Chw Bestemmingsplan Tuindorp
Tekst van het document
Veel hinder verwacht
Grote aantallen van bezoekers, inclusief
(fiets)parkeren met veel dynamiek, vooral in de nachtelijke uren.
gehore brengen van muziek en het gelegenheid geven tot dansen.
* Met uitzondering van eventuele vergunde vrijstelling voor Vermaakjes (zie toelichting).
1
Toelichting bij de Lijst van horeca-activiteiten Waterpijpen (shisha)
In toenemende mate wordt er in horeca-inrichtingen gelegenheid geboden om waterpijp te roken. Voor sommige horecaondernemingen is dit een zelfstandige en/of de belangrijkste activiteit
geworden. Omdat de aanloop van bezoekers op dergelijke inrichtingen effect heeft op het woon- en
leefklimaat, kan deze activiteit alleen onder categorie Zware Horeca (B) worden uitgevoerd en valt deze
niet onder een eventuele vergunde vrijstelling voor vermaak.
Specifiek aandachtspunt bij het roken van waterpijp verdient de ventilatie van de ruimte in verband
met het ontstaan van koolmonoxide (CO) als gevolg van de onvolledige verbranding van de kooltjes. Beperkte extra activiteiten voor restaurants met aandacht voor de buurt (‘Vermaakjes’)
Het komt voor dat restauranthouders speciale activiteiten willen organiseren, die verder gaan dan het
verstrekken van eten en drinken. Bijvoorbeeld door het aanbieden van entertainmentactiviteiten, zoals een optreden van een muziekgroep of een DJ. Hiervoor is ruimte voor ondernemers in
de middelzware horeca, zonder dat het woon- en leefklimaat hierdoor wordt aangetast. Soms zal dit
moeten worden aangetoond met een akoestisch onderzoek. Ondernemers die actief rekening houden met hun omgeving en waarvan geen klachten van bekend zijn, komen voor deze mogelijkheid in aanmerking. Om dit te waarborgen gelden de volgende randvoorwaarden: 1.
In beginsel kan er voor 4 dagen per jaar een vergunning voor vermaak activiteiten worden
2.
Deze vergunning moet vooraf worden aangevraagd. Bij de aanvraag dient een plan te worden
gegeven.
ingediend, waarin wordt aangegeven: a.
b.
Voor welke dag(en) deze vergunning wordt aangevraagd.
Dat er met de buurt is gecommuniceerd en op welke wijze dit is gebeurd. De buurt betreft in
ieder geval: de drie naastgelegen panden aan beide zijden van het horecabedrijf, de direct
aansluitende achtergelegen panden en het direct aan de voorzijde gelegen pand en de drie
c. d.
panden aan weerszijde daarvan, tenzij de afstand meer is dan 50 meter.
Op welke wijze de buurt op de dag zelf direct contact kan opnemen met de aanvrager en/of leidinggevende over mogelijke overlast.
Dat er tegelijkertijd of binnen een te korte periode binnen een buurt niet dusdanig veel vergunningen worden verleend, waardoor de woon- en leefbaarheid wordt aangetast.
Bij aangeven van overlast door omwonenden kan de vergunning worden ingetrokken. De vergunning betreft nadrukkelijk een mogelijkheid voor het uitvoeren van extra activiteiten en niet voor
overschrijding van de geluidsnormen. Voor dit laatste kan ook nu al voor twee keer per jaar een aparte vergunning worden aangevraagd. Additionele Horeca
Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die
ter plaatse is toegestaan. Deze additionele activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de afzonderlijke functie 'horeca' geschaard, maar gerekend tot de bestemming van de
hoofdfunctie van de instelling (sociaal-culturele/culturele/maatschappelijke/ sport/recreatieve
doeleinden). Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en
sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke. Bij additionele horeca gaat het erom dat: 1.
De uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie. Passend betekent dat deze horeca hoort bij de hoofdfunctie en open is tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie.
Daarbij is het niet toegestaan dat de additionele horecaruimte wordt verhuurd of anderszins in gebruik wordt gegeven aan derden ten behoeve van feesten en andere partijen.
2
2.
De horecagelegenheid moet ondergeschikt zijn aan en aanvullend zijn op de hoofdfunctie en moet de hoofdfunctie ondersteunen. Aanvullend wil zeggen dat de additionele horeca de
kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Ondergeschikt betekent dat er duidelijk sprake is van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, waarbij een
percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie als absoluut
maximum geldt. Dit maximum geldt voor kleinschalige functies; voor grootschalige functies kan
door de gemeente een maximumomvang in m2 worden vastgesteld. Er moet duidelijk sprake zijn
van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, qua vloeroppervlak, inzet van
3.
personeel en onderdeel van de begroting.
De horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk is los van de hoofdfunctie. Wanneer er sprake is van zelfstandige toegankelijkheid of van uitoefening los van de
hoofdfunctie is er geen directe relatie meer met de hoofdfunctie, maar gaat het om zelfstandige horeca-activiteiten. Deze vallen dan onder één van de horecacategorieën.
In een algemene regel is in bestemmingsplannen geregeld bij welke functies additionele horeca is
toegestaan en welke voorwaarden daarbij gelden.
Zo is duidelijk dat er bij die functies kantines, bedrijfsrestaurants en dergelijke zijn toegestaan. Als
voldaan wordt aan de criteria, past deze vorm van horeca binnen de hoofdfunctie. Detailhandel met ondersteunende horeca
In de detailhandel is er een groeiende behoefte aan mengmogelijkheden van allerlei functies en ondersteunende horeca. Vooral bij ondernemers die vanuit een bijzonder of onderscheidend
winkelconcept willen ondernemen. Dat is van belang voor de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de
detailhandelsstructuur, die door onder meer internetverkoop sterk onder druk staat. Het is belangrijk te vermelden dat de Drank en Horecawet detailhandel met alcohol uitsluit.
Ondergeschikte horeca is toegestaan onder de volgende randvoorwaarden:
1.
2. 3.
De horeca is ondergeschikt aan de andere verkopen. De winkel is de belangrijkste activiteit – ook
qua omzet - en de horeca-activiteit is bijzaak.
De winkelbestemming verandert niet; het ziet er bijvoorbeeld niet uit als een cafetaria. De winkel wordt ook niet verhuurd voor feesten, partijen enzovoorts.
De horecaruimte neemt maximaal 40% (bij bedrijven tot 250 m2) of maximaal 30% (bij bedrijven vanaf 250 m2 tot 1000 m2) van het netto vloeroppervlak van de winkel in beslag. Tot het netto
vloeroppervlak wordt het deel van de winkel gerekend, dat voor het publiek toegankelijk is.
Ruimten voor opslag, privégebruik, toiletten of buitenruimten tellen niet mee. De ruimte achter
4. 5.
