Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad_Toelichting

Chw bestemmingspla nStro steeg 18- 36, Binnensta d

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

A an leidin g en do els tellin g

7

1.2

Lig g in g en beg r en zin g plan g ebied

7

1.3

Gelden de plan n en

8

1.4

Ju r idis c h e as pec ten

9

1.5

Lees wijzer

Hoofdstuk 2

Relevante beleidskaders

12

13

2.1

Rijks beleid

13

2.2

Pr o v in c iaal en r eg io n aal beleid

17

2.3

Gem een telijk beleid

21

2.4

C o n c lu s ie

36

Hoofdstuk 3

Bestaande situatie

37

3.1

Bes c h r ijv in g v an h et plan g ebied

38

3.2

Bes c h r ijv in g v an de bes taan de fu n c ties in h et plan g ebied

40

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

41

4.1

Pr o jec tbes c h r ijv in g

41

4.2

Ver keer en o pen bar e r u im te

43

Hoofdstuk 5

Onderzoek en randvoorwaarden

47

5.1

In leidin g

47

5.2

Milieu effec tr appo r tag e

47

5.3

Bedr ijv en en m ilieu zo n er in g

47

5.4

Gelu idh in der

49

5.5

Ex ter n e v eilig h eid

50

5.6

Lu c h tkwaliteit

51

5.7

Bo dem

53

5.8

Natu u r bes c h er m in g

53

5.9

Bo m en

55

5.10

Water en klim aatadaptatie

56

5.11

A r c h eo lo g ie

59

5.12

Kabels en leidin g en

61

5.13

Kwaliteit v an de leefo m g ev in g

61

5.14

Gezo n d s tedelijk lev en

61

5.15

To eg an kelijkh eid

62

5.16

C ir c u lair e ec o n o m ie en in s tr u m en ten du u r zaam bo u wen

63

5.17

C o n c lu s ie

63

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

65

6.1

Ec o n o m is c h e u itv o er baar h eid

65

6.2

Maats c h appelijke u itv o er baar h eid

65

2 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

6.3

Han dh av in g

Hoofdstuk 7

66

Juridische plantoelichting

67

7.1

Str u c tu u r v an de r eg els

67

7.2

In leiden de r eg els ( h o o fds tu k 1 v an de r eg els )

67

7.3

Fu n c ties ( h o o fds tu k 2 v an de r eg els )

67

7.4

Bo u wen en s lo pen ( h o o fds tu k 3 v an de r eg els )

68

7.5

Gebo u wen en lo c aties g ebr u iken ( h o o fds tu k 4 v an de r eg els )

73

7.6

Gr o n dwer k: ac tiv iteit in de bo dem ( h o o fds tu k 5 v an de r eg els )

83

7.7

Natu u r , flo r a en fau n a ( h o o fds tu k 6 v an de r eg els )

84

7.8

A lg em een o v er g an g s r ec h t ( h o o fds tu k 7 v an de r eg els )

89

7.9

Bijlag en bij de r eg els

90

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

3

4 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Toelichting

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

5

6 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Hoofdstuk 1 1. 1

Inleiding

Aanle id ing e n d o e lst e lling

Op een centrale plek in de Utrechtse binnenstad, aan de Strosteeg 18-36, staan enkele bedrijfsgebouwen die ooit als drukkerij Abels in gebruik zijn geweest. Sinds de drukkerij jaren geleden naar een andere locatie verhuisd is zijn de bedrijfsgebouwen met het bijbehorende terrein in gebruik als opslag en stalling. Initiatiefnemer Ered B.V. is voornemens om deze locatie te transformeren naar maximaal 38 appartementen. Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad', dat op 18 februari 2010 is vastgesteld door de gemeenteraad. Het plan is onherroepelijk sinds 25 januari 2012. In het vigerende bestemmingsplan is ter plaatse van het plangebied de bestemming WG-U1; uit te werken woongebied (artikel 27) opgenomen. De ontwikkeling past grotendeels binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan 'Binnenstad'. Alleen wat betreft de parkeerregels wijkt het plan af van de uitwerkingsregels. Dit heeft te maken met het Utrechtse parkeerbeleid dat is gewijzigd. Het maken van een uitwerkingsplan is daarom niet mogelijk. Dit blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 maart 2023 (202204630/1/R4) over het eerder opgestelde uitwerkingsplan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan nodig.

