Grondprijzenbrief 2022.pdf
Tekst van het document
4.5 Disconteringsvoet Bij een (markt)waardebepaling kan als methode de Discounted Cashflow Methode worden toegepast. De door marktpartijen, i.c. beleggers, gehanteerde disconteringsvoet (de Internal Rate of Return, IRR) wordt gebruikt om een investeringsmogelijkheid te toetsen of een investering te doen op basis van een tevoren vastgesteld minimaal effectief rendement. De disconteringsvoet wordt niet gebruikt voor het weergeven van het heersende marktsentiment.
4.6 Aktetekening De prijzen voor aktetekeningen blijven dit jaar ongewijzigd. Voor het maken van een aktetekening ten behoeve van de notariële akte van uitgifte in erfpacht worden de volgende tarieven gehanteerd: Tarieven aktetekening 2022 (exclusief omzetbelasting) Uitgifte van grond (met opstal) aan particulieren of ten behoeve van trafo's
€ 100,00
Uitgifte van grond aan ontwikkelaars en/of bedrijven
€ 600,00
De kosten voor het vormen van voorlopige kadastrale percelen zijn voor rekening van de koper/ erfpachter.
17
Bureau Documentatie Bouwwezen. Afhankelijk van het type vastgoed kan de reeks eengezinswoningen, gestapelde
woningbouw, kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen worden gehanteerd.
46
Grondprijzen 2022
5 Financiële gevolgen gemeente Utrecht Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd met 1%. Alleen de grondprijs voor vrije sector woningen wordt in 2022 geïndexeerd met 2%, vervolgens wordt de gebruikelijke indexatie van 1% aangehouden. Ondanks de sterke prijsstijgingen op de woningmarkt wordt er toch gekozen voor een behoudende indexatie, mede door de sterke stijging van de bouwkosten. De opbrengsten met betrekking tot het kantoorprogramma, bedrijfskavels, detailhandel en horeca zijn gelijk aan 2021 en worden niet geïndexeerd. De financiële consequenties hiervan zijn meegenomen in de actualisatie van de grondexploitaties en worden in het Meerjaren Perspectief Ruimte aan de raad voorgelegd ter besluitvorming. Ook de ontwikkelingen in de markt zijn meegewogen in het Meerjaren Perspectief Ruimte. Tot slot is het van belang om op te merken dat planvormingsprocessen langdurig zijn. Tussen de eerste ideeën en de oplevering van een object ligt, mede vanwege de te doorlopen procedures, al gauw een periode van 2 tot 5 jaar en regelmatig nog langer. Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, en als afgeleide daarvan op de grondmarkt, hebben daarom altijd een na-ijlend patroon ten opzichte van economische ontwikkelingen.
47
Grondprijzen 2022
Bijlage A: Bronnen Cushman & Wakefield, “Vastgoedmonitor Utrecht”, 2022 Gemeente Utrecht, “Het Utrechts grondbeleid”, 2018 Gemeente Utrecht, Beleid tijdelijk verblijf (short stay) en bijstelling hotels, 19 december 2019 Gemeente Utrecht, “Meerjaren Perspectief Ruimte 2022”, mei 2022
48
Grondprijzen 2022
Bijlage B: Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies Inleiding Een precieze omschrijving van de bestemming, gebruiksvorm of functie is een vereiste om de juiste uitgifteprijs of erfpachtgrondprijs te bepalen. Hieronder een niet-uitputtende opsomming van bestemmingen en gebruiks-vormen/functies met bijbehorende toelichting.
Wonen Soorten woonbestemmingen: •
(Vrije sector) Koopwoning
•
Sociale huurwoning
•
Middenhuurwoning
•
Dure huurwoning
Soorten woon gebruiksvormen/functies •
Eengezinswoningen
•
Meergezinswoningen
•
Betaalbare koop
•
(Collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO)
•
Dure koopwoning
•
Woonzorg complexen/Geclusterde woonvormen
•
Nultreden woning
(Vrije sector) koopwoning Een koopwoning is een woning waarvan de koopsom tot stand is gekomen door de vrije werking van de woningmarkt, die bepaald wordt door vraag en aanbod.
Sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een woning die verhuurd wordt door een toegelaten instelling in het kader van haar volkshuisvestelijke taak, en waarbij de maximale huurprijs € 763,47 per maand bedraagt (liberalisatiegrens prijspeil 2022). Voor een sociale huurwoning geldt ofwel een H2-huurcategorie of wel een H3-huurcategorie.
Middenhuurwoning Een beleggershuurwoning die voldoet aan het Actieplan Middenhuur (2017) waarbij de huurprijs zich bevindt binnen de bandbreedte vanaf € 763,47 tot € 1.027,26 per maand (prijspeil 2022).
