Reactienota Stedenbouwkundig Programma van Eisen Nieuw Buurland .pdf

Nieuw Buurland

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Reactienota

Utrecht.nl

Colofon Projectgroep David Crabbendam Helen Verouden Kelvin Toonen Dion Koens/Marjolein Hillege Tanja Lazaridis Onno Heijsman Ine Esselink Hans Kriele Projectmanagement Gwen van Mossevelde Opdrachtgever Karin Sam-Sin Vos / Kim de Leeuw Grafische realisatie OntwerpStudioRuimte Versiedatum 17-05-2021 Bestuurlijke besluitvorming

3 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Inhoudsopgave Inleiding

4

Reacties op het concept

5

4 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Inleiding Het SPvE Nieuw Buurland heeft van 23 december 2020 tot en met 31 januari 2021 ter inzage gelegen. Er zijn van 18 partijen reacties gekomen, 14 individuele bewoners en 4 gezamenlijke partijen. De reacties hebben geleid tot de volgende wijzigingen in de Uitgangpuntenkaart: 1. Het Doth van Flensburgplantsoen is als geheel aangewezen als uit te werken vlek in overleg met omwonenden. Hierbij zal onder andere worden gekeken of de doorgaande weg geheel kan verdwijnen en of afrondende bebouwing wenselijk is. 2. De nieuwbouw aan de Samuel Mullerstraat is 1,5 meter naar achteren geplaatst en de terugliggende 5e laag is daarnaast nog 1,5 meter naar achteren geplaatst. 3. Grenzend aan de bestaande woningen aan de Samuel Mullerstraat wordt een openbare groenstrook van ongeveer één meter breed aangelegd. 4. De ingang van de parkeerplaatsen moet aan de Nolenslaan komen. 5. Duidelijker is aangegeven dat er ook woningen ontsloten moeten worden vanaf de binnenterreinen. Daarnaast hebben de reacties geleid tot een aantal aanpassingen in het SPvE ter verduidelijking. Ook zijn bezonningsstudies en een inventarisatie van groen toegevoegd.

5 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Reacties op het concept Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 1

Antwoorden Reactie 1

1

In het SPvE wordt op pagina 19 de eerste schets gedeeld van het stukje groen tussen de Dodt van Flensburglaan en de Samuel Mullerstraat. Het lijkt hier het plan te zijn de straat die nu twee delen gras (en bomen) van elkaar scheid bij elkaar te voegen door de straat te verleggen. Op deze tekening lijkt het hier alleen te gaan om een (auto)weg met langs beide zijden een voetpad.Zodra ik echter aan kom op pagina 22, dan valt mij op dat daar in de kleine tekening wel weer parkeer vakken zijn ingetekend langs de verlegde straat (DvFlaan). dit zie je vervolgens ook terug op pagina 29. Ik kan me voorstellen dat de nu al aanwezige parkeerplekken dienen terug te komen om genoeg parkeergelegenheid in de wijk te houden, echter maakt dit voor mij en mijn buren een aanzienlijk verschil wat betreft ons uitzicht.

Of deze parkeerplaatsen nodig zijn voor de parkeerbalans zal blijken als er een bouwinitiatief ligt met daarin de definitieve woningaantallen en typen. Het is niet wenselijk als er geen parkeerplaatsen worden aangelegd mensen hier toch gaan parkeren en zo de doorgang voor bijvoorbeeld hulpdiensten belemmeren. Als blijkt dat dit stuk weg niet nodig is zullen er ook geen parkeerplaatsen worden aangelegd. We nemen al deze vragen mee in de uitwerking van de “vlek” Doth van Flensburgplantsoen.

2

In de Bijeenkomsten die we eerder hebben gehad heb ik ook een idee geopperd. Echter heb ik hier nooit officieel vanuit de gemeenten terugkoppeling op gehad. Wanneer het idee is om het stuk groen voor mijn huis functioneler te maken en een meerwaarde te laten zijn voor onze buurt leek mij het volgende plan een zeer te overwegen plan. Wat als de onderzocht wordt of het mogelijk is deze straat volledig uit het straatbeeld te halen. Wat er dan onderzocht moet worden is de consequentie van de belasting op omliggende straten en voor de input van bewoners die van de straat gebruik maken. Mogelijk is het voor het merendeel van de wijk voldoende als er enkel een fietspad door het parkje loopt.

Het is een interessante optie die we graag willen onderzoeken. Hiervoor is het echter nodig om te weten hoe de straat nu wordt gebruikt en wat de verkeerskundige gevolgen zouden zijn voor de omliggende wegen. Op dit moment voeren we in verband met COVID geen verkeerstellingen uit. Zodra dit mogelijk is kunnen we het onderzoek opstarten. Als blijkt dat het verkeerskundig mogelijk is om dit stuk straat te verwijderen zal hierop participatie met de buurt plaats moeten vinden om te kijken of dit ook gedragen wordt. We nemen al deze vragen mee in de uitwerking van de “vlek” Doth van Flensburgplantsoen.

3

Naast de verandering in de weg, parkeervakken en indeling viel me op bladzijde 51 op dat er een extra tweetal bonen geplant zal worden in het stukje groen voor mijn huis. Dit strookje groep wordt onderhouden door Mitros en is niet heel bijzonder echter staan er wel twee mooie struiken. Uitgerekend deze twee struiken, die zorgen voor de body zullen worden vervangen door bomen op de tekening. Vermoedelijk zijn deze bomen nog jong en veel kaler dan wat er nu staat. Ook dat zou ik graag willen bespreken. Vanuit het perspectief vanuit mijn bovenburen zou ik daar nog aan toe kunnen voegen dat een boom hun uitzicht wellicht ook alleen maar zou belemmeren en zij hebben geen buiten.

De huidige en te kappen bomen in de binnentuin moeten worden gecompenseerd in en buiten het plangebied. Op de huidige tekeningen zijn de nieuw te planten bomen indicatief aangegeven. De definitieve uitwerking moet nog worden bepaald. Hierbij zal voor zover mogelijk rekening worden gehouden met de gemaakte opmerkingen. Bij de uitwerking van het FO naar het VO zal in overleg met bewoners worden gekeken naar de herinrichting van groen rondom de Dodt van Flensburglaan. We nemen al deze vragen mee in de uitwerking van de “vlek” Doth van Flensburgplantsoen.

6 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr. 4

5

Reactie

Antwoord

Reactie 2

Antwoord reactie 2

Wij hebben het wijkbericht gelezen over de nieuwbouw plannen van het Nieuwe Buurland nou is onze vraag worden er ook rolstoel toegankelijke woningen gebouwd.

De gemeente Utrecht is niet degene die de woningen uiteindelijk zal bouwen maar wel eisen aan de te bouwen woningen stelt, In dit SPvE staan deze eisen aan de bouwer (Mitros). Over het woningbouwprogramma staat op pagina 20: • Alle appartementen worden als levensloopgeschikte woning ingericht. Een woning wordt aangemerkt als levensloopgeschikt als een bewoner (slecht ter been) zonder specifieke voorzieningen van alle functies gebruik kan maken en zelfstandig kan wonen: toegang tot woongebouw, verkeersruimten, lift, sanitaire voorzieningen, woon- en eetkamer, slaapkamer en buitenruimte. Ook woningen die door middel van simpele, niet-kostbare aanpassingen levensloopgeschikt te maken zijn, worden tot deze categorie gerekend; • Vanwege de vraag naar rolstoeltoegankelijke woningen is het mogelijk grotere woningen geschikt te maken voor zelfstandige bewoning door een rolstoelgebruiker; Omdat er nog geen bouwplan is, is op dit moment ook nog niet aan te geven waar en hoeveel woningen het betreft.

Reactie 3

Antwoord reactie 3

Kunt u aangeven wat de maximale goot- en dakhoogte mag zijn van het blok met 5 bouwlagen. En is er een heldere reden om juist daar 5 bouwlagen te plaatsen ipv de noordzijde.

