conceptvoorstel. Eén van deze erfpachtadressen heeft daarbij aangegeven twijfels te hebben of het conceptvoorstel wel beter is dan de CRE 2017 en verwees daarvoor onder andere naar de financiële uitgangspunten bij het conceptvoorstel. Met name door de voorgestelde jaarlijkse indexatie van de canon van 2% zou er geen sprake van een eeuwigdurend vast jaarlijks canonbedrag. Daarnaast is deze erfpachter het er niet mee eens dat de ingroeiregeling uit het huidige conceptvoorstel is gelaten. Het andere erfpachtadres – hetzelfde erfpachtadres dat als enige een reactie in de reactiecategorie onder paragraaf 3.5 heeft gegeven - heeft vermeld dat hij en andere bewoners in zijn buurt, het conceptvoorstel volledig afkeuren indien dat conceptvoorstel ook voor de toekomstige herziening van de AB 1983 zal gelden. Volgens dit erfpachtadres dreigt het conceptvoorstel het gevolg te hebben dat hij en andere bewoners in zijn buurt worden opgezadeld met exorbitante hoge lasten terwijl zij bij de eerste uitgifte van hun erfpachtrecht al de grondwaarde volledig hebben betaald.

3.7 Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden (onder het huidige tijdvak) Er zijn in totaal acht erfpachtadressen die in hun reactie een opmerking hebben gemaakt over de hoogte van de afkoopsom onder de CRE 2017. Deze is volgens hen te hoog en/of onbetaalbaar. Eén erfpachtadres heeft daarbij vermeld dat hij een verdrievoudiging van de afkoopsom in zo’n korte tijd ongelofelijk vindt, mede gelet op de omstandigheden dat hij slechts een WIA-uitkering heeft en van de gemeente duurdere energie zou hebben moeten afnemen. Uit zijn reactie kwam naar voren dat voor hem de wanhoop nabij is. Een ander erfpachtadres heeft eveneens gewezen op de enorme stijging van zijn afkoopsom. Vanwege persoonlijke omstandigheden heeft deze erfpachter de canon nooit eerder kunnen afkopen.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

13 van 139

Deze erfpachter heeft aangegeven dat hij vanwege zijn pensioenleeftijd en persoonlijke situatie geen financiering kan krijgen voor de huidige afkoopsom onder de CRE2017. Eén erfpachtadres heeft toegelicht dat hij en zijn partner reeds een zeer hoge leeftijd hebben bereikt. Het spaarsaldo waarover zij thans beschikken, is volgens erfpachter niet toereikend om de canon te kunnen afkopen. Een volgend erfpachtadres heeft te kennen gegeven dat hij het conversieaanbod uit de introductieperiode van de CRE 2017 niet heeft geaccepteerd omdat hij de afkoopsom toen te hoog vond. Bovendien kwam erfpachter toen ook niet in aanmerking voor een lening bij de bank. Vastklikken toentertijd was ook geen optie omdat het over de laatste 10 jaar van het eerste erfpachttijdvak bijna meer dan EUR 40.0000 voor hem zou kosten. De indicatie afkoopsom die erfpachter in 2024 heeft ontvangen, is volgens erfpachter al helemaal niet te betalen. 1 Erfpachtadres heeft in zijn reactie toegelicht dat hij met zijn huidige middelen en in zijn huidige situatie en omstandigheden de afkoopsom niet kan betalen of vastklikken. Erfpachter heeft gezegd dat hij bij hypotheekverstrekkers heeft geïnformeerd naar de mogelijkheden om zijn bestaande hypotheek te verhogen of een extra lening te krijgen, maar dat dat niet mogelijk bleek te zijn.

3.8 Opmerking dat de gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen Vier erfpachtadressen hebben in hun reacties de opmerking gemaakt dat de gemeente een zorgplicht heeft en haar erfpachters moet beschermen. Volgens één erfpachtadres kan erfpachter door zijn leeftijd en pensioensituatie geen financiering krijgen voor de huidige afkoopsom onder de CRE 2017. Wachten tot het einde van het huidige erfpachttijdvak (2034) zal volgens dit erfpachtadres betekenen dat het afkoopbedrag weer zal oplopen. Erfpachter vreest dat hij daardoor in financiële problemen komt. De gemeente dient volgens dit erfpachtadres zorg te dragen voor de bestaanszekerheid en bescherming van burgers. Een ander erfpachtadres heeft aangegeven dat de gemeente hem nooit heeft gewezen op het gevaar van de enorme stijging van de afkoopsom. Volgens dit erfpachtadres hebben hij en zijn partner een AOW-uitkering. Door de sterk gestegen en stijgende afkoopsom zegt erfpachter op een persoonlijk faillissement af te gaan stevenen en wordt hij gedwongen om zijn woning te verkopen. De gemeente heeft naar de mening van deze erfpachter een zorgplicht om hem te beschermen. Eén erfpachtadres heeft in zijn reactie gezegd dat de gemeente een zorgplicht heeft om haar inwoners te beschermen, vooral in een tijd waarin de betaalbaarheid van wonen al onder druk staat.

