Motivering TAM-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1

TAM-Omgevingsplan

TAM-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1 Vastgesteld, maart 2025

TAM-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doelstelling

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

7

1.3

Geldende plannen

9

1.4

Juridische aspecten

9

1.5

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Relevante beleidskaders

11

2.1

Rijksbeleid

11

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

21

2.3

Gemeentelijk beleid

26

2.4

Conclusie

49

Hoofdstuk 3

Bestaande situatie

51

3.1

Beschrijving van het plangebied

51

3.2

Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

54

3.3

Conclusie

57

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

59

4.1

Projectbeschrijving

59

4.2

Verkeer en openbare ruimte

64

Hoofdstuk 5

Onderzoek en randvoorwaarden

79

5.1

Inleiding

79

5.2

Milieueffectrapportage

79

5.3

Bedrijven en milieuzonering

80

5.4

Geluidhinder

80

5.5

Trillingen

88

5.6

Geur

89

5.7

Omgevingsveiligheid

89

5.8

Ontplofbare oorlogsresten

92

5.9

Luchtkwaliteit

92

5.10

Bodem

95

5.11

Natuurbescherming

5.12

Bomen

102

5.13

Water en klimaatadaptatie

103

5.14

Archeologie

114

5.15

Kabels en leidingen

115

5.16

Kwaliteit van de leefomgeving

116

5.17

Gezond stedelijk leven

117

5.18

Toegankelijkheid

118

5.19

Circulaire economie

119

5.20

Energie

121

Hoofdstuk 6

97

Uitvoerbaarheid

127

6.1

Economische uitvoerbaarheid

127

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

131

6.3

Handhaving

138

Hoofdstuk 7

Juridische plantoelichting

2 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

139

Utrecht

7.1

Inleiding

139

7.2

Inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels)

139

7.3

Functies voor de ontwikkeling van de locatie (hoofdstuk 2 van de regels)

140

7.4

De Bruidsschatregels

141

7.5

Bijlagen bij het omgevingsplan

141

bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

3

4 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

Motivering wijzigingsbesluit

bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

5

6 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Aanleiding Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwt Utrecht de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen. Veel Utrechters zoeken een plek om in de stad te (blijven) wonen. Utrecht wil graag waardevolle groene ruimte behouden of zelfs toevoegen. We zoeken daarom naar nieuwe woonplekken binnen de stadsgrenzen. Er ontstaat ruimte voor meer Utrechters door bijvoorbeeld bedrijventerreinen opnieuw in te richten. Dat doen we in de Merwedekanaalzone. In 2005 is de visie Merwedekanaalzone vastgesteld en vanaf dat moment zijn er diverse projecten in dit gebied gerealiseerd zoals Max, Pax en Lux en de Wilhelminawerf. Daarna is verder gewerkt aan een integrale overkoepelende visie voor deelgebied 4, 5 en 6 van de Merwedekanaalzone. Dat resulteerde in 2018 in de vaststelling van deel 1 van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en de bijbehorende milieueffectrapportage (MER). In 2021 is deel 2 van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone - als verdere uitwerking van deel 1 - vastgesteld met een geactualiseerde MER.

Begin 2021 startte de bouw van De Nieuwe Defensie (deelgebied 4). In februari 2022 is het bestemmingsplan voor deelgebied 5 vastgesteld en is op 3 maart 2025 gestart. De eerste woningen worden in 2027 opgeleverd. Daarmee is het tijd om voor het volgende deelgebied (deelgebied 6) nader te onderzoeken hoe ook hier een transformatie van bedrijventerrein naar stadswijk kan plaatsvinden. De noodzaak voor herontwikkeling wordt extra gevoeld door de onverminderd hoge woningnood. Het tijdig verder brengen van de planvorming voor dit deelgebied kan eraan bijdragen dat straks, op meer plekken daadwerkelijk tot de bouw van woningen kan worden overgegaan. Hiervoor is op 6 juni 2024 de Nota van Uitgangspunten deelgebied 6, fase 1 (NvU) door de gemeenteraad vastgesteld. Bij het raadsbesluit zijn drie moties (M215, 218 en 219) en een amendement (A48) aangenomen, die oproepen tot onderzoek naar optimalisatie van het plan voor deelgebied 6, mede om de ontwikkeling financieel haalbaar te krijgen. Dit onderzoek heeft in het najaar van 2024 plaatsgevonden, waarbij de raad in de raadsvergadering van 12 december 2024 richtinggevende uitspraken heeft gedaan die zijn verwerkt in dit omgevingsplan.

Voorkeursrecht In september 2022 heeft de raad een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd op de oostelijk gelegen kavels tussen de Eendrachtlaan, Vliegend Hertlaan, Winthontlaan en het Merwedekanaal, omdat daar de grootste transformatiekansen zijn. In dit deel bevindt zich extensieve bedrijvigheid waar transformatie naar een overwegend woonprogramma bijdraagt aan de ambities van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone. Door het voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht van koop op de betreffende percelen. In mei 2023 heeft de gemeente als gevolg daarvan de Terberg-locatie verworven. Het gaat om percelen aan de Eendrachtlaan 280, Zeehaenkade 48 en Zeehaenkade 50, in totaal bijna 13.000 m2 in het hart van deelgebied 6. In november 2024 heeft de gemeente ook een deel van de Propertize-locatie verworven. Het gaat om de percelen aan de Winthontlaan 171-189.

Doelstelling De hoofddoelstelling van het (TAM-)omgevingsplan is een consoliderende regeling voor de bestaande situatie vast te leggen en om nieuwe ontwikkelingen in het oostelijke deel Merwedekanaalzone deelgebied 6 planologisch-juridisch mogelijk te maken.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de zuidkant van Utrecht. Het plangebied is begrensd door: Aan de noordkant de Socrateslaan/Beneluxlaan; Aan de oostkant het Merwedekanaal; Aan de zuidkant de Winthontlaan en rijksweg A12; bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

7

Aan de westkant de Eendrachtlaan.

Afbeelding 1 Begrenzing van het plangebied

8 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

1.3

Geldende plannen

Dit plan vult voor de locatie van het werkingsgebied de volgende bestemmingsplannen die deel uitmaken van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Utrecht aan of geeft aan op welke punten dit plan voorrang heeft op de regels uit het tijdelijk omgevingsplan.

