Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein (januari 2026)

70 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.6.6 Geur

2.6.7 Omgevingsveiligheid

Uitgangspunten

Uitgangspunten

Onderbouwing

Onderbouwing

De gemeente moet in het omgevingsplan rekening houden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. De verwachting is dat er geen maatregelen nodig zijn om te voldoen aan het geur­ beleid. De gemeente onderzoekt dit in de volgende fase.

Uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) volgt dat de gemeente rekening moet houden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. In de gemeente Utrecht hebben we alleen eigen geurbeleid voor het industrieterrein Lage Weide. Voor de rest van de stad moet worden voldaan aan de wettelijke eisen zoals opgenomen in de Omgevingswet (Bkl en Bal) en het Omgevingsplan (inclusief de bruidsschat). De locatie ligt niet op industrieterrein Lage Weide, dus hoeft alleen rekening te worden gehouden met de algemene regels uit de Omgevingswet. Er moet zowel getoetst worden bij het toestaan van nieuwe activiteiten die geur emitteren als bij het toevoegen van geurgevoelige objecten nabij een geurbron. Voor deze gebiedsontwikkeling geldt dat er geen sprake is van het toevoegen van een geuremitterende bron dan wel het toevoegen van een geurgevoelig object nabij een geurbron. Er hoeft daarom geen geuronderzoek uitgevoerd worden door de initiatiefnemer.

Het plangebied bevindt zich niet binnen een aandachtsgebied (explosie, brand of gifwolk). Er zijn daarom geen maatregelen nodig voor het waarborgen van de omgevingsveiligheid.

De overheid heeft wetten en kaders gesteld om onze veiligheid te waarborgen. Daarnaast hebben gemeenten bepaalde vrijheden om zelf invulling te geven hoe ze haar inwoners en bezoekers willen beschermen tegen de mogelijke gevaren van risicobronnen. In het Besluit kwaliteit leefomgeving staat (artikel 5.15) dat rekening moet worden gehouden met de kans op een ramp waarbij 10 of meer slachtoffers vallen. Hoe de gemeente hier invulling aan geeft is vastgelegd in beleidskeuzes. In Utrecht vinden we het bijvoorbeeld belangrijk om grote groepen mensen in omgeving van een risicobron te beschermen. Dit doen wij door bij elk nieuw (bouw)plan, binnen een aandachtsgebied of waarbij een aandachtsgebied mogelijk wordt gemaakt, het gesprek te voeren over het thema omgevingsveiligheid. Op basis van de Atlas Leefomgeving wordt geconcludeerd dat de locatie zich niet binnen een aandachtsgebied (explosie, brand of gifwolk) bevindt. Aanvullend onderzoek is daarom niet nodig.

71 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.6.8 Luchtkwaliteit Uitgangspunten

Er wordt voldaan aan de wettelijke grenswaarden en de gebieds­ ontwikkeling staat de ambitie van de gemeente om in de toekomst de WHO-advieswaarden 2021 te halen niet in de weg. • Er zijn geen rookkanalen voor houtkachels in de gebieds­ ontwikkeling.

Onderbouwing

Voor de haalbaarheid van een stedelijke ontwikkeling in relatie tot de luchtkwaliteit zijn twee aspecten van belang. Allereerst of de bestaande luchtkwaliteit voldoet aan de eisen voor een goed woonen leefklimaat en daarnaast welke effecten de voorgenomen gebiedsontwikkeling op de luchtkwaliteit heeft. Voor de gebiedsontwikkeling moet gekeken worden of de luchtkwaliteit in betekenende mate toeneemt in de nieuwe situatie. Als de gebieds­ ontwikkeling in betekenende mate bijdraagt aan de luchtveront­ reiniging, moet getoetst worden aan de omgevingswaarden (grens­ waarden). Vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet ook getoetst worden aan de grenswaarden. Daarnaast moet gekeken worden of de gebiedsontwikkeling het halen van de WHOadvieswaarden 2021 niet in de weg zit. Dit is een ambitie van de gemeente die is opgenomen in de beleidsnota Gezonde lucht voor iedereen. De gebiedsontwikkeling is getoetst aan de wettelijke grenswaarden en de WHO-advieswaarden. Dit heeft niet geleid tot maatregelen.

Kinderen, ouderen en mensen met een longaandoening, zijn extra gevoelig voor luchtverontreiniging. Plekken waar deze groepen verblijven worden gevoelige bestemmingen genoemd. Hieronder vallen scholen, kinderdagverblijven, ziekenhuizen, verzorgingstehuizen, etc. We willen deze kwetsbare groepen extra beschermen. Daarom willen we geen gevoelige bestemmingen realiseren binnen 300 meter van een snelweg en/of binnen 50 meter van een drukke weg (meer dan 10.000 motorvoertuigen/etmaal). In deze gebiedsontwikkeling komen geen van de genoemde functies binnen genoemde afstand tot een snelweg c.q. drukke weg.

72 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.6.9 Kwaliteit leefomgeving Uitgangspunten Wind • Windonderzoek is verplicht vanwege de aanwezigheid van bouw­ werken hoger dan 30 meter. • Het windonderzoek wordt door een gespecialiseerd bureau, in opdracht van initiatiefnemer, uitgevoerd conform NEN 8100. Afhankelijk van de situatie kan het onderzoek worden uitgevoerd als CFD simulatie of windtunnel. Andere methoden zijn niet toegestaan. Daarbij moeten aparte toetsen/kaarten worden aangeleverd voor Windhinder en Windgevaar. • Windhinder wordt getoetst op basis van de vooraf vastgestelde windklassen per activiteit (doorlopen, slenteren of verblijven), als aangegeven op de kaart. • Windgevaar mag in geen geval voorkomen. • Windoverlast veroorzaakt door gebouwen wordt opgelost door de positionering van volumes binnen het stedenbouwkundig plan en/ of de vorm van het gebouw (zoals rondingen of setbacks). Maatregelen in de openbare ruimte (zoals schermen of bomen) zijn ongewenst om windoverlast op te lossen.

Bezonning • De bezonning van de maximaal toegestane planologische situatie op omliggende bestaande woningen is getoetst op basis van minimaal twee bezonningsuren op 21 september. De bezonning van alle gevels met ramen (waarachter gewoond wordt) van een woning wordt opgeteld, met het midden van de buitengevel op 75 cm hoogte t.a.v. maaiveld als meetpunt. De kaders voor de bouwmassa in deze nota zijn afgestemd op deze bezonningsstudie, zie bijlage. Initiatiefnemer voert in de volgende fase aan de hand van het ontwerp (nogmaals) een bezonningsstudie uit. Voor het overzicht is daarin ook de situatie in de winter (21 december en zomer (21 juni) in beeld gebracht op de tijdstippen 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur (behalve op 21 december) en 20.00 uur (alleen voor 21 juni). • Indien van toepassing: Omdat er sprake is van hoogbouw (of gebouwen aan een representatieve openbare ruimte) is voor het gehele gebied een bezonningsstudie uitgevoerd waarin sunspots en representatieve ruimtes zijn aangewezen. De kaders voor de bouwmassa in deze nota zijn afgestemd op deze bezonningsstudie, zie bijlage. Initiatiefnemer voert in de volgende fase aan de hand van het ontwerp (nogmaals) een bezonningsstudie uit. • Bij de nieuwe bebouwing is sprake van een gezond woon- en leefklimaat.

Bezonning op de nieuwe woningen en bijbehorende (gezamenlijke) buitenruimte is vroegtijdig meegenomen in het ontwerp.

73 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Sociale veiligheid • Door woningen op de begane grond van de gebouwen zijn er ‘ogen’ op de straat gericht. • De verdeling van entrees zorgt voor een balans tussen levendigheid in zowel de raamwerkzijde als in het groene midden. • De gebouwen worden alzijdig ontworpen waardoor een zo groot mogelijke interactie met de openbare ruimte ontstaat. Blinde gevels worden vermeden. • Er zijn voorzieningen toegevoegd die zowel overdag als ’s avonds levendigheid aan het gebied toevoegen. • Fietsenstallingen krijgen een open uitnodigende uitstralen en zijn ’s avonds goed verlicht. Verlichting en lichthinder • Er wordt gezocht naar een goede balans tussen sociale veiligheid en ecologische kwaliteit. • In de volgende fase wordt het verlichtingsplan uitgewerkt om lichthinder te voorkomen.