6.
7.
8. 9. 10.
de toonbank valt niet onder de winkelruimte.
De horecaruimte is uitsluitend bereikbaar via de ingang van de winkel. Een hoekje met tafels en stoelen mag. Een aparte ingang mag niet.
Het horecagedeelte in de winkel moet een aaneengesloten gedeelte zijn. Fragmentatie – binnen één winkelpand - waarbij het horecagedeelte is opgedeeld in verschillende horecahoekjes - is
niet toegestaan.
Er mag geen reclame voor het horecagedeelte worden gemaakt. Dit betekent geen posters met bijvoorbeeld 'Broodje bal' of 'Turkse pizza' op het raam, geen reclamebord op straat en geen vermelding op maaltijdbezorgsites.
De regelgeving voor winkeltijden is leidend. Er vindt geen verkoop plaats (inclusief bezorgen)
buiten de normale winkeltijden. De horecagelegenheid in de winkel mag niet langer open zijn dan de winkel.
De winkel en de horeca-activiteit worden door dezelfde ondernemer geëxploiteerd.
Er is geen geluidsoverlast. Alleen zachte achtergrondmuziek is toegestaan. Livemuziek is verboden.
Er moet een toilet voor bezoekers aanwezig zijn.
3
11.
12.
Het Activiteitenbesluit milieubeheer is van toepassing. Zo is bijvoorbeeld een goede
afzuiginstallatie nodig voor het bakken, en bij gebruik van bestek en servies dat moet worden afgewassen, is een vetafscheider vereist.
Voor winkels boven de 1.000 m2 bvo geldt dat een ondersteunende horecafunctie kan worden toegestaan op maximaal 20% van het bebouwd oppervlak.
Ondersteunende verkoop in horecazaken
Naast een sterkere detailhandelsstructuur door ondersteunende horeca in winkels, kan het
voorzieningenniveau ook stijgen door ondersteunende verkoop in horecabedrijven toe te staan. Op
deze manier ontstaat een gelijk speelveld voor detailhandel en horeca. De Drank en Horecawet sluit
verkoop in combinatie met het schenken van alcohol uit.
Ondersteunende verkoop in horecazaken is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1.
2.
3. 4. 5.
De verkoopruimte neemt maximaal 40% (bij bedrijven tot 250 m2) of maximaal 30% (bij bedrijven vanaf 250 m2 tot 1.000 m2) van het netto vloeroppervlak van het horecabedrijf in beslag.
Geen ter plaatse en vers bereide etenswaren (dus geen afhaalzaakfunctie).
De winkelruimte is uitsluitend bereikbaar via de ingang van het horecabedrijf. Een hoekje met
tafels en stoelen mag. Een aparte ingang mag niet.
Het winkelgedeelte in het horecabedrijf moet een aaneengesloten gedeelte zijn. Fragmentatie,
waarbij het winkelgedeelte is opgedeeld in verschillende hoekjes, is niet toegestaan. Er mag geen reclame voor het winkelgedeelte worden gemaakt.
Afhaalzaken
Afhaalzaken – zonder horeca - zijn een bijzondere vorm van detailhandel. In die zin vallen ze buiten
de scoop van het horecakader. Door gebleken kans op hinder zoals afval en parkeerproblemen – is hier wel een exploitatievergunning voor nodig. Van de in de lijst opgenomen horecacategorieën
kennen alleen snelle horeca (C) en lichte horeca (D2) afhaalmogelijkheden. Vanwege de kans op overlast zoals afval, zijn gevelbankjes bij afhaalzaken niet toegestaan.
4
Utrecht
Toelichting
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
59
6 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
Utrecht
Hoofdstuk 1 Aanleiding, doel en beleidskader 1.1
Aanleiding
In de aanloop naar de Omgevingswet verkent de gemeente de mogelijkheden van die wet met projecten waarin een bepaald facet van de Omgevingswet nader wordt bestudeerd. Op beleidsniveau is de eerste omgevingsvisie voor de gemeente Utrecht samengesteld uit het al geldende beleid en waar nodig aangevuld met nieuw beleid. Het bestemmingsplan Chw Bestemmingsplan Tuindorp is een project waarin net als bij Veldhuizen, De Meern, en Voordorp Voorveldsepolder geoefend wordt met het nieuwe instrument omgevingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt een vervolgstap gezet in het toevoegen van de beheersverordeningsgebieden aan het Utrechtse bestemmingsplan. De regels worden in de geest van de Omgevingswet vormgegeven: minder regels, duidelijkere regels en de 'activiteiten' staan centraal. Waar nodig worden de teksten van het plan verbonden met geometrische data. De algemene regels van dit bestemmingsplan kunnen leiden tot een herziening van het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik (Chw staat voor 'Crisis- en herstelwet, zie ook de paragrafen 1.4.1 en 1.4.2). Tien jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet moeten de regels over de leefomgeving die in gemeentelijke verordeningen staan, zoals de Algemene Plaatselijke Verordening, overgeheveld zijn naar het omgevingsplan.
Hoewel de gemeenteraad bevoegd is om op grond van het Uitvoeringsbesluit Crisis- en herstelwet regels uit verordeningen in te voegen in het bestemmingsplan, bevat dit plan slechts enkele experimenteerbepalingen. De reden daarvoor is dat dit project zich vooral richt op de uniformering en vermindering van bestemmingsplanregels. Daarbij wordt ook de wens van het gemeentebestuur om 'flexibel te bestemmen' betrokken. Het uitbreiden van de opgave door het invoegen van verordeningen zou de opgave te gecompliceerd maken. Bovendien is het niet wenselijk om twee versies van de verordeningen te creëren: een Tuindorpversie en de gewone versie die voor de hele gemeente geldt.