Bestemmingsplan Merwedekanaalzone, deelgebied 6 Zeehaenkade e.o.

Vastgesteld door Raad 08-06-2023

Onherroepelijk ja

1.4

Juridische aspecten

1.4.1

Het TAM-omgevingsplan is een wijziging van het omgevingsplan

Elke gemeente moet op grond van de Omgevingswet alle regels over de leefomgeving in het omgevingsplan van de gemeente opnemen. Op het moment dat dit plan is opgesteld, is het technisch nog niet mogelijk om tegelijkertijd een aantal wijzigingen van het omgevingsplan aan te brengen. Dat betekent dat de gemeente ontwikkelplannen één voor één in procedure zou moeten brengen, met veel vertraging als gevolg. Daarom heeft het Rijk gezorgd voor een Tijdelijke Administratieve Maatregel (TAM), die de gemeente toestaat om het omgevingsplan te wijzigen met een "TAM-IMRO-omgevingsplan". Dat is een plan in de vorm van een bestemmingsplan dat met de standaardcoderingen IMRO wordt opgesteld. Het TAM-omgevingsplan geldt juridisch als wijziging van het omgevingsplan van de gemeente. De gemeente moet te zijner tijd het TAM-omgevingsplan (verder: het plan) invoegen in het "echte" omgevingsplan.

1.5

Leeswijzer

De motivering van dit plan bestaat uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de aanwezige functies worden hier beschreven. In Hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in Hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. In Hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

9

10 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is in september 2020 vastgesteld onder de Wet ruimtelijke ordening als structuurvisie en geldt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet als de Nationale Omgevingsvisie. De NOVI is de eerste integrale nationale beleidsvisie conform de Omgevingswet en is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De Visie De NOVI bevat de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een groot aantal opgaven, op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De NOVI biedt daarbij een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken. Omgevingskwaliteit is daarbij het kernbegrip. De NOVI staat voor een nieuwe aanpak waarbij overheden en maatschappelijke organisaties met regie vanuit het Rijk integrale afwegingen maken. Toelichting In de toelichting worden 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving beschreven en de daarbij horende opgaven waarvoor het Rijk zich gesteld ziet. Steeds wordt per belang het huidige beleid gekoppeld en wordt de opgave gesteld die met het belang samenhangt.

Uitvoeringsagenda In de uitvoeringsagenda staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. Het Rijksbeleid is vertaald in de Omgevingswet en in de vier Algemene Maatregelen van Bestuur: het Omgevingsbesluit (Ob), het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels voor het omgevingsplan. Daarnaast is regelgeving van het Rijk opgenomen in bruidsschatregels. De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren: 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 7. beperken van klimaatverandering; 8.

realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. De NOVI benoemt vier prioriteiten De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

11

prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen; zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's; stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samengaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Plangebied De ontwikkeling van het plangebied naar woningbouw en voorzieningen past binnen de kaders en doelstellingen van de Nationale Omgevingsvisie. Bij de planvorming en de ontwikkeling van de locatie is er veel aandacht voor alle aspecten als een veilige en gezonde leef- en werkomgeving, multifunctioneel ruimtegebruik en een goede omgevingskwaliteit. 2.1.2

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de daarop gebaseerde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) komen te vervallen. De regels van het Barro en het Rarro zijn vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het Barro/Rarro omvatte alle ruimtelijke Rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in ruimtelijke besluiten van lagere overheden. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Romeinse Limes, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Ook stonden in het Barro/Rarro de rijksregels ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland/de Natura 2000-gebieden, de elektriciteitsvoorziening, de uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet, de veiligheid rond Rijksvaarwegen, de verstedelijking in het IJsselmeer en de bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament. In het Bkl staan verder regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring.

Daarmee zijn tevens wetten en besluiten die betrekking hebben op omgevingsaspecten zoals geluid, omgevingsveiligheid, behoefte aan de stedelijke ontwikkeling enzovoort geregeld. Het Bkl geldt voor het Rijk en alle decentrale overheden. De hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat, zijn: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) 12 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl); het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8). Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt via de Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) regels over het aantonen nut en noodzaak en het onderzoeken van binnenstedelijke mogelijkheden bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Zie hiervoor de uitwerking onder paragraaf 2.1.3. Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving.

Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Rijksgebiedsaanwijzingen Naast de activiteiten die gelden in heel Nederland, zoals flora- en fauna activiteiten en Natura2000-activiteiten, gelden onder meer de volgende gebiedsaanwijzingen die relevant kunnen zijn voor het plangebied: 1. Gebieden waar bouwwerken het radarbeeld kunnen verstoren; 2. Uitsluitingsgebieden hyperscale datacentra. In dit gebied gelden beperkingen voor het omgevingsplan voor een goede werking van de radar op het radarstation. Het gaat hier om hoogtebeperkingen voor bouwen van bouwwerken en windturbines. Het voorliggende plan maakt geen bouwwerken mogelijk die de maximum toegestane hoogte overschrijdt en biedt geen mogelijkheid voor de oprichting/vestiging van hyperscale datacentra. Het plangebied ligt op ruim 13 kilometer van de radar. De hoogte van de antenne bij Soesterberg is 63 meter NAP; daar zit de punt van de kegel. Daarna loopt de lijn met 0.25 graden omhoog. Op 13.5 km afstand is de maximaal toelaatbare hoogte 121.9 meter NAP. Het maaiveld ligt volgens AHN3 rond de 2 meter NAP. Voor de uitwerking van de overige instructieregels en omgevingswaarden uit het Bkl wordt verwezen naar onderstaande paragraaf en Hoofdstuk 5 van deze motivering. 2.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving moet bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden toegepast.

