Optimalisaties Merwedekanaalzone, deelgebied 6
Tekst van het document
17 oktober 2024
gemeente utrecht Bura
optimalisaties
Merwedekanaalzone deelgebied 6 wonen werken voorzieningen
Aanleiding
• Nota van Uitgangspunten • Antwoorden op moties en amendementen • Moment gebruiken om plan te verdieping te geven - Wat is het karakter van DG6, hoe kan deze als basis dienen voor planvorming - Hoe een plan te ontwikkelen dat altijd ‘af’ is, ook als volgende fase op zich laat wachten - Hoe optimaal rekening te houden met bestaande eigendomssituatie
2
Merwedekanaalzone deelgebied-6
GEMEENTE UTRECHT
Bura
NOTA VAN UITGANGSPUNTEN
• vaststelling op 6 juni 2024 van de Nota van Uitgangspunten (NvU) • bandbreedte woningen 1.500 tot 1.700 woning volgens differentiatie omgevingsvisie 30% sociaal (inclusief 5% studenten en 5% bijzondere doelgroepen) 25% middensegment (inclusief 15% huur en 10% koop) 45% vrije sector woningen
• totaal BVO ontwikkelruimte 158.500 – 175.000 m2 (waarvan cira 20.000 m2 werken / voorzieningen)
• verkeersneutrale ontwikkeling • tekort businesscase gemeente & markt
3
Merwedekanaalzone deelgebied-6
GEMEENTE UTRECHT
Bura
VERGETEN HISTORIE: ZWEMINRICHTING DE LIESBOSCH
4
Merwedekanaalzone deelgebied-6
GEMEENTE UTRECHT
Bura
Geschiedenis 1900-heden: GEBIED IN VERANDERING
Situatie 1940
5
Situatie 1963
Merwedekanaalzone deelgebied-6
Situatie 1975
Situatie 1985
Situatie 1994
Situatie 2004
GEMEENTE UTRECHT
Bura
Verkavelingsstructuur • Twee richtingen • Bocht van het Merwedekanaal • Autonoom gebied (Dotslash) fase 2
• Eendrachtslaan
fase 2
fase 1
fase 1
• Basis voor het raamwerk • Uitgangspunt ontwikkelkavels • Inpassing bestaande bebouwing
Verkavelingsstructuur
6
Merwedekanaalzone deelgebied-6
Ankerpunten
GEMEENTE UTRECHT
Bura
ruimtelijk Raamwerk
=
Ruimtelijk raamwerk
7
Europalaan
Merwedekanaalzone deelgebied-6
Levendige route (in aansluiting op dwaalspoor Merwede)
Oeverpark Rondje Stadseiland
Oostwest straten
Binnenwereld
Werken/voorzieningen fase 1 (indicatief) & fase 2 (bestaand)
GEMEENTE UTRECHT
Bura
Van bouwblokken (merwede) naar losse gebouwen (deelgebied 6)
Merwede
Deelgebied 6
Merwede
Straatbeeld - Republica, Amsterdam
8
Merwedekanaalzone deelgebied-6
Deelgebied 6
GEMEENTE UTRECHT
Bura
optimalisaties Raamwerkkaart Raamwerkkaart nota van uitgangspunten
Raamwerkkaart optimalisaties openbare ruimte • Kwaliteitsniveau van de openbare ruimte, bijvoorbeeld de Eendrachtlaan, fase 1 vs fase 2 • Vergroten van de ontwikkelvelden. Betere verhouding uitgeefbaar/ openbare ruimte in fase 1 • (Aanleg van) openbare ruimte doorschuiven naar fase 2. Bijvoorbeeld plein, entree Winthontlaan
3
kansen toevoegen programma
1
1. Verdichting Urban Industrial 2. Verdichting Propertize/A12-zone 3. Als gevolg grotere ontwikkelvelden 3
2
9
Merwedekanaalzone deelgebied-6
GEMEENTE UTRECHT
Bura
onderzoek hoogte opbouw
voorbeelduitwerking 1 FASE 1 3. onderzoek spelregels, oa.: - korrelgrootte - woning- & gebouwtypologie - rooilijnen - bouwhoogte / open ruimte - plekken
onderzoek - doorwaadbaarheid hoogte opbouw - etc.