1.2
Doel
1.2.1
Doelstelling
Het Chw Bestemmingsplan Tuindorp bevat een regeling die gericht is op het beheren van de leefomgeving in het plangebied. Het gebied is een laagdynamisch woongebied: de belangrijkste functie is wonen. 1.2.2
Plaats en grens van het plangebied
Het plangebied ligt aan de noordoostkant van de stad en bestaat uit de wijken Tuindorp en Tuindorp Oost. Het plangebied heeft de volgende grenzen: in het noorden en noordoosten de spoorlijn Utrecht - Amersfoort/Hilversum, in het oosten het Salvador Allendeplein, in het zuiden de Kardinaal de Jongweg en in het westen de Kögllaan en de spoorlijn Utrecht - Amersfoort/Hilversum.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
61
1.2.3
Regelingen die worden vervangen
Dit bestemmingsplan vervangt in het plangebied de beheersverordeningen en bestemmingsplannen die in de tabel hieronder genoemd worden. Bestemmingsplan/verordening Beheersverordening Tuindorp Beheersverordening Algemene regels actualiseren Bestemmingsplan Actualisering Diverse gebieden 2014 Bestemmingsplan Cohenlaan Bestemmingsplan Kop op Tuindorp Oost Bestemmingsplan De Gaard e.o. Bestemmingsplan Van Lieflandlaan Bestemmingsplan Gerrit Rietveldcollege
1.3
Beleid
1.3.1
Algemene uitgangspunten, omgevingsvisie
Vastgesteld door Raad 11 september 2014 30 november 2017 20 november 2014 7 juni 2018 12 oktober 2017 9 februari 2017 21 december 2017 25 oktober 2012
Onherroepelijk 9 oktober 2014 14 december 2017 1 juli 2015 16 augustus 2018 7 december 2017 6 april 2017 23 februari 2018 5 juni 2013
Dit bestemmingsplan geeft uitvoering aan het beleid van de Omgevingsvisie Utrecht. Het gebied Tuindorp wordt in de omgevingsvisie gekwalificeerd als laagdynamisch woongebied, omdat de wijk is voltooid. De verschillende ontwikkelbestemmingsplannen zijn inmiddels uitgevoerd of nu (juni 2020) in uitvoering. De regels van het bestemmingsplan vloeien dan ook voort uit de kenmerken van een laagdynamisch gebied en zijn daarom vooral gericht op beheer en instandhouding van de bestaande situatie. De woonfunctie staat centraal en dus ook het woongenot en een kwalitatief goede leefomgeving. 1.3.2
Rijksbeleid, provinciaal beleid, waterschapsbeleid
Het rijksbeleid en het provinciale en het waterschapsbeleid is, voor zover van belang voor het plangebied, vertaald in wetgeving. De wettelijke regelingen zijn bij het opstellen van het bestemmingsplan toegepast.
6 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
Utrecht
1.3.3
Thematisch beleid
Het gemeentebrede, sectorale beleid is zoveel mogelijk verwerkt in de omgevingsvisie Utrecht. Er is echter ook thematisch (sectoraal) beleid dat bij de verlening van vergunningen op basis van dit bestemmingsplan wordt betrokken. Dit geldt voor de volgende beleidsthema's: archeologie en erfgoed, detailhandel, horeca, beleid over woningvorming en –splitsing en parkeren. Op de website Omgevingsvisie Utrecht is het beleid over deze thema's te vinden. Als burgemeester en wethouders beleidsregels hebben vastgesteld, is op die website doorgaans de link naar die regels te vinden. Beleidsregels worden overigens ook op overheid.nl gepubliceerd. Het bestemmingsplan past in de verschillende thematische beleidskaders. De ladder voor stedelijke ontwikkeling (Bro 3.1.6., lid 2) is niet aan de orde, omdat het plan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt.
1.4
Juridische aspecten
1.4.1
Wettelijke grondslag
1.4.1.1 Wet ruimtelijke ordening, besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder. Het Besluit ruimtelijke ordening is op 1 november 2014 gewijzigd. Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden. 1.4.1.2 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd. Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden. Dit bestemmingsplan vervangt een beheersverordening, die voor het grootste deel van het gebied geldt.
De beheersverordening maakt geen deel uit van het bestemmingsplan van Utrecht. Als dit bestemmingsplan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht. Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de leefomgeving (de onderwerpen die onder de Omgevingswet gaan vallen). 1.4.2
Voortuitlopen op de Omgevingswet
1.4.2.1 Voorbereiding omgevingsplan, Crisis- en herstelwet De regeling van dit bestemmingsplan heeft een structuur die past in het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet de bestemmingsplannen zal vervangen. De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7c van dat besluit gebruiken. Dit bestemmingsplan maakt beperkt gebruik van die mogelijkheid, enerzijds omdat die bepalingen in dit laagdynamische gebied weinig toegevoegde waarde hebben en anderzijds omdat het experiment van dit bestemmingsplan bestaat uit het zoeken naar een sobere, doelmatige regeling die ook bruikbaar is voor andere gebieden. Sober houdt in dit geval in dat vrijwel alleen regels die nodig zijn voor een goed planologisch beheer van de wijk in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De laatste wijziging van artikel 7c geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in een bestemmingsplan een verbod op te nemen om zonder vergunning een bepaalde activiteit te verrichten. Dat staat in lid 14. Die bevoegdheid, vergelijkbaar met die van de toekomstige bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
63
Omgevingswet, is een verruiming van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. In dit bestemmingsplan wordt hiervan gebruik gemaakt in de gevallen die planologisch aanvaardbaar zijn, als de initiatiefnemer aan bepaalde voorwaarden voldoet en waarbij het van belang is dat de gemeente het initiatief vooraf toetst. Een toets vooraf is bijvoorbeeld wenselijk, als de regel een open norm bevat, zoals "het straatbeeld mag niet worden aangetast". De vergunningprocedure geeft aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om de norm door deskundigen te laten toetsen, zoals een stedenbouwkundige of de welstandscommissie, of om beleidsregels vast te stellen die de norm concreet maken. De vrijheid die artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geeft voor het digitaal verbeelden van het bestemmingsplan wordt in dit bestemmingsplan gebruikt, maar met mate. De gemeente hecht eraan dat alle bestemmingsplannen, ook dit experimentele plan, goed raadpleegbaar zijn via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Daarom hebben de belangrijkste functies (bestemmingen) in het bestemmingsplan de naam gekregen die de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) voorschrijft.
1.4.2.2 Korte schets van de Omgevingswet De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd). De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te besluiten wat in een gebied het belangrijkst is. Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 25 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: Amvb; een Amvb is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 Amvb's. Vervolgens zijn provincies en gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen terugbrengen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de kapverordening. De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de gevolgen van de klimaatverandering. Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan.
1.4.2.3 Nieuw in dit bestemmingsplan Het omgevingsplan krijgt het karakter van een verordening die regels stelt over activiteiten die effect kunnen hebben op de leefomgeving. Die verandering vraagt om nieuwe, andere regels. Dit bestemmingsplan is een eerste stap naar het omgevingsplan. Het is de bedoeling dat de algemene regels in de hoofdstukken 3, 4 en 5 van toepassing kunnen worden verklaard voor de hele gemeente. Die regels kunnen dan bij de invoering van de Omgevingswet vrijwel ongewijzigd worden overgezet naar het omgevingsplan. Dit bestemmingsplan maakt een scherper onderscheid tussen regels die direct verband houden met een bepaalde functie (bestemming) en regels die over een activiteit gaan die ook in andere functies (bestemmingen) denkbaar is. De regels over de activiteit 'bouwen' zijn bijvoorbeeld niet meer in het artikel over de functie geregeld. Het maakt voor het bouwen zelf niet uit of de functie Wonen of Industrie is. Uit het feit dat een locatie de functie Wonen heeft volgt bijvoorbeeld niet dat je maximaal 12 meter hoog mag bouwen. Een regel met een maximum bouwhoogte kan wel nodig zijn om aan te sluiten op de hoogte van de bebouwing in de omgeving of om te voorkomen dat woonruimtes ontstaan die niet goed zijn voor de gezondheid, bijvoorbeeld omdat er boven die hoogte teveel verkeerslawaai is.
