Meerjaren Perspectief Ruimte 2025

Meerjaren Perspectief Ruimte 2025

MPR 2025

1

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Inhoudsopgave

1. Inleiding

2. Ruimtelijke koers

3. Thematische ruimtelijke opgaven

4. Ruimtelijke ontwikkelingen per gebied

5. Grondexploitaties

We beschrijven de doelen van het MPR en geven aan wat de relatie is tussen het MPR en de P&C-cyclus.

In de ruimtelijke koers geven we aan hoe we ervoor staan en welke keuzes we maken.

Per thema kijken we naar de opgave tot 2040, geven we de actuele ontwikkelingen weer en geven we inzicht in de ruimtelijke programmering.

Per gebied kijken we naar de opgave tot 2040, geven we de actuele ontwikkelingen weer en geven we inzicht in de gebiedsontwikkelingen en de ruimtelijke investeringen per gebied.

We rapporteren over de actualisatie van grondexploitaties.

Pijl naar rechts, deze pijl linkt naar het betreffende hoofdstuk

Pijl naar rechts, deze pijl linkt naar het betreffende hoofdstuk

MPR 2025

2

Inleiding Inleiding

MPR 2025

3

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Inleiding De Doelen van het MPR

maatschappelijke voorzieningen. In de oplegger is, in lijn met het

Relatie MPR en de P&C-cyclus

Utrecht heeft haar ruimtelijke koers t/m 2040 vastgelegd in de

coalitieakkoord, het tegengaan van ongelijkheid in de stad als

De Voorjaarsnota maken we jaarlijks ter voorbereiding van de

Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU2040) en de oplegger bij de

uitgangspunt opgenomen. Daarbij hanteren we als leidend principe

Programmabegroting. Met de Voorjaarsnota actualiseren we het

RSU. Het Meerjarenperspectief Ruimte (MPR) is het monitoring en

‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’. Dat houdt in dat we bij de

financiële beeld en leggen we op basis van integrale afweging waar

uitvoeringsprogramma van de RSU. In het MPR laten we jaarlijks de

programmering van projecten ook kijken voor wie en waar dit het

nodig wijzigingen van financiële kaders ter besluitvorming voor.

voortgang van de uitvoering van de ambities uit de RSU2040 zien. Ook

hardste nodig is. Kansenongelijkheid is in de ene wijk een groter

Besluitvorming in de begrotingscyclus (Voorjaarsnota,

geven we weer op welke wijze wij de komende jaren onze ambities

probleem dan in de andere. We weten ook dat ruimtelijke condities en

Programmabegroting, bestuur rapportages) over de ruimtelijke

willen realiseren en met welke beschikbare middelen wij dit doen.

ontwerpkeuzes voor de openbare ruimte en de gebouwde omgeving

opgaven vindt plaats op basis van het MPR. Het MPR wordt gelijktijdig

invloed hebben op gezondheid, mogelijkheden om te ontmoeten, te

met de Voorjaarsnota aan de raad voorgelegd. Het MPR is het

sporten en te spelen, en op goede bereikbaarheid en toegankelijkheid.

uitvoeringsprogramma voor Duurzame mobiliteit, Groen, Sporten

In het MPR komen de verschillende ruimtelijke opgaven samen. Per opgave geven we aan wat onze ambities en doelstellingen zijn, hoe ver

spelen en bewegen in de openbare ruimte en de Reserve ruimtelijke

we daarmee zijn en wat onze concrete plannen voor de komende jaren

Integraal programmeren

ontwikkelingsprojecten. In het hoofdstuk Grondexploitaties lichten wij

zijn. Ook biedt het MPR inzicht in relevante financiële ontwikkelingen.

Met ruimtelijke investeringen bereiken we uiteenlopende ambities. Door

de in de jaarstukken 2024 verantwoorde actuele resultaten per

Zo laten we zien hoeveel geld ingezet kan worden voor het bereiken

ruimtelijke investeringen in samenhang met alle programmeringen in

grondexploitatie, de actuele risico- en scenarioanalyses en de

van onze ruimtelijke doelstellingen en ambities. Daartoe bieden we

de openbare ruimte integraal af te wegen, proberen we onze ambities

doorwerking daarvan op de reserve Grondexploitatie toe.

actueel inzicht in de ontwikkeling van het groeikader, de

zo goed mogelijk te realiseren. 'In samenhang' betekent gezamenlijk

parkeerinkomsten, de inkomsten uit woningbouw en

programmeren met de verschillende thematische opgaven Groen,

gebiedsontwikkeling en geven we inzicht in de bijbehorende reserves

Duurzame mobiliteit, Maatschappelijke Voorzieningen,

en voorzieningen.

Gebiedsontwikkelingen, Water en Riolering en Beheer Openbare Ruimte en waar mogelijk werk met werk maken. Vanuit een integrale

Uitgangspunten bij de RSU

aanpak koppelen we indien mogelijk groot onderhoud en

In de oplegger bij de RSU zijn “Groei in balans” en “Kwaliteit en

vervangingsinvesteringen voor o.a. riolering en verharding vanuit

leefbaarheid van de stad leidend in de ontwikkeling van de bestaande

beheer aan mobiliteitsingrepen, verbeteringen van de kwaliteit van de

en groeiende stad” opgenomen als extra uitgangspunten in de

openbare ruimte, gebiedsontwikkelingen en/of toevoegingen van groen

RSU2040. Bij de groei van de stad gaat het niet alleen om de groei van

onder het motto “in één keer goed”.

MPR als instrument voor Stedelijke Sturing ruimtelijk domein Ieder jaar maken wij in het MPR de balans op waar wij staan ten opzichte van onze koers. We bouwen aan een gezonde stad voor al onze bewoners nu en in de toekomst. Tegelijkertijd kunnen we niet op elke plek en op elk moment alle ambities realiseren. Door de ontwikkelingen vanuit de gebieden, de verschillende thema’s en monitoring te combineren, kunnen we beter onderbouwd toekomstige investeringen programmeren en keuzes maken. Juist nu, nu het knelt door de marktomstandigheden, de uitdagende financiële tijden en netcongestie.

het aantal woningen en arbeidsplaatsen. Het gaat ook om noodzakelijke groei van bijvoorbeeld groen, duurzame mobiliteit en

MPR 2025

4

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

De confrontatie tussen ruimtevraag en -aanbod maakt het mogelijk om weloverwogen, scherp en transparant keuzes te maken. Daarom organiseren we gemeentebrede stadsateliers waarbij we alle disciplines (ruimtelijk, maatschappelijk en de keten van beleid, uitvoering en beheer) bij elkaar brengen voor het maken van afwegingen, keuzes en het bij elkaar brengen van planningen (integraal programmeren). We leggen hierbij verbindingen met het Meerjaren Investeringsprogramma van Stadsbedrijven en Maatschappelijke Ontwikkeling. Zo krijgen we steeds beter overzicht en grip op het geheel van de ontwikkeling van de stad en kunnen wij beter (bij)sturen op groei in balans en op ongelijk investeren voor gelijke kansen.

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Overzicht Bijlagen MPR -

Projectenlijst woningbouwprojecten 100+ Overzicht Sociale huurprojecten en Middenhuurprojecten 5e tranche maatregelen op gang houden woningbouw Programmering Meerjaren Perspectief Ruimte (geheime bijlage) Gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht (geheime bijlage)

Leeswijzer Het MPR is opgedeeld in vier onderdelen: • De Ruimtelijke koers • Thematische ruimtelijke opgaven • Ruimtelijke ontwikkelingen per gebied • Grondexploitaties We gaan eerst in op de hoofdlijn van de ruimtelijke koers en de keuzes die we maken. Daarna gaan we per thematische- en gebiedsopgave in op de stand van zaken van de opgaven in relatie tot de doelen uit de RSU en op de programmering van de ruimtelijke investeringen. In hoofdstuk 5 gaan we in op de stand van zaken van de grondexploitaties. Projecten op de kaart In het MPR hebben we per gebied de ruimtelijke investeringen uit het MPR op de kaart weergegeven. Daarnaast zijn via de gemeentelijke website alle bouwprojecten op de kaart weergegeven.

