Raadsbrief Scenario's Ravellaan 96

Burgemeester en wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl

Aan de gemeenteraad

Behandeld door E-mail Type brief Bijlage(n)

Michiel Hollestelle michiel.hollestelle@utrecht.nl voortgangsbrief -

Datum Kenmerk Onderwerp Beleidsveld

14 februari 2025 30183078 Scenario's Ravellaan 96 Vastgoed

Geachte leden van de raad, U ontvangt deze brief naar aanleiding van de toezegging in het commissiedebat van 6 februari 2025 over de toekomst van Ravellaan 96 en de huidige bewoners. Hierin hebben we gesproken over de situatie van de bewoners van de Ravellaan 96. De Ravellaan 96 heeft een lange geschiedenis. In tien jaar tijd is er veel veranderd, zoals de woningmarkt, de vastgoedmarkt en ons beleid ten aanzien daarvan, maar ook de buurt en onze visie daarop. Zonder twijfel een hele vervelende situatie voor een groep jonge Utrechtse bewoners. Juist omdat wij het ook zeer betreuren dat het contract van de studenten nu afloopt, terwijl de ontwikkeling nog niet fysiek aanstaande is. We hebben intensief gezocht naar mogelijkheden om hen tot aan de start van de gebiedsontwikkeling te laten blijven. En een lastig bestuurlijk vraagstuk dat, linksom of rechtsom, om een keuze vraagt. In deze brief gaan we in op de verschillende scenario’s die in het debat besproken zijn. Per scenario schetsen we wat het effect van dit scenario is en brengen we de juridische, financiële en ruimtelijke gevolgen in beeld. Daarnaast gaan we in op een mogelijk precedent dat het uitvoeren van dit scenario zou kunnen scheppen. Nadat we alle scenario’s hebben behandeld eindigen we met een samenvatting.

Eerdere besluitvorming In aanloop naar het aflopen van de mogelijkheid tot verhuur onder de leegstandswet in mei 2025 hebben we de mogelijkheden voor het gebouw aan de Ravellaan 96 grondig bestudeerd. Sinds enkele jaren verkopen we geen maatschappelijk vastgoed meer. Coalitieakkoord 2018 (vastgoed alleen verkopen als er geen gebruikswaarde meer is). Daarom is het uitgangspunt nu om het gebouw te herontwikkelen tot een mooi programma voor de stad dat past in de buurt. Na het vertrek in 2014 van de ambtenaren uit het pand Ravellaan 96 is gekozen om het pand voor 10 jaar in te zetten voor studentenwoningen (onder de leegstandwet). Deze keuze was in lijn met de visie Welgelegen 2014, om het gebied te transformeren naar een gebied met hoofdzakelijk wonen. Uw raad heeft in de motie “vervolg Rachmaninoffplantsoen” (december 2022), opgeroepen om te stoppen met de plannen voor het Rachmaninoffplantsoen, kansen te benutten voor woningbouw op Ravellaan 96 en de visie Welgelegen 2014 leidend te maken voor nieuwe woningbouw.

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

Tijdens de totstandkoming (en het stoppen) van de plannen voor het Rachmaninoffplantsoen bleek dat de bouwmogelijkheden in het gebied onvoldoende duidelijk waren. Daarom werd door uw raad aangedrongen op het samen met de bewoners uitwerken van de visie Welgelegen als kader voor de nieuwe ontwikkelingen. Daarbij leefde ook, gelet op schriftelijke vragen, de wens om de herontwikkeling van Ravellaan 96 tegelijk te laten lopen met herontwikkeling van het parkeerterrein naast Ravellaan 96, dat eveneens in bezit is van de gemeente. Met het vaststellen van het Startdocument leggen we vast één Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) te maken voor zowel het gebouw als het naastgelegen parkeerterrein. Daarin baseren we ons op de uitwerking van de visie Welgelegen, die in november 2024 is vastgesteld door uw raad. Deze focus op herontwikkeling in de gewenste richting hebben we ook aangegeven in de raadsbrief over de motie “hand in eigen boezem”. In deze motie wordt opgeroepen om vastgoed te verkopen en hierbij specifiek aandacht te schenken aan de Ravellaan 96. Echter, nu verkopen en het zelfstandig herontwikkelen van Ravellaan 96 staan de ambities voor het gebied in de weg. Aflopen tijdelijkheid Wij hebben u geïnformeerd over de uitwerking van de plannen voor gebouw en parkeerterrein en de tijdelijke invulling totdat de plannen gereed zijn.

Wij volgen daarmee de opdracht van uw raad. U roept op tot herontwikkeling, tot samenhang en tot tempo. Tijdelijke huurcontracten zorgen voor flexibiliteit én voor maatschappelijke meerwaarde van het pand tot het starten van de herontwikkeling. De leegstandsvergunning loopt af op 18 mei 2025 waardoor ook de onderhuurovereenkomsten van de studenten met Socius eindigen. Bij het ondertekenen van de huurovereenkomst wisten ze dat het eindig zou zijn. Dit staat volgens de bewoners zelf ook niet ter discussie. Utrechts Planproces Gebiedsontwikkeling Het programma voor de Ravellaan 96 en het omliggende gebied is nog niet bepaald. Dat betekent dat er nu nog geen keuze gemaakt kan worden over hoe het gebouw aan de Ravellaan 96 met naastgelegen parkeerterrein het beste ingezet kan worden. Om tot die tijd leegstand te voorkomen kiezen we voor een nieuwe tijdelijke invulling voor een periode van naar verwachting twee tot vijf jaar. Deze tijd is nodig om het Utrechts Planproces Gebiedsontwikkeling (UPG) te doorlopen. Het startdocument voor Ravellaan 96 en het parkeerterrein, waarover uw raad is geïnformeerd, is eind vorig jaar vastgesteld. Wij zijn nu bezig met het opstellen van een SPvE. De planning van het vervolgproces is in onderstaande tabel weergegeven. Wij doorlopen dit proces zo snel als mogelijk.