Eén erfpachtadres geeft aan dat het niet zo kunnen zijn dat het gemeentebeleid leidt tot financiële problemen van een inwoner, waardoor deze inwoner zou moeten verhuizen. 3.9 Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en/of te vinden dat er al genoeg betaald is voor de grond Drie erfpachtadressen hebben aangegeven dat zij de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk vinden en dat zij al genoeg hebben betaald voor de grond. Daarbij heeft één erfpachtadres toegelicht dat hij als erfpachter met AB1983 voorwaarden, al volledig de grondprijs heeft betaald omdat hij bij de eerste uitgifte van zijn erfpachtrecht de canon heeft afgekocht. Volgens dit erfpachtadres, wijkt de AB1983 in financieel opzicht niet af van de AV1989 die zijn buren hebben. Onder beide voorwaarden is de grondprijs bij de eerste uitgifte namelijk betaald. Het betreft dezelfde erfpachter die de wens heeft gedaan om dezelfde voorwaarden (AV1989) als zijn buren te krijgen, opgenomen in reactiecategorie onder paragraaf 3.5. Eén erfpachtadres stelt in zijn reactie voor om te stoppen met erfpacht en de canon om te zetten in een vorm van een opstal, gebonden overdraagbare lening, waarbij de grond maandelijks wordt afbetaald. Dit erfpachtadres geeft aan dat de omgevingswet voor de gemeente voldoende middelen zou moeten bieden om invloed uit te oefenen.

Volgens dit erfpachtadres zit niemand op erfpacht te wachten en zou afschaffen de beste keuze zijn. Ook geeft dit erfpachtadres aan dat de capaciteit voor erfpacht bij afschaffing kan worden ingezet voor zaken als nieuwbouw en ontwikkeling. Dit erfpachtadres vraagt zich ook af of het huidige voorstel met jaarlijkse indexatie eerlijk en betaalbaar is voor de huidige erfpachters. 3.10 Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen Er zijn drie erfpachtadressen die in hun reactie hebben vermeld het niet eens te zijn met de berekeningsmethodiek ter bepaling van de canon tegen het einde van het eerste tijdvak. Eén erfpachtadres heeft toegelicht dat de gemeente ten onrechte de WOZ-waarde hanteert bij de berekening van de canon. Volgens erfpachter is zijn woning namelijk ca. €100.000 minder waard dan een vergelijkbare woning waarvan de erfpacht wel is afgekocht, hetgeen niet tot uiting komt in zijn

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

14 van 139

WOZ-waarde. Elk jaar zou erfpachter bezwaar hebben gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Erfpachter meent dat hij daardoor ook honderden euro’s per jaar te veel aan OZB betaalt. Het andere erfpachtadres heeft vermeld dat het hanteren van de WOZ-waarde bij de herziening van de canon tegen het einde van het tijdvak, leidt tot een onacceptabele en een onbetaalbare stijging van de woonlasten. Daarnaast heeft deze erfpachter aangegeven dat de gemeente geheel voorbij aan de gevolgen van de (door niemand verwachte) enorme stijging van de grond- en huizenprijzen door af te zien van de ingroeiregeling en alleen depreciatie toe te passen. Volgens erfpachter dient de gemeente de koppeling met de WOZ-waarde los te laten vanwege de buitenproportionele stijgingen die in de WOZ- waarde hebben plaatsgevonden. Verder heeft erfpachter voorgesteld om niet de depreciatie boven de ingroeiregeling te kiezen, aangezien erfpachters met een klein inkomen daardoor disproportioneel worden benadeeld omdat zij weinig tijd hebben zich voor te bereiden op de enorme stijging van hun canon. Door het ontbreken van een ingroeiregeling stelt erfpachter dat zij minder tijd heeft om een alternatieve woning te vinden in de huidige zwaar overspannen woningmarkt. Eén erfpachtadres vindt de WOZ-waarde geen betrouwbare en/of eerlijke bron om de erfpachtcanon te bepalen.

