Document · PDF

JWG - Transformatie Parkeergarage Springweg dd. 25 april '21.pdf

Gemeenteraad 17 juni 2021, gemeente UtrechtBij agendapunt: Raadsvoorstel Toekomst parkeergarage Springweg3.334 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

designed

TRANSFORMATIE PARKEERGARAGE

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

103 - IH.1

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

INLEIDING INLEIDING doelstelling Binnen enkele jaren loopt de erfpacht onder de Springweg parkeergarage aan de Strosteeg af. Deze studie onderzoekt de ruimtelijke mogelijkheid om de parkeergarage door te exploiteren, deels in een getransformeerde vorm, oftewel het slopen van de bovenste verdiepingen en het daarna “optoppen” met tijdelijke woonunit (tot 2034). programma   

48 units op het “nieuwe” dak van de garage; In de kelder van de garage een gemeenschappelijke fietsenstalling realiseren voor de 48 woonunits; Overige deel garage in gebruik laten als openbare stallingsgarage.

Woodyshousing

Het business model van Woodyshousing gaat uit dat de levering, plaatsing en exploitatie, volledig door Woodyshousing wordt voorzien. Hun units worden samengesteld met CLT-panelen (kruislagenhout). Mede daardoor zijn ze stapelbaar zonder extra constructie. Sinds 29 mei 2019 is het mogelijk om 15 jaar tijdelijk te bouwen. Hierdoor kan het bevoegd gezag op grondslag van een aanvraag, een planologische omgevingsvergunning verlenen voor zowel een permanent als tijdelijk planologisch strijdig gebruik. In dit optimale geval gaat Woodyhousing daarom uit van 14 jaar exploitatie in hun financieel model. Voor deze case gaan we uit van levering door Woodyshousing van de units. Daarvoor wordt geen investering gevraagd. Zij verhuren zelf de units voor € 575,- (prijspeil 2021) per maand, direct aan de gebruikers. Dit betekent dat binnen deze studie geen rekening wordt gehouden met wensen van een mogelijke investeerder/woningbouwstichting, die de ontwikkeling zou moeten overnemen van de gemeente. De units blijven eigendom van Woodyshousing. Zij neme de units weer weg na het einde van de exploitatietermijn (11-12 jaar). De gemeente blijft eigenaar van de grond, huidige opstal en de aanpassingen die nodig zijn zoals deze studie laat zien. De exploitatie van de parkeergarage zal de gemeente zelf of middels een beheerder doorzetten tot de geplande einddatum.

Er dient rekening te worden gehouden met een “bouwrijpe” nieuwe Voor deze studie is gebruik gemaakt van het circulaire eenheeft mooieWoodyshousing plek om te wonen bovenste verdieping strosteeg: dakenlandschap Utrecht bovenste verdieping vanparkeergarage de parkeergarage. Ook woningbouwsysteem Woodyshousing. Op basis van debinnenstad maatvoering vanvanaf huidige, een elektra en riool aansluiting nodig voor hun units. hun basis unit is het ontwikkelmodel van deze studie opgezet. INLEIDING doelstelling Binnen enkele jaren loopt de erfpacht onder de Springweg parkeergarage aan de Strosteeg af. Deze studie onderzoekt de ruimtelijke mogelijkheid om de parkeergarage door te exploiteren, deels in een getransformeerde vorm, oftewel het slopen van de bovenste verdiepingen en het daarna “optoppen” met tijdelijke woonunit (tot 2034). programma   

Woodyshousing Voor deze studie is gebruik gemaakt van het circulaire woningbouwsysteem Woodyshousing. Op basis van de maatvoering van hun basis unit is het ontwikkelmodel van deze studie opgezet. Het business model van Woodyshousing gaat uit dat de levering, plaatsing en exploitatie, volledig door Woodyshousing wordt voorzien. Hun units worden samengesteld met CLT-panelen (kruislagenhout). Mede daardoor zijn ze stapelbaar zonder extra constructie. Sinds 29 mei 2019 is het mogelijk om 15 jaar tijdelijk te bouwen. Hierdoor kan het bevoegd gezag op grondslag van een aanvraag, een planologische omgevingsvergunning verlenen voor zowel een permanent als tijdelijk planologisch strijdig gebruik. In dit optimale geval gaat Woodyhousing daarom uit van 14 jaar exploitatie in hun financieel model. Voor deze case gaan we uit van levering door Woodyshousing van de units. Daarvoor wordt geen investering gevraagd. Zij verhuren zelf de units voor € 575,- (prijspeil 2021) per maand, direct aan de gebruikers. Dit betekent dat binnen deze studie geen rekening wordt gehouden met wensen van een mogelijke investeerder/woningbouwstichting, die de ontwikkeling zou moeten overnemen van de gemeente. De units blijven eigendom van Woodyshousing. Zij neme de 103projectAC24.pln; units weer weg na 25-4-2021; het einde van de beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: datum: exploitatietermijn (11-12 jaar).