De exacte toegestane bouwhoogte zal in het bestemmingsplan worden vastgelegd dat volgt op het Stedenbouwkundig programma van eisen. Dit zal mede afhankelijk zijn van bijvoorbeeld de op dat moment geldende (wettelijke) eisen over plafondhoogtes en hoe hoog de drempel van de voordeur boven de stoep moet liggen. Het aantal bouwlagen wordt aangegeven op pagina 19 van het SPVE. Globaal kunt u uitgaan bij woningen van 3 meter per woonlaag, dus 5 verdiepingen zal ca.15 meter hoog zijn. De 5e verdieping die wordt voorgesteld is terugliggend ten opzichte van de 4 onderste verdiepingen. Dus vanaf de straat minder zichtbaar. Er wordt niet gekozen voor deze hoogte aan de Slotemaker de Bruïnestraat- zijde omdat de bestaande woningen hier dan teveel zonlicht verliezen ten opzichte van de huidige situatie (de nieuwe woningen komen ten zuiden van deze woningen en dat geeft meer schaduw dan nieuwe woningen aan de noordkant).

7 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr. 6

7

8

Reactie

Antwoord

Reactie 4

Antwoord reactie 4

Mijn reactie (zonder dat ik dus de plannen heb gezien) gaat over het groenveldje op de hoek van de samuel mullerstraat en de dodt van flensburglaan. (het groenveldje achter de everard foeckstraat 16 tot en met 18). Mijn wens is dat dit groenveldje blijft bestaan en niet bebouwd wordt. Welke redenen heb ik daarvoor? Allereerst zijn er in onze omgeving al heel weinig groenveldjes (bijna geen). Voor het milieu is het beter dat dit groenveldje blijft bestaan ipv volbebouwd te worden. Ten tweede wordt dit groenveldje intensief gebruikt door onze buurt. Heel veel kinderen spelen erop, veel jongeren zonnen er en volwassenen picknicken er. Andere parkjes of pleinen gaan nog intensiever gebruikt worden, als je dit groenveldje wegneemt. En die zijn al zo druk, zeker in het afgelopen jaar met corona. Ten derde gaan er door dit plan meer huizen komen en dus ook meer mensen in de buurt. Dat betekent nog intensiever gebruik van pleinen, parkjes en groenveldjes. De noodzaak om dit groenveldje te behouden wordt groter.

Bebouwing aan de rand van het Dodt van Flensburgplantsoen zorgt voor een heldere afkadering van de ruimte en ogen op het plantsoen. Omdat we de inrichting van het vergrootte Doth van Flensburgplantsoen graag in overleg met de omwonenden willen doen hebben we de vlek waar we over nadenken nu vergroot. Eventuele bebouwing en welke functie dit moet krijgen zal dan in dat kader worden bepaald.

Reactie 5

Antwoord reactie 5

Na het zien van de filmpjes over de plannen voor Nieuw Buurland heb ik de volgende vraag. Het aantal geplande parkeerplaatsen op straat wordt 130 (gebaseerd op het huidige aantal woningen (150); dat is een factor 0,87. De rest van de parkeerplaatsen moet ondergronds worden gerealiseerd.Als we uitgaan van 250-285 woningen zou dat betekenen dat er in totaal 0,87 x 232 ( gemiddelde) = 202 parkeerplaatsen nodig zijn. Dat zou betekenen dat er zeker 72 ondergrondse parkeerplaatsen nodig zijn.Kunt u aangeven of dit aantal ook gerealiseerd gaat worden.

Het berekenen van het benodigde aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van het aantal en het soort woningen dat teruggebouwd gaat worden dat is pas duidelijk na uitwerking van het bouwplan op basis van dit SPvE. Op p. 21 van het SPvE staan de huidige gemeentelijke parkeernormen weergegeven. Het aantal parkeerplaatsen zal straks moeten voldoen aan de dan geldende parkeernormen, maar het exacte aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van het te realiseren woningbouwprogramma.

Reactie 6

Antwoorden reactie 6

Ik heb gelezen dat op de Troelstralaan, naast de flat van de Talmalaan / Troelstralaan een 10 verdiepingen hoge flat gebouwd gaat worden. Aangezien ,mijn ramen ook aan de kant van de Troelstalaan zich bevinden, en ik hem eigelijk vrij dicht op onze flat vind te komen te staan. Omdat hij gaat overhangen tot het fietspad. Dat voor mij ten eerste mijn zicht weg zal nemen. Plus licht. Ten eerste dat de 10 hoog flat Troelstralaan over gaat hangen tot fietspad, is na mij inziens dat hij te dicht op onze flat komt te staan Uitzicht telt niet. Maar zo dicht bij dat je op elkaars bord kijkt. Noem ik geen woongenot. Te dicht op mijn 3 ramen aan de kant Troelstralaan. En de andere bewoners die aan die kant ramen hebben.

Ook in het in 2012 vastgestelde SPvE was al sprake van hoogbouw op deze locatie. In het in het vastgestelde SPvE was een gebouw van 9 verdiepingen voorzien, op 8 meter afstand van het toen in aanbouw zijnde woongebouw. Dit nieuwe SPvE staat weliswaar een gebouw van 10 lagen toe, maar dit is maar voor de helft van de breedte en het gebouw komt op ruim 19 meter van de bestaande woontoren te staan. Dit is meer dan de breedte van de meeste straatprofielen in de wijk. Het uitzicht zal veranderen, maar er zijn geen onevenredig nadelige gevolgen op het gebied van privacy.

8 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 6 (vervolg)

Antwoorden reactie 6 (vervolg)

9

Toen wij in dit appartement gingen wonen. Werd ons verteld dat er een 6 hoog gebouw gebouwd zou gaan worden.

In het in 2012 vastgestelde SPvE was al een gebouw van 9 lagen voorzien.

10

Ook daar zouden wij zoals Mitros zei onze parkeerplek krijgen. Omdat ons gebouw enkelen appartementen geen vaste parkeer plek hebben

Dat was destijds inderdaad de insteek. Omdat deze parkeerplaatsen toen nog niet gerealiseerd konden worden zijn er tijdelijke parkeerplaatsen aan de Troelstralaan aangelegd. Doordat het nieuwe gebouw nu verder van de bestaande woontoren af komt kan de huidige tijdelijke situatie met haaks parkeren worden omgezet naar definitief.

11

Het parkeren is al erg .ondanks dat ik ook pakeer geld betaal aan de gemeenten. Zal dat met al die nieuwe woningen het parkeren helemaal een drama worden. Hoe gaat dat geregeld worden

Het berekenen van het benodigde aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van het aantal en het soort woningen dat teruggebouwd gaat worden dat is pas duidelijk na uitwerking van het bouwplan op basis van dit SPvE. Op p. 21 van het SPvE staan de huidige gemeentelijke parkeernormen weergegeven. Het aantal parkeerplaatsen zal straks moeten voldoen aan de dan geldende parkeernormen.

12

Ook het volgende Onze flat staat al bekend bij fietsers als windtorbine. Mijn zus die op krukken loopt terwijl het wel waaide maar geen storm was zowat al omwaaide. Nu nog een hoge flat er vlak naast. Dan kun je zelf wel uitrekenen wat voor windtunnel dit gaat worden. Ik neem ook aan, voor de mogelijke ongelukjes die gaan komen dat jullie verantwoordelijkheid nemen dan.

Als een bestemmingsplan bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of hoger mogelijk maakt, moet onderzoek plaatsvinden naar de windhinder. Als lager dan 30 meter gebouwd mag worden, moet er een afweging plaatsvinden of de bebouwing kan leiden tot windhinder. Dit zal in een volgende fase gebeuren. Een onderzoek naar windhinder kan pas goed worden uitgevoerd op basis van een echt ontwerp van een bouwplan en wordt daarom in een latere fase uitgevoerd.

13

Heerlijk zo overhangend gebouw. Zalig voor de hangjongeren.Lekker droog staan.Er is nu al spraken van in auto’s bij het oude belastingkantoor. Dus dat overhangen lijkt me helemaal geen goed idee.

De overhanging van het gebouw begint pas bij de 5e bouwlaag, dus is potentieel geen goede plek om te schuilen. Ook is de Troelstralaan een route met veel fietsverkeer zodat er veel sociale controle kan plaatsvinden. Wij verwachten dat dit geen hangplek zal worden.

