Pandvisie Oudegracht Stadhuisbrug Choorstraat.pdf

Pandvisie Complex Oudegracht 167, Stadhuisbrug 5, Choorstraat 3 Een nieuwe toekomst voor ‘Magazijn de Zon’

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

1/26

Colofon Projectgroep Naomi Baan Hofman Vastgoed Organisatie Utrecht Charisa de Haan Vastgoed Organisatie Utrecht Demian Keetelaar Vastgoed Organisatie Utrecht Karin van der Looy Vastgoed Organisatie Utrecht Simon Baars Vastgoed Organisatie Utrecht Geconsulteerd Emilie Fonville Economische zaken Edwin Koster Werk voor Iedereen Rob Zakee Erfgoed Opdrachtgever Marcel Gierveld Versiedatum 23 maart 2021 Bestuurlijke besluitvorming 28 april 2021

Vastgoed Organisatie Utrecht Gemeente Utrecht 030 - 286 00 00 www.utrecht.nl

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

2/26

Inhoud

5.4

Flexibel aanpasbaar

15

5.5

Meer ruimte voor groen

15

1.

Inleiding

4

6.

Technische analyse

16

1.1.

Maatschappelijke waarde

4

6.1

Het waardenwiel

16

1.2.

Pandvisie

4

1.3.

Onderzoeksvragen pandvisie

4

7.

Samenvattende conclusies

18

1.4.

Opbouw pandvisie

4 8.

Bijlagen

20

8.1

Monumentale waardenstelling

20

8.2

Vigerend bestemmingsplan

22

8.3

Waardenwiel

23

2.

Een pand om trots op te zijn

6

3.

Objectanalyse

7

3.1

Huidige situatie

7

3.2

Functionele analyse

9

4.

Beleidsmatige analyse

11

4.1

Ruimtelijke Strategie 2040

11

4.2

Koersdocument leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen

4.3

Omgevingsvisie Binnenstad 2040

12

4.4

Functionele invulling i.r.t. beleidskaders

12

5.

Kernwaardes

14

5.1

Combinatie van functies.

14

5.2

Publieksaantrekkelijk

14

5.3

Cultuurhistorische waarde ontsluiten

15

12

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

3/26

1. Inleiding

Voorliggende pandvisie gaat over het complex aan de Oudegracht 167, Stadhuisbrug

Een van de meest prominente panden van Utrecht met een rijke historie en een

onze visie op het complex om het bij te laten dragen aan de ambities van de

enorm potentieel, staat klaar voor de stap naar een duurzame toekomst. Met de

gemeente en bevat een advies over een toekomstige invulling die maximale

juiste aanpassing en invulling geeft het pand (of eigenlijk het complex, dat uit drie

maatschappelijk waarde creëert voor Utrecht.

5 en Choorstraat 3, nader te noemen het complex Oudegracht 167. Het beschrijft

adressen bestaat), een enorme impuls aan het hart van de stad. Het complex is in eigendom van de Gemeente Utrecht. Het is dan ook een belangrijke afweging hoe het complex zo optimaal mogelijk kan worden ingezet. Vooral nu het optimaal benutten van (publieke) ruimte zo’n belangrijke rol speelt in de stad.

1.1.

Maatschappelijke waarde

1.3.

De pandvisie geeft antwoord op de volgende onderzoeksvragen: 1.

vastgoedbeleid, waarbij de maatschappelijke waarde van het vastgoed centraal staat. Voor de toekomst van het complex aan de Oudegracht bieden de RSU 2040 en de omgevingsvisie binnenstad aanknopingspunten. Een belangrijk uitgangspunt is het laten meegroeien van de voorzieningen met de groei van de stad. Om als gemeente invloed te blijven uitoefenen op de leefbaarheid en de bijbehorende publieke ruimte in de binnenstad op zowel de korte als lange termijn is het van belang om zorgvuldig om te gaan met het vastgoed dat we in bezit hebben. Het complex aan de

Waarom moet de gemeente Utrecht het complex aan de Oudegracht 167 behouden?

2.

We hebben gelijktijdig met deze pandvisie het ambitiedocument maatschappelijke waarde van vastgoed opgesteld. Dit is de basis voor een geactualiseerd

Onderzoeksvragen pandvisie

Wat is onze visie op het pand? Op welke wijze willen wij het complex inzetten om optimale maatschappelijke waarde voor de stad te genereren?

3.

Wat zijn de technische en functionele mogelijkheden van het gebouw in relatie tot de beleidskaders, de financiële kaders en de omgevingsvisie

4.

Wat zijn de financiële consequenties van deze visie op de gemeentelijke begroting?

5.

1.4.

Wat wordt het vervolgproces?

Opbouw pandvisie

Oudegracht heeft met haar circa 7.500 m² verhuurbaar vloeroppervlak de potentie

Deze pandvisie start met de visie op het complex. In een korte tekst wordt een

om een aanzienlijke bijdrage te leveren aan een leefbare en aantrekkelijke

toekomstbeeld geschetst waar in de daaropvolgende hoofdstukken nadere

binnenstad, met voldoende maatschappelijke voorzieningen.

1.2.

Pandvisie

Een gebouw komt in aanmerking voor een pandvisie wanneer: 

Het bestaand vastgoed betreft dat leeg komt te staan;



Dat niet direct een nieuwe bestemming heeft;



Waarbij een integrale afweging gewenst is om te komen tot een optimale invulling.

onderbouwing aan wordt gegeven. Na de visie volgt in hoofdstuk 3 een korte objectanalyse waarin we het complex analyseren. De huidige situatie, het bestemmingsplan en de functionele mogelijkheden en beperkingen worden inzichtelijk gemaakt. Ook de historische waarde van het pand speelt hier een essentiële rol en wordt in dit hoofdstuk beschreven. In hoofdstuk 4 worden de relevante beleidskaders geanalyseerd. We maken inzichtelijk wat de ambities van de gemeente Utrecht zijn en hoe dit complex hier een bijdrage aan kan leveren.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

4/26

Op basis van de analyses uit de hoofdstukken 3 en 4 wordt in hoofdstuk 5 de kaders omschreven op basis van een aantal kernwaardes. In hoofdstuk 6 wordt op basis van de visie en de kaders de technische uitwerking omschreven en de mogelijke ambities die voor het pand kunnen worden verwezenlijkt. De pandvisie eindigt met een aantal samenvattende conclusies en de beantwoording van de onderzoeksvragen in hoofdstuk 7. Hier wordt ook een omschrijving gegeven van het vervolgproces.

