Raadsbrief toezeggingen De Mix Cie SenR 2 september 2021.pdf

Kees Diepeveen Wethouder voor Wonen, Merwedekanaalzone, Grondzaken, Openbare Ruimte, Samen voor Overvecht, Markten en Havens, Wijk Overvecht Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl

Aan de gemeenteraad

Behandeld door

Monique van Kampen

Datum

22 september 2021

Doorkiesnummer

14030

Kenmerk

9261254

E-mail

m.van.kampen@utrecht.nl

Onderwerp

Toezeggingen gedaan in de Commissie S&R van 2 september 2021 over plan De Mix

Bijlage(n)

-

Beleidsveld

Wonen

Geachte leden van de raad,

Hierbij informeren wij u over de toezeggingen die zijn gedaan in de Commissie S&R van 2 september 2021 over plan De Mix. In deze brief informeren wij u over: 1. Compensatie van sociale huurwoningen (uitruillocaties) 2. Middenhuurwoningen De Mix 3. Parkeerberekening 4. Bomen 5. Klimaatadaptatie, biodiversiteit en energieneutraal bouwenprestatienorm 6. Inrichting openbare ruimte 7. Fasering inrichting plein 8. Toegankelijkheid nieuwe woningen 9. Financiële risico’s gemeente en afspraken budget inrichting openbare ruimte 10. Verklaring van geen bedenkingen 1. Compensatie sociale huurwoningen (uitruillocaties)

De uitgangspunten en spelregels voor de uitruillocaties zijn in een driepartijenovereenkomst tussen BPD, Mitros en gemeente vastgelegd. De uitruil betreft 135 sociale woningen op andere locaties: 95 woningen op Defensieterrein plus 40 woningen op Oudenoord die Mitros zal aankopen van BPD. Het aantal sociale huurwoningen op de uitruillocaties komt bovenop het al afgesproken aandeel sociale huurwoningen voor de betreffende locaties. De 135 woningen sociale huurwoningen zijn geborgd door het vastleggen van die afspraak in de driepartijenovereenkomst, waar de koppeling is aangebracht tussen de verschillende projecten, en waarin geregeld is dat partijen naar een alternatieve locatie op zoek gaan, als één van de projecten afvalt. Programma van Eisen van de sociale huurwoningen is in lijn met de voorwaarden zoals deze in bijlage II van de concept Woonvisie zijn opgenomen.

Kees Diepeveen Wethouder voor Wonen, Merwedekanaalzone, Grondzaken, Openbare Ruimte, Samen voor Overvecht, Markten en Havens, Wijk Overvecht Datum Ons kenmerk

22 september 2021 9261254

Planning van de woningen op Defensieterrein is medio 2022: de bouw start van de 95 woningen (als onderdeel van een blok met circa 140 woningen) Planning van de woningen op Oudenoord is dat de 40 woningen als onderdeel van deel E rond maart 2022 van start kan gaan. Dit is nog afhankelijk van proces van uitwerkingsplan en anterieure overeenkomst. De sociale huurwoningen die gekoppeld zijn aan De Mix in Oudenoord zijn 49 tot 67 m2 (gemiddeld ca 54 m2) gebruiksoppervlak (gbo), de woningen in Defensieterrein die gekoppeld zijn aan De Mix zijn gemiddeld ca 50 m2 gbo. De oppervlakte van de woningen van de te 80 slopen flats ligt in de bandbreedte 67 tot 113 m2, gemiddelde oppervlakte is ca 81 m2 gbo. In totaal wordt er ca 430 m2 gbo meer gerealiseerd. 2. Midden huurwoningen De Mix De 180 middenhuurwoningen variëren in grootte van ca 55 tot ca 75 m² gbo. De huurprijs valt binnen de bandbreedte uit het Actieplan Middenhuur. De woningen worden gebouwd en beheerd door (een fonds van) BPD. Middenhuur is geen hoofdactiviteit van Mitros, Mitros zet de middelen bij voorkeur in op sociale huur. De toewijzing van de woningen is in lijn met de Huisvestingsverordening, Gemeenteblad 2020 en de afspraken uit het Stadsakkoord. Toewijzing door Woningnet is onderdeel van de afspraken. Deze afspraken tussen BPD en gemeente zijn geborgd in de Anterieure Overeenkomst (artikel 6).