Echter, in de procedures (omgevingsplan en vergunningsaanvragen) en door externe factoren zoals netcongestie, stikstofproblematiek en geluidsproblematiek kan vertraging optreden. Daarnaast kiezen we voor Samen Stad Maken wat een stevig participatietraject inhoudt wat ook wat extra tijd kan vergen. Tijd

Activiteit

Januari 2025 - maart 2025

Inventariserende fase inhoudelijk en met buurt

April - augustus 2025

Schrijven, rekenen en tekenen van het SPvE

September-oktober 2025

Ter inzagelegging concept SPvE

Oktober - november 2025

SPvE in college

Q1 2026 Q2 2026 – Q2/Q3 2027

SPvE Ravellaan 96 in commissie en raad ter besluitvorming Tender/ Selectie marktpartijen

Q2 2026 – Q2/Q3 2027

Aanpassing omgevingsplan

Q3 2027-Q2 2028

Voorlopig Ontwerp- Definitief Ontwerp

Q2/Q3 2028

Aanvraag omgevingsvergunning Ravellaan 96

Q3 2028

Omgevingsvergunning Ravellaan 96

2/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

Omdat het uitgangspunt gebiedsontwikkeling is, hebben we gezocht naar een nieuwe tijdelijke invulling van de Ravellaan 96 na mei 2025. Hierover hebben we uw raad geïnformeerd in de raadsbrief “Vaststellen Startdocument, nieuwe tijdelijke invulling Ravellaan 96 en Motie ‘hand in eigen boezem’” op 9 december 2024. Aansluitend hierop zijn er in het commissiedebat van 6 februari 2025 alternatieve scenario’s besproken. Deze in totaal zeven scenario’s hebben we ingedeeld in drie groepen: 1. Hoe zouden de huidige bewoners wel kunnen blijven wonen op de Ravellaan 96? o Scenario 1: vast huurcontract na tijdelijke contract o Scenario 2: bruikleen o Scenario 3: verkopen o Scenario 4: alternatieve huurcontracten 2. Als de huidige bewoners niet op de Ravellaan 96 kunnen blijven, wat zijn dan de alternatieven? o Scenario 5: aanbieden alternatieve locaties o Scenario 6: onkostenvergoeding 3. Als er geen alternatieven zijn, wat zijn dan de scenario’s om leegstand van Ravellaan 96 te voorkomen? o Scenario 7: andere groepen Deze scenario’s worden hieronder verder uitgewerkt, telkens met een uiteenzetting van de gevolgen op de volgende onderwerpen: juridisch, financieel, ruimtelijke flexibiliteit, organisatorische en praktische zaken en precedentwerking.

Scenario’s (1) Scenario vast huurcontract na tijdelijke contract Scenario ‘vast huurcontract’ houdt in dat na het aflopen van de huidige tijdelijke huurcontracten (onderhuur) de huidige bewoners een nieuw huurcontract voor onbepaalde tijd aangeboden krijgen. Het beoogde effect is dat de huidige bewoners op de Ravellaan 96 kunnen blijven wonen en zekerheid hebben over de toekomst ten aanzien van hun (studenten)kamer. Juridische gevolgen Het sluiten van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betekent dat de huidige onderhuurders van Socius huurbescherming krijgen. Dat betekent dat de huurovereenkomsten alleen nog kunnen worden opgezegd op basis van de in de wet genoemde opzeggronden en met inachtneming van een opzegtermijn. Op voorhand staat niet vast dat de gemeente alle huurovereenkomsten rechtsgeldig zal kunnen beëindigen. In scenario ‘vast huurcontract’ zal de gemeente de huurovereenkomsten mogelijk willen opzeggen op het moment dat de gemeente het gebouw wil herontwikkelen. Bij een herontwikkeling kan de gemeente in de volgende situaties een beroep doen op “dringend eigen gebruik”: 



als de verhuurder het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat rekening houdend met de belangen van de verhuurder, de huurder en eventuele onderhuurders, niet van de verhuurder kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet; en als de verhuurder aantoont dat andere passende woonruimte beschikbaar is voor de onderhuurders.

3/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

Voor een herontwikkeling geldt niet in alle gevallen dat een beroep op dringend eigen gebruik kan worden gedaan. Ten eerste kan er alleen worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik als sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Hiervan is in beginsel geen sprake als het gehuurde alleen wordt opgeknapt, de aard en functie van het gebouw gelijk blijven en de huurders na de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden zouden kunnen terugkeren in het gehuurde. Ten tweede dient de gemeente aan te tonen dat voor huurders andere passende woonruimte beschikbaar is. Dit betekent niet dat de gemeente huurders zou moeten herhuisvesten, maar wel dat zij moet aantonen dat er andere passende woonruimte beschikbaar is. Als dit niet aangetoond kan worden, dan zal de rechter geen toestemming geven tot het beëindigen van de huurovereenkomst; de huurders kunnen dan blijven zitten. Wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd, moet de gemeente de huurders een verhuiskostenvergoeding betalen. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn erg moeilijk te beëindigen. Als partijen onderling geen overeenstemming kunnen bereiken, kunnen deze alleen door de rechter worden beëindigd. Totdat de rechter de huurovereenkomst beëindigd heeft, loopt de huurovereenkomst door.

Dit geldt in beginsel ook als huurders in hoger beroep gaan (dit kan tot circa 6 jaar duren). Omdat er bij de opzegging een individuele afweging plaatsvindt, zijn het individuele procedures voor alle huurders. Dit zorgt voor grote onzekerheid en kan veel tijd, geld en inzet van medewerkers van de gemeente en advocaten vergen. Bij de uitvoering van dit scenario ‘vast huurcontract’ speelt tevens juridisch complexiteit. De huidige bewoners zijn al herinnerd aan de einddatum van de huurovereenkomst door de huidige exploitant/hoofdhuurder Socius. Om de bewoners een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te geven zijn er drie opties, te weten: 1) het laten voortduren van de huidige huurovereenkomst tussen de huidige exploitant en de bewoners. Dit wordt dan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 2) het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen een huidige exploitant en de bewoners. Dit wordt dan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 3) het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen de gemeente en de bewoners. Ook dit wordt dan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Bij de hierboven genoemde deelopties 1 en 2 is het onbekend of zo’n verlenging van de exploitatie met Socius in lijn is met de aanbesteding van de concessie destijds en daarmee juridisch houdbaar.