Zeker niet omdat de canon ook jaarlijks wordt geïndexeerd met 2%. Volgens dit erfpachtadres zou de waardebepaling op basis van vierkante meters grond een eenvoudige en eerlijkere manier zijn. Ook geeft dit erfpachtadres aan dat de bepaling van de WOZ-waarde met de grondquotetabel niet inzichtelijk is. Het is volgens dit erfpachtadres niet te achterhalen hoe de gemeente tot een actuele WOZ-waardebepaling kan komen. 3.11 Opmerking alsnog gebruik te willen maken van het aanbod uit 2018 Drie erfpachtadressen hebben aangegeven gebruik te willen maken van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode. Eén erfpachtadres heeft als reden daarvoor aangegeven dat hij de brieven met het aanbod in 2018 niet heeft ontvangen omdat hij pas in april 2018 het erfpachtrecht heeft verkregen. Omdat erfpachter later erachter is gekomen dat het aanbod uit de introductieperiode heel aantrekkelijk was, gaf hij aan dat hij daar wel gebruik van zou hebben gemaakt als hij daarvan had geweten. Erfpachter heeft de gemeente gevraagd of hij alsnog met terugwerkende kracht van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode gebruik kan maken.

Het andere erfpachtadres heeft als reden aangevoerd dat hij in het verleden tot tweemaal toe niet over informatie over de toekomstige ontwikkeling en de stijging van zijn erfpachtcanon beschikte, waardoor hij het afkopen van de canon destijds niet in de aankoopprijs van zijn woning heeft meegewogen en ook niet op het eerste aanbod tot afkoop van de canon onder de CRE 2017 is ingegaan. Erfpachter heeft gevraagd waarom er geen mogelijkheid bestaat om op die keuzes terug te komen. Eén erfpachtadres heeft aangegeven graag als spijtoptant gebruik te willen maken van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode 2018. 3.12 Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente en/of geen vertrouwen in de gemeente te hebben Vier erfpachtadressen hebben in hun reacties aangegeven dat zij zich niet gehoord voelen door de gemeente en/of dat zij geen vertrouwen meer hebben in de gemeente. Eén erfpachtadres stelt dat hij door de beoogde herziening een zeer onzekere toekomst tegemoet gaat. Dit erfpachtadres heeft in een nadere reactie nog aangegeven dat hij dat gesprek tijdens een van de wijkspreekuren zinloos vond omdat hij geen concreet antwoord kreeg over het nieuwe canonbedrag. Een ander erfpachtadres stelde dat hij nooit heeft kunnen bevroeden dat de afkoopsom en canon tot zulke hoogten konden stijgen en dat deze ook nog elk jaar opgehoogd kunnen worden tot in de eeuwigheid.

Erfpachter heeft aangegeven dat hij er altijd vertrouwen in had dat dat wel goed zou komen omdat hij een erfpacht heeft bij de gemeente, en niet bij een particulier. Naar zijn mening blijkt de gemeente niet de betrouwbare bloot eigenaar die hij had mogen verwachten van een zorgvuldig bestuur. Eén erfpachtadres heeft in zijn reactie aangegeven dat hij zou hebben vernomen dat de gemeente op een gevoelloze en respectloze manier zou hebben gereageerd op alle zorgen die hij en andere erfpachters hebben geuit over de betaalbaarheid van de canon. Volgens deze erfpachter kan de gemeente het wantrouwen van erfpachters herstellen door de verschillende erfpachtvoorwaarden in zijn buurt (de zgn. “vlek 26/29”), recht te trekken. Deze erfpachter heeft gevraagd om dezelfde voorwaarden te krijgen als de erfpachters met AV1989 (zie de reactiecategorie onder paragraaf 3.5). Eén erfpachtadres heeft in zijn reactie vermeld het gevoel te hebben dat hij door de gemeente wordt "afgestraft" met de huidige hoge afkoopsommen, omdat hij niet in staat was om af te kopen en ervoor Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