Reactie 7

Antwoorden reactie 7

Hoe wordt er rekening gehouden met de bewoners van de appartementen aan de

De Woningen aan de Aalbersestraat vallen buiten het plangebied. Voor zover wij weten

Slotemaker de Bruïnestraat? Ik verwacht namelijk meer dan 6 jaar overlast omdat ook de flat naast/achter mij aan de Troelstralaan / Aalbersestraat gesloopt moet worden en er nieuwbouw gaat komen. Deze zie ik nog niet in het huidige plan staan en zal dan in een tweede fase komen, waardoor de overlast nog langer gaat duren? Ik denk niet dat ik er kan blijven wonen/werken wanneer de werkzaamheden zo lang gaan duren.

heeft de eigenaar Portaal hier ook geen plannen om te slopen. Op het kaartje in het wijkbericht is de Aalbersestraat zelf rood gekleurd omdat daar misschien iets aan de inrichting van de weg moet gebeuren. U zult ongetwijfeld overlast ervaren van de sloop van de woningen in uw omgeving. Op het moment dat er daadwerkelijk een sloopvergunning wordt aangevraagd zullen wij aan Mitros ook een plan vragen om de overlast zo veel mogelijk te beperken. Dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) geeft alleen de kaders aan waarbinnen Mitros de nieuwe woningen mag bouwen. Hoe dat precies zal gebeuren is nu nog niet aan de orde maar daar zal zorgvuldig naar gekeken moeten worden.

14

9 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 7 (vervolg)

Antwoorden reactie 7 (vervolg)

15

Krijgen wij als bewoner een mogelijkheid om tijdelijk een andere woning te huren of krijgen we een aantrekkelijk koopaanbod in Utrecht?

Omwonenden zullen geen andere (tijdelijke) woonruimte worden aangeboden.

16

Ik wil graag een woning kopen in Utrecht, kun je jezelf al inschrijven op de wachtlijst voor koophuizen (die er naar mijn mening zeker moeten komen voor de sociale cohesie) in Buurland?

We weten nu nog niet hoeveel en wat voor soort woningen er gebouwd zullen gaan worden. Mitros moet straks binnen de kaders van het vastgestelde SPvE een bouwplan maken. Er is dan ook nog geen wachtlijst voor koopwoningen waar u zich voor kan opgeven.

17

Ik verwacht dat de flats aan de Slotemaker de Bruinestraat die niet kwalitatief goed gebouwd zijn (jaren 60 met muren van puin) schade gaan ondervinden door sloop en nieuwbouw. Hoe worden we gecompenseerd?

Bij sloop en nieuwbouwontwikkelingen zal de aannemer vooraf een inventarisatie moeten doen van de woningen die dichtbij het plangebied liggen. Als er dan schade ontstaat dan moet de aannemer bewijzen dat deze schade er al was voordat hij met de werkzaamheden begon anders moet hij de schade herstellen of vergoeden. Ook dit moet later in de sloop en bouwaanvraag van Mitros worden meegenomen maar is nu nog niet aan de orde.

18

Mijn uitzicht aan de voorkant wordt in de toekomst belemmerd door de nieuwe plannen. Nu kijken wij de tuinen in en dan tegen een muur. De originele plannen waren eengezinswoningen en nu komt er een flat voor onze neus. Kan dit zomaar? En ik zou graag willen weten of deze flat hoger wordt dan die aan de Slotemaker de Bruïnestraat?

In het vastgestelde SPVE uit 2012 was ook een wand van bebouwing aan de zuidzijde van de Slotemaker de Bruïnestraat opgenomen. In het huidige SPvE wordt uitgegaan van bebouwing met een hoogte van deels 3 bouwlagen en deels 4 bouwlagen aan de zuidzijde van de Slotemaker de Bruinestraat. De bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Slotemaker de Bruinestraat bestaat uit 3 bouwlagen met een kapje. Om toe te staan dat er iets anders wordt gebouwd dan wat er nu staat zal de gemeente het bestemmingsplan moeten aanpassen. Dit mag de gemeente doen, maar belanghebbenden kunnen daar dan eerst zienswijzen (een reactie) opgeven en later eventueel bezwaar maken en in beroep gaan. De uitgangspunten in de SPvE zullen als ze zijn vastgesteld door de gemeenteraad de basis zijn voor het nieuwe bestemmingsplan. Het ontwerp hiervoor zal vervolgens ter inzage worden gelegd en u krijgt weer de gelegenheid om hierop te reageren.

10 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 7 (vervolg)

Antwoorden reactie 7 (vervolg)

19

Waarom wordt er geen betere mix gemaakt tussen koop - huur en sociale huur? Het verleden heeft toch geleerd dat het concentreren van bijna alleen sociale huur geen prettige woonomgeving / appartementencomplex oplevert?

In het SPvE staat opgenomen dat er tenminste 150 sociale huurwoningen terug moeten gebouwd. De extra woningen die verder worden gebouwd moeten voor de helft in de categorie middeldure huur zitten. De andere helft moet een mix worden. Omdat Mitros zelf geen koopwoningen meer mag bouwen is het nog niet zeker of er koopwoningen komen. Wel is Mitros in gesprek met een andere partij om afspraken te maken over een eventuele ruil. In het SPvE staan de kaders waarbinnen het woningbouwprogramma ontwikkeld mag worden door Mitros. De exacte invulling volgt dus pas hierna.

20

Waar zijn de originele plannen gebleven van de Italiaanse stedenbouwkundige?

Ik vermoed dat u doelt op de plannen die rond 2010 met de buurt zijn besproken in het kader van het Masterplan Talmalaan. In 2012 heeft de gemeenteraad het Masterplan en het toenmalige SPvE vastgesteld. In dit SPvE geven we aan waarom het nodig is om nu nieuwe plannen te maken en waarom we niet met het oude plan door kunnen.

Reactie 8

Antwoord reactie 8

Ik zou graag reageren op het SPvE voor Nieuw Buurland. Ik ben heel blij te lezen dat er ook koopwoningen komen! Ik woon al 9 jaar in een sociale huurwoning van Mitros en zou heel graag iets willen kopen maar ik kom er met mijn inkomen niet tussen op de huizenmarkt. Heel fijn te lezen dat er een maximum zit aan de koopwoningen. Ik ben wel benieuwd of er ook al duidelijkheid is over: hoeveel koopwoningen er komen, voor welke prijzen? hoe groot zullen ze zijn? op welke manier kun je aanspraak maken op de koopwoningen? Ik ben dol op deze buurt dus zou heel graag in deze buurt iets kopen. Ik hoop dat de koopwoningen niet de vrije markt op gaan en dat mensen uit sociale huurwoningen voorrang kunnen krijgen.

Op dit moment is het nog niet mogelijk om antwoord te geven op uw vragen. In het Stedenbouwkundige Programma van Eisen wat nu voor ligt worden de eisen gesteld waaraan het woningbouwplan van Mitros straks moet voldoen. Pas als zij dit plan hebben gemaakt zal er meer duidelijkheid zijn over het exacte aantal woningen, of er koopwoningen zijn, hoe groot de woningen zijn etc.

21

11 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 9

Antwoorden reactie 9

22

Wij hebben gezien dat er in de aanloopfase naar dit SPvE met inbreng van sommige bewoners is gerekend, maar dat is niet het geval met onze inbreng tijdens de informatiebijeenkomst in juli 2019. Wij worden nu geconfronteerd met plannen die zeer slecht voor ons uitwerken. Wij vragen om de plannen te wijzigen zodat de leefbaarheid van de bewoners van onze woongroep niet verslechteren zal. Het is een van de uitgangspunten van de gemeente Utrecht dat verdichting niet mag leiden tot vermindering van de leefbaarheid. Wij zijn allemaal senioren, waarvan een aantal al een respectabele leeftijd hebben bereikt, en dus zijn we veel thuis – ook zonder coronamaatregelen – en dat betekent dat we graag in een gezonde omgeving willen verblijven. De bouwplannen ervaren wij als een bedreiging van onze leefsituatie. Wij komen in de knel te zitten.

Tijdens de bijeenkomst in juli 2019 is aan bewoners gevraagd wat zij belangrijk vinden voor de ontwikkeling. Hier is in de verdere planuitwerking zo veel mogelijk rekening mee gehouden. Helaas is het niet mogelijk om aan alle wensen te voldoen. Wij vinden niet dat met de nu voorgestelde uitgangspunten in het SPvE de leefbaarheid van de bewoners op (een onaanvaardbare wijze) wordt verslechterd.