Figuur 1 De historische dakkoepel van glas

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

5/26

2. Een pand om trots op te zijn Een korte schets van onze visie op het complex Oudegracht 167. Nadere toelichting en onderbouwing volgt in de volgende hoofdstukken. Een publieke eyecatcher in het hart van de stad, dat meebeweegt met haar tijd en

bruist van de initiatieven. Een pand waar de historie virtueel en in authentieke details zichtbaar is en hand in hand gaat met de wereld van nu.

Een weerspiegeling van de identiteit en ontwikkelingen van de stad. In de geest van het oorspronkelijke warenhuis is het een plek die aansluit op haar omgeving en meebeweegt met de behoeftes in de stad. Een publiekstoegankelijke plek waar

innovatie plaats vindt en creatieve ideeën ontstaan. Een plek om te ontmoeten, te verblijven en te leren, met ruimte voor startups en scale ups en een commerciële

plint met een uitnodigend, modern en karakter, die aansluit bij het winkelgebied. Een pand dat je verwelkomt en waar je graag binnen loopt. Een entree die in

verbinding staat met het plein van de stadhuisbrug en het oude stadhuis. In de

plinten, op de begane grond een dynamische en levendige invulling. Bijvoorbeeld een commerciële conceptstore met duurzame producten van onder andere ook Utrechtse makers.

Via een prachtig centraal trappenhuis is er een directe verbinding met de

verdiepingen waar maatschappelijke initiatieven een plek krijgen. Eenmaal boven (met trap of lift) eindig je op het groene innovatieve dakterras met een

indrukwekkend uitzicht over de stad waarmee we maximaal inzetten op het gebruik van de ruimte.

Overal in het gebouw is er zicht op de oude galerij die in ere is hersteld. Het is een duurzaam, groen en flexibel gebouw dat klasse uitstraalt. Nadrukkelijk voor een

breed publiek toegankelijk. Dit geeft een impuls aan het gebouw en haar omgeving waarbij het plein een centrale en levendigere functie krijgt. Een visitekaartje voor Utrecht.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

6/26

3. Objectanalyse

3.1.1

Bestemmingsplan

De gebruiksmogelijkheden van het gebouw zijn ruim en flexibel. De mogelijkheden voor het vergroten en wijzigen van het bouwvolume zijn echter beperkt.

De gemeente Utrecht is sinds 1972 eigenaar van het pand aan de Oudegracht 167.

Conform het vigerende bestemmingsplan; plangebied Centrum-2:

Na de verhuizing van Vroom & Dreesman koopt de gemeente het pand voor de



grond en de verdiepingen.

vestiging van de Centrale bibliotheek. Met het vertrek van de bibliotheek en de Broese Boekhandel naar De Post aan de Neude, komt een groot deel van het pand

Is detailhandel en publieksgerichte dienstverlening toegestaan op de begane



Zijn maatschappelijke voorzieningen met daaraan ondergeschikt additionele

vrij. Bijna 7.200 m2. Eind februari 2023 eindigt de overeenkomst met Guts en Gusto.

horeca alleen toegestaan op de verdiepingen. Dit geldt ook voor zakelijke

Hiermee kan ook dit deel van het complex betrokken worden bij de herontwikkeling.

dienstverlening en wonen.

Het pand kent dan ook de volgende afmetingen in verhuurbare m² (zie figuur 2).



Zijn als functies bijbehorende werkplaatsen en atelier-, kantoor- en opslagruimten toegestaan.

Verdieping

M² VVO

Kelder

1.474

Begane grond

1.397

Verdiepingen

4.625

Totaal

7.496



Zijn voor het deel van het pand met het adres Oudegracht 167 de functies wonen en kantoor uitgesloten.



Voor de straat- en werfkelders geldt de bestemming ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ en zijn speciale regels van toepassing. Zie bijlage 9.2 Vigerend Bestemmingsplan.

Figuur 2 Verhuurbare oppervlakte in m2

3.1

Huidige situatie

Het markante pand bestaat uit vier verdiepingen die van oorsprong zijn ingericht als warenhuis, met de karakteristieke lichtkoepel en het trappenhuis als centraal element. De vierde verdieping bestaat uit een dakterras. Het gebouw heeft monumentale kelders die doorlopen van onder de straat tot aan de gracht en werven. Het pand heeft drie ingangen: Choorstraat, Oudegracht, Massegast en via een oud steegje is het pand zelfs verbonden met de Steenweg (zie figuur 3). Figuur 3 Locatie met entrees

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

7/26

3.1.2

Cultuurhistorische waarde

In 2017 is een bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd door de vakgroep Erfgoed van de gemeente Utrecht. In de ‘Bouwhistorische verkenning Oudegracht 167 –

Stadhuisbrug 5’ is de cultuurhistorische waarde van dit pand uitgebreid onderzocht. Alleen bij zorgvuldige en afgewogen architectonische ontwerpen kan een balans ontstaan tussen de planvorming en behoud van monumentale waarden. Het

bouwhistorisch onderzoek van de vakgroep Erfgoed wordt gebruikt als onderlegger en toetsingskader bij de beoordeling van gewenste wijzigingen in en aan de het

complex. Onderstaande deelwaarden kenmerken het complex en vormen hierbij het uitgangspunt, een complete omschrijving is opgenomen in bijlage 9.1.