Stedelijke ontwikkeling Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Daarbij geldt er voor woningbouwprojecten dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bij andere stedelijke functies in de vorm van een terrein is de ondergrens 'in beginsel' een BVO van 500 m2 . Dus met een ruimtebeslag van minder dan 500 m2 is er 'in beginsel' geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Daarvoor moet worden beoordeeld of het plan een nieuw of groter beslag op de ruimte toelaat. Of, als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is, het plan op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten heeft. Om te kunnen beoordelen of daadwerkelijk sprake is van een groter beslag op de ruimte moet niet gekeken worden naar wat er daadwerkelijk gebouwd is, maar naar wat het omgevingsplan bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

13

planologisch toestaat aan bebouwing. Ook verleende omgevingsvergunningen voor een omgevingsplanactiviteit waarbij is afgeweken van het omgevingsplan, moeten daarin meegenomen worden. Van belang is dus in hoeverre het plan in vergelijking met de vorige regeling: Functies wijzigt; Een groter beslag op de ruimte mogelijk maakt; of; Een combinatie van een ontwikkeling met een nieuw of groter planologisch ruimtebeslag en een functiewijziging is natuurlijk ook mogelijk. Er moet worden bekeken of het hele plan een stedelijke ontwikkeling is, als bedoeld in artikel 5.129g Bkl. Motivering evenwichtige toedeling van functies: Als een omgevingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van overprogrammering en leegstand. Hiervoor is niet relevant of het plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. De behoefte wordt beoordeeld op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Dit gebied hangt af van de aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling.

Om de behoefte te bepalen kan het bestaande aanbod van de functie die je wil ontwikkelen (bijvoorbeeld een bepaald soort woningen) worden afgetrokken van de vraag naar deze functie. Het aanbod dat feitelijk nog niet is gerealiseerd, maar wel in een omgevingsplan of omgevingsvergunning is vastgelegd, wordt meegerekend als bestaand aanbod. Het gaat om de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. De kwalitatieve behoefte is de behoefte aan het specifieke karakter van de stedelijke ontwikkeling. Provinciale of regionale visies en afspraken kunnen de basis zijn voor de onderbouwing. Deze documenten moeten dan voldoende concreet en onderbouwd zijn.

Definitie stedelijk gebied De Ladder is beleidsneutraal vanuit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) omgezet naar de Omgevingswet. De extra Ladder afweging moet volgens artikel 5.129g Bkl plaatsvinden buiten het stedelijk gebied en stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied. Dit stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied is toegevoegd aan deze bepaling omdat dit ook onderdeel was van de definitie van het bestaande stedelijk gebied uit het Bro.

Grens stedelijk gebied De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. In de jurisprudentie zijn lijnen uitgezet voor het begrip stedelijk gebied onder het Bro. Zo vormen gronden waarop een agrarische functie rust, en die overeenkomstig die functie worden gebruikt, geen onderdeel van stedelijk gebied. Onbebouwde grond met een niet-agrarische functie kan deel uitmaken van het stedelijk gebied, ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het stedelijk samenstel van bebouwing.

Plangebied Het plan heeft onder meer betrekking op het mogelijk maken van nieuwe woningbouw, bedrijven, maatschappelijke en commerciële voorzieningen en is zodoende aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor zover het huidige omgevingsplan deze functies al niet mogelijk maakt. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt aangetoond dat de ontwikkeling (nieuwe ontwikkeling) voorziet in een (regionale) behoefte.

Behoefte aan woningen De provincie Utrecht geeft met de monitor Wonen inzicht in de woningbouwbehoefte, de daarmee samenhangende woningbouwopgave en de woningbouwplannen. De woningbouwbehoefte- en opgave is gebaseerd op het Kader voor regionale programmering Wonen en Werken. Dat kader is gemaakt op basis van de Primos huishoudensprognose 2020. 14 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

Voor de periode 2020-2040 wordt voor de regio U16 (16 gemeenten, inclusief gemeente Utrecht) een woningbehoefte verwacht van 133.200 woningen. Dat aantal is nodig om het bestaande tekort aan woningen niet verder op te laten lopen. Voor de stad Utrecht gaat het dan om circa 60.000 woningen. In het Meerjarenperspectief Ruimte (2024) van de gemeente Utrecht (MPR 2024, Gemeente Utrecht/ruimtelijkeprojectenutrecht.nl) is de meest actuele plancapaciteit aangegeven. Voor de periode van 2024 tot 2040 omvat de harde planvoorraad o.b.v. de definitie van het Rijk ((minimaal vastgesteld of onherroepelijk planologisch juridisch kader) ruim 22.000 woningen. Aanvullend hanteert de gemeente een ruimere definitie van harde plancapaciteit van in totaal 14.500 woningen. Daarnaast zijn er ook nog 'zachte' plannen in ontwikkeling, waarvan de ontwikkeling onzekerder is. De vraag naar nieuwe woningen is dus groter dan het aanbod aan harde plancapaciteit: de 2.050 voorzien in een deel van de behoefte aan nieuwe woningen in Utrecht. De bevolking van Utrecht is de afgelopen jaren fors toegenomen, een groei die ook in de komende jaren gestaag doorzet. De voorspelde groei is een kans om kwaliteit aan de stad toe te voegen. De (blijvende) druk op de woningmarkt leidt tot een toenemende vraag naar centrumstedelijke woningbouw in alle segmenten, maar vooral in het midden- en sociale segment.

Dit omgevingsplan draagt bij aan uitbreiding van het woningaanbod voor lagere- en middeninkomens. Het uitgangspunt van gemeente en corporaties is dat de omvang van de sociale huurvoorraad meegroeit met de stad. Nu is 35% van de woningen een sociale huurwoning. In het Meerjaren Perspectief Ruimte is opgenomen dat de 'harde' plancapaciteit voor 34% bestaat uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 7% zelfstandige studenteneenheden en 27% reguliere sociale huurwoningen. Dit is nog onvoldoende om de sociale huurwoningvoorraad richting 2040 op peil te houden. Voor een gezonde mix van wonen gaan we in iedere buurt uit van % van woningbouwcategorieën, dus ook binnen het plangebied van dit TAM omgevingsplan. In het plangebied gaan we uit van 34% sociale woningbouw, 30% middensegment en 36% woningen in de vrije sector. Na het doorlopen optimalisatieproces heeft de raad in december 2024 bij motie deze verdeling aangenomen. De belangrijkste doelgroepen voor middenhuur zijn net afgestudeerden, jonge huishoudens die zijn ingestroomd in sociale huur maar vervolgens niet kunnen doorstromen en daardoor in feite scheefwonen, en gezinnen met een middeninkomen. Door recent overheidsbeleid en de huidige marktontwikkelingen is het voor deze groepen steeds lastiger geworden om een passende woning wat betreft prijs en oppervlakte te vinden op de Utrechtse woningmarkt.

