Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk_Toelichting

Bestemmingsplan

Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk Vastgesteld, december 2023

Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doelstelling

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

7

1.3

Geldende plannen

8

1.4

Juridische aspecten

9

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2

12

Relevante beleidskaders

13

2.1

Rijksbeleid

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

17

2.3

Gemeentelijk

22

2.4

Conclusie

Hoofdstuk 3

13 beleid

36

Bestaande situatie

37

3.1

Inleiding

3.2

Beschrijving

van het plangebied

37

3.3

Beschrijving

van de bestaande functies in het plangebied

39

3.4

Conclusie

Hoofdstuk 4

37

40

Planbeschrijving

41

4.1

Projectbeschrijving

41

4.2

Verkeer en openbare ruimte

43

Hoofdstuk 5

Onderzoek en randvoorwaarden

49

5.1

Inleiding

49

5.2

Milieueffectrapportage

49

5.3

Bedrijven en milieuzonering

49

5.4

Geluidhinder

50

5.5

Trillingen

52

5.6

Geur

52

5.7

Externe veiligheid

52

5.8

Ontplofbare Oorlogsresten

53

5.9

Luchtkwaliteit

54

5.10

Bodem

55

5.11

Natuurbescherming

56

5.12

Bomen

59

5.13

Water en klimaatadaptatie

60

5.14

Archeologie

69

5.15

Kabels en leidingen

72

5.16

Kwaliteit van de leefomgeving

72

5.17

Gezond stedelijk leven

75

5.18

Toegankelijkheid

76

5.19

Circulaire economie

77

5.20

Energie

78

5.21

Conclusie

79

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische

6.2

Maatschappelijke

uitvoerbaarheid uitvoerbaarheid

2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

81 81 82

Utrecht

6.3

Handhaving

Hoofdstuk 7

83

Juridische plantoelichting

85

7.1

Structuur van de regels

85

7.2

Inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels)

85

7.3

Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

85

7.4

Bouwen en slopen (hoofdstuk 3 van de regels)

87

7.5

Gebouwen en locaties gebruiken (hoofdstuk 4 van de regels)

92

7.6

Grondwerk: activiteit in de bodem (hoofdstuk 5 van de regels)

101

7.7

Natuur, flora en fauna (hoofdstuk 6 van de regels)

102

7.8

Algemeen overgangsrecht

107

7.9

Bijlagen bij de regels

(hoofdstuk 7 van de regels)

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

108

3

4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

Toelichting

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

5

6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Aanleiding De eigenaar van de opstallen van de voormalige Bo-Rent locatie, gelegen aan de veilingstraat, Ten Brinke Grondexploitatie B.V. wil de huidige bebouwing vervangen door een nieuwbouw appartementencomplex. Het initiatief gaat over de ontwikkeling van een appartementencomplex met maximaal 110 sociale huurappartementen, waarbij de volledige woningvoorraad toekomt aan de sociale sector. In het appartementencomplex komen appartementen met een grootte tussen de 50 en ongeveer 70 m2. Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de verouderde bedrijfslocatie mogelijk. De herontwikkeling van de Veilingstraat 10 draagt bij aan de Utrechtse binnenstedelijke verdichtingsopgave en aan de ambitie uit de woonvisie om de balans in de sociale huurwoningvoorraad in de stad te verbeteren. Met de herontwikkeling wordt de gebiedsontwikkeling van Parkhaven afgerond. Daarbij ontstaat er tussen het nieuw aan te leggen plein aan de Veilingstraat en het Heycopplein aan de andere zijde van het Heycop-terrein een verbinding via de groene laan van het Heycop-terrein. Op 1 januari 2024 gaat de Omgevingswet de Wet ruimtelijke ordening vervangen. Als voorbereiding op de Omgevingswet brengt de gemeente eenheid in de algemene regels van bestemmingsplannen. Dat zijn regels die niet speciaal voor één functie (bestemming) gelden.