Er is een verscheidenheid aan bijzondere historische bouw- en interieur onderdelen aanwezig. Denk aan: 

Architectuurhistorische waarde - buitenkant: het belang van het pand vanwege

de afwijkende schaal, esthetische kwaliteit en ornamentiek aan de gevels. Aan de buitenzijde van het pand is dit in volle glorie aanwezig zoals de gevelsculptuur en beeldenparen die op één na bewaard zijn gebleven langs Oudegracht en

Figuur 4 Alle bestellingen konden thuis afgeleverd worden 1933 (coll. René Vallentgoed)

De cultuurhistorische waarde speelt een enorm grote rol bij dit complex. In feite

Choorstraat. 

pijlers, gebrandschilderd glas in lood in trappenhuis. De eikenhouten

hebben we het over voormalig warenhuis (Magazijn "De Zon"). Het complex is uniek

betimmering van het betonnen trappenhuis. De glas in lood koepel en

vanwege de bouwhistorische achtergrond met een (rijks)monumentaal karakter en is

gebrandschilderd glas in lood aan de westgevel. Op de verdiepingen zijn vrijwel

van algemeen belang vanwege de cultuur- en architectuurhistorische waarde als goed voorbeeld van een winkelpand rond 1900 met latere uitbreidingen. Ook heeft

alle ramen en kozijnen in oorspronkelijke staat gebleven. 

het pand een grote stedenbouwkundige waarde door de prominente situering aan de

/brugkelders van de voormalige particuliere huizen ter plaatse en de

grootschalige en vroege toepassing van (beton)skelet en lichtkappen. 

afwijkende schaal, de plaats binnen de serie historische warenhuizen aan de

20ste eeuw is het pand door Vroom & Dreesman uitgebouwd tot een warenhuis dat

Oudegracht en het belang van het pand/perceel binnen de stedelijke en

bekend stond als ‘Magazijn de Zon’ met ateliers, expeditie, opslag en een aantal Utrecht het voor de huisvesting van de Centrale Bibliotheek.

Stedenbouwkundige waarde: het belang van het pand vanwege de prominente en centrale situering, gecombineerd met de ten opzichte van de omgeving

C. Kramm). De kelders en fundamenten dateren echter uit de middeleeuwen. In de

kantoorruimtes. In 1972 verhuist V&D naar Hoog Catharijne en koopt de gemeente

Bouwhistorische waarde: het belang van het pand vanwege de nog afleesbare, fasegewijze totstandkoming, de geïncorporeerde middeleeuwse werf-

Stadhuisbrug in het historische stadscentrum. Het complex is vanaf 1850 ontstaan uit de toen gebouwde winkel (ontwerp architect

Interieur: Het belang van de bewaard gebleven authentieke details. De betonnen

kadastrale ontwikkeling. 

Algemene cultuurhistorische waarde: het belang van het pand binnen de

ontstaansgeschiedenis van de typologie van het winkel/warenhuis in Utrecht en Nederland.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

8/26

3.2.2

3.2

Functionele mogelijkheden

Functionele analyse

In de functionele analyse beschrijven we de functionele mogelijkheden van het pand. Daarnaast worden de mogelijke aanpassingen aan het pand omschreven die de monumentale waarde van het pand kunnen vergroten. 3.2.1

Vergroten monumentale waarde

Dit prachtige historische pand in het hart van de stad verdient het om haar allure weer terug te krijgen. Aanpassingen in en aan het pand bieden kansen om niet alleen de monumentale waarde van het pand te versterken maar ook een grote impuls te geven aan het centrum. De historie zou in feite hand in hand moeten gaan met de wereld van nu door: 

De geest van het oorspronkelijke warenhuis terug te brengen in een moderne context door de allure van toen zichtbaar te maken met authentieke details gecombineerd met moderne toepassingen.



Meer ruimtelijke samenhang te creëren (zowel horizontaal als verticaal) tussen

een ingang vanaf de straat, de achtkantige vides incl. de glas-in-loodkoepel en  

Figuur 5 Het pand in huidige staat

het centrale trappenhuis.

Voor de toekomstige invulling biedt een combinatie van functies een prachtige kans

met allure als centrale focus en functie voor het pand.

overwegingen:

De vide met prachtige lichtkoepel in ere hersteld in een moderne variant maar

om maatschappelijke waarde te creëren met het pand. We beschrijven de volgende

Het beleefbaar maken van de centrale positie van het gebouw en het



bijbehorende uitzicht c.q. het historische 360-graden panorama vanaf het dak

functies die mogelijk zijn. Daarbij zou je kunnen overwegen het open karakter

(zie figuur 3). 

Het trappenhuis met eikenhouten betimmering in ere hersteld en een

nadrukkelijke functie als gezonde variant op de tevens aanwezige lift.  

(m.n. bij de Stadhuisbrug); 

aan te houden en te werken met moderne (eventueel glazen) flexibele units. 

het kernwinkelgebied en de verbinding met het secundaire winkelgebied. 

Het gebouw met haar hoofdentree bij de Stadhuisbrug vraagt er om de verbinding te leggen met het Stadhuis aan de overkant van het plein en vervult

Het zichtbaar/beleefbaar maken van de Schoonhuispoort (de middeleeuwse

daarmee niet alleen een publieke functie binnen maar ook aan de buitenzijde

steeg vanuit de Steenweg) zowel vanuit de Steenwegzijde als vanuit het gebouw zelf.

De begane grond en kelder zijn als prominente A-locatie bij uitstek geschikt voor retail/ detailhandel (in verbinding met de omliggende winkels). Dit versterkt

Het prominenter gebruik van de werf- en brugkelders.

Het gebruik maken van de relatie van dit historische object met de omgeving

De grote en open vloervelden in het gebouw bieden veel flexibiliteit in het type

van het pand. 

