Middenhuur Meer grip op groei DEF.pdf

87

is bestemd voor sociale koop en beleggershuur179. Van middenhuur als categorie werd toen nog niet gesproken. Vanwege de crisis van 2008-2013 is de ontwikkeling uitgesteld. Er is voor gekozen om eerst de toen lopende plannen gerealiseerd te krijgen. In 2013 is gestart met de planvorming middels een startdocument en het opstarten van de Europese aanbesteding voor een stedenbouwkundig bureau. In 2014 is gestart met opstellen van het stedenbouwkundig plan180. Dit stedenbouwkundig plan wordt in 2016 door de raad vastgesteld. In dit plan staat aangegeven dat de eerdere uitgangspunten voor Leeuwesteyn worden aangepast. Het stedelijke karakter blijft, maar het stenige karakter wordt vervangen door een ruim opgezette buurt met veel groen. De circa 975-1100 woningen moeten duurzaam zijn en de buitenruimte moet uitnodigen tot bewegen. Er komen meer betaalbare eengezinswoningen en minder gebouwd parkeren (parkeeroplossingen waar een gebouwstructuur voor nodig is). In dit plan worden geen aantallen woningen per woonsegment genoemd. De gemeente wil flexibiliteit in het programma houden zodat de invulling aangepast kan worden aan de marktsituatie181. Middenhuurambitie Voor Leeuwesteyn geldt dat de ambitie voor middenhuur gedurende de gebiedsontwikkeling is ontstaan.

De categorie middenhuur bestond ten tijde van de ontwikkeling van de Ontwikkelvisie Centrale Zone Leidsche Rijn in 2006 immers nog niet. De gemeentelijke organisatie geeft aan dat nieuwe ambities in Leeuwesteyn verwerkt worden in de deelgebieden die nog in ontwikkeling zijn (of die nog ontwikkeld moeten worden), mits dat ruimtelijk en financieel inpasbaar is. Bij de vaststelling van de actualisatie van het Actieplan Middenhuur in december 2017 is voor Leidsche Rijn gekeken, op welke bouwvelden nog middenhuurprojecten zouden kunnen worden gerealiseerd. Voor het deelgebied Leeuwesteyn was de ontwikkeling van de uit te geven bouwvelden al ver gevorderd, zodat een relatief klein gedeelte van de bouwvelden overbleef om daar eventueel nog middenhuurwoningen op te realiseren. Voor middenhuur in Leeuwesteyn ziet de gemeente mogelijkheden op bouwvelden 13b en 14a. Op deze locaties aan weerszijden van de brug mag volgens het bestemmingsplan een groter bouwvolume worden gebouwd. De ligging aan de fietsbrug past volgens de gemeentelijke organisatie goed bij middenhuur, omdat voor dit segment lagere parkeernormen gelden. De ligging aan de brug zou bewoners stimuleren om de fiets te nemen.

In eerdere plannen zouden de bouwvelden worden gevuld met betaalbare koop, maar de gemeente ziet mogelijkheden om met middenhuur in combinatie met vrijesectorwoningen de grondbieding toch gelijk te kunnen houden182. Hoewel er dus een 179 Gemeente Utrecht (2006). Ontwikkelingsvisie Centrale Zone, Leidsche Rijn. 180 Rekenkamer Utrecht (2022). Aanvulling op de tekst door gemeente Utrecht. 181 Gemeente Utrecht (2016). Stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn, Utrecht. 182 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht.