MPR 2025

5

Ruimtelijke koers

MPR 2025

6

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Hoofdlijn Ruimtelijke koers Onzekere tijden We staan in Nederland voor grote opgaven op het gebied van verstedelijking, energie, wonen, leefomgeving, economische transities en klimaat. Macro-economische ontwikkelingen zijn onlosmakelijk verbonden met de (on)mogelijkheden die wij als stad hebben om koers te houden. Ook hebben de geopolitieke ontwikkelingen impact op nationaal-, regionaal- en lokaal niveau. Zo zien we sinds de oorlog in Oekraïne wereldwijd kostenstijgingen en onzekerheid in de financiële markten. Meer recent zorgen invoerheffingen, opgelegd door de Verenigde Staten, voor veel onrust in de financiële markten. Dit heeft effect op bijvoorbeeld rentestanden en inflatieontwikkelingen. Op nationaal niveau zien wij een toename van onzekerheid in stabiele, meerjarige financieringsbronnen zoals het gemeentefonds. De hoofddoelen wonen, klimaat en kansengelijkheid uit het coalitieakkoord blijven onverminderd van belang in dit MPR. We zien dat de druk op de woningmarkt continu hoog blijft. Met name voor kwetsbare doelgroepen is dit probleem urgent; er zijn onvoldoende woningen beschikbaar. Het tegengaan van kansenongelijkheid in onze stad is belangrijk om de groeiende kloof in de maatschappij te dichten. En tot slot zijn de inzet op klimaat en de noodzaak om ons voor te bereiden op klimaatverandering essentieel voor een gezonde groei van onze stad.

Ondanks de onzekere tijden laten we ons niet afleiden van datgene waar het echt om gaat: de huidige en toekomstige inwoners en ondernemers van Utrecht. Voor hen werken we samen met alle collega's iedere dag aan een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad.

Woningmarkt trekt aan We hebben de afgelopen jaren een dip in de woningbouw gezien door de veranderde marktomstandigheden. Mede door de Utrechtse Aanpak, waarmee we maatregelen hebben genomen om de woningbouw op gang te houden, zien we in de komende jaren een herstel in het aantal woningen dat we in aanbouw kunnen nemen. Tegelijkertijd zien we ook verschillende risico’s urgenter worden, zoals netcongestie, en staan business cases nog steeds onder druk. Ook zet de aangekondigde maatregel van het Rijk om de sociale huren te bevriezen het investeringsvermogen van corporaties onder druk waardoor er mogelijk minder woningen gerealiseerd kunnen worden door woningcorporaties.

Schaarste De schaarste neemt op allerlei vlakken toe. Of het nu gaat om de beschikbaarheid van financiële middelen, de uitvoeringskracht van de gemeentelijke organisatie en de markt, of om de fysiek beschikbare ruimte. Het is en blijft een uitdaging om de benoemde ambities in de RSU2040 te realiseren. Steeds vaker doen we concessies of maken we pijnlijke keuzes. Denk aan projecten waarbij concessies op verduurzaming noodzakelijk zijn, of het minder bedienen van bepaalde doelgroepen omdat het financieel niet kan. In de context waarin de RSU2040 is opgesteld waren de marktomstandigheden veel gunstiger. Het is al complex om alle ambities te realiseren en in te passen in gunstige omstandigheden, laat staan in de huidige situatie.

Groei in balans In het MPR staan ruimtelijke investeringen centraal. Met ons investeringsprogramma dragen we bij aan “groei in balans”, inclusief de collegeprioriteiten voor klimaat, wonen en kansengelijkheid. De basis voor het ruimtelijke investeringsprogramma is de RSU2040. Deze laat zien op welke wijze we verschillende ambities voor ontwikkeling van de stad met elkaar combineren. De “Utrechtse barcode” staat daarin centraal. Deze toont aan dat een groeiende stad niet alleen behoefte heeft aan meer woningen, maar ook aan extra werkplekken, groen, maatschappelijke voorzieningen, mobiliteitsmaatregelen en energieinfrastructuur. Groei in balans staat gezien de onzekere tijden en schaarste onder druk, en toch doen we er alles aan dit zoveel mogelijk te bereiken. Daarnaast werken we aan een nieuwe bestendige bekostigingssystematiek voor de groei van de stad.

De financiële situatie van de gemeente is verder verslechterd ten opzichte van vorig jaar. Daarom is ook dit jaar geprioriteerd in de investeringsprogrammering. Per opgave en gebied kunnen de accenten verschillen, maar op hoofdlijnen zijn de volgende uitgangspunten doorslaggevend in de weging en prioritering van de projecten: • • • • •

Voldoen aan een wettelijke taak van de gemeente Groei in balans Ongelijk investeren voor gelijke kansen ‘Werk-met-werk’ maken Financieel technische urgentie (zoals cofinanciering of een eenmalige kans)

Net als vorig jaar zijn er bezuinigingen doorgevoerd op het MPR, dit keer in het kader van de Hervormingsbezuinigingen. Dit heeft geleid tot bezuinigingen op een aantal projecten van Duurzame mobiliteit.

MPR 2025

7

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Hoofdlijn Ruimtelijke koers Werkwijze programmering In het MPR kijken we vier jaar vooruit en we voegen jaarlijks een nieuwe jaarschijf (nu 2029) toe aan de programmeringen van Duurzame mobiliteit, Groen, en Sport, spelen en bewegen in de openbare ruimte. Daarnaast dekken we een deel van de investeringen vanuit gelden van derden (met name subsidies). Met dit beschikbare meerjarige investeringsbudget programmeren we projecten over de jaarschijven. Hierbij maken we onderscheid tussen knelpunten en aanvullende noodzakelijke investeringen. Knelpunten zijn extra kosten op lopende projecten die niet kunnen worden opgevangen binnen het bestaande projectenbudget. Een knelpunt niet programmeren, betekent dat we een project niet kunnen voortzetten. Aanvullende noodzakelijke investeringen zijn investeringen waarvan we het noodzakelijk vinden dat deze plaatsvinden. De geprogrammeerde investeringen in maatschappelijke voorzieningen komen met name voort uit het investeringspakket Groei in Balans, onderdeel van het coalitieakkoord 2022-2026. Nieuwe investeringen in Sport, Cultuur en Welzijn dienen volgens de huidige systematiek hoofdzakelijk te worden bekostigd vanuit het investeringsdeel van het groeikader.

De laatste jaren zijn echter geen middelen beschikbaar gesteld voor nieuwe investeringen vanuit dit deel van het groeikader, noch zijn er extra middelen beschikbaar om knelpunten in de lopende programmering op te lossen. Daarom stellen we in dit MPR 2025 voor knelpunten op de lopende projecten van maatschappelijke voorzieningen op te lossen door middelen vanuit het fysieke domein te verschuiven naar het sociaal domein.

Netcongestie In Utrecht werken we vol ambitie aan schone energie. Dat doen we door energie duurzaam op te wekken, door middel van de inzet van elektrisch vervoer, door gebouwen te verduurzamen, door te werken aan alternatieven voor aardgas en door het versterken van het elektriciteitsnet. De belasting van het elektriciteitsnet in Utrecht nadert een kritische grens. Er is tekort aan capaciteit voor stroomtransport op piekmomenten. Daardoor is er al een wachtlijst voor stroomaansluitingen voor grootverbruikers en dreigt er een wachtlijst voor kleinverbruikers. Zonder snelle aanvullende maatregelen komen veel ontwikkelingen tot stilstand, zoals de bouw van woningen en voorzieningen, de vestiging van bedrijven en de verduurzamingsopgave. Ook neemt het risico op stroomuitval aanzienlijk toe. Dit alles kan grote impact hebben op het woon- en werkklimaat, de werkgelegenheid en de leefbaarheid in Utrecht. Daarnaast heeft de dreigende stilstand grote financiële consequenties voor de gemeente. Om verdere netcongestie en verlies aan inkomsten te voorkomen, ontwikkelingen mogelijk te maken en voorbereidingen te treffen voor geval van stroomuitval, stellen we in de Voorjaarsnota 2025 een pakket van maatregelen voor.