Het aantal regels is, in vergelijking met een voorheen vastgesteld bestemmingsplan, beperkt. Omdat alle hoofdgebouwen die in het plangebied gebouwd mogen worden al gebouwd zijn, is er bijvoorbeeld maar één regel over hoofdgebouwen: het is verboden om zonder vergunning een hoofdgebouw te bouwen of te verbouwen. Alleen in bijzondere gevallen wordt zo'n vergunning verleend. Ook over het bouwen van schuurtjes of aanbouwen zijn weinig regels opgenomen. De hoofdregel is: die mag je alleen bouwen, als dat op grond van de wet vergunningvrij mag. De nieuwe systematiek wordt verder uitgelegd in de paragrafen 1.4.6 en 2.3 (onder artikel 18 en 19). Door de nieuwe opzet zijn er veel minder regels nodig. Het systeem van de Omgevingswet biedt die mogelijkheid. Als iemand een activiteit wil ondernemen die niet in strijd is met de wet, maar wel in strijd is met het omgevingsplan, dan kan hij of zij een vergunning aanvragen om toestemming voor die activiteit te vragen. Een verbod in het omgevingsplan, zoals 'het is verboden om hoofdgebouwen te bouwen', heeft dus geen absoluut karakter. Maar het zal duidelijk zijn dat de gemeente geen vergunning zal verlenen voor het bouwen van een huis midden op de openbare weg en wel voor de vervanging van een afgebrand huis. 6 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
Utrecht
1.4.2.4 Nieuwe termen, vrijwel geen verbrede reikwijdte De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Om vast te wennen aan de Omgevingswet, gebruikt dit bestemmingsplan de nieuwe termen: functie: de "bestemming"; de functie beschrijft waar de locatie met die functie voor bedoeld is; locatie: de "gronden", dus de plaats of plek; activiteit: het "gebruik"; wat je doet, soms ook wat je nalaat, en soms ook het resultaat van de activiteit. Om het onderscheid tussen een functie en een activiteit te verduidelijken wordt de activiteit in dit bestemmingsplan meestal met een werkwoord, bijvoorbeeld bouwen, beschreven. De keuze om zoveel mogelijk te werken met de huidige standaarden heeft als gevolg dat er verwarring kan ontstaan over de functie Wonen en de activiteit wonen. De functie duidt locaties aan die bedoeld zijn voor woningen (huizen). De belangrijkste activiteit in een woning is (het werkwoord) wonen. De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit bestemmingsplan spreken we van 'leefomgeving'. De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen.
De regels van het bestemmingsplan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via artikel 1 van de planregels, waarin de begrippen staan, heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen. Dit bestemmingsplan bevat de bomenkapregels, die voorheen in de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Utrecht stonden. Daarnaast regelt dit bestemmingsplan de bescherming van de archeologische waarden, omdat de gemeente de bestemmingsplanregels en de regels uit de Verordening op de archeologische monumentenzorg voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet wil samenvoegen tot één regeling. 1.4.3
Structuur van de regels
In hoofdstuk 1 van de regels staan de gebruikelijke artikelen: een artikel waarin de verklaring van de begrippen staat en een artikel waairn staat hoe gemeten moet worden. De regels over functies (bestemmingen) staan in hoofdstuk 2. De regels over activiteiten zijn verdeeld over drie algemene hoofdstukken van de regels: hoofdstuk 3 Bouwen en slopen; hoofdstuk 4 Gebouwen en locaties gebruiken e n hoofdstuk 5 Grondwerk. De regels die in een traditioneel bestemmingsplan in hoofdstuk 4 terugkomen, zijn in dit plan in Hoofdstuk 7 6 te vinden. 1.4.4
Bestemmingen en dubbelbestemmingen
De regels die in hoofdstuk 2 van de Regels zijn opgenomen, zijn te verdelen in regels voor gewone functies (bestemmingen), zoals Verkeer of Wonen, en regels over 'dubbelbestemmingen', zoals Leidingen of Waterkering. De dubbelbestemmingen beschermen een bepaald facet. De regels van die dubbelbestemmingen vullen de regels over de functies (bestemmingen) aan en ook de algemene regels. Als een regel van een dubbelbestemming in tegenspraak is met een andere regel, gaat de regel van de dubbelbestemming voor. Op de landelijke website wordt een gewone bestemming 'enkelbestemming' genoemd. Dat is geen wettelijke term, net zo min als 'dubbelbestemming'. Beide soorten bestemmingen moeten gezien worden als een bestemming in de zin van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening en als een functie in de zin van de Omgevingswet. In dit bestemmingsplan worden de dubbelbestemmingen als gewone functies gezien die, met andere functies op dezelfde locatie, bepalen welke activiteiten op die locatie mogen.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
65
1.4.5
Afwijken van het bestemmingsplan
Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken: 1.
2. 3.
de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet); de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht; als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.
Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af mogen te wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is. Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt. Bij het opstellen van de regels van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking. De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit bestemmingsplan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen.
Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het bestemmingsplan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is. Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het bestemmingsplan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het bestemmingsplan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van omwonenden. 1.4.6
Bouwen
1.4.6.1 Regels over bouwactiviteiten In de traditionele bestemmingsplannen heeft elke bestemming regels over bouwen. Soms is het onderscheid tussen twee vergelijkbare functies (bestemmingen), bijvoorbeeld Wonen - 1 en Wonen 2, ingegeven door de mate waarin het bouwen is toegestaan. Erg logisch is dat niet, want de activiteit bouwen zelf staat vaak los van de functie (bestemming). De functie wordt pas van belang als de bouwer klaar is: het gebouw moet dan gebruikt worden op een manier die past bij de functie (bestemming). In dit bestemmingsplan wordt het bouwen als een zelfstandige activiteit gezien. De regels over bouwen zijn in één hoofdstuk opgenomen, hoofdstuk 3, met uitzondering van regels die bedoeld zijn om een functie (bestemming) te vrijwaren van bebouwing, zoals de functie gasleiding. Die beschermende regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5.