88

wijziging in woonsegmenten plaatsvindt voor beide bouwvelden heeft dit vanwege verdichting van het woonprogramma geen negatief effect op de grondexploitatie (grex)183. Aanbesteding (tender) De bouwvelden in Leeuwesteyn worden gefaseerd ontwikkeld. Om tot de keuze voor een ontwikkelaar te komen, volgt de gemeente per bouwveld een aanbestedingsprocedure (tender). In een voorselectie heeft de gemeente per bouwveld drie partijen geselecteerd die een schetsontwerp mogen indienen. Voor dat schetsontwerp baseren deze partijen zich op de selectieleidraad. In de selectieleidraad staat waar het plan aan moet voldoen en hoe de procedure verloopt. In de leidraden staat dat op bouwvelden 13b en 14a respectievelijk vijftig en 45 middenhuurwoningen gebouwd moeten worden die voldoen aan de uitgangspunten van het Actieplan Middenhuur184,185. De gemeente heeft het plan ‘Almanak’ van Plegt-Vos geselecteerd op bouwveld 13b186. Voor bouwveld 14a is ‘De kroon op Leeuwesteyn’ van Trebbe187 geselecteerd. Na deze selectie worden de schetsontwerpen uitgewerkt in een Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO). Na vergunningverlening kan de bouw starten. Het schetsontwerp voor ‘Almanak’ beschrijft 76 woningen, waarvan vijftig in het middenhuursegment (66%). Bij ‘De kroon op Leeuwesteyn’ gaat het om 77 woningen, waarvan 45 middenhuur (58%).

Aan het laatstgenoemde project is later nog één middenhuurwoning toegevoegd. Dit komt doordat beide ontwikkelaars een fietscafé/fietsenmaker hadden voorzien. In één van de plannen is dat komen te vervallen en vervangen door een extra middenhuurwoning. Het aandeel middenhuurwoningen in geheel Leeuwesteyn is ongeveer 165 (96 voor de hier beschreven genoemde bouwvelden, en nog circa 70 in bouwveld 16) van de duizend woningen (17%). Dit is een lager aandeel dan beoogd in het gemeentelijk beleid. 6.4.5 STUREN DOOR DE GEMEENTE Algemeen Het Utrechtse beleid (Woonvisie, Stadsakkoord Wonen) geeft richting aan de manier waarop de gemeente invulling geeft aan bouwvelden 13b en 14a in Leeuwesteyn. De gemeente gebruikt de aanbestedingsprocedures van de bouwvelden om te sturen op ambities. Door de grondpositie van de gemeente kunnen ambities, waaronder de middenhuurambitie, één op één worden opgelegd aan geïnteresseerde ontwikkelaars de ontwikkelaars die het meest aan de eisen voldoen, krijgen het hoogste aantal punten en winnen de aanbesteding. De gemeentelijke grondprijzenbrief geeft de minimale prijs aan die voor de grond betaald moet

183 De grex is de begroting van de grondkosten en grondopbrengsten bij gebiedsontwikkeling. 184 Gemeente Utrecht (2020). Selectieleidraad bouwveld 13b in Leeuwesteyn. 185 Gemeente Utrecht (2020). Selectieleidraad bouwveld 14a in Leeuwesteyn. 186 Plegt-Vos, CBRE & EFY (2020). Almanak. 187 Trebbe (2020). De Kroon op Leeuwesteyn.

89

worden. Voor grond waarop middenhuur gerealiseerd wordt, geldt een lagere grondprijs in vergelijking met grond waarop vrijesectorwoningen gerealiseerd worden188. De gemeente geeft aan dat de situatie op de woningmarkt verandert. Er is sprake van verstoorde productieprocessen, extreme prijsstijgingen, stijgende rentes op leningen, toenemende krapte op de arbeidsmarkt en geopolitieke omstandigheden. Dit heeft invloed op de financiële haalbaarheid van bouwplannen en daarmee op de mate waarin ontwikkelaars kunnen voldoen aan de ambities die de gemeente stelt. Met de ontwikkelaars van bouwvelden 13b en 14a is ondertussen een gesprek gaande over de haalbaarheid van de plannen, waardoor versobering op bepaalde onderdelen ook ter sprake komt. Het gaat hierbij niet om het aantal middenhuurwoningen. Maar wel over de invulling van bijvoorbeeld duurzaamheidsambities of beeld. Sommige oplossingen blijken in de praktijk duurder uit te vallen of niet geleverd te kunnen worden. Dan gaan ontwikkelaars en gemeente het gesprek aan hoe ze met een alternatief toch aan het beoogde puntenaantal in de tender kunnen blijven voldoen.189 Betekenis Actieplan De middenhuurwoningen op bouwvelden 13b en 14a moeten voldoen aan de voorwaarden in het Actieplan Middenhuur.