De gemeente blijft eigenaar van de

Ook het geschetste “woonrijp” van de nieuwe bovenste verdieping zoals te zien in deze studie, valt buiten de exploitatie van Woodyshousing. Voor deze investeringen die buiten de exploitatie vallen is een investeringsraming gemaakt

Sinds 29 mei 2019 is het mogelijk om 15 jaar tijdelijk te bouwen. Hierdoor kan het bevoegd gezag op grondslag van een aanvraag, een planologische omgevingsvergunning verlenen voor zowel een permanent als tijdelijk planologisch strijdig gebruik. In dit optimale geval gaat Woodyhousing daarom uit van 14 jaar exploitatie in hun financieel model. Voor deze case gaan we uit van levering door Woodyshousing van de units. Daarvoor wordt geen investering gevraagd. Zij verhuren zelf de units voor € 575,- (prijspeil 2021) per maand, direct aan de gebruikers. Dit betekent dat binnen deze studie geen rekening wordt gehouden met wensen van een mogelijke investeerder/woningbouwstichting, die de ontwikkeling zou moeten overnemen van de gemeente. De units blijven eigendom van Woodyshousing. Zij neme de units weer weg na het einde van de exploitatietermijn (11-12 jaar). De gemeente blijft eigenaar van de grond, huidige opstal en de aanpassingen die nodig zijn zoals deze studie laat zien. De exploitatie van de parkeergarage zal de gemeente zelf of middels een beheerder doorzetten tot de geplande einddatum.

aanvullend:

Er dient rekening te worden gehouden met een “bouwrijpe” nieuwe bovenste verdieping van de parkeergarage. Ook heeft Woodyshousing een elektra en riool aansluiting nodig voor hun units. Ook het geschetste “woonrijp” van de nieuwe bovenste verdieping zoals te zien in deze studie, valt buiten de exploitatie van Woodyshousing. Voor deze investeringen die buiten de exploitatie vallen is een investeringsraming gemaakt aanvullend: • • •

• •

designed

• • •

• •

•

Voor een andere doelgroep zijn gecombineerde units mogelijk, Woodyhousing heeft hier echter nog geen praktijkervaring mee. Woodyshousing voorziet in hun projecten ook een ruimte voor sociale ontmoeting. De basiskosten voor de fundering opgenomen in de exploitatie van Woodyshousing zijn in de bijgevoegde raming als financiële aftrekpost meegenomen. Ook het basisbedrag voor de woonrijpkosten zijn in de financiële aftrekpost meegenomen. De tuininrichting wordt in de projecten van Woodyshousing door de bewoners zelf gedaan onder begeleiding van professionals en met materialen geleverd door Woodyshousing. De grootste investering die nodig is, is het opknappen van de garage met het doel de exploitatie van de garage te kunnen verlengen. Het is de vraag of deze kosten niet voor een groot deel uit de extra exploitatietermijn van de garage zouden moeten komen. Na beëindiging van de exploitatietermijn, zoals voorzien, zal naar verwachting de grondwaarde (nasloop) veel hoger zijn dan de initiële investering die nodig is voor dit ontwikkelmodel. Bovendien zal op korte termijn betaalbare woonruimte in de binnenstad van Utrecht kunnen worden gerealiseerd.

Jan Wijnand Groenendaal 0610 8090 81 jw@jwgarchitecten.nl Bij de ruimtelijke studie behoort een stichtingskostenraming die gebaseerd is op dit ontwikkelmodel.

