Grondprijzenbrief 2022.pdf

Ontwikkelorganisatie Ruimte

www.utrecht.nl

Grondprijzen 2022

Vastgesteld B&W 1 november 2022

Grondprijzen 2022

Samenvatting Doel en beleidskader grondprijzenbrief 2022 De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik moet het toegestane grondgebruik worden gewijzigd binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente. Het grondbeleid is een middel om doelstellingen op het gebied van gezonde duurzame verstedelijking, volkshuisvesting, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te kunnen realiseren. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” legt de hoofdlijnen van het door de gemeente Utrecht gevoerde grondbeleid vast en hierin worden onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. Daarbij wordt ook de rolverdeling tussen gemeenteraad, het college en de ambtelijke organisatie bij de keuze toegelicht. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” schept voorwaarden voor de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief. De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging en als gevolg van de marktwerking ook de waarde van de grond. De Grondprijzenbrief gaat in op deze marktontwikkelingen en geeft op basis daarvan de voor 2022 geldende grondprijzen weer.

Op het moment dat de gemeente zelf grond uitgeeft en/of verkoopt vormt de onderhavige Grondprijzenbrief 2022 en de keuzes hierin het kader voor het bepalen van grondprijzen en de grondslag voor het actualiseren van de grondexploitaties. De grondprijzen zijn geactualiseerd ten opzichte van 2021 als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, bouwprijzenmarkt en keuzes in indexeringen. In 2021 zijn de bouwkosten en de inflatie sterk gestegen. Alleen de verkoopprijzen in de woningmarkt stegen harder, waardoor hogere grondprijzen konden worden gerealiseerd. De stijging van de bouwkosten (circa 7,7 % in 2021) heeft verschillende oorzaken, onder andere: prijsstijging en beschikbaarheid van grondstoffen op de wereldmarkt, de loonontwikkeling, de schaarste aan geschoolde bouwvakkers, en een tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, en dergelijke). De inflatie is het afgelopen jaar gestegen met 5,2% gestegen (vooral als gevolg van stijgende brandstof- en energieprijzen). Wat het effect van de huidige inflatie is op de grondprijzen per 1 januari 2022 is nu nog niet in te schatten. Dit is erg afhankelijk van de specifieke situatie van bijvoorbeeld het type vastgoed en de fase van de ontwikkeling.

Hoofdregel is dat marktconforme prijzen worden gehanteerd die residueel tot stand komen. Kort gezegd wordt voor alle functies, behoudens een aantal specifieke functies, uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor “sociale huurwoningen” en “bijzondere doeleinden” gelden in beginsel vaste, jaarlijks te indexeren, grondprijzen. Daarnaast wordt voor alle vastgoedsegmenten een minimale grondwaarde bepaald. Het gebruik van de grond is niet gratis. De gemeente hanteert per definitie geen negatieve grondwaarde. Tenzij nadrukkelijk anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen

2

Grondprijzen 2022

de per 1 januari 2022 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (btw), voor de uitgifte van bouwrijpe grond. Beschrijving ontwikkelingen per vastgoedsegment Woningen Utrecht groeit hard. Hoewel er veel nieuwe woningen bijkomen (zo’n 3.000 woningen per jaar; in 2021 ging het om circa 3.200 woningen), kampt de woningmarkt met toenemende schaarste, met name in het goedkope en middensegment. De stijging van de huizenprijzen is daarnaast verder doorgezet. Doordat al enige tijd de stijging van de inkomens achterblijft bij de stijging van de huizenprijzen (zeker in de Utrechtse regio), staat de betaalbaarheid onder druk. Er is een urgente inhaalslag nodig in het middensegment.

En hoewel het aandeel reguliere sociale huurwoningen in de plancapaciteit is toegenomen, blijft het een forse opgave om de sociale voorraad in de stad op peil te houden en de sociale voorraad te laten meegroeien met de groei van de stad. In het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) staan de ontwikkelingen op de woningmarkt uitvoerig beschreven. Met betrekking tot woningbouw (vrije sector) kan worden geconstateerd dat de verkoopprijzen in 2021 met 15 tot 19% zijn gestegen, afhankelijk van welk deel van Utrecht je bekijkt. Daarnaast blijft de druk op de woningmarkt in Utrecht onverminderd hoog. Aangezien de bouwkosten minder hard zijn gestegen (circa 7,7% in 2021) dan de verkoopprijzen, stijgt de residuele grondwaarde voor vrije sector woningen (huur en koop) met circa 10%. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn dit jaar niet aangepast met het gebruikelijke gemiddelde van de CBS/ BdB-index (5,09%), maar met het percentage waarmee de bandbreedte in huurprijzen voor sociale woningbouw in toegenomen (1,48%), een en ander om de betaalbaarheid van de sociale woningen niet (verder) onder druk te zetten.

Kantoren De Corona-crisis heeft er voor gezorgd dat er nog steeds vraag is naar kantoren, maar wel naar andersoortige kantoren. Kantoorgebruikers willen nu gebouwen van zeer hoge kwaliteit, duurzaam en gericht op gezondheid en welzijn op toplocaties, bij voorkeur in binnensteden. Zij willen gehuisvest zijn op plekken met een goede bereikbaarheid, waar hoogwaardige faciliteiten dichtbij zijn en waar je werk kunt combineren met ontmoeten. Het is geen kwestie van minder meters, maar anders gebruik van meters op andere plekken. In 2021 is het opnameniveau van kantoren beperkt geweest. Er is nog steeds een afwachtende houding van beleggers te constateren. De focus ligt nog steeds op kantoren met een laag risicoprofiel zoals onder andere in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. In genoemde gebieden worden de hoogste huurprijzen per vierkante meter per jaar in Utrecht gerealiseerd. Vanwege het feit dat het opnameniveau van kantoren in 2021 erg beperkt is geweest, zijn er ook maar weinig transactiegegevens. De bandbreedte in grondprijzen voor kantoren in de Grondprijzenbrief wordt daarom gelijk gehouden aan die van 2021.

3

Grondprijzen 2022

Bedrijfsruimte Voor heel Utrecht geldt dat het aanbod van kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte zeer schaars is. Ook in de markt voor bedrijfsruimte valt in 2021 een afwachtende houding van beleggers/ eigenaren te constateren. Enkel voor logistiek vastgoed (distributiecentra, last mile-logistic) is nog wel sprake van transacties in 2021. De bandbreedte van grondprijzen voor (normale) bedrijfsruimte is daarom gelijk gehouden met die in 2021, met dien verstande dat nu enkel een minimum grondprijs is opgenomen. Zodra er via taxatie en/of verkoop weer transactiegegevens beschikbaar komen, kan ook de bovenkant van de band opnieuw worden bepaald. Dat is anders m.b.t. de bandbreedte van grondprijzen voor logistieke bedrijfsruimte. Aan de hand van transactiegegevens kan daar wel een bandbreedte worden bepaald. De onderkant van de band is t.o.v. 2021 licht gestegen van EUR 225,-- naar EUR 275,--, hetgeen ondersteund wordt met recente taxatierapporten en overige marktgegevens. De bovenkant van de band is gelijk gebleven.