Onderbouwing Bezonning De effecten op bezonning zijn onderzocht door op 4 momenten in het jaar inzichtelijk te maken wat de effecten van de bebouwing op de zoninval is. Wat betreft schaduwwerking is er geen negatieve impact op de omliggende aanwezige bebouwing. Specifiek voor de bebou­ wing Ravellaan 96 wordt alleen de richtlijn niet gehaald om overal minimaal 2 uur zon te hebben. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot aanzienlijke milieueffecten. Sociale veiligheid De sociale veiligheid wordt in het gebied gestimuleerd door de gebouwen zo te positioneren en in te richten dat er zo veel mogelijk ‘ogen’ op straat zijn gericht. Dit wordt gedaan door alzijdige gebouwen te ontwerpen die, met name op de begane grond, interactie hebben met de openbare ruimte. Een voorbeeld hiervan is het toevoegen van woningen op de begane grond met een buitenruimte aangrenzend aan de openbare ruimte. Verlichting en lichthinder Verlichting moet bijdragen aan sociale veiligheid zonder lichthinder te veroorzaken. Dit moet in de volgende fase nader worden onderzocht en uitgewerkt in een verlichtingsplan.

12.00

15.00

18.00

10.00

12.00

15.00

18.00

10.00

12.00

15.00

18.00

10.00

12.00

15.00

18.00

21 september

21 juni

10.00

21 december

Overzicht bezonning op 21 maart, 21 juni, 21 september en 21 december

21 maart

74 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

75 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Windhinder fase 1

Onderbouwing Wind In de Uitwerking Visie Welgelegen is aangegeven dat in de zuidzijde van het plangebied, langs de Weg der Verenigde Naties hoogbouw van meer dan 13 lagen + een hoogteaccent gerealiseerd mag worden. Op deze locaties moet sowieso een windklimaatonderzoek uitgevoerd worden. Aan de zijde van de Ravellaan zijn maximaal 9 lagen toegestaan. Op deze locaties is het mogelijk ook noodzakelijk als de gebouwen hoger dan 30 meter zijn. Een windklimaatonderzoek kan worden uitgevoerd als de concrete opzet van de gebouwen bekend is. Daarom is nu alleen voor de Ravellaan 96 fase 1 een windklimaatonderzoek uitgevoerd. Uit deze resultaten kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • In fase 1 is rond de planlocatie sprake van een goed windklimaat voor de activiteit doorlopen. Er zijn met name kwaliteitsklassen A en B vastgesteld. Lokaal is windklasse C vastgesteld. • Rond het plan is sprake van een overwegend goed windklimaat voor de activiteit slenteren. Lokaal (op de hoek van gebouw A) is een matig windklimaat voor de activiteit slenteren. Er wordt daarom geadviseerd om windgevoelige functies (zoals gebouwentrees en verblijfsgebieden) zo veel mogelijk te positioneren in een gebied met een gunstig windklimaat. • Er is geen windgevaar of beperkt risico op windgevaar vastgesteld rond het plan.

• Het goede windklimaat rond het plan is grotendeels te danken aan de grote hoeveelheid bestaande bomen rond de planlocatie. Kappen van bomen kan negatieve gevolgen hebben voor het windklimaat. • Met de realisatie van de volgende fases kan het windklimaat rond de geplande bebouwing veranderen. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen aanzienlijke milieueffecten voor wat betreft het thema windhinder. Belangrijk voor het windklimaat is dat de bomen in het gebied zoveel mogelijk behouden blijven.

76 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.7 Bodem 2.7.1 Niet ontplofte oorlogsresten Uitgangspunten

•

Het plangebied ligt niet in een verdacht gebied.

Onderbouwing

Arbowetgeving: elke opdrachtgever moet zorgen voor een veilige werkplek voor interne en externe opdrachtnemers. Er is daarom onderzoek gedaan naar ontplofbare oorlogsresten binnen de gemeente Utrecht. Op de bommenkaart is aangegeven of het plan­ gebied in een verdacht gebied ligt. Uit deze kaart blijkt dat er geen aanwijzingen zijn dat in het plangebied onontplofte oorlogsresten in de bodem aanwezig zijn.

2.7.2 Ruimtegebruik ondergrond Uitgangspunten

De ondergrond is integraal onderdeel van ruimtelijke keuzes in de verdere uitwerking van het ontwerp. Er wordt doelmatig en efficiënt gebruik gemaakt van de ondergrond. • Initiatiefnemer stemt tijdig het gebruik en de inrichting van de bovengrond en de ondergrond op elkaar af, zodat voldoende ruimte wordt gemaakt voor alle ambities en het mogelijk blijft om zoveel mogelijk 1ste orde bomen te compenseren binnen het eigen plangebied (de binnenwereld). Initiatiefnemer maakt een plan voor de ondergrond in relatie tot de bovengrond waarin integrale keuzes en de onderbouwing daarvan worden vastgelegd. • Ruimtebeslag in de bodem en ondergrond wordt beperkt in het ontwerp. In de volgende fase worden de maatregelen hiertoe

•

uitgewerkt. Inpandige oplossingen en (verticale) ordening van netwerken en objecten hebben de voorkeur. Collectief en meervoudig gebruik van de ondergrond in de openbare ruimte heeft de voorkeur boven het gebruik van de ondergrond voor één functie of doel. Gebruik van de ondergrond voor publieke doelen gaat boven gebruik voor private doelen. Initiatiefnemer en gemeente maken afspraken om (indien mogelijk) natuurlijke momenten aan te grijpen om de ondergrond te (her) ordenen.

Onderbouwing

Het is druk in de ondergrond, Utrecht groeit en we werken aan een toekomstbestendige stad. Ontwikkelingen hebben ruimte nodig, zowel boven de grond als in de bodem. De ondergrond raakt hierdoor overvol. Steeds vaker zitten soorten gebruik elkaar in de weg. Voorbeelden van ruimtegebruik in de ondergrond zijn een warmtenet, het riool, meer groen, ruimteclaims voor nieuwe woningen. Boomwortels zoeken een plek naast kabels en leidingen of een ondergrondse container. Er kan schade ontstaan, bijvoorbeeld aan boomwortels of aan leidingen. Of er is overlast, omdat de straat vaker open moet. We kunnen niet alles meer kwijt onder de grond. We moeten dus goed nadenken hoe we de ondergrond inrichten en kabels en leidingen zoveel mogelijk bundelen. Met de uitgangspunten in deze nota wordt invulling gegeven aan de (ontwerp) beleidsnota Ondergrond. Hierin zijn ten aanzien van ruimtegebruik de volgende twee ambities opgenomen: • De ondergrond is integraal onderdeel van ruimtelijke keuzes. We gaan uit van één openbare ruimte die bestaat uit de bovengrond én de ondergrond. In onze plannen voor de stad houden we vanaf het begin rekening met de ondergrond. En we maken zoveel mogelijk gebruik van de kwaliteiten ervan. We werken daarin samen met

77 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

•

netbeheerders. Ook gebruiken we een 3D-ondergrond model. Daarmee kunnen we zien wat er in de grond ligt en daar rekening mee houden. Gebruik van de ondergrondse ruimte ordenen voor het gezamenlijk realiseren van de opgaven van de stad. We gaan zorgvuldig om met de ruimte onder de grond. We bepalen op welke plekken we voorrang geven aan een specifieke functie, zoals de waterleiding of het riool. Ook kijken we waar we functies kunnen combineren om ruimte te besparen. We bundelen bijvoorbeeld kabels en leidingen in kabelgoten.