Daarnaast gaat in deze opties de exploitant de huurrelatie aan met de bewoner en dus ook de huurbescherming. De gemeente zal de exploitant op een of andere manier voor deze bescherming moeten vrijwaren anders zal de exploitant dit niet willen. Didam-arrest Als de gemeente een huurovereenkomst aangaat met de bestaande bewoners, dan is het Didamarrest van toepassing. Uitgangspunt van het Didam-arrest is dat de gemeente iedereen een gelijke kans moet geven op het kunnen aangaan van een huurovereenkomst. Hiervoor zou de gemeente een openbare selectieprocedure moeten starten. De gemeente mag alleen rechtstreeks met de huidige bewoners een huurovereenkomst aangaan als zij op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de enige serieuze gegadigden zijn. Op grond van de nu geldende jurisprudentie is niet zeker of dit het geval is. De argumenten die hiervoor pleiten zijn dat de huidige bewoners al hebben geïnvesteerd in het gehuurde, onderlinge relaties hebben opgebouwd en verhuiskosten moeten maken om te verhuizen. De argumenten die hiertegen pleiten is dat zij niet van de gemeente huurden, een tijdelijk huurcontract hadden en wisten dat dit huurcontract zou eindigen. In Utrecht zijn veel bewoners met aflopende contracten die graag een (nieuwe) kamer zouden willen huren. De gemeente neemt een juridisch risico wanneer zij één-op-één huurovereenkomsten sluit met de huidige

4/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

bewoners. Het voornemen tot het sluiten van die huurovereenkomst moet op grond van het Didamarrest in ieder geval tijdig worden gepubliceerd. Het is mogelijk dat zich na publicatie een derde meldt die het hier niet mee eens is. Dan moet de gemeente aan de hand van de onderbouwde reactie van die derde een afweging maken. Indien de gemeente vasthoudt aan haar eerdere besluit en de derde een gerechtelijke procedure start, dan is het op grond van de huidige rechtspraak lastig om de gevolgen hiervan in deze situatie op voorhand in te schatten, dit hangt namelijk sterk af van de feiten en omstandigheden van de zaak. Het nadeel van een procedure is vooral dat dit tijd in beslag neemt en dat het besluit van een rechter pas na de einddatum van de huidige huur komt. Indien de gemeente in de tussentijds toch een één-op-één huurcontract aangaat waarvan de rechter de onderbouwing in het kader van Didam niet sterk genoeg vindt, is het risico dat de rechter kan oordelen dat dit onrechtmatig is geweest. De gemeente zou dan onrechtmatig kunnen hebben gehandeld jegens de derde en kan dan schadeplichtig zijn. Met Socius is in 2015 een concessieovereenkomst gesloten. De concessieovereenkomst eindigt op 30 september 2025, maar de concessieovereenkomst is op bepaalde punten voor meerdere uitleg vatbaar.

De gemeente loopt het risico dat zij in een juridisch geschil belandt met de huidige exploitant als de gemeente geen overeenstemming bereikt met Socius over het beëindigen van de overeenkomsten. De gemeente heeft al, onder voorbehoud, onderhandelingen gevoerd met Socius over het aangaan van een nieuwe overeenkomst. Er is een risico dat Socius zich op het standpunt stelt dat zij erop mocht vertrouwen dat er een overeenkomst met de gemeente tot stand zou komen. Ook ten aanzien hiervan loopt de gemeente het risico dat er een juridisch geschil met Socius ontstaat indien de gemeente geen overeenstemming bereikt met Socius over een nieuwe overeenkomst. Financiële gevolgen De rechten die huurders in scenario 'vast huurcontract’ hebben, hebben ook financiële gevolgen. In het beste geval is er met alle huurders onderlinge overeenstemming te bereiken over het eindigen van hun huurcontract, Dan geldt alleen de eerstgenoemde kostenpost. Wanneer huurders niet instemmen met de beëindiging, dan komen er proceskosten bij: - Verhuiskostenvergoeding: deze vergoeding is onderhandelbaar. In het geval van studenten zal het gaan om ongeveer € 650 per huurder. Voor 180 studenten betekent dat een bedrag van € 117.000. - Ondersteuning bij het vinden van een nieuwe woning: deze kosten zijn moeilijk in te schatten, maar mogelijk zou 1 a 2 FTE aan capaciteit daar een jaar lang mee bezig kunnen zijn.

En dan nog lopen we een risico dat bewoners niet akkoord gaan met het geboden alternatief. Kosten € 100.000,- tot € 200.000,- per jaar. Juridische proces- en advocaatkosten: deze kosten zijn lastig in te schatten, aangezien dit afhankelijk is van het aantal procedures. Deze procedures kunnen lang duren, tot wel circa 6 jaar. - Ook betekent het een daling in huuropbrengsten tijdens de planontwikkeling. Wanneer ten tijde van het starten van de herontwikkeling niet aannemelijk gemaakt kan worden dat er alternatieve woningen beschikbaar zijn kan geen beroep gedaan worden op dringend eigen gebruik. Om dan toch te kunnen herontwikkelen moet met iedere huurder individuele overeenstemming bereikt worden over het beëindigen van de huurovereenkomst. Omdat we de woningmarkt niet binnen nu en een paar jaar zo zien veranderen dat dit makkelijk aannemelijk gemaakt kan worden, moeten we rekening houden met de capaciteit (en kosten) die nodig zijn om te zoeken naar alternatieve woonruimte voor deze huurders.

5/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

In scenario ‘vast huurcontract’ beschrijven we ook de kosten van vertraging. Wanneer één huurder niet instemt met beëindiging, blijft dat huurcontract tijdens eventuele procedures doorlopen. Bij scenario vast huurcontract moeten we er daarom ook vanuit gaan dat de gebiedsontwikkeling vertraagt, aangezien bewoners met huurrechten niet zonder meer het gebouw hoeven te verlaten. Dit betekent dat ook de herontwikkeling van Ravellaan 96 nog verdere vertraging oploopt. Daarnaast moeten de kosten binnen het project verrekend worden. De hogere kosten bij aanvang van de herontwikkeling hebben gevolgen voor het uiteindelijke programma. Zoals staat beschreven in het coalitieakkoord willen we betaalbare woningen realiseren, in het bijzonder voor groepen die dat het hardste nodig hebben. Maar wij streven, zeker in deze tijd, ook naar financieel haalbare plannen. Als er hoge kosten ten laste van deze herontwikkeling worden gebracht, beperkt dat de mogelijkheden van een substantieel deel betaalbaar wonen. Tempo maken op de herontwikkeling betekent dat we tijdens de bewoning ook met de herontwikkeling aan de slag gaan. Wanneer er met een aannemer afspraken zijn gemaakt om op een bepaald moment te starten en de gemeente het gebouw niet tijdig beschikbaar kan stellen, bijvoorbeeld omdat er nog juridische procedures lopen, dan kan ook dat leiden tot financiële schade.

