Raadsvoorstel Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk.docx

Voorstel aan de gemeenteraad

Vaststelling Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Referendabel Geheim

Ruimtelijke Ordening Ontwikkelorganisatie Ruimte Marisse Blom 10848142 volgt Nee, artikel 3 lid 2 onder f Verordening raadgevend referendum Nee

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. Akkoord te gaan met het vaststellingsrapport met daarin de beantwoording van de zienswijze en het voorstel om wijzigingen in het ontwerp Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178 te verwerken. 2. Het ontwerp Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk dat is vastgelegd in het digitale bestand NL.IMRO.0344.BPJUTRIV178RIVIERE-VA01.gml met ondergrond NL.IMRO.0344.BPJUTRIV178RIVIERE-VA01.dng vast te stellen, waarmee het mogelijk wordt gemaakt de voormalige bedrijfslocatie om te zetten naar 35 nieuwbouw koopwoningen, waarvan 55% betaalbare koop en 45% vrije sector koop, 6 onzelfstandige huurwoningen en 2 zelfstandige woningen, 95 m2 kantoorruimte en een groen binnenhof. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

Samenvatting Wanneer de raad besluit tot het vaststellen van het Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk kan er een herontwikkeling plaatsvinden van het plangebied. De herontwikkeling wordt in een voormalige bedrijfslocatie omgezet naar woningen en onzelfstandige woonruimtes. Daarbij wordt een semi-openbaar groen binnengebied gerealiseerd en wordt de begane grond van het bestaande monumentale pand gerenoveerd. Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen, de zienswijze is beantwoord in het vaststellingsrapport en waar nodig zijn wijzigingen in het bestemmingsplan doorgevoerd.

Context Aanleiding De initiatiefnemer is eigenaar van de voormalige bedrijvenlocatie aan de Jutfaseweg 178 en wil deze ontwikkelen tot woongebied. De bedrijfsbebouwing in het plangebied wordt gesloopt en na sanering van het gebied zullen hier 35 woningen in een gemengd programma worden gerealiseerd. Er worden 19 woningen (55%) in de midden categorie (betaalbare koop) toegevoegd conform de eisen zoals deze zijn gesteld in de woonvisie van de gemeente Utrecht d.d. juli 2019 (voorrang voor mensen met een midden inkomen, toepassen NHG-grens, zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. Daarnaast zijn de betaalbare grondgebonden koopwoningen bouwkundig niet uit te breiden, waardoor ze langdurig betaalbaar blijven) en 16 woningen (45%) in de vrije sector koop categorie om doorstroming in de wijk te bevorderen. De ontwikkelaar heeft aangegeven maximaal 50% van de woningen toe te zullen wijzen aan doorstromers uit de nabijgelegen postcodegebieden. In het plangebied worden geen sociale huurwoningen gerealiseerd. Omdat in Rivierenwijk het percentage corporatiebezit 36% is (waarvan het overgrote deel sociale huur is) en er bij de nabijgelegen ontwikkeling aan de Reitdiepstraat sociale huur zal worden toegevoegd, is het juist wenselijk om op deze locatie woningen in de midden koop categorie toe te voegen.

Het monumentale pand in het plangebied blijft behouden, maar wordt op de begane grond gerenoveerd naar twee zelfstandige en zes onzelfstandige wooneenheden. Om dit mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Voor de ontwikkeling is op 30 november 2021 een bouwenvelop vastgesteld en het ontwerpbestemmingsplan past op een enkel punt na geheel binnen de bouwenvelop. Juridische context Om de herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. Op grond van artikel 3.1 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een bestemmingsplan vast. Nadat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan bekend is gemaakt, staat hiertegen zes weken lang beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8.2 lid 2 sub a van de Wro). Coördinatie Omdat hier sprake is van een gecoördineerde procedure, volgt de omgevingsvergunning voor het bouwen de vaststelling van het bestemmingsplan. De ontwerp omgevingsvergunning is tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Na vaststelling van het bestemmingsplan en nadat er een besluit op de omgevingsvergunning is genomen staat er voor beiden één beroepsprocedure open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Beslistermijn Het is wenselijk dat het bestemmingsplan zo snel mogelijk wordt vastgesteld, om te kunnen starten met de realisatie van het bouwplan en daarmee het toevoegen van o.a. betaalbare woningen aan de woningvoorraad in Utrecht. De start van de bouw en de oplevering van de nieuwe woningen is afhankelijk van het verlenen van de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning wordt gecoördineerd verleend met het in werking treden van het bestemmingsplan. De inwerkingtreding van het bestemmingsplan is afhankelijk van mogelijke beroepsprocedures na vaststelling van het bestemmingsplan. Gelet op het beperkt aantal zienswijzen wordt er geen beroepsprocedure tegen het plan verwacht. Doel is om in het voorjaar te starten met de verkoop van de nieuwe woningen en na de zomer met de sloop van de huidige bedrijfsbebouwing, zodat daarna zo spoedig mogelijk kan worden gestart met de bouw van de nieuwe woningen.