De betrokken ontwikkelaars geven aan dat de voorwaarden duidelijk zijn en dat zij daardoor precies weten wat ze van de huuropbrengsten kunnen verwachten190,191. Meervoudig sturen De gemeente herkent de verschillende sturingsinstrumenten van meervoudig sturen als dagelijkse manier van werken, maar is niet bekend met de notie192. In Leeuwesteyn zijn de volgende instrumenten uit de kwadranten toegepast: ▪ Richting geven: stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn, selectieleidraad, tender; ▪ Verbinden: ontwikkelovereenkomst, warmhouden relatie met betrokken marktpartijen door structureel overleg; ▪ Reguleren: anti-speculatiebeding, Actieplan Middenhuur, bestemmingsplan bouwvelden; ▪ Stimuleren: meedenken over meerwaardeafdracht, grondprijzenbrief. Volgens de gemeente, ontwikkelaars en beleggers wordt het door eerdergenoemde veranderende omstandigheden op de woningmarkt steeds moeilijker om alle ambities binnen één project te realiseren. Dit geldt overigens niet alleen voor Leeuwesteyn maar voor alle projecten die nog gebouwd moeten worden. De basiskosten voor de ontwikkeling van een

188 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 189 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 190 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview ontwikkelaar. 191 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview ontwikkelaar. 192 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht.

90

woning stijgen en dat zet de financiële haalbaarheid onder druk193,194,195,196. Dit werpt de vraag op of de gemeente in de toekomst nog steeds alle ambities op één bouwveld moet realiseren of dat er stadsbreed gekeken moet worden welke ambities waar worden gerealiseerd197.

193 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview ontwikkelaar. 194 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview ontwikkelaar. 195 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview belegger. 196 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview belegger. 197 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht.

91

BIJLAGE 1 VERANTWOORDING WERKWIJZE De rekenkamer heeft de volgende onderzoeksactiviteiten uitgevoerd: ▪ Data-analyse: Op basis van data-analyse geven we inzicht in de meerjarige ontwikkeling in de beschikbaarheid van huurwoningen in het middensegment. Hiervoor zijn gemeentelijke data gebruikt (zowel publiek toegankelijk als interne data). Daarnaast zijn ook publiek toegankelijke data van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gebruikt. ▪ Documentstudie: Op basis van onder meer coalitieakkoorden, visiedocumenten, raadsbrieven, raadsvoorstellen, memo’s en andere beleidsdocumenten hebben we onderzocht wat de gemeentelijke visie op middenhuur en de ontwikkeling daarvan is, en hoe zich dat vertaalt in concreet beleid. ▪ Gesprekken: We hebben gesprekken gevoerd met medewerkers binnen de gemeente die betrokken zijn bij de vormgeving van het beleid voor middenhuur; ▪ Groepsgesprek medewerkers gemeente: Om meer zicht te krijgen op de manier waarop binnen concrete woningbouwprojecten een ambitieafweging wordt gemaakt, hebben we met een vertegenwoordiging van verschillende beleidsafdelingen een rondetafelgesprek gevoerd. Tijdens dit gesprek hebben we aan de hand van stellingen een discussie gevoerd over de stapeling van ambities binnen de gemeente, hoe dit de ambitierealisatie beïnvloedt en de wijze waarop ambitieafwegingen binnen de gemeente vormkrijgen.

▪ Casestudy’s: We willen zicht krijgen op de feitelijke werking van het Utrechtse beleid voor de beschikbaarheid van huurwoningen in het middensegment door een aantal cases te onderzoeken. Toepassing van de casestudy methode vraagt om een zorgvuldige casusselectie waarbij de zogenoemde replicatie logica gewaarborgd wordt198. Dit houdt in dat een bevinding enkel robuust en valide is wanneer deze aan de hand van dezelfde insteek in soortgelijke casussen terugkomt. Voor deze cases hebben we documenten bestudeerd, gesprekken gevoerd met de ruimtelijk regisseurs, gebiedscoördinatoren en projectleiders van de gemeente, en externe partijen zoals ontwikkelaars, beleggers en vertegenwoordigers van bewonersorganisaties. De selectie van de vier cases vond plaats op basis van een drietal criteria: ▪ Wijktype: hiermee doelen we op het verschil tussen wijken in de doelen aangaande de ontwikkeling van woonsegmenten (zoals gevisualiseerd in de Woonvisie). Volgens het principe van meervoudig sturen zou in een type wijk als Overvecht (waar een afname van sociale huurwoningen is gewenst) anders gestuurd moeten worden dan in een type wijk als de Binnenstad of Noordoost (waar een toename van sociale huurwoningen is gewenst) om meer middenhuur woningen te realiseren. Wij willen projecten uit deze twee type wijken vergelijken.