De plinten met etalageruimte spelen een essentiële rol en moeten uitnodigen om binnen te lopen en eventueel ook de bovenliggende etages te bezoeken. Dit

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

9/26

geldt vooral ook voor de entree die aansprekend dient te zijn. Bij binnenkomst moet helder zijn wat het pand te bieden heeft. De vide en het trappenhuis met lift moeten publiekstoegankelijk zijn, waarmee de bovenliggende verdiepingen goed bereikbaar zijn. 

Het dak biedt kans om een plek te realiseren waar je kunt verblijven (met ondergeschikte horeca) en kunt genieten van het indrukwekkende uitzicht op het dak (zie figuur 6). 3.2.3

Omgeving complex Oudegracht 167

De binnenstad, als onderdeel van het centrum van Utrecht, is opgedeeld in zes kwartieren: Vredenburgkwartier, Universiteitskwartier, Stadhuiskwartier, Domkwartier en het Museumkwartier (zie figuur 7). Ieder kwartier heeft een eigen identiteit die bepaald wordt door het aanbod: winkels, horeca, ambacht, cultuur, diensten, leisure, zorg onderwijs. Het complex aan de Oudegracht 167 ligt tussen drie kwartieren in: 

Vredenburgkwartier: A1 winkelroute Toegangspoort tot rest van binnenstad.



Stadhuiskwartier: Verblijfsgebied Ontmoeting/verblijf en rust.



Domtorenkwartier: Historisch, authentiek en persoonlijk.

Figuur 6: panorama vanaf het dak

Het complex speelt een belangrijke rol in het verbinden en versterken van deze deelgebieden/kwartieren in de binnenstad. Deze drie kwartieren (Vredenburg-, Stadhuis- en het Domtorenkwartier) onderscheiden zich op het gebied van cultuur en retail en als kantoorlocatie. Het is van belang deze verbindende rol te versterken door de entree een goede verbinding te laten hebben met de omliggende ruimte en vooral met de Stadhuisbrug. Maar daarnaast ook een aantrekkelijke plint en uitnodigende entree.

Figuur 7. De verschillende kwartieren in beeld

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

10/26

4. Beleidsmatige analyse In dit deel van de pandvisie wordt verkend in hoeverre het complex aan de Oudegracht 167 in positieve zin kan bijdragen aan de beleidsdoelstellingen van de stad. Dit hoofdstuk gaat in op de relevante doelstellingen uit de Ruimtelijke Strategie 2040, het koersdocument Leefbare stad en de omgevingsvisie Binnenstad 2040. Het hoofdstuk eindigt met de belangrijkste functies die bijdragen aan de beleidsdoelstelling van de gemeente Utrecht en passen binnen het complex.

4.1

Ruimtelijke Strategie 2040

De Ruimtelijke Strategie Utrecht is in 2021 opgesteld. Utrecht is een aantrekkelijke stad. We zien dat steeds meer mensen bij ons willen wonen en werken. De komende 20 jaar verwachten we 100.000 extra inwoners te verwelkomen. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU2040) worden er keuzes gemaakt voor de toekomst en hoe de weg daarnaartoe eruitziet. Een aantal thema’s uit de RSU 2040 zijn van belang voor de visie op het complex aan de Oudegracht. De vertaling hiervan komt o.a. terug in de Omgevingsvisie Binnenstad zie paragraaf 4.3. •

Gezond stedelijk leven

•

Voorzieningenniveau groeit mee met de stad

•

Verdichten binnenstad

•

Meervoudig ruimtegebruik

•

Koesteren van de bestaande stad

•

Meer ruimte voor groen

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

Figuur 8. Ruimtelijke strategie in beeld

11/26

4.2

Koersdocument leefbare stad en maatschappelijke

vraagt om een divers en hoogwaardig voorzieningenniveau. De uitdaging is dit zó te doen dat deze toegankelijk zijn voor iedereen, uitnodigen tot ontmoeting en

verbinding tussen bewoners én tot optimaal gebruik leiden. We halen er een paar specifieke zaken uit voor deze pandvisie.





De maatschappelijke invulling op de etages moet gericht zijn op de bezoekers, niet naar binnen gericht en specifiek voor één doelgroep. Maar een plek waar

voorzieningen

Het Koersdocument, vastgesteld in 2020 beschrijft een leefbare en complete stad die





Utrechters (het liefst geregeld) gericht voor op de fiets stappen. 

Beeldbepalende (historische) gebouwen moeten zoveel mogelijk publiek toegankelijk zijn zodat je er dagelijks in kunt. Ook werfkelders.

4.4

Functionele invulling i.r.t. beleidskaders

Iedereen moet mee kunnen doen in onze stad. Dat wil niet zeggen dat ieder

De genoemde beleidskaders bieden een aantal mogelijkheden voor functies in het

pand op alle doelgroepen gericht is maar wel dat we voorzieningen voor

complex aan de Oudegracht 167. Een belangrijk uitgangspunt voor dit gebouw is

iedereen toegankelijk, veilig en leefbaar maken.

een combinatie van functies, in tegenstelling tot één monofunctioneel gebouw. De

Slim ruimtegebruik en het bij elkaar brengen van functies heeft voordelen. Het

invulling van het complex zoals het ooit gestart is als Warenhuis/ Kantoor/ Opslag,

kan de samenwerking tussen professionals bevorderen. Ook kan het zorgen voor

maar ook de gecombineerde invulling door Broese (commercieel) en de Bibliotheek

levendigheid en brengt het zo mensen in contact met voorzieningen die ze nog

(maatschappelijk) zijn hier een mooi voorbeeld van. We benoemen hieronder de

niet kenden.

functies (invulling) die aansluiten bij de ambities van de gemeente Utrecht en

Clustering van functies kan een beeldbepalend gebouw opleveren, met duidelijke

passend zijn in het gebouw.

herkenbaarheid van dé plek voor voorzieningen in de directe omgeving en de wijk. Bij het fysiek clusteren van functies is het belangrijk om oog te hebben voor de afzonderlijke herkenbaarheid van de diverse functies en de noodzaak van efficiënt beheer.