23

Geen vijfhoog blok tegenover ons. Wij vinden dat een vijfhoog blok op deze plek in de U-vorm langs de Samuel van Houtenstraat met de twee uiteinden langs de Nolenslaan en de Samuel Mullerstraat niet past in de wijk. Tot nu toe is er alleen van hoogbouw sprake aan de kant van de Kardinaal de Jongweg en laat dat zo blijven. Dus niet hoger dan drie woonlagen hier.

De ruimtelijke opzet past in de wijk. Net als in de bestaande wijk worden er in het plangebied wisselende hoogtes van 3 en 4 bouwlagen toegepast. Aan de zijde van de Samuel van Houtenstraat heeft de 4 laagse bebouwing een terugliggende 5e bouwlaag. Doordat dit een terugliggende laag is is deze ondergeschikt aan de hoofdbebouwing en niet dominant aanwezig in het ruimtelijk beeld. Gezien de open ruimte in de directe omgeving en de brede straatprofielen is deze terugliggende ondergeschikte laag passend. Naar aanleiding van het preciezer uitvoeren van de bezonningsstudie hebben we het bouwblok als geheel nu 1,5 meter teruggelegd. Daarnaast is ook de 5e bouwlaag nog 1,5 meter verder teruggelegd en daarmee nog minder zichtbaar vanaf de straat.

24

Ons pand is in 1990 gebouwd door SSH. Het gebouw is ontwikkeld in uitstekende samenspraak met de bewoners die er zich voor aangemeld hadden. Eén van die bewoners woont hier nog steeds en zij herinnert zich goed dat er toen door de gemeente Utrecht is toegezegd dat er in de toekomst in de Samuel Mullerstraat tegenover ons nooit hoger gebouwd zou worden dan drie bouwlagen. We vragen de gemeente Utrecht en Mitros om deze belofte gestand te doen.

Wat de eisen zijn voor een gebouw wordt vastgelegd in een bestemmingsplan. Deze bestemmingsplannen moeten elke 10 jaar worden herzien en ook voor ontwikkelingen die niet in een bestaand bestemmingsplan passen zal een herziening nodig zijn. Hiervoor zijn wettelijke procedures die de rechten van omwonenden zo goed mogelijk beschermen. Zonder procedure kan er niet hoger worden gebouwd, maar de garantie dat een procedure nooit gevolgd zal worden kan een gemeente niet geven. In het huidige bestemmingplan mag over de volle breedte tegenover uw woningen tot 10 meter hoog worden gebouwd. In het SPvE mag tegenover uw woonblok bij ruim de helft niet worden gebouwd en op het andere deel deels 4 en deels 5 lagen (waarvan de bovenste verdieping terug ligt).

12 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 9 (vervolg)

Antwoorden reactie 9 (vervolg)

25

Een vijfhoog blok tegenover ons brengt met zich mee dat wij nog veel minder zon zullen zien dan nu al het geval is. Er wordt naar onze informatie gebruik gemaakt van de bezonningstudie uit 2011 toen er een SPvE voorlag waarin de bouwhoogtes niet hoger zouden zijn dan 2 à 3 woonlagen. Op basis van die bezonningstudie wordt gesteld dat de bewoners van de Samuel Mullerstraat, wij dus, in voorjaar, zomer en herfst 1 à 1½ uur minder zon zullen ontvangen en dat dat binnen de normen valt. Over de winter wordt niet gesproken maar dat zal dan nog slechter uitpakken gezien dat onze woningen op het westen georiënteerd zijn. Nu wordt een vijfhoog blok tegenover ons gepland. De bezonning zal daarom nog slechter uitvallen. Wij vinden dat, ook in samenhang met de andere verslechteringen waarover hieronder meer, niet aanvaardbaar.

Naar aanleiding van uw reactie hebben wij een preciezere bezonningsstudie uit laten voeren. Hieruit bleek dat er met de voorgestelde bebouwing inderdaad (net) niet aan de lichte TNO norm voor bezonning werd voldaan. Om wel te voldoen is het noodzakelijk het nieuwe woonblok 1,5 meter op te schuiven en ook de 5e terugliggende laag 1,5 meter extra op te schuiven. Wij hebben het SPvE hierop aangepast. We gebruiken de bezonningsstudies om na te gaan of er geen onacceptabele verslechtering optreedt. We hebben de schaduwwerking van het (aangepaste plan, dus 1,5 meter opgeschoven) door het jaar heen onderzocht (zie bijlage). Hier blijkt dat er gedurende ongeveer de periode 19 feb – 21 april en 21 augustus tot 21 oktober gemiddeld een verslechtering optreedt van ca 10 minuten (ten opzichte van de huidige situatie), maar dat de zomermaanden veel langer zon op de gevel heeft. Alleen de woning (op de begane grond) naast de zuidelijke hoekwoning profiteert niet van deze extra zonuren. Deze zal er in praktijk dus 10 minuten op achteruit gaan in de relevante lente/herfst maanden en geen voordeel hebben van de nieuwe vormgeving in de zomermaanden. Wij hebben ook gekeken wat er aan nieuwe bebouwing mogelijk is als we geen verslechtering op 19 februari en 21 oktober toestaan.

Maar dit is dusdanig beperkend dat er ongeveer 20 woningen minder gebouwd zouden kunnen worden (uitgaande van de verkaveling met groene parkjes tussen de blokken). Dit weegt volgens ons niet op tegen 10 minuten minder zon bij één woning. Ook verbetert het plan voor een deel van de woningen doordat er straks geen bebouwing meer tegenover is, maar juist groen.

26

Een hoog blok levert ook altijd meer geluidsresonantie op. Het is nu al zo dat er veel verkeersgeluid onze woningen binnendringt en gevoegd bij het feit dat er meer verkeer zal komen betekent dit een stevige verslechtering van onze woonsituatie. Wij weten dat veel bewoners nu al last hebben van lawaai. Omdat de roosters van onze woningen die aan de straatkant zitten en vanwege de continue ventilatie altijd open moeten staan zal er meer geluid van het toegenomen verkeer onze huizen binnendringen

Waarschijnlijk wordt geluidreflectie bedoeld? De reflectiefactor van de gebouwen wordt meegenomen in de geluidsmodellen. Reflectie is onder andere afhankelijk van hoe ‘hard’ en vlak een bepaalde oppervlakte is. De hoogte is niet per definitie van belang. De hoeveelheid reflectie die ondervonden wordt is afhankelijk van de locatie. Een gebouw van 3 bouwlagen reflecteert op de onderste bouwlagen aan de overzijde niet minder dan een gebouw van 5 bouwlagen.

13 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 9 (vervolg)

Antwoorden reactie 9 (vervolg)

27

Onze buurt, die ingesloten is door drukke wegen en spoorlijnen, scoort op dit punt niet beter dan het Utrechtse gemiddelde. Volgens het RIVM[1] zou een speerpunt voor onze wijk juist moeten zijn: inzetten op een autoluwe omgeving. Is er gedacht aan geluidsreducerende bestrating van de rijbaan? Het toevoegen van zoveel woningen draagt hier niet aan bij aan een autoluwe omgeving.

Uit de Quickscan geluid die is uitgevoerd voor de locatie van de nieuwbouw blijkt dat de geluidsbelasting op de nieuwe woningen op de Samuel Mullerstraat niet boven de voorkeursgrenswaarde komt. Het gebied blijft bovendien een 30km per uur gebied waardoor geluidsreducerend asfalt weinig zinvol is. Bij lage snelheden is het geluid van de motor namelijk dominant boven dat van het rolgeluid (band-wegdek).

28

Op pag. 32 wordt bij het kopje gezonde verstedelijking genoemd dat er door Mitros in de volgende fase nog onderzoek gedaan zal worden naar bodem, geluid en luchtkwaliteit. Wij zijn zeer benieuwd naar de uitkomsten van die onderzoeken en vragen ons af waarom die nu nog niet klaar zijn, zodat wij de uitkomsten in onze reactie hadden kunnen meenemen. Zijn de onderzoeken van Mitros klaar voordat het bestemmingsplan wordt gemaakt?