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

103 - IH.2

Voor deze studie is gebruik gemaakt van het circulaire woningbouwsysteem Woodyshousing. Op basis van de maatvoering van hun basis unit is het ontwikkelmodel van deze studie opgezet.

designed

IMPRESSIE

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

103 - IH.3

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

S/BUREAUTEMPL designed

103 - IH.4

03 DERDE VERDIEPING - ontwerp

LEGENDA

entreepijl

dakgrassen vlonder bvo gebouw gbo gebouw

WOONGEBOUW 3

trappenhuis bvo: 18,1 m2

WOONGEBOUW 4 Opp.: 141,4 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2

WOODY

Opp.: 20,7 m2

7,4

+ 10,0

WOONGEBOUW 2 Opp.: 141,1 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2

WOODY Opp.: 20,7 m

4,9

B WOODY Opp.: 20,7 m2

WOODY

Opp.: 20,7 m2

WOODY

4,9

32,0

Opp.: 20,7 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2

WOODY + 8,6

BALKON

Opp.: 3,7 m2

+ 8,6

7,4

Opp.: 20,7 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2

+ 10,0

WOODY

Opp.: 20,7 m2

dakgrassen 3,8

vlonder, nieuw

5,2

trappenhuis

4,8

5,2

WOONGEBOUW 1

bvo: 26,8 m2

Opp.: 196,5 m2

4,2

7,5

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

5,2

4,8

4,8 48,8

4,8

5,2

7,5

20 m

4,2

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

3,8

Opp.: 196,5 m2

S/BUREAUTEMPL designed

103 - IH.5

04 VIERDE VERDIEPING - ontwerp

LEGENDA

entreepijl

dakgrassen vlonder WOONGEBOUW 3

bvo gebouw

Opp.: 196,5 m2

gbo gebouw

WOONGEBOUW 4 Opp.: 141,4 m2

WOODY

Opp.: 20,7 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2 + 13,2

+ 13,2

WOONGEBOUW 2 Opp.: 141,1 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2

WOODY Opp.: 20,7 m

B WOODY Opp.: 20,7 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2

WOODY

Opp.: 20,7 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2

BALKON

Opp.: 3,7 m2

WOODY Opp.: 20,7 m2

+ 11,8

WOODY

Opp.: 20,7 m2

+ 11,8

WOONGEBOUW 1 Opp.: 196,5 m2

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

20 m

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

designed

103 - IH.6

-1 KELDER - ontwerp

FIETSENSTALLING Opp.: 124,6 m2

KELDER bvo: 601,5 m2

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

20 m

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

designed

G1 VOORGEVEL - ontwerp

PV-panelen

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

103 - IH.7

designed

G2 RECHTERZIJGEVEL ontwerp

3.800

4.550

14.800

16.480

2.650

1.375

4.125

6.875

dakgrassen

9.625

verdiepingsvloer verwijderen

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

103 - IH.8

designed

G3 ACHTERGEVEL - ontwerp

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

103 - IH.9

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

designed

3,8

PV-panelen

3,8

7,1

PV-panelen

15,1

16,5

3,4

2,8

5,5

dakgrassen

8,6

vlonder, nieuw

8,3

11,0

vloer verwijderen

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

G4 LINKERZIJGEVEL - ontwerp

15,1

103 - IH.10

designed

11,0 04 VIERDE VERDIEPING

10,0

8,3 03 DERDE VERDIEPING

5,5 02 TWEEDE VERDIEPING

2,8 01 EERSTE VERDIEPING

0,0 00 BEGANE GROND -1,4 -1 KELDER

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

2,7

0,0 00 BEGANE GROND -1,4 -1 KELDER

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

13,8 05 DAK

11,8

13,8 05 DAK

14,8

A-A DOORSNEDE - ontwerp

12,0

103 - IH.11

designed

3,8

3,4

extra treden

13,8 05 DAK

11,0 04 VIERDE VERDIEPING

dakgrassen vlonder, nieuw

8,3 03 DERDE VERDIEPING

2,8 01 EERSTE VERDIEPING

0,0 00 BEGANE GROND -1,4 -1 KELDER

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

1,4

5,5 02 TWEEDE VERDIEPING

1,4

5,5 02 TWEEDE VERDIEPING

0,0 00 BEGANE GROND -1,4 -1 KELDER

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

3,8

10,0

8,3 03 DERDE VERDIEPING

3,8 15,1

11,0 04 VIERDE VERDIEPING

1,0 0,7

13,8 05 DAK

3,8

16,5

7,1

17,9

B-B DOORSNEDE - ontwerp

11,4

103 - IH.12

designed

103 - IH.13

SITUATIE

0 10 20 30

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

50 m

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

ht grac oude

in ple ers sch vis

g we ing spr

g stee stro

designed

103 - IH.14

VOORBEELD UNIT

WOON/SLAAPKAMER Opp.: 16,0 m2

BADKAMER Opp.: 4,2 m2

schets variant in twee beuken

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

schets variant in drie beuken

designed

103 - IH.15

REFERENTIES

impressie dak parkeergarage Binckhorst, den Haag

hergebruik garage busbedrijf, VechtclubXL, Utrecht beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

prefab woningen met CLT- wanden en -vloeren

designed

KENGETALLEN 1

BVO's - bestaand verdieping -1 KELDER 00 BEGANE GROND 01 EERSTE VERDIEPING 02 TWEEDE VERDIEPING 02 TWEEDE VERDIEPING 03 DERDE VERDIEPING 03 DERDE VERDIEPING 04 VIERDE VERDIEPING