4.4.1

Ondernemers

Commerciële partijen, passend bij de A-locatie van het winkelgebied, die tegelijkertijd open, toegankelijk maar vooral uitnodigend zijn. Met een gecombineerde etalage/plint voor ook de bovenliggende etages. Een verrassend

4.3

Omgevingsvisie Binnenstad 2040

De omgevingsvisie voor de binnenstad van Utrecht opgesteld in 2021 beschrijft het gewenste toekomstbeeld van de binnenstad en de vertaling van gezond stedelijk leven in 2040 in termen van gebruik. In de pandvisie sluiten wij aan op de ontwikkelingen genoemd in de Omgevingsvisie Binnenstad 2040. 

Bezoekers gaan steeds meer naar de stad om te ontmoeten en verblijven.



De maatschappelijke invulling moet dynamische en aantrekkelijke content bieden om naar toe te gaan.



In Utrecht zien we een toenemende combinatie van functies: vervlechting tussen cultuur, horeca, detailhandel, leisure, werken, ambacht, ontmoetingsplekken.

concept dat ook de link legt naar de historische achtergrond als Warenhuis (of Boekenwinkel/ Bibliotheek) zou mooi zijn. De nieuwe economische groeikansen zijn er vooral in de ontwikkeling van startups, doorgroeiende startups en andere snelgroeiende bedrijven. De binnenstad van Utrecht heeft een uitstraling die het lokale overstijgt en bepaalt op (inter)nationaal niveau de keuzes van bedrijven, instellingen en bewoners om zich in Utrecht te vestigen. Een invulling van ambitieuze ondernemers zien wij dan ook als kansrijk. Ondernemers die goed gedijen bij een mix van functies en de allure van het pand in ere houden. 4.4.2

Maatschappelijk (o.a. welzijn/cultuur/educatie)

De etages zijn ruim en open en kunnen met flexibele constructies plek bieden aan diverse publiekstoegankelijke maatschappelijke organisaties. Plek waar men komt

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

12/26

om te ontmoeten/ verblijven/ leren/ innoveren of hulp kan krijgen op diverse vlakken. In de analyse ‘De waarde van cultuurstad Utrecht’ van Atlas voor Gemeenten, wordt geconcludeerd dat “de universiteit, de historische binnenstad én het culturele aanbod in de stad belangrijke fundamenten zijn onder de relatief grote aantrekkingskracht van de stad Utrecht.” Het complex aan de Oudegracht 167 biedt een kans voor deze pijlers, de historische binnenstad én cultuur verder met elkaar te verbinden. Ook educatie kan een mooie rol spelen. 4.4.3

Ondersteunende horeca

Horeca is een bewezen effectieve manier om de functies en het gebruik van het pand te versterken en sluit aan bij de wens om te ontmoeten en verblijven. Het heeft een aantrekkende en verbindende werking. Het ‘Ontwikkelkader Horeca Utrecht 2018’ en het bestemmingsplan bieden ruimte voor ondersteunende horeca in het complex. Dit zou vooral op het dak een mooie optie zijn om het pand zo optimaal mogelijk toegankelijk in te zetten en te genieten van het prachtige uitzicht.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

13/26

5. Kernwaardes Op basis van de objectanalyse en de beleidsmatige analyse is er een aantal kernwaardes te definiëren die als kader dienen bij de visie.

5.1

Combinatie van functies.

Deze kwartieren onderscheiden zich op het gebied van cultuur en retail en als kantoorlocatie. In het complex komt dit tot uiting in de diversiteit van commerciële en maatschappelijke functies. Winkelen als enige bezoekmotief neemt in het algemeen af. Men wil ook ontmoeten en verblijven. In Utrecht zien we dan ook een toename van gecombineerde functies in een pand. Daarnaast is dit complex van oorsprong een gebouw met meerdere elkaar versterkende functies onder één dak. Zowel als warenhuis als in de bezetting met boekhandel en bibliotheek. De begane grond en het souterrain zal commercieel verhuurd worden. Op de verdiepingen komen maatschappelijke functies. Hiervoor zijn diverse mogelijkheden, van startups, onderwijs tot culturele instellingen. Op het dak komt een opbouw voor ondersteunende horeca die aansluit bij de maatschappelijke functies (zie figuur 9).

5.2

versterken de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Daarnaast dienen ook de

Publieksaantrekkelijk

Het

gebouw wordt publieksaantrekkelijk. Vanwege de centrale

plek

in de stad en de ligging

aan

het plein aan de Stadhuisbrug dient het

maatschappelijke functies op de verdiepingen zichtbaar en eenvoudig toegankelijk te zijn. Vanaf de entree moet duidelijk zijn wat het pand te bieden heeft. De centrale galerij trekt bezoekers naar binnen (figuur 10). Ontmoeting en samenwerking wordt gestimuleerd door de zichtbaarheid en bereikbaarheid van de verschillende functies in het gebouw. De groene daktuin maakt het complex extra aantrekkelijk.

complex uitnodigend te zijn

voor het publiek. Dit wordt ten eerste gestimuleerd door een

open

en uitnodigende entree aan het plein. De commerciële functies op de

bij

Figuur 9: combinatie van functies

begane grond dragen aan het winkelgebied en

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

14/26

Figuur 10: doorsnede met centraal trappenhuis

5.3

Cultuurhistorische waarde ontsluiten

Het complex is een Rijksmonument. We willen de bestaande stad koesteren, dit betekent ook zorgvuldig omgaan met onze monumenten. Voor de toekomstige ontwikkeling van het complex is het van belang om de cultuurhistorische waarde te ontsluiten en zoveel mogelijk zichtbaar te maken voor het publiek. Dit gebeurt onder andere door het daklicht in het gehele pand terug te brengen. Dit is een ijkpunt in het gebouw en een herkenbaar detail voor alle bezoekers. Daarnaast worden de monumentale details in ere hersteld. Met het opknappen van het pand kunnen ook nieuwe elementen worden toegevoegd die de monumentale waarde accentueren en daarmee versterken. De historische waarde wordt toegankelijk voor iedereen.