Uit onderzoek (gemeente Utrecht, 2017) blijkt dat de middenhuur-doelgroepen behoefte hebben aan woningen van minimaal 50 m². Het aanbod van dit type woningen is nu te klein. Dit omgevingsplan voorziet in het aanvullen van het aanbod aan middenhuurwoningen. 30% van de woningen wordt in het middeldure segment (koop en huur) gebouwd. Het minimale aandeel sociale woningen en middenhuur is vastgelegd in de regels van het omgevingsplan.

Behoefte aan voorzieningen Nabijheid van voorzieningen draagt conform het mobiliteitsconcept van Merwedekanaalzone bij aan een goed stuk stad en zoveel mogelijk beperken van de mobiliteitsbehoefte. Binnen het plangebied worden activiteiten toegestaan die bij een gemengde wijk horen, te weten: max. 7.800 m² maatschappelijke voorzieningen max. 2.250 m² commerciële voorzieningen in de vorm van detailhandel in (niet) dagelijkse voorzieningen, dienstverlening, en horeca Het effect van de maatschappelijke en commerciële voorzieningen op het bestaande aanbod is beperkt. De voorzieningen krijgen geen wijkoverstijgend karakter. De voorzieningen zijn enkel gericht op de inwoners van het gebied en de directe omgeving. Het detailhandelsaanbod richt zich in hoofdzaak op de dagelijkse aankopen en frequent benodigde aankopen.

Behoefte aan voorzieningen Merwedekanaalzone Voor het bepalen van het voorzieningenprogramma voor de gehele Merwedekanaalzone is de Visie voorzieningen Merwedekanaalzone Utrecht (Bureau Stedelijke Planning, 26 februari 2019) opgesteld als onderdeel van de Omgevingsvisie deel 2. De uitkomsten van het rapport bieden de piketpaaltjes voor de verdere ontwikkeling van commerciële voorzieningen in de Merwedekanaalzone. De visie voor voorzieningen kent een aantal scenario's voor het bepalen van het voorzieningenprogramma. Algemeen geeft het rapport het volgende inzicht. bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

15

Voor dagelijkse detailhandel en commerciële dienstverlening wordt geadviseerd om de ontwikkeling van het draagvlak als maatgevend te beschouwen. Hiermee biedt Merwedekanaalzone een compleet pakket, primair voor de inwoners, secundair voor kantoorpersoneel en bezoekers. Voor niet-dagelijkse detailhandel is de visie behoudend. Hiervoor is het potentieel dun, zijn de mogelijkheden beperkt en sterke alternatieven op korte afstand voorradig, het Centrum voorop, maar ook NOVA en de Woonboulevard Utrecht. We zien alleen mogelijkheden voor frequent benodigde artikelen en een enkele conceptstore, gekoppeld aan productie/ambacht van de creatieve sector in het gebied. Horeca is een groeimarkt. Een structureel hoger aandeel van ons huishoudbudget gaat naar consumpties buitenshuis. Het type woningen en bewoners van de Merwedekanaalzone (kleine huishoudens, jong en relatief hoge buitenhuisconsumptie) zorgen voor extra vraag naar horeca. Ook is extra potentieel van kantoorpersoneel en bezoekers van verder uit de stad. Voor horeca raadt de visie aan tussen het draagvlak volgend en plusscenario te gaan zitten.

Verdeling netto meters over de deelgebieden 4, 5 en 6 van de Merwedekanaalzone

Hierbij dient ruime aandacht te zijn voor de planologische en stedenbouwkundige inpassing, een doordachte plintenstrategie, fasering, flexibiliteit, functiemix- en branchering, openbare ruimte, bereikbaarheid, logistiek, fietsparkeren en functiesynergie. In essentie: concentratie van commerciële voorzieningen (stadssupermarkt, detailhandel en dienstverlening) in het hart, omzoomd met maatschappelijke functies aan de flanken, gecombineerd met wonen en werken (in de bovenbouw en de plint). In de Merwedekanaalzone is vanwege de hoge stedelijke dichtheid en de zeer bescheiden rol van de auto (en grotere rol voor OV en langzaam verkeer) een andere ruimtelijk-functionele opzet nodig dan het traditionele wijkwinkelcentrum: clustering daar waar stadsstraten bijeenkomen en de openbare ruimte uitnodigt tot verblijf en bevoorraden mogelijk is (zonder al te veel extra kosten).

16 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

Verwachting uiteindelijke bevolkingsaantallen Merwedekanaalzone per deelgebied uitgaande van gemiddelde huishoudensgrootte van 1,5-1,8.

Rekening houdend met de bestaande aanbodstructuur rondom de Merwedekanaalzone en trends en ontwikkelingen is een drietal scenario's opgesteld. Voor de afweging van de scenario's (minimum, draagvlakvolgend en plus) is een multicriteria-analyse opgesteld. Op basis daarvan komt de visie voor de gehele Merwedekanaalzone tot het volgende programma.

De visie geeft tenslotte voor de verdere uitwerking van het voorzieningenaanbod voor deelgebied 6 mee om een cluster centraal in de buurt na te streven. Deelgebied 6 ligt relatief het meest geïsoleerd van andere woonbuurten. De buurt meet van noord naar zuid hemelsbreed circa 750 meter. Om voor alle bewoners van dit deelgebied bereikbaar te zijn, is het wenselijk het belangrijkste (dagelijkse) cluster centraal in de buurt te realiseren. De uiteindelijke ruimtelijke invulling en realisering van infrastructuur bepaalt mede wat de mogelijkheden zijn.

Behoefte aan voorzieningen Merwedekanaalzone deelgebied 6 Bij de voorbereiding van de Nota van Uitgangspunten deelgebied 6, fase 1 is een marktverkenning uitgevoerd (Marktverkenning Merwedekanaalzone deelgebied 6 en Westraven, Utrecht, Sweco 2023, zie bijlage 1). Deze marktverkenning is een actualisatie, ingezoomd op deelgebied 6 en Westraven, op de Visie voorzieningen Merwedekanaalzone Utrecht, Bureau Stedelijke Planning, 2019). De verkenning geeft een goed onderbouwde kwalitatieve en kwantitatieve economische toekomstvisie (marktverkenning) met concrete aanbevelingen voor de programmering, een overzicht van kansrijke doelgroepen en handvaten om tot een succesvolle mix te komen tussen werkfuncties, wonen en voorzieningen. Deze visie houdt daarbij rekening met omliggende ontwikkelingen (waaronder de toekomst van de Woonboulevard) en mobiliteitsscenario's.