De aannemer zal de verloren tijd in rekening brengen bij de gemeente. Tijdens de looptijd van de juridische procedures zal het gebouw voor het grootste deel leeg staan in afwachting van de herontwikkeling. Of er zouden opnieuw tijdelijke huurovereenkomsten moeten worden afgesloten. Scenario vast huurcontract betekent dat de jaarlijkse huuropbrengsten dalen. Als het programma en de planning duidelijk zijn, kan door een sterfhuisconstructie de bezettingsgraad in fases worden afgebouwd. Dit betekent dat het gebouw in deze overgangsperiode steeds leger wordt, waardoor de huuropbrengsten verminderen. Als indicatie: de huuropbrengst bedraagt ongeveer € 580.000 per jaar (prijspeil 2025). Verdeeld over 3 jaar daalt de bezettingsgraad bijvoorbeeld in jaar 1 naar 80%, in jaar 2 naar 50% en in jaar 3 naar 20%, dan is de huuropbrengst over deze 3 jaar circa (€ 870.000) lager. Tijdens deze laatste jaren wonen de dan nog aanwezige bewoners in een leeglopend pand, of het moet opgevuld worden met weer tijdelijk contracten/leegstandsbeheer. Ruimtelijke flexibiliteit Wij willen de buurt Welgelegen, en in het bijzonder de Ravellaan 96 en het naastgelegen parkeerterrein, optimaal en toekomstbestendig herontwikkelen. In het SPvE wordt duidelijk met welk programma en op welke plek we zoveel mogelijk van onze ambities op het gebied van wonen kunnen realiseren.

We streven naar een stevig sociaal programma. Daarom is het in dit stadium belangrijk om flexibiliteit te behouden. Als scenario vast huurcontractal haalbaar zou zijn, dan zijn de effecten: Vertraging, kostenverhoging waardoor minder betaalbaar wonen en minder flexibiliteit in de programmering Organisatorische en praktische gevolgen Om uitwerking te geven aan scenario vast huurcontract is tijdige en adequate medewerking van de exploitant vereist. Door de complexiteit wordt er meer gevraagd van onze middelen, mensen en geld. In de praktijk zal een aantal van de huidige bewoners die in scenario een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd krijgt, hun huurovereenkomst opzeggen voordat een herontwikkeling gestart is. Dan ontstaat opnieuw hetzelfde vraagstuk: worden er tijdelijke contracten of contracten voor onbepaalde tijd aangeboden. Precedentwerking Voor precedentwerking moet er sprake zijn van gelijke gevallen en gelijke omstandigheden. In het algemeen kan het voorbeeld van de Ravellaan 96 leiden tot precedentwerking. De gemeente zet bij verschillende projecten in op tijdelijke invulling, al dan niet via de leegstandwet. Als we tijdelijke

6/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

huurders bij de Ravellaan 96 een contract voor onbepaalde tijd (met bijbehorende huurrechten) geven, dan moeten we dit bij andere projecten met gelijke omstandigheden ook overwegen. Dat gaat dan ook op voor toekomstige projecten en kan tevens invloed hebben op de inzet van tijdelijke invulling. Door het kostprijsverhogende effect zou inzet wellicht niet meer mogelijk kunnen zijn. Met als gevolg meer leegstand in onze gebouwen.

(2) Scenario bruikleen Scenario bruikleen houdt in dat, na het aflopen van de huidige huurcontracten, de huidige bewoners een bruikleenovereenkomst aangeboden krijgen. Het beoogde effect hiervan is dat de huidige bewoners op de Ravellaan 96 kunnen blijven wonen en de bewoners geen huurrechten opbouwen (blijkt uit jurisprudentie). Juridische gevolgen Van een bruikleenovereenkomst is sprake als de gemeente de woningen in gebruik geeft zonder dat hier een tegenprestatie (zoals betaling van een vergoeding) tegenover staat. Er kan wel een vergoeding voor bijvoorbeeld levering van gas, water en elektra worden gevraagd. Als de gemeente wel een vergoeding in rekening brengt voor het gebruik, ook als die vergoeding heel laag is, dan is er een groot risico dat de rechter oordeelt dat er geen sprake is van bruikleen, maar dat sprake is van huur. Dit risico is extra groot omdat de bewoners hiervoor een huurovereenkomst hadden. Als in zo’n geval geoordeeld wordt dat er sprake is van huur dan hebben de bewoners huurbescherming en gelden de risico’s die onder scenario 1 zijn genoemd. Een bruikleenovereenkomst kan in beginsel worden opgezegd. Wel kan de rechter toetsen of deze opzegging redelijk en eerlijk is. Als bewoners niet vrijwillig vertrekken nadat de bruikleenovereenkomst is opgezegd, moet de gemeente de rechter inschakelen om de bewoners hun kamer te laten verlaten.

Ook dit kan veel tijd, geld en inzet van medewerkers van de gemeente en advocaten kosten. Bij het sluiten van bruikleenovereenkomsten is het Didam-arrest van toepassing. Wij verwijzen hierbij naar de risico’s die onder scenario 1 zijn genoemd. Het is binnen scenario bruikleen noodzakelijk om binnen de huidige overeenkomst met Socius naar oplossing te zoeken om vanaf 19 mei bruikleenovereenkomsten sluiten. Bij het sluiten van bruikleenovereenkomsten is ook medewerking van Socius vereist. Wij verwijzen hierbij naar de risico’s die onder scenario 1 zijn genoemd. Tot slot is een bruikleenovereenkomst in beginsel niet de bedoeling volgens de Wet Markt en Overheid. Op grond hiervan dient namelijk in beginsel minimaal een kostprijsdekkende huur in rekening te worden gebracht, tenzij er bijvoorbeeld sprake is van een uitzondering die in een algemeen belang besluit door de gemeente is genomen. In deze situatie lijkt er zo snel geen sprake te zijn van een dergelijk algemeen belang besluit. Het is niet expliciet duidelijk of de raad met algemeen belang besluit 8 ook het sluiten van bruikleenovereenkomsten in dit soort situaties heeft bedoeld. De gemeente Utrecht heeft in het verleden wel bruikleenovereenkomsten gesloten, maar kan er dan mogelijk wel op aangesproken worden.