Ze zijn meestal in de hoofdstukken 3 en 4 van bestemmingsplannen te vinden. In het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht dat voor vrijwel de hele gemeente gaat gelden, staan nieuwe algemene regels die in de plaats komen van algemene regels die per bestemmingsplan gelden. De regels van het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht zijn ook aan dit bestemmingsplan toegevoegd. De toelichting van die regels is te vinden in hoofdstuk 7.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Catharijne, sectie D, nummer 8564 en een gedeelte van 10998, wat gemeentegrond betreft. Het plangebied ligt tegen het centrum van Utrecht aan. Het plangebied wordt begrensd door de Veilingstraat aan de noordzijde, de Croeselaan aan de oorstzijde en de Veilinghavenkade aan de westzijde. Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich de Heycopontwikkeling, welke in aanbouw is en voorziet in 416 woningen van 4 en 5 bouwlagen hoog en een ondergrondse parkeergarage met groen dak. In 2023 zijn de eerste woningen hiervan opgeleverd.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

7

Afbeelding 1.2: Begrenzing plangebied In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woonfuncties. Het gebouw Cresendo, welke aan de Veilingstraat ligt, telt vijf bouwlagen en is bestemd met een gemengde functie. Zo bevindt zich op de begane grond een horecagelegenheid. Aan de Croeselaan ligt met name drielaagse bebouwing uit de jaren '20, afgewisseld met enkele vierlaagse gebouwen op de hoek. Daarnaast vindt men aan de westzijde van het plangebied een aantal historische schepen in de Veilinghaven. In de nabijheid van het plangebied zijn de ontwikkelgebieden Merwedekanaalzone en Beurskwartier gelegen, waar woningbouw met hoge dichtheid is gepland.

1.3

Geldende plannen

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen. Bestemmingsplan Actualisering diverse gebieden Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht

Vastgesteld door Raad 31 oktober 2013 2 februari 2023

Onherroepelijk Ja

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden', vastgesteld op 31 oktober 2013. Volgens dit bestemmingsplan wordt qua bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden uitgegaan van bedrijvigheid in de categorie A en B1 en daaraan ondergeschikte en samenhangende kantoorruimte. Een deel van het perceel heeft een maximale bouwhoogte van 12 meter, en een klein stuk heeft een maximale bouwhoogte van 4 meter. Daarnaast mogen bij deze bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen worden aangelegd en zijn wegen, fiets- en voetpaden toegestaan. Naast de bestemming 'bedijf' kent de kavel een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', een gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' en de gebiedsaanduidingen 'Wro-zone wijzigingsgebied 3' en Wro-zone - wijzigingsgebied 4'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en vrijstelling van de archeologische waarden en verwachting. De voor 'Vrijwaringszone - straalpad' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor een straalverbinding. De gebiedsaanduidingen Wro-zone - wijzigingsgebied 3 en 4 bieden de mogelijkheid om onder voorwaarden de bestemming ter plaatse van de aanduidingen te wijzigen in 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

respectievelijk de bestemmingen 'Verkeer en verblijf' en 'Wonen', Verkeer en verblijf' en 'Maatschappelijk'. De woonfunctie, het bebouwingsoppervlak en de situering ervan, de maatschappelijke functie, mogelijk in combinatie met een horecafunctie in de plint en de bouwhoogte waarin dit plan voorziet wijkt af van dit bestemmingsplan of de daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheden.

1.4

Juridische aspecten

1.4.1

Wettelijke grondslag

1.4.1.1 Wet ruimtelijke ordening, besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder. Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden. Dit plan maakt gebruik van de mogelijkheid om beleidsregels te gebruiken bij de onderwerpen: parkeergelegenheid realiseren; splitsen en omzetten van woningen; transformeren naar woningen in de wijken Binnenstad, Wilhelminapark, Buiten Wittevrouwen; e n particuliere vakantieverhuur. 1.4.1.2 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd.

Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden. Als dit plan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisisen herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht. Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de fysieke leefomgeving. Met het opnemen van regels over het kappen van een boom is dit plan ook "breder" dan een gewoon bestemmingsplan. 1.4.2

Vooruitlopen op de Omgevingswet

1.4.2.1 Voorbereiding omgevingsplan, Crisis- en herstelwet De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7c van dat besluit gebruiken. Dit plan maakt beperkt gebruik van die mogelijkheid. Artikel 7c geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in een bestemmingsplan een verbod op te nemen om zonder vergunning een bepaalde activiteit te verrichten. Die bevoegdheid, vergelijkbaar met die van de toekomstige Omgevingswet, is een verruiming van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. In dit plan wordt hiervan gebruik gemaakt in de gevallen die: 1. 2.

planologisch aanvaardbaar zijn, als de initiatiefnemer aan bepaalde voorwaarden voldoet, en waarbij het van belang is dat de gemeente het initiatief vooraf toetst.