Detailhandel De winkelleegstand in heel Utrecht nam het afgelopen jaar verder af van 6,7% naar 3,96% (door invulling met nieuwe en andersoortige winkels alsmede door transformatie van meters naar andere functies). In het centrum van Utrecht gaat het echter minder hard. Daar bedraagt het leegstandspercentage 5,65. Ook in 2021 is het internetwinkelen verder toegenomen. Vanwege het geringe aantal transactiegegevens in 2021 en de invloed van de steunmaatregelen die door de rijksoverheid zijn ingevoerd in verband met de Corona-pandemie wordt de bandbreedte van grondprijzen voor detailhandel daarom op hetzelfde niveau gehouden als dat van 2021. Horeca, leisure, hotels en tijdelijk verblijf Ten aanzien van het aanbod aan horeca, leisure, hotels en tijdelijk verblijf (short stay) in Utrecht kan worden gesteld dat dit het afgelopen jaar gelijk is gebleven ten opzichte van 2020. Ook voor dit type vastgoed is er daarom voor gekozen om de minimale grondprijs op eenzelfde niveau te houden als vorig jaar. Vaste grondprijzen: aanpassingen door indexeringen Voor de bestemmingen “sociale huurwoningen” en “bijzondere doeleinden” wordt de grondwaarde niet residueel bepaald, maar gelden in beginsel vaste (normatieve) grondwaarden. In het onderhavige beleid staat in welke gevallen een vaste grondwaarde van toepassing is.

Bij de aanpassing van de grondprijzen met de bestemming “bijzondere doeleinden” wordt ook dit jaar aangesloten bij de ontwikkeling van de gecombineerde consumenten-prijs-index (CPI) van het CBS en/of de BDB-index woningbouw.

Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen ziet de tabel van met grondprijzen voor 2022 er als volgt uit:

4

Grondprijzen 2022

Leeswijzer Hoofdstuk 1 schetst het beleidskader van de grondprijzenbrief. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de marktontwikkelingen en worden de grondprijzen voor de verschillende typen vastgoed bij gemeentelijke gronduitgifte behandeld. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de particuliere ontwikkelingen, waarbij initiatiefnemer en gemeente (privaatrechtelijke) afspraken dienen te maken over bijvoorbeeld kostenverhaal, conversie van erfpachtvoorwaarden of economische meerwaarde. Ten slotte beschrijft hoofdstuk 4 de uitgangspunten met betrekking tot vergoedingen en indexeringen.

5

Grondprijzen 2022

Inhoudsopgave Samenvatting ................................................................................................................................ 2 Inhoudsopgave ............................................................................................................................. 6 1

Beleidskader ...................................................................................................................... 9

1.1

Gemeentelijk beleid: eigendom en erfpacht ............................................................................. 9

1.2

Uitgangspunten grondprijzen ............................................................................................... 10

1.3

Staatssteunregels ................................................................................................................. 11

1.4

(Aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen ................................................ 12

1.4.1

Circulair bouwen ............................................................................................................... 12

1.4.2

MPG-score ........................................................................................................................ 13

1.4.3

Energiezuinig bouwen ....................................................................................................... 13

1.4.4

Diervriendelijk (ver)bouwen............................................................................................... 13

1.4.5

Klimaatadaptatie ............................................................................................................... 14

1.4.6

Toegankelijkheid .............................................................................................................. 14

2

Gronduitgifte van gemeentegrond ..................................................................................... 15

2.1

Ontwikkelingen in de economie ............................................................................................ 15

2.1.1

Kantorenmarkt.................................................................................................................. 15

2.1.2

Bedrijven .......................................................................................................................... 16

2.1.3

Detailhandel ..................................................................................................................... 16

2.1.4

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay) ............................................................................... 16

2.1.5

Wonen .............................................................................................................................. 17

2.2

Wonen .................................................................................................................................. 17

2.2.1

Vrije sector koopwoningen ................................................................................................ 18

2.2.2

Vrije sector: (collectief) particulier opdrachtgeverschap ..................................................... 19

2.2.3

Middenhuurwoningen ....................................................................................................... 19

2.2.4

Dure huurwoningen .......................................................................................................... 21

2.2.5

Sociale huurwoningen ....................................................................................................... 21

2.2.6

Studentenwoningen .......................................................................................................... 25

2.2.7

Wonen met zorg ............................................................................................................... 25

2.2.8

Woonwagenstandplaatsen ................................................................................................. 25

2.2.9

Woonboten ....................................................................................................................... 25

2.3

Kantoren .............................................................................................................................. 26

2.4

Bedrijven en Logistiek vastgoed ............................................................................................ 26

2.4.1

Bedrijven .......................................................................................................................... 26

2.4.2

Logistiek vastgoed ............................................................................................................ 27

2.5

Detailhandel, horeca en leisure ............................................................................................. 27

2.5.1

Detailhandel ..................................................................................................................... 27

2.5.2

Horeca (exclusief Hotels)................................................................................................... 28

2.5.3

Leisure ............................................................................................................................. 28

2.6

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay) ................................................................................... 28

2.6.1

Hotels............................................................................................................................... 28

6

Grondprijzen 2022

2.6.2

Tijdelijk verblijf (short stay)............................................................................................... 29

2.7

Parkeren ............................................................................................................................... 29

2.7.1

Parkeren in transferia........................................................................................................ 29

2.7.2

Additionele parkeerplaatsen.............................................................................................. 30

2.8

Maatschappelijke functies (bijzondere doeleinden) ................................................................ 30

2.9

Overige functies ................................................................................................................... 32

2.9.1

Grondprijzen eerstelijnszorg ............................................................................................. 32

2.9.2

Grondprijzen kinderdagopvang en buitenschoolse opvang ................................................ 33

2.10

Snippergroen ........................................................................................................................ 33

2.11

Energie- en nutsvoorzieningen ............................................................................................. 34

2.11.1

Energie-infrastructuur en overige nutsvoorzieningen ........................................................ 34

2.11.2

Warmte-Koude-Opslag systemen (WKO) ........................................................................... 34

2.11.3

Energieproductie .............................................................................................................. 35

2.11.4

Zendmasten en zendapparatuur ........................................................................................ 35

3

Particuliere initiatieven (op private of erfpachtgrond) .......................................................... 36

3.1

Gemeentelijk kostenverhaal en Utrechts Plan Proces (UPP) ..................................................... 36

3.1.1

Wat houdt kostenverhaal precies in? .................................................................................. 36

3.1.2

Wanneer vindt kostenverhaal plaats? ................................................................................. 36

3.1.3

Nieuwe Omgevingswet ...................................................................................................... 37

3.1.4

Utrechts Plan Proces (UPP). ................................................................................................ 38

3.2

Erfpacht................................................................................................................................ 39

3.2.1

Wat is erfpacht? ................................................................................................................ 39

3.2.2

Conversie van erfpachtrechten .......................................................................................... 40

3.2.3

Economische meerwaarde ................................................................................................. 41

3.2.4

Omzetten van erfpachtrechten naar vol eigendom ............................................................. 42