Voor de Reserve Ruimtelijke ontwikkelingsprojecten geldt dat de middelen bij het coalitieakkoord 2022-2026 beschikbaar zijn gesteld. Dit MPR is het laatste restantbudget van 3 miljoen euro geprogrammeerd. MPR 2025

8

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Ontwikkelingen in het budget voor ruimtelijke investeringen Belangrijkste ontwikkelingen dekkingsbronnen De ruimtelijke investeringen betalen we vanuit verschillende dekkingsbronnen: • Het investeringsdeel van het groeikader • De parkeerinkomsten • Inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling • Middelen voor projecten van Duurzame mobiliteit, Groen en Sport, spelen en bewegen in de openbare ruimte Op hoofdlijnen zijn de belangrijkste ontwikkelingen: • Investeringsdeel van het groeikader: hiermee betalen we ruimtelijke investeringen van alle opgaven. De laatste twee jaren zijn er geen nieuwe financiële middelen beschikbaar gesteld in het investeringsdeel. Dit betekent dat er vanuit deze bron geen extra budget beschikbaar is voor nieuwe investeringen in bijvoorbeeld maatschappelijke voorzieningen of voor het oplossen van knelpunten in de bestaande programmering van maatschappelijke voorzieningen. We werken aan een nieuwe bestendige bekostigingssystematiek om de uitgaven verbonden aan de groei van de stad (inclusief bijbehorende noodzakelijke investeringen zoals die in de ov-schaalsprong en maatschappelijke voorzieningen) te kunnen betalen. Deze systematiek ligt ter besluitvorming voor bij de Voorjaarsnota 2026. • Parkeerinkomsten. Op basis van nieuwe ramingen, is het beeld minder rooskleurig dan vorig jaar.

Op basis van realisatiecijfers 2024 verwachten we vóór dotaties en onttrekkingen een tegenvaller in 2025 van 3,58 miljoen euro. De bijgestelde raming voor latere jaren laat zien dat de risico’s en onzekerheden zijn toegenomen. Daarom brengen we in kaart welke bijsturing dit jaar mogelijk is. Er is geen geld beschikbaar voor extra ruimtelijke investeringen. Wel wordt incidenteel 5 miljoen euro gestort in de parkeerreserve ten behoeve van het verbeteren van het parkeerbeleid en het

•

•

parkeermanagementsysteem en om risico’s in de parkeerexploitatie af te dekken. Dit MPR houden we geen rekening met extra inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling die nu ingezet kunnen worden voor ruimtelijke investeringen. Wel wordt door de rijksoverheid gewerkt aan de zogeheten realisatiestimulans woningbouw: met de realisatiestimulans ontvangen gemeenten straks een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de woningen gerealiseerd zijn. Wij stellen voor dat we de bijdragen die we hieruit ontvangen, reserveren binnen de reserve Grondexploitaties tot de raad over de bestendige bekostigingssystematiek heeft besloten. De middelen voor projecten van Duurzame mobiliteit, Groen en Sport, spelen en bewegen in de openbare ruimte worden ingezet voor de programmering van ruimtelijke investeringen in deze domeinen. Ieder jaar wordt een nieuwe jaarschijf toegevoegd aan deze investeringsprogrammeringen. De middelen in de nieuwe jaarschijf zijn noodzakelijk om eerder geprogrammeerde projecten voort te zetten, knelpunten op te lossen en/of nieuwe noodzakelijke investeringen te doen. Voor Groen is dit MPR 2025 een extra bedrag van ruim 9 miljoen euro geprogrammeerd, waarvan 1,5 miljoen euro aan ontvangen bijdragen/subsidies.

Bij Duurzame mobiliteit worden verschillende knelpunten opgelost voor een bedrag van ruim 13 miljoen euro en aanvullende noodzakelijke investeringen gedaan voor een bedrag van 24,8 miljoen euro. Van deze bedragen wordt 9,74 miljoen euro gedekt vanuit nieuw ontvangen subsidies. Tegelijkertijd stellen we vanwege de hervormingsbezuinigingen voor te bezuinigen op de investeringsmiddelen van Duurzame mobiliteit: de extra structurele bijdrage aan het gemeentebrede financiële beeld bedraagt jaarlijks 1,76 miljoen euro vanaf 2027 en 1,47 miljoen euro in 2026.

We hebben scherpe keuzes gemaakt om de uitvoerbaarheid te bewaken en om het financiële beeld sluitend te maken. We zien een herstel in het aantal woningen dat we in aanbouw nemen. Tegelijkertijd zien we verschillende risico’s urgenter worden zoals netcongestie, de betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen en businesscases die onder druk staan. Vanwege de urgente opgaven verbonden aan gebiedsontwikkeling en de transitie naar een nieuwe bestendige bekostigingssystematiek voor de groei van de stad voegen we vanuit de algemene middelen in 2025 incidenteel 5,483 miljoen euro toe aan de reserve Grondexploitaties. Dit bedrag reserveren we voor het tegengaan van deze risico’s. Verrekening met reserve Groei in balans Deze reserve is ingesteld om de geoormerkte uitgaven en inkomsten van het investeringspakket Groei in Balans te egaliseren en daarmee deze middelen te reserveren voor het pakket aan maatregelen voor de groei van de stad. Incidentele overschotten en tekorten in de periode 2025-2029 verrekenen we met de reserve Groei in balans. De actualisatie van de geprogrammeerde investeringen in maatschappelijke voorzieningen heeft gevolgen voor de reserve: in de jaren 2025 tot en met 2028 worden er per saldo middelen toegevoegd vanwege wijzigingen in kasritmes.

Deze houden we beschikbaar om in te kunnen zetten bij de invoering van een nieuwe bestendige bekostigingssystematiek voor de groei van de stad.

Reserve Groei in balans

2025 2026 2027 2028 2029

Programmering Maatschappelijke Ontwikkeling

-218

-472

-926

-154

0

Toevoeging aan reserve

218

472

926

154

0

MPR 2025

9

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Barcode als instrument voor ruimtelijke planning De Utrechtse Barcode De Barcode is ontwikkeld als een stedelijke hulpmiddel om te sturen op groei in balans, door de ruimteclaim van verschillende functies in beeld te brengen. De stad groeit, en dit vraagt voldoende voorzieningen, groen en andere benodigde functies. Zoals in de RSU2040 beschreven kiezen we hierbij voor groei door binnenstedelijke verdichting. Juist door binnenstedelijk te verdichten, dragen we bij aan groei in balans, door waar nodig de bestaande stad te versterken en efficiënter gebruik te maken van bestaande functies. Afwegingen in ruimtelijke plannen We proberen zoveel mogelijk van onze ambities te realiseren bij het ontwikkelen van onze stad. De ambities zijn hoog en de beschikbare middelen, capaciteit en ruimte beperkt. Daarom moeten we voortdurend afwegingen maken, zowel binnen projecten, tussen gebieden als op stedelijk niveau. Niet alle ambities kunnen een plek krijgen. Daarom kijken we naar wat er nodig is op een plek, welke voorzieningen er al aanwezig zijn en welke tekorten er zijn. Zo moeten onze gebiedsontwikkelingen en ruimtelijke investeringen leiden tot een fijne stad waarin mensen prettig kunnen wonen, werken en verblijven.

onvoldoende om het aandeel groen mee te laten groeien met het aantal woningen in de stad. Daarnaast hebben we bij verschillende opgaven te maken met overlappende ruimteclaims, bijvoorbeeld als het gaat om grootschalige energieopwekking, natuur en groen, sport en erfgoed. Ondanks dat het bij veel opgaven niet lukt om al onze ambities te halen, voegen we kwaliteit toe aan de stad. Bijvoorbeeld in de gebiedsontwikkelingen en door de openbare ruimte projecten integraal aan te pakken en meer groen toe te voegen.