2

Beoogd effect De herontwikkeling van de locatie Jutfaseweg 178 draagt bij aan de binnenstedelijke groeiopgave en de verbetering van de openbare ruimte. Met de ontwikkeling worden in totaal 37 woningen en zes onzelfstandige woonruimten aan de woningvoorraad van Utrecht toegevoegd. Door het realiseren van het groene binnengebied in plaats van het huidige volledig verharde gebied, wordt er een kwaliteitsimpuls aan de openbare ruimte gegeven. Hiermee wordt een openbaar toegankelijk groen gebied toegevoegd aan de omgeving. Door de realisatie van dit groene gebied worden er mogelijkheden gecreëerd voor sport, spel en beweging. Ook komen er hierdoor mogelijkheden voor ontmoeting tussen bewoners. Eerdere besluitvorming en informatievoorziening aan de raad Op 30 november 2021 heeft het college een bouwenvelop voor dit (bouw)plan vastgesteld. Het bestemmingsplan is de juridisch planologische vertaling van deze bouwenvelop. De ontwikkeling blijft binnen de gestelde kaders die eerder door het college zijn vastgesteld.

Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico’s Beslispunt 1.

Akkoord te gaan met het vaststellingsrapport met daarin de beantwoording van de zienswijze en het voorstel om wijzigingen in het ontwerp Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178 te verwerken

Argumenten 1.1

In het vaststellingsrapport wordt de zienswijze gemotiveerd beantwoord en wordt duidelijk aangegeven tot welke wijzigingen deze heeft geleid. Er is één zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Deze is afkomstig van een omwonende nabij het plangebied. De zienswijze is in het vaststellingsrapport samengevat en van een reactie voorzien. Naar aanleiding van de zienswijze op het aspect bouwhoogte, is de bouwhoogte van het bouwblok aan de zuidoostelijke zijde deels beperkt ter plaatse van de tuinen van de naastgelegen bestaande woningen. Gelet op het ontwerp van het betreffende bouwblok is een maximale bouwhoogte van 13 meter niet over de gehele oppervlakte noodzakelijk. Waar het gebouw, aangrenzend aan de tuinen, in het ontwerp slechts één bouwlaag betreft, is dit nu in het bestemmingsplan op de verbeelding ook tot die hoogte beperkt. Daarmee wordt voorkomen dat op een later moment het volledige bouwblok alsnog uit vier bouwlagen komt te bestaan. Deze beperking in bouwhoogte wijzigt het ontwerp van de woningen niet. Om alsnog de realisatie van een opstaande dakrand met plantenbakken en een door een pergola ondersteunde haag mogelijk te maken, is een aanvullende bepaling opgenomen waarbij bouwwerken, geen gebouw zijnde, tot een maximale bouwhoogte van 6 meter mogen worden gerealiseerd. De hoogte van de bouwwerken, geen gebouw zijnde wordt gemeten vanaf peil.

Voor het overige heeft de zienswijze niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Het aantal bouwlagen is passend in het hoogtebeeld en door de bebouwing iets terug te leggen ten opzichte van het monument, wordt het monumentale pand een markante positie gegeven. Door het vaststellingsrapport vast te stellen is duidelijk dat de raad een afweging heeft gemaakt over de zienswijze.

1.2

De ambtshalve wijzigingen zijn noodzakelijke verbeteringen 1. In het ontwerpbestemmingsplan zijn de algemene regels opgenomen zoals deze op dat moment in ontwerp ter inzage lagen. Met de vaststelling van het Chw

3

bestemmingsplan Algemene Regels Utrecht zijn in de algemene regels wijzigingen doorgevoerd. Omdat dit bestemmingsplan later wordt vastgesteld en om te voorkomen dat dit bestemmingsplan de algemene regels doorkruist, zijn de regels in overeenstemming met elkaar gebracht. 2. In het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om ter plaatse van de functieaanduiding ‘kantoor’ een kantoor te realiseren. De in het ontwerp genoemde oppervlakte kwam echter niet overeen met de oppervlakte van die aanduiding. Daarom is in de bepaling die de realisatie van het kantoor mogelijk maakt het aantal m2 b.v.o. gewijzigd van 75 m2 b.v.o. naar 95 m2 b.v.o. Daarmee is het over de gehele aanduiding mogelijk om een kantoor met de voorzieningen voor het kantoor te realiseren. 3. De inhoudelijke tekst van de bomenparagraaf is uitgebreid om een duidelijker beeld te schetsen van het effect van de herontwikkeling op de bomen in en nabij het plangebied. 4. In de bijlage van de toelichting is de bezonningsstudie toegevoegd. Deze was abusievelijk niet opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. De bezonningsstudie geeft inzicht in de effecten van de herontwikkeling op de bestaande woningen. Aan de hand van deze studie is in de bouwenvelop een wijziging doorgevoerd in het ontwerp ten behoeve van de bestaande woningen.