3.3

Functiewijziging sociale woningbouw .................................................................................... 43

3.3.1

Functiewijziging sociale huur naar koop. ........................................................................... 43

3.3.2

Functiewijziging sociale huur naar (midden)huur. .............................................................. 43

3.4

Verdichten op eigen locaties sociale woningbouw ................................................................. 43

3.4.1

De Meerwaardeafdracht voor woningcorporaties ............................................................... 44

4

Vergoedingen en indexeringen .......................................................................................... 45

4.1

Reserverings- of optievergoeding voor exclusiviteit .............................................................. 45

4.2

Waarborgsom van 10% .......................................................................................................... 45

4.3

Boeterente bij vertraging ...................................................................................................... 45

4.4

Indexering grondprijs ........................................................................................................... 46

4.5

Disconteringsvoet ................................................................................................................. 46

4.6

Aktetekening ........................................................................................................................ 46

5

Financiële gevolgen gemeente Utrecht ............................................................................... 47

Bijlage A: Bronnen ....................................................................................................................... 48 Bijlage B: Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies ......................................... 49 Bijlage C: Kaarten middenhuur gebieden. ...................................................................................... 52 Bijlage C: Huurprijzen middenhuur 2022. ..................................................................................... 54

7

Grondprijzen 2022

Bijlage D: Begrippen .................................................................................................................... 56

8

Grondprijzen 2022

1 Beleidskader 1.1 Gemeentelijk beleid: eigendom en erfpacht De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik moet het toegestane grondgebruik worden veranderd binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente. Het grondbeleid is een middel om doelstellingen op het gebied van gezonde duurzame verstedelijking, volkshuisvesting, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te kunnen realiseren.

De nota “Het Utrechts Grondbeleid” 1 legt de hoofdlijnen van het door de gemeente Utrecht gevoerde grondbeleid vast en hierin worden onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. Daarbij wordt ook de rolverdeling tussen gemeenteraad, het college en de ambtelijke organisatie bij de keuze toegelicht. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” schept voorwaarden voor de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief. De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging en als gevolg van de marktwerking ook de waarde van de grond. De Grondprijzenbrief gaat in op deze marktontwikkelingen en geeft op basis daarvan de voor 2021 geldende grondprijzen weer. Op het moment dat de gemeente zelf grond uitgeeft en/of verkoopt vormt de onderhavige Grondprijzenbrief 2022 en de keuzes hierin het kader voor het bepalen van grondprijzen en de grondslag voor het actualiseren van de grondexploitaties.

Conform het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) zal de gemeente, in geval van grondverkoop, gelegenheid geven aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn of dat redelijkerwijs te verwachten valt. In dat geval zal de gemeente, met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte, criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria zullen objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De gemeente zal een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van een onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De gemeente zal hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Van voorgaand uitgangspunt kan de gemeente afwijken als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de koop in aanmerking komt. In dat geval zal de gemeente haar voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op een zodanige wijze bekend maken dat iedereen daarvan kennis kan nemen. Verder zal de gemeente goed motiveren waarom er maar één serieuze gegadigde is.

1

In 2017 geactualiseerd en in 2018 vastgesteld.

9

Grondprijzen 2022

De gemeente geeft invulling aan haar regierol via meervoudige sturing. Het gaat kortom om het op maat inzetten van een breed publiekrechtelijk en privaatrechtelijk instrumentarium, waarbij op voorhand geen instrumenten worden uitgesloten. Per gebied en locatie wordt de rol van de gemeente vastgesteld. Soms is de gemeente partner in ontwikkeling, soms vervult zij een regierol, en op andere momenten is het loslaten en beperkt de taak van de gemeente zich tot het toetsen aan bestemmingsplannen en het verhalen van gemeentelijke (plan)kosten en planschade. Gronden die in eigendom zijn van de gemeente Utrecht worden voor een marktconforme grondprijs verkocht of in erfpacht uitgegeven.

Eind januari 2015 heeft de Utrechtse gemeenteraad besloten om gronden bestemd voor (vrije sector) koopwoningen niet meer in erfpacht uit te geven, maar in volle eigendom te leveren 2. Ten behoeve van de levering in volle eigendom heeft de gemeenteraad daarbij tevens algemene voorwaarden vastgesteld: de Algemene verkoopvoorwaarden voor de levering in eigendom van gronden van de gemeente Utrecht 2014. Daarnaast biedt de gemeente sinds 2016 aan bestaande erfpachters van koopwoningen de mogelijkheid aan om hun erfpachtrecht om te zetten naar een volledig eigendomsrecht (zie paragraaf 3.2.4).

Gronden bestemd voor sociale woningbouw, (midden) huurwoningen en overige (zoals grond voor kantoren, bedrijven en degelijke) functies worden nog wel in erfpacht uitgegeven (met inachtneming van de Algemene Voorwaarden 1989, waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht). De afkoopsom voor de canon is gelijk aan de marktconforme grondwaarde. Bij het vaststellen van deze grondwaarde wordt uitgegaan van het gebruik dat volgens de erfpachtvoorwaarden op de grond is toegestaan. Voor een wijziging van het gebruik (uitbreiding van de opstallen daaronder begrepen) is op grond van de erfpachtvoorwaarden toestemming van de gemeente benodigd. Indien uit deze wijziging van het gebruik economische meerwaarde voortvloeit, dient deze meerwaarde aan de gemeente te worden afgedragen. Er is sprake van economische meerwaarde in het geval de grondwaarde bij het gewijzigde gebruik hoger is dan de grondwaarde bij het privaatrechtelijk toegestane gebruik (de economische meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de grondwaarde bij het gewijzigde gebruik en de grondwaarde bij het toegestane gebruik).

1.2 Uitgangspunten grondprijzen De grondprijzen en normen zijn gebaseerd op trends, ervaringen en ontwikkelingen in de betreffende vastgoedmarkten. De “Grondprijzen 2022” zijn tot stand gekomen in afstemming met diverse deskundigen binnen de gemeente Utrecht en er is gebruik gemaakt van extern verkregen informatie van makelaars, taxateurs, adviseurs en diverse platforms. Tenzij nadrukkelijk anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen de per 1 januari 2021 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (btw), voor de uitgifte van bouwrijpe grond.

2

Zie raadsbesluit 14.059297 d.d. 29 januari 2015

http://ibabsonline.eu/Agenda.aspx?site=utrecht&agendaid=38ae1aa1-0105-4963-a90b0e969e54f9bd&FoundIDs=&afdelingid=00000000-0000-0000-0000-000000000000

10

Grondprijzen 2022

Kort gezegd wordt voor alle functies, behoudens een aantal specifieke functies (zie hieronder), uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor een aantal specifieke functies, zoals “sociale

woningbouw” en "bijzondere doeleinden" gelden in beginsel genormeerde grondprijzen. Door de residuele grondwaardemethodiek toe te passen worden ontwikkelingen in de vastgoedmarkt verdisconteerd in de grondprijs. De gemeente laat de grondwaarde taxeren door een, onafhankelijke, gecertificeerd taxateur. Deze maakt doorgaans gebruik van een comparatieve en/of residuele grondwaarde methode, waarbij onder andere de volgende uitgangspunten gelden: •

De locatie en marktsituatie bepalen de opbrengst.