Uitgangspunten voor ruimtelijke investeringen Om te beoordelen welke investering we waar doen maken we gebruik van data. Zo gebruiken we kaartmateriaal om te zien hoe een gebied er voor staat. We gebruiken data over de ruimtelijke situatie in de stad, bijvoorbeeld om groenarme buurten te identificeren. Daarnaast kijken we naar informatie over waar kansenongelijkheid zich concentreert in de stad, zodat we kunnen sturen op ongelijk investeren voor gelijke kansen. Op basis hiervan voeren we het gesprek over de ruimtelijke planning en bekijken we wat er nodig is op welke plek.

We zetten ons in om functies in de stad te behouden en te realiseren die essentieel zijn voor de bewoners en die bijdragen aan het principe van de 10-minutenstad. We hebben in 2023 een barcode nulmeting uitgevoerd om te zien hoe de stad er voor staat. We monitoren dit kwalitatief en kwantitatief en zullen de barcode over een aantal jaar herhalen. Per thema werken we aan het bereiken van vastgestelde ambities en doelstellingen. In het MPR laten we per opgave de stand van zaken zien.

Hoe staan we er nu voor? Op alle onderdelen van de barcode zijn er ambities die we niet waarmaken. Zo trekt de woningbouw aan, maar hebben we nog steeds een tekort aan woningen voor doelgroepen. Op het gebied van maatschappelijke voorzieningen kunnen we onze ambities op dit moment niet realiseren door een gebrek aan middelen en aan fysieke ruimte. Met name voor sportvoorzieningen zien we daardoor een oplopend tekort. Daarnaast zien we dat met de stijging van prijzen het moeilijker is om functies te realiseren of te behouden. Bijvoorbeeld als het gaat om eerstelijnszorg (zoals een huisarts of fysiotherapeut) of werkgelegenheid in de wijk. Ook voor groen lukt het op dit moment MPR 2025

10

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

Figuur: verharding en hittestress Verharding en hittestress op de kaart. Paars: gebieden met meer dan 70% verharding, rode zones hittestress.

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

Figuur: Verharding, m2 groen per huishouden en tevredenheid Verharding, m2 groen per huishouden en waardering van groen op wijkniveau (+/-). Paars: gebieden met meer dan 70% verharding, Groen: gebieden met hoogst m2 groen per huishouden, Rood: gebieden met laagst aantal m2 groen per huishouden.

GRONDEXPLOITATIES

Figuur: Ongelijk investeren voor gelijke kansen Utrechtse buurten met een lage score op sociaaleconomische status, leefbarometer en stapelingsanalyse. Oranje: 3 lage scores uit geraadpleegde bronnen* Geel: 2 lage scores uit geraadpleegde bronnen*

* sociaal-economische status, leefbarometer en stapelingsanalyse zie website MPR 2025

11

Thematische ruimtelijke opgaven

MPR 2025

12

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Werken Maatschappelijke voorzieningen Duurzame mobiliteit Openbare Ruimte, Klimaat en Groen Ruimtelijke ontwikkelingsprojecten Integrale aanpak openbare ruimte Energie

Thematische ruimtelijke opgaven MPR 2025

13

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Ambitie van de opgave De vraag naar woningen in Utrecht blijft onverminderd hoog. De Utrechtse woningmarkt is steeds moeilijker bereikbaar voor veel woningzoekenden. Ook zien we dat mensen die nog wel een woning kunnen kopen of huren, eerder genoegen nemen met een woning die niet aansluit bij hun woonwensen. Met name mensen met een kleine portemonnee, kwetsbare groepen, spoedzoekers en starters komen steeds moeilijker aan een woning. Wij willen deze opgave aanpakken door te groeien in balans. Het doel daarbij is een betaalbare woning voor iedereen die in Utrecht wil (blijven) wonen. We willen dat mensen die een woning zoeken een passende woning kunnen vinden, zowel qua prijs, kwaliteit als grootte. Eén van de doelen van de RSU is om de woningbouw te faciliteren om te voorzien in de woningbehoefte. Gezien de behoefte aan woningen nu en in de toekomst, willen we de Utrechtse woningvoorraad in de periode tot 2040 met ongeveer 60.000 woningen laten toenemen. Hierbij streven we naar een woningvoorraad in 2040 die bestaat uit 35% sociale huur, 25% middencategorie (middenhuur en goedkope en betaalbare koop) en 40% vrije sector (huur en koop). Om deze streefpercentages in 2040 te halen, zetten we in op de realisatie van 40% sociale huurwoningen, 35% woningen uit het middensegment en 25% vrije sector woningen.

Zoals reeds in de Tweede bestuursrapportage gemeld, blijft het aantal opleveringen achter. De terugval is het gevolg van veranderde marktomstandigheden in de afgelopen jaren. De oorzaken van deze veranderende marktomstandigheden zijn de gestegen rentetarieven, de toenemende bouwkosten, gebrek aan arbeidskrachten, wet- en regelgeving ten aanzien van het middenhuursegment en stikstofruimte. Daarnaast zien we dat besluitvormingsprocessen in combinatie met de complexiteit van de integrale opgaven bij een aantal projecten meer tijd en aandacht vergen. Hierdoor staat de financiële haalbaarheid van projecten blijvend onder druk. Met de Utrechtse Aanpak zorgen we ervoor dat bepaalde projecten die stilvallen of vertragen toch doorgang kunnen vinden (zie Utrechtse Aanpak op de volgende pagina).

Actuele planontwikkelingen Vanaf 2020 hebben we gemiddeld 2.800 woningen per jaar toegevoegd. Dit ligt onder de ambitie van 3.000 woningen per jaar om aan de woningbehoefte te voldoen. Het afgelopen jaar zijn 2.048 woningen toegevoegd. De komende jaren verwachten we dat de start bouw aantrekt en dat we gemiddeld meer dan 3.000 woningen per jaar realiseren (zie startbouw productie p19).

Op koers? Om de ambities uit de RSU2040 en Woonvisie waar te maken, moet conform het coalitieakkoord- extra worden ingezet op het sociale huursegment en het middensegment. Met de huidige verdeling in de plannen (zie pagina 18) redden we de beoogde verdeling (naar segmentatie zoals in de RSU vastgelegd) niet.

Ook zien we dat netcongestie een steeds groter risico vormt in gebiedsontwikkelingen. Het is nog onbekend of er een wachtlijst komt voor kleinverbruik aansluitingen. Momenteel kunnen projecten waar alleen woningbouw plaatsvindt nog doorgaan. De vooruitzichten rond netcongestie zijn onzeker. De bouwproductie kan stagneren als woningen niet meer kunnen worden aangesloten op het net. Als gevolg van netcongestie en veranderende marktomstandigheden hebben we al een aantal jaar verminderde bouwaanvragen. Dit resulteert in minder realisaties.

De druk om een sociale huurwoning toegewezen te krijgen neemt toe. Dit komt doordat het aantal actief woningzoekenden harder toeneemt dan het aantal beschikbare woningen. Ook het aantal te huisvesten kwetsbare groepen neemt toe. De sociale huurvoorraad in bezit van corporaties groeit in aantal, maar blijft procentueel ten opzichte van de totale voorraad gelijk. Het aantal en aandeel sociale huurwoningen van particulieren neemt af. Tegelijkertijd constateren we dat de corporaties onvoldoende leencapaciteit richting 2030 hebben om het gewenste aantal woningen te realiseren zoals vastgelegd in de Woondeal. De aangekondigde maatregel van het Rijk om de huren te bevriezen, maakt dit probleem extra urgent. Door de huurbevriezing komt het investeringsvermogen van woningcorporaties verder onder druk te staan. Dit heeft mogelijk gevolgen voor het aantal sociale huurwoningen dat woningcorporaties kunnen realiseren, waardoor we minder aandachtsgroepen kunnen huisvesten. Ook het verduurzamen van woningen loopt mogelijk vertraging op. In het middensegment zien we dat als gevolg van prijsstijgingen het aandeel betaalbare koop afneemt. De nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen en betaalbare koop kan de vraag niet bijbenen. Dit betekent dat doelgroepen die afhankelijk zijn van dit segment, het steeds lastiger krijgen in de stad.