198 Robert K. Yin, (2003). Case Study Research Design and Methods, (3e editie, p. 47).

92

▪

Projectstatus: projecten die (al) gerealiseerd zijn én projecten die nog in ontwikkeling/realisatie zijn (in dit geval moet voor een project minimaal een Stedelijk Programma van Eisen door de raad zijn vastgesteld) komen in aanmerking. ▪ Projecttype: zowel projecten waarvoor bestaande woningen zijn gesloopt als projecten waarvoor dit niet het geval is komen in aanmerking. Voor de hulp bij de selectie hebben we de gemeente geraadpleegd. In eerste instantie hebben we een lijst ontvangen met projecten die middenhuur bevatten. Op basis van deze lijst, bovenstaande criteria en suggesties van de gemeente zijn we tot een selectie van vier cases gekomen. Later bleek de lijst met projecten onvolledig. De rekenkamer heeft toen besloten om een casus te wisselen voor een andere casus die niet eerder in het overzicht stond. Uiteindelijk leidde dat tot de volgende selectie: Tabel B1.1

Overzicht casusselectie.

Casus

Wijk

Projectstatus

Projecttype

Thomas à Kempisplantsoen

Nieuw Engeland

Omgevingsplan in de maak

Sloop-nieuwbouw

De Mix

Overvecht

SPvE

Sloop-nieuwbouw

Leeuwesteyn bouwvelden 13b en 14a

Leeuwesteyn

Uitgifteovereenkomst

Nieuwbouw

Wonderwoods

Beurskwartier

In aanbouw

Nieuwbouw

Deze selectie geeft een spreiding over verschillende typen wijken en bevat zowel sloopnieuwbouw als uitsluitend nieuwbouw. Voor alle cases geldt dat de bouw nog moet beginnen of in uitvoering is. Er is minder spreiding in het type projecten; er zit geen cases bij over transformatie van bestaande bouw naar middenhuur. Ook is de gemeente bij alle projecten eigenaar van de grond. Het onderzoeksmateriaal uit de voorgaande stappen is in samenhang geanalyseerd en opgenomen in voorliggend rapport. Voor de beoordeling in dit onderzoek hebben we een normenkader ontwikkeld: ▪

We gaan ervan uit dat beleidsdoelen SMART zijn geformuleerd: o

Specifiek: het object waarop het beleid zich richt is eenduidig en duidelijk afgebakend;

o

Meetbaar: doelen zijn zo geformuleerd dat de mate van doelbereiking op eenduidige wijze meetbaar is;

o

Acceptabel: doelen worden gedragen en ondersteund door degenen die bij het beleid betrokken zijn en/of erdoor geraakt worden; 93

o

Realistisch: doelen zijn zo geformuleerd dat ze (voor alle betrokkenen – zie acceptabel) als haalbaar worden ingeschat;

o

Tijdgebonden: aan doelen is een duidelijke en eenduidige termijn (zowel periode als moment in de tijd) verbonden waarin deze moeten worden gerealiseerd.

Deze normen zijn geen doelen in zichzelf: ze helpen om zicht te houden op de realisatie van ambities, bieden houvast om zo nodig bij te sturen en vergemakkelijken het afleggen van betekenisvolle verantwoording. ▪

We gaan ervan uit dat er een navolgbare samenhang is (beleidstheorie) tussen geformuleerde doelen en het instrumentarium dat wordt ingezet om deze doelen te realiseren;

▪

We gaan ervan uit dat er (kwantitatief) zicht bestaat op de mate waarin doelen worden gerealiseerd (bijvoorbeeld ontwikkeling middensegment) én in de mate waarin gevoerd beleid aan het realiseren van die doelen heeft bijgedragen.