Een toets vooraf is bijvoorbeeld wenselijk, als de regel een open norm bevat, zoals "het straatbeeld mag niet worden aangetast". De vergunningprocedure geeft aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om de norm door deskundigen te laten toetsen, zoals een stedenbouwkundige of de commissie ruimtelijke kwaliteit, of om beleidsregels vast te stellen die de norm concreet maken.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

9

1.4.2.2 Korte schets van de Omgevingswet De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd). De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te besluiten wat in een gebied het belangrijkst is. Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 26 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: AMvB; een AMvB is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 AMvB's. Vervolgens zijn provincies en gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen overhevelen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de Apv over het kappen van een boom. De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de gevolgen van de klimaatverandering.

Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan. 1.4.2.3 Nieuw in dit plan Het omgevingsplan krijgt het karakter van een verordening die regels stelt over activiteiten die effect kunnen hebben op de leefomgeving. Die verandering vraagt om nieuwe, andere regels. Dit plan is een eerste stap naar het omgevingsplan. De regeling van dit plan heeft namelijk een structuur die het overzetten van de regels naar het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet de bestemmingsplannen zal vervangen makkelijker maakt. De algemene regels in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6 kunnen bij de invoering van de Omgevingswet vrijwel ongewijzigd worden overgezet naar het omgevingsplan. Dit plan maakt een scherper onderscheid tussen regels die direct verband houden met een bepaalde functie (bestemming) en regels die over een activiteit gaan die ook in andere functies (bestemmingen) denkbaar is. De regels over de activiteit 'bouwen' zijn bijvoorbeeld niet meer in het artikel over de functie geregeld. Het maakt voor het bouwen zelf niet uit of de functie Wonen of Industrie is. Uit het feit dat een locatie de functie Wonen heeft volgt bijvoorbeeld niet dat je maximaal 12 meter hoog mag bouwen.

Een regel met een maximum bouwhoogte kan wel nodig zijn om aan te sluiten op de hoogte van de bebouwing in de omgeving of om te voorkomen dat woonruimtes ontstaan die niet goed zijn voor de gezondheid, bijvoorbeeld omdat er boven die hoogte te veel verkeerslawaai is. Door de nieuwe opzet zijn er veel minder regels nodig. Het systeem van de Omgevingswet biedt die mogelijkheid. Als iemand een activiteit wil ondernemen die niet in strijd is met de wet, maar wel in strijd is met het omgevingsplan, dan kan hij of zij een vergunning aanvragen om toestemming voor die activiteit te vragen. Een verbod in het omgevingsplan, zoals 'het is verboden om hoofdgebouwen te bouwen', heeft dus geen absoluut karakter. Maar het zal duidelijk zijn dat de gemeente geen vergunning zal verlenen voor het bouwen van een huis midden op de openbare weg en wel voor de vervanging van een afgebrand huis. 1.4.2.4 Nieuwe termen De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Een 'bestemming' wordt in die wet 'functie' genoemd en 'gebruik' is straks een 'activiteit'. Om te oefenen met de nieuwe termen en om er alvast aan te wennen, zijn deze termen al gebruikt in de regels. De term 'functie' betekent in dit plan: bestemming, gebruiksdoel; de term 'locaties' betekent hetzelfde als 'gronden' in het bestemmingsplan. 'Activiteit' kan doen, maar ook laten doen of nalaten betekenen.

De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit plan spreken we van 'leefomgeving'. De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen. De regels van het plan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via artikel 1.67 heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen. Dit plan bevat verder kapregels uit de Apv. Ook de regels voor de bescherming van de archeologische waarden zijn opgenomen, omdat de gemeente de bestemmingsplanregels en de regels uit de Verordening op de archeologische monumentenzorg voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet wil samenvoegen tot één regeling en de archeologische vergunning wil onderbrengen onder het systeem van de Wabo en de Omgevingswet. 1 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

1.4.3

Afwijken van het bestemmingsplan

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken: 1.