Als dit doorgaat, leidt dit tot een onevenwichtige samenstelling van de samenleving in de stad. Hier ligt een belangrijke opgave voor gemeente, corporaties en marktpartijen.

MPR 2025

14

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Maatregelen om woningmarkt op gang te houden Met oog op de urgente vraag aan woningen op de (zeer) korte termijn, is komende jaren extra aandacht en inzet nodig voor het op tempo houden van de bouwproductie. Hiervoor zetten we in op vijf treden: 1. Permanente woningbouw 2. Samenwerking in de regio 3. Optimaliseren van de bestaande voorraad 4. Inzet van eigen vastgoed / aankoop van vastgoed 5. Tijdelijke woningbouw In het MPR rapporteren we over trede 1 Permanente woningbouw en trede 5 Tijdelijke woningbouw. De uitvoering van deze twee treden vindt plaats op basis van onderstaande punten: • Continu aandacht en plegen van interventies om de planvorming, besluitvorming en uitvoering van de woningbouwprojecten (in samenhang met andere opgaven) te optimaliseren, opdat vertragingen worden voorkomen en versnellingen worden gerealiseerd middels de Utrechtse Aanpak. Dit alles om de woningbouw op gang te houden • Inzetten op het realiseren van tijdelijke woonruimte (zie raadsbrief Aanpak realisatie van huisvestingsmogelijkheden in het sociaal segment) Utrechtse Aanpak om woningbouw op gang te houden Om de Utrechtse woningmarkt op gang te houden, hebben we in het MPR 2023 de Utrechtse aanpak geïntroduceerd met als doel om permanente woningbouwprojecten die stilliggen of vertragen toch doorgang te laten vinden. Deze maatregelen zijn aanvullend aan

maatregelen van het Rijk en de provincie die met de startbouwimpuls (SBI) en woningbouwimpuls (WBI) subsidieregelingen in het leven hebben geroepen om woningbouwontwikkelingen vlot te trekken. Met de Utrechtse aanpak nemen we specifieke maatregelen om een aantal projecten die binnen afzienbare termijn starten met bouwen, vlot te trekken. De Utrechtse aanpak gaat uit van versnelling van woningbouw door: • Maatwerk • Projectspecifieke maatregelen (wijziging ambities, beleid, programmatisch of financieel) • Op korte termijn starten met bouwen • Transparant (open boeken) • Op basis van wederkerigheid • Gericht op betaalbare woningbouw

Onderstaand treft u een prognose van de start bouw van de projecten uit de vier tranches van de Utrechtse aanpak. De projecten uit 2028 en 2029 betreffen vooral de laatste fasen van Merwede. Niet alle bouwblokken kunnen gelijktijdig in aanbouw worden genomen. De bouw verloopt in verschillende fases.

Dit doen we in verschillende tranches. Bij het MPR 2023 hebben we de eerste tranche aan de raad voorgelegd en in 2024 hebben we de tweede, derde en vierde tranche ter besluitvorming voorgelegd. In dit MPR leggen we de vijfde tranche aan de Raad voor (zie bijlage 5e tranche maatregelen op gang houden woningbouw). Met de Utrechtse aanpak laten we ambities gewogen los. We zorgen hierbij voor een afgewogen pakket. Dit vergt altijd een stedelijke- en project specifieke afweging tussen het op gang houden van projecten en bovenwettelijke eisen zo veel mogelijk in stand houden.

MPR 2025

15

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

THEMATISCHE OPGAVEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Met de Utrechtse aanpak nemen we maatregelen op het gebied van woonprogramma (segmentering/typologie, oppervlakte, prijs), energie (stadswarmte) en stedenbouw (volume) om projecten financieel haalbaar te maken. Over de gehele aanpak is de segmentering van de wooncategorieën slechts beperkt gewijzigd. Dit komt doordat bij een aantal projecten het betaalbare programma significant is vergroot door financiële bijdragen. Onderstaande tabel toont de segmentering vooren na de Utrechtse aanpak. De 61 sociale huurwoningen in Smakkelaarspark waren geen onderdeel van Utrechtse aanpak en zitten daarom niet in onderstaande tabel. Dit zou leiden tot een verhoging van het aandeel sociaal in plaats van een kleine verlaging. Sociaal

Midden

Vrije sector

Totaal

Voor

3.147

1.875

2.333

7.354

Na

3.110

1.964

2.291

7.365

-37

90

-42

11

Verschil

5e tranche Utrechtse Aanpak Met dit MPR bieden we een vijfde tranche maatregelen op gang houden woningbouw aan. Er blijft noodzaak om de woningbouw te stimuleren. Ondanks een aantrekkende markt voor bestaande koopwoningen staat de haalbaarheid van nieuwbouwontwikkelingen onder druk door de combinatie van hoge bouwkosten, rente en complexiteit bij verdichting van de stad. De vijfde tranche bestaat uit de volgende projecten, waarbij per project een projectbeschrijving met de maatregelen zijn opgenomen in de bijlage '5e tranche maatregelen op gang houden woningbouw’:

• • • • • • • •

Archimedeskwartier Burgemeester Verderlaan 17-19 Hojel I Hoogbouwkavel Pieter Baancentrum Winkelcentrum nova Marco Pololaan Fast Track (Papendorp Valck)

(Pagelaan en Befu) opgeleverd en zorgen we voor de randvoorwaarden voor oplevering van 162 woningen in 2026 (Wetering-Zuid) en 450 woningen in 2027 (“tussen de rails” in Lunetten). Verder wordt nog gewerkt aan haalbare businesscases van zo’n 400 extra woningen in 2026 en 2027.

Overige subsidies De Startbouwimpuls regeling (SBI) van het Rijk heeft ook bijgedragen aan het continueren van de woningbouwproductie. Dit heeft geresulteerd in de geplande startbouw in 2024 en 2025 van ca. 1.856 woningen. Inmiddels zijn zes van de acht projecten in aanbouw en wordt verwacht dat later in 2025 de laatste projecten in aanbouw gaan. In 2024 heeft het Rijk een Woningbouwimpuls-subsidie van € 22,1 miljoen toegekend voor de projecten Beurskwartier, Zuilense Vecht en Galgenwaard. Voor de Kwekerij Fase IV is een Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA)-subsidie van 3 miljoen euro ontvangen en de provincie verstrekt een subsidie van circa 1,5 euro miljoen voor de Ivoordreef. Inzetten op het realiseren van tijdelijke woonruimte Ons doel is om in totaal circa 1.500 tijdelijke woningen in de periode 2024-2027 te realiseren, binnen de gestelde financiële kaders, in samenwerking met corporaties en voor het merendeel in nieuwbouwkwaliteit. Dit aantal kunnen we alleen behalen als alles meezit. De realisatie blijkt door verschillende factoren weerbarstiger dan voorzien. Desondanks hebben we in 2024 315 woningen

MPR 2025

16

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen: planvoorraad De actuele plancapaciteit woningbouw 2025 - 2040 is circa 60.000. Naarmate projecten verder in de tijd liggen, neemt de onzekerheid toe. Om de plancapaciteit op middellange- en lange termijn op orde te houden, is het zaak om de ‘zachte’ plannen te concretiseren. Jaarlijks brengen we in het MPR drie categorieën plancapaciteit in beeld: 1. Harde plancapaciteit. 20.000 woningen vallen onder de door het Rijk (ABF Research) gehanteerde strikte definitie van harde plancapaciteit (minimaal vastgesteld of onherroepelijk planologisch juridisch kader). Dit aantal is nagenoeg gelijk aan het aantal woningen in de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling (peildatum juli 2024). 2. Aanvullende harde plancapaciteit. De gemeente hanteert een ruimere definitie van harde plancapaciteit¹. Deze gemeentelijke definitie resulteert in een ‘harde’ plancapaciteit van 35.000 woningen. Ook dit aantal is nagenoeg gelijk aan het aantal woningen in de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling. Onder deze categorie vallen ook projecten die zich in een vroeg planstadium bevinden en waarbij we de intentie hebben uitgesproken om mee te werken of (bij eigen initiatief) te realiseren. Daadwerkelijke realisatie is echter afhankelijk van vele voorwaarden op het gebied van mobiliteit, overeenkomsten met ontwikkelende partijen, grondeigenaren, etc.