Financiële gevolgen In verband met het hierboven omschreven risico is het aan te raden om in het scenario bruikleen geen vergoeding voor gebruik te vragen. Hierdoor ontvangt de gemeente geen huurinkomsten, wat financiële gevolgen heeft. Dit is op te splitsen in een aantal punten die in onderstaande tabel zijn weergegeven:

7/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

Bruikleen

2 jaar

Gemiste huurinkomsten € 580.000/jr

€

Onderhoudskosten € 180.000/jr

€

Beheerkosten € 180.000/jr*

€

Totale kosten

€

% van ontwikkelingskosten

%5 - 8%

5 jaar 1.160.000,-

€

2.900.000,00

360.000,00

€

900.000,00

360.000,00

€

900.000,00

1.880.000,00

€

4.700.000,00

14% - 22%

* Beheerkosten: vergoeding aan een partij die namens de gemeente het dagelijkse beheer uitvoert. Denk aan: sluiten overeenkomsten, in en uit huizingen, huismeester, begeleiden onderhoud etc. Ruimtelijke flexibiliteit Bij bruikleen kan het gebouw op tijd leeg worden opgeleverd. Bruikleen levert voldoende flexibiliteit op voor de herontwikkeling. Echter de hoge kosten van scenario bruikleen die ten laste van deze herontwikkeling worden gebracht beperken de mogelijkheden met veel betaalbaar wonen. Organisatorisch en praktisch Om uitwerking te geven aan scenario bruikleen is tijdige en adequate medewerking van de exploitant vereist. De gemeente Utrecht heeft geen capaciteit en infrastructuur om een dergelijk gebouw met bruikleen op dagelijkse basis te beheren. Daarvoor zal een partij gecontracteerd moeten worden. Hiervoor is een aanbesteding nodig. Gezien de omvang van het bedrag zal dit een openbare en waarschijnlijk een Europese aanbesteding worden. Doorlooptijd is daarvoor 6-12 maanden. Precedentwerking Voor precedentwerking moet er sprake zijn van gelijke gevallen en gelijke omstandigheden. In het algemeen kan het voorbeeld van de Ravellaan 96 leiden tot precedentwerking.

In dit scenario betekent dit dat er ook bij andere woningen die door een exploitant en niet door de gemeente verhuurd worden onder de leegstandwet en waarbij sprake is van gelijke omstandigheden, na het aflopen van de termijn van 10 jaar, overgegaan kan (of moet) worden tot bruikleen. Dit betekent wat voor de projecten waar we dit nu al doen (zoals de Piramidedreef en de Croeselaan), maar ook voor projecten in de toekomst.

(3) Scenario verkopen Dit scenario houdt in dat we gebouw Ravellaan 96 verkopen aan een woningcorporatie aangesloten bij de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW). Het beoogde effect is dat de huidige bewoners in het gebouw kunnen blijven wonen, voor langere tijd zekerheid hebben over hun (studenten)kamer en de gemeente eenmalig opbrengst heeft uit de uitgifte van het gebouw. Juridische gevolgen De huurovereenkomsten met de huidige bewoners lopen af in mei 2025. De gemeente kan het gebouw alleen verkopen inclusief de bestaande huurcontracten van de huidige bewoners als: 1) de huidige hoofdhuurder/exploitant de huurovereenkomsten met de huidige bewoners voortzet of nieuwe huurovereenkomsten met de bewoners aangaat. Hiervoor is medewerking vereist van Socius. We verwijzen hierbij naar de risico's die onder scenario 1 zijn genoemd, of 2) de gemeente nieuwe overeenkomsten aangaat met de bewoners. In dit laatste geval geldt het Didam-arrest. Wij verwijzen hierbij naar de risico’s die onder scenario 1 zijn genoemd.

8/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

Als de gemeente het gebouw in verhuurde staat verkoopt, dan geldt de regel ‘koop breekt geen huur’ en is de koper ook gebonden aan de huurovereenkomsten. De bewoners worden dan ook niet slechter van een verkoop van het gebouw. Het pand is nog steeds afgeschreven en moet gerenoveerd of herontwikkeld worden. In dit scenario is het vervolgens aan de corporatie om een sociaal plan te maken voor de huurders van de kamers. Indien de gemeente het gebouw Ravellaan 96 wil verkopen, dan is de gemeente gebonden aan de regels uit het Didam-arrest. Zij dient het gebouw dan in beginsel openbaar in de markt te zetten. Indien het gebouw bestemd is voor sociale huur, dan kan de gemeente op grond van de Beleidsregel Selectieproces bij uitgifte, verkoop, verhuur en ingebruikgeving gemeente Utrecht en op grond van de geldende jurisprudentie in beginsel één op één contracteren met een woningcorporatie. Het voornemen tot het aangaan van de koopovereenkomst dient wel gepubliceerd te worden. Financiële gevolgen Als bij de verkoop van het gebouw nog geen SPvE vastgesteld is door uw raad, heeft dit een negatief effect op de opbrengst van de verkoop. Een koper koopt dan namelijk een gebouw zonder te weten wat er in de toekomst wel of niet met het gebouw kan en mag. Een gemengd toekomstbestendig (woon-)programma in economische zin levert doorgaans al 10-35% meer op dan het huidige tijdelijke programma.

Ook het feit dat er huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn aangegaan heeft een negatieve invloed op de opbrengst, een sociaal plan voor herontwikkeling kost meer geld en wordt in mindering gebracht op de koopsom. Verkopen met de huidige bewoners erin betekent verkopen met een volledig sociaal programma. Om tot een goed sociaal programma te komen is het misschien nodig om een deel van de woningen te ontwikkelen in de vrije sector om daarmee sociale woningen te kunnen betalen. Bij het uitgeven van het gebouw in verhuurde staat is dit niet meer mogelijk. Des te meer kosten er ten laste van het project (als gevolg van vaste huurcontracten) worden gebracht des minder ruimte is ervoor betaalbaar wonen. Ruimtelijke flexibiliteit We moeten het programma nog bepalen. Dat gebeurt bij de totstandkoming van het SPvE. Als we het gebouw verkopen aan een STUW woningcorporatie leggen we daarmee het programma voor het gebouw van tevoren vast, namelijk 100% studentenkamers. Het heeft de voorkeur om eerst te bepalen welk programma waar het beste kan komen. Daarna ligt verkoop aan een woningcorporatie in het geval van realiseren van sociale woningen of studentenwoningen alsnog voor de hand.

In antwoord op schriftelijke raadsvragen jaargang 2023 nr 6 hebben wij aangegeven dat wij de omliggende ruimte inclusief de parkeerplaats willen betrekken bij de ontwikkeling van Ravellaan 96, In dit scenario blijft het parkeerterrein in bezit van de gemeente, dit willen we alsnog ontwikkelen. Bijvoorbeeld met een gebouw en het realiseren van openbare ruimte daaromheen. De mogelijkheden om dit te ontwikkelen zijn vervolgens financieel beperkt door een kleinere verkoopopbrengst van het gebouw Ravellaan 96. Datzelfde geldt voor de bouwmassa die conform de uitwerking visie Welgelegen mogelijk gerealiseerd zou kunnen worden op of naast de laagbouw van het pand Ravellaan 96. De realisatie van dit laatste gebouw zou bij verkoop van het bestaande gebouw bemoeilijkt worden. Organisatorisch en praktisch Om uitwerking te geven aan dit scenario is tijdige en adequate medewerking van de exploitant vereist. Zij hebben er minder belang bij aangezien zij de exploitatie niet kunnen voortzetten. Daarbij zouden zou zij wellicht ook het gebouw willen kopen. Precedentwerking Dit scenario leidt niet tot precedentwerking.