BVO's - na sloop verdieping -1 KELDER 00 BEGANE GROND 01 EERSTE VERDIEPING 02 TWEEDE VERDIEPING 03 DERDE VERDIEPING

# -1 00 01 02 02 03 03 04 10

# -1 00 01 02 03 6

woning KELDER BEGANE GROND 1e VERDIEPING 2e VERDIEPING 2e VERDIEPING 3e VERDIEPING trappenhuis 4e VERDIEPING

woning KELDER BEGANE GROND 1e VERDIEPING 2e VERDIEPING trappenhuis

m2 bvo opp 601,5 1.829,7 1.832,0 187,2 1.662,1 1.791,7 44,9 44,9 7.993,9 m²

m2 bvo opp 601,5 1.829,7 1.832,0 1.662,1 44,9 5.970,1 m²

BVO's - toegevoegd (nieuwbouw) verdieping # woning 03 DERDE VERDIEPING G1-03 WOONGEBOUW 1 03 DERDE VERDIEPING G2-03 WOONGEBOUW 2 03 DERDE VERDIEPING G3-03 WOONGEBOUW 3 03 DERDE VERDIEPING G4-03 WOONGEBOUW 4 4 04 VIERDE VERDIEPING G1-04 WOONGEBOUW 1 04 VIERDE VERDIEPING G2-04 WOONGEBOUW 2 04 VIERDE VERDIEPING G3-04 WOONGEBOUW 3 04 VIERDE VERDIEPING G4-04 WOONGEBOUW 4 4 8

Parkeervakken, overblijvend verdieping status -1 KELDER Existing 32 00 BEGANE GROND Existing 67 01 EERSTE VERDIEPING Existing 78 02 TWEEDE VERDIEPING Existing 53 230

status Existing Existing Existing To Be Demolished Existing To Be Demolished Existing To Be Demolished

status Existing Existing Existing Existing Existing

m2 bvo opp 196,5 141,1 196,5 141,4 675,4 m² 196,5 141,1 196,5 141,4 675,4 m² 1.350,8 m²

onderdeel parkeervak 32 parkeervak 67 parkeervak 78 parkeervak 53 230

beheer: Jan Wijnand Groenendaal; bestand: 103projectAC24.pln; datum: 25-4-2021;

status New New New New New New New New

GBO's PROGRAMMA WOODYSHOUSING verdieping # woning 03 DERDE VERDIEPING 01 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 02 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 03 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 04 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 05 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 06 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 07 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 08 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 09 WOODY 9 -1 KELDER 09 FIETSENSTALLING 1 03 DERDE VERDIEPING 10 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 11 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 12 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 13 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 14 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 15 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 16 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 17 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 18 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 19 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 20 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 21 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 22 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 23 WOODY 03 DERDE VERDIEPING 24 WOODY 15 04 VIERDE VERDIEPING 25 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 26 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 27 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 28 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 29 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 30 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 31 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 32 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 33 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 34 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 35 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 36 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 37 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 38 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 39 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 40 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 41 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 42 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 43 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 44 WOODY 04 VIERDE

VERDIEPING 45 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 46 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 47 WOODY 04 VIERDE VERDIEPING 48 WOODY 24 49

type BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS GEM. BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS BASIS

m2 gbo opp 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 186,3 m² 124,6 124,6 m² 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 310,5 m² 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 20,7 496,7 m² 1.118,0 m²

€ € € € € € € € €

huurprijs/mnd 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00

€

0,00

€ € € € € € € € € € € € € € €

570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00 570,00

parkeernorm 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 3,42 0,00 0,00 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 5,70 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 9,12 18,24

opmerking

50 plaatsen

UTRECHT, Strosteeg 83: transformatie parkeergarage

103 - IH.16

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Utrecht&id=499dbe95-b471-4ff6-a79e-affffd905eb6