onderzoek hoogte-opbouw
A12 Hoogte opbouw Omgevingsvisie
1. Urban Industrial onderzoek oa.:
4
Hoogte opbouw Omgevingsvisie + A12
Merwedekanaalzone deelgebied-6
- integratie bestaand pand Urban Industrial - relatie pocketpark / Urban Industrial / Eendrachtlaan / fase 2
laagte-accent
2. Propertize / A12-zone onderzoek oa.: - geluid 4
- woningtypologie
Merwedekanaalzone deelgebied-6
Hoogte opbouw Hoogte opbouw onderzoek hoogte opbouw Omgevingsvisie
- hoogte-opbouw
10
A12 Omgevingsvisie + A12
Merwedekanaalzone deelgebied-6
GEMEENTE UTRECHT
Bura
onderzoek hoogte opbouw
voorbeelduitwerking 2 FASE 1 3. onderzoek spelregels, oa.: - korrelgrootte - woning- & gebouwtypologie - rooilijnen - bouwhoogte / open ruimte - plekken
onderzoek - doorwaadbaarheid hoogte opbouw - etc.
onderzoek hoogte-opbouw
A12 Hoogte opbouw Omgevingsvisie
1. Urban Industrial onderzoek oa.:
4
Hoogte opbouw Omgevingsvisie + A12
Merwedekanaalzone deelgebied-6
- integratie bestaand pand Urban Industrial - relatie pocketpark / Urban Industrial / Eendrachtlaan / fase 2
laagte-accent
2. Propertize / A12-zone onderzoek oa.: - geluid 4
- woningtypologie
Merwedekanaalzone deelgebied-6
Hoogte opbouw Hoogte opbouw onderzoek hoogte opbouw Omgevingsvisie
- hoogte-opbouw
11
A12 Omgevingsvisie + A12
Merwedekanaalzone deelgebied-6
GEMEENTE UTRECHT
Bura
voorbeelduitwerking FASE SCHETSMAQUETTE FASE 1 en 2 1 en 2
Merwedepark en Urban Industrial
13 12
Merwedekanaalzone deelgebied-6
GEMEENTE UTRECHT
Bura
optimalisaties programma en financiën Besluitvorming juni 2024
0. Scenario Basis NvU omgevingsvisie
Woningbouwdifferentiatie
Totaal ca. Sociale huur Middensegment huur Middensegment koop Vrije sector
Resultaat grondeigenaren (incl. gemeentelijke grondpositie)
3. Scenario Basis ++ amendement en oppervlakte
4. Scenario Basis ++ verkeersneutraal
idem conform scenario 1 met differentiatie amendement en minimaal 65 m2 gbo betaalbaar programma
- extra 20.000 bvo wonen/werken/voorzieningen - differentiatie amendement en minimaal 65 m2 gbo betaalbaar programma
NvU - Omgevingsvisie
NvU - Amendement en oppervlakte
NvU - Amendement en oppervlakte
Verkeersneutraal
175.000 bvo 155.000 bvo 20.000 bvo
175.000 bvo 155.000 bvo 20.000 bvo
175.000 bvo 155.000 bvo 20.000 bvo
195.000 bvo 173.000 bvo 22.000 bvo
195.000 bvo 173.000 bvo 22.000 bvo
1.650 stks 500 stks 30% 250 stks 15% 160 stks 10% 740 stks 45%
1.650 stks 500 stks 30% 250 stks 15% 160 stks 10% 740 stks 45%
1.570 stks 630 stks 40% 315 stks 20% 235 stks 15% 390 stks 25%
1.780 stks 715 stks 40% 360 stks 20% 270 stks 15% 435 stks 25%
2.050 stks 710 stks 34% 350 stks 17% 260 stks 13% 730 stks 36%
Gemiddelde woninggrootte
Resultaat gemeente (kostenverhaal)
2. Scenario Basis update amendement en oppervlakte
- Prijspeil 2024 kosten/opbrengsten - Nieuw inzicht inbrengwaarden kavels - Betere verhouding uitgeefbaar/openbaar gebied - Betere kostenverdeling fase 1 en 2 - Differentiatie conform Omgevingsvisie MWKZ
NvU - Omgevingsvisie
Woningbouw Werken en Voorzieningen
1. Scenario Basis update NvU omgevingsvisie
- extra 20.000 bvo wonen/werken/voorzieningen - aantal betaalbaar cf coalitie obv 1700 wng - extra programma kan alleen met lage P-norm - toevoeging sociaal zijn studentenwoningen - toevoegen MH en MK gem. kleiner < 55m2 gbo - huurniveau MH obv Wet betaalbare huur (WWS-punten) - op peil houden vrije sector
- Prijspeil 2023 - Inbrengwaarde obv WOZ - Gesloten bouwblokken - Kosten inrichting openbare ruimte mn in fase 1 - Differentiatie cnf Omgevingsvisie MWKZ
Programma totaal
Optimalisaties
93 m2 gbo
93 m2 gbo
98 m2 gbo
98 m2 gbo
86 m2 gbo
0
++
++
++
++
0
0
--
--
++
vanwege de vertrouwelijkheid van de financiele resultaten zijn deze kwalitatief geduid
13
Merwedekanaalzone deelgebied-6
GEMEENTE UTRECHT
Bura