Zo is de woning aan de noordwestelijke zijde van het plangebied aangepast van een 3-laagse woning naar een 2-laagse woning en is de woning verder naar achteren geschoven. Voor het bestemmingsplan heeft het ontbreken van de bijlage niet tot een andere afweging geleid, omdat de inhoud ervan wel is meegenomen in de afweging van het woon- en leefklimaat. Er zijn ook geen zienswijzen over dit onderwerp kenbaar gemaakt. Beslispunt 2.

Het ontwerp Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk dat is vastgelegd in het digitale bestand NL.IMRO.0344.BPJUTRIV178RIVIERE-VA01.gml met ondergrond NL.IMRO.0344.BPJUTRIV178RIVIERE-VA01.dng vast te stellen, waarmee het mogelijk wordt gemaakt de voormalige bedrijfslocatie om te zetten naar 35 nieuwbouw koopwoningen, waarvan 55% betaalbare koop en 45% vrije sector koop, 6 onzelfstandige huurwoningen en 2 zelfstandige woningen, 95 m2 kantoorruimte en een groen binnenhof.

Argumenten 2.1

De herontwikkeling van Jutfaseweg 178 draagt bij aan de stedelijke verdichtingsopgave met een gemengd programma zoals benoemd in de RSU Een ambitie uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) is om te verdichten binnen de bestaande stad. In de Woonvisie en de RSU zijn passend en betaalbaar wonen belangrijke doelstellingen. De herontwikkeling betreft een vergroting van de woonvoorraad in verschillende prijscategorieën. Dit plan levert een bijdrage aan deze ambities. Er worden in totaal 35 nieuwbouwwoningen (zonder transformatie monument) gerealiseerd, waarvan minimaal 55% van de woningen in de midden koop categorie conform de woonvisie gemeente Utrecht. Deze woningen worden met voorrang verkocht aan mensen met een midden inkomen (tot €65.000 bruto per jaar). Maximaal 45% van de woningen vallen in de dure koop en zijn bedoeld om de mogelijkheden voor doorstroming in de wijk te vergroten. Doorstromers vanuit te wijk kunnen deze woningen met voorrang kopen. Het toevoegen van 55% midden koopcategorie woningen draagt bij aan de woningvisie om betaalbare woningen toe te voegen aan de woningvoorraad in zuidwest.

Aangezien in Rivierenwijk het aandeel corporatiebezit36% bedraagt (waarvan het overgrote deel sociale huur) en er bij de nabijgelegen ontwikkeling aan de Reitdiepstraat sociale huur zal worden toegevoegd, is het daarbij juist wenselijk om op deze locatie woningen in de midden koop categorie toe te voegen. 4

2.2

De herontwikkeling geeft een kwaliteitsimpuls aan de openbare ruimte in Rivierenwijk In de huidige situatie is sprake van een volledig verhard gebied. Met de realisatie van het woongebied wordt ook een semi-openbaar en publiek toegankelijk groen binnenhof gerealiseerd. Dit groene gebied biedt mogelijkheden voor sport, spel en beweging. Het ontwerp en de inrichting stimuleren natuurlijk spelen. Ook komen er hierdoor mogelijkheden voor ontmoeting tussen bewoners. De ontwikkeling van het groene binnengebied draagt bij aan de vergroeningsopgave van Rivierenwijk. Het groene binnengebied wordt klimaat adaptief ingericht: de nieuwe verharding wordt zoveel mogelijk voorzien van waterdoorlatende bestrating en regenwater dat op de dichte bestrating valt wordt opgevangen in een wadi. Door de initiatiefnemer wordt voorgeschreven dat de tuinen van de nieuwbouwwoningen voor niet meer dan 50% mogen worden voorzien van verharding in verband met waterberging op eigen terrein. In lijn met de wens van omwonenden wordt er een verbinding voor voetgangers en fietsverkeer van de Berkelstraat naar de Jutfaseweg gerealiseerd om de nieuwe woningen met de achterliggende wijk te verbinden. Parkeren wordt zoveel als mogelijk op het maaiveld uit het zicht van de bebouwing en de openbare ruimte gerealiseerd.