2. 3.

de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet); de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht; als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af te mogen wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is. Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt. Bij het opstellen van de regels van dit plan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking. De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit plan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen op locaties met de aanduiding 'overige zone - Omgevingskwaliteit'.

Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die in die zone gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het plan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is. Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het plan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het plan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van omwonenden. En de gemeente toetst natuurlijk ook of zo'n initiatief voldoet aan de wet en aan de verordening van de provincie. 1.4.4

Vergunningvrij bouwen

In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels. Op internet kunt u de toelichting vinden in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder). Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld. Er zijn bouwwerken die volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage). In schema ziet het er als volgt uit:

Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor

bouwvergunning technische toets nee nee

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

toets aan planologie (bestemmingsplan) nee ja 11

Andere bouwactiviteit

ja

ja

Voor de duidelijkheid: uit de tabel blijkt dat een volledig vergunningvrije bouwactiviteit ook mag, als het bestemmingsplan die activiteit verbiedt; voorbeeld: iemand bouwt een aanbouw achter de oorspronkelijke achtergevel van zijn huis die minder dan 4 meter diep is en lager dan 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 2, onderdeel 3a, van Bijlage II bij het Bor, ook al is de bouwactiviteit in strijd met het bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan en die past in artikel 3 van Bijlage II van het Bor is ook vergunningvrij; voorbeeld: de gemeente bouwt een schommel in een groenstrook met een hoogte van 3 meter dat mag zonder vergunning op grond van artikel 3, onderdeel 4 van Bijlage II van het Bor, omdat het past binnen de regels (artikel 8, lid 8.4, onder b) van dit plan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan moet in andere gevallen wel aan de wettelijke, technische eisen voldoen en ook aan de bouwverordening van de gemeente;

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

1 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (2020)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren: 1.

bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 7. beperken van klimaatverandering; 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. De NOVI benoemt vier prioriteiten De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen; zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's; stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw. Afwegingsprincipes Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

13

2.

3.

van onze ruimte. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de verouderde bedrijfsbebouwing aan de Veilingstraat mogelijk. De herontwikkeling van de locatie Veilingstraat 10 draagt bij aan de Utrechtse binnenstedelijke verdichtingsopgave en aan de ambitie voor 'Gezond stedelijk leven' door de bouw van maximaal 110 woningen en daarbij een verbetering van de openbare ruimte. Hiermee worden waardevolle landschappen rondom de stad gespaard. In het project wordt ook ingezet op effectief ruimtegebruik, door woningbouw boven een gecombineerde plint met een sociaal maatschappelijke voorziening en zo mogelijk daarbij commerciële invulling te situeren. In samenhang met de realisatie van het plein zal de herontwikkeling zorgen voor een groot stuk openbare ruimte dat aansluit op de groene doorloop naar het Heycop-terrein. Door de plint en het te realiseren plein zal er een meer open, groene en levendige uitstraling aan het gebied worden gegeven, wat leidt tot een verbetering van de fysieke leefomgeving. 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) (2012) In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen.

Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte. Plangebied De ontwikkeling van dit bestemmingsplan valt niet binnen één van de projecten of onderwerpen die zijn aangewezen in het Barro. Dit geldt ook voor het Rarro. Er zijn vanuit het Barro en het Rarro geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan. 2.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt. Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening. De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.

Beschrijving behoefte De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een 1 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats. Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht) Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences.