¹De gemeente Utrecht hanteert een ruimere definitie en definieert projecten die aan een van onderstaande criteria voldoen als harde plancapaciteit: • Intentiedocument/startdocument bestuurlijk vastgesteld door college; • onderdeel gemeentelijke grondexploitaties; MPR 2025

17

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen: planvoorraad 3. Zachte plancapaciteit. Aanvullend onderscheiden we nog een zachte potentiële plancapaciteit van ongeveer 25.000 - 30.000 woningen. Dit aantal is eveneens nagenoeg gelijk aan de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling 2024.

gewenste samenstelling van de woningvoorraad te bereiken, is extra inspanning nodig. Daarom is in het Coalitieakkoord 2022-2026 opgenomen dat bij nieuwe projecten een prijsklasseverdeling van 40% sociale huurwoningen en 35% uit de midden-categorie (huur en koop) wordt gehanteerd.

Sinds medio 2021 is aanvullend het doel om in totaal circa 1.500 tijdelijke woningen in de periode 2024-2027 te realiseren. Verdeling plancapaciteit Door bij te sturen op de verdeling van de wooncategorieën in projecten proberen wij onze ambitie bij de verdeling van de woningvoorraad in 2040 te realiseren. De verdeling in het figuur hiernaast laat zien dat de harde plancapaciteit voor 34% bestaat uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 6% zelfstandige studenteneenheden en 28% reguliere sociale huurwoningen. Op dit moment is het aandeel onzelfstandige studenteneenheden 5% van de harde plancapaciteit. Deze percentages zijn gelijk aan het MPR 2024 en de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling (peildatum 1 juli 2024). Hierbij moet worden opgemerkt dat onzelfstandige eenheden in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) -en daarmee in de woningvoorraadniet worden geregistreerd. Van de totale plancapaciteit valt 26% in het middensegment (koop en huur). Dit valt uiteen in 14% middenhuur en 12% betaalbare koop. In de Woonvisie wordt gestreefd naar een woningvoorraad in 2040 in het middensegment van 25%. Doordat woningen duurder worden, verschuiven betaalbare koopwoningen steeds meer naar de vrije sector. Het gevolg is dat er in het middensegment steeds meer woningen verschuiven naar het dure segment. Om in 2040 de

MPR 2025

18

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen: planvoorraad Start- bouw productie Met het MPR en de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling wordt twee keer paar jaar een prognose start bouw voor de korte termijn (3 jaar) gepresenteerd. Daarbij is per project de stand van zaken beoordeeld en vertaald in de planning. Op basis van ervaringscijfers en een analyse per jaarschijf is een aftoppingspercentage voor mogelijke planuitval en vertraging bepaald van 20% voor 2025 en van 40% voor 2026 en 2027. Er zijn veel factoren die invloed hebben op de planning van woningbouwontwikkelingen. Daarom is het vanuit behoedzaamheid wenselijk om een bandbreedte te hanteren. We stellen uiteraard als doel dat de uiteindelijke realisatie van het aantal woningen aan de bovenkant van bandbreedte ligt. De omvang en verdeling van de plancapaciteit zijn dynamisch en worden jaarlijks bijgesteld op basis van de actuele projectinformatie. In 2024 zijn 1.620 woningen in aanbouw genomen. Dit ligt onder onze voorgenomen doelstelling. Op dit moment, rekening houdend met planuitval, verwachten we ongeveer 3.400 woningen in 2025 in aanbouw te nemen. Zonder rekening te houden met planuitval kunnen ruim 4.200 woningen in aanbouw worden genomen. We zien dat de komende jaren de verwachte start bouw van het aantal woningen hoger is dan de afgelopen jaren. Onder andere in de Merwedekanaalzone deelgebied 5 worden in de komende jaren veel woningen gerealiseerd.

In 2025 worden de eerste bouwblokken in dit gebied in aanbouw genomen.

MPR 2025

19

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen: planvoorraad Opleveringen We zien we het aantal opleveringen dit jaar afnemen tot 1.000 woningen. Dit komt omdat er de afgelopen jaren door de lastigere marktomstandigheden verschillende projecten zijn vertraagd. Circa 3 jaar geleden zagen we een sterke terugval in de start bouw door de veranderde marktomstandigheden. Voor 2026 is de verwachting dat meer woningen worden opgeleverd. Een aantal grotere projecten is geprognotiseerd voor oplevering in 2026, waaronder High Five op het Utrecht Science Park en woningen in verschillende deelfasen van zowel Leidsche Rijn Centrum als Wisselspoor. Het aantal opleveringen is een inschatting op basis van start bouw datum en bouwtijd. De bouwtijd kan uitlopen of juist sneller gaan dan verwacht. In onze inschatting rekenen we onzelfstandige studentenwoningen mee als aparte woningen. De inschatting kan dus afwijken van het uiteindelijke gerealiseerde aantal woningen.

MPR 2025

20

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

THEMATISCHE OPGAVEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Woningbouw ontwikkeling in de afgelopen 5 jaar Onderstaand overzicht laat voor verschillende indicatoren het verloop door de jaren heen zien. Het aantal verleende bouwvergunningen geeft een indicatie van het aantal woningen dat in de nabije toekomst in aanbouw wordt genomen. Het aantal in aanbouw genomen woningen is een indicator voor wanneer woningen worden opgeleverd. Het aantal opgeleverde woningen bestaat uit nieuwbouw en overige toevoegingen zoals transformatie en splitsing. De uiteindelijke toename van de woningvoorraad is het aantal opgeleverde woningen minus de afname door sloop en overige onttrekkingen door bijvoorbeeld samenvoegingen. 2019

2020

2021

2022

2023

2024

Verleende bouwvergunningen*

3.342

3.311

1.202

2.531

3.932

2.472

Woning in aanbouw genomen**

3.020

3.587

2.900

1.032

3.870

1.620

3.086

3.411

3.020

3.337

2.156

2.048

2.833

2.993

2.780

2.949

1.724

1.589

Opgeleverde woningen* Toename woningvoorraad*/***

*Bron: CBS **Bron: MPR *** Sloop, samenvoeging, verbouw en transformatie gebruiksfunctie, overig.

2022. De betaalbaarheid van koopwoningen is hierdoor verder afgenomen, ook door de gestegen rente. In aanvulling op het beperkte aanbod in de sociale sector en de midden huur sector, is hierdoor het vinden van een geschikte woning in Utrecht extra moeilijk. Waar in 2023 het prijsniveau van bestaande koopwoningen in Utrecht harder daalde dan andere grote gemeenten en het Nederlands gemiddelde, is in 2024 de toename in Utrecht juist het sterkst. In 2024 was de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande woning in Utrecht €519.924. Ter vergelijking: het landelijk gemiddelde bedroeg vorig jaar €450.985. De gemiddelde prijs per m2 voor een bestaande woning in Utrecht bedraagt €5.569. Dit betekent dat het huishoudensinkomen ongeveer €108.000 moet bedragen om de gemiddelde Utrechtse transactieprijs te kunnen financieren. Voor nieuwbouw ligt de gemiddelde verkoopprijs en daarmee ook de gemiddelde prijs per m2 hoger. Prijsindex bestaande koopwoningen

150 140 130

Trends & marktontwikkelingen Tot de oorlog in Oekraïne hadden we te maken met oververhitting op de woningmarkt en snel stijgende prijzen. Vanwege de gestegen rente en inflatie zien we vanaf 2022 een kentering op de woningmarkt, met dalende prijzen tot gevolg. Vanaf 2023 zien we een snel herstel op woningmarkt en liggen de prijzen inmiddels weer boven het niveau van

120 110 100 2020 2021 2022 Nederland 's-Gravenhage (gemeente) Utrecht (gemeente)

2023 Amsterdam Rotterdam

2024 MPR 2025

21

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Actualisatie reserve Betaalbaar wonen Toelichting op de reserve Betaalbaar wonen Bij de Voorjaarsnota 2023 is besloten om het bestedingsdoel voor deze reserve te verbreden van betaalbaar wonen naar betaalbaar wonen en het op gang houden van woningbouwprojecten. De reserve wordt gevoed met de opbrengsten uit de Conversieregeling Erfpacht 2017. Motie 191/2017 draagt het college op om de opbrengst uit deze conversieregeling jaarlijks te oormerken voor het toevoegen van meer betaalbare woningen. Daarnaast is in de Voorjaarsnota 2021 een extra toevoeging van 7 miljoen euro aan de reserve gedaan, uit de opbrengst van de ontwikkeling van deelgebied Haarrijn in de grondexploitatie Leidsche Rijn.