Voor wat betreft deelgebied 6 is de conclusie dat: Binnen het gebied is een duidelijke tweedeling zichtbaar: de westzijde is een goed functionerend kantorengebied, de oostzijde is een regulier en deels verouderd bedrijventerrein. Een aantal van de huidige gebruikers zijn interessante partijen voor de ontwikkeling van het gebied. Zo bieden bedrijfsverzamelgebouwen Dotslash en UrbanFlex plaats aan bedrijvigheid die deels past binnen het beoogde karakter van de Merwedekanaalzone (creatief woon-werkgebied). Daarnaast zijn er ook voorzieningen zoals Holland Casino, maar ook de tramverbinding, die het gebied aantrekkelijk maken. De conclusie van de verkenning voor geheel deelgebied 6 (fase 1 en 2) luidt als volgt: Behoefte van dagelijkse detailhandel blijft gelijk. In zowel het onderzoek uit 2018 als de Omgevingsvisie uit 2021 is MWKZ6 aangewezen als zoeklocatie voor een stadssupermarkt (1.250 m2 bruto vloeroppervlak). Deze behoefte is berekend d.m.v. een DPO en een analyse op de ruimtelijke spreiding van bestaande supermarkten en het verzorgingsgebied. Hieruit is geconcludeerd dat om de inwoners van deelgebied 6 goed te kunnen bedienen het belangrijk is om in dit deelgebied een bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

17

supermarkt te huisvesten. De Omgevingsvisie wijkt hierin af in het lage scenario door uit te gaan van 0 m2 bvo, oftewel geen supermarkt. Primair ligt de focus op het toevoegen van een winkelcluster in deelgebied 5. Supermarkten zijn een groeisector. Circa 85% van alle levensmiddelen worden gekocht in supermarkten. Food wint steeds meer aan belang in winkelgebieden. Ook tijdens corona is het marktaandeel van supermarkten alleen maar gegroeid. Door het toevoegen van supermarkten in deelgebied 5 en het omliggende aanbod is er niet direct sprake van een onderbezetting van supermarktaanbod in deelgebied 6 zonder het toevoegen van een stadssupermarkt. Dit sluit aan bij het lage scenario uit de Omgevingsvisie. Wij concluderen dat de behoefte naar supermarkten (en dagelijkse detailhandel) daarmee gelijk is gebleven t.o.v. het eerdere onderzoek en de omgevingsvisie en dat deze ligt op 0 - 1.250 m2 bvo. Geen behoefte aan niet-dagelijkse detailhandel. De niet-dagelijkse detailhandel staat onder druk. De impact van e-commerce is te voelen in deze sector. Naar mate dat het aantal verkopen online groeit, dalen de bestedingen in de winkelstraat. Sinds 2018 heeft deze trend zich doorgezet. In het advies van 2018 is deze sector al behoudend ingestoken. Met het lagere inwoneraantal en deze dalende trend stellen wij de behoefte naar beneden bij naar 0 tot 300 m2 bvo.

Een aantal niet-dagelijkse detailhandelsvestigingen zijn nodig voor een volwaardig dagelijks aanbod, bijvoorbeeld een bloemist. In deelgebied 6 zijn daarnaast mogelijkheden voor ondergeschikte detailhandel gekoppeld aan productie of creatieve bedrijven mogelijk. Horeca als gangmaker van het gebied. Voor horeca is in de visie uitgegaan van een horecadichtheid gelijk aan de dichtheid in stadsdeel Utrecht Oost van 33 verkooppunten per 10.000 inwoners, uitgaande van een gemiddelde maat van 155 m2 bvo per verkooppunt. Deze dichtheid ligt boven het gemiddelde van Utrecht (27 verkooppunten). Gezien het hoog stedelijke karakter van MWKZ6 is dit uitgangspunt nog steeds aannemelijk. Op basis van deze cijfers en het geactualiseerde toekomstige inwonersaantal komt de behoefte naar horeca in MWKZ6 (fase 1 en 2) te liggen op 2.250 m2 bvo, oftewel 15 verkooppunten. Ten opzichte van 2018 zijn er in MWKZ6 een aantal horeca locaties bijgekomen. Het Holland Casino heeft een leisure functie en geen buurtverzorgende/openbaar toegankelijk functie en rekenen wij daarom niet tot het horeca aanbod. De kwalitatieve behoefte blijft hetzelfde. Een ruim aanbod van daghoreca om een prettig woonomgeving te creëren (ook in het weekend!) voor de bewoners en werknemers, aangevuld met enkele kleinschalige restaurants waar bewoners terecht kunnen voor een daghap.

De waterzijde is een plek voor horeca, of geclusterd nabij dagelijkse detailhandel en andere voorzieningen. Een behouden scenario voor commerciële dienstverlening. De commerciële dienstverlening staat gemiddeld onder druk. Zo bieden banken, reisbureaus, uitzendbureaus allen in steeds grotere mate hun diensten aan via internet en verdwijnen veel fysieke vestigingen. Alleen de zeer specifieke bedrijven, die zich op een speciale markt richten, blijven overeind. Daarnaast zijn er bijvoorbeeld de kappers die niet vervangen worden door een internetdienst en op sommige plekken juist uit de grond schieten. Het onderzoek naar voorzieningen in 2018 volgt een behouden scenario voor commerciële dienstverlening met een dichtheid van 16 verkooppunten per 10.000 inwoners met een gemiddelde grootte van 55 m2 bvo. Dit behouden scenario is nog steeds relevant, de sector blijft onder druk staan. De visie geeft daarmee een behoefte van circa 385 m2 bvo voor deelgebied 6 fase 1 en 2. Over deelgebied 6, fase 2 heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden.