94

BIJLAGE 2

MEERVOUDIG STUREN

Meervoudig sturen om doelen Actieplan Middenhuur te realiseren

Waarom meervoudig sturen? In de Woonvisie van de gemeente Utrecht uit 2019 is de notie van meervoudig sturen als leidend sturingsprincipe omarmd. Dat hangt samen met de ambities van de gemeente voor het ruimtelijk- en woonbeleid. Dat zijn er niet alleen veel, het zijn ook zeer uiteenlopende ambities: verhogen van de woningbouwproductie, verduurzaming, vergroening, menging, doorstroming, et cetera199. Ook dat lijkt om een gedifferentieerde sturingsaanpak te vragen. Een woningbouwproject in de stad heeft daarom vaak het karakter van een ruimtelijke opgave: het gaat vaak niet alleen om het bouwen van een gegeven aantal huizen. Maar bijvoorbeeld ook om het vergroenen van de woonomgeving, het aanpakken van verkeersstromen of het verduurzamen van de woningvoorraad. Het realiseren van meerdere, uiteenlopende ambities vraagt om de inzet – in samenhang – van verschillende instrumenten. Daarnaast zijn geen twee woningbouwprojecten gelijk. Het realiseren van hetzelfde doel (bijvoorbeeld het verhogen van het aandeel middenhuur) kan in verschillende projecten en in verschillende wijken – met een uiteenlopende bestaande woningvoorraad om een andere inzet vragen. Zo is de opgave in een wijk als Overvecht een volstrekt andere dan die in het centrumgebied.

Tenslotte is de omgeving waarin een gemeente stuurt aan verandering onderhevig: de samenstelling van de stedelijke bevolking verandert, gemeentelijke overheden zijn steeds minder in staat om zelfstandig, regulerend doelen te realiseren. Gemeenten moeten samenwerken met andere overheden, private actoren, soms mondige bewoners en andere belanghebbenden zoals corporaties. Een gemeente ziet zich dus voor de opgave gesteld om meerdere, uiteenlopende doelen in veranderende contexten te realiseren. Dat vraagt om het samenstellen en inzetten van een gerichte mix van beleidsinstrumenten. De notie van meervoudig sturen biedt handvaten om tot een dergelijke instrumentenmix te komen.

Wat is het? De notie van meervoudig sturen stelt in essentie dat je meerdere typen sturingsinstrumenten kunt inzetten om doelen te bereiken. Die notie is ingebed in de waarneming of aanname dat het openbaar bestuur steeds meer in een horizontale, wederzijds afhankelijke relatie staat tot de maatschappelijke omgeving waaraan richting moet worden gegeven: als overheid kun je niet (meer) via regulering dwingend eenzijdig iets opleggen.

199 Gemeente Utrecht (2019). Woonvisie: Utrecht beter in Balans, p. 5.

95

Om doelen te bereiken moet je ook en steeds meer van andere instrumenten gebruik maken, zoals overleg, overreding, incentives, et cetera. Verheul et al (2018) onderscheiden vier rollen of sturingsbenaderingen met elk hun eigen (type) beleidsinstrumentarium: richtinggevend, regulerend, stimulerend en verbindend. De gemeente Utrecht heeft dat in onderstaande figuur gevisualiseerd.

Figuur B2.1

Overzicht meervoudig sturen200.

In contexten die toenemend gekenmerkt worden door horizontaliteit, wederzijdse afhankelijkheid, dynamiek en meerdere belanghebbenden mag je aannemen dat sturing altijd elementen bevat uit elk van de vier kwadranten, dus: regulering én overleg, zachte én harde sturing. Tegelijkertijd mag worden aangenomen dat de gekozen mix in uiteenlopende contexten verschillend uitvalt. Een project in de wijk Overvecht, zoals De Mix201 waar sociale huur plaats moet maken voor middenhuur, vergt een andere aanpak dan die in bijvoorbeeld de Merwedekanaalzone, waar middenhuur door het duurdere segment dreigt te worden weggedrukt202.