6 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
Utrecht
1.4.6.2 Wat verandert er? Dit bestemmingsplan neemt de regeling van de beheersverordening en de ontwikkelbestemmingsplannen vrijwel ongewijzigd over. Daarbij is het uitgangspunt dat de bestaande gebouwen mogen blijven staan en vervangen mogen worden door een gebouw van dezelfde omvang. Het plan biedt wel ruimere mogelijkheden voor het bouwen van een dakopbouw. 1.4.6.3 Welke bouwmogelijkheden biedt het bestemmingsplan? In Tuindorp is geen plek voor nieuwe hoofdgebouwen. Het bestemmingsplan verbiedt dan ook het bouwen van nieuwe hoofdgebouwen. De regels geven wel de mogelijkheid om een vergunning te verlenen voor het vervangen van een hoofdgebouw. Een huis dat afbrandt mag dus, met een vergunning, weer worden opgebouwd. Het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen mag alleen als dat zonder omgevingsvergunning mag: zie de volgende paragraaf “Vergunningvrij bouwen”. Dat geldt ook voor het verbouwen van een hoofdgebouw. 1.4.6.4 Vergunningvrij bouwen In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels (op internet kunt u de toelichting vinden, in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder).
Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld. Er zijn bouwwerken die volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage). In schema ziet het er als volgt uit:
Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor Andere bouwactiviteit
bouwvergunning technische toets nee nee ja
toets aan planologie (bestemmingsplan) nee ja ja
Voor de duidelijkheid: uit de tabel blijkt dat een volledig vergunningvrije bouwactiviteit ook mag, als het bestemmingsplan die activiteit verbiedt; voorbeeld: iemand bouwt een aanbouw achter de oorspronkelijke achtergevel van zijn huis die minder dan 4 meter diep is en lager dan 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 2, onderdeel 3a, van Bijlage II bij het Bor, ook al is de bouwactiviteit in strijd met artikel 19 van dit bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan en die past in artikel 3 van Bijlage II van het Bor is ook vergunningvrij; voorbeeld: de gemeente bouwt een schommel in een groenstrook met een hoogte van 3 meter dat mag zonder vergunning op grond van artikel 3, onderdeel 4 van Bijlage II van het Bor, omdat het past binnen de regels (artikel 18, lid 18.4, onder b) van dit bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan moet in andere gevallen wel aan de wettelijke, technische eisen voldoen en ook aan de bouwverordening van de gemeente. 1.4.7
Bedrijfsactiviteiten en functiemenging
Voor bedrijvigheid in een woonwijk wordt de planologische term 'functiemenging' gebruikt. Bij functiemenging gaat het vaak om bedrijfsactiviteiten die in of bij een woning plaatsvinden. Deze activiteiten mogen het woon- en leefklimaat dan niet of nauwelijks verstoren. Aan de hand van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, die de gebruikelijke “Lijst van Bedrijven 'functiemenging'” vervangt, wordt bekeken welke bedrijven passend kunnen zijn in de woonomgeving.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
67
6 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
Utrecht
Hoofdstuk 2 2.1
Toelichting per artikel
Begrippen en meten (hoofdstuk 1 van de regels)
Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden de begrippen die een verduidelijking nodig hebben verklaard. Deze lijst zal op termijn bij alle nieuwe bestemmingsplannen worden gevoegd. In de lijst kunnen daarom ook begrippen staan die niet voorkomen in de regels van dit plan. Artikel 2 Wijze van meten De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat. De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 2.5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen.
2.2
Functies (bestemmingen; hoofdstuk 2 van de regels)
2.2.1
Inleiding
In hoofdstuk 2 van de regels zijn bij elke functie (bestemming) regels opgenomen waarin het doel van de functie is vastgelegd. In het eerste lid van het artikel dat bij een functie hoort staat de beschrijving van het doel van die functie. De activiteiten die bij een functie horen worden in de regels vaak globaal beschreven. Niet elke denkbare activiteit is benoemd. Dat kan niet en als het al zou kunnen dan zou het bestemmingsplan onnodig star worden. Als de regel de functie wonen uitgebreid zou beschrijven, bijvoorbeeld: de functie wonen is bedoeld als een locatie waar personen die deel uitmaken van een huishouden eten, drinken en slapen, is niet duidelijk of je er ook mag gitaarspelen of plantjes mag houden in de vensterbank en ook niet of je een hotel mag beginnen in een huis, want een huishouden op vakantie kan in een hotel eten, drinken en slapen. Om richting te geven aan de uitleg van de beschrijving van het doel, maken artikelleden die volgen op die beschrijving met voorbeelden duidelijk welke activiteiten bij de functie passen of welke activiteiten in ieder geval niet passen. De meeste artikelen in dit hoofdstuk hebben dezelfde, vaste opbouw: 1. 2.
3.
de beschrijving van het doel van de functie, regels die voorbeelden geven van passende activiteiten, om het doel te verduidelijken, soms aangevuld met activiteiten die in een speciaal geval zijn toegestaan, bijvoorbeeld op een plek die op de plankaart is aangegeven; regels die activiteiten verbieden; het gaat dan om activiteiten die op de locatie van de functie zeker niet wenselijk zijn en waarover geen discussie mag ontstaan of die wel of niet passen bij de functie.
Elke functie heeft in elk geval een regel waarin het doel wordt beschreven. De regels die onder 2 en 3 genoemd worden, worden weggelaten, als ze voor een functie niet nodig zijn. Het is bijvoorbeeld wel duidelijk dat een café niet past in de functie Maatschappelijk. De regel 'de activiteit horeca mag niet' is daar niet opgenomen. Bij de Wijkfunctie is dat niet zonder meer duidelijk. Daarom is bij die functie is wel een regel met een horecaverbod te vinden. In artikel 21, lid 21.2, staan activiteiten opgesomd die niet mogen op grond van de functie, behalve als de regels bij de functie expliciet aangeven dat de activiteit wel mag. In de regels bij de functies zijn de activiteiten die artikel 21 verbiedt niet nogmaals opgenomen. De artikelen met regels over een functie die beschermd moet worden, zoals belangrijke leidingen, hebben de volgende opbouw: 1. 2.