15 van 139

heeft gekozen om zijn huidige (lagere) erfpachtcanon te blijven betalen tot het einde van zijn huidige tijdvak (april 2027). Deze erfpachter heeft daarnaast gevraagd naar het proces van de definitieve vaststelling door het college en de gemeenteraad. In dat kader heeft erfpachter tevens gevraagd op welke datum het conceptvoorstel aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd en of het mogelijk is dat hij de vergadering van de gemeenteraad kan bijwonen. 3.13 Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel In totaal hebben er drie erfpachtadressen een inhoudelijke financiële reactie gegeven op het conceptvoorstel. Hetzij opgemerkt dat de reacties van deze erfpachtadressen qua inhoud een overlap hebben met reactiecategorie “Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen” en daarom ook zijn vermeld in paragraaf 3.10. Eén erfpachtadres heeft in zijn reactie erop gewezen dat de financiële uitgangspunten voor de herziening van de canon onder andere bepalen dat er een jaarlijkse inflatiecorrectie/indexering van de canon plaatsvindt. Volgens erfpachter brengt dat financiële uitgangspunt met zich mee dat het conceptvoorstel voor hem nadeliger uitpakt dan de CRE 2017. De jaarlijkse canon onder de CRE 2017 (indien deze wordt vastgeklikt) komt namelijk eeuwigdurend vast te staan, in tegenstelling tot het conceptvoorstel.

In het conceptvoorstel is bepaald dat er een jaarlijkse indexatie van 2% van de canon plaatsvindt. Erfpachter zegt dat hij daardoor op de langere termijn (30 jaar en langer) veel meer gaat betalen voor zijn erfpachtgrond. Erfpachter heeft verder een opmerking gemaakt over het feit dat de ingroeiregeling niet in het huidige conceptvoorstel is opgenomen, en dat er volgens het conceptvoorstel geen tienjaarlijkse canonherziening meer plaatsvindt. Erfpachter is van mening dat deze twee punten meegenomen hadden moeten worden in het conceptvoorstel, of in ieder geval in overweging moeten worden genomen. Het andere erfpachtadres heeft in zijn reactie gesteld dat de gemeente, door in dit conceptvoorstel af te zien van de ingroeiregeling, geheel voorbij gaat aan de gevolgen van de door niemand verwachte enorme stijging van de grond- en huizenprijzen en de daardoor ontstane ongekende en buitenproportionele stijging van de woonlasten voor erfpachters. Verder stelt deze erfpachter dat zij door het ontbreken van een ingroeiregeling in het conceptvoorstel minder tijd heeft om een alternatieve woning te vinden in de huidige zwaar overspannen woningmarkt.

Daarnaast heeft deze erfpachter aangegeven dat het financiële uitgangspunt in het conceptvoorstel, waarbij de berekening van de canon einde tijdvak wordt gebaseerd op de WOZ-waarde en grondquote, onacceptabel is omdat de WOZ-waarde een ongekende stijging kent. Toepassing van de WOZ-waarde en grondquote zou volgens erfpachter leiden tot een onacceptabele en bovendien onbetaalbare stijging van de woonlasten voor erfpachters. Erfpachter stelt dat een oplossing hiervoor zou zijn dat de gemeente aan erfpachters een mogelijkheid biedt om het gestegen canonbedrag uitgesteld te betalen aan de gemeente, door deze te registeren als schuld die moet worden voldaan op het moment dat de woning verkocht wordt. Eén erfpachtadres vindt (zoals reeds vermeld in paragraaf 3.10) de WOZ-waarde geen betrouwbare en/of eerlijke bron om de erfpachtcanon te bepalen. Zeker niet omdat de canon ook jaarlijks wordt geïndexeerd met 2%. Dit erfpachtadres vindt een waardebepaling op basis van het aantal vierkante meters grond eerlijker en eenvoudig. 3.14 Overige reactie Tien erfpachtadressen hebben een reactie in de categorie “overig” gegeven naar aanleiding van het conceptvoorstel. Het gaat hier om een mix van verschillende reacties die niet goed onder te brengen zijn bij een specifieke reactiecategorie. Daarom worden de verschillende punten hieronder kort en bondig samengevat.