9/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

(4) Scenario alternatieve huurcontracten Dit scenario houdt in dat we andere huurcontracten aanbieden aan de huidige bewoners, bijvoorbeeld campuscontracten of andere flexibele contracten. Het beoogde effect van deze alternatieven is dat de huidige bewoners kunnen blijven wonen op de Ravellaan 96 maar geen huurrechten opbouwen. Juridische gevolgen Het is juridisch niet mogelijk om met de huidige bewoners nieuwe tijdelijke of flexibele huurovereenkomsten aan te gaan. Op grond van de Wet Vaste huurcontracten mogen er alleen nog vaste huurcontracten worden aangegaan. Alleen voor specifieke categorieën gelden uitzonderingen. Campuscontracten zijn huurovereenkomsten waarin wordt vastgelegd dat de woonruimte is bestemd voor studenten. Deze woonruimte wordt na beëindiging van de bestaande huurovereenkomst opnieuw aan een student verhuurd. Campuscontracten kunnen worden opgezegd op het moment dat de huurder niet meer studeert. Als de huurder niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst, dan moet de huurovereenkomst worden beëindigd door de rechter. Bij beëindiging moet een verhuiskostenvergoeding worden betaald. Een campuscontract heeft de volgende juridische gevolgen: • Ten eerste zijn niet alle bewoners studenten. Dit betekent dat niet met alle huidige bewoners een campuscontract kan worden aangegaan.

• Ten tweede kunnen campuscontracten, vanuit de verhuurder, alleen worden opgezegd als een bewoner niet meer studeert en de verhuurder het opnieuw aan een student wil verhuren. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet persé kan worden beëindigd op het voor de gemeente wenselijke moment. De gemeente mag een campuscontract opzeggen om opnieuw aan een student te verhuren. • Ten derde genieten huurders ook bij een campuscontract huurbescherming en moet de rechter de huurovereenkomst (het campuscontract) beëindigen als niet met de huuropzegging wordt ingestemd. Als de gemeente wil herontwikkelen, komen dezelfde juridische en financiële gevolgen kijken bij het beëindigen van campuscontracten als huurcontracten voor onbepaalde tijd. De gevolgen zijn gelijk aan de beschreven gevolgen in scenario 1. Bij het sluiten van campuscontracten/huurovereenkomsten is het Didam-arrest van toepassing. Wij verwijzen hierbij naar de risico’s die onder scenario 1 zijn genoemd. Er lijken juridisch geen andere mogelijkheden te zijn om flexibel te verhuren aan de bewoners van Ravellaan 96. Financiële gevolgen In dit scenario moet een verhuiskostenvergoeding worden betaald aan de bewoners van de Ravellaan, we gaan hierbij uit van een bedrag van € 650, voor 180 studenten betekent dit een totaalbedrag van € 180.000.

Bij het beëindigen van campuscontracten gelden dezelfde financiële gevolgen als onder scenario 1. Ruimtelijke flexibiliteit In dit scenario is het onduidelijk of het gebouw op tijd leeg opgeleverd kan worden, dit heeft dan ook dezelfde ruimtelijke gevolgen als bij scenario 1. Organisatorisch en praktisch Om uitwerking te geven aan dit scenario is tijdige en adequate medewerking van de exploitant vereist. Voor het beheer van de alternatieve contracten en het pand zal een partij gecontracteerd moeten worden. Hiervoor is een aanbesteding nodig. Gezien de omvang van het bedrag zal dit een openbare

10/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

en waarschijnlijk een Europese aanbesteding worden. Doorlooptijd is daarvoor 6-12 maanden. Verhuur risico en onderhoudsrisico komen te liggen bij de gemeente Utrecht. Precedentwerking Dit scenario leidt niet tot precedentwerking.

(5) Scenario aanbieden alternatieve locaties Dit scenario houdt in dat de huidige bewoners van de Ravellaan 96 het gebouw op 18 mei 2025 moeten verlaten, maar wel alternatieve woonruimte aangeboden krijgen. Bijvoorbeeld in woningen waar de gemeente eigenaar van is of in andere (studenten)woningen in Utrecht. Het beoogde effect hiervan is dat de huidige bewoners geholpen worden aan vervangende woonruimte wanneer zij de Ravellaan moeten verlaten. Hieronder is een overzicht opgenomen van het vastgoed dat de gemeente als woning of onzelfstandige kamer verhuurt: Adres Woningen Croeselaan (Project Beurskwartier) Piramidedreef 5

Soort huurovereenkomst Huurovereenkomst onder leegstandswet Huurovereenkomst onder leegstandswet

Huurder Verschillende doelgroepen

Looptijd huurovereenkomst / leegstandsvergunning Leegstandsvergunningen eindigen tussen medio 2027 en 2032 Leegstandsvergunning eindigt in 2034*

Stichting Studentenhuisvesting (SSH) Maliebaan 59-61 Tijdelijke Stichting Sociaal Tot 30 november 2026 huurovereenkomst Vastgoed Beheer Utrecht (SSVBU) * voor het noodgebouw (12 kamers) geldt dat de bewoners in september 2026 het gebouw moeten verlaten.

Voor al deze locaties is onderzocht of er mogelijkheden zijn om de bewoners van de Ravellaan 96 alternatieve woonruimte te bieden. Dit blijkt niet het geval. Omdat er sprake is van lopende huurovereenkomsten met de exploitanten, kunnen we deze niet zomaar opzeggen. Daarnaast zijn de huurovereenkomsten voor deze locaties ook allemaal van tijdelijke aard. Dit zou het vraagstuk van het zoeken naar een nieuwe woning vooruitschuiven in de tijd. De gemeente en woningcorporaties zijn separate organisaties, de gemeente heeft alleen samenwerkingen en kan niet het beleid bepalen bij deze organisaties. Wij hebben een verkennend gesprek gevoerd met een van de studenten coöperaties, deze werkt met geen enkele vorm van urgentie/voorrang. Al deze kamers worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Alleen in uitzonderlijke situaties, zoals een renovatie die niet in bewoonde staat uitgevoerd kan worden, bieden ze eigen huurders een andere kamer aan. Juridische gevolgen De bewoners van Ravellaan 96 hebben geen huurovereenkomst met de gemeente. Er is daarmee geen rechtsgrond voor de gemeente om vervangende woonruimte aan te bieden. De gemeente is daarnaast gebonden aan het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat iedereen in een vergelijkbare situatie, mocht er plek zijn op alternatieve locaties, een gelijke kans moet hebben. We kunnen in beginsel geen voorrang geven aan bewoners van Ravellaan 96.