Op basis van bovenstaande marktverkenning (voor fase 1 en 2 van deelgebied 6) is vervolgens mede op basis van de optimalisatie van het woonprogramma naar 2.050 woningen en een ontwikkelruimte van 195.000 m2 bvo het volgende programma aan fase 1 toegekend: Kantoren: 0 m2 Bedrijven: 17.000 m2 Maatschappelijke voorzieningen: 7.800 m2 Commerciële voorzieningen: 2.250 m2 in de vorm van (niet) dagelijkse detailhandel, horeca en dienstverlening. Behoefte aan maatschappelijke voorzieningen In de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone - deel 2 wordt ervan uitgegaan dat circa 4% van het programma bestaat uit maatschappelijke voorzieningen. Voor fase 1 van deelgebied 6 komt dat met circa 195.000 m2 bvo ontwikkelruimte neer op circa 7.800 m2 bvo. Een basisschool (van circa 3.000 m2 bvo) is daarbij een primaire behoefte om invulling te kunnen geven aan het mobiliteitsconcept, waarvoor een maximale reistijd van 10 minuten geldt naar dagelijkse voorzieningen. Een logische plek daarvoor is ten zuiden van het centraal in het gebied gelegen bedrijfsverzamelgebouw, op een centrale plek in fase 1 van deelgebied 6. Daarnaast is er in de eerste fase behoefte aan een kinderdagverblijf (400 m2 bvo), buitenschoolse opvang (150 m2 bvo), een gezondheidscentrum (2.000 m2 bvo) en een buurtcentrum/buurtfunctie.

18 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

Behoefte aan dagelijkse voorzieningen (supermarkt) Binnen het plangebied is ruimte voor een (stads)supermarkt van 1200 m2 bvo (900 m2 wvo). Sweco heeft in opdracht van de gemeente in 2025 een ladderonderbouwing (zie bijlage 2) uitgevoerd om de behoefte aan een dagelijkse detailhandel (supermarkt) te onderbouwen en stelt: De ontwikkeling van een supermarkt draagt bij aan de gewenste fijnmazige winkelstructuur. Bewoners en werknemers krijgen in hun directe omgeving toegang tot dagelijkse boodschappen, dit sluit goed aan bij de 'tien-minutenstad' ambitie van de gemeente, wat pleit voor een supermarkt in deelgebied 6. Binnen het primaire verzorgingsgebied zijnde MWKZ6 is momenteel geen supermarktaanbod en is daarmee de supermarktdichtheid gelijk aan 0. De supermarktdichtheid in het totale verzorgingsgebied (Merwedekanaalzone deelgebied 5 (Transwijk Zuid); Kanaleneiland-Zuid en Bedrijvengebied Kanaleneiland (Westraven en Woonboulevard)) bedraagt 0,21 m2 zonder supermarktontwikkeling in deelgebied 6. Inclusief de supermarktontwikkeling in deelgebied 6 (900 m2 wvo) bedraagt de supermarktdichtheid 0,26 m2 wvo, maar hoger dan Utrechts gemiddelde (0,24 m2 wvo).

Het DPO laat een indicatieve uitbreidingsruimte van circa 700 tot 980 m2 wvo voor supermarkten zien in MWKZ6 ingegeven door een relatief hoge toevloeiing door de aanwezigheid van circa 9.645 tot 12.375 arbeidsplaatsen binnen MWKZ6. De beoogde supermarkt meet 900 m2 winkelvloeroppervlak en past daarmee binnen de indicatieve uitbreidingsruimte. Vanuit de kwalitatieve behoefte blijkt een eigen dagelijkse voorziening in MWKZ6 gewenst. Dit wordt onderbouwd door de fysieke barrières naar omliggend supermarktaanbod, het karakter van de wijk met naast inwoners ook veel werknemers, het mobiliteitsconcept van de wijk en de functie van een supermarkt als ontmoetingsplek binnen de wijk. De komst van een supermarkt in MWKZ6 brengt geen negatieve effecten in het kader van verdringing van het bestaande en geplande supermarktaanbod, leegstand en aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat met zich mee. Door vestiging van de supermarkt in MWKZ6 wordt een detailhandelsstructuur gecreëerd die draagvlakvolgend en daarmee passend voor het gebied is. Het hoge aantal werknemers binnen MWKZ6 zorgt voor een significante toevloeiing (extra doelgroep) voor de supermarkt wat de exploitatie ten goede komt en de supermarkt bestaansrecht (behoefte) geeft. Een solitaire supermarkt sluit niet aan bij het gemeentelijk beleid dat uitgaat van clustering.

Daarom moet een nieuwe supermarkt centraal in deelgebied 6 komen te liggen en worden geclusterd met overige commerciële (en maatschappelijke) voorzieningen.

Behoefte aan bedrijventerrein Binnen het plangebied is in totaal 17.000 m² aan bedrijfsactiviteiten toegestaan. Het betreft bedrijven passend in de woonomgeving en creatieve bedrijven. De in de RSU (Ruimtelijke Strategie Utrecht, zie paragraaf 2.3.2.1), beoogde groei aan inwoners naar 474.000 in 2040, vraagt om een evenwichtige groei van de werkgelegenheid in Utrecht. Volgens de RSU moeten er in 2040 ruim 70.000 arbeidsplaatsen bijkomen, waarvan 13.000 banen op bedrijventerreinen. De huidige planvoorraad en de beoogde plannen voor verdichting en uitbreiding voorzien bij lange na niet in deze benodigde groei in heel Utrecht. Voor deelgebied 6 fase 1 betekent de evenwichtige groei van de werkgelegenheid dat het aantal banen meegroeit met het aantal inwoners (70 nieuwe banen per 100 nieuwe inwoners). De gemeente heeft de ambitie om de bestaande bedrijventerreinen beter te benutten en onderneemt ook actie om dit te bereiken. Hiermee kan niet de volledige beoogde banengroei worden ingevuld. Er is een bestaande planvoorraad uitgeefbaar bedrijventerrein van circa 15 ha. Voor het overgrote deel van deze locaties lopen al verkoopgesprekken met marktpartijen. Hooggelegen Wetering Zuid Haarrijn Oudenrijn

1,8 ha 9,95 ha 2,6 ha 1 ha

Ook is een Chw bestemmingsplan in voorbereiding voor bedrijventerrein Strijkviertel met een omvang van 19 ha. Naast het verdichten van bestaande terreinen, het gebruiken van de bestaande planvoorraad en het plan voor Strijkviertel is voor de RSU berekend dat nog 74,3 ha nieuw bedrijventerrein nodig is. Dan is er voldoende bedrijventerrein beschikbaar om volledig in de behoefte te voorzien. Ook in de regio is er een vergelijkbaar tekort aan bedrijfsruimtes. De ruimte voor bedrijven die het voorliggende plan mogelijk maakt, voorziet dan ook in een klein bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