de beschrijving van het doel van de functie, bescherming van de locatie; de bescherming bestaat meestal uit regels die de activiteiten bouwen en grondwerk verbieden.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
69
2.2.2
De termen van de Omgevingswet
Om vast te wennen aan de Omgevingswet, gebruikt dit bestemmingsplan de nieuwe termen: functie: de "bestemming"; de functie beschrijft waar de locatie met die functie voor bedoeld is; locatie: de "gronden", dus de plaats of plek; activiteit: het "gebruik"; wat je doet, soms ook wat je nalaat, en soms ook het resultaat van de activiteit. Om het onderscheid tussen een functie en een activiteit te verduidelijken wordt de activiteit in dit bestemmingsplan meestal met een werkwoord, bijvoorbeeld bouwen, beschreven. De keuze om zoveel mogelijk te werken met de huidige standaarden (zie paragraaf 1.4.2.1) heeft als gevolg dat er verwarring kan ontstaan over de functie Wonen en de activiteit wonen. De functie duidt locaties aan die bedoeld zijn voor woningen (huizen). De belangrijkste activiteit in een woning is (het werkwoord) wonen. 2.2.3
De functies (bestemmingen) (artikel 3 tot en met 15)
Artikel 3 Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2 Aan de bestaande locaties met de functie (bestemming) Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2 is deze functie toegekend. Het benzinestation aan de Eijkmanlaan is daarbinnen met een aparte aanduiding aangegeven. Dit benzinestation verkoopt geen L.P.G. meer. Het autobedrijf aan de prof. Pullelaan 19A is ook binnen deze functie (bestemming) opgenomen met een aparte aanduiding. Het autobedrijf is daar gevestigd sinds 1986, maar een andere bedrijfsfunctie dan het bestaande autobedrijf is vanwege de ligging op een binnenterrein achter woningen niet gewenst. Ook op het binnenterrein achter de H. Copijnlaan is een aanduiding opgenomen voor het bestaande autobedrijf. Dit autobedrijf staat al enige tijd leeg. Een nieuwe invulling zal te zijner tijd met een afwijkingsprocedure moeten worden geregeld na overleg met de omwonenden. Artikel 5 Groen Locaties met de functie (bestemming) Groen maken deel uit van de openbare ruimte. Deze functie is toegekend aan parken en aan ander groen dat een wezenlijk onderdeel is van de structuur van een wijk of gebied (zie ook: de toelichting hieronder over artikel 12 (Water)). In deze groenvoorzieningen is bewegen, ontmoeten en spelen in de open lucht vanzelfsprekend. Groenvoorzieningen dragen bij aan een gezond leefklimaat en vergroten de leefbaarheid van een wijk of gebied.
Binnen de functie 'Groen' is ook oppervlaktewater en sierwater toegestaan en er mogen voet- en fietspaden worden aangelegd en veldjes waar honden ongelijnd uitgelaten mogen worden. Planologisch is een evenement in het groen niet bij voorbaat onwenselijk. De aard en omvang van een evenement moet passen in de omgeving. De afweging of een evenement kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken worden beoordeeld. Dit artikel verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening. Auto's horen niet thuis op een locatie met deze functie. Als er toch nieuwe parkeerplaatsen of uitritten nodig zijn, dan moet daarvoor een vergunningprocedure doorlopen worden of de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen. Het aantasten van bomen is in strijd met het doel van de functie. De regel in lid 5.3, onder 4, maakt dat expliciet. Onderhoud aan bomen of het verwijderen van een zieke boom valt uiteraard niet onder deze regel. De regel in lid 5.3, onder 5, verbiedt het aantasten van de biodiversiteit. Deze regel zorgt voor de bescherming die hoort bij het tweede deel van het doel van de functie dat in lid 5.1 is beschreven. Het is niet de bedoeling dat het normale gebruik van groen ook valt onder het verbod.
Wat dat "normale gebruik" is, moet blijken uit de locatie. In een park kan een groepje luidruchtig spelende kinderen op sommige plekken heel normaal zijn, ook al zal dat de biodiversiteit van de fauna waarschijnlijk niet helpen. En op een plek waar geen publliek mag komen in verband met de natuurwaarden kan elke aanwezigheid van publiek onder het verbod vallen. Als er evenementen aangevraagd worden voor een locatie met de bestemming Groen, zal de aard van de locatie en de waarde voor de biodiversiteit bepalend zijn of het evenement valt onder "normaal gebruik". De gemeente werkt aan profielen voor evenementen. Bij het opstellen van die profielen wordt rekening gehouden met het doel van de functie Groen. In het bestemmingsplan Kop op Tuindorp Oost is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in de bestemming Groen naar wonen, als geen behoefte meer bestaat aan zorgwoningen. Deze wijzigingsbevoegdheid is niet overgenomen. De Omgevingswet die op 1 januari 2022 in werking treedt maakt wijzigingsbevoegdheden niet mogelijk. Te zijner tijd zal als de behoefte aan zorgwoningen afneemt een afwijkingsprocedure moeten worden gevoerd. Als de behoefte aan zorgwoningen afneemt kan het totale aantal woningen veranderen. Daarmee verandert dan ook de 7 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
Utrecht
parkeervraag. De oplossing in die situatie vraagt om maatwerk in de toekomst. Artikel 7 Maatschappelijk Binnen deze functie (bestemming) zijn verschillende maatschappelijke instellingen en diensten toegestaan. In Tuindorp gaat dat bijvoorbeeld om kinderopvang, medische, paramedische, sociaal-culturele diensten, religieuze en educatieve instellingen, buurtactiviteiten en dergelijke. Een gebouw met deze functie mag van maatschappelijke functie veranderen, zolang de functie maar binnen de doelstelling en de bijbehorende regels van dit artikel past. De sporthal aan de Wevelaan is binnen deze functie voorzien van de aanduiding 'sporthal'. Artikel 8 Recreatie - Volkstuin Deze fucntie is toegekend aan de locatie met het bestaande volkstuincomplex ten zuiden van de spoorlijn Utrecht - Amersfoort en ten oosten van de Eijkmanlaan. De redactie is gelijk aan deze functie in de wijk Voordorp. De regels sluiten ook aan bij het normale gebruik van een volkstuin en staat het tuinieren of het kort verblijven op de volkstuin toe. De reden om te benadrukken dat het om "kort" verblijf gaat, is dat de gemeente niet wil toestaan dat de gebouwtjes op een volkstuin gebruikt worden voor het onvernachten of zelfs wonen op de volkstuin. Artikel 9 Verkeer Deze functie (bestemming) is toegekend aan wegen die belangrijk zijn voor de verkeersafwikkeling. De rijkswegen vallen niet onder deze functie.
Op grond van de regels mag de weg binnen de functie alleen verbreed worden voor in- en uitvoegstroken en voor fiets- en voetpaden. De regels staan wel toe om het aantal rijstroken te verminderen, maar bevatten een verbod op het vermeerderen van het aantal rijstroken. Als de afwikkeling van verkeer niet gehinderd wordt, mogen op locaties met deze functie kleine bouwwerken, zoals nutsvoorzieningen en fietsenstallingen gebouwd worden. Artikel 10 Verkeer - Railverkeer Aan de spoorlijn Utrecht - Amersfoort/Hilversum is de functie Verkeer - Railverkeer toegekend, met de bijbehorende voorzieningen waaronder technische installaties, halteplaatsen, overkappingen en dergelijke. Artikel 11 Verkeer - Verblijfsgebied De openbare ruimte die niet de functie (bestemming) Groen, Water of een bijzondere verkeersfunctie heeft, krijgt de functie (bestemming) 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Daaronder vallen wegen, fiets- en voetpaden, pleinen, groenvoorzieningen en bouwwerken die bij de functie passen, zoals fietsenstallingen. Wegen met deze functie zijn vooral bedoeld voor het bestemmingsverkeer. Voor standplaatsen gelden ook de regels die in de APV staan. Voor terrassen gelden de eisen die de horecaverordening stelt (in de versie van 2018: onder meer artikel 2 en 9) en het daarbij horende terrassenreglement.
