Raadsbrief Beantwoording vragen Middenhuur commissie EDW 9 december 2021.docx

Burgemeester en wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl

Aan de gemeenteraad

Behandeld door

T. Maas en T.R. van de Hoef

Datum

19 januari 2022

Doorkiesnummer

030 - 28 64070

Kenmerk

9686393

E-mail

t.maas@utrecht.nl / ronald.hoefvande@utrecht.nl

Onderwerp

Beantwoording vragen Middenhuur commissie EDW 9 december 2021

Bijlage(n)

-

Beleidsveld

Wonen

Geachte leden van de raad,. Op 2 november j.l. hebben wij u via een raadsbrief geïnformeerd over de evaluatie van het Actieplan Middenhuur 2017. U heeft dit onderwerp op 9 december 2021 in de commissie Energie, duurzaamheid en Wonen behandeld. Tijdens deze behandeling zijn een aantal vragen gesteld die op dat moment niet direct konden worden beantwoord. Aangegeven is het antwoord op uw vragen mee te nemen in het raadsvoorstel aanpassing voorwaarden middenhuur. Niet alle antwoorden pasten goed in de context van het raadsvoorstel en daarom beantwoorden we de resterende vragen via deze raadsbrief. Cijfers/verhouding goedkope en dure middenhuurwoningen en verdere kwantitatieve onderbouwing De hoogte van de huurprijzen hangt af van de grootte van de middenhuurwoning. Hoe groter de woning hoe meer huur er kan worden gevraagd. In de advisering van de projecten wordt een balans gemaakt tussen niet te veel kleine woningen en de betaalbaarheid van de middenhuurwoningen. In de gebieden Binnenstad en Stationsgebied zien wij dat er vaker kleinere woningen (<50 M2 ) met een daarbij behorende lage huur worden gerealiseerd. Marktpartijen geven aan dat voor die gebieden die kleinere woningen (<50M2) financieel aantrekkelijk zijn, mede doordat er geen individuele buitenruimte (conform bouwbesluit) hoeft te worden gerealiseerd.

In het gebied buiten de Binnenstad en het Stationsgebied worden vaak woningen tussen de 60 a 70m2 gebouwd. Deze woninggrootte biedt de mogelijkheid van het realiseren van een driekamerwoning. Dit vinden beleggers een aantrekkelijke en courante woning ook voor de lange termijn. Daarnaast zijn deze woningen nog niet aan de bovenkant van de bandbreedte, waardoor er voldoende toekomstperspectief is om de huurprijzen nog te laten groeien. Overigens zal dit met de voorgestelde aanpassing van CPI+1% van de bandbreedte naar allerwaarschijnlijkheid minder een rol gaan spelen. De bandbreedte groeit dan in dezelfde verhouding meer als de huurprijsstijging en de huurprijsstijging hoeft dan niet meer te worden ‘afgetopt’. Op dit moment is er nog een relatief klein aanbod op Woningnet die onder de voorwaarden van het Actieplan Middenhuur zijn gebouwd. Een groot deel van de woningen die via Woningnet in de middenhuur worden aangeboden zijn bestaande (corporatie) woningen. Dit zijn doorgaans woningen die door corporaties worden aangeboden in de middenhuur. Onder deze woningen bevinden zich ook relatief veel eengezinswoningen die ruim en daarmee een hogere huurprijs hebben. Naar mate meer woningen zijn ontwikkeld vanuit het Actieplan zal het aanbod zich meer spreiden over alle prijsniveaus binnen de middenhuur.

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

19 januari 2022 9581472

Helaas hebben we op dit moment geen overzicht voorhanden met alle in middenhuur opgeleverde woningen met bijbehorende huurniveaus en oppervlakten. Hiervoor zullen we de data van alle projecten moeten samenvoegen en bewerken om dit overzicht te maken. Daarom ontbreekt de meer kwantitatieve informatie vooralsnog. Waterbedeffect; omzeilen van het Actieplan Middenhuur Bij gebiedsontwikkelingen maken wij afspraken over het aandeel sociale huur en het middensegment. Wij zijn hierbij alert dat er geen kleine studio’s worden gerealiseerd in het sociale segment waarbij geen goede prijs/oppervlakte wordt bewerkstelligd. Bj grote gebiedsontwikkelingen hanteren we om die reden cf motie 260 échte sociale huur een gemiddelde van 60m2 ( waarbij huisvesting van bijzondere doelgroepen niet meetelt voor het gemiddelde). Tegelijkertijd zien wij ook in Utrecht de laatste tijd dat vaak kamers worden omgezet naar zelfstandige kleine studio’s, waar relatief hoge huren voor worden gevraagd die ten koste gaan van de onzelfstandige studentenhuisvesting. Wij hebben hiervoor nu geen juridische instrumenten om dit tegen te gaan. Op dit moment staat de consultatie voor de wijziging van de Huisvestingwet 2014 open. Wij hebben in onze reactie een voorstel tot wijziging gedaan om meer grip te krijgen op deze ongewenste omzetting.

Het signaal is dat ZZP-ers vaak worden afgewezen door beleggers, wat kunnen we hier aan doen? Wij hebben bij het Vierde Huis geïnformeerd of zij kunnen aangeven hoeveel huisvestingsvergunningen zijn afgegeven aan ZZP’ers. Bij de aanvraag van de huisvestingsvergunning is geen vraag opgenomen of mensen in loondienst werken of dat zij een eigen bedrijf hebben of ZZP’ er zijn. Om deze gegevens te inventariseren moeten alle aanvragen opnieuw worden bekeken. Dit is een arbeidsintensief proces. Het lijkt overigens niet wenselijk om bij de aanvraag deze informatie op te vragen. Inzet is om de aanvraag zo eenvoudig mogelijk te houden. Het al dan niet werkzaam zijn in loondienst is geen selectiecriterium voor de aanvraag. In de gesprekken met beleggers en ontwikkelaars zullen wij benadrukken dat het belangrijk is dat alle mensen met een middeninkomen een kans kunnen hebben op een middenhuurwoning, ongeacht of zij in loondienst werken, een bedrijf hebben of ZZP’er zijn. Ter achtergrond informatie: in de Nadere regel Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, Middenhuur hebben we geborgd dat ZZP’ers niet afgewezen hoeven te worden door hier specifieke inkomensregels voor te hanteren. In de Nadere Regel wordt een alternatieve inkomensberekening toegelaten voor potentiële huurders met een inkomen uit flexibel dienstverband of die werkzaam zijn als zelfstandigen zonder personeel.

Het inkomen van deze potentiële huurders kan periodiek veel schommelingen laten zien. Met flexibel dienstverband wordt bedoeld een dienstverband waarbij het aantal uur dat iemand moet werken niet contractueel is afgesproken en in de praktijk sterk wisselt. Als iemand tot deze groep behoort wordt het inkomen berekend op basis van het gemiddelde verzamelinkomen van 3 jaar voorafgaand aan het jaar van aanbieding van de woonruimte. Deze werkwijze is analoog aan de werkwijze die banken hanteren bij hun hypotheekverstrekking. Op onze website zullen we ZZP’ers hier beter op wijzen en ook de marktpartijen hier nogmaals op wijzen. Het signaal is dat servicekosten vaak hoog zijn en dat parkeerplekken verplicht moeten worden afgenomen, wat aan te doen? Servicekosten zijn kosten die de verhuurder in rekening mag brengen voor diensten en activiteiten die hij aan de huurders levert. De kosten behoren werkelijk door de verhuurder te zijn gemaakt en dienen redelijk te zijn om te mogen worden doorberekend. Voor huurders in de vrije sector is het niet mogelijk om naar de Huurcommissie te stappen. Zij kunnen dus ook niet voor te hoge servicekosten naar de Huurcommissie stappen. Middenhuurwoningen behoren tot de vrije sector. In onze lobby richting Den Haag pleiten wij dat huurders in de vrije sector ook toegang krijgen tot de Huurcommissie.

Het verplicht afnemen van een parkeerplaats is wettelijk toegestaan. In sommige gevallen maakt de huur van de parkeerplaats deel uit van de woning. In andere gevallen is er voor de parkeerplaats een afzonderlijk huurcontract. Dit is doorgaans ook toegestaan. Omdat als een verhuurder een parkeerplaats niet meer gekoppeld mag verhuren, het risico ontstaat dat de verhuurder woningen in het betreffende appartementencomplex aan toekomstige huurders juist niet meer met parkeerplaats kan verhuren. Het klopt dat deze verhuur van parkeerplekken voor de huurder prijsverhogend werkt. Wel wordt in het Utrechtse gemeentelijke parkeerbeleid voor Middenhuurwoningen gerekend met een reductie van 25% van de

2/3

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

19 januari 2022 9581472

parkeernorm voor parkeerplaatsen bij middenhuurwoningen. Dit betekent dat niet voor iedere middenhuurwoning een parkeerplaats hoeft te worden gerealiseerd en er dus ook niet voor iedere middenhuurwoning een verplichting tot afnemen van een parkeerplaats hoeft te worden opgenomen. Daarnaast hebben wij in contracten de mogelijkheid opgenomen dat de parkeerplaats ook (tijdelijk) kan worden verhuurd aan een andere middenhuurbewoner (bijvoorbeeld in het geval een huurder twee auto’s heeft). Daarnaast wordt in het parkeerbeleid van de gemeente Utrecht steeds meer rekening gehouden met andersoortige mobiliteit, zoals bijvoorbeeld deelmobiliteit. Hierdoor kan het totaal te realiseren parkeerplaatsen bij nieuwbouw ontwikkelingen afnemen en/of worden parkeerplaatsen toegekend aan deelauto’s en/of worden parkeerplaatsen op afstand gerealiseerd. Inzet van de corporaties in middenhuur Bij drie ruimtelijke plannen (Omloop, ThAK, en Lomanlaan) zijn afspraken gemaakt met een corporatie (Mitros/Portaal) over het realiseren gemengde projecten en het realiseren van middenhuur woningen conform het Actieplan middenhuur. Vanuit de woonvisie hebben we aangegeven te streven naar gemengde wijken. Hiertoe hebben we in de Woonvisie het concept van de ‘mixed zone’ geïntroduceerd, waarin de speelvelden van beide partijen elkaar overlappen of aan elkaar grenzen.

Het denken en geven van richting vanuit dit concept draagt bij aan een sterkere middencategorie die - in combinatie met de bovenkant van de sociale huur - als scharnierpunt kan dienen op de woningmarkt. Zo verloopt de doorstroming beter en kunnen we met gemengde concepten werken aan betere menging van wijken. In het middensegment voeren we regie om de samenwerking tussen corporaties en marktpartijen te versterken om te komen tot meer menging in de wijken en de doorstroming naar de vrije sector. Omdat beide partijen een rol hebben in dit prijsgebied, duiden we dit concept als de ‘mixed-zone’. Ter stimulatie creëren we een vergelijkbaar speelveld, zodat ze kunnen samenwerken aan gebiedsontwikkeling op wijkniveau en zetten we onze instrumenten in. De prestatieafspraken met de corporaties hebben vooral betrekking op de DAEB voorraad, oftewel de sociale huur tot aan de liberalisatiegrens en niet op de vrije sectorwoningen van de woningcorporaties (hiertoe behoren de middenhuurwoningen). Te liberaliseren bezit behoort wel tot de afspraken, dit zijn de woningen die nu tot de sociale huur behoren, maar bij een nieuwe huurder aan de vrije sector worden toegevoegd. In de huidige prestatieafspraken wordt alleen bij Mitros melding gemaakt van middenhuur Hierboven is aangegeven dat prestatieafspraken vooral gaan over het DAEB deel van het corporatiebezit.

Voor het bezit en de ontwikkeling van vastgoed in de vrije sector hebben de corporaties een bijzondere positie als maatschappelijke marktpartij. Ook hier spelen corporaties een belangrijke rol door hun prijsbeleid voor hun bezit, zowel DAEB als nietDAEB. De verlaging van de verhuurdersheffing en de tijdelijke afschaffing van de markttoets voor middeldure huurwoningen biedt meer mogelijkheden voor meer investeringen. Het ligt voor de hand hierover in 2022 in kader van de vierjarige stedelijke prestatieafspraken afspraken te maken in welke wijken meer en minder middenhuur, sociale huur en dure huur wordt toegepast.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

3/3