•

De vormfactor en bouwkosten worden gebaseerd op een ‘genormeerde’ situatie. Wél kan er sprake zijn van locatie specifieke factoren.

•

In de stichtingskosten wordt ook rekening gehouden met inrichtingskosten van de kavel (aanleg verharding, groen, ect).

•

Als de vereiste parkeernorm en de kavelgrootte een gebouwde parkeervoorziening noodzakelijk maken wordt hiermee rekening gehouden bij de opbrengsten en de stichtingskosten (zie ook paragraaf 2.7).

Grondprijzen worden mede bepaald door de locatie en de aard van de ontwikkeling. Dit vereist maatwerk. Dit document vormt daarvoor het kader. Afwijkingen van dit kader zullen moeten worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders voor zover passend binnen de door de raad vastgestelde financiële kaders. Afwijkingen die financiële gevolgen hebben voor deze financiële kaders moeten worden voorgelegd aan de raad.

Voor de “Grondprijzen 2022” geldt in beginsel als uitgangspunt dat bouwrijpe grond wordt geleverd, dat wil in elk geval zeggen dat: -

de grond geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;

-

er geen bijzondere belemmeringen zijn die het gebruiksrecht beperken;

-

bebouwing tegen normale bouwkosten mogelijk is.

Grond voor tijdelijke functies wordt doorgaans verhuurd op basis van een eventueel huurafhankelijk recht van opstal (HARVO). De huurprijs wordt bepaald op basis van een percentage van de grondwaarde voor een betreffende functie.

1.3 Staatssteunregels Staatssteun is een belangrijk onderdeel van het Europese mededingingsbeleid. De Europese Commissie, die namens de EU toezicht houdt op de naleving van de staatssteunregels, heeft in 2016 een Mededeling over het begrip staatssteun gepubliceerd, die dient als een leidraad voor het staatssteunrecht 3.

3

Mededeling van de Europese Commissie betreffende het begrip Staatssteun van 19 juli 2016, 2016 C 262-01

11

Grondprijzen 2022

Voor het bepalen van een staatssteunrisico is van belang om te bepalen of vastgoedtransacties onder marktconforme condities worden uitgevoerd. In de Mededeling uit 2016 worden meerdere methoden aangegeven om te bepalen of sprake is van de verkoop van gronden op marktconforme condities. Die methoden zijn: •

Pari passu-beginsel (transactie op voet van gelijkheid); of

•

een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of;

•

benchmarking; of

•

op basis van een algemeen aanvaarde waarderingsmethode (hieronder valt de taxatie door een onafhankelijke deskundige).

De meest gehanteerde methoden zijn het waarderen van de grondprijs op basis van een algemeen aanvaarde waarderingsmethode (hieronder valt de taxatie door een onafhankelijke deskundige) dan wel een open en onvoorwaardelijke biedprocedure. Voor uitgiften van grond met een commerciële grondslag zal, voorafgaand aan de uitgifte, in opdracht van de gemeente een taxatie worden uitgevoerd door een onafhankelijk deskundige, tenzij de waarde op voorhand kan worden bepaald, bijvoorbeeld omdat er voldoende referenties zijn. De publicaties en ontwikkelingen in de besluitenpraktijk van de Europese Commissie en de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie over dit onderwerp worden nauwgezet gevolgd.

1.4 (Aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen Gezien de maatschappelijke opgave om tot een duurzame samenleving te komen is de noodzaak van duurzaam bouwen groot. Om ervoor te zorgen dat de bebouwde omgeving geen nadelige invloed veroorzaakt op de leefbaarheid van de stad is duurzaamheid een thema dat binnen de gemeente Utrecht een prominente plaats inneemt en zo ook bij gronduitgifte. Duurzaamheid is een van de selectiecriteria bij een (openbare) selectieprocedure (tender). Er zijn op de hoofdcategorie “duurzaamheid” meerdere onderdelen waarop een plan getoetst wordt zoals energie, circulair en diervriendelijk (ver)bouwen, duurzame exploitatie en toegankelijkheid en gezonde leefomgeving. Deze (aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen maken bij de residuele berekening onderdeel uit van de bouwkosten. Ook de opbrengsten van deze eisen en maatregelen worden meegenomen in de residuele berekening van de grondwaarde.

1.4.1

Circulair bouwen

Onder “circulair bouwen” wordt het volgende verstaan: het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen of ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. Hier en daar, nu en later.

Op 5 november 2020 heeft de raad de aanpak Utrecht Circulair 2020-2023 vastgesteld, waarin de raad aangeeft dat circulair bouwen de norm is. Gezien de grote bouw en renovatieopgave voor de stad

12

Grondprijzen 2022

is circulaire gebiedsontwikkeling en circulair bouwen één van de vijf prioriteiten. Sindsdien heeft circulair bouwen een prominentere rol binnen (openbare) selectieprocedures gekregen.

1.4.2

MPG-score

Bij nieuwe gronduitgiften via (openbare) tenders stimuleert de gemeente marktpartijen tot circulair bouwen. Dit gebeurt onder ander door gebruik te maken van een MPG-score. Hoe lager de MPG-score hoe hoger de waardering op dit onderdeel. De MPG-score (Milieu Prestatie Gebouw) geeft aan hoeveel milieuschade ontstaat vanuit de toegepaste materialen in een gebouw. Hierbij geldt: Hoe lager de MPG-score, hoe kleiner de milieuschade vanuit materiaalgebruik. De MPG-score wordt uitgedrukt in een schaduwprijs per m² bvo per jaar (€/m²bvo.jr). De schaduwprijs is een fictief bedrag dat aangeeft hoeveel economische activiteit het zou kosten om de toegebrachte milieuschade ongedaan te maken. Wanneer men hoogwaardig circulair bouwt daalt de MPG-score, bijvoorbeeld omdat materialen toegepast worden die reeds geproduceerd zijn en dus bijna geen extra milieuschade veroorzaken bij de toepassing ervan in de nieuwe bebouwing. De MPG is echter een cijfermatige indicator en kan daardoor nooit de volledige complexiteit van circulair bouwen vangen. De gemeente vraagt daarom ook altijd aandacht voor de kwalitatieve aspecten van circulair bouwen zoals herbruikbaarheid, demontabiliteit, aanpasbaarheid en hernieuwbare grondstoffen.

1.4.3

Energiezuinig bouwen

Energiezuinig bouwen beperkt de CO₂ uitstoot van de gebouwen en zorgt ervoor dat het binnenklimaat comfortabel is. Hiervoor gebruikt de gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol4. Kernpunten hieruit zijn: •

Ontwerpen van gebouwen die weinig energievraag hebben, zowel in warmte, koude als elektriciteit;

•

Gebruik van lokale hernieuwbare warmte- en koudebronnen;

•

Plaatsing van PV panelen om zover mogelijk tot klimaatneutraal te komen.