Deze onderzoeken zijn nodig bij de bestemmingsplanprocedure. Dan is ook bekend wat er gerealiseerd zal worden, in het SPvE staan de kaders waaraan moet worden voldaan en ook aan welke eisen voor o.a. bodem, geluid en lucht zal moeten worden voldaan. In bijlage 1 staat aangegeven dat gelet op de omvang van de ontwikkeling, alsmede de netto verkeersaantrekkende werking, kan worden aangenomen dat de ontwikkeling aanvaardbaar is uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

29

Mocht het zo zijn dat er toch overgegaan moet worden tot het terugplaatsen van meer bebouwing dan de huidige, plaats dan eventuele hoogbouw zo dicht mogelijk bij de Kardinaal de Jongweg. Het zou bijvoorbeeld kunnen bij het blok dat gepland is tegenover het groene plantsoen aan de Dodt van Flensburglaan. Daar zijn geen huizen direct tegenover. Het terugbrengen van het totale volume van de bouwplannen zou natuurlijk ook bijdragen aan het behoud van het karakter van de wijk.

De hoogbouw (10 lagen) bevindt zich aan de Kardinaal de Jongweg. Er wordt niet gekozen voor 5 lagen tegenover het Doth van Flensburgplantsoen omdat de bestaande woningen aan de Slotemaker de Bruïnestraat hier dan teveel zonlicht verliezen ten opzichte van de huidige situatie (de nieuwe woningen komen ten zuiden van deze woningen en dat geeft meer schaduw dan nieuwe woningen aan de noordkant).

30

Geen in- en uitgang naar en van de parkeergarage in de Samuel Mullerstraat. In het SPvE wordt aangegeven dat de in/uitgang van de parkeergarage tegenover ons woonblok komt. Uit telefonisch contact met de Gemeente en Mitros hebben wij begrepen dat deze plek nog niet vastligt. Wij willen nu duidelijk maken waarom wij het een heel slecht idee vinden om die in de Samuel Mullerstraat te maken. Een in/uitgang aan de Samuel Mullerstraat leidt tot fors meer verkeersbewegingen in onze straat dan nu het geval is en dus meer verkeerslawaai, uitlaatgassen en fijnstof. De verblijfsruimten, woon- en slaapkamers, van onze woningen liggen aan de straatkant. Ons blok is voorzien van een mechanische, continue ventilatie die “frisse” lucht aanzuigt via de roosters boven de vensters aan de straatkant. Aan de achterkant van onze woning zijn geen roosters en kunnen geen ramen geopend worden. Dus geen ventilatiemogelijkheden. Door deze continue ventilatie zullen wij extra blootgesteld worden aan een verslechtering van het leefklimaat binnen onze woningen.

In het SPvE was nu niet opgenomen waar de in en uitrit van de parkeerplaatsen moet komen. Voor de uitwerking van de buitenruimte (het FO) is uitgegaan van de Samuel Mullerzijde. Op basis van uw reactie zullen wij de eis instellen dat de in- en uitrit aan de moet komen.

14 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 9 (vervolg)

Antwoorden reactie 9 (vervolg)

31

Reeds in 2017 berichtte het RIVM (Van Alphen et al, p. 37, 41) over forse overschrijdingen in de concentraties stikstof(dioxide) (NO2), fijnstof (PM10 en PM2.5) en roet (EC) in Noordoost. De buurt zit boven het Utrechts gemiddelde, en Utrecht scoort weer slechter dan het landelijk gemiddelde. Sinds de metingen in 2015 zijn er al meerdere bouwprojecten in onze buurt gerealiseerd en is de verkeersintensiteit toegenomen. Mogelijk worden er ook meer auto’s de wijk in geleid, als Oudenoord bij kruising Draaiweg wordt aangepast. Dit zorgt alles bij elkaar voor een verslechterde luchtkwaliteit. Als kwetsbare ouderen willen wij graag dat de Gemeente ernaar streeft de lucht de komende jaren in onze, ook kinderrijke buurt, schoner te krijgen. Deze plannen doen dat niet.

In Paragraaf 7.2 van Bijlage 1 van het SPvE wordt ingegaan op de luchtkwaliteit. Hier staat dat in de huidige situatie de concentraties NO2 en fijn stof in de omgeving van het plangebied (langs de Kardinaal de Jongweg en Talmalaan) ruim onder de grenswaarden (40 μg/ m3 voor NO2 en PM10 en 25 μg/m3 voor PM2,5 liggen. De gemeente Utrecht heeft het streven om in de toekomst ook te voldoen aan de WHO advieswaarden voor PM10 en PM2,5 (respectievelijk 20 en 10 μg/m3). In het jaar 2030 liggen de concentraties PM10 ruim onder de WHO advieswaarde. Voor PM2,5 is dit langs de Kardinaal de Jongweg en Talmalaan niet het geval. Deze concentraties liggen rond 10,1 μg/m3, en daarmee net boven de WHO advieswaarden van 10 μg/m3. Gezien de gevelafstand van de bebouwing tot deze wegen meer dan 10 m zal zijn is het aannemelijk dat op de gevel van de woningen wel aan de WHO advieswaarden voor PM2,5 zal worden voldaan. De woningen zullen gasloos, en daarmee emissie loos worden gerealiseerd. Naast de tijdelijke uitstoot van bouwactiviteiten tijdens de bouwfase, is extra verkeer als gevolg van de extra woningen de enige resterende emissiebron. Vanwege de verhoging van het aantal woningen (150 naar maximaal 285) is er sprake van verdichting binnen hetzelfde plangebied. Het effect van het aantal woningen op de emissies en luchtkwaliteit is minimaal.

Bij een toename van 135 woningen zal de fijnstof (PM10) concentratie maximaal 0,02 ug/m3 toenemen. Deze toename valt ruim binnen ‘Niet in betekenende mate’ grens (NIBM). Dat betekent dat het project niet in betekenende mate bij draagt aan de luchtverontreiniging.

32

Het tweede bezwaar tegen de in/uitgang in onze straat is dat bij het uitrijden de koplampen van de auto’s recht in onze huizen zullen schijnen. Wie wil dat de bewoners aandoen?

Door de in/uit naar de Nolenslaan te verplaatsen (tegenover buurcentrum De Leeuw) zal deze overlast niet meer ontstaan.

33

Wij zijn van mening dat de in/uitgang van de parkeergarage veel beter gemaakt kan worden aan de Nolenslaan tegenover de ruimte bij het buurthuis de Leeuw. Daar staan geen huizen tegenover en het is ook mogelijk daar het verkeer zo te leiden dat er een betere spreiding over de straten naar en vanaf de parkeergarage mogelijk is. Dit zou kunnen door in de Nolensstraat het stukje straat tussen de Samuel van Houtenstraat en de in/uitgang van de parkeergarage tweerichting verkeer te maken. Het andere stuk blijft eenrichtingsverkeer. Dan is het mogelijk om na vertrek, uit de parkeergarage aan de Nolensstraat, in de Samuel van Houtenstraat te kiezen: linksaf om via de Samuel Mullerstraat naar de Kardinaal de Jongweg of rechtsaf naar de Talmalaan te rijden. De aanrijroute naar de parkeergarage in de Nolenslaan kan dan ook van twee kanten plaatsvinden.

Zie ook 32 In de planuitwerking zal het voorstel voor deel tweerichting op de Nolenslaan nader uitgezocht worden.

15 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 9 (vervolg)

Antwoorden reactie 9 (vervolg)

34

De rijbaan in de Samuel Mullerstraat niet verleggen en minder verkeer in onze straat In het SPvE staat het voornemen om de rijbaan van de straat te verleggen naar onze kant en de parkeerstrook die nu aan onze kant ligt te verplaatsen naar de andere kant, waar de sloop/nieuwbouw zal plaatsvinden. Wij zijn daar beslist ongelukkig mee. De auto’s komen daardoor nog dichter langs onze huizen te rijden dan nu het geval is en daarmee wordt de uitstoot van die voertuigen nog meer door onze ventilatieroosters naar binnengezogen dan nu al het geval is. Dit geldt voor alle woonlagen maar in het bijzonder voor de woonlaag op de begane grond. Dus graag de bestaande situatie handhaven.