2.7.3 Kabels en leidingen Uitgangspunten • •

•

•

Bestaande kabels en leidingen worden ingepast in het ontwerp of de gemeente moet een verzoek indienen bij de netbeheerders om de kabels en leidingen te verleggen. Leidingen die niet verlegd kunnen worden vanwege grote maat­ schappelijke waarde worden ingepast in het ontwerp. Dit betreft bijvoorbeeld landelijke hoogspanningskabels, hogedruk gas, transportleidingen van warmte of water. Initiatiefnemer volgt de richtlijnen voor minimale afstanden van kabels en leidingen tot bomen, zoals beschreven in het HOR. Indien aan die richtlijnen wordt voldaan is geen afstemming nodig. In alle andere gevallen is maatwerk noodzakelijk. Bij de plaatsing van nieuwe kabels en leidingen moet rekeningen gehouden worden met behoud en aanplanten van bomen.

Onderbouwing K&L

De ordening van de kabels en leidingen (K&L) in de ondergrond is vastgelegd in de Verordening Ondergrond: kabels leidingen en boomwortels met bijbehorende Nadere regel (Handboek kabels en leidingen). Leidingen met grote maatschappelijke waarde Sommige leidingen zijn maatschappelijk gezien zo waardevol dat verleggen geen optie is. Aanvullend is er (ook) vaak opstal of erfpacht gevestigd. Naast de landelijke hoogspanningskabels van TenneT en gasleidingen van Gasunie gaat het om transportleidingen van Eneco warmte (bv Merwedekanaalzone naar Overvecht) of grote transport­ verbindingen van Stedin en Vitens. De transformatorhuisjes en stations van onder andere Stedin in de openbare ruimte staan normaliter op grond waar Stedin een zakelijk recht heeft gevestigd (volledig eigendom, erfpacht of opstal). Bomen en K&L De BInG commissie (beheer, inrichting en gebruik) toetst het ontwerp.

78 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.7.4 Bodemkwaliteit Uitgangspunten Biologische bodemkwaliteit • De ambitie is om de natuurlijke eigenschappen van de bodem en ondergrond zo veel mogelijk in stand te houden en waar nodig te verbeteren. Initiatiefnemer onderzoekt of de huidige bodem­ eigenschappen passend zijn voor de toekomstige bodemfunctie en stelt waar nodig een verbeterplan op. Er is geen onderzoek gedaan naar de bodemgezondheid in het plangebied. Verspreiding van invasieve exoten wordt voorkomen door bijvoorbeeld afvoer van ‘besmette’ grond. Fysische bodemkwaliteit • De (beoogde) inrichting wordt afgestemd op de eigenschappen van de bodem en ondergrond. Het principe Water- en Bodem sturend is hierbij leidend. • Initiatiefnemer werkt bij voorkeur met een gesloten grondbalans. Chemische bodemkwaliteit • Het ontstaan of veroorzaken van bodemverontreiniging wordt voorkomen. Voor de chemische bodemkwaliteit geldt het ‘stand still’ principe. De kwaliteit van de bodem en het grondwater mogen niet verslechteren als gevolg van handelingen in of op de bodem. • De bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Ook bij het toepassen van grond of baggerspecie. Gezien de ligging van het plangebied en de historische functie van het plangebied is de verwachting dat er geen bodemverontreiniging is. Er is geen verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het plangebied.

In de volgende fase zal een verkennend bodem­ onderzoek worden uitgevoerd. Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek moeten eventueel benodigde maatregelen worden getroffen.

•

Graven in grond is meldings- of vergunningsplichtig. Dit is vastgelegd in het BAL (Omgevingswet).

Grondwaterkwaliteit • De grondwaterkwaliteit in en rondom het plangebied mag niet verslechteren als gevolg van activiteiten op of in de bodem. Dit geldt voor zowel het freatische grondwater als voor het grondwater in de diepere watervoerende pakketten. Gezien de ligging van het plangebied en de historische functie van het plangebied is de verwachting dat er geen freatische grondwaterverontreiniging is. Er is geen verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het plangebied. In de volgende fase voert initiatiefnemer een verkennend bodemonderzoek uit. Eventueel benodigde maatregelen voor het verwijderen van mogelijke verontreinigingen zullen worden getroffen. • Het gebied ligt in de dynamische zone uit het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer Utrecht. Dat betekent dat in het eerste watervoerende pakket grondverontreiniging kan voorkomen. Boren (en daarmee bodemenergie) is enkel tot gestaan tot aan de scheidende laag tussen het eerste en tweede watervoerende pakket. • Specifiek voor het tweede watervoerend pakket (WVP 2) geldt dat in Utrecht de prioriteit ligt bij de bescherming van de grondwaterkwaliteit boven andere functies als deze de grondwaterkwaliteit onevenredig aantasten.

79 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Onderbouwing

Met de uitgangspunten in deze nota wordt onder meer invulling gegeven aan de (ontwerp) beleidsnota Ondergrond. Hierin is ten aanzien van de bodemkwaliteiten de volgende ambitie opgenomen: • Bodemkwaliteiten beschermen en verbeteren. We maken de bodem schoon als deze (ernstig) vervuild is en voorkomen verdere vervuiling. Daarnaast beschermen we de kwaliteiten van de ondergrond om ze te kunnen gebruiken voor bijvoorbeeld biodiversiteit, klimaatadaptatie, drinkwater en bodemenergie. Biologische bodemkwaliteit Een goed functionerend bodemecosysteem draagt bij aan biodiver­ siteit, klimaatadaptatie, hittestressreductie, infiltratie van water, goed groeiend groen, et cetera. Het verspreiden van invasieve exoten moet voorkomen worden. Grond afkomstig van locaties waar invasie exoten zijn aangetroffen mag niet worden hergebruikt en moet worden afgevoerd. Fysische bodemkwaliteit Door rekening te houden met de natuurlijke eigenschappen van de bodem zijn minder ingrepen nodig om de ondergrond geschikt te maken voor de gebiedsontwikkeling. De beleidsbrief van het Ministerie van I&W Water- en Bodem bij ruimtelijke ordening van 25-11-22 gaat over de rol van water en bodem bij toekomstige besluitvorming over ruimtelijke ordening. In de Nota Ruimte en het Nationaal Programma Bodem Ondergrond en Grondwater wordt hier meer invulling aan gegeven.

Chemische bodemkwaliteit De bodemkwaliteit van een locatie moet aansluiten bij het gebruik en de functie van de locatie. Op locaties met een gevoelig bodemgebruik, zoals kinderspeelplaatsen, worden strengere eisen gesteld aan de kwaliteit van de vaste bodem dan op locaties met een minder gevoelig gebruik, zoals industrie. Grond die wordt toegepast op de locatie dient te voldoen aan de kwaliteitseis ‘wonen’ (zie Nota bodembeheer 2017-2027). Grondwaterkwaliteit Het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer geeft de kaders hoe in Utrecht wordt omgegaan met grootschalige grondwaterveront­ reinigingen in het eerste watervoerende pakket. Een van de belangrijke maatregelen uit dit gebiedsplan is een verbod in de dynamische en bufferzone om dieper te boren dan 50 meter onder het maaiveld. Grondwaterbeheer is een interbestuurlijke verantwoordelijkheid. De meeste grondwatertaken liggen bij de provincie, echter de gemeente heeft met de vaststelling van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer een deel van de verantwoordelijkheid voor de grondwaterkwaliteit op zich genomen.

80 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.7.5 Bodemenergie Uitgangspunten • •

• •

Nieuwe bodemenergiesystemen, inclusief hun thermische beïnvloedingsgebied, worden zo veel mogelijk ingepast binnen de grenzen van de ontwikkeling. Om onnodige belasting van de ondergrond te voorkomen, dient de ontwikkelaar rekening te houden met toekomstige, nabijgelegen ontwikkelingen. Hiermee wordt onder andere bedoeld dat het bodemgebruik van dit plan omliggende ontwikkelingen niet in de weg mag zitten. Eventuele onbenutte bodemcapaciteit of overcapaciteit dient, indien mogelijk, beschikbaar te worden gesteld aan derden. Initiatiefnemer voorkomt het gebruik van milieubelastende koelvloeistoffen in gesloten bodemenergiesystemen ter bescherming van de bodem. Initiatiefnemer voorkomt het doorboren van de scheidende laag tussen het eerste watervoerende pakket (WVP1) en het tweede watervoerende pakket (WVP2) ter bescherming van het grondwater in WVP 2. Hiervoor zijn regels opgenomen in het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer.