Planologisch is een evenement op een locatie met deze functie niet bij voorbaat geheel onwenselijk. De aard en omvang van een evenement moet passen in de omgeving. De afweging of een evenement kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken worden beoordeeld. Dit artikel verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening. Binnen deze functie komen op een aantal plaatsen fietsenstallingen voor die groter zijn dan de vergunningsvrije fietsenstallingen in openbaar gebied. Deze grotere fietsenstallingen zijn daarom voorzien van een aanduiding binnen de functie Verkeer Verblijfsgebied. De bestaande bloemenkiosk aan de Troosterlaan is ook met een aanduiding binnen deze functie opgenomen. Artikel 12 Water De functie (bestemming) 'Water' is alleen aan een locatie toegekend, als het oppervlaktewater een structurerend element is, zoals aan de IJsselmonde en de Wiericke, een grote watergang, een watergang voor varend verkeer of woonboten, een watergang die nodig is voor het waterbeheer of oppervlaktewater dat hoort bij een cultuurhistorische structuur. Oppervlaktewater dat niet als water bestemd is, is in andere functies voor de openbare ruimte toegestaan, net als waterbeheer en waterberging.
Sierwater past zonder nadere regeling in tuinen of op plaatsen waar groen is toegestaan. Het bestemmingsplan regelt alleen het ruimtelijke aspect van water. De keur (dat is de verordening van het hoogheemraadschap of waterschap) blijft dus onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Ook in de gemeentelijke havenverordening staan regels over het water en bijvoorbeeld over woonboten die blijven gelden. Bedrijfsboten, woonboten, woonarken of andere woningen in het water zijn alleen toegestaan op de bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
71
locaties met een aanduiding op de plankaart. In Tuindorp komt die aanduiding niet voor. Artikel 13 Waterstaat De functie (bestemming) Waterstaat is toegekend om de waterbelangen te beschermen. Artikel 14 Wijkcentrumfunctie Gebouwen met een wijkcentrumfunctie (-bestemming) zijn in eerste instantie bedoeld voor activiteiten die op winkelend publiek, afkomstig uit de omgeving, gericht zijn. Dergelijke gebouwen hebben vaak publieksfuncties op de begane grond met daarboven woningen. Er zijn veel voorbeelden te noemen; de winkelcentra aan de Hindersteinlaan, het Mereveldplein, maar ook winkelcentrum De Gaard in Tuindorp, de winkels aan of bij de Damstraat, de Rijnlaan, enzovoort. Voor winkels en dienstverlenende bedrijven, zoals kappers of makelaars, is het van belang dat de buren activiteiten verrichten die zich richten op mogelijke klanten. Dat kan ook een huisartsenpost of een bibliotheek zijn. Het bestemmingsplan staat ook die activiteiten toe. Horeca toetst de gemeente aan het horecabeleid. Nieuwe horecavestigingen zijn dan ook alleen met een vergunning toegestaan (methode 2 van paragraaf 1.4.5). Met de openingstijden van winkels in lid 14.3 worden de tijden bedoeld die op die locatie door de winkels worden gehanteerd. Een afhaalzaak is een bijzonder soort winkel.
In de praktijk is gebleken dat een afhaalzaak een aanzienlijke kans op hinder geeft die vergelijkbaar is met een snackbar. De gemeente staat nieuwe afhaalzaken dan ook slechts toe op plekken waar dat gezien de aangrenzende functies past. Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden woningen. Die regels staan in artikel 22 Activiteiten in de woning, nieuwe woonruimte. Artikel 15 Wonen De functie (bestemming) Wonen is toegekend aan percelen waarop alleen woningen staan. In lid 15.1 is vastgelegd waar een perceel met de functie wonen voor bedoeld is. Het doel is bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan zijn. In lid 15.2 wordt concreet gemaakt welke activiteiten bij het wonen passen. Onder 1 staat wat mag en onder 2 staat wat in een bijzondere situatie ook mag, namelijk een zorgwoning. Een zorgwoning is een maatschappelijke functie die goed bij de functie wonen past, maar die een andere ruimtelijke uitstraling heeft. Het toekennen van die functie binnen de functie wonen, vraagt om een belangenafweging. Daarom zijn met de regel onder b alleen de bestaande zorgwoningen, voorzien van de aanduiding zorgwoning, toegestaan.
Waar incidenteel niet woonfuncties voorkomen op de begane grond zijn ook de bestaande niet woonfuncties, bijvoorbeeld 'kinderdagverblijf' en 'horeca', toegestaan op in dit lid genoemde adressen op de begane grond. Er zijn meer functies die het wonen toestaan. Daarom zijn in de algemene regels ook regels opgenomen die bij het gebruik van een woning horen, zoals een bedrijf-aan-huis, een bed-and-breakfast of mantelzorg. Zie hiervoor artikel 22 onder 22.4, 22.5 en 22.1. Het bouwen van woningen is geregeld in hoofdstuk 3, Bouwen en slopen. In lijn met de Omgevingswet maken de regels onderscheid tussen de activiteit bouwen en andere activiteiten, bijvoorbeeld de activiteit in het gebouw. Het gevolg is dat een bouwer soms meerdere regels moet toepassen. Als het bouwen bijvoorbeeld een extra woning tot gevolg heeft, dan zijn ook de regels over nieuwe woningen van toepassing. Die staan in artikel 22, waar alle regels over het wonen staan. Als voor het bouwen ook nog gegraven moet worden, dan zijn de regels in hoofdstuk 5 misschien van toepassing. Graven is namelijk een andere activiteit.
(Dat is overigens onder de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ook al zo.) In lid 15.3 wordt geregeld dat bestaande parkeergelegenheid op eigen terrein bij woningen niet mag verdwijnen, ook niet als er aan- en bijgebouwen worden gebouwd of als een tuin anders wordt ingericht. De parkeergelegenheid in het openbare gebied is namelijk afgestemd op de parkeermogelijkheden op eigen terrein. Het opheffen van parkeerplaatsen op het eigen terrein van woningen leidt tot extra druk op de openbare ruimte. Deze regel geldt voor alle vormen van parkeergelegenheid, zoals een inpandige garage, een gebouwde garage aan of bij de woning en voor geheel of gedeeltelijk open parkeerplaatsen op het perceel bij de woning. De complexen met alleen garageboxen/bergingen zijn binnen de woonfunctie apart aangeduid op de locaties waar zij voorkomen.