Doordat de langparkeerstrook vervalt aan de oneven zijde van de straat vervalt schuift de rijbaan ongeveer 1.70 m richting de woningen (de trottoirbreedte blijft behouden). De rijweg handhaven op de huidige plek kan niet, dan passen er aan de overzijde geen langsparkeerplaatsen zonder een bomenrij te kappen (aan de even zijde) of een trottoir te versmallen (aan de oneven zijde). Het is voor de ruimtelijke kwaliteit van belang dat de plantsoenen duidelijk zichtbaar en goed bereikbaar zijn. Dat is in de huidige situatie ook het geval. Daarom gaat het plan uit van parkeren aan de westzijde van de Samuel Mullerstraat. Gezien de geringe hoeveelheid verkeer door deze straat zal dat naar verwachting geen verslechtering van de luchtkwaliteit in de woningen tot gevolg hebben. De auto’s komen iets dichter langs de woningen. Omdat het woningblok aan de overzijde wordt opgeschoven naar aanleiding van de bezonningsstudie ontstaat ruimte in het straatprofiel. Niet de volledige 1,5 meter (omdat we de bestaande bomen willen behouden en in nieuwe groenvakken plaatsen) maar wel ongeveer 1 meter. De rijbaan zullen we daarom 1 meter van uw woningen kunnen afschuiven. De “gewonnen” meter zullen we als een nieuw groenvlak aan uw hekje plaatsen. Over de exacte invulling van dit groenvlak zullen we nader met u overleggen.

35

In samenhang met de wens om de in/uitgang naar de parkeergarage niet in de Samuel Mullerstraat te maken is het goed om de straat verkeersluwer te maken. Ook biedt dit de kans om de Samuel Mullerstraat meer te vergroenen dan nu voorzien is. Dit sluit aan bij een speerpunt voor onze buurt, zoals door het RIVM geadviseerd (Van Alphen, 2017, p. 58). Wij stellen voor om de klinkerstrook van een meter breed die nu voor ons blok ligt in de Samuel Mullerstraat te verbreden met 50 à 75 centimeter om in samenspraak met de bewoners van de begane grond er zoveel mogelijk een groenstrook van te maken. Dat brengt een duidelijke verbinding van het groen tussen het Willem van Abcoudeplein en het groene parkje bij de Dodt van Flensburglaan met zich mee, hetgeen met uw uitgangspunten overeenkomt. Veilige oversteekplaatsen zouden gerealiseerd kunnen worden bij de toegang tot het parkje in het Willem van Abcoudeplein en bij de verlegde Dodt van Flensburglaan. Het verhogen van de verkeersdrempels, die nu te laag zijn om bij te dragen aan het verminderen van snelheid, zou ook bijdragen aan minder geluid en uitlaatgassen.

Vergroenen: zie antwoord 34 over het toevoegen van 1 meter groen. De verkeersdrempels worden opnieuw aangelegd op hoogte conform de gemeentelijke normen.

16 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 9 (vervolg)

Antwoorden reactie 9 (vervolg)

36

Er zijn twee misleidende plaatjes in het SPvE opgenomen m.b.t. de Samuel Mullerstraat. Ten eerste het plaatje op pag 12 CC’ waar het lijkt of dit op de gehele Samuel Muller slaat, maar het betreft alleen het kleine gedeelte tegenover het parkje bij de Dodt van Flensburglaan. Ten tweede het plaatje op pag 31 met de impressie van de Samuel Mullerstraat vanaf het Willem van Abcoudeplein. De hoogte van vijf bouwlagen is niet te zien omdat die weggewerkt is door bomen die er niet zijn en die hoogte niet zullen bereiken. Waarom deze misleidende voorstelling?

Doorsnede tekeningen hebben als doel het wegprofiel te tonen. Bij de Samuel Mullerstraat is de doorsnede aan de noordelijke kant van de straat getekend (zie profiel C-C op afbeelding 10 van het SPvE). Op de doorsnede B-B van de Samuel van Houtenstraat is het profiel wel op de plek van het woongebouw en ziet u de 5e laag. Naar aanleiding van uw opmerking hebben we ook een profiel ter hoogte van uw woningen toegevoegd.

37

Wij willen u laten weten dat wij de wens van de bewoners van Buurland om zo lang mogelijk in hun huizen te blijven wonen graag steunen. Zij hebben nu te horen gekregen dat zij ruim voor de sloop de woningen moeten verlaten om er dan anti-krakers in te plaatsen. In Buurland is draagvlak voor een oplossing waarbij huidige bewoners kunnen gaan functioneren als ‘dragers’ van een bewonersorganisatie binnen een toekomstige gemengde woonvorm in Nieuw Buurland. Om dit te bewerkstelligen is het ook belangrijk om huidige bewoners niet vroegtijdig uit te zetten.

De woningen worden door Mitros via de SSH verhuurd. Inmiddels is dit contract verlengd tot voorjaar 2022. Mitros wil voorkomen dat er langere tijd leegstand is vóór de sloop van de woningen. Op enig moment zal het echter voorkomen dat de woningen in afwachting van sloop door middel van anti kraak worden bewoond.

Reactie 10

Antwoorden reactie 10

38

Toen wij - nog geen tien jaar geleden - ons huis kochten, moest dit stukje wijk worden verdund in verband met problemen in de wijk. Nu moet volgens u dit stukje opeens enorm worden verdicht Ik begrijp dat enige verdichting nodig is, maar de stap is wat mij betreft te extreem en niet goed onderbouwd. Daarom graag een betere onderbouwing waarom u inzet op dit aantal woningen dat u noemt?

De bevolkingsprognose voor Utrecht is dat de stad in 2040 naar verwachting meer dan 450.000 inwoners heeft. Om deze groei op te vangen is in Utrecht behoefte aan ruim 60.000 extra woningen. In onze ruimtelijke strategie is het uitgangspunt geformuleerd dat Utrecht gaat groeien door binnenstedelijk te verdichten. Daarmee behoudt Utrecht zo veel mogelijk het landschap rondom de stad en kunnen de bestaande voorzieningen in de stad efficiënter worden benut. Om tot 60.000 nieuwe woningen te komen kijken we in de hele stad naar kansen om woningen toe te kunnen voegen. De sloop/nieuwbouw op deze locatie is één van die kansen.

39

Bovendien wil ik graag weten op welke gronden het vorige plan (in stilte) is afgedaan?

Het SPvE uit 2012 is toen niet tot uitvoering gekomen. In paragraaf 1.1 van het SPvE staat omschreven waarom Mitros nu een ander plan wil realiseren. Dit SPvE zal na goedkeuring van de gemeenteraad de vorige versie vervangen.

17 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 10 (vervolg)

Antwoorden reactie 10 (vervolg)

40

U schrijft in het SPvE dat er wordt “ingezet op het toevoegen van eengezinswoningen vanwege het lag aandeel daarvan in de buurt”. Het vorige plan voorzag in deze vraag. Nu gaat het slechts om twaalf woningen; met een bandbreedte naar 21 maar die passen niet in de opzet van dit plan.Twaalf is nog geen 4 procent van het totale aantal nieuwe voordeuren dat u nu noemt. U schrijft bovendien: “We streven naar een meer evenwichtige verdeling van woningen in verschillende typen en prijscategorieën in de stad.”

Ons streven is om in de hele stad tot een meer evenwichtige verdeling van woningen te komen. Binnen de stad moeten we daarvoor keuzes maken. Voor Noordoost hebben we door het huidige lage aandeel sociale huurwoningen en middenhuurwoningen in de wijk de keuze gemaakt om vooral in deze prijscategorieën woningen toe te voegen. Dit doen we ook om een evenwichtigere verdeling van de woningvoorraad in andere wijken mogelijk te maken. Daarnaast hebben we de keuze gemaakt dat we binnenstedelijk willen verdichten (zie ook 38). Als we in dit plan meer eengezinswoningen maken gaat het absolute aantal woningen dat we toe kunnen voegen omlaag, wat niet gewenst is vanwege deze verdichtingsopgave. Overigens kunnen ook appartementen een voordeur aan het openbaar gebied hebben.

41

Waarom voldoet het oude plan niet aan de eisen van “gezond stedelijk leven, vergroening en de energieneutralen en klimaatbestendig stad”? Je zou zeggen dat bij een plan dat verdunt ten opzichte van de huidige voorraad, dit juist wél het geval is. Graag een onderbouwing. Of wordt er alleen naar de financiële haalbaarheid gekeken?

Het oude plan is in 2012 opgesteld. Sindsdien heeft Utrecht een ruimtelijke strategie vastgesteld waarin is opgenomen dat we binnenstedelijk gaan verdichten en is er een coalitieakkoord gesloten waarin de ambitie is opgenomen om de productie van het aantal woningen toe te laten nemen. Verdunnen is binnen deze context daarom geen uitgangspunt meer. Het is de ambitie van de gemeente en Mitros het enorme woningtekort op te lossen in met name het sociale en middeldure segment.