2.8 Natuurbescherming en bomen 2.8.1 Natuurbescherming Uitgangspunten •

•

•

•

•

Onderbouwing

De capaciteit van de ondergrond voor het opslaan van warmte en koude is beperkt. Daarom wordt gestuurd op de toepassing van systemen die de meeste warmte en koude per oppervlakte-eenheid kunnen opslaan, passend bij de omvang van de gebiedsontwikkeling. Het gemeentelijk beleid voor bodemenergie is opgenomen in de huidige Verordening Interferentiegebieden Bodemenergiesystemen Utrecht 2018 en in de Beleidsnota Warmte. De gemeente Utrecht is bevoegd gezag voor gesloten bodemenergiesystemen en de provincie Utrecht voor Open Bodemenergiesystemen.

• • •

Er wordt natuurinclusief ontwikkeld door het toevoegen van verblijfplaatsen voor gebouwbewonende soorten. Het nieuwe groen is zoveel mogelijk inheems, met een gelaagde opbouw in beplanting en heeft een functionele relatie met de verblijfplaatsen in de gebouwen. Door de sloop/nieuwbouw en/of renovaties wordt de lokale biodiversiteit aangetast. In het plan komt er voldoende ruimte voor mitigerende en compenserende maatregelen, zodat het leefgebied van de lokaal aanwezige soorten worden hersteld én verbeterd. Uit de quickscan flora & fauna blijkt dat de initiatiefnemer de volgende maatregelen moet nemen: - Natuuronderzoek moet worden uitgevoerd waarbij de soorten van het Utrechtse Soortenbeleid worden meegenomen. Het plangebied dient geschikt te zijn als leefgebied voor de volgende doelsoorten gierzwaluw, gewone dwergvleermuis en de merel, tjiftjaf en diverse vaatplanten. De benodigde onderdelen voor een leefgebied voor een doelsoort worden verdeeld over verschillende groene onderdelen binnen de plangrenzen. Per woning of 75m² BVO komt minimaal één ingebouwde verblijfs­ plaats voor een huismus, gierzwaluw of de gewone dwergvleermuis in het ontwerp voor het gebouw. De positie en type verblijfplaatsen dienen te voldoen aan de voorwaarden voor diervriendelijk bouwen en te worden afgestemd met de stadsecoloog van de gemeente.

Het groen op daken, gevels en binnentuin of hofjes is ecologisch verbonden en staat in directe relatie tot de verblijfsplekken voor vogels en vleermuizen die in de gevels worden aangebracht. De gebiedsontwikkeling draagt bij aan de lokale biodiversiteit: er is voldoende leefgebied voor aangewezen soorten door het aanbrengen van verschillende lagen groen. Op daken, gevels en binnentuinen is een goede leeflaag voor groen.

81 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Onderbouwing

Natuurbescherming is essentieel voor een leefbare toekomst. Zonder functionerende ecosystemen is er geen vruchtbare bodem, geen voedsel, geen schoon water, geen leefbaar klimaat, geen adembare lucht. Natuurbehoud is nodig voor een toekomst van de komende generaties. Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017. In de RSU2040 is afgesproken dat we elke ruimtelijke ingreep natuur­ inclusief ontwikkelen. Naast de nationale en Europese wetgeving op het gebied van natuur­ bescherming houden we in Utrecht rekening met Utrechtse Soorten, zodat projecten bijdragen aan de lokale biodiversiteit. De gebiedsontwikkeling mag geen negatief effect hebben op wettelijk beschermde en Utrechtse soorten en draagt bij aan de lokale biodiversiteit. Wat in deze gebiedsontwikkeling de beschermde soorten zijn, moet uit recent onderzoek blijken. Uit een eerste inventarisatie op basis van bekende gegevens (NDFF, gebiedskennis stadsecologen) blijkt dat er in plangebied wel beschermde soorten zitten: • Beschermd in omgevingswet: gewone dwergvleermuis, huismus, gierzwaluw.

Daarnaast zijn er broedvogels die beschermd zijn tijdens het broedseizoen. • Beleidsmatig beschermde soorten (merel, tjiftjaf, diverse vaatplanten, bijen) op basis van de Utrechtse Soortenlijst (2018).

Bovenstaande soorten verliezen mogelijk leefgebied. In de vervolgfase is nader onderzoek nodig naar verschillende beschermde soorten. Bij het vaststellen van een omgevingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat bij de uitvoering van het plan. Nader onderzoek middels soortgericht nader onderzoek moet uitwijzen: • Of en welke beschermde soorten voorkomen in het plangebied; • Of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden; • Of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

82 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.8.2 Stikstofdepositie

2.8.3 Bomen

Uitgangspunten

Uitgangspunten

De gebiedsontwikkeling leidt mogelijk tot een toename van stikstof­ depositie. In de volgende fase voert de initiatiefnemer een onderzoek stikstofdepositie uit voor zowel de gebruiks- als bouwfase en vraagt zo nodig een Omgevingsvergunning voor een Natura2000-activiteit aan bij de provincie.

Onderbouwing

In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen, gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot ‘significante effecten’ op de beschermde natuurgebieden, wat alleen is toegestaan met een natuurvergunning onder de Omgevingswet (omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit). Alleen wanneer met een berekening met AERIUS Calculator wordt aangetoond dat er door de gebiedsontwikke­ ling geen stikstofdepositie optreedt op Natura2000-gebieden van afgerond meer dan 0,00 mol/ha/jaar óf als op voorhand geen signi­ ficante gevolgen te verwachten zijn van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is een natuurvergunning niet nodig. Voor deze gebiedsontwikkeling geldt dat er waarschijnlijk geen natuurvergunning nodig is. Indien niet kan worden uitgesloten dat er geen significante effecten optreden, moet een vergunning worden aangevraagd. Hiervoor is vervolgonderzoek nodig in de vorm van een passende beoordeling. Dit is een uitgebreid ecologisch onderzoek. Extern/intern salderen, mitigatie of een ADC-toets zijn altijd onderdeel van een passende beoordeling.

Behoud van bestaande bomen is een uitgangspunt. Indien kap toch noodzakelijk is, geldt de beleidsregel Herplant naar waarde. • In het plangebied staan bomen die horen bij een belangrijke bomenstructuur (het groene raamwerk). Deze bomen blijven behouden. De initiatiefnemer plant bomen om deze structuur te versterken en voor de toekomst te behouden. • Door het plangebied heen komt de parkzone, die de verschillende clusters van Welgelegen Zuid met elkaar zal gaan verbinden. In deze parkzone worden zoveel mogelijk bestaande bomen behouden en 1ste orde bomen nieuw bijgeplant. Dit zal deels een compensatie zijn van de bomen die op het parkeerterrein van Ravellaan 96 ten gunste van de nieuwbouw gekapt moeten worden. • De bomen op het parkeerterrein van Ravellaan 96 kunnen helaas niet behouden blijven ivm de ontwikkeling van nieuwe woningen op deze locatie. De bomen zullen gecompenseerd worden volgens de beleidsregel Herplant naar waarde.