Figuur 11: cultuurhistorische waarde

5.4

Flexibel aanpasbaar

Meervoudig ruimtegebruik is onontkoombaar in een steeds verder verdichtende binnenstad. Het complex dient daarom zo ingevuld te worden dat het eenvoudig aanpasbaar is voor diverse functies en waar mogelijk flexibel aanpasbaar (multifunctioneel) gebruikt kan worden. Op deze wijze wordt het een toekomstbestendig gebouw. Wanneer een bepaalde functie geen gebruik meer maakt van het gebouw, dient er eenvoudig een andere gebruiker gehuisvest te worden. Hetzelfde geldt bij veranderende wensen bij bestaande gebruikers. Door de relatief open plattegronden is het gebouw eenvoudig aanpasbaar en ontstaat er flexibiliteit in het gebruik. Grote vloervelden zijn mogelijk, maar met wandjes zijn ook andere indelingen eenvoudig te realiseren. De open kern met het monumentale daklicht ontsluit alle verdiepingen. Het is mogelijk om iedere verdieping af te sluiten vanaf het trappenhuis in de kern (zie figuur 12) binnen de kaders van de monumentale waarde van het pand.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

15/26

groen

5.5

Meer ruimte voor

Aan de Oudegracht is in beperkte mate ruimte voor groen. Waar mogelijk zal dit complex bijdragen aan meer groen in de binnenstad. Op de vierde verdieping wordt een dakopbouw gerealiseerd voor de ondersteunende horeca in combinatie met een groene daktuin waar Figuur 12: plattegrond verdieping

bezoekers gebruik van kunnen maken. De daktuin draagt bij aan een groenere

binnenstad op een locatie waar momenteel weinig ruimte is voor groen.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

16/26

6. Technische analyse Voor de technische analyse is het waardenwiel zoals omschreven in het ambitiedocument maatschappelijke waarde toegepast. Dit is de eerste keer dat dit model op deze wijze is gebruikt en geeft ons ook inzichten voor de verdere ontwikkeling van het waardenwiel. In dit hoofdstuk wordt de technische analyse aan de hand van het waardenwiel verder uitgewerkt. Het complex genereert op vele vlakken maatschappelijke waarde. Dit gebeurt niet alleen door de historische waarde en functionele invulling. Ook vanuit een technisch perspectief zijn er mogelijkheden om het complex maatschappelijke waarde te laten toevoegen. In dit kader zijn er drie analyses op hoofdlijnen uitgevoerd: 1.

Welke ingrepen zijn nodig om het complex te laten voldoen aan alle moderne eisen?

2.

Op welke waarden uit het waardenwiel kunnen we met dit bijzondere complex excelleren?

3.

Wat is de maximale score die we op het waardenwiel kunnen realiseren met dit complex?

6.1

Het waardenwiel

Het waardenwiel is een methodiek die het mogelijk maakt om een integrale afweging te maken op de diverse technische ambities voor een pand. Het waardenwiel gaat uit van vijf waarden die vervolgens zijn onderverdeeld in drie categorieën (figuur 13). Op basis van dit waardenwiel is onderzocht welke maatregelen genomen moeten worden. Dit is per waarde aangegeven in de tabel.

Figuur 13: Waardenwiel

Basismaatregelen

Pandvisie

Maximaal

Bouwkundige upgrade

Upgrade ventilatie

Fitnessruimte

Schilderwerk

Dakopbouw

Maximale connectiviteit

Akoestische maatregelen

Flexibele indeling

Tochtsluis

Brandmeldinstallatie

plattegrond

Diervriendelijke

vervangen

Groen dak

maatregelen

Comfortniveau

Nieuwe klimaatinstallatie

PV-panelen

Lift vervangen

Extra isolatiemaatregelen

ICT vervangen

Circulaire

Grijs watersysteem

materiaalkeuzes

Vernieuwen E- en Winstallaties

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

17/26

Bovenstaande tabel geeft op hoofdlijnen weer welke maatregelen er worden genomen, waarbij er twee scenario’s worden onderscheiden. Het niveau ‘pandvisie’, waarbij de ambities zoals beschreven in deze pandvisie gerealiseerd kunnen worden. Belangrijke elementen daarbij zijn een flexibele indeling en de daarbij horende installatieconcepten en de dakopbouw. Een visuele weergaven van dit scenario is te vinden in figuur 14. Het niveau ‘maximaal’ waarbij gekeken is wat de mogelijkheden zijn binnen de monumentale randvoorwaarden van het complex om zo hoog mogelijk te scoren op het waardenwiel. Voornamelijk de aanvullende isolatiemaatregelen zorgen voor zeer hoge meerkosten vanwege het monumentale karakter van het complex. Een visuele weergave van dit scenario is te vinden in figuur 15.

Figuur 14: scenario pandvisie

In bijlage 8.3 is een nadere toelichting te vinden op de beoordelingssystematiek van het waardenwiel. De definitieve technische maatregelen en te behalen ambities worden in de technische uitwerking nader bepaald. Hier zal ook een optimaal scenario worden voorgesteld waarbij een afweging wordt gemaakt tussen de gevraagde investeringen en de te realiseren impact op de diverse waarden.

Figuur 15: scenario maximaal

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

18/26

7. Samenvattende conclusies

de Centrale Bibliotheek. Op de lange termijn is het aanhouden van het complex daarom ook financieel gunstig. Zie hiervoor de geheime financiële bijlage.

In deze samenvattende conclusies worden de vijf onderzoeksvragen die in de inleiding waren geformuleerd kort beantwoord. Op basis van deze pandvisie en de antwoorden op de onderzoeksvragen wordt gewerkt aan een investeringsvoorstel

2.

tot de beleidskaders?

waarbij de totale investeringskosten voor de renovatie en de potentiele huurders wordt voorgelegd aan de Raad. Dit proces wordt onder punt 5 verder toegelicht.