Plangebied Dit plan bestaat uit een herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, aangezien sprake is van sloop\nieuwbouw van bestaande objecten (voormalige bedrijfsbebouwing). De ontwikkeling wordt begrensd door de Heycopontwikkeling aan de zuidzijde, de Veilingstraat aan de noordzijde, de Croeselaan aan de oostzijde en de Veilinghavenkade aan de westkant. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het realiseren van maximaal 110 appartementen, allen in de sociale huursector. Voor de beoogde woningen wordt het parkeren opgelost in de nabijgelegen ontwikkeling 'Heycop'. Het onderhavige bestemmingsplan maakt de toevoeging van maximaal 110 woningen mogelijk. Volgens vaste jurisprudentie is er vanaf de ontwikkeling van 12 woningen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit bestemmingsplan is daarmee 'ladderplichtig'. Daarnaast maakt het plan 350 m2 bruto vloeroppervlak aan een maatschappelijke voorziening, zo mogelijk in combinatie met een commerciële functie. Voor deze commerciële functie gaat de voorkeur uit naar een horecafunctie. Deze functies worden in de nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt, ter plaatse van een specifiek aangeduide locatie en binnen die aangeduide locatie uitsluitend ter plaatse van de eerste twee bouwlagen.

De parkeerplaatsen die worden voorzien zijn ondergeschikt aan de overige functies en zijn daarmee niet ladderplichtig. Beschrijving behoefte Kwantitatieve behoefte Het woonbeleid van de gemeente Utrecht met daarin de speerpunten en ambities is vastgesteld in de woonvisie (2019). Op korte termijn zijn 5 speerpunten benoemd: Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie; We gebruiken de groei van de stad en stimuleren onze partners om de bouwproductie hoog te houden. Daarmee werken naar de streefpercentages voor de lange termijn en gemengde wijken. Meer gemengde wijken; De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden. Doorstroming; We willen dat er meer woningaanbod (vrij)komt. Bouwen van kwalitatief goede woningen in de middencategorie en het sociale segment, onder andere via gemengde projecten, en slimme woonruimteverdeling zorgen voor de toename van verhuisketens (betere doorstroming). Een (t)huis voor iedereen; We streven naar een passend woningaanbod voor alle (toekomstige) inwoners van Utrecht. We zorgen binnen een redelijke termijn voor huisvesting voor Utrechters die onze hulp het hardst nodig hebben. Duurzaamheid en toekomstbestendigheid; We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

In wijken met een homogene woningvoorraad en een oververtegenwoordiging van sociale huurwoningen vraagt de gemeente corporaties via het huurprijsbeleid te differentiëren binnen het sociale segment, zodat kwetsbaren minder geconcentreerd worden gehuisvest. Het gericht inzetten van het huurbeleid, zoals bijvoorbeeld het tweehuren beleid, door de corporaties is hiervoor een mogelijkheid. De gemeente betrekt hierbij ook andere (zorg)partners en zoeken naar mogelijkheden om combinaties aan te gaan. Naast een inhaalslag in de middencategorie ziet de gemeente een bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

15

grote vraag naar woningen in het sociale segment. Ook in dit segment laat de gemeente het woningaanbod groeien. Bevolkingsprognose Op 1 januari 2023 telde de gemeente Utrecht bijna 368.000 inwoners. Utrecht verwacht dat het inwonersaantal de periode tot 2040 zal groeien naar 472.767. Woondeal regio Utrecht Zestien gemeenten in de regio Utrecht hebben in 2019 met het Rijk en de Provincie een Woondeal voor Utrecht gesloten. In 2022 is de Woondeal geactualiseerd. De Deal heeft als belangrijkste doel: de woningbouwproductie versnellen, de betaalbaarheid vergroten en excessen aanpakken. Er ligt een grote opgave voor extra woningen tot 2030; die opgave wil de regio Utrecht bereiken met de Woondeal Utrecht. Het uitgangspunt is dat de regio wilt groeien in balans: alle functies die een regio nodig heeft (woningen, werkgelegenheid, maatschappelijke voorzieningen, natuur, groen, mobiliteit, energie) moeten meegroeien met het aantal inwoners. Een integrale aanpak waarbij het niet alleen gaat om stenen stapelen, maar om leefgemeenschappen bouwen. Zo wordt er gezorgd voor een gezonde, duurzame leefomgeving in de steden, dorpen en wijken. De regio kiest voor verdichting en het primair bouwen bij OV-knooppunten. Door hier te bouwen wordt wonen gecombineerd met werken en bereikbaarheid en blijft er ruimte voor de energietransitie en groene kwaliteit.