In de huisvestingsverordening is ook geborgd dat de middeninkomens voorrang verkrijgen, met extra voorrang voor middeninkomens die een sociale woning achterlaten. Hiermee kan er doorstroming ontstaan van sociale huur naar middenhuur in Overvecht Planning is vooralsnog dat start bouw 3e kwartaal 2022 en oplevering nieuwbouw medio 2024 plaats zal vinden en oplevering openbaar gebied (gefaseerd) in juli 2024. De planning is afhankelijk van het verloop van de procedure verklaring van geen bedenkingen. 3. Parkeerberekening Uitgangspunt voor project De Mix is het parkeerbeleid: de Nota Stallen en Parkeren uit 2013. Er komt geen gebouwd parkeren. De parkeernormen uit de parkeernota worden aangehouden. Voor de parkeerberekening wordt gerekend met de geldende parkeernormen voor de realiseren woningen, dit is afhankelijk van m2 bvo en type van de woningen. In geval van de nieuwe woningen in De Mix geldt een norm van 1,1 en 1,2 parkeerplaats per woning voor de grotere woningen. Daarnaast kunnen parkeerplaatsen voor de 80 te slopen woningen met de daarvoor geldende norm worden afgetrokken. Ook is er een aftrek van het aantal parkeerplaatsen conform het addendum van de parkeernota voor de realisatie van middenwoningen. Totaal zijn voor 181 nieuwe woningen (en sloop van 80 woningen) 46 extra parkeerplaatsen nodig.

Parkeerbalans is op dit moment (aantal parkeerplaatsen/aantal woningen) 0,69, dat wordt na realisatie van de woningen 0,64. Een reductie van het aantal parkeerplekken door middel van het inzetten van deelauto’s is volgens het vigerende parkeerbeleid niet mogelijk omdat hier geen betaald parkeerregime geldt. 4. Bomen Totaal zijn in het gebied van de nieuwbouw 117 bomen aanwezig. Er is een zorgvuldig ontwerpproces geweest waarbij een integrale afweging is gemaakt tussen behoud groen en stedenbouwkundige inpassing van de bebouwing. In het SPvE is aangegeven dat in totaal 49 bomen vervangen of verplaatst worden; daarvan waren ca 20 bomen in goede of voldoende staat en ca 29 bomen in onvoldoende, slechte of afgestorven staat. 2/5

Kees Diepeveen Wethouder voor Wonen, Merwedekanaalzone, Grondzaken, Openbare Ruimte, Samen voor Overvecht, Markten en Havens, Wijk Overvecht Datum Ons kenmerk

22 september 2021 9261254

Alle bomen zijn in juli 2021 opnieuw beoordeeld door Terranostra, de stand van zaken is nu: Bomen die ieder geval gekapt en herplant worden: a) 14 bomen die al onvoldoende in huidige staat zijn en onvoldoende tot slechte toekomstverwachting hebben. b) 12 bomen die slecht zijn en een slechte toekomstverwachting hebben. c) 7 bomen die afgestorven zijn. d) 3 bomen die ten behoeve van de bouwwerkzaamheden gekapt worden en technisch niet te verplaatsen zijn vanwege de staat van de boom. Totaal 36 bomen. Mogelijk te kappen en te ver- of te herplanten bomen: Er zijn 9 bomen niet inpasbaar vanwege de bouwwerkzaamheden. Voor deze 9 bomen geldt dat ze in principe verplant kunnen worden. Mocht dit niet haalbaar blijken dan moeten deze 9 bomen alsnog gekapt en herplant worden. In het slechtste geval moeten er 45 bomen (36: a t/m d plus 9) gekapt en herplant worden, waarvan 33 bomen in slechte of onvoldoende staat zijn. Conform het beleid van de gemeente worden de bomen die kapvergunningsplichting zijn gecompenseerd/herplant. Op het plein en de binnenterreinen is voldoende ruimte om de bomen waarvoor een velvergunning nodig is te compenseren/ (ver)planten. In het inrichtingsplan zoeken we naar een balans in een optimale kwalitatieve groene inrichting van het plein vanuit de aspecten voor een gezonde leefomgeving (spelen, sporten, bewegen, ontmoeten, sociale veiligheid en zon en schaduw).