42

Diverse publicaties van de gemeente en de provincie geven aan dat mensen overwegend in eensgezinswoningen willen wonen. Die wens voorziet dit project niet. Als je alleen al kijkt hoe snel grondgebonden woningen die te koop komen, van eigenaar wisselen, kan niemand ontkennen dat er een grote vraag naar dit soort (t)huizen is. Overigens zien wij veel gezinnen de stad verlaten vanwege de verdichting die gaande is.

Het klopt dat er ook een grote behoefte is aan eengezinswoningen. We kijken daarom in de hele stad naar kansen om deze woningen toe te voegen. Aan vrijwel ieder type woning is echter een grote behoefte in Utrecht. We moeten daarom keuzes maken welke woningen we waar kunnen toevoegen (zie verder 40 en 41).

43

Ook vraag ik mij af waarom u zo’n ruime bandbreedte aanhoudt in aantallen? Tussen de 249 en 289 woningen is maar liefst een verschil van veertig woningen. Van welk getal mogen wij als buurt uitgaan?

In het SPvE worden de kaders aangegeven waarbinnen Mitros een plan kan ontwikkelen. In het toegestane bouwvolume passen 249 grotere tot 285 kleinere woningen. Afhankelijk van het programma kan dit worden ingevuld. Genoemde bandbreedte is mede bedoeld voor uitwerkingsvrijheid en gewijzigde (markt)omstandigheden.

44

De Leeuw is niet opgenomen in de plannen, maar u schetst daar wel een groene zone. Houdt u ons wel een reëel beeld voor? Al helemaal omdat er op het plein van het buurtcentrum een technisch gebouw staat. Heeft de enorme verdichting overigens nog effect op de omvang van het technische gebouw. Of wordt deze integraal, zoals u stelt, opgenomen in de nieuwbouw en verdwijnt dit gebouw zodat het ook daadwerkelijk groen kan worden?

Vergroening: het plein bestaat nu uit enkel en alleen tegels. Vergroening in de vorm van plantvakken, een haag, plantenbakken is zeker een mogelijkheid en zal het plein aantrekkelijker maken. Het trafo huisje kan blijven staan.

18 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 10 (vervolg)

Antwoorden reactie 10 (vervolg)

45

In de Monitor Wonen van de gemeente Utrecht (https://utrecht.incijfers.nl/dashboard/dashboard2020/wonen/) staat dat de woningvoorraad in Utrecht in balans is als er 35 procent sociale huur is in de stad. En volgens dezelfde monitor is dat aantal in de Domstad nu 35 procent. Waarom wordt er dan overwegend ingezet op sociale woningbouw?

De huidige wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt momenteel 12 jaar. Wij willen dit graag verkorten. In het huidige coalitieakkoord is het streven opgenomen om een woningvoorraad te hebben die in 2040 voor 35% uit sociale huurwoningen bestaat. Dit betekent dat we ons tot die tijd moeten inspannen om het huidige aantal van 35% op peil te houden. Als we in nieuwbouwprojecten geen sociale huurwoningen meer bouwen zal het stedelijke aandeel onder de 35% zakken. Daarnaast willen we in sommige wijken meer sociale huurwoningen toevoegen om in andere wijken een afname van het aandeel sociale huurwoningen mogelijk te maken. Hiermee blijft het stedelijk percentage op peil. Noordoost is een van de wijken waar we meer sociale huurwoningen willen toevoegen.

46

De gemeente Utrecht wil de komende twintig jaar 60.000 woningen (Ruimtelijke Strategie 2040) erbij bouwen. Hierin is een enorme verdichting voorzien bij het nieuwe centrum Overvecht, vlakbij onze buurt. Nu Rijnenburg door de politiek (tijdelijk?) op slot is gegooid, is de druk op dit stuk onevenredig hoog. Alles om maar zoveel mogelijk aantallen te realiseren. Als er een akkoord komt op het bouwen in polder Rijnenburg - die kans is aanwezig na een wisseling van het college - dan is de druk op Buurland veel minder groot en kan het vorige plan voor deze plots alsnog uit de ijskast worden gehaald.

De gemeente ontwikkelt Rijnenburg om te beginnen als energielandschap en biedt daarbij ruimte voor bijvoorbeeld sport en recreatie. Een mogelijke bouw van woningen start niet voor 2035. De woningen op deze locatie zullen al gerealiseerd zijn voordat duidelijk is wat Rijnenburg zal betekenen voor de woningbouwopgave.

47

Het toevoegen van overwegend een- en tweepersoonshuishoudens in een kinderrijke, sociale buurt heeft zijn weerslag op het functioneren van een wijk. Bovendien, mochten deze bewoners toch kinderen krijgen (wat natuurlijk de normale kringloop van het leven is), dan moeten zij gezien hun kleine behuizing alsnog verhuizen en waar gaan zij dan naartoe? In Utrecht kunnen zij vrijwel nergens terecht. Hierdoor blijft het onrustig op de woningmarkt.

In Utrecht is enorm veel behoefte aan woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Dit kunnen jongeren zijn, maar er is ook een toenemende behoefte aan dit type woningen onder oudere woningzoekenden. Daarnaast is het een demografische ontwikkeling dat huishoudens steeds kleiner worden. Met dit project voorzien we in deze behoefte.

19 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 10 (vervolg)

Antwoorden reactie 10 (vervolg)

48

“De architectuur is karakteristiek voor de periode direct na de oorlog: ritmiek in de gevelwanden (hoogtesprongen, geledingen, schoorstenen), materiaaltoepassing (ambachtelijk metselwerk in baksteen), detaillering (ronde ramen in de trappenhuizen) en afdekking (flauwe dakhelling). De overgangen naar de openbare ruimte worden geaccentueerd door de entrees en de trappenhuizen, door de verhoogde begane grond, de kleine hoogteverschillen en de diepte van de voortuinen.” Heel mooi zo’n omschrijving, maar u doet verder geen toezeggingen over de komende architectuur. Dit vind ik veel te vrijblijvend, aangezien nu al veel uitgangspunten worden verlaten. Ik noem er een paar: veel hogere hoogtes, geen voortuintjes meer, geen subtiele verspringingen van stedenbouwkundige blokken meer, geen geknikte daken meer en ga zo maar door. Hoe voorkomt u dat er massale zakelijke kolossen met weinig details voor de huidige situatie die u terecht zo prijst, terugkomen?

Door dit SPvEe vast te stellen. Op pagina 15 van het SPvE staan de uitgangspunten ten aanzien van beeldkwaliteit. Bij de behandeling van het plan in Welstand zal hieraan worden getoetst.

49

U beoogt: “de bebouwing aansluit bij de maat en schaal van de wijk en niet te massaal overkomt. Open en uitnodigende plinten (bijvoorbeeld geen slaapkamers aan de straatzijde), voordeuren aan de straat en herkenbare, transparante entreehallen zorgen voor sociale veiligheid en een aantrekkelijk straatbeeld”. Hoe zorgt u dat zowel de vóór- als achterkant van de woningen aantrekkelijk en sociaal veilig zijn? Hoe wordt voorkomen dat de groenhoven geen hanglocatie worden? Deze plekken worden in uw plannen bepaald door grote woonblokken met centrale entrees aan de straatkant en eengezinswoningen die er met hun achterkant naartoe staan. Als dit zo blijft dan zeggen wij: dan liever geen groen, maar een hoogwaardige bebouwde wand.

Door op de begane grond zowel aan de straten als aan de groene hoven entrees te situeren zorgen we ervoor dat hier levendigheid ontstaat. Er zijn woningen georiënteerd op de straten én op de groene hoven. Doordat er geen (hoge) erfafscheidingen zijn is er goed zicht op de groene hoven. In de uitwerking van de plannen is sociale veiligheid een belangrijk uitgangspunt. De appartementen op de begane grond hebben individuele entrees aan de straat en aan de groene hoven. Dit zal op de uitgangspuntenkaart duidelijker worden aangegeven.

50

“Er wordt ingezet op hoogwaardig materiaalgebruik en een zorgvuldige detaillering en vormgeving van de overgangen tussen woning en openbare ruimte.” “Er wordt ingezet”. Dit is veel te vrijblijvend en biedt geen garantie voor de uiteindelijke kwaliteit. Als gemeente zou je dit toch veel duidelijker en eisender omschreven willen hebben?