Onderbouwing

We willen de stedelijke bomenstructuur versterken en ontwikkelen en bomen zo oud en groot mogelijk laten worden. Er is onderzocht hoe deze gebiedsontwikkeling hieraan kan bijdragen. Dit heeft geleid tot landschappelijke inpassing van waardevollere bomen. Waardevolle bomen zijn bomen die landschappelijk, recreatief, ecologisch en cultuurhistorisch een hoge waarde hebben. Er is een bomeninventarisatie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het over­ grote deel van de bomen binnen het plangebied van voldoende tot goede kwaliteit is. Dit houdt in dat de bomen een levensverwachting

83 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

hebben van meer dan vijftien jaar. Het bomenbestand is binnen de gemeente Utrecht van een bovengemiddelde leeftijd, nl meer dan 50 jaar oud. Ca. de helft van de bomen is 60 jaar of ouder met een uitschieter naar meer dan 130 jaar. Enkele bomen, in totaal 15 stuks zijn in onvoldoende of slecht staat. Dit betreft tien Essen, een Plataan, een Esdoorn, een Eik, een Iep en een Prunus. Van al deze bomen is de Plataan eveneens aangewezen om te kappen ten gunste van de nieuwbouw. Kaart bomeninven­ tarisatie/-balans

Bomenkaart te behouden bestaande bomen te behouden bomen met hoge ruimtelijke kwaliteit nieuwe bomen 1e orde grootte te kappen ivm projectontwikkeling te kappen ter verbetering groeiomstandigheden te kappen en elders terug te plaatsen

84 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.9 Water en klimaatadaptatie Uitgangspunten

Voor de gebiedsontwikkeling stelt initiatiefnemer een watersysteem­ analyse op waarin gemotiveerde keuzes gemaakt worden voor zowel oppervlaktewater, grondwater als de afvoer of verwerking van vuil water en hemelwater. Door WRG en SI is een basisopzet gemaakt hoe een watersysteemanalyse er voor het gebied uit moet zien en welke informatie al beschikbaar is.

wordt in de planontwikkeling een voorkeursvolgorde aangehouden voor het verwerken van regenwater: - Vasthouden en hergebruiken. - Zichtbaar afvoeren van hemelwater via maaiveld en infiltratie in bovengrondse bergingsvoorzieningen, bij voorkeur in het groen. - Infiltratie in ondergrondse voorzieningen. - Afvoeren en verwerken in oppervlaktewater. - Afvoeren via de riolering naar RWZI. In de planontwikkeling toont initiatiefnemer aan hoe hier invulling aan wordt gegeven en motiveert initiatiefnemer wanneer en waarom van de voorkeursvolgorde wordt afgeweken.

Voor een klimaatadaptieve en waterrobuuste planontwikkeling moet aangetoond worden hoe invulling wordt gegeven aan de volgende uitgangspunten:

•

Wateroverlast • Afvalwater en schoon regenwater worden gescheiden. Het aan te leggen rioolstelsel betreft voor het gehele plangebied een gescheiden rioolstelsel en wordt ontworpen conform het Handboek openbare ruimte (HOR) van de gemeente Utrecht. • Regenbuien tot 80 mm per uur veroorzaken geen schade aan panden en geen hinder op belangrijke wegen, zodat hulpdiensten kunnen komen waar ze moeten zijn. Regenbuien tot 80 mm per uur kunnen tijdelijk vastgehouden worden in bergingsvoorzieningen, op straat of in het groen voordat het afgevoerd is. Hier moet bij de inrichting van de openbare ruimte rekening mee worden gehouden. • Water mag niet langer dan 3 uur op straat staan. Bergings- en infiltratievoorzieningen moet na minimaal 10 en maximaal 48 uur weer beschikbaar zijn. • Regenbuien tot 20 mm per uur kunnen verwerkt worden zonder dat er water op straat blijft staan.

Droogte • Wateroverlast en droogte worden voorkomen door minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag vast te houden op de plek waar het valt. Dat komt neer op een bergingsopgave in bergings- en infiltratie­ voorzieningen van minimaal 15 mm gerekend over het verhard oppervlak. De stad werkt daarmee zoveel mogelijk als spons. Deze bergingsopgave geldt zowel voor openbaar- als particulier gebied. • Initiatiefnemer houdt bij de planontwikkeling rekening met voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte. Er geldt vanuit gemeente Utrecht een ontwateringseis van 0,7 m ten opzichte van de kruin van de openbare weg. De drooglegging moet volgens de norm van het HDSR 1,0 m zijn.

Voorkeursvolgorde • De gemeente Utrecht wil sterk inzetten op het hergebruiken, vasthouden en infiltreren van regenwater in het groen. Daarom

Grondwater • Bij infiltratie wordt gezorgd voor aanvulling freatisch grondwater. • Initiatiefnemer toont aan dat grondwateroverlast wordt voorkomen. Oppervlaktewater en waterkwaliteit • Te dempen watergangen worden voor 100% gecompenseerd. • Bij een toename van het verhard oppervlak van minimaal 500 m2 moet 15% oppervlaktewater ten opzichte van het toegenomen

85 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

• •

•

verhard oppervlak in het plangebied toegevoegd worden, of moet een gelijkwaardige bergings- en infiltratievoorziening van 45 mm, gerekend over de aangesloten verharding, gerealiseerd worden. Stadswater in het plangebied is zichtbaar en toegankelijk voor bewoners, ondernemers en bezoekers. Het oppervlaktewater in het plangebied blijft gezond of wordt verbeterd door bijvoorbeeld: - Het afkoppelen van regenwater. - De aanleg van natuurvriendelijke oevers. - Het verbeteren van de doorstroming van oppervlaktewater. Achteruitgang van de kwaliteit van KRW-waterlichamen in het plangebied wordt voorkomen en waar nodig verbeterd door bijvoorbeeld: - Het verbeteren van de doorstroming. - Het aanleggen van natuurvriendelijke oevers.

Hittestress • Geen dak blijft onbenut (zie 2.2 Stedenbouw). De ambitie is 50% van de daken worden groene daken, waarvan 25% kruidendak. Indien nodig om dit te bereiken worden groene daken gecombineerd met (daar bovenop) PV panelen. • In het horizontale vlak wordt tenminste 40% groen gerealiseerd, inclusief boomkruinen en daken. • De nieuwe bewoners wonen straks in een koele verblijfsplek: de afstand van woningen tot een koele plek van minimaal 200 m2 is maximaal 200 meter. • Minimaal 30%-40% schaduw op belangrijke straat en belangrijke loop- en fietsroutes. • Muren worden zo mogelijk bedekt met (klim)planten die geen schade aanrichten aan gevel of voeg. • Er wordt zoveel mogelijk gebruik van natuurlijke ventilatie en zonlicht en schaduw in het ontwerp.

Onderbouwing Water en klimaatadaptatie Utrecht zal in de toekomst steeds vaker te maken krijgen met de gevolgen van het veranderende klimaat en is gevoelig voor het vaker voorkomen van extreme regenbuien, wateroverlast en langere perioden van hitte en droogte. Het beleid met betrekking tot water, riolering en klimaatadaptatie is vastgelegd in de Visie water en riolering Utrecht, en de Visie klimaatadaptatie Utrecht. Als Utrecht klimaatrobuust wil zijn zal de sponswerking van de stad vergroot moeten worden. We willen hemelwater niet langer afvoeren via het riool naar de rioolwater­ zuivering, maar vasthouden in de openbare ruimte, op eigen terrein, in de bodem of het oppervlaktewater. Regenwater zal beter en langer vastgehouden moeten worden op de plek waar het valt. Om dit te bereiken moet zo veel mogelijk oppervlak onverhard blijven en vergroend worden om regenwater op te kunnen vangen. Hiermee wordt het riolerings- en afwateringssysteem ontlast, maar zorgt er ook voor dat water beschikbaar is in periode van droogte. Om zoveel mogelijk water vast te kunnen houden is voor het ontwerp en inrichting van de openbare ruimte in Utrecht “Groen Tenzij” het leidende principe. Verharding voegen we alleen toe als het nodig is om het gewenste gebruik en beheer te faciliteren. Daken en gevels zijn zo groen mogelijk ingericht volgens het principe “geen dak of gevel onbenut”.

Bij gebiedsontwikkelingen streven we naar een zo efficiënt mogelijk gebruik van ruimte en is het uitgangspunt dat water en bodem sturend zijn vanaf de start van het ontwerpproces. Dat betekent dat er vol­ doende buffer- en afvoercapaciteit voor water wordt gerealiseerd, dekken de bodem zo min mogelijk af en herstellen de bodem waar mogelijk. Zo blijft de bodem vitaal en wordt de sponswerking van de bodem behouden.