Het energieverbruik wordt per 1-1-2021 berekend met een BENG berekening waarbij het doel is een zo hoog mogelijke BENG 3 waarde te krijgen, binnen de context van de opgave. Er wordt zoveel mogelijk elektrische bouwmaterieel toegepast.

1.4.4

Diervriendelijk (ver)bouwen

Onderdeel van een (openbare) tender is de uitwerking van maatregelen voor diervriendelijk bouwen. Deze maatregelen moeten zo concreet mogelijk worden uitgewerkt, waarbij moet worden uitgelegd waarom de gekozen voorziening op de bepaalde locatie het meest passend is. De gemeente vindt het belangrijk dat wordt ingezet op het bevorderen van inheemse flora en fauna. Daarentegen dient het bevorderen van exoten vermeden te worden. Het verdient de voorkeur om gebruik te maken van de

4 Zie https://ris2.ibabs.eu/Reports/ViewListEntry/Utrecht/3a0b4511-3377-4f8c-9c1d-224559a7934b

13

Grondprijzen 2022

Utrechtse Soortenlijst. Een goede aansluiting met omliggend groen is voor de ecologie relevant en leidt tot hogere waardering bij de tender op dit onderdeel.

1.4.5

Klimaatadaptatie

Door hoogwaardig klimaatadaptief te bouwen wordt het klimaateffect van een onbebouwde kavel benaderd. Dit betekent dat de ondergrond een goede sponswerking heeft en hittestress sterk wordt beperkt. Dit wordt bereikt met voldoende waterberging, groen en open water. Zie voor meer informatie de visie klimaatadaptatie Utrecht5.

1.4.6

Toegankelijkheid

Een ander onderdeel van een (openbare) tender is de uitwerking van maatregelen voor toegankelijkheid. Deze maatregelen zijn een uitvoering van het coalitieakkoord waarin de gemeente een stad wil zijn die toegankelijk is voor iedereen.

Bij uitgifte en verkopen van grond stelt de gemeente als voorwaarde dat alle woningen rolstoelbezoekbaar zijn, en –indien van toepassing- dat alle nultreden woningen rolstoelbewoonbaar zijn, of dat gemakkelijk te maken zijn. Bij private ontwikkelingen waar de planologie de ontwikkeling al mogelijk maakt, geven we advies. We geven daarbij aan dat de gemeente graag ziet dat alle woningen rolstoelbezoekbaar zijn, en alle nultreden woningen rolstoelbewoonbaar zijn of dat gemakkelijk te maken zijn, een en ander onder verwijzing naar de Agenda Utrecht voor iedereen toegankelijk.

5 Zie Document Utrecht - Visie Klimaatadaptatie Utrecht.pdf - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl)

14

Grondprijzen 2022

2 Gronduitgifte van gemeentegrond Bij uitgifte van gemeentegrond worden de grondprijzen veelal residueel bepaald. De bandbreedtes die in dit document “Grondprijzen 2022” staan vermeld bieden normaliter voldoende flexibiliteit om grondprijzen residueel op maat te kunnen bepalen, afhankelijk van de specifieke marktpotentie en de situatie ter plekke. Uitgangspunt is dat uitgifte van gemeentegrond plaatsvindt op basis van een openbare tender. In principe zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijke deskundige, tenzij er voldoende referenties zijn. Tenzij nadrukkelijk anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen de per 1 januari 2022 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (btw), voor de uitgifte van bouwrijpe grond.

Voor enkele bestemmingen, bijvoorbeeld sommige sociaal-maatschappelijke voorzieningen, wordt de grondwaarde niet residueel bepaald, maar gelden in beginsel vaste (normatieve) grondwaarden. In het onderhavige beleid staat in welke gevallen een vaste grondwaarde van toepassing is. Voor alle vastgoedsegmenten wordt een minimale grondwaarde bepaald. Het gebruik van de grond is niet gratis. De gemeente hanteert per definitie geen negatieve grondwaarde.

In 2021 zijn de bouwkosten en de inflatie sterk gestegen. Alleen de verkoopprijzen in de woningmarkt stegen harder, waardoor hogere grondprijzen konden worden gerealiseerd. De stijging van de bouwkosten (circa 7,7 % in 2021) heeft verschillende oorzaken, onder andere: prijsstijging en beschikbaarheid van grondstoffen op de wereldmarkt, de loonontwikkeling, de schaarste aan geschoolde bouwvakkers, en een tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, en dergelijke). De inflatie is het afgelopen jaar gestegen met 5,2% gestegen (vooral als gevolg van stijgende brandstof- en energieprijzen). Wat het effect van de huidige inflatie is op de grondprijzen per 1 januari 2022 is nu nog niet in te schatten. Dit is erg afhankelijk van de specifieke situatie van bijvoorbeeld het type vastgoed en de fase van de ontwikkeling. Met uitzondering van de woningmarkt is in het afgelopen jaar het aantal transacties in de andere vastgoedsegmenten door de corona-crisis beperkt gebleven. Er is dan ook geen aanleiding om de bandbreedten in deze vastgoedsegmenten aan te passen t.o.v. het niveau van 2021.

Economische ontwikkelingen hebben invloed op de vastgoedmarkt en als afgeleide daarvan op de grondmarkt (een na-ijlend patroon ten opzichte van de economische ontwikkelingen). Om deze reden wordt er eerst een korte samenvatting gegeven van de economische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt per functie, waarbij beleidsmatige uitspraken zijn gebaseerd op de Ruimtelijke Strategie Utrecht, met een tijdshorizon tot 2040. Daarna worden de grondprijzen voor de verschillende typen vastgoed behandeld.

2.1 Ontwikkelingen in de economie 2.1.1

Kantorenmarkt

De Corona-crisis heeft er voor gezorgd dat er nog steeds vraag is naar kantoren, maar wel naar andersoortige kantoren. Kantoorgebruikers willen nu gebouwen van zeer hoge kwaliteit, duurzaam en

15

Grondprijzen 2022

gericht op gezondheid en welzijn op toplocaties, bij voorkeur in binnensteden. Zij willen gehuisvest zijn op plekken met een goede bereikbaarheid, waar hoogwaardige faciliteiten dichtbij zijn en waar je werk kunt combineren met ontmoeten. In 2021 is het opnameniveau van kantoren beperkt geweest. Er is nog steeds een afwachtende houding van beleggers te constateren en bedrijven stellen hun huisvestingsvraagstukken uit. De focus ligt nog steeds op kantoren met een laag risicoprofiel zoals onder andere in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. De hoogste huurprijzen per vierkante meter per jaar worden in Utrecht dan ook daar gerealiseerd.

2.1.2

Bedrijven

Voor heel Utrecht geldt dat het aanbod van kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte zeer schaars is. Ook in 2021 valt een afwachtende houding van beleggers/ eigenaar-gebruikers te constateren. Enkel voor logistiek vastgoed (distributiecentra, last mile-logistic) is nog wel sprake van transacties in 2021 (met name op Lage Weide). Door de aanhoudend grote vraag naar hoogwaardig logistiek vastgoed is bruto aanvangsrendement en de bandbreedte in huurprijzen gestegen. In de vraag naar grotere bedrijfskavels (>1,5 ha) kunnen we als stad op dit moment niet voorzien en ook in de regio worden deze bedrijfskavels schaars.