200 Gemeente Utrecht (2019). Woonvisie: Utrecht beter in Balans. 201 Website bouwproject De Mix. Via De Mix: nieuwbouw | Gemeente Utrecht 202 Website bouwproject Merwede. Via Nieuwe stadswijk Merwede | Gemeente Utrecht

96

Hoe beoordelen we of/hoe meervoudig wordt gestuurd? De keuze voor de juiste instrumentenmix begint met een plaatsbepaling: wat is in een specifieke context mogelijk (vgl. Wouter-Jan Verheul [et al], 9 oktober 2018)? ▪ Werkt het instrument? (om het doel te realiseren dat wordt nagestreefd) ▪ Mag het instrument worden ingezet? (verhouding tot bestaande wettelijke regels en voorschriften) ▪ Past de inzet in de gegeven context? (samenhang met andere ambities, maar ook: doelmatigheid (‘past het binnen de begroting?’)) ▪ Hoort het? (ethische / morele afwegingen: vinden bijvoorbeeld bewoner de inzet van bepaalde instrumenten aanvaardbaar?) Dergelijke vragen horen te worden gesteld bij een nulmeting aan de start van een project: de vragen zijn alleen te beantwoorden op basis van een goede inschatting van de context waarin de gemeente doelen wil realiseren: waar ligt het initiatief, wie zijn belanghebbenden, welke aangelegen doelen worden ook/tegelijkertijd gerealiseerd, et cetera. Doelen, omstandigheden, belanghebbenden en hun posities kunnen in de tijd ook veranderen. Daaruit volgt dat wat op het ene moment een passende mix van instrumenten is, dat op een ander moment niet meer hoeft te zijn. Dat veronderstelt dat de inzet van de gekozen instrumentenmix en de effecten die het sorteert ook tussentijds worden gemonitord.

Het bovenstaande leidt ons tot een aantal criteria aan de hand waarvan de inzet van meervoudige sturing in beleid kan worden getoetst: ▪ Er is een nulmeting uitgevoerd; ▪ Er vindt een expliciete afweging plaats over de inzet van beleidsinstrumenten binnen een project; ▪ Bij de gekozen mix van beleidsinstrumenten is sprake van een spreiding over de vier kwadranten (instrumenttypen); ▪ Elk project kent zijn eigen instrumentenmix, en deze is beargumenteerd; ▪ De inzet van het beleidsinstrumentarium wordt gemonitord en daar waar nodig aangepast/ bijgestuurd. Om op een dergelijke manier te werk te kunnen gaan dient de gemeente over de capaciteit, kennis en kunde te beschikken. Het gaat dan om het vermogen om (algemene) ambities om te zetten in beleid, beleid te vertalen in concreet organisatorisch handelen en dit handelen ook daadwerkelijk vorm te geven (vgl. Verheul [et al], 2018, p. 23). Dat leidt tot een zesde criterium: ▪

De gemeentelijke organisatie beschikt over de capaciteit en benodigde deskundigheid om meervoudig sturen op alle niveaus daadwerkelijk vorm te geven.

97

In de Woonvisie van de gemeente Utrecht is het meervoudig sturen en de toepassing ervan alleen uitgewerkt voor het strategische niveau van gemeentelijke ambities. ‘Met de juiste (meervoudige) sturing kunnen we de woningmarkt meer in balans brengen en werken aan een stabiele hoge bouwproductie en betere menging van wijken. Meervoudig sturen betekent dat de gemeente hieraan richting geeft, reguleert, verbindt en stimuleert. Dit alles in samenhang met andere opgaven, zoals mobiliteit, energie, voorzieningen, groen en werkgelegenheid. Met meervoudig sturen kunnen we scenariogericht inspelen op (gebiedsspecifieke) ontwikkelingen, met de visie en lange termijndoelen als richtinggevende koers’ (Woonvisie, p. 13). Alleen in de laatste zin wordt gesuggereerd dat meervoudig sturen ook een ‘gebiedsspecifieke’ uitwerking behoeft. Wij gaan ervan uit dat wanneer meervoudig sturen op gemeentelijk niveau omarmd wordt, dit alleen kan werken als die benadering ook uitgewerkt wordt op het niveau van afzonderlijke projecten. Dat is ook in lijn met de manier waarop de notie van meervoudig sturen door de bedenkers ervan is uitgewerkt.203 Dat leidt ons tot een laatste, overkoepelend criterium: ▪ Meervoudig sturen als richtinggevend concept voor het lokale ruimtelijke beleid werkt alleen wanneer dit op elk niveau waarop dat handelen betrekking heeft (gemeente – gebied – project) wordt uitgewerkt.