86 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.9.1 Archeologie (grondwerk) Een verplichting vanuit de omgevingswet is de weging van het waterbelang. In de volgende fase wordt deze weging, ten behoeve van de wijziging omgevingsplan, uitgevoerd. Daarmee zorgen we dat het plan rekening houdt met de waterhuishouding en dat aspecten als waterveiligheid, waterkwaliteit en waterkwantiteit geborgd zijn. Dit draagt bij aan een klimaatbestendige inrichting en voorkomt problemen zoals wateroverlast en vervuiling. Hittestress In 2050 wil de gemeente voorbereid zijn op de gevolgen van klimaat­ verandering en kwetsbaarheden hebben aangepakt. In de Visie Klimaatadaptatie is het hoofddoel om maatschappelijke ontwrichting en onomkeerbare schade zoveel mogelijk te willen voorkomen. Ook moet Utrecht een aangename stad blijven om te wonen, werken en verblijven. Voor hitte wil de gemeente bereiken dat het in de stad niet meer dan 5 graden warmer voelt dan buiten de stad. Dit vraagt om het behouden van bestaand groen, toevoegen van extra groen en het klimaatadaptief ontwerpen van gebouwen om te komen tot een aangenaam binnen- en buiten klimaat.

Uitgangspunten •

•

•

•

In Nederland geldt dat eventuele archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Door planaanpassing kunnen archeologische resten in de bodem blijven liggen. Als archeologische waarden niet in de bodem behouden kunnen worden, is archeologisch onderzoek (opgraven) verplicht. Volgens het Omgevingsplan, waarin de archeologieregels van de gemeente Utrecht zijn opgenomen, ligt Ravellaan 96 in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting. Als de bodemingrepen groter zijn dan 500m2 en dieper reiken dan 0,3 m beneden het maaiveld, is een omgevingsvergunning voor archeologie verplicht. Voor een kleine strook op het terrein geldt een hoge archeologische waarde. Daar geldt de verplichte omgevingsvergunning bij bodemingrepen groter dan 30 m2 en dieper dan 0,3 m. Als de verstoring in meer dan één zone valt, geldt de zone die de minste verstoring toestaat voor het hele plan. De voorgenomen plannen zullen de vrijstellingsgrenzen over­ schrijden. Daarom is het raadzaam om zo vroeg mogelijk in het proces in overleg met afdeling Erfgoed een gecombineerd bureau-booronderzoek (vooronderzoek) te laten uitvoeren. Het vooronderzoek dient om de archeologische verwachting te toetsen. Uit het onderzoek zal blijken of archeologische vervolgstappen, zoals een proefsleuvenonderzoek en/of een definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Met de conclusies en adviezen uit het vooronderzoek stellen de archeologen van afdeling Erfgoed voorschriften op voor in de Omgevingsvergunning.

87 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Uitsnede van archeologische waardenkaart

Onderbouwing

De archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de plankaart in het Omgevingsplan. Deze archeo­ logische waardenkaart is gebaseerd op de bodemkaart, cultuurhistorische en archeologische waarden en verwachtingen en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de gemeente. De waardenkaart geeft inzicht in de ligging van de gebieden met hun specifieke archeologische waarde of verwachting en de daaraan gekoppelde archeologieregimes. Op de archeologische waardenkaart ligt het plangebied Ravellaan 96 in twee zones, Waarde Archeologie 3 en 5 (gebieden van hoge archeologische waarde en middelhoge verwachting). Vanuit archeo­ logisch en historisch onderzoek zijn er in het plangebied nog geen vindplaatsen bekend. Wel is de WA3-zone gebaseerd op een pad of weg uit de 18e eeuw, behorende bij een nabijgelegen erf. De archeologische verwachting is gebaseerd op de ondergrond die bestaat uit een stroomgordellandschap waardoor er een kans is op het aantreffen van archeologische vindplaatsen. Oever- en restgeul­ afzettingen zijn in de Ravellaan bij eerder archeologisch boor­ onderzoek aangetoond. Onderzocht dient te worden of deze ook binnen het plangebied aanwezig zijn. Voor de zone WA3 betekent het dat bodemingrepen groter dan 30 m2 én die dieper reiken dan 0,3 m beneden het maaiveld, vergunning plichtig zijn.

Voor WA5 zijn de vrijstellingsgrenzen 500 m2 en 0,3 m. Een archeologisch vooronderzoek geldt als indieningsvereiste voor de omgevingsvergunning. Er zal bij de planontwikkeling rekening moeten worden gehouden met de aanwezigheid van eventuele archeologische waarden en er zal onderzocht moeten worden of deze behouden kunnen blijven.

88 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.9.2 Gebouwd en ruimtelijk erfgoed Beeld kunstwerk

Uitgangspunten

De planontwikkeling houdt rekening met het belang van het behoud en het benutten van cultureel erfgoed, door: • Uitgangspunt is om het standbeeld van André Volten, op het huidige terras van de Ravellaan 96, te behouden. • Eerste uitgangspunt is om het standbeeld in het plangebied een plek te geven samen met de erven van André Volten. • Als dat niet lukt zullen wij samen met de erven van André Volten in een nog te vormen samenwerkingsverband een andere bestemming voor het kunstwerk vinden. Hierbij is het uitgangspunt dat we eerst kijken of het kunstwerk een juiste plek in het plangebied of binnen Welgelegen kan vinden. • Als dat niet lukt kijken we of het kunstwerk een plek elders in de gemeente kan krijgen. Ook hier doen we dat in overleg met de erven van André Volten.

Onderbouwing

In het gebied staat een standbeeld van beeldhouwer André Volten. Uitgangspunt is om het kunstwerk binnen het plangebied te behouden. Als dat niet lukt gaan we het kunstwerk verplaatsen. De gemeente heeft een actief herplaatsingsbeleid (Uitvoeringsnota Kunst in de openbare ruimte 2021-2030). In samenspraak met de formele eigenaar zoeken we dan een nieuwe plek. Het is onze wens dat die nieuwe plek in het plangebied is of binnen Welgelegen. De formele eigenaar is de Stichting André Volten. Het kunstwerk moet sowieso tijdelijk verplaatst worden tijdens de bouw. Het is gebruikelijk om het kunstwerk daarna terug te plaatsen. Bij eventuele verplaatsing raadplegen we de Adviescommissie Beeldende Kunst en Vormgeving (ABKV).

89 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.10 Energie en circulair 2.10.1 Energie Uitgangspunten •

• •

•

• •

Ontwikkelaar(s) ontwerp(en) het plan netbewust. De gemeente Utrecht hanteert hiervoor de energieladder (zie onderstaande onderbouwing energie). Daarnaast kan documentatie van de Provincie Utrecht als voorbeeld dienen: ontwerpprincipes om netbewust te bouwen en handreiking netbewuste energieconcepten. Nieuwbouw maakt gebruik van een collectief warmte- en koudesysteem op basis van bodemenergie. De bronlocaties moeten zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase goed bereikbaar zijn. Tijdens het boren is rondom de bron een vrije ruimte van ongeveer 20 x 10 meter nodig, Bronontwerp | Bodemenergie Kennisplatform. Ook in de gebruiksfase moet de bron bereikbaar blijven. Als vuistregel geldt dat de locatie toegankelijk moet zijn voor een kleine vrachtwagen. De ontwikkelaar(s) reserveren voldoende inpandige ruimte voor een collectief warmte- en koelsysteem. Op basis van het aantal woningequivalenten wordt het benodigde inpandige ruimtegebruik geschat op 80 tot 100 m², afhankelijk van de gekozen configuratie. Indien drycoolers worden toegepast voor de regeneratie van de bronnen, dient daarnaast voldoende dakruimte (circa 60–80 m²) te worden gereserveerd. Bron: Energiesysteem gebiedsontwikkeling nieuwbouw. Gebouwen worden voorzien van een lage-temperatuurafgifte­ systeem.