2.1.3

Detailhandel

De winkelleegstand in heel Utrecht nam het afgelopen jaar verder af van 6,7% naar 3,96% (door invulling met nieuwe en andersoortige winkels alsmede door transformatie van meters naar andere functies). In het centrum van Utrecht gaat het echter minder hard. Daar bedraagt het leegstandspercentage 5,65. Ook in 2021 is het internetwinkelen verder toegenomen. Experts verwachten dat grote steden niet meer op het oude drukteniveau zullen terugkeren, maar zij zijn zeker niet de grote verliezers. Zij hebben met hun aantrekkingskracht en gevarieerd aanbod voldoende veerkracht om weer op te bloeien. Grote steden zullen compacter en leefbaarder worden. De compactheid ontstaat doordat het aantal winkels afneemt, maar ook doordat het aantal verdiepingen van winkels zal verminderen. Grote winkelpanden met veel verdiepingen zullen niet meer of in zeer beperkte mate terug te zien zijn in de steden.

De huurprijzen in het centrum van Utrecht zijn in 2021 licht gedaald. Deze daling is vooral bij de tophuren aan de Oudegracht, Vredenburg en Lange Elisabethstraat te zien.

Beleggers richtten zich in hoge mate op de verwerving van supermarkten en wijkwinkelcentra/ boodschappencentra met een relatief groot dagelijks productassortiment. Ander winkelvastgoed is lastig tot niet te financieren voor beleggers, hierdoor komen alleen vermogende particulieren in aanmerking voor eventuele aankoop.

2.1.4

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay)

De Hotelmarkt in Utrecht ligt momenteel stil door de corona-crisis. Eventuele plannen worden door de gemeente gemonitord en op elkaar afgestemd. De gemeente Utrecht staat in principe geen nieuwe

16

Grondprijzen 2022

hotels in bestemmingsplanwijzigingen toe tot 1 januari 2023, in afwachting van uitvoering van de voorraad tot 2022 6. Om bij een eventuele groei aan tijdelijk verblijf van internationale werknemers en internationale studenten alle belangen op een goede manier te kunnen afwegen (beschermen van de woningmarkt, level playing field, veiligheid en dergelijke) heeft de gemeente Utrecht hiervoor beleid (beleid tijdelijk verblijf) opgesteld. De tijdelijk verblijfaccommodaties vormen voor wat betreft de grondprijzen een aparte categorie. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur.

2.1.5

Wonen

Utrecht groeit hard. Hoewel er flink wat nieuwe woningen bijkomen (zo’n 3.000 woningen per jaar; in 2021 ging het om circa 3.200 woningen), kampt de woningmarkt met toenemende schaarste, met name in het goedkope en middensegment. De stijging van de huizenprijzen is daarnaast verder doorgezet. Doordat de stijging van de inkomens al enige tijd achterblijft bij de stijging van de huizenprijzen (zeker in de Utrechtse regio), staat de betaalbaarheid onder druk. Er is een urgente inhaalslag nodig in het middensegment. En hoewel het aandeel reguliere sociale huurwoningen in de plancapaciteit is toegenomen, blijft het een forse opgave om de sociale voorraad in de stad op peil te houden en de sociale voorraad te laten meegroeien met de groei van de stad. In het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) staan de ontwikkelingen op de woningmarkt uitvoerig beschreven. Op 1 januari 2022 telde Utrecht ruim 162.000 woningen. In Utrecht-stad is de druk op woningen (grondgebonden en appartementen) tot een bedrag van € 319.500,- groot waardoor het voor starters op de woningmarkt moeilijk is om een woning te vinden. Ten opzichte van 2021 is een lichte toename van het aandeel sociale huur te constateren maar een afname van het aandeel woningen in het middensegment.

Dit laatste wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijgende markt- en WOZ-waarde waardoor het aandeel betaalbare koopwoningen in de voorraad daalt. In een gespannen markt als die van Utrecht vergt het op peil houden van het aandeel betaalbare woningen een blijvende grote inspanning. Hiervoor zijn onder andere de actieplannen Middenhuur en Betaalbare Koop in het leven geroepen.

2.2 Wonen De woningmarkt is op te delen in vrije sector koop- en huurwoningen en sociale huurwoningen. Binnen de vrije sector maken we onderscheid tussen middenhuur en dure huur. Ook onder de woningmarkt vallen studentenwoningen, woonwagens en woonboten. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de grondprijzen. Deze wordt vervolgens per categorie daarna toegelicht. Tabel: Grondprijzen woningbouw, prijspeil 1 januari 2022 CATEGORIE

Op basis van

GRONDPRIJS, ex btw

6 Bron: Beleid tijdelijk verblijf (short stay) en bijstelling hotels, 19 december 2019

17

Grondprijzen 2022

1) Vrije sector Koopwoningen

Per woning

Eengezinswoningen

V.O.N.- prijs

Meergezinswoningen

V.O.N.- prijs

2) Particulier opdrachtgeverschap

Residueel, quote 25% - 45% (> € 95.000,--) Residueel, quote 12% - 35% (> € 40.000,--) Kavelprijs

Rijwoning

Kavelprijs vanaf

€ 90.000,--

Twee onder één kapwoning

Kavelprijs vanaf

€ 137.500,--

Vrijstaande woning

Kavelprijs vanaf

€ 192.500,--

3) Huurwoningen Eengezinswoningen – middenhuur Eengezinswoningen - dure huur Meergezinswoningen – middenhuur Meergezinswoningen - dure huur

Per woning Huur pm € 763,47 – € 1.027,26 Huur pm > € 1.027,26 Huur pm € 763,47 – € 1.027,26 Huur > € 1.027,26

4) Sociale huurwoningen Eengezinswoning (SH2 – categorie) Eengezinswoning (SH3 – categorie)

Residueel, ≥ € 90.000,-Residueel, ≥ € 95.000,-Residueel, ≥ € 35.500,-Residueel, ≥ € 40.000,-Per woning

Huur pm < € 678,66 Huur pm € 678,66 € 763,47

Vast, € 23.086,-Vast, € 34.021,-Zie tabel onder kopje

Meergezinswoning (SH2 – categorie)

“Sociale huur” Zie tabel onder kopje

Meergezinswoning (SH3 – categorie)

“Sociale huur”

5) Studentenwoningen

Per eenheid

Onzelfstandig eenheid

Huur cf puntenstelsel

Residueel, ≥ € 6.000,--

Zelfstandige eenheid

Huur cf puntenstelsel

Residueel, ≥ € 7.500,--

6) Woonwagenstandplaatsen Huurstandplaats

€ / standplaats Huurwoning EGW SH2 * 1,35

7) Woonboten ligplaatsen

€ 31.166,-€ / ligplaats

Afhankelijk van locatie en Waterkavel

voorzieningen. Momenteel zijn er geen waterkavels

Residueel, ≥ € 40.000,--

beschikbaar.