Dit zijn we met u eens en zullen dit stelliger formuleren.

51

“De uitgangspunten zijn gericht op een goede ruimtelijke inpassing die past in de wijk.” Wat zijn dan die uitgangspunten precies? Bovendien is ook dit een essentieel punt dat te vrijblijvend is opgenomen.

De uitgangspunten waarnaar wordt verwezen zijn de uitgangspunten die in het SPvE staan opgenomen.

20 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 10 (vervolg)

Antwoorden reactie 10 (vervolg)

52

“Het plangebied is gelegen in een woonomgeving met voorzieningen (buurtcentrum, scholen, winkels) in de buurt.” Op hoeveel mensen zijn deze voorzieningen berekend? Met welke cijfers wordt gerekend? En kunnen die voorzieningen zoveel extra woningen aan? Op de twee basisscholen zijn nu al problemen met plaatsing.

Voor veel voorzieningen geldt dat deze vooral op wijkniveau worden gemeten en dat vervolgens nader wordt onderzocht hoe dit op specifieke plekken geldt. Het Koersdocument Leefbare Stad en Maatschappelijke Voorzieningen (2020) is hiervoor het meest centrale beleidsdocument waarin staat aangegeven hoe voorzieningen moeten meegroeien in de totale groei van de stad. Bijvoorbeeld voor het onderwijs wordt jaarlijks een leerlingprognose gemaakt om tijdig te kunnen inspringen op ontwikkelingen in wijken. Voor de wijk Noordoost geldt dat de laatste prognose aangeeft dat er de ontwikkelingen in Noordoost tot 2028 een lichte daling kent van het aantal leerlingen (-0,5 procent). Daarbij moet gezegd worden dat er voor basisschool De Fakkel uitbreidingen gepland staan om aan de vraag van voldoende huisvesting te voldoen. Wat betreft welzijnsvoorzieningen geldt dat naarmate een buurt/wijk een groei kent van minimaal 2.000 bewoners en de in de nabijheid van de aanwezige welzijnsvoorzieningen (buurtkamers, -centra) deze groei niet aankunnen, zal welzijn aanvullende programmering op basis van toegewezen groeimiddelen onderzoeken. In dit onderzoek wordt ook meegenomen welke andere derde aanbieders aanwezig zijn om ontmoeting & activiteiten van bewoners te faciliteren.

53

Dit meldt u: “De mate van verdichting door toename van het aantal woningen wordt bepaald door wat het gebied aankan en mag niet leiden tot een verslechtering van de leefbaarheid in de omgeving. Verdichting moet gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en mag niet ten koste gaan van het groen.” Door dit zo aan te halen geeft u zelf eigenlijk al aan dat de kwaliteit van het voorliggende plan erg onder spanning staat. Wanneer is er sprake van een verslechtering van de leefbaarheid? Hoe en door wie wordt dit bepaald en getoetst? Wanneer is er sprake van een kwaliteitsverbetering? En hoe wordt dit bepaald en vastgesteld? Wat zijn hiertoe de uitgangspunten? Wat ons betreft zou de nieuwbouw een verbetering moeten zijn, wat het uitgangspunt van het vorige SPvE was.

Meer specifiek: Buurtcentrum De Leeuw kan een toename van de bewoners aan. De kwantitatieve berekening van m2 welzijn voor de wijk Noordoost is gebaseerd op het beleid Vernieuwend Welzijn met desbetreffend accommodatiebeleid (2012). De beleidsuitgangspunten zijn opnieuw bevestigd in het Koersdocument (2020) waarin is aangegeven dat in de wijk Noordoost de welzijnsvoorziening buurtcentrum te berekenen is met 0,05 m2 per inwoner. Buurtcentrum de Leeuw heeft 1.660 m2. De kwalitatieve nadere onderbouwing van de m2 op basis van gebruik, vraag en behoefte (leefstijlen) van bewoners is aangegeven in de “Uitvoeringsnotitie Maatschappelijk initiatief onder dak in buurtcentra van de toekomst, wijk Noordoost” (2016).

21 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 10 (vervolg)

Antwoorden reactie 10 (vervolg)

54

Bovendien: “Wanneer deze projecten gerealiseerd zijn, zullen er in totaal meer dan 800 woningen zijn toegevoegd aan de westkant van de Talmalaan.” Wat betekent dit voor de druk op onze wijk en alle voorzieningen?

In de Ruimtelijke Strategie Utrecht wordt deze vraag beantwoord. De Utrechtse barcode is de optelsom van alle (programma)elementen die de stad vormen: groen, wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen, sport, energie, water en infrastructuur. Deze elementen staan in een directe afhankelijkheid van elkaar. Meer van het één, betekent vaak ook meer van het ander. Bij inbreiden vangt de gemeente de groei op binnen de bestaande stad, op plekken waar nog ontwikkelmogelijkheden zijn. Vanuit de barcode beredeneerd betekent het dat de groei voor een deel opgevangen kan worden met bestaande voorzieningen (indien en voor zover er overcapaciteit is) en dat voor een deel voorzieningen moeten worden toegevoegd. Het verschilt per locatie en per functie hoeveel toevoeging gewenst en mogelijk is.

55

“..aan te laten sluiten bij de nieuwe bebouwing en de wensen van vandaag. Hierbij zetten we in op het duidelijk inpassen van alle bestaande en nieuwe functies in de openbare ruimte. Ruimte die vrijkomt gebruiken we vooral voor groen, in de vorm van groene plinten, extra heestervakken, meer bomen en uitbreiding van de pocket parcs en, wanneer dit nodig is, verbreden we de voetpaden.” Wat betekent dit concreet? Wat zijn die wensen? Wat betekent ‘duidelijk inpassen van alle bestaande en nieuwe functies’?

De invulling van de openbare ruimte zoals die wordt voorzien staat weergegeven op de FO tekening (paragraaf 4.2 van het SPvE). Daarin is ook te zien waar er groen wordt toegevoegd. In totaal wordt er 1200m2 openbaar groen toegevoegd. Het totale plan inclusief tuinen heeft straks 6192m2 groen. We hebben dit inzichtelijk gemaakt in paragraaf 4.1. van bijlage 1 (nadere onderbouwing).

56

Wat zijn groene plinten?

Groene ruimtes om de bouwblokken

57

Uit welke pot wordt al het groen betaald? En wat als de pot op of ontoereikend is?

De kosten van de inrichting openbaar gebied zoals die nu zijn voorgesteld worden uit de projectontwikkeling betaald door de initiatiefnemer Mitros.

58

Op de beelden die u laat zien, staan wel erg grote, oude bomen weergegeven. Hetgeen mijn inziens niet een eerlijk beeld geeft.

De bomen in de profielen zijn in de meeste gevallen bestaande bomen (dus grotere bomen).

59

“De openbare ruimte is zoveel mogelijk groen, er wordt alleen verharding toegepast indien dit functioneel noodzakelijk is, `groen-tenzij’;” Wat betekent dit concreet? Wanneer is het tenzij? Kunt u daar voorbeelden van noemen? Hoe streng wordt naar die ‘tenzij’ gekeken?

‘groen, tenzij’. Dit houdt in dat we in Utrecht straten, pleinen, binnenterreinen, daken en gevels groen inrichten, tenzij dat op een specifieke plek niet kan vanwege de vereiste functionaliteit, zoals: rijden, parkeren, voetgangersroutes, fietsenrekken etc. We proberen hierbij zoveel mogelijk aaneengesloten stukken groen te maken.

22 - Nieuw Buurland - Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Reactienota

Vraag nr.

Reactie

Antwoord

Reactie 10 (vervolg)

Antwoorden reactie 10 (vervolg)

60

“Deze plint wordt ingeplant met vaste planten en heesters en is daardoor een zachte overgang tussen openbaar en privé en zal worden beheerd door de toekomstige bewoners;” En wat als dit onderhoud niet of slechts marginaal gebeurt? Wie controleert of het onderhoud ook daadwerkelijk gebeurt? En wat zijn de uitgangspunten? Oftewel: wanneer is het groen goed onderhouden? En hoe wordt het onderhoud geborgd voor de toekomst? Introduceert u hiermee niet een enorm afbreukrisico?