Hiervoor ontwerpen en onderzoeken we de vormgeving van deze verschillende functies en plekken, samen met de bewoners. Het inrichtingsplan is nog in de ontwerpfase, waarbij we op alle aspecten een zorgvuldige afweging maken samen met de bewoners. Daarbij onderzoeken we of we meer bomen kunnen toevoegen in het plan dan er gekapt worden (met een kapvergunning). De velvergunning wordt aangevraagd bij de omgevingsvergunning, planning is 2e kwartaal 2022 als de ontwerpverklaring van geen bedenkingen onherroepelijk is. 5. Klimaatadaptatie, biodiversiteit en energieneutraal bouwenprestatienorm De nieuwbouw gaat voldoen aan de eisen BENG (= Bouwbesluit). De ambities t.a.v. circulair en slopen zijn geborgd in het SPvE/anterieure overeenkomst (paragraaf 3.6 SPvE). Gemeente Utrecht en BPD bekijken welke circulaire maatregelen mogelijk zijn binnen de kaders van dit plan. In het SPvE is hiervoor een onderzoeksvraag opgenomen. Zoals hergebruik van sloopmateriaal in de waterbuffering en hergebruik van de bestaande klinkers op het terrein. Het ontwerpprincipe voor de openbare ruimte is “groen tenzij”. De openbare ruimte wordt vergroend, er komt ca 1400 m2 extra groen in het gebied door minder verharding op en rondom het plein. Dit draagt bij aan tegengaan hittestress. Daarbij wordt het regenwater vastgehouden in het gebied, conform beleid gemeente. Kaders hiervoor staan in het SPvE.

Zo wordt water en piekbuien opgevangen in groen of halfverharding.

3/5

Kees Diepeveen Wethouder voor Wonen, Merwedekanaalzone, Grondzaken, Openbare Ruimte, Samen voor Overvecht, Markten en Havens, Wijk Overvecht Datum Ons kenmerk

22 september 2021 9261254

Het “groen tenzij” principe draagt bij aan de diervriendelijkheid en de biodiversiteit. Vleermuizenkasten worden in de nieuwbouw meegenomen. 6. Inrichting openbare ruimte Slim materiaalgebruik/grasbetontegels Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt momenteel een inrichtingsplan gemaakt. Het concept plan is door de gemeentelijke toetsingscommissie (Bing) positief ontvangen. In het inrichtingsplan wordt gebruik gemaakt van halfverharding, grasbeton-bestrating en waterpasserende verharding conform het handboek openbare ruimte. Ook wordt bestaande bestrating hergebruikt waar dit binnen het ontwerp passend is. De doorgangen tussen de nieuwe woningen behouden hun open karakter, maar kunnen indien dit in het kader van overlastbestrijding noodzakelijk is, wel worden afgesloten met een halfhoog hekwerk. Dit zal er ook voor zorgen dat de binnengebieden niet eenvoudig gebruikt kunnen worden als snelle doorrijroute voor fietsen en brommers. Groen plein Het Camera Obscuraplein wordt groener heringericht door middel van minder verharding, smallere profielen, meer groen en gebruik- en speelmogelijkheden. Er komt ook circa 4.221 m2 openbare ruimte erbij (= gebied garageboxen, zie erfpachttekening A 39.820), wat ruimte biedt aan een groenere invulling en parkeerplaatsen. Het inrichtingsplan gaat in samenspraak met de bewoners.

Ook de ideeën en ambities vanuit het bewonersinitiatief ‘het groenste plein van Utrecht” worden in het proces van De Mix meegenomen. De inbreng speelt sinds 2019 een volwaardige rol bij het ontwikkelen en vormgeven van het plan. Het binnenterrein van de nieuwbouw wordt groen en toegankelijk, ook het bestaande binnenterrein tussen de Camera Obscuradreef en Van Brammendreef wordt heringericht. Er komt een toename van ca 1400 m2 aan groen in het gebied, door minder verharding op en rondom het plein. 7. Fasering inrichting plein De fasering van de herinrichting van het plein wordt onderzocht, waarbij het doel is om de zone waar nu de garageboxen staan en het plein zelf als eerste te realiseren. De rijbanen van de Camera Obscuradreef en bijbehorende parkeerplaatsen en stoepen kunnen om bouwtechnische redenen (aan- en afvoer bouwverkeer e.d.) pas rondom de oplevering van de nieuwbouw worden gerealiseerd. Daarnaast is Mitros in gesprek met bewoners om de bestaande binnentuin reeds te gaan herinrichten. 8. Toegankelijkheid nieuwe woningen Een toegankelijke woning is voor iedereen bezoekbaar (zitplek, eetplek en het toilet bereikbaar), dit conform het VN Verdrag – Handicap. Dit zal voor alle woningen van toepassing zijn.