Kwalitatieve behoefte In het Meerjaren perspectief van gemeente Utrecht (2023) is opgenomen dat de 'harde' plancapaciteit (volgens definitie gemeente) voor 32% bestaat uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 6% zelfstandige studenteneenheden en 26% reguliere sociale huurwoningen. Dat er een kleine stijging zien in het percentage reguliere sociale huur in de plancapaciteit is positief, maar gegeven het streven deze voorraad richting 2040 op peil te houden (35%), nog niet voldoende. Op basis van de ambities uit de Woonvisie zal er aldus extra ingezet moeten worden op (onder andere) het sociale huursegment De beoogde ontwikkeling voorziet in 100% zelfstandige woningen in de categorie sociale huur. Gelet op het bestaande tekort aan woningen in deze sector kan aldus gesproken worden van een kwalitatieve behoefte naar woningen in de sociale huursector. Conclusie Om de herontwikkeling aan de Veilingstraat 10 mogelijk te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking onderbouwd. In de periode van 2017 tot 2040 moeten er 104.000 woningen worden bijgebouwd in de regio Utrecht (16 gemeenten) om het bestaande tekort niet verder op te laten lopen. In de harde planvoorraad wordt het beoogde percentage sociale huur (35%) nog niet gehaald. De woningbouwopgave voor sociale huurwoningen in de gemeente Utrecht bestaat voor tweederde uit appartementen.

Er is dus een kwalitatieve behoefte naar woningen in de sociale huursector. De herontwikkeling voldoet aan de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.4

Structuurvisie Ondergrond

In 2018 hebben de ministeries van Infrastructuur en Waterstaat en van Economische Zaken en Klimaat de Structuurvisie Ondergrond opgesteld. De Structuurvisie Ondergrond gaat over de nationale belangen van de drinkwatervoorziening en de energievoorziening, en de weging van beide belangen ten opzichte van elkaar. Het gaat bijvoorbeeld over grondwaterwinning, gaswinning, geothermie en het opslaan van CO2. Deze Structuurvisie beoogt duidelijkheid te verschaffen over de mogelijke combinatie van grondwaterwinning en mijnbouwactiviteiten en tegelijkertijd beide belangen in voldoende mate te dienen. Dat betekent dat er steeds gezocht is naar de balans tussen enerzijds het beschermen van het grondwater voor de toekomstige drinkwatervoorziening en anderzijds het benutten van de ondergrond voor de - transitie naar een duurzame - energievoorziening. In de structuurvisie wordt aangegeven waar activiteiten in de ondergrond ruimtelijk uitgesloten of gecombineerd kunnen worden, nog voorafgaand aan een concreet initiatief. Plangebied Het plan ligt niet binnen een beschermingszone voor grondwater. Het plan voorziet niet in activiteiten die een negatieve invloed kunnen hebben op de grondwaterwinning of op de drinkwatervoorziening.

1 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

PROVINCIAAL 2.2.1

Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening treedt tegelijk met de Omgevingswet in werking. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels. Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen: extra woningen die gebouwd moeten worden; toename van werkgelegenheid; toename van verkeer; energietransitie; klimaatverandering; verandering in de landbouw; versterking van natuur en recreatief groen.

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Uitwerking beleid in 7 thema's De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's. 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Stad en land gezond Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren. Klimaatbestendig en waterrobuust Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte). Duurzame energie Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water. Vitale steden en dorpen Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.

Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen. Levend landschap, erfgoed en cultuur Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

17

7.

Toekomstbestendige natuur en landbouw Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur. Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht in werking getreden. De Omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Op 1 maart is de eerste wijziging van deze omgevingsverordening vastgesteld. De opbouw van de Omgevingsverordening ziet er als volgt uit: Er staan instructieregels over ontwikkelingen die met water te maken hebben in; Instructieregels die zien op grondwaterbeheer; Instructieregels ten aanzien van bereikbaarheid; Instructieregels die zien op windenergie, zonne-energie en biomassa; Instructieregels ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN), Groene contour en Weidevogelkerngebieden; Instructieregels over werelderfgoed en kwaliteit van landschappen; Instructieregels over agrarische bedrijven; En instructieregels over stedelijke functies in stedelijk of landelijk gebied, recreatie en stiltegebieden.