Wat zijn de technische en functionele mogelijkheden van het complex in relatie

Het complex aan de Oudegracht 167 was van oorsprong een warenhuis. De plattegronden en indeling van het pand lenen zich nog steeds uitstekend voor een

1.

Waarom moet de gemeente Utrecht het complex aan de Oudegracht 167

combinatie van diverse functies. Er zijn ook voldoende mogelijkheden om de

behouden?

monumentale elementen van het complex in ere te herstellen en zichtbaar te

Bij het vervallen van een beleidsfunctie in ons vastgoed wordt de afweging gemaakt

maken voor een breed publiek. Dit sluit heel goed aan bij de meest relevante

of het object verkocht of aangehouden wordt. In het geval van het complex aan de

beleidskaders zoals de RSU 2040 en de omgevingsvisie binnenstad. Hierin wordt

Oudegracht 167 speelt mee dat deze jaarlijks ook een financiële bijdrage levert aan

het belang van het koesteren van erfgoed benadrukt en wordt er gepleit voor

de begroting. Op basis van de analyses in de pandvisie wordt geadviseerd het

aantrekkelijke en toegankelijke voorzieningen, zowel commercieel als

complex in eigendom te houden. De argumentatie is hoofdzakelijk beleidsmatig

maatschappelijk.

gemotiveerd, maar heeft ook een financiële component. 3. In zowel de RSU 2040, de omgevingsvisie binnenstad als de in ontwikkeling zijnde visie op de maatschappelijke waarde van vastgoed zijn aanknopingspunten te vinden voor het behoud van het complex aan de Oudegracht 167. De belangrijkste argumenten zijn: 

Het laten meegroeien van het voorzieningenniveau met de groei van de stad en het daarvoor benodigde vastgoed.



Het koesteren van ons erfgoed en dit publiek toegankelijk houden voor een breed publiek.



Ook op de lange termijn kunnen blijven sturen op maatschappelijke waarde in de stad.

Wat is onze visie op het pand? Op welke wijze willen wij het complex inzetten om optimale maatschappelijke waarde voor de stad te genereren?

“Een publieke eyecatcher in het hart van de stad, dat meebeweegt met haar tijd en bruist van de initiatieven. Een pand waar de historie virtueel en in authentieke details zichtbaar is en hand in hand gaat met de wereld van nu.” Met commerciële functies op de begane grond die aansluiten bij het winkelgebied met een open en aantrekkelijk uitstraling, gecombineerd met maatschappelijke functies op de verdiepingen. Waarbij er ook op het snijvlak tussen maatschappelijk en commercieel wordt gekeken naar bijvoorbeeld start-up en scale-ups. Het wordt een complex waar mensen graag naartoe komen en zich welkom voelen. De combinatie van functies, de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het complex

Vanuit financieel perspectief levert de verkoop van het pand een eenmalige opbrengst op. Wanneer het pand in eigendom wordt gehouden zal er ook na een

gecombineerd met het zichtbaar maken van de monumentale waarde zorgt voor de optimale maatschappelijke waarde voor de stad.

investering in het pand een structurele bijdrage aan de begroting worden geleverd, deze bijdrage is lager dan de bijdrage tijdens de verhuur aan Boekhandel Broese en Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

19/26

We gaan bij de renovatie uit van de kwaliteiten en mogelijkheden van het complex en zoeken daar huurders bij. In beide trajecten hanteren we de volgende kernwaardes als belangrijkste leidraad: 

Combinatie van functies



Publieksaantrekkelijk



Cultuurhistorische waarde ontsluiten



Aanpasbaar en multifunctioneel



Meer ruimte voor groen

4.

Wat zijn de financiële consequenties van deze visie op de gemeentelijke

2.

Het zoeken van geïnteresseerde partijen voor de invulling van het complex. Hiervoor wordt de aankomende maanden een afwegingskader opgesteld om de geïnteresseerde partijen te beoordelen, daarnaast wordt er gewerkt aan een uitnodigend verhaal om partijen aan te trekken. We hopen begin 2022 samen met het investeringsvoorstel ook inzicht te kunnen geven in de partijen die van het complex gebruik gaan maken. Dit complete pakket wordt dan aan de raad voorgelegd.

begroting? Om het complex weer toekomstbestendig te maken zal er geïnvesteerd moeten worden. Dit heeft consequenties op de financiële kaders. Voorheen leverde het complex een forse bijdrage aan de gemeentelijke begroting. Vanwege de benodigde investering zullen de kapitaalslasten (rente en afschrijving op de investering) op het complex toenemen. Dit betekent dat een kleiner deel van de huurinkomsten terug zal vloeien naar de gemeentelijke begroting. In de financiële analyse is dit inzichtelijk gemaakt. De aankomende maanden zullen de plannen verder uitgewerkt worden en zullen ook de financiële consequenties nauwkeuriger in beeld komen. 5.

Wat wordt het vervolgproces?

Op basis van deze pandvisie worden er twee parallelle trajecten opgestart. Namelijk: 1.

Het uitwerken van de visie naar een investeringsvoorstel. Hiervoor wordt de aankomende maanden het programma van eisen verder uitgewerkt en wordt een ontwerpteam gecontracteerd dat een voorontwerp maakt. We willen in dit traject de creativiteit van de markt gebruiken om onze ambities waar te maken. Op basis van dit ontwerp kan een goede inschatting gemaakt worden van de investeringskosten die nodig zijn om het complex weer toekomstbestendig te maken. We verwachten begin 2022 dit investeringsvoorstel gereed te hebben.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

20/26



Algemene cultuurhistorische waarde het belang van het pand binnen de ontstaansgeschiedenis van de typologie van het winkel/warenhuis in Utrecht en Nederland.