2.2.1

Vrije sector koopwoningen

Gronden voor vrije sector koopwoningen worden sinds februari 2015 in volle eigendom geleverd. Bij projecten waarbij minder dan 70% van de bebouwing is bestemd voor (vrije sector) koopwoningen blijft erfpacht van toepassing.

18

Grondprijzen 2022

Betaalbare koopwoningen (woningen met een VON-prijs tot € 355.000,- 7) maken deel uit van de categorie “vrije sector koopwoningen”. De gemeente wil graag dat de betaalbare koopwoningen langdurig beschikbaar blijven voor de doelgroep middeninkomens en legt daarom bij nieuwbouwprojecten een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op. Voor de projectmatige woningbouw wordt de grondprijs residueel bepaald. Voor de residuele grondwaardeberekening worden van de VON-prijs (of beleggingswaarde) de bouw- en bijkomende kosten (inclusief algemene kosten, winst en risico) afgetrokken, waarna het bedrag resteert dat aan de grond kan worden toegerekend. Voor de bouw- en bijkomende kosten worden per type woning specifieke kengetallen c.q. ervaringscijfers gehanteerd. Door een residuele grondwaardeberekening te hanteren houdt de gemeente in haar grondprijsbeleid rekening met bijvoorbeeld investeringen in duurzaamheid en circulariteit. Per locatie wordt bekeken welke typen woningen zijn voorzien, welke VON-prijzen (en/of beleggingswaarden) haalbaar zijn en wat de residueel bepaalde, bijbehorende grondwaardes zouden moeten zijn. Voor de eengezinswoningen geldt een minimale grondprijs van € 95.000,-- per woning en voor de meergezinswoningen is de minimale grondprijs € 40.000,-- per woning.

De grondprijs voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig ontwikkeld worden ten behoeve van particulieren, dan wel beleggers, kan worden uitgedrukt in een percentage van de Vrij Op Naam (VON)-prijs, de zogenaamde grondquote. Aan de grondquote ligt een genormeerde residuele grondwaardeberekening ten grondslag. De grondquotes liggen tussen de 25% en 45% voor eengezinswoningen en tussen 12% tot 35% voor de meergezinswoningen.

2.2.2

Vrije sector: (collectief) particulier opdrachtgeverschap

Gronden voor vrije sector koopwoningen worden in volle eigendom geleverd. Voor vrije kavels wordt een kavelprijs bepaald. De m² prijs wordt doorgaans residueel bepaald aan de hand van de kavelgrootte, de locatie, ligging, bebouwingsmogelijkheden en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Voor de bepaling van de kavelprijzen is niet van belang of er sprake is van particulier opdrachtgeverschap dan wel collectief particulier opdrachtgeverschap. De berekeningswijze en m² prijs zijn in beide gevallen gelijk. De verkoopprijzen van de vrije kavels worden bij de start van elk project vastgesteld en daarna jaarlijks bijgesteld met een index van 2% per jaar, behoudens exceptionele prijsstijgingen.

2.2.3

Middenhuurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor middenhuurwoningen blijft het erfpachtsysteem van toepassing.

De vraag naar middenhuurwoningen, met kale huurprijzen tussen de € 763,47 en € 1.027,26 per maand (prijspeil 1-1-2022), is groot en ook in dit marktsegment groter dan het aanbod. Het Woononderzoek Nederland (2018) laat zien dat het verschil tussen vraag en aanbod in het middenhuursegment ruim 40% is. Op dit moment bedraagt het aandeel middenhuurwoningen in Utrecht circa 12% van de totale woningvoorraad. Dit betreft voornamelijk appartementen. Er is dus een 7 Zie Bijlage B in dit document.

19

Grondprijzen 2022

urgente inhaalslag nodig. Om het tekort aan middenhuurwoningen in te lopen zet de gemeente zich via het Actieplan Middenhuur in om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren. Sinds de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, in werking getreden op 1 mei 2021 en in beginsel geldend voor 3 jaar, geldt voor de huur van een geliberaliseerde huurovereenkomst (huurwoning in de vrije sector) dat deze maximaal verhoogd mag worden met inflatie plus 1 procent. Bij de aan de gemeenteraad voorgelegde wijziging voorwaarden Middenhuur heeft de gemeenteraad d.d. 10 maart 2022 ingestemd om uit te gaan van de door het Rijk gekozen indexeringsmethode. Voor de berekening van de inflatie hanteert het Rijk (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t2. De inflatie voor 2022 is op basis van voormelde index vastgesteld op 2,3%, hiermee mogen de huren niet verder stijgen dan (2,3% +1% =) 3,3% per 1 januari 2022. Om naast het aanbod aan middenhuur ook een goede prijs-kwaliteitverhouding te borgen bij deze woningen is sinds d.d. 7 december 2017 het door de gemeenteraad vastgestelde beleidskader “Actieplan Middenhuur” van kracht. De voorwaarden voor middenhuurwoningen staan in bijlage II van de Woonvisie 2019.

Op 10 maart 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met een wijziging van deze voorwaarden voor middenhuurwoningen. De (aangepaste) voorwaarden voor middenhuurwoningen – voor zover relevant voor het grondbeleid - worden hierna kort omschreven: •

Een bovengrens van de (kale) huurbandbreedte van € 1.027,26 per maand (prijspeil 1-12022), en een ondergrens ter hoogte van de liberalisatiegrens (thans een huur van € 763,47 per maand);

•

Een jaarlijkse maximale huurverhoging bij lopende huurovereenkomsten gelijk aan inflatie + 1% (is dus CPI + 1%);

•

Een wijziging van de toe te passen indexering van de jaar-op-jaar-methode naar de door het Rijk gekozen indexeringsmethode;

•

Het is niet toegestaan gedurende de exploitatietermijn een middenhuurwoning voor een hogere prijs dan de in een betreffend jaar geldende bovengrens te verhuren. Er kan dan ook geen sprake zijn van huurverhogingen tot boven de bovengrens gedurende een verhuurperiode of bij een verandering van huurder;

•

In het middenhuursegment is de maximale huurprijs gekoppeld aan het gebruikersoppervlak (GBO) conform bijlagen8;

•

Voor de toepassing van de koppeling tussen huurprijs en gebruikersoppervlak van de woning is een drietal geografische zones van toepassing: o

Zone A: Bestaand Hoogstedelijk (40-60 m² GBO), bestaande uit gebieden ‘binnenstad’ en ‘Stationsgebied’;

o

Zone B: Nieuw Hoogstedelijk (40-80 m² GBO) met een gemiddelde van 60 m², bestaande uit ‘Merwedekanaalzone 4 en 5;

o

Zone C: Stedelijk (50-80 m² GBO) met een gemiddelde van 65 m², bestaande uit de gehele gemeente Utrecht met uitzondering van de gebieden die behoren tot Zone A of B.