Ook op grond van het Didam-arrest wordt gemeentelijk vastgoed altijd openbaar in de markt gezet. Huurders van onzelfstandige woningen hebben voor het overige in beginsel geen recht op urgentie (zie huisvestingsverordening). Huurders met een huurcontract op basis van de leegstandwet hebben

11/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

geen recht op urgentie. Bij het tekenen van het contract was de tijdelijke situatie al bekend, de behoefte aan een nieuwe woning was te voorzien. Alleen recht op urgentie bij zelfstandige woningen en in deze gevallen: a. Bij dreigende dakloosheid; b. Bij relatiebeëindiging; c. Door financiële omstandigheden; d. Op medische gronden; e. Bij mantelzorg; f. Op volkshuisvestelijke gronden; g. Op maatschappelijke gronden; h. Voor statushouders; i. Voor gedupeerden van het aanbodsysteem. Bewoners zouden zelf moeten kijken of ze in aanmerking komen. Collectief is er geen grondslag. De twee individuen die reeds begeleid worden door Vluchtelingenwerk en Youké worden door hen begeleid naar een andere woning. De bewoners van Ravellaan 96 hebben een tijdelijk contract onder de leegstandwet, dat automatisch eindigt op de einddatum (18 mei 2025). Er zijn geen gronden waarop een urgentieverklaring afgegeven kan worden, aangezien de bewoners van Ravellaan 96 niet onder een van de urgentiecategorieën vallen. Deze bewoners hebben daarmee geen voorrang op andere woningzoekenden in Utrecht. Daarnaast is urgentie alleen mogelijk voor woonruimte die onder de Huisvestingsverordening valt. Onzelfstandige woonruimtes vallen hier niet onder.

Financiële gevolgen Dit scenario heeft financiële gevolgen, het zal capaciteit vragen om alternatieve locaties aan te bieden, zeker aangezien er in eigen vastgoed geen ruimte is en de bewoners van de Ravellaan geen recht hebben op urgentie. Ruimtelijke flexibiliteit Dit scenario biedt ruimtelijke flexibiliteit, omdat het gebouw op tijd leeg komt om te starten met de gebiedsontwikkeling. Organisatorisch en praktisch Het zal capaciteit vragen van de gemeentelijke organisatie om alternatieve locaties te zoeken aan te bieden. Dit proces zal ook voor 18 mei 2025 afgerond moet worden. Als de huurders nog in het pand zitten dan zal er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Socius zal gezien de verplichtingen uit de huidige overeenkomst naar de gemeente dit niet zelfstandig laten ontstaan. Precedentwerking Bij dit scenario geldt dat als we de bewoners van Ravellaan 96 begeleiden naar een andere woning, de gemeente dit in andere gelijke gevallen ook moet doen. Hierbij kan gedacht worden aan woningen in het Beurskwartier of aan de Piramidedreef, die we ook onder de leegstandwet verhuren. Daarnaast zijn er mogelijk in de toekomst nog andere gemeentelijke projecten waar tijdelijke verhuur onder de leegstandwet wordt toegepast.

Ook kan beargumenteerd worden door bewoners met een tijdelijke huurovereenkomst met derden, dat ook zij recht hebben op begeleiding naar alternatieve woonruimte. De huurders van de Ravellaan huren immers ook niet van de gemeente, maar van een andere huisvester. De financiële gevolgen die we hierboven hebben omschreven zullen dan ook van toepassing zijn.

12/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

(6) Scenario onkostenvergoeding Dit scenario houdt in dat de huidige bewoners het gebouw moeten verlaten op 18 mei 2025, zoals in hun huurcontract is opgenomen, maar dat ze wel een onkostenvergoeding krijgen in de vorm van een geldbedrag. Het beoogde effect hiervan is dat de studenten een tegemoetkoming krijgen als vergoeding voor gedane investeringen in hun kamer. Juridische gevolgen Er lijkt geen huurrechtelijke rechtsgrond te zijn om een vergoeding te betalen aan de huidige bewoners. De huidige bewoners hebben geen overeenkomst met de gemeente, maar met hun verhuurder (Socius). Bovendien eindigt die huurovereenkomst van rechtswege, zodat er geen verhuiskostenvergoeding of schadevergoeding is verschuldigd. Indien er uit coulance een betaling wordt gedaan, dan kan dit precedentwerking hebben. Er moet verder juridisch worden onderzocht of en op welke wijze er op andere manieren, zoals bijvoorbeeld via een subsidie, een eventuele vergoeding ter beschikking zou kunnen worden gesteld. Financiële gevolgen Het enige financiële gevolg in dit scenario is, dat de gemeente eenmalig een onkostenvergoeding betaalt aan de bewoners. Hierbij kan gedacht worden aan een bedrag ter hoogte van de eerder genoemde verhuisvergoeding van € 650 per bewoner. Voor 180 bewoners zou dit neerkomen op een bedrag van in totaal € 117.000.

Ruimtelijke flexibiliteit Vanuit ruimtelijk oogpunt heeft dit scenario geen gevolgen, de gebiedsontwikkeling kan doorgaan zoals gepland. Organisatorisch en praktisch Vanuit organisatorisch oogpunt zijn er geen consequenties van dit scenario, praktisch zijn er wel consequenties. Er zal namelijk nader onderzocht worden in wat voor vorm deze betaling gedaan zal worden. En er moet besloten worden voor welke periode dit aanbod geldt. Geldt dit daarnaast ook voor de bewoners die hun huurcontract in de afgelopen paar maanden al opgezegd hebben? Precedentwerking Huurders die elders huren en zich in een vergelijkbare situatie bevinden als de bewoners van de Ravellaan zouden een beroep kunnen doen op het gelijkheidsbeginsel.

(7) Scenario andere groepen Dit scenario houdt in dat de huidige bewoners het gebouw moeten verlaten op 18 mei 2025, zoals in hun huurcontract is opgenomen. In de periode die nodig is om de plannen voor de herontwikkeling te maken, huisvesten we geen studenten maar andere doelgroepen, die onder de uitzonderingsgrond vallen en aan wie voor maximaal twee jaar kan worden verhuurd. Het beoogde effect van dit scenario is dat er voor andere doelgroepen meer tijdelijke woonruimte beschikbaar komt. Op grond van de Wet Vaste huurcontracten mogen er alleen nog vaste huurcontracten worden aangegaan. Alleen voor specifieke categorieën gelden uitzonderingen. Deze categorieën/doelgroepen zijn bijvoorbeeld: • studenten die in Utrecht studeren maar niet in Utrecht wonen, • statushouders, • mensen die als gevolg van een echtscheiding tijdelijke woonruimte zoeken.