7 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
Utrecht
2.3
Bouwen en slopen (hoofdstuk 3 van de regels)
2.3.1
Inleiding
Alle regels over het bouwen in Tuindorp zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Deze regels gaan op termijn voor de hele gemeente gelden. De planning daarvoor is begin 2021. De regels houden rekening met het feit dat ze in combinatie met een ouder bestemmingsplan gelden of die, zoals in dit plan, deel uitmaken van een bestemmingsplan, een 'Chw-plan' (Chw staat voor: Crisis- en herstelwet, zie paragraaf: 1.4.2), dat anticipeert op de Omgevingswet. In andere hoofdstukken kunnen ook regels staan die voor een bouwer van belang kunnen zijn. Als iemand bijvoorbeeld een bijgebouw bouwt dat past binnen de regels voor het bouwen, maar na de bouw het bijgebouw gebruikt als buurtcafé of als winkel, dan is er toch sprake van strijd met de regels van dit bestemmingsplan. In dit plan en in een Chw-plan dat op dit plan gebaseerd is, is een 'overige zone - bouwen' aan locaties toegekend. Zo'n zone omvat alle functies waar hoofdgebouwen gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden. Grofweg zijn dat de functies die niet tot het openbare gebied behoren, later aangevuld met agrarische functies. Als een regel geen verwijzing naar de 'overige zone - bouwen' heeft, dan geldt de regel in principe dus voor het hele grondgebied van de gemeente waarvoor een bestemmingsplan geldt, inclusief de gebieden met een Chw-plan. Alleen gebieden met een beheersverordening houden hun eigen regeling.
De artikelen in hoofdstuk 3 van de regels zijn als volgt ingedeeld: inleidende en algemene bepalingen (artikel 16 en 17); bouwen is toegestaan op grond van het bestemmingsplan (artikel 18); vergunning nodig voor het bouwen (artikel 19); vergunning nodig voor het slopen (artikel 20) 2.3.2
Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen (artikel 16)
De regel in lid 16.1 zorgt ervoor dat dit hoofdstuk in de hele gemeente kan gelden. In de inleiding hierboven is al uitgelegd dat het hoofdstuk dan ook geldt in gebieden waar een ander bestemmingsplan geldt. Dat kan zelfs een oud bestemmingsplan zijn dat in de vorm van een boek met papieren plankaarten is vastgesteld, zoals het bestemmingsplan Binnenstad. In de bestemmingsplannen die tot nu toe werden gemaakt, staan de regels over het bouwen in twee hoofdstukken. Wat je waar mag bouwen staat vrijwel zonder uitzondering in hoofdstuk 2. Per bestemming worden aparte regels gegeven, meestal in het tweede lid. In de bestemming staat ook wanneer burgemeester en wethouders bevoegd zijn om je in afwijking van die regels een vergunning geven. In hoofdstuk 3 van de bestemmingsplannen staan algemene regels over het bouwen. Die regels zijn overigens grotendeels vervangen door het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik, dat de gemeenteraad op 30 november 2017 heeft vastgesteld. Om de regels verder te uniformeren zullen de hoofdstukken 3 tot en met 5 van dit bestemmingsplan te zijner tijd het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik vervangen. Met de regel in lid 16.1 blijven de regels die in bestemmingsplannen in hoofdstuk 2 staan van toepassing, naast de regels die in hoofdstuk 3 van dit plan staan.
Dat is logisch, want het is een juridisch principe (het 'lex specialis'-beginsel) dat een bijzondere regel voorgaat op een algemene regel. De regel in lid 16.2 verbindt het bouwen met de functie van het gebouw. Als de functie van het gebouw niet past bij de functie van de locatie, mag het bouwen ook niet. Een bedrijfspand past bijvoorbeeld wel op een locatie met de functie Bedrijf, maar niet op een locatie met de functie Wonen. Een vergunningaanvraag voor een bedrijf op zo'n locatie zal op grond van lid 16.2 moeten worden geweigerd. Lid 16.3 dient twee doelen. Allereerst wordt onder 1 zeker gesteld dat een bestaand, legaal bouwwerk (een gebouw is ook een bouwwerk) in dit bestemmingsplan als een legaal bouwwerk wordt gezien, ook al bepaalt een regel in dit artikel dat zo'n bouwwerk niet gebouwd mag worden. Met legaal wordt bedoeld: toen het bouwwerk gebouwd werd beschikte de eigenaar over de vergunningen die toen verplicht waren en was het bouwen op grond van de wet toegestaan of het gebouw is later gelegaliseerd of mocht op grond van latere regelgeving gebouwd of in stand gelaten worden. De regel onder 2 is bedoeld voor bouwwerken die gebouwd zijn om te voldoen aan een bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Tuindorp" (vastgesteld)
73
voorwaardelijke verplichting. Dergelijke gebouwen mogen niet afgebroken worden. 2.3.3
Bijzondere regels (artikel 17)
Lid 17.1 Voorwaardelijke verplichting over parkeren Dit lid zorgt voor de uitvoering van het parkeerbeleid. De regel onder 1 en 3 zorgen ervoor dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Dat betekent dat de aanvrager moet zorgen voor voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen. Wat voldoende is, hangt natuurlijk af van wat er gebouwd wordt. Het college gebruikt beleidsregels om te toetsen of een bouwplan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Bij de vaststelling van dit plan staan die beleidsregels in de Beleidsregel parkeernormen fiets 2021 gemeente Utrecht en de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht. In die beleidsregels staan de normen waarmee de parkeerbehoefte berekend wordt, de mogelijkheden voor maatwerk en hoe het aantal te realiseren parkeerplaatsen bij het gebruik van die mogelijkheden wordt berekend. De constructie in dit lid vloeit voort uit artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en uit de vergelijkbare bepaling in het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, artikel 7c, zesde lid. Die wettelijke regelingen staan toe dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening "vage regels" bevat die concreet worden gemaakt met beleidsregels.
Uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 maart 2017 (201605713/1/R3) over het bestemmingsplan "Facetherziening parkeren" van de gemeente Groningen volgt dat de gemeente een dynamische verwijzing naar parkeernormen in de regels mag opnemen. In deze uitspraak overweegt de Afdeling: "Wel moet duidelijk zijn naar welke beleidsregels wordt verwezen. Hoewel in artikel 4, lid 4.4, van de planregels niet wordt verwezen naar specifieke beleidsregels, kan er naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid geen onduidelijkheid over bestaan dat ten tijde van de vaststelling van het plan hiermee de "Beleidsregels Parkeernormen 2012" van de gemeente Groningen worden bedoeld. Er zijn in de gemeente Groningen immers geen andere beleidsregels met betrekking tot parkeren. Lid 17.2 Woningvorming en omzetting Deze regel heeft vooral een signaalfunctie. De regel is strikt genomen niet nodig, omdat artikel 22 sowieso van toepassing is. De beleidsmatige toelichting staat bij dat artikel. 2.3.4