203 Verheul, Wouter-Jan [et al] (2018), Meervoudig sturen in gebiedstransformaties: op zoek naar rollen en

instrumenten Verheul, Wouter-Jan (2017), Gebiedstransformaties vereisen meervoudige en lerende aanpak

98

BIJLAGE 3

PLANCAPACITEIT SYSTEMATIEK

Om de betrouwbaarheid van prognoses start bouw op de korte termijn te waarborgen hanteert de gemeente Utrecht de volgende systematiek:

‘In de brief van 3 maart jongstleden hebben wij aangekondigd dat mede op basis van vragen uit uw raad een aangepaste systematiek zal worden gehanteerd om op eenduidige wijze te komen tot reëlere prognoses start bouw voor de korte termijn. Wij hebben ervoor gekozen om de systematiek die al jaren voor de prognose van de woningbouwproductie in de bouwopgave Leidsche Rijn wordt gehanteerd, te gebruiken voor de hele stad. De werkwijze is als volgt: allereerst zijn, net als in voorgaande jaren, per project de stand van zaken beoordeeld (financiële haalbaarheid, planologisch-juridische status en draagvlak) en bij ieder project vertaald in de planning. Vervolgens is, op basis van ervaringscijfers van de afgelopen jaren en een analyse per jaarschijf, een percentage voor aftopping (20%) bepaald en in de individuele jaren start bouw verwerkt. De aftopping is hierbij gelijkmatig toegepast op de verschillende onderliggende categorieën ((on)zelfstandige studenten, sociale huur overig etc.) in het desbetreffende productiejaar. Onderstaand figuur geeft met behulp van de aftopping voor ieder jaar de bandbreedte van de geprognosticeerde start bouw weer. We stellen ons als doel om jaarlijks de bovenkant van de geprognosticeerde start bouw te realiseren.

Maar gelet op de factoren die de huidige woningbouwproductie beïnvloeden (en toegelicht in de volgende paragraaf) is het vanuit behoedzaamheid wenselijk om een realistische bandbreedte te hanteren.’204

204 Gemeente Utrecht (2020). Meerjaren Perspectief Ruimte 2020, p. 19-20.

99

BIJLAGE 4 GERAADPLEEGDE BRONNEN GERAADPLEEGDE PERSONEN Gemeente Utrecht, ambtelijke organisatie: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Interim opgavemanager wonen Projectleider woningmarkt in balans Raadsadviseur Projectmanager Thomas à Kempisplantsoen Gebiedscoördinator West en Noordwest Projectmanager De Mix Gebiedscoördinator Overvecht Ruimtelijk regisseur Overvecht Projectmanager Leeuwesteyn Gebiedscoördinator Leidsche Rijn Projectmanager Wonderwoods Programmadirecteur centrumgebied Senior beleidsadviseur stedenbouw Beleidsadviseur stedenbouw Senior-adviseur circulair bouwen Projectmedewerker volksgezondheid

Externe samenwerkingspartners: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Portaal Mitros BPD Trebbe Plegt Vos G&S vastgoed Syntrus Achmea CBRE a.s.r. real estate Jacobs Douwe Egberts (schriftelijk)

Inwoners: ▪

▪ ▪

Woongroep Overhoop Bewonerscommissie Camera Obscuradreef Fris Alternatief

GERAADPLEEGDE DOCUMENTEN ▪ ▪ ▪ ▪

Gemeente Utrecht (2003). Masterplan Stationsgebied Utrecht. Gemeente Utrecht (2006). Ontwikkelingsvisie Centrale Zone, Leidsche Rijn. Gemeente Utrecht (8 juli 2014). Commissiebrief Actieplan Middeldure huur. Gemeente Utrecht (17 juli 2015). Besluitenhistorie Projectorganisatie Stationsgebied. 100