19

deel van deze grote behoefte. Dit zowel in kwantiteit: de behoefte aan ruimte is groter dan beschikbaar als in kwaliteit: de nieuwe bedrijfsruimtes worden onderdeel van een hoogwaardig en goed gelegen woon- en werkgebied. In de nieuwe situatie wordt er in het gebied werk toegevoegd, maar dit is ruimte voor een ander type werk dan voorheen in het gebied aanwezig was. Het tekort aan bedrijfsruimte is zodanig dat al regelmatig niet meer kan worden voorzien in de huisvestingsvraag van circulaire en overige MKB-bedrijven. Daarbij is er ook nog sprake van kwalitatieve mismatch. De locaties die wel op de markt komen passen qua omvang, voorwaarden en prijs niet allemaal goed bij de ruimtevraag van bedrijven die moeten verplaatsen. Daarnaast vindt er veel verdringing en prijsopdrijving plaats door de enorme vraag van logistieke bedrijven. De boodschap is dat er voor MKB, starters, circulaire bedrijven, duurzame energiebedrijven en verzorgende bedrijven vaak geen plek meer gevonden wordt in onze stad en regio. De bovengenoemde Marktverkenning voor deelgebied 6 (Sweco 2023), geeft aan dat er in de gemeente Utrecht een behoefte tot 2040 aan zowel bedrijfsruimte op bedrijventerreinen als aan bedrijfsruimte op informele werklocaties is.

In deze actualisatie is er nog geen vervangingsvraag meegenomen voor bedrijfsruimte op informele locaties, aangezien hier geen cijfers over beschikbaar zijn. We verwachten dat de druk op informele bedrijfsruimte (als gevolg van transformatie naar wonen) fors is.

Kwalitatieve behoefte bedrijfsruimte Utrecht De meeste transacties, kijkend naar het verhuurde aantal vierkante meters, in de afgelopen 5 jaar zijn bedrijfspanden in de grootheidsklasses van 1.000 tot 5.000 m2. Slechts 14% van de verhuurde oppervlakte was in panden van meer dan 5.000 m2. Wel moet hierbij worden vermeld dat er ook maar beperkt aanbod was in deze klasse. 13% van de opnames vond plaats in kleinschalige bedrijfsruimte, een totaal van circa 27.000 m2. Binnen de gemeente Utrecht is een behoefte van 20.500 tot 40.000 m2 aan bedrijfs- en kantoorruimte op informele werklocaties, oftewel in gemengde woongebieden. De RSU gaat zelfs uit van 24.000 banen in woonwijken (waarvan een deel aan huis gebonden is dus geen nieuw vastgoed nodig heeft voor huisvesting). In de RSU wordt de aanname gedaan dat circa 1.000 van deze 24.000 banen in bedrijfspanden zijn gevestigd. Omgerekend naar vierkante meters, uitgaande van een gemiddeld ruimte gebruik van 58 m2 bvo, is dit een behoefte van 58.000 m2. De gemeente heeft de ambitie om het aantal banen in het gebied te behouden. Op dit moment zijn er aan de oostzijde van MWKZ6 circa 165 tot 250 banen in bedrijfsruimte.

Bedrijfsruimte op informele locaties (uitgaande van meer kleinschalige bedrijfsruimte in gemengde gebieden, buiten formele bedrijventerreinen) hebben doorgaans een lager ruimtegebruik per werknemer dan traditionele bedrijfsruimte. Om 165 tot 250 banen te behouden is er een programma van 9.570 tot 14.400 m2 bvo bedrijfsruimte nodig. De sectoren business (o.a. advies en (financiële) dienstverlening), creatief/ambachtelijk en media & ICT zijn kansrijk voor MWKZ6: Kantoorhoudende sectoren, zoals advies & onderzoek en financiële dienstverlening, zijn groeisectoren binnen de gemeente Utrecht. Kantoren zijn goed te mengen met wonen en delen vele voorzieningen die ook van belang zijn voor bewoners. Tot slot past de locatie bij de vestigingscriteria van deze gebruikers. De creatief/ambachtelijk sectoren passen bij de identiteit van de Merwedekanaalzone. De bedrijfsactiviteiten hebben een lage milieucategorie en zijn daardoor goed te mengen met wonen. Verder heeft deze sector een lichte groei laten zien in de afgelopen 10 jaar. Deze sector is overwegend actief in bedrijfsruimte, maar ook voor een gedeelte in kantoren. Handel en bouw zijn beperkt kansrijk. Deze sectoren hebben gemiddeld een hogere milieucategorie en zijn daardoor minder goed mengbaar. Maar, zij passen wel bij de identiteit van het gebied en bieden een ander type werkgelegenheid dan de bestaande kantoren.

Daarmee zijn deze sectoren beperkt kansrijk. Met bovenstaande analyse is de behoefte aan het woonprogramma en voorzieningenprogramma voor het TAM omgevingsplan voor deelgebied 6, fase 1 voldoende onderbouwd op basis van de Ladder. In de regels van het omgevingsplan is de clustering van commerciële voorzieningen geborgd.

2.1.4

Structuurvisie Ondergrond (2018)

In 2018 hebben de ministeries van Infrastructuur en Waterstaat en van Economische Zaken en Klimaat de Structuurvisie Ondergrond opgesteld. De Structuurvisie Ondergrond gaat over de nationale belangen van de drinkwatervoorziening en de 20 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

energievoorziening, en de weging van beide belangen ten opzichte van elkaar. Het gaat bijvoorbeeld over grondwaterwinning, gaswinning, geothermie en het opslaan van CO2. Deze structuurvisie beoogt duidelijkheid te verschaffen over de mogelijke combinatie van grondwaterwinning en mijnbouwactiviteiten en tegelijkertijd beide belangen in voldoende mate te dienen. Dat betekent dat er steeds gezocht is naar de balans tussen enerzijds het beschermen van het grondwater voor de toekomstige drinkwatervoorziening en anderzijds het benutten van de ondergrond voor de - transitie naar een duurzame - energievoorziening. In de structuurvisie wordt aangegeven waar activiteiten in de ondergrond ruimtelijk uitgesloten of gecombineerd kunnen worden, nog voorafgaand aan een concreet initiatief.