13/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

Juridische gevolgen Hiervoor is medewerking vereist van Socius. De juridische gevolgen hiervan zijn benoemd onder scenario 1. Voor het overige lijken de juridische gevolgen beperkt te zijn. Financiële gevolgen Andere groepen dan studenten zitten mogelijk in een andere financiële situatie, waardoor hun draagkracht anders is. Hier zouden we rekening mee kunnen houden in de huurprijs van de tijdelijke contracten. Dit zou kunnen betekenen dat de gevraagde huurprijs lager ligt, als we kiezen voor groepen waarvan we op voorhand kunnen weten dat hun financiële draagkracht minder is. Ruimtelijke flexibiliteit Voor de gebiedsontwikkeling heeft dit scenario geen gevolgen. De huurcontracten zijn tijdelijk, waarbij we in de gebiedsontwikkeling rekening kunnen houden met het moment waarop de contracten aflopen en daarmee ook het gebouw leegkomt. Organisatorisch en praktisch Voor het beheer van het pand zal een partij gecontracteerd moeten worden. Hiervoor is een aanbesteding nodig. Gezien de omvang van het bedrag zal dit een openbare en waarschijnlijk een Europese aanbesteding worden. Doorlooptijd is daarvoor 6-12 maanden. Verhuur risico en onderhoudsrisico komen te liggen bij de gemeente Utrecht. Precedentwerking Een alternatieve doelgroep zal geen precedentwerking hebben.

Samenvattend Als college ontwikkelen we op basis van de bestaande opdracht(en) vanuit uw raad in samenhang voor de Ravellaan 96 en het naastgelegen parkeerterrein één SPvE. Daarbij baseren we ons op de kaders zoals gesteld in de uitwerking Visie Welgelegen. In het SPvE beantwoorden we de vraag of studentenwoningen een plek kunnen houden in dit gebied. We streven ernaar begin volgend jaar een SPvE gereed te hebben. In de tussentijd loopt de huidige tijdelijke invulling van de Ravellaan 96 ten einde. Dit zijn huurovereenkomsten onder de leegstandswet waarbij de einddatum is opgenomen in de huurovereenkomst. Socius heeft in samenwerking met de gemeente een herinneringsbrief gestuurd aan de huurders. Om flexibiliteit te hebben in de herontwikkeling bieden nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten een uitkomst: we geven het pand een waardevolle maatschappelijke invulling én we kunnen zo snel mogelijk aan de slag met de herontwikkeling als de plannen gereed zijn. Wij zijn er hierbij van uitgegaan dat we binnen het mandaat uitvoering geven aan deze casus waarbij we niet de noodzaak hebben gevoeld om uw raad eerder hierover te informeren. Wij zijn, op basis van bestaande afspraken en wet- en regelgeving, niet in de gelegenheid om af te wijken van gemaakte afspraken met deze bewoners.

Te meer omdat dit serieuze gevolgen kan hebben voor hoe we omgaan met tijdelijke verhuur in de rest van de stad. Dit betekent dat de einddatum van de tijdelijke contracten van de huidige huurders eraan komt. Zij moeten op zoek naar nieuwe woonruimte. In een hele krappe woningmarkt. En dat is zuur. En de nieuwe tijdelijke huurders moeten dat over twee jaar ook. En degene na hen twee jaar later weer. Er kunnen andere keuzes gemaakt worden. Die keuzes hebben consequenties op juridisch, financieel, ruimtelijk en organisatorisch vlak en effecten in de toekomst voor het gebied Welgelegen.

14/15

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

14 februari 2025 30183078

Ook kunnen die keuzes een precedentwerking hebben. We hebben geprobeerd de complexe gevolgen in de bovenstaande scenario’s inzichtelijk te maken. Wij hebben alle scenario’s gewogen en zijn op een keuze uitgekomen. Aan u nu de lastige taak om te beoordelen of u een andere keuze wilt maken. Als gemeente staan we voor een grote bezuinigingsopgave. Extra kosten moeten binnen het nog te ontwikkelen gebied verrekend worden. Dit zorgt voor hogere kosten voor de gemeente en heeft gevolgen voor het programma, in het bijzonder de hoeveelheid betaalbaar wonen. Naast de uitgebreide uiteenzetting van scenario’s benoemen we nog een aantal andere overwegingen, van heel uiteenlopende aard, die we u willen meegeven: - Tijdelijke verhuur van vastgoed dat later herontwikkeld wordt, biedt voor een bepaalde periode hoognodige extra woonruimte in de stad. - Tijdelijke verhuur aan onder andere studenten gebeurt vaker. Studenten met een campuscontract moeten na het beëindigen van hun studie ook op zoek naar nieuwe woonruimte. - Studenten wonen vaak, meer dan andere doelgroepen, in verhouding kort of tijdelijk op een plek. - Ruim 60 bewoners van de Ravellaan 96 hebben sinds de herinnering aan het aflopen van hun huurcontract, op 9 december vorig jaar, hun contract al vroegtijdig beëindigd.

Andere besluitvorming werkt ongelijkheid in de hand tussen de huurders die er nog zitten en inmiddels een andere oplossing hebben gevonden. - Urgentieverklaringen worden in Utrecht alleen ingezet voor mensen in moeilijke situaties, met een medische urgentie, wanneer sprake is van scheidingen waarbij jonge kinderen betrokken zijn en voor mensen die vanuit de maatschappelijk opvang komen. We zien dat studenten die klaar zijn met hun studie doorstromen naar woningen in de betaalbare huur, een woning gaan delen of weer bij hun ouders gaan wonen. - De hoeveelheid woningzoekenden in Utrecht is groot. Het evenwichtig verdelen van woonruimte kan op basis van de Huisvestingswet. Uw raad heeft hierover keuzes gemaakt die staan in de Huisvestingsverordening. Onzelfstandige woonruimte valt hier niet onder. Zoals gezegd, een complexe situatie waarin het uiteindelijk aan u als raad is om de richting te bepalen. Deze brief bevat veel specifieke juridische en financiële informatie. Indien u voor de raadsbehandeling nog ambtelijke toelichting wenst, dan bieden we u naast de gebruikelijke weg hiervoor ambtelijke toelichting aan op het stadhuis op dinsdag 18 februari 2025 van 20:45 tot 21:45. Mocht u behoefte hebben aan specifieke expertise tijdens deze sessie dan horen wij dit graag vooraf.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

15/15