Beslispunt 3.

Geen exploitatieplan vast te stellen

Argumenten 3.1

Er is geen exploitatieplan nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de gemeenteraad besluiten of een exploitatieplan moet worden vastgesteld (op grond van de Wet ruimtelijke ordening). Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor het kostenverhaal anderszins is verzekerd en de exploitatieplanplicht voor het kostenverhaal vervalt.

Financiën Voor het maken van het bestemmingsplan betaalt de initiatiefnemer leges. Het kostenverhaal is via een anterieure overeenkomst verzekerd. Eventuele planschade is via een anterieure overeenkomst afgewenteld op de ontwikkelaar. De initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico de volledige planontwikkeling verzorgen. Dit bestaat onder andere uit het slopen van de opstallen slopen, bouw- en woonrijp maken en ontwikkeling en realisatie van de woningen. Gemeente Utrecht is eigenaar van (een deel van de) strook grond langs de Jutfaseweg en MOZAIEK is daar erfpachter van. Die strook wordt grotendeels openbaar gebied en in de anterieure overeenkomst zijn nadere afspraken gemaakt tussen partijen over het beëindigen van de erfpacht en het leveren van gronden over en weer. Het openbaar gebied buiten de plangrens aan de Jutfaseweg zal in eigendom van de gemeente Utrecht blijven. Het semi-openbaar gebied in het binnenterrein wordt overdragen aan een VvE/ kopersvereniging bestaande uit de kopers van de nieuwbouwwoningen.

Vervolg Na vaststelling wordt het vaststellingsbesluit gepubliceerd in het digitale gemeenteblad via www.officielebekendmakingen.nl en op de websites www.utrecht.nl/bestemmingsplannen en www.ruimtelijkeplannen.nl. Het bestemmingsplan wordt samen met het vaststellingsrapport zes weken ter inzage gelegd.

5

Belanghebbenden kunnen tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Raad van State. De indieners van zienswijzen worden via een brief op de hoogte gebracht van het vaststellingsbesluit. In de brief en in de publicatie staat aangegeven hoe belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep kunnen instellen bij de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingesteld tegen het bestemmingsplan, zal deze na zes weken onherroepelijk worden. Dit geldt eveneens voor de gelijktijdig verleende omgevingsvergunning voor het bouwen.

Participatie Ten tijde van de bouwenvelop is er een participatietraject doorlopen. Daarvoor zijn twee klankbordgroepen georganiseerd die in vier fasen over de ontwikkeling konden adviseren. Iedere stap in het ontwikkelproces is afgestemd met de klankbordgroep. Daarbij is rekening gehouden met de wensen van de omwonenden. Op basis van de input is bijvoorbeeld gekozen om het groene binnengebied ook toegankelijk te maken voor omwonenden en komt er een voetgangersverbinding met de Berkelstraat. Daarnaast is de wens uitgesproken om de aansluiting van het plan met de bestaande woningen af te stemmen door bijvoorbeeld het gezamenlijk realiseren van een achterpad en het bereikbaar maken van bestaande achtertuinen. Er zijn twintig reacties op de bouwenvelop gekomen, waarin met name zorgen werden geuit over bezonning, verkeer en parkeren. Daarnaast klonken ook positieve geluiden over het plan, met name over het plan om op deze locatie woningen te bouwen en over het verlopen participatietraject. Naar aanleiding van de reacties op de bouwenvelop heeft de initiatiefnemer het bouwplan aangepast. Zo is de woning met bouwnummer 1 aangepast van een 3-laagse woning naar een 2-laagse woning en is de woning verder naar achteren geschoven. Bij het oorspronkelijke plan trad namelijk minimale schaduwwerking op voor de bestaande woningen aan de Hoendiepstraat.

Door de aanpassing is de schaduwwerking meer vergelijkbaar met de huidige situatie en is de situatie significant verbeterd ten opzichte van de eerdere planopzet. Ten tijde van de ter inzagelegging van het bestemmingsplan is er één zienswijze ingediend door een omwonende. Deze zienswijze is van een reactie voorzien in het vaststellingsrapport en het bestemmingsplan is aangepast om de geuite zorg over bouwhoogte en privacy weg te nemen.

Communicatie Zie onder het kopje Vervolg

(Niet)Referendabel De Verordening raadgevend referendum is niet van toepassing, omdat het een raadsvoorstel betreft over de vaststelling van een bestemmingsplan (artikel 3 lid 2 onder f Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht).

Bijlagen Bijlagen besluitvorming - Digitaal Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk in de link naar RO publiceer - Vaststellingsrapport Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk Bijlagen informatief - Pdf van het Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk

6