Een levensloopbestendige woning is daarnaast voor iedereen woonbaar (douche- en/of badruimte, toilet en slaapkamer van voldoende afmeting en keuken zonder trap bereikbaar) dan wel woonbaar te maken door eenvoudige c.q. niet-kostbare aanpassingen. Hierover is afgesproken dat de 36 woningen van 75m2 levensloopbestendig zijn; van de circa 30 woningen van 65m2 wordt onderzocht of deze levensloopbestendig kunnen worden gemaakt; de circa 114 woningen van 55 m2 zijn niet levensloopbestendig omdat deze woningen te klein zijn om alle gebruiksruimtes te kunnen laten voldoen aan de levensloopbestendige oppervlaktes.

4/5

Kees Diepeveen Wethouder voor Wonen, Merwedekanaalzone, Grondzaken, Openbare Ruimte, Samen voor Overvecht, Markten en Havens, Wijk Overvecht Datum Ons kenmerk

22 september 2021 9261254

9. Financiële risico’s gemeente en afspraken budget inrichting openbare ruimte. Doordat alle drie partijen concessies hebben gedaan om dit project samen te doen is er voldoende budget beschikbaar voor een kwalitatief goede herinrichting van het gebied. Dit is een veel hoger beschikbaar bedrag dan toen het plein Camera Obscuradreef onderdeel was van het pilotproject herinrichting Taagdreef. De drie partijen hebben zich aan elkaar verbonden door overeenkomsten af te sluiten (driepartijenovereenkomst, anterieure exploitatieovereenkomst en een overeenkomst tot wijziging van het erfpachtrecht), dit geldt zowel voor de nieuwbouw als voor de herinrichting van de openbare ruimte. In de anterieure exploitatieovereenkomst is onder andere het bouwprogramma vastgelegd (inclusief specifieke bepalingen rondom middenhuur), wordt het verhaal van gemeentelijke plankosten geregeld en zijn afspraken gemaakt over het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied (inclusief de financiële zekerheden die dit moeten waarborgen). Daarmee is geborgd dat de herinrichting van de openbare ruimte onlosmakelijk verbonden is met de nieuwbouwplannen. Er hoeft daarom geen exploitatieplan te worden opgesteld. Daarnaast is er nog een risicopost aanwezig vanuit het project herinrichting Taagdreef voor tegenvallers in het project De Mix. Er is daarom vertrouwen dat een goede inrichting mogelijk is. 10.

Verklaring van geen bedenkingen Bedoeling van de algemene verklaring van geen bedenkingen (uit 2010) is dat de raad het college de mogelijkheid geeft om voor bepaalde categorieën een omgevingsvergunning te verlenen om af te mogen wijken van de regels van het bestemmingsplan. Daardoor hoeft er geen bestemmingsplan door de raad vastgesteld te worden. In dit geval past de aanvraag niet binnen de algemene verklaring van geen bedenkingen (aanvraag ziet toe op ca 180 woningen, een algemene verklaring hanteert een maximum van 100 woningen), vandaar dat de raad om een specifieke verklaring van geen bedenkingen is gevraagd. De raad laat deze specifieke planontwikkeling daarmee aan het college en het college hoeft in dit geval geen bestemmingsplan voor te bereiden en aan de raad voor te leggen. Dit scheelt tijd en bestuurlijke lasten. Bijkomend voordeel is dat voorliggende aanvraag (inclusief onderliggende stukken) gedetailleerder is dan een bestemmingsplan (hierin wordt normaalgesproken alleen het bouwvlak en maximale bouwhoogte opgenomen). Alleen als er een zienswijze binnenkomt waarin de raad -op haar bevoegdheid om deze specifieke VVGB af te geven- aangesproken wordt, zal de conceptreactie op de zienswijze (tezamen met de voorgenomen beslissing op de aanvraag) ter vaststelling aan de raad worden aangeboden.

Overige zienswijzen (bijvoorbeeld over de bouwhoogte, bezonning, parkeren, privacy, redelijke eisen van welstand, etc.) worden, nu de raad het aan het college laat, door het college voorzien van een reactie. De zienswijzen worden dan meegewogen bij de beslissing op de aanvraag door het college. Met vriendelijke groet,

Kees Diepeveen

5/5