Uitvoering In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio. Plangebied Het plan betreft de realisatie van een woongebouw boven een gecombineerde plint met sociaal maatschappelijke en daarbij mogelijk commerciële functie binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien de vraag naar woningen is de herontwikkeling van bedrijvigheid naar wonen op deze locatie wenselijk. De herontwikkeling dient als sluitstuk op de transformatie van bedrijvigheid naar wonen van de Dichterswijk. De ontwikkeling draagt dan ook bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het woon- en leefklimaat. Het plan past in de provinciale woningbouwopgave en voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling op korte afstand van een vervoersknooppunt. Daarbij wordt de openbare ruimte zoveel mogelijk onverhard en vergroend, wat bijdraagt aan een klimaatadaptieve stad.

De herontwikkeling sluit aan bij het provinciaal beleid om de woningbehoefte binnen het bestaand stedelijk gebied op te lossen en het plan voldoet daarom aan de ambitie van de Omgevingsvisie. 2.2.2

Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling (2016)

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'. De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn: Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden. Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit. Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar 1 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

water en groen in het stedelijk gebied. De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen om bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'. Plangebied Een voormalige bedrijfslocatie wordt getransformeerd tot een goede woonomgeving met een gecombineerde plint met sociaal maatschappelijke en zo mogelijk daarbij commerciële voorzieningen in de plint. Door stapeling van functies en een ruimtelijk intensief programma wordt ruimte slim gebruikt en wordt een bijdrage geleverd aan een betere leefbaarheid en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit. 2.2.3

Economische Visie 2020 - 2027 Focus op een vitale en duurzame economie

De provincie Utrecht wil het economische beleid de komende jaren focussen op een duurzame en vitale economie. Met het beleid wil de provincie de economie robuuster maken voor economische schokken en klaar maken voor toekomstige veranderingen. De economische visie is gericht op alle partijen in het economisch systeem: ondernemers, werknemers, kennisinstellingen, gemeenten, belangenorganisaties etc. De missie van de economische visie is: "Economische ontwikkeling moet bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke doelen en daarmee aan de brede welvaart. Specifiek gericht op economie werkt de provincie Utrecht aan een sterke competitieve duurzame economische structuur met aantrekkelijke en toekomstbestendige voorzieningen voor bedrijven en werknemers en maakt innovatieve ontwikkelingen op het gebied van gezond stedelijk leven en circulaire economie mogelijk". Om deze missie te kunnen realiseren werkt de provincie aan de volgende beleidsdoelen: het bedrijfsleven en werknemers zijn toegerust op de toekomst; het economisch profiel (gezond stedelijk leven) is sterk, competitief en zichtbaar; bedrijven en (kennis)instellingen zijn innovatief sterk; er zijn voldoende vestigingsmogelijkheden in aantal en kwaliteit. In de economische visie zijn aan bovengenoemde beleidsdoelen meerjarendoelen en hoofdactiviteiten gekoppeld.

Plangebied Het plangebied is door de ligging, tussen bestaande woningbouw en een ontwikkellocatie van woningbouw in de directe nabijheid van het plangebied, als bedrijfslocatie niet toekomstbestendig. Transformatie van bedrijvigheid naar wonen is daarmee passend en het dient als sluitstuk op de Heycop-ontwikkeling en daarmee de Parkhaven ontwikkeling. Daar komt bij dat in het hiervoor geldende bestemmingsplan al een wijzigingsbevoegdheid was opgenomen ten behoeve van een transformatie naar (onder andere) een woonfunctie. Hoewel van deze wijzigingsbevoegdheid destijds geen gebruik is gemaakt, laat dit ook goed zien dat woningbouw als sluitstuk op de ontwikkelingen van Parkhaven en Heycop passend is. 2.2.4