8. Bijlagen Monumentale verandermarge conform bouwhistorisch rapport.

8.1

Monumentale waardenstelling

De Oudegracht 167/Stadhuisbrug 5 is beschermd als Rijsmonument en heeft hoge

Exterieur 

invulling in de etalage-zone. In die zone zijn aanpassingen voorstelbaar mits

monumentwaarde. In deze pandvisie hebben we de waardestellingstekeningen uit

zij aansluiten bij het transparante etalage-karakter en passen binnen de

het bouwhistorisch rapport opgenomen (uit augustus 2017, gemaakt door Andrea Klerks). Het rapport wordt gebruikt als onderlegger en toetsingskader bij de beoordeling van gewenste wijzigingen in relatie tot de monumentale waarden. Deze is vanuit de volgende deelwaarden te bezien: 

Architectuurhistorische waarde het belang van het pand vanwege de afwijkende schaal, esthetische kwaliteit en ornamentiek aan de gevels langs Oudegracht en Choorstraat



Bouwhistorische waarde het belang van het pand vanwege de nog afleesbare, fasegewijze

oorspronkelijke gevelonderdelen die dit deel van de gevel kenmerken. 

Stedenbouwkundige waarde het belang van het pand vanwege de prominente en centrale situering,



belang van het pand/perceel binnen de stedelijke en kadastrale ontwikkeling.

De kozijnen op de verdiepingen van dit bouwdeel zijn later gemoderniseerd en versoberd en vertegenwoordigen geen bijzondere waarde.



De werfmuren aan de Oudegracht-zijde en onder de Stadhuisbrug zijn eveneens beschermd als Rijksmonument. Aanpassingen daaraan zijn niet mogelijk.

Interieur: 

In het interieur zijn de middeleeuwse werf- en brugkelders, toegankelijk vanuit de kelder, van hoge monumentwaarde. De gewelfconstructies zijn

gecombineerd met de ten opzichte van de omgeving afwijkende schaal, de plaats binnen de serie historische warenhuizen aan de Oudegracht en het

De gevel aan de Massegast is in zijn opzet nog oorspronkelijk en dient behouden te blijven.

voormalige particuliere huizen ter plaatse en de grootschalige en vroege 

In de bovenliggende zandstenen gevels uit resp. 1914, 1922/’25 en 1932 zijn geen wijzigingen mogelijk.



totstandkoming, de geïncorporeerde middeleeuwse werf-/brugkelders van de toepassing van (beton)skelet en lichtkappen.

Het exterieur van het gebouw is nog zeer gaaf, met uitzondering van de

onveranderbaar. 

In het interieur van het warenhuis zijn de open skeletstructuur van waarde en specifieke onderdelen zoals het publiekstrappenhuis met houten onderdelen en glas-in-loodramen, de videstructuur met de glas- in-loodkoepel, het personeelstrappenhuis aan de zijde van de Massegast. De huidige rechthoekige

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

21/26

vorm van de vides is echter als een aantasting van de oorspronkelijke achtkantige te beschouwen.; herstel is zeer wenselijk evenals het openen van de vide in de eerste verdiepingsvloer. 

Het toevoegen van een (nood)trappenhuis/lift of roltrap hoeft niet uitgesloten te worden maar dient zorgvuldig te geschieden om de ruimtelijke werking van het bestaande trappenhuis en videstructuur/lichtkap niet te verstoren.



De kozijn- en raamopeningen en puien in de diverse gevels hebben grotendeels nog hun oorspronkelijke kozijnen (staal/hout). In geval van bijvoorbeeld het verhogen van de isolatiewaarde heeft een reversibele benadering, i.c. het aanbrengen van achter-zetramen, de voorkeur.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

22/26

Voor het deel van het pand met het adres Oudegracht 167 zijn de

•

8.2

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt de bestemming ‘Centrum-2’ van het bestemmingsplan ‘Binnenstad’. Het volgende gebruik is toegestaan: •

Detailhandel en publieksgerichte dienstverlening is toegestaan op de begane grond en de verdiepingen.

•

Maatschappelijke voorzieningen met daaraan ondergeschikt additionele horeca is alleen toegestaan op de verdiepingen. Dit geldt ook voor zakelijke dienstverlening en wonen.

•

Bij de toegestane functies zijn bijbehorende werkplaatsen en atelier-, kantoor- en opslagruimten toegestaan.

functies wonen en kantoor uitgesloten. Voor de straat- en werfkelders geldt de bestemming ‘Verkeer-Verblijfsgebied’. Deze hebben tevens de aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – werfkelder’. De kelders onder de straat mogen worden gebruikt overeenkomstig het gebruik dat is toegestaan voor bijbehorende hoofdbebouwing. Daarnaast is een gebruik toegestaan als: berging, detailhandel, atelier, maatschappelijke voorzieningen; hotel met ten hoogste 2 kamers; bedrijven die deel uitmaken van de bijlage Lijst van Bedrijfsactiviteiten en zijn aangeduid als categorie A.

De straat- en werfkelders hebben tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. De hoofdbebouwing zelf heeft niet deze dubbelbestemming. Bouwregels:

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

I.

De hoofdgebouwen moeten in het bouwvlak worden gebouwd.

II.

Het bouwvlak mag geheel worden gebouwd.

23/26

III.

De goothoogte mag niet meer bedragen dan de bestaande goothoogte

van het hoofdgebouw zoals blijkt uit de gevelopname die bij het Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

24/26

bestemmingsplan hoort. IV.

Voor enkele delen van het pand is een maximale bouwhoogte van 20 meter opgenomen. Deze hoogte mag niet worden overschreden.

V.

De panden in het plangebied zijn aangeduid als panden met bouwhistorische- en of architectuurwaarde. Hierbij gelden nadere bouwregels ten aanzien van de goothoogte en dakterrassen.

VI.

Bij bouwen moet rekening worden gehouden met de bouwregels in verband met het beschermd stadsgezicht.

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

25/26

8.3

Waardenwiel

Pandvisie Oudegracht 167 | Stadhuisbrug 5 | Choorstraat 3 | 28 april 2021

26/26