Reserve betaalbaar wonen Saldo begin 2025

14.143

Toevoeging 2025

3.903

Onttrekking 2025 (maatregelen continuering woningbouw) Subtotaal

800 17.246

Reeds bestemd Overvecht Centrum (cofinanciering WBI)

4.010

Maatregelen Utrechtse aanpak (3e tranche):

In de reserve is 14,091 miljoen euro reeds bestemd. In dit MPR stellen wij voor om 3,155 miljoen euro te bestemmen voor het project Burgemeester Verderlaan 17-19 (maatregel Utrechtse aanpak, 5e tranche). In voorgaande jaren voegden we een groslijst met projecten toe die mogelijk aanspraak maakten op de middelen. Omdat er beperkte vrije ruimte in de reserve aanwezig is en het voorstel is dit te bestemmen voor het project Burgemeester Verderlaan 17-19, is de groslijst met potentiële projecten niet meer bijgevoegd.

- Hindersteinlocatie

2.300

- Hart van de Meern

1.500

- Leidsche Rijn Centrum Oost (G15b)

Toelichting op de voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties Op basis van de Stedelijke afspraken 2020-2022 met woningcorporaties en huurdersorganisaties is in die periode 2/3e deel van de meerwaardeafdracht bij bestemmingswijziging van sociale huurwoningen gestort in de voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties. Op basis van voorstellen van de woningcorporaties zijn bestedingsvoorstellen (verduurzamingsprojecten) vastgesteld voor dit deel van de afgedragen meerwaarde. Ook voor de nog beschikbare afgedragen meerwaarde tot en met 2020 zijn concrete bestedingsvoorstellen vastgesteld. In het coalitieakkoord 2022-2026 is een stop op de verkoop van sociale huurwoningen opgenomen. Daarmee zijn de stortingen in de voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties vervallen.

361

Transformatie en aankoop vastgoed (kantoren en woningen)

4.500

Volkshuisvestingsfonds Overvecht (cofinanciering)

420

Saldo begin 2025

8.207

Kop Amsterdamsestraatweg - Oude Daalstraat

1.000

Reeds bestemd

8.207

Totaal reeds bestemd

14.091

Voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties

Nog te bestemmen

-

Voorstel MPR 2025 te bestemmen: Maatregelen Utrechtse aanpak (5e tranche): project Burgemeester Verderlaan 17-19 Nog te bestemmen

3.155 0

MPR 2025

22

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Werken Ambitie van de opgave Utrecht wil een toekomstbestendige economie met een goed en fijnmazig voorzieningenniveau en voldoende werkgelegenheid op alle niveaus (werk voor iedereen). De ambitie in de RSU2040 is om te groeien in balans. Dat betekent een groei van 70.000 arbeidsplaatsen in 2040 ten opzichte van 2021. Onder andere werklocaties en bedrijfshuisvesting in de stad moeten hierin meegroeien. De opgave van 70.000 extra banen is opgedeeld in vijf segmenten: kantoren, bedrijventerreinen, detailhandel, wetenschap (m.n. het Utrecht Science Park (USP)) en werken in de wijken. De doorvertaling van de werkopgave uit de RSU2040 is in 2024 nader uitgewerkt in de Ontwerp Beleidsnota Werklocaties. We maken daarin onderscheid in kantoren, bedrijventerreinen, winkelgebieden (RSU: detailhandel), innovatielocaties (RSU: wetenschap) en wijkeconomie (RSU: werken in de wijken). De nota heeft tot eind april ter inzage voorgelegen. De drie hoofddoelstellingen zijn voldoende ruimte voor werk, voldoende diversiteit in de ruimte voor werk en toekomstbestendige ruimte voor werk. Dit geldt over de volle breedte van werklocaties.

De opgave heeft daarnaast de ambitie om de groeiende mismatch op de arbeidsmarkt tegen te gaan door het stimuleren van kwalitatieve banen en werklocaties. De krapte op de arbeidsmarkt is een risico voor zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve economische ambities. Dit vraagt om het maken van keuzes over welke bedrijvigheid we wel en niet in onze stad willen.

Actuele ontwikkelingen In 2024 nam het aantal in Utrecht geregistreerde banen toe met 4,4%, ofwel 14.000 (bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register). We zien dat de groei van het aantal banen vooral plaatsvindt in de zorg en kantoorhoudende sectoren zoals zakelijke- en financiële dienstverlening en (semi-)overheid, in het topsegment kantoren in de stad; en veel minder op de typische bedrijventerreinsectoren zoals bouw, maakindustrie, etc. Het groeien in balans gaat dus niet vanzelf en staat onder druk. ​De krapte op zowel de kantorenmarkt als de bedrijfsruimtemarkt is groot. Voor ondernemers, bedrijven en organisaties is het steeds moeilijker om in de wijken, op bedrijventerreinen en op kantoorlocaties een goede (en betaalbare) plek te vinden om zich te vestigen of uit te breiden. Bovendien zetten netcongestie, stijgende prijzen en de druk op de ruimte voor werken steeds meer een rem op de groei. Dit zorgt ervoor dat met name de ambitie om diverse werkgelegenheid (werk voor iedereen) te bieden, onder druk staat. Op termijn kan het ook betekenen dat de functies die een stad nodig heeft om goed te kunnen functioneren, onvoldoende een plek kunnen krijgen. Denk aan ruimte voor stadslogistiek, installateurs, circulaire verwerking van reststoffen, loodgieters en aannemers.

Nu al zien we dat nieuwe werkgevers die gewenst zijn (gezond, duurzaam, sociaal, innoverend, verzorgend) naar elders moeten uitwijken. Daarmee neemt de diversiteit van het werken in Utrecht af. We worden als stad daarmee kwetsbaarder, minder inclusief en bieden geen werk meer voor iedereen. Bovenstaande ontwikkelingen hebben invloed op alle segmenten. ​Per segment zien we nog de volgende aandachtspunten:

•

•

•

Kantoren: de leegstand van kantoren ligt onder frictieniveau. Dit drijft de prijzen op.​ Het onderste segment kantoren, erg belangrijk voor maatschappelijke instellingen, start- en scale-ups en creatieven die we als stad graag rijk zijn, staat sterk onder druk van de woningbouwopgave. Tegelijkertijd staan er aan de randen van Lage Weide en Oudenrijn kantoren die nauwelijks meer marktconform zijn en die we graag transformeren naar bedrijfsruimte. Bedrijventerreinen: ook op bedrijventerreinen ligt de leegstand onder frictieniveau. Daardoor is er te weinig schuifruimte, waardoor ondernemers niet kunnen (door)groeien of verhuizen en de markt op slot zit. Beter benutten van bestaande terreinen is van belang. Daarnaast blijft behoefte bestaan aan nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Met een eerste aankoop hebben we een stap gezet richting verdichting op Lage Weide. Maar deze processen zijn erg ingewikkeld, en om grote stappen te zetten richting verdichting is meer nodig. Andere terreinen staan juist weer onder druk van de woningbouwopgave, zoals Stadseiland-Zuid. Of door de grote vraag uit de logistieke markt, dat een prijsopdrijvend effect heeft waardoor MKB’ers in de knel komen.