Plangebied De structuurvisie ondergrond werkt door in het provinciaal beleid. In paragraaf 5.10 Bodem en ondergrond wordt op de situatie van het plangebied ingegaan. Dit plan is in overeenstemming met de structuurvisie ondergrond.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1

Omgevingsvisie provincie Utrecht en omgevingsverordening provincie Utrecht

Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht in werking getreden. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. De provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels. Om voor te sorteren op de toekomst richt de omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen: extra woningen die gebouwd moeten worden; toename van werkgelegenheid; toename van verkeer; energietransitie; klimaatverandering; verandering in de landbouw; versterking van natuur en recreatief groen. De provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's. 1. Stad en land gezond Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. De provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.

2. Klimaatbestendig en waterrobuust Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).

3. Duurzame energie Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water. bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

21

4. Vitale steden en dorpen Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met de trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.

5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.

6. Levend landschap, erfgoed en cultuur Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.

7. Toekomstbestendige natuur en landbouw Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur. Op 1 januari 2024 is de omgevingsverordening van de Provincie Utrecht in werking getreden. De omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Op 1 maart 2024 is de eerste wijziging van deze omgevingsverordening vastgesteld (en gewijzigd op 1 september 2024).

De opbouw van de Omgevingsverordening ziet er als volgt uit: Er staan instructieregels over ontwikkelingen die met water te maken hebben in; Instructieregels die zien op grondwaterbeheer; Instructieregels ten aanzien van bereikbaarheid; Instructieregels die zien op windenergie, zonne-energie en biomassa; Instructieregels ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN), Groene contour en Weidevogelkerngebieden; Instructieregels over werelderfgoed en kwaliteit van landschappen; Instructieregels over agrarische bedrijven; En instructieregels over stedelijke functies in stedelijk of landelijk gebied, recreatie en stiltegebieden. Uitvoering In drie regio's werkt de provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer voor ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied 22 bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)

Utrecht

De instructieregels die gelden in heel de provincie Utrecht, zoals externe veiligheid, grondwaterbescherming en regels voor energie worden in Hoofdstuk 5 nader toegelicht. Daarnaast gelden er in het plangebied vier specifieke regels die van belang zijn: 1. Behoud van het regionaal fietsnetwerk en bereikbaarheid Het regionaal fietsnetwerk wordt niet belemmerd met voorliggend plan. In Hoofdstuk 3 en Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de bereikbaarheid van het plangebied. 2. Beschermen en benutten van de cultuurhistorie Deze cultuurhistorische waarden worden beschermd in voorliggend plan. 3. Glastuinbouw niet toegestaan Het plan voorziet niet in de realisatie van glastuinbouw. 4. Verstedelijking Het plangebied bevindt zich binnen stedelijk gebied.

De ontwikkeling van het oostelijke deel van Merwedekanaalzone deelgebied 6 voldoet aan de behoefte aan nieuwe woningbouw en is in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening. In het kader van de provinciale Energietoets wordt de impact van de nieuwbouw op het elektriciteitsnet in kaart gebracht. Het doel van de energietoets is om vroeg in het planproces te sturen op keuzes over het energiebeheer van nieuwe functies in het plan om de impact op de elektriciteitsinfrastructuur te inventariseren en waar mogelijk te beperken. Dit draagt bij aan tijdige, efficiënte realisatie en gebruik van deze infrastructuur. De impact op de elektriciteitsinfrastructuur is in de basis afhankelijk van twee factoren: De omvang van de energie(piek)vraag van een ontwikkeling, waarbij over het algemeen geldt dat hoe groter de gevraagde piekvermogens zijn, hoe groter de impact op het elektriciteitsnet is. Voorspelbaarheid van ontwikkelingen ten opzichte van de beschikbare en/of geplande netcapaciteit. Onverwachte ontwikkelingen, zeker wanneer deze een grote vermogensvraag hebben, kunnen ervoor zorgen dat de belasting op het net sneller groeit dan verwacht met netcongestie als mogelijk gevolg.

Om de impact op de infrastructuur te inventariseren en waar mogelijk te beperken is het daarom van belang antwoord te krijgen op de volgende vragen: Wat voor ontwikkeling vindt er plaats? Wanneer vindt de ontwikkeling plaats? Welke energiekeuzes worden er gemaakt (type energiesysteem en verwacht 'profiel')? Gemeente Utrecht werkt aan de uitvoering van acties uit het Uitvoeringsprogramma elektriciteits-infrastructuur en netcongestie 2023-2026. Eén van de onderdelen daarvan is de programmalijn 'netbewuste stad' waarin lokale oplossingen worden ontwikkeld en de toepassing en opschaling ervan wordt gefaciliteerd. Merwedekanaalzone, deelgebied 6 fase 1 is een van de (grote) nieuwbouwlocaties. De te verwachten netimpact en piekbelasting worden inzichtelijk gemaakt. Verwezen wordt naar Hoofdstuk 4 en Hoofdstuk 5 van deze toelichting.

2.2.2

Economische Visie 2020 - 2027 Focus op een vitale en duurzame economie

De provincie Utrecht wil het economische beleid de komende jaren focussen op een duurzame en vitale economie. Met het beleid wil de provincie de economie robuuster maken voor economische schokken en klaar maken voor toekomstige veranderingen. De economische visie is gericht op alle partijen in het economisch systeem: ondernemers, werknemers, kennisinstellingen, gemeenten, belangenorganisaties etc. De missie van de economische visie is: "Economische ontwikkeling moet bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke doelen en daarmee aan de brede welvaart. Specifiek gericht op economie werkt de provincie Utrecht aan een sterke competitieve duurzame economische structuur met aantrekkelijke en toekomstbestendige voorzieningen voor bedrijven en werknemers en maakt innovatieve ontwikkelingen op het gebied van gezond stedelijk leven en circulaire economie mogelijk". Om deze missie te kunnen realiseren werkt de provincie aan de volgende beleidsdoelen: het bedrijfsleven en werknemers zijn toegerust op de toekomst; bestemmingsplan "TA M-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1" (vastgesteld)