De ontwikkelaar(s) onderzoek(en) en geeft aan wat de ambitie is van de energieprestaties voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) en Temperatuur Overschrijding (TO) juli eis volgens het Convenant Toekomstbestendig Bouwen 2.0 (keuze: niveau brons, zilver dan wel goud).

• • • •

Ontwikkelaar(s) voeren een haalbaarheidsstudie netcongestie uit met daarin haalbare maatregelen rondom netcongestie­ problematiek ten behoeve van voortgang project. Laadpalen zullen netbewust worden aangestuurd. Aansluiten op het elektriciteitsnet is verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar. Mits vanuit netcongestie additionele invoeding van stadswarmte noodzakelijk is, dient hier actief instemming van de gemeente voor gegeven te worden, waarbij ook de impact op duurzaamheid, stadsbrede beschikbaarheid van stadswarmte en de financiële aspecten wordt meegewogen.

90 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Onderbouwing

In Utrecht zetten we in op meerdere duurzame energiebronnen zodat we niet afhankelijk zijn van fossiele energie uit het buitenland en de gemeente leefbaar en gezond houden voor toekomstige generaties. Warmte speelt daarbij een essentiële rol. In Utrecht werken we aan het energiesysteem van de toekomst waarin iedereen mee kan doen. Een systeem dat betaalbaar, duurzaam en betrouwbaar is en ons minder afhankelijk maakt. In dat systeem stoppen we met het gebruik van aardgas en maken we gebruik van zoveel mogelijk lokale, duurzame energie. Denk aan warmte uit de bodem, uit water, van de zon of uit restwarmte. De beleidsnota Warmte 2025-2035 is het startpunt voor het toekomstig warmte programma van Utrecht. Met de uitgangspunten in deze Nota en door onder andere in te zetten op een collectief bodem energiesysteem geven we invulling aan onze visie op netbewuste nieuwbouw. Daarnaast is in maart 2024 met een raadsbrief vastgelegd dat bij een plan van meer dan 150 woningen het uitgangspunt een netbewust bodemenergiesysteem is met warmte en koude opslag.

Energieladder

91 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.10.2 Circulair Uitgangspunten

Het behalen van minimaal het niveau ‘Brons’ met een streven naar zilver of goud uit het convenant Toekomstbestendig bouwen versie 2.0; • Een Paris Proof materiaalgebonden CO2-uitstoot van maximaal 220 kg CO2-eq/m² BVO; • Streven naar een zo hoog mogelijk aandeel aan verantwoorde herkomst van materialen. Met minimaal 20% circulaire materiaal­ toepassing, zoals hernieuwbare, hergebruikte of gerecyclede materialen; • Initiatiefnemers onderzoeken de mogelijkheden voor het toepassen van biobased isolatiematerialen. Bijvoorbeeld door in contact te komen met Building Balance. • Ontwerp en bouw met een zo hoog mogelijke adaptief vermogen en losmaakbaarheid (>50%). Hierbij hoort flexibel en demontabel bouwen zodat het gebouw aangepast kan worden aan verande­ rende functies en woningbehoefte, en materialen na de gebruiks­ fase gemakkelijk hergebruikt kunnen worden. Daarnaast ook de aanpasbaarheid in gebruiksfase: makkelijk bereikbare installaties.

Onderbouwing

De bouwsector speelt een sleutelrol in de transitie naar een circulaire economie. Dit betekent bouwen met oog voor toekomstbestendigheid, het beperken van het gebruik van eindige grondstoffen en het mogelijk maken van hoogwaardig hergebruik van materialen. Ook het flexibel kunnen aanpassen van gebouwen in de toekomst is een belangrijk uitgangspunt. Bij circulair bouwen staat het minimaliseren van grondstoffengebruik centraal en wordt er rekening gehouden in hoeverre onze keuzes voor bijvoorbeeld materialen en constructietechnieken impact hebben op het milieu, met als doel deze impact zo laag mogelijk te houden. Dit vraagt om een integrale benadering, waarbij al in de ontwerpfase wordt nagedacht over hergebruik, adaptief vermogen en losmaak­ baarheid en het gebruik van hernieuwbare of gerecyclede materialen. De gemeente wil in 2030 50% circulair zijn en in 2050 100%, zoals vastgesteld in de Visie Utrecht Circulair 2050 (2024). Daarnaast is zij aangesloten bij het convenant Toekomstbestendig Bouwen (2.0) en het programma het Nieuwe Normaal.

92 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

3. Financiële haalbaarheid, samenwerking met de stad en vervolgstappen In dit hoofdstuk staat het proces centraal. We leggen eerst uit waarom het plan haalbaar is. Daarna geven we aan hoe de samenwerking met de stad heeft plaatsgevonden. We sluiten af met de vervolgstappen die nodig zijn om de gebiedsontwikkeling te realiseren.

3.1 Financiële haalbaarheid Grondeigendom

De gemeente Utrecht is eigenaar van het gehele plangebied. Het grootste deel daarvan wil de gemeente in fase 1 gaan ontwikkelen de komende jaren. In het plangebied bevinden zich ook nog percelen die in erfpacht zijn uitgegeven, namelijk de kantoorpanden aan het Vivaldiplantsoen 100 en 200 en de parkeerplaatsen ten behoeve van deze panden. De herontwikkeling van deze kantoorpanden inclusief het parkeerterrein zal een particuliere ontwikkeling zijn. Deze mogelijke toekomstige ontwikkeling betreft fase 2.

Gemeentelijke grondexploitatie

Voor deze gebiedsontwikkeling gaat de gemeente de grondexploitatie voeren (vooralsnog alleen fase 1). In deze grondexploitatie zijn alle verwachte grondopbrengsten en grondkosten van de gebiedsontwikkeling opgenomen. De grondexploitatie heeft een looptijd tot en met 2032. Na vaststelling van de grondexploitatie kan de gemeente het gebied gaan ontwikkelen. Het saldo van de grondexploitatie per 1-1-2025 is ca €0,6 mln positief (netto contant waarde). De totale kosten bedragen € 6,3 mln en de totale opbrengsten bedragen € 6,8 mln (nominaal), zie onderstaand.

Tabel: Financieel overzicht

Boekwaarde per 01-01-2025 Nominale waarde per 01-01-2025

Kosten

Opbrengsten

Saldo

0

0

0

6.362.000

6.857.000

495.000

Inflatie

789.000

1.071.000

282.000

Totaal inclusief inflatie

7.151.000

7.928.000

777.000

Rente

-53.000

Eindwaarde per 31-12-2032

724.000

Contante waarde per 01-01-2025

618.000

Toelichting kosten

In de grondexploitatie zijn de volgende kostenposten opgenomen: • Verwerving: omdat de grond en de opstallen al van de gemeente zijn, zijn geen verwervingskosten opgenomen. • Plankosten: voor de inzet van personeel zijn voor de gehele looptijd plankosten opgenomen. • Bouw- en woonrijpmaken: om het terrein bouw- en woonrijpmaken zijn kosten opgenomen. • Milieukosten: Naar verwachting zijn er geen grote werkzaamheden nodig voor het saneren van de bodem. Omdat nader onderzoek moet uitwijzen welke saneringswerkzaamheden uiteindelijk nodig zijn, is een stelpost opgenomen. • Bijdrage Bovenwijkse investeringen: conform de beleidsnota Kostenverhaal Bovenwijkse voorzieningen 2023 is een bijdrage opgenomen.

93 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Figuur: Kasstroom van de financiën met kosten, opbrengsten en de eindwaarde

Toelichting opbrengsten

In de grondexploitatie zijn de volgende opbrengsten opgenomen: • Opbrengsten voor de uitgifte van het pand Ravellaan 96. Uitgangspunt is het verbouwen daarvan; • Opbrengsten voor de uitgifte van grond in erfpacht van de nog te realiseren nieuwbouwwoningen en parkeervoorzieningen. Een van de uitgangspunten van de opbrengsten is dat 10% van de betaalbare woningen betaalbare koop is. Op basis van de project­ planning zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. Dat levert de bovenstaande kasstroom op. Tegelijkertijd met het voorstel voor de vaststelling van deze NvU wordt een voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd voor het openen van de grondexploitatie.

De beoogde looptijd van deze grondexploitatie is circa acht jaren namelijk van 1-1-2025 tot en met 31-12-2032. • Voor de verdere toelichting op de grondexploitatie wordt verwezen naar de geheime bijlage.

Erfpacht

De gemeente geeft de grond en opstallen uit in erfpacht.

Kostenverhaal en nadeelcompensatie

De gemeente maakt kosten voor het opstellen van het plan en voor de aanleg van openbare ruimte. Deze kosten komen ten laste van de gemeentelijke grondexploitatie Ravellaan 96. Doordat de gemeente een grondexploitatie voert voor dit gebied kan van het opstellen van kostenverhaalregel in het Omgevingsplan worden afgezien. Het kostenverhaal, zoals bedoeld in de zin van Afdeling 13.6 Ow, is immers dan al verzekerd via de gemeentelijke grondexploitatie.

94 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Ontwikkelstrategie

Van belang voor de uitgiftestrategie zijn de volgende afhankelijkheden met betrekking tot de realisatie van het bouwprogramma: • De SSH-toren pas kan worden gebouwd als de parkeergarage onder de Ravellaan 96 is vergroot en uitgebreid omdat de SSHtoren op de uit te breiden parkeergarage is gepland. • De (uit te breiden) parkeergarage onder de Ravellaan 96 biedt onvoldoende parkeerplaatsen voor het bouwprogramma van de Ravellaan 96 en de SSH-toren. Deze parkeerbehoefte dient te worden opgelost in het bouwprogramma van de twee nieuwbouwtorens in het westen van het plangebied. Dit betekent dat vóór de ingebruikname van de woningen van de Ravellaan 96 en de SSH-toren de bouw (van de gebouwde parkeergarage) van de twee westelijke nieuwbouwtorens gereed moet zijn in verband met de afname van parkeerplaatsen in deze parkeergarage voor de Ravellaan 96 en de SSH-toren. Uitgangspunt is dat de verbouwing van de Ravellaan 96 in de planning gelijkloopt met de bouw van de twee westelijke nieuwbouwtorens. Dit in verband met het tijdelijke gebruik van de Ravellaan 96. • Het parkeren van de geplande nieuwbouw tussen de twee kantoorpanden aan het Vivaldiplantsoen dient tevens te worden opgelost in de nieuwbouw (van de gebouwde parkeergarage) van de twee westelijke torens.

Derhalve dient vóór de ingebruikname van de nieuwbouw tussen de voormelde kantoorpanden ook de bouw (van de gebouwde parkeergarage) van de twee westelijke nieuwbouwtorens gereed te zijn.

Op basis hiervan wordt bij voorkeur de volgende uitgiftestrategie gevolgd: Uitgifte in erfpacht middels één tender van het bouwprogramma van de twee westelijke nieuwbouwtorens, de Ravellaan 96 met de SSHtoren en de nieuwbouw tussen de kantoortorens aan het Vivaldiplantsoen 100 en 200. Met de verplichting tot samenwerking met SSH voor het realiseren van de studenteneenheden in de studententoren en de verplichting tot samenwerking met een (andere) woningcorporatie voor de realisatie en afname van de sociale huur en eventueel de middenhuur.

Opmerkingen • • •

•

Met deze uitgiftestrategie is het een ontwikkeling voor een grote(re) ontwikkelaar dan wel een consortium waarbij de bouwfasering aan de ontwikkelaar dient te worden gelaten. Met deze uitgiftestrategie is het tevens eenvoudig(er) om een collectieve warmtevoorziening voor de gehele ontwikkeling als voorwaarde op te nemen. Het kan een overweging zijn om indien het gewenst is om meer (minder grote) partijen een kans te bieden de nieuwbouw tussen de twee kantoorpanden en/of de Ravellaan 96 met de studententoren apart middels een tender uit te geven (mede afhankelijk van het opbrengstpotentieel) met een afnameverplichting van het benodigd aantal parkeerplaatsen in de te realiseren parkeergarage onder de twee nieuwbouwtorens. De ontwikkelaar van de twee nieuwbouwtorens loopt hiermee wel enig risico met betrekking tot wanneer de benodigde parkeerplaatsen hiervoor worden afgenomen. Het kan een overweging zijn om de sociale woningbouw een op een aan een van de STUW partijen uit te geven om meer grip te hebben op de betreffende nieuwbouwontwikkeling inclusief de gemaakte afspraken over sociale huur tussen de gemeente en de STUW.

95 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

3.2 Samenwerkingen met de stad Het samenwerkingsplan, de peiling en het samenwerkingsverslag

Vooraf aan de NvU is een samenwerkingsplan opgesteld en uitgevoerd. Op verschillende manieren is bij Utrechters gepeild wat belangrijke onderwerpen voor het plan zijn. In hoofdstuk 1 is aangegeven wat aandachtspunten uit de buurt zijn. Ook bij de onderbouwingen in de vorige hoofdstukken is hier een aantal keer naar verwezen. In deze paragraaf wordt uitgelegd hoe de mening van Utrechters is gepeild en welke communicatie is gebruikt om de peiling onder de aandacht te brengen. De belangrijkste inzichten die we hebben opgedaan staan deels in de hoofdstukken verwerkt en zijn uitgebreid beschreven in het samenwerkingsverslag. Dat samenwerkingsverslag is hier te vinden. Hieronder geven we een korte samenvatting van het samenwerkingsproces. We hebben op de volgende manieren reacties bij Utrechters opgehaald: • Persoonlijke gesprekken met het Belangenoverleg Buurt Welgelegen (BBW). • Persoonlijke gesprekken met de Vereniging van Eigenaren van de Boleroflat (VvE Boleroflat). • Persoonlijke gesprekken met woningcorporatie SSH als vertegenwoordiger van studenten. • Persoonlijke gesprekken met de andere woningcorporaties in Utrecht als vertegenwoordigers van andere woningzoekenden. • Persoonlijke gesprekken met de huidige huurders (organisaties) van de Ravellaan 96. • Persoonlijke gesprekken met de huidige kantoorburen.

• Enquête (digitaal via DenkMee en fysiek via het wijkbureau) voor het ophalen van inzichten uit de buurt.

• • • •

Inloopmomenten (3) op het wijkbureau tijdens de enquête periode. Presentatie van en gesprekken over eerste modellen tijdens de informatiemarkt Welgelegen. Publiekssamenvatting met reactiemogelijkheid op DenkMee. Inloopmomenten op het wijkbureau (3x).

We hebben op verschillende momenten gecommuniceerd over de mogelijkheden waarop mensen konden meedenken. Namelijk via wijkberichten voor de wijk Welgelegen (circa 900 adressen), via digitale nieuwsbrieven en gerichte e-mails. Na het vaststellen van deze NvU gaan we het omgevingsplan aanpassen en de gebouwen en de gronden uitgeven aan een corporatie en andere ontwikkelpartijen. Ook in die fase is sprake van Samen Stad Maken. De invulling daarvan is afhankelijk van (onder meer) de uiteindelijke ontwikkelstrategie en het vervolgsproces in de uitgifte van de ontwikkelgronden (door bijvoorbeeld een selectie).

3.3 Vervolgstappen Na bestuurlijke vaststelling van deze Nota van Uitgangspunten volgt: de verdere planuitwerking, het overeenkomen van de overeenkomsten tussen gemeente Utrecht en initiatiefnemers en het wijzigen van het omgevingsplan (indien er geen sprake is van een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit). Ten tijden van het vasstellen van het omgevingsplan wordt de selectie gestart voor de uitgifte van de gronden. Tot slot wordt de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit (en indien van toepassing ook voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit) aangevraagd en volgt start bouw. Meer informatie over deze stappen van het Utrechts Planproces Gebiedsontwikkeling (UPG) is te zien in: Utrechts planproces | gemeente Utrecht.