Winkelgebieden: binnen de detailhandel is een groot verschil tussen de ontwikkelingen van non-food en food: zo is het aantal (fysieke) kleding- en schoenenwinkels (non-food) de afgelopen jaren fors teruggelopen. Supermarkten en speciaalzaken (food) doen het daarentegen onverminderd goed, hoewel daar de stijgende kosten voor onder andere personeel de marges verder onder druk zetten. Vrijkomende panden worden vaak ingevuld met andere functies, zoals horeca of andere publieksgerichte voorzieningen. Dit geeft winkelstraten een andere uitstraling en beleving. De groei van het aantal inwoners van de stad zorgt voor meer vraag naar retail. MPR 2025

23

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Werken •

•

Innovatielocaties: (vastgoed-)ontwikkelingen in en rond het USP laten een grote vraag naar ruimte zien. De activiteiten van de bedrijven en kennisinstellingen zijn cruciaal om onze economische ambities op gebied van Heart of Health te behalen. Specifiek op het USP zijn aanvullende, grootschalige maatregelen (vooral bereikbaarheidsmaatregelen) nodig om de groei te faciliteren. Dit jaar zijn er naar verwachting twee grote ontwikkelingen op het USP op het gebied van werkgelegenheid: oplevering van Plus Ultra (een multi-tennant gebouw met labruimtes en kantoren) en oplevering van de huisvesting van het RIVM. Wijkeconomie: in verschillende wijken zien we dat de ruimte voor werken afneemt, doordat locaties worden getransformeerd naar woningen. ​Ook groeit het voorzieningenaanbod, belangrijk voor zowel werk als de leefbaarheid, te beperkt mee met het aantal woningen/inwoners.

Programmering De beschikbaarheid en betaalbaarheid van voldoende en goede bedrijfsruimtes en kantoren is een belangrijk thema voor de komende jaren. Met de Ontwerp Beleidsnota Werklocaties 2035 scherpen we ons beleid hierop aan. De komende jaren investeren we (verder) in:​ • Kantoren: de vraag naar kantoren is onverminderd hoog. Naast de aandacht voor betaalbaarheid en beschikbaarheid van kantoren in het lagere segment, werken we mee aan het toevoegen van kantoren op de knooppunten Stationsgebied en Leidsche Rijn. • Bedrijventerreinen:​ • Ontwikkeling circulair bedrijfspark Strijkviertel: efficiënt en meerlaags, met een hoge dichtheid en focus op MKBwerkgelegenheid.​ De vaststelling van het Omgevingsplan

•

•

door de gemeenteraad is gepland voor Q2 2025. • Lage Weide: verdichting (strategische en anticiperende verwervingen) met cofinanciering van OntwikkelingsMaatschappij Utrecht (OMU), verduurzaming en verbeteren kwaliteit. Investeringen in de ontsluiting van het terrein zijn cruciaal voor verdere doorontwikkeling en verdichting.​ Verschillende maatregelen en ambities werken we uit in de Beleidsnota Lage Weide, die we in 2025 opstellen. • Inzetten op verdichting op andere werklocaties, in samenwerking met de OMU, zoals Werkspoorkwartier, Oudenrijn, Overvecht. • Onderzoek provincie Utrecht voor een nieuw regionaal bedrijventerrein, waardoor de druk op de Utrechtse markt enigszins afneemt.​ • Goed benutten van de ruimte op bedrijventerreinen door de fysieke- en milieuruimte zo goed mogelijk te benutten door bedrijven die dat echt nodig hebben. Winkelgebieden: verwachting is dat de hoeveelheid vierkante meters retail dankzij de bevolkingsgroei redelijk stabiel blijft. Nieuwe ontwikkelingen vinden plaats bij de grote gebiedsontwikkelingen, zoals de MWKZ. Innovatielocaties: het benutten van de ontwikkelruimte op het USP en de omliggende gebieden. Regionaal werken we aan een samenhangend programma voor innovatielocaties. We willen de ruimtevraag van innovatieve bedrijven actiever faciliteren en komen tot een aanvullend netwerk van innovatielocaties in de regio.

•

Wijkeconomie: we starten in het kader van de regiodeal in Overvecht met een traject om meer en passende ruimte voor werk in de wijk toe te voegen.

MPR 2025

24

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

THEMATISCHE OPGAVEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Maatschappelijke voorzieningen Ambitie van de Opgave Groei in balans en Ongelijk investeren voor gelijke kansen De groei van de stad dient samen te gaan met een toename in de maatschappelijke voorzieningen, vanwege hun belang voor de ontwikkeling, beleving, ontmoeting en ondersteuning van alle inwoners. Het gaat om scholen, sportaccommodaties, buurtcentra, culturele voorzieningen en speelruimte. Uitgangspunt is om kwaliteit en leefbaarheid centraal te laten staan bij de verdere ontwikkeling van de stad: we willen groeien in balans. Voor een gezonde groei van de stad groeien de voorzieningen mee met de bevolking. Dit doen we onder andere door vooral te investeren in buurten en inwoners die dat het hardste nodig hebben (ongelijk investeren voor gelijke kansen). Hiervoor is gekeken naar de scheidslijnenmonitor van de gemeentelijke afdeling Onderzoek en Statistiek.​ Koersdocument Leefbare Stad en Maatschappelijke Voorzieningen Onze ambities staan beschreven in de RSU2040, het Koersdocument Leefbare Stad en Maatschappelijke Voorzieningen en de thematische huisvestingsnota’s. Dit leidt tot een programmering op hoofdlijnen voor de langere termijn en meer concrete programmering voor de eerstkomende jaren. De herijking van het koersdocument volgt in 2025.​ ​Netcongestie zorgt ervoor dat nieuwe voorzieningen voorlopig geen grootverbruik aansluiting kunnen krijgen.

We werken samen met het Rijk, de regio en netbeheerders aan oplossingen voor netcongestie. ​ Beleidsnota’s, uitvoeringsprogramma’s en rapportages Per opgave in het maatschappelijk domein zijn ambities en doelstellingen vastgesteld. Voor Cultuur is de Kadernota Cultuurparticipatie 2022-2030 en het Uitvoeringsprogramma

Huisvesting Culturele en Creatieve Sector 2025-2028 leidend: hierin zijn de kwantitatieve kaders vanuit de RSU2040 onderstreept en inhoudelijk verder aangescherpt. Ook is de Nachtvisie 2030 vastgesteld. Op 27 maart 2025 heeft de gemeenteraad de nieuwe Beleidsnota Onderwijshuisvesting vastgesteld. In dezelfde periode heeft B&W het Uitvoeringsprogramma Onderwijshuisvesting 2026-2041 vastgesteld. Beleidsnota en uitvoeringsprogramma vormen samen het IHP (Integraal Huisvestingsplan Onderwijsvoorziening). Besluitvorming over investeringen in onderwijshuisvesting loopt hierin mee. De Beleidsnota Sport en Bewegen 2025-2032 is begin 2025 vastgesteld door de raad. Hoe we de ambities en doelstellingen uit de nota bereiken, werken we in afstemming met de stad uit in vier uitvoeringsprogramma’s. Welzijn werkt vanuit de kadernota Meerjarig perspectief buurtcentra in buurten en wijken voor de periode 2022–2032. Maatschappelijke voorzieningen blijven achter Met het huidige groeitempo en de schaarse middelen voor nieuwe investeringen lukt het niet om het voorzieningenniveau evenredig te laten meegroeien met het aantal inwoners, zoals beoogd is in de RSU. Daarvoor is onvoldoende geld en ruimte beschikbaar. Investeringen die nu niet worden gedaan, kunnen in sommige gevallen niet meer worden ingehaald.

Bijvoorbeeld als het gaat om de bouw van sporthallen in plaats van gymzalen; als de gymzalen eenmaal zijn gerealiseerd kan er later niet alsnog een sporthal worden ingepast.

MPR 2025

25

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS