Presentatie-RIB-Raadsvoorstel beleidsnota Grondbeleid-Gemeente Utrecht

Raadsinformatiebijeenkomst Grondbeleid

4 juni 2024 Strategisch Gebiedseconoom Gemeente Utrecht Hoogleraar Planologie Radboud Universiteit

Opbouw presentatie grondbeleid Inhoudsopgave • Wat is gemeentelijk grondbeleid? • Welke vormen grondbeleid: Faciliterend vs. Actief • De Utrechtse context met RSU 2040, Barcode en Groei in Balans • Grondbeleid Instrumentarium • Verschillen t.o.v. huidige nota Grondbeleid • Lobbyagenda: uitbreiding instrumentarium • Advies over Grondbeleid (E. van der Krabben)

Wat is Grondbeleid Definitie VNG Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Er bestaan verschillende vormen van grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de gronden zelf. Bij passief grondbeleid laat de gemeente de grondverwerving en -uitgifte over aan private partijen. Een tussenvorm van grondbeleid is het publiek-privaat samenwerkingsmodel (PPS). De verschillende vormen van grondbeleid verschillen qua sturingsmogelijkheden en risico’s voor de gemeente.

Grondbeleid - Basisingrediënten • Karakter grondbeleid • Beleid dat dienstbaar is aan realisatie van (ruimtelijk) beleid • Bepaalt zelf geen doelen en is geen doel op zich • Ruimtelijke doelen • Wonen • Werken • Duurzaamheid • Sport en recreatie • Gereedschapskist met instrumenten • Met name juridisch en financieel • Beleid inrichten ten behoeve van gestructureerde inzet van die instrumenten • Inzet daarvan op basis van initiële insteek • Actief • Faciliterend • Situationeel

Grondbeleid - Basisingrediënten

De Utrechtse context • Ambities • Invulling Ruimtelijke & Thematische ambities  Andere inzet grondbeleid instrumentarium • RSU 2040 & De Utrechtse Barcode • +60.000 woningen (in het goede & juiste segment) • +116 ha bedrijventerrein (70.000 banen) • Energietransitie • Duurzaamheidsdoelen • Maatschappelijke voorzieningen • Etc.

• Kortom: We steken in op de Brede Opgavebenadering met Groei in Balans!

Ruimtelijke opgave RSU 2040

Thematisch opgave “De Utrechtse barcode”

Grondbeleid - Instrumentarium Instrumenten Actief Grondbeleid (o.a.):

• Insteek minnelijke verwerving • Strategisch (nog geen planologisch kader/visie aanwezig) • Anticiperend (RSU 2040, omgevingsplan/gebiedsvisie vastgesteld) • Planmatig (verwervingen vanuit grondexploitatie) • Het Voorkeursrecht OW (Wro: Wet voorkeursrecht gemeente, Wvg) • Onteigening • Gronduitgifte via Erfpacht

Grondbeleid – Juridische context Enkele vaste kaders • Staatssteun • Aanbestedingswet • Wro, afdeling 6.4  Ow, hoofdstuk 13 • BBV en notitie commissie BBV november 2023 • Vennootschapsbelasting • Didam-arrest • Wet open overheid (Woo)

Beleidsnota Grondbeleid – Wat is nieuw?

Waarom een koerswijziging? • Afgewogen Actief Grondbeleid staat voor een duurzame verandering waarin we vaker dan voorheen voor een actieve vorm kiezen met daarbij oog voor risico’s. • De beleidsnota luidt ook een nieuwe werkwijze in voor het proactief opzoek gaan naar kansen voor Strategische en Anticiperende verwervingen.

Beleidsnota Grondbeleid: Wat is nieuw? • We verschuiven de focus van een faciliterend grondbeleid naar een afgewogen actief grondbeleid. • De vorm van onze actieve rol in projecten maken we door middel van een afwegingskader. • In de nieuwe nota grondbeleid wordt de mogelijkheid om een extra reservering ter afdekking van toekomstige grondexploitaties met een negatief saldo voorgesteld. • We gaan meer aandacht geven aan de uitvoeringsparagraaf van ruimtelijke visies, waar grondbeleid een onderdeel van vormt. • Uitgifte van gronden gaat straks weer volledig in erfpacht. • Uitgangspunten van de grondprijzenbrief hevelen wij over naar de nota grondbeleid.

Lobbyagenda • Waarom inzetten op uitbreiding instrumentaria • Eigen inzichten en ervaringen • Rapport: “Inzet instrumenten grondbeleid en uitvoerbaarheid van gebiedsontwikkelingen” september 2023, prof. dr. E. van der Krabben • Kamerbrief “Modernisering van het Grondbeleid”, 19 juni 2023, demissionair minister VRO Hugo de Jonge • Hoofdlijnenakkoord “Hoop, Lef en Trots” 2024-2028

Lobbyagenda • Planbatenheffing • Inbrengwaarde • Bouwplicht • Garantstellingen • Verlengen termijn Voorkeursrecht

Advies over grondbeleid Prof. Erwin van der Krabben

Input voor raadsinformatiebijeenkomst grondbeleid Utrecht, 4 juni 2024

Planbatenheffing

Wat levert het op? Op korte termijn niet veel, maar op middellange termijn wél Aannames:

• 100.000 woningen per jaar, twee derde betaalbaar • Waarvan 50.000 uitleg (met planbaten); 50.000 bestaand stedelijk gebied (geen planbaten) • Uitleglocatie: 25 woningen per ha.; jaarlijks 2.000 ha: 20 miljoen m2 ruwe grond • Waardesprong: van € 8 (agrarisch) naar € 100 (herontwikkelingswaarde ruwe grond) Opbrengst:

• Waardesprong totaal, op basis van stijging grondwaarde € 92: € 1,8 miljard • Planbatenheffing (60% waardestijging): ruim € 1 miljard per jaar • Potentieel: € 20.000 per nieuwbouwwoning op uitleglocaties

Inbrengwaarde: quick win lijkt mogelijk • Vaststellen inbrengwaarde: comparatief of residueel • Wat is het probleem: praktijk vaak comparatief, gevolg hoge inbrengwaarde, daardoor lager kostenverhaal mogelijk • Oplossing: wijziging artikel 8.17 Omgevingsbesluit Beoordeling: quick win lijkt mogelijk, draagvlak marktpartijen; maar niet genoemd in hoofdlijnenakkoord

Bouwplicht • Eerder onderzoek: ligt juridisch erg moeilijk • Alternatief (en opgenomen in Hoofdlijnenakkoord): belasting op onbebouwde grond met woonbestemming Beoordeling: ik zie praktische bezwaren; wanneer is zo’n belasting gewenst; wanneer niet?

Garantstellingen Rijk • Wordt in Nederland al lang over gesproken, maar zit nog geen schot in • Ervaringen uit het verleden: rol DLG in landelijk gebied • Ervaringen internationaal: rol Homes England in UK Beoordeling: onderbouw lobby met business cases; hoe groot is het probleem!?

Verlenging termijn voorkeursrecht • Wat is het probleem: na vaststelling WVG binnen 3 jr. vaststelling Omgevingsplan • Leidt tot strategisch gedrag eigenaren: afwachten, want na afloop WVG volledige schadeloosstelling • Oplossing: verleng termijn tot 10 jaar, dan voorkom je strategisch gedrag • Haalbaarheid: ???