8 Zie bijlage @ in dit document.

20

Grondprijzen 2022

Bij grootschalige gebiedsontwikkelingen kan de Raad een (deel) van het gebied aanwijzen als Zone B. Het gaat dan in beginsel om nieuwe stedelijke knooppunten uit de RSU. •

Een exploitatietermijn als middenhuurwoning van minimaal 20 jaar. Na het expireren van de exploitatieperiode van 20 jaar, kan de erfpachter verzoeken om wijziging van de privaatrechtelijke bestemming, waarbij hij gehouden is de daarmee samenhangende economische meerwaarde af te rekenen met de gemeente. Indien de erfpachter kiest voor een vijf jaar langere exploitatieperiode, dan is erfpachter niet gehouden de economische meerwaarde als gevolg van de wijziging van de privaatrechtelijke bestemming van het erfpachtrecht met de gemeente af te rekenen.

•

De minimale inkomsteneis voor een huurwoning in dit segment mag niet hoger zijn dan 42x de maandhuur.

•

In het huurcontract en/of de algemene voorwaarden wordt vastgelegd dat bij klachten en meningsverschillen deze worden voorgelegd aan de huurcommissie. Dit geldt ook voor klachten over te hoge servicekosten;

De essentie is, dat waar met de gemeente afspraken worden gemaakt over middenhuur, deze woningen moeten voldoen aan de uitgangspunten van het Actieplan en de aanpassingen daarvan op basis van het raadsbesluit van 10 maart 2022. In tenders en anterieure overeenkomst leggen we een aandeel middenhuur vast waarvoor het Actieplan Middenhuur en de daarbij van toepassing zijnde voorwaarden gelden.

De bevoegdheid om af te wijken van het (aangepaste) Actieplan Middenhuur ligt bij de gemeenteraad. Voor de verhuur van middenhuurwoningen zijn de voorrangsregels uit de Regionale Huisvestingsverordening 2019 van kracht 9. Deze regels zijn opgesteld om de doorstroming vanuit sociale huurwoningen te bevorderen en te zorgen dat middenhuurwoningen terecht komen bij de inkomensgroep die het meest op deze woningen is aangewezen.

De grondprijzen voor middenhuurwoningen worden residueel bepaald, waarbij voor eengezinswoningen een minimum grondwaarde geldt van € 90.000,- en voor appartementen een minimum grondwaarde van € 35.500,- geldt. De residueel te bepalen grondprijs is onder andere afhankelijk van grootte en huurprijsniveau van de betreffende woning.

2.2.4

Dure huurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor dure huurwoningen blijft in beginsel het erfpachtsysteem van toepassing. In de Dure Huur-categorie (DH) is de residueel berekende grondprijs het uitgangspunt, waarbij voor grondgebonden woning een minimum geldt van € 95.000,- en voor meergezinswoningen een minimum van € 40.000,-.

2.2.5

Sociale huurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor sociale huurwoningen blijft het erfpachtsysteem van toepassing.

9 Bron: Artikel 2.4a.1 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht.

21

Grondprijzen 2022

Voor de grondprijsberekening bij sociale woningbouw wordt voor grondgebonden sociale huurwoningen een vaste grondprijs per kavel (behoudens indexering) gehanteerd, afhankelijk van de huurcategorie waarin de woning wordt geplaatst. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn dit jaar niet aangepast met het gebruikelijke gemiddelde van de CBS/ BdB-index (5,09%), maar met het percentage waarmee de bandbreedte in huurprijzen voor sociale woningbouw in toegenomen (1,48%), een en ander om de betaalbaarheid van de sociale woningen niet (verder) onder druk te zetten.

De indexering wordt gerekend vanaf het prijspeilmoment van de overeenkomst tot het moment van betaling van de grondprijs (aktepassering bij notaris) en deze datum wordt vastgelegd in de reserverings-/ intentieovereenkomst. Voor meergezins sociale huurwoningen (appartementen) wordt, naast de huurcategorie, ook gekeken naar het woningoppervlak (GBO) in relatie tot de gevraagde (kale) huurprijs en het aantal woonlagen van een appartementengebouw.

Het idee hierachter is dat naarmate de woning bij een zelfde huur kleiner wordt en dus een hogere huurprijs per m² kent, ook de grondprijs meestijgt. De (absolute) bouwkosten van een kleine woning zijn lager dan die van een grotere woning. Wordt een woning betaalbaarder (d.w.z. met een lagere huurprijs per m² GBO), dan daalt ook de grondprijs. De betaalbaarheid van een sociale huurwoning staat ook centraal in de Woonvisie. De gemeente wil verdichting stimuleren onder andere via de hoogtefactor. De hoogtefactor zorgt er namelijk voor dat de grondprijs per eenheid lager wordt naarmate er meer bouwlagen op een locatie worden gerealiseerd, zie tabel grondprijzen sociale huur 2022. Voor een verdere uiteenzetting over erfpacht zie paragraaf 3.4 en 3.4.1 “Verdichten op eigen locaties sociale woningbouw”. Eengezinswoningen: Met ingang van 1 januari 2022 is de grondprijs voor de categorie eengezinswoningen SH2 vastgesteld op € 23.086,-. De grondprijs voor de categorie SH3 is vastgesteld op € 34.021,-. Meergezinswoningen: Ook de grondprijzen van meergezinswoningen voor de sociale woningbouw zijn naast de twee categorieën (SH2 en SH3) onderverdeeld in huurprijs per m² gbo per maand. Op deze wijze volgt de grondprijs de trend voor locaties waar hogere huren (hogere opbrengsten) worden berekend met minder woonoppervlakte.

In het algemeen kan worden gesteld dat een groter woonoppervlak zorgt voor een “socialer product” en derhalve een lagere grondprijs kent dan een woning met een gering woonoppervlak. Bij de meergezinswoningen zijn de grondprijzen voor elke categorie vastgesteld, zoals opgenomen in onderstaande tabel. Een woning in de sociale huurcategorie SH2 komt in de Woonvisie overeen met de kernvoorraad (huur per maand tot € 633,25 voor één- en tweepersoonshuishoudens (1e aftoppingsgrens) respectievelijk een huur per maand van € 633,25 tot € 678,66 voor 3 of meerpersoonshuishoudens (2e aftoppingsgrens). Een woning in de sociale huurcategorie SH3 komt in de Woonvisie overeen met secundair sociaal (huur per maand van € 678,66 tot € 763,47). Zowel voor de categorie SH2 als de categorie SH3 zijn in de Woonvisie specifieke voorwaarden opgenomen (zie bijlage 2 in de Woonvisie 2019 op pagina 46).

22

Grondprijzen 2022

Wanneer een woning in een bepaalde sociale huurcategorie is uitgegeven, dient deze minimaal twintig (20) jaar als zodanig te worden geëxploiteerd, een en ander om de langdurige beschikbaarheid te borgen. Dit laatste zal ook als zodanig worden vastgelegd in de te sluiten erfpachtovereenkomst dan wel anterieure exploitatieovereenkomst. De overeenkomsten waarbij eerder gronden in erfpacht zijn uitgegeven aan corporaties kennen in het algemeen een bestemmingsbepaling waarbij de privaatrechtelijke bestemming “sociale huurwoning” is opgelegd. Deze bestemming blijft in stand totdat de gemeente toestemming geeft voor een bestemmingswijziging (bijvoorbeeld van sociale huur naar koop).