Dure huurwoning Een huurwoning met een huurprijs vanaf € 1.027,26 per maand (prijspeil 2022).
Eengezinswoning Elke woning die tevens een geheel pand vormt.
Meergezinswoning Een woning deel uitmakend van een voor meervoudige bewoning bestemd woongebouw.
49
Grondprijzen 2022
Betaalbare koopwoning Een woning met een koopprijs tot € 355.000,- voor woningen met niveau Bouwbesluit.
(Collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO) Een bouwvorm waarin de bewoner(s) wezenlijke invloed hebben om naar eigen inzicht en wensen zelf, in een groep, of als opdrachtgever een woning (af) te bouwen/ een deel van een object te transformeren naar zijn/ hun woning.
Dure koopwoning Een koopwoning met een koopprijs (respectievelijk WOZ-waarde) vanaf € 355.000,-.
Woonzorg complexen Een woonvorm waarbij sprake moet zijn van enige mate van zorg of ondersteuning om een woning te kunnen kwalificeren als zorgwoning (nagenoeg zelfstandige bewoning). Het betreft gevarieerde woonvormen zoals seniorenwoningen, zorgwoningen, aanleunwoningen, kleinschalig groepswonen, beschut wonen, verzorgd wonen en begeleid wonen.
Nultreden woning Een woning wordt aangemerkt als nultreden woning wanneer een bewoner (in een rolstoel, slecht ter been) zonder specifieke voorzieningen van alle voorkomende functies gebruik kan maken en zelfstandig kan wonen. Het betreft de volgende functies: toegang tot het woongebouw, verkeersruimten, lift, sanitaire voorzieningen, woon- en eetkamer, slaapkamer en buitenruimte
Niet-wonen Soorten niet-woonbestemmingen18: •
Kantoorruimte
•
Bedrijfsruimte
•
Detailhandel
•
Bijzondere doeleinden, waaronder begrepen sport- en onderwijsdoeleinden
•
Snippergroen
Kantoorruimte Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening, alsmede seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming en kunnen worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie.
Bedrijfsruimte Een gebouw ten behoeve van een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.
18 Deze lijst is niet uitputtend
50
Grondprijzen 2022
Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.
Snippergroen Onder snippergroen wordt verstaan een perceel gemeentegrond, met een maximale oppervlakte van 50 vierkante meter, dat als tuin bij de belendende woning moet worden gebruikt, veelal met een bebouwingsmogelijkheid van maximaal 6 m².
51
Grondprijzen 2022
Bijlage C: Kaarten middenhuur gebieden.
52
Grondprijzen 2022
53
Grondprijzen 2022
Bijlage C: Huurprijzen middenhuur 2022. Alle ge b ie d e n b inne n Utre cht, minus Ce ntrumge b ie d
Ce ntrumge b ie d (Binne nsta d e n Sta tionsge b ie d )
Huurgrenzen 2022:
Huurgrenzen 2022:
huur/mnd € € € € € € € € €
opp. gbo
763,47
1.027,26 € 8,79
huur per m² gbo
huur/mnd
opp. gbo
763,47
1.027,26 € 13,19
huur per m² gbo
763,47 772,26 781,06 789,85 798,64 807,43 816,23 825,02 833,81
50 51 52 53 54 55 56 57 58
€ € € € € € € € €
15,27 15,14 15,02 14,90 14,79 14,68 14,58 14,47 14,38
€ € € € € € € € €
763,47 776,66 789,85 803,04 816,23 829,42 842,61 855,79 868,98
40 41 42 43 44 45 46 47 48
€ € € € € € € € €
19,09 18,94 18,81 18,68 18,55 18,43 18,32 18,21 18,10
€ 842,61 € 851,40 € 860,19 € 868,98 € 877,78 € 886,57 € 895,36 € 904,16 € 912,95 € 921,74 € 930,53 € 939,33 € 948,12 € 956,91 € 965,71 € 974,50 € 983,29 € 992,08 € 1.000,88 € 1.009,67 € 1.018,46 € 1.027,26
59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
14,28 14,19 14,10 14,02 13,93 13,85 13,77 13,70 13,63 13,56 13,49 13,42 13,35 13,29 13,23 13,17 13,11 13,05 13,00 12,94 12,89 12,84
€ 882,17 € 895,36 € 908,55 € 921,74 € 934,93 € 948,12 € 961,31 € 974,50 € 987,69 € 1.000,88 € 1.014,07 € 1.027,26
49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
€ € € € € € € € € € € €
18,00 17,91 17,81 17,73 17,64 17,56 17,48 17,40 17,33 17,26 17,19 17,12
Sinds de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, in werking getreden op 1 mei 2021, geldt voor de huur van een geliberaliseerde huurovereenkomst (huurwoning in de vrije sector) dat deze maximaal verhoogd mag worden met inflatie plus 1 procent. Voor de berekening van de inflatie hanteert het Rijk het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2. De inflatie voor 2022 is op basis van voormelde index vastgesteld op 2,3%. Hoewel de CPI-index volgens de jaar-op-jaar-methode (Actieplan Middenhuur) hoger zou uitkomen, namelijk op 2,7%, hanteert de gemeente de door het Rijk bepaalde index voor inflatie (de huren mogen immers niet verder stijgen dan (2,3% + 1% =) 3,3% per 1 januari 2022. Bij de aan de gemeenteraad voor te leggen aanpassing van het Actieplan Middenhuur wordt tevens voorgesteld uit te gaan van de door het Rijk gekozen indexeringsmethode (i.p.v. de jaar-op-jaarmethode). Voordeel van deze methode is dat de huurprijsstijgingen vóór 1 januari van ieder jaar bekend zijn.