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021

De provincie Utrecht legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021 in het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan). Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven, ook wel prioriteiten genoemd. De prioriteiten zijn: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Deze prioriteiten dragen rechtstreeks bij aan de kerntaken van de provincie (economische ontwikkeling, ruimtelijke ontwikkeling, natuur en landschap, bereikbaarheid en cultuurhistorisch erfgoed). Naast prioriteiten heeft de provincie basiskwaliteiten benoemd voor het bodem-, water- en milieubeleid. Deze zijn bodemkwaliteit, waterkwaliteit, waterkwantiteit, lucht, geluid (inclusief geur en licht) en externe veiligheid. Deze zes basiskwaliteiten zijn voorwaardelijk voor het uitvoeren van de provinciale kerntaken en het realiseren van de ontwikkelopgaven en vormen een stevige basis voor een veilige, gezonde en duurzame woon-, werk- en leefomgeving. Aan de basiskwaliteiten liggen wettelijke normen ten grondslag waarmee de minimumkwaliteit bepaald is. Waar de basiskwaliteiten in bestaande situaties niet voldoen aan de eisen en wensen van het gebruik, biedt bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

19

het bodem-, water- en milieubeleid handvatten die het oplossen of verminderen van de problemen ondersteunen. Plangebied In hoofdstuk 5 wordt uitgebreid toegelicht hoe met de hierboven genoemde aspecten wordt omgegaan ten behoeve van de herontwikkeling. 2.2.5

Voor jong & altijd, Cultuur- en Erfgoedprogramma 2020-2023

In het cultuur- en erfgoedprogramma geeft de provincie haar rol op het gebied van cultuur vorm en inhoud. Het cultuur- en erfgoedprogramma is op 3 juni 2020 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Het hoofddoel van het cultuur- en erfgoedbeleid van de provincie Utrecht is: bijdragen aan de toegankelijkheid van cultuur en de instandhouding van waardevol erfgoed, zodat bewoners en bezoekers van de provincie Utrecht hiervan kunnen leren en genieten. Het cultuur- en erfgoedprogramma bevat twee beleidsdoelen: A: Versterken van de culturele infrastructuur Cultuureducatie aanbieden Bibliothekennetwerk faciliteren Festivals laten floreren Het cultuurprofiel van Utrecht verstevigen B: Behouden, benutten en beleven van cultureel erfgoed De kwaliteit van de leefomgeving versterken Monumenten duurzaam restaureren en gebruiken Utrechts erfgoed beheren en bekend maken Plangebied Het plangebied wordt niet gekenmerkt door hoge historische, dan wel monumentale waarden. Wel is het betreffende pand geinventariseerd voor industrieel erfgoed. Bij de afweging van de architectuuren cultuurhistorische waarden is het pand weliswaar karakteristiek bevonden, maar niet van zodanige waarde dat deze is opgenomen in de selectie van beschermd industrieel erfgoed.

De huidige bebouwing betreft dan ook geen monumentaal pand en voor de herontwikkeling is sprake van sloop-nieuwbouw, aansluitend bij de ontwikkeling van het zuidelijker gelegen Heycop-terrein. Daarbij wordt wel onderzocht of delen van het gebouw te gebruiken zijn in de ontwikkeling, al dan niet in de openbare ruimte.

REGIONAAL

2 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

Utrecht

2.2.6

Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling. Woningbouw Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren. Werklocaties Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto.

De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet. Voorwaarden De woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties dienen te voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel: als het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt. De groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken. Het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden.

Het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd. Daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen. Het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd. Enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex. In de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering. Plangebied De herontwikkeling draagt bij aan de binnenstedelijke woningbouwontwikkeling en voorziet in de herstructurering van een verouderde bedrijfslocatie. Hierdoor wordt bijgedragen aan verdichting van de stad Utrecht en een kwaliteitsverbetering van de leefomgeving

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk" (vastgesteld)

21

2.2.7

Waterbeheerprogramma 2022 - 2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen onder andere overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem, het waterkwaliteitsniveau, het bevorderen van biodiversiteit en het zuiveren van afvalwater. Het waterschap heeft haar ambities en visies over schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Elk zes jaar wordt dit document herzien. De vorige versie betrof de Waterkoers: 2016-2021. Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent. In de koers wordt gekozen om extra in te spannen om water een sturende rol te laten hebben in de ruimtelijke inrichting. Het waterschap wil die sturende rol invullen door aan te sluiten bij gebiedsallianties en andere regionale samenwerkingen waar ruimtelijke opgaven samenkomen en er gebiedsgerichte ontwikkeling plaatsvindt.