Zo heeft één erfpachtadres gevraagd of de gemeente bewoning kan toestaan op een volkstuincomplex waar erfpachter een tuinhuisje heeft van 32m2. Hij vroeg zich af of daarmee de doorstroom van gewone huizen kan worden bevorderd zodat hij daarmee een bijdrage kan leveren aan het huizentekort. Hij gaf aan dat hij dan zijn erfpacht zo zou willen verkopen. Een ander erfpachtadres heeft aangegeven dat hij van twee makelaars een persoonlijk advies heeft gekregen waarbij is meegedeeld dat de erfpachtcanon en afkoopsom voor zijn erfpachtrecht zeer hoog zijn. Deze makelaars zouden tevens hebben aangegeven dat de verkoop van zijn woning daarom lastig zal worden en dat er veel minder bezichtigingen zullen zijn. Zijn makelaars zouden erfpachter verder hebben geadviseerd om niet zijn woning te koop te zetten. Drie erfpachtadressen hebben vermeld dat zij de erfpachtmaterie lastig vinden om te begrijpen, ondanks het feit dat zij academisch en/of juridisch zijn opgeleid. Twee erfpachtadressen hebben in hun reactie aangegeven dat zij namens andere bewoners spreken.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

16 van 139

Eén erfpachtadres heeft de gemeente gevraagd om de uitkomsten van de door hem gemaakte berekeningen van zijn toekomstige canon - die hij heeft meegezonden in twee bijlagen – te controleren of deze juist zijn. Een ander erfpachtadres heeft gezegd dat de tot nu toe gedane voorstellen voor hem op het volgende neerkomen: “Betalen (gehele som), of de stad uit, of gewoon voor de afloop van het tijdvak overlijden”. 3.15 Verhelderende vraag over het conceptvoorstel of persoonlijke basisinformatie Zes erfpachtadressen hebben verhelderende vragen gesteld over het conceptvoorstel. Eén erfpachtadres heeft aangegeven ongerust te zin over zijn erfpacht. Deze erfpachter geeft aan dat hij AV1989 heeft. Een ander erfpachtadres heeft gevraagd of het jaarlijkse rentepercentage van de jaarlijks te betalen erfpachtcanon van 2,55%, zoals vermeld in de brief met dagtekening 22 oktober 2024, een structureel en vast rentepercentage is. Een ander erfpachtadres heeft gevraagd om een bevestiging dat er geen erfpachtverrassingen zijn wanneer ze haar woning over 5 jaar verkoopt. Eén erfpachtadres heeft tijdens een wijkspreekuur gevraagd hoe de WOZ-waarde wordt bepaald en door wie. Daarnaast heeft deze erfpachter gevraagd wat het grondquote percentage is en hoe dit tot stand komt.

Een ander erfpachtadres heeft gevraagd om een kopie van alle eerdere brieven die de gemeente met betrekking tot de beoogde herziening AB 1974 heeft verzonden. Daarnaast heeft erfpachter gevraagd naar de grondslag in de erfpachtvoorwaarden op grond waarvan de gemeente de erfpachtvoorwaarden eenzijdig kan wijzigen. 3.16 Vraag over afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom In totaal hebben negen erfpachtadressen in hun reactie vragen gesteld over de huidige afkoopregeling CRE 2017 of AV 1989 en/of een indicatie afkoopsom opgevraagd. Drie van de negen erfpachtadressen hebben aangegeven gebruik te willen maken van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode. Eén erfpachtadres heeft daarbij als reden aangegeven dat hij de brieven met het aanbod in 2018 nooit heeft ontvangen omdat hij pas in april 2018 het erfpachtrecht heeft verkregen. Omdat erfpachter later erachter is gekomen dat het aanbod uit de introductieperiode heel aantrekkelijk was, gaf hij aan dat hij wel van dat aanbod gebruik zou hebben gemaakt als hij daarvan had geweten. Erfpachter heeft de gemeente gevraagd of hij alsnog met terugwerkende kracht van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode gebruik kan maken.

Het andere erfpachtadres heeft als reden aangevoerd dat hij in het verleden tot tweemaal toe niet over informatie over de toekomstige ontwikkeling en de stijging van zijn erfpachtcanon beschikte, waardoor hij het afkopen van de canon destijds niet heeft meegewogen in de aankoopprijs van zijn woning en niet op het eerste aanbod tot afkoop van de canon onder de CRE 2017 is ingegaan. Erfpachter heeft gevraagd waarom er geen mogelijkheid bestaat om op die keuzes terug te komen. Eén erfpachtadres heeft aangegeven graag als spijtoptant gebruik te willen maken van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode 2018. Een ander erfpachtadres heeft verzocht om een normale en betaalbare canon, dan wel een betaalbare inkeerregeling voor de CRE 2017.