54
Grondprijzen 2022
55
Grondprijzen 2022
Bijlage D: Begrippen Afkoop(som) Een eenmalig te betalen bedrag dat in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s)
Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement (BAR) is het op het moment van verwerving geraamde bruto beleggingsresultaat, uitgedrukt in een percentage dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een investering in een vastgoedobject is te behalen. BAR = (bruto huurinkomsten / verwervingsprijs) x 100%.
Bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.
Canon Het bedrag dat de erfpachter, al dan niet periodiek, aan de gemeente is verschuldigd als vergoeding voor het erfpachtrecht.
Erfpacht Een zakelijk recht dat de erfpachter het recht geeft op het gebruik van de grond en de daarop aanwezige opstallen, welke grond eigendom is van een ander, in dit geval de gemeente.
Eeuwigdurende erfpacht Erfpacht voor onbepaalde tijd (de eeuwigheid). Hierbij is geen sprake van tijdvakken.
Frictieleegstand Tijdelijke leegstand van onroerend goed als gevolg van bijvoorbeeld verbouwing, renovatie of niet aaneengesloten huurcontracten.
Gebruiksoppervlakte (g.b.o.) De gebruiksoppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten (bijv. een woning) is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de ruimte of groep van ruimten omhullen. Toelichting: de gebruiksoppervlakte, bepaald volgens NEN 2580, is een oppervlaktemaatstaf die aangeeft welk deel van een gebouw in beginsel geschikt is voor het beoogde gebruik van het gebouw. Bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte van een woning moeten daarom verschillende vloeroppervlakten buiten beschouwing blijven en moet een evenredig dee van de gemeenschappelijke ruimten worden opgeteld.
Huurprijs Voor kantoren en bedrijfsruimte betreft dit de prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlakte (v.v.o.) per jaar, exclusief omzetbelasting, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Voor winkels is dit de prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlakte per jaar, exclusief omzetbelasting, huurdersspecifieke voorzieningen, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m² met een frontbreedte van 6 meter.
56
Grondprijzen 2022
Internal Rate of Return (IRR) De IRR is de te hanteren disconteringsvoet waarbij de waarde van de investering gelijk is aan de contante waarde van de hieruit voortvloeiende cashflows.
Marktwaarde Het bedrag dat een bereidwillige koper wil betalen in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de koper en verkoper geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
Opstallen Gebouwen, werken en beplantingen.
Perceel De onroerende zaak die in erfpacht is of wordt uitgegeven c.q. is of wordt verkocht.
Residuele grondprijs Het verschil tussen de Vastgoedwaarde en de Stichtingskosten.
Stichtingskosten De kosten voor het ontwikkelen en realiseren van de opstallen, te weten de aanneemsom en bijkomende kosten, zoals leges, adviseurskosten en aansluitkosten, alsmede de algemene kosten en winst en risico op de projectontwikkeling.
Uitgifte in erfpacht De eerste keer dat een perceel in erfpacht wordt uitgegeven.
Vastgoedwaarde De waarde van het vastgoed in het economisch verkeer waarbij de grond onderdeel is van deze waarde, tenzij anders vermeld.
Vloeroppervlakte De vloeroppervlakte van de bebouwing, berekend volgens normblad NEN 2580. Voor woningen wordt dit veelal uitgedrukt in gebruiksoppervlakte (GO), voor andere bestemmingen in bruto vloeroppervlakte (BVO).
57