1. 2

Lig g ing e n b e g re nz ing p lang e b ie d

Het plangebied van dit bestemmingsplan strekt zich uit over drie kadastrale percelen, te weten perceel 8877, 8217 en 7950 (zie figuur 1.1). Het plangebied grenst aan de west-, zuid en oostzijde aan voornamelijk woningen, al dan niet met een tuin. Aan de noordzijde wordt het terrein begrensd door de Strosteeg, vanwaar het terrein ook ontsloten wordt. De erfgrens bestaat uit een langgerekte bakstenen gevel/muur. Tegen deze muur staan aan de straatzijde plaatselijk houten bergruimten op een zelfstandig kadastraal perceel. Direct aan de overzijde van de strosteeg staat parkeergarage Springweg, een 5- laagse betonnen gebouw uit de jaren '70 op erfpachtgrond van de gemeente. De verwachting is dat deze parkeergarage op termijn zal verdwijnen en plaats zal maken voor een nieuwe invulling. Over de termijn waarop dit gebeurt wordt momenteel een besluit voorbereid.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

7

Figuur 1.1: ligging plangebied bestemmingsplan 'Strosteeg'

1. 3

G e ld e nd e p lanne n

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen: Bestemmingsp la n Binnenstad Chw Algemene regels over bouwen en gebruik Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht

Va stgesteld d oor R a a d 18 februari 2010 30 november 2017

Onherroep elij k 25 januari 2012 31 oktober 2018

2 februari 2023

Op basis van deze juridische regelingen geldt er voor het gebied de bestemming WG-U1; uit te werken woongebied (artikel 27). De bestemming 'Woongebied – Uit te werken 1' bevat een uitwerkingsplicht voor Burgemeester en wethouders van Utrecht om het plan uit te werken met inachtneming van de uitwerkingsregels zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Binnenstad' (artikel 27.2). De aldus aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen en aan huis verbonden beroepen en bedrijven overeenkomstig het bepaalde in artikel 26.4.1; b. verblijfsgebied en groenvoorzieningen. De beoogde ontwikkeling aan de Strosteeg past grotendeels binnen de daartoe gestelde randvoorwaarden van de uitwerkingsbevoegdheid. Alleen wat betreft de parkeerregels wijkt het plan af van de uitwerkingsregels. Dit heeft te maken met het Utrechtse parkeerbeleid dat is gewijzigd. Het maken van een uitwerkingsplan is daarom niet mogelijk. Voorliggend bestemmingsplan maakt de woningbouw ontwikkeling aan de Strosteeg mogelijk.

8 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

1. 4

J urid isc he asp e c t e n

1.4.1

Wettelijke grondslag

1.4.1.1 Wet ruimtelijke ordening, besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder. Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden. Dit plan maakt gebruik van de mogelijkheid om beleidsregels te gebruiken bij de onderwerpen: parkeergelegenheid realiseren; splitsen en omzetten van woningen; transformeren naar woningen in de wijken Binnenstad, Wilhelminapark, Buiten Wittevrouwen; en particuliere vakantieverhuur.

1.4.1.2 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd. Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden. Als dit plan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht. Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de fysieke leefomgeving. Met het opnemen van regels over het kappen van een boom is dit plan ook "breder" dan een gewoon bestemmingsplan. 1.4.2

Vooruitlopen op de Omgevingswet

1.4.2.1 Voorbereiding omgevingsplan, Crisis- en herstelwet De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7c van dat besluit gebruiken. Dit plan maakt beperkt gebruik van die mogelijkheid. Artikel 7c geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in een bestemmingsplan een verbod op te nemen om zonder vergunning een bepaalde activiteit te verrichten. Die bevoegdheid, vergelijkbaar met die van de toekomstige Omgevingswet, is een verruiming van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. In dit plan wordt hiervan gebruik gemaakt in de gevallen die: 1. planologisch aanvaardbaar zijn, als de initiatiefnemer aan bepaalde voorwaarden voldoet, en 2. waarbij het van belang is dat de gemeente het initiatief vooraf toetst. Een toets vooraf is bijvoorbeeld wenselijk, als de regel een open norm bevat, zoals "het straatbeeld mag niet worden aangetast". De vergunningprocedure geeft aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om de norm door deskundigen te laten toetsen, zoals een stedenbouwkundige of de commissie ruimtelijke kwaliteit, of om beleidsregels vast te stellen die de norm concreet maken.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

9

1.4.2.2 Korte schets van de Omgevingswet De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd). De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te besluiten wat in een gebied het belangrijkst is. Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 26 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: AMvB; een AMvB is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 AMvB's. Vervolgens zijn provincies en gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen overhevelen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de Apv over het kappen van een boom. De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de gevolgen van de klimaatverandering.

Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan. 1.4.2.3 Nieuw in dit plan Het omgevingsplan krijgt het karakter van een verordening die regels stelt over activiteiten die effect kunnen hebben op de leefomgeving. Die verandering vraagt om nieuwe, andere regels. Dit plan is een eerste stap naar het omgevingsplan. De regeling van dit plan heeft namelijk een structuur die het overzetten van de regels naar het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet de bestemmingsplannen zal vervangen makkelijker maakt. De algemene regels in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6 kunnen bij de invoering van de Omgevingswet vrijwel ongewijzigd worden overgezet naar het omgevingsplan. Dit plan maakt een scherper onderscheid tussen regels die direct verband houden met een bepaalde functie (bestemming) en regels die over een activiteit gaan die ook in andere functies (bestemmingen) denkbaar is. De regels over de activiteit 'bouwen' zijn bijvoorbeeld niet meer in het artikel over de functie geregeld. Het maakt voor het bouwen zelf niet uit of de functie Wonen of Industrie is. Uit het feit dat een locatie de functie Wonen heeft volgt bijvoorbeeld niet dat je maximaal 12 meter hoog mag bouwen.

Een regel met een maximum bouwhoogte kan wel nodig zijn om aan te sluiten op de hoogte van de bebouwing in de omgeving of om te voorkomen dat woonruimtes ontstaan die niet goed zijn voor de gezondheid, bijvoorbeeld omdat er boven die hoogte te veel verkeerslawaai is. Door de nieuwe opzet zijn er veel minder regels nodig. Het systeem van de Omgevingswet biedt die mogelijkheid. Als iemand een activiteit wil ondernemen die niet in strijd is met de wet, maar wel in strijd is met het omgevingsplan, dan kan hij of zij een vergunning aanvragen om toestemming voor die activiteit te vragen. Een verbod in het omgevingsplan, zoals 'het is verboden om hoofdgebouwen te bouwen', heeft dus geen absoluut karakter. Maar het zal duidelijk zijn dat de gemeente geen vergunning zal verlenen voor het bouwen van een huis midden op de openbare weg en wel voor de vervanging van een afgebrand huis. 1.4.2.4 Nieuwe termen De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Een 'bestemming' wordt in die wet 'functie' genoemd en 'gebruik' is straks een 'activiteit'. Om te oefenen met de nieuwe termen en om er alvast aan te wennen, zijn deze termen al gebruikt in de regels. De term 'functie' betekent in dit plan: bestemming, gebruiksdoel; de term 'locaties' betekent hetzelfde als 'gronden' in het bestemmingsplan. 'Activiteit' kan doen, maar ook laten doen of nalaten betekenen.

De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit plan spreken we van 'leefomgeving'. De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen. De regels van het plan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via artikel 1.50 heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen. Dit plan bevat verder kapregels uit de Apv. Ook de regels voor de bescherming van de archeologische waarden zijn opgenomen, omdat de gemeente de bestemmingsplanregels en de regels uit de Verordening op 10 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

de archeologische monumentenzorg voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet wil samenvoegen tot één regeling en de archeologische vergunning wil onderbrengen onder het systeem van de Wabo en de Omgevingswet. 1.4.3

Afwijken van het bestemmingsplan

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken: 1.

2. 3.

de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet); de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht; als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af te mogen wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is. Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt. Bij het opstellen van de regels van dit plan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking. De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit plan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen op locaties met de aanduiding 'overige zone Omgevingskwaliteit'.

Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die in die zone gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het plan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is. Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het plan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het plan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van omwonenden. En de gemeente toetst natuurlijk ook of zo'n initiatief voldoet aan de wet en aan de verordening van de provincie.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

11

1.4.4

Vergunningvrij bouwen

In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels. Op internet kunt u de toelichting vinden in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder). Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld. Er zijn bouwwerken die volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage). In schema ziet het er als volgt uit:

Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor Andere bouwactiviteit

bouwvergunning technische toets nee nee ja

toets aan planologie (bestemmingsplan) nee ja ja

Voor de duidelijkheid: uit de tabel blijkt dat een volledig vergunningvrije bouwactiviteit ook mag, als het bestemmingsplan die activiteit verbiedt; voorbeeld: iemand bouwt een aanbouw achter de oorspronkelijke achtergevel van zijn huis die minder dan 4 meter diep is en lager dan 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 2, onderdeel 3a, van Bijlage II bij het Bor, ook al is de bouwactiviteit in strijd met het bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan en die past in artikel 3 van Bijlage II van het Bor is ook vergunningvrij; voorbeeld: de gemeente bouwt een schommel in een groenstrook met een hoogte van 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 3, onderdeel 4 van Bijlage II van het Bor, omdat het past binnen de regels (artikel 8, lid 8.4, onder b) van dit plan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan moet in andere gevallen wel aan de wettelijke, technische eisen voldoen en ook aan de bouwverordening van de gemeente;

1. 5

Le e sw ij z e r

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

12 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Hoofdstuk 2 2. 1

Rij k sb e le id

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (2020)

Relevante beleidskaders

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren: 1.

bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 7. beperken van klimaatverandering; 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. De NOVI benoemt vier prioriteiten De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen; zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's; stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw. Afwegingsprincipes Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

13

elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. 2.

3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied Dit bestemmingsplan levert een bijdrage aan de nationale belangen door een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving door middel van het realiseren en instandhouden van een goede leefomgevingskwaliteit, het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving en zorg te dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) (2012) In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen.

Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte. Plangebied Voor het plangebied is uitsluitend het onderdeel 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden' relevant. Volgens de kaart behorend bij het Barro ligt het plangebied binnen de zone van de Romeinse Limes. Voor de ontwikkeling zijn de archeologische waarden in beeld gebracht. Zie paragraaf 5.11. Het Barro vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

14 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

2.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt. Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht. Beschrijving behoefte De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd.

De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats. Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd. P la ngeb ied Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 38 appartementen. Daarmee is er in lijn met vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State sprake van een stedelijke ontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve van toepassing.

In een separate rapportage die is opgenomen in de bijlagen van onderhavig bestemmingsplan is daarom de beoogde ontwikkeling getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie Bijlage 1 Ladder Duurzame Verstedelijking). Onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies uit deze rapportage. Sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling De beoogde ontwikkeling 38 appartementen aan de Strosteeg in Utrecht betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit de volgende gegevens: Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het initiatief om maximaal 38 woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van een woningbouwlocatie. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 38 woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Passend binnen beleidskaders

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

15

Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente: Door de grote druk op de woningmarkt is het beleid in de provincie, regio en gemeente voornamelijk gericht op het vergroten van de beschikbaarheid van de woningvoorraad. Op alle bestuurlijke niveaus zijn daarom aanzienlijke (kwantitatieve) ambities geformuleerd om de woningvoorraad uit te breiden, zodat er voldoende aanbod is voor alle (toekomstige) inwoners. De uitbreiding van de woningvoorraad dient daarnaast zoveel mogelijk op binnenstedelijke locaties geaccommodeerd te worden en transformatie wordt gestimuleerd. Met het plan wordt een verouderde bedrijvenlocatie in het centrum van Utrecht getransformeerd naar woningen, waarmee het initiatief aansluit op deze ambitie. Naast de realisatie van voldoende woningen zetten de provincie, regio en gemeente tevens in op het borgen van de betaalbaarheid van het aanbod, in het kader van inclusiviteit. Vanuit de provincie en de regio bestaat daarom het streven om minimaal 50% van het totale woningbouwprogramma te realiseren in het sociale- of middensegment. In de gemeente Utrecht geldt de ambitie dat de woningvoorraad in 2040 voor 60% bestaat uit sociale of middeldure woningen.

Het initiatief zet deels in op de realisatie van woningen in het middeldure segment (ongeveer 76% van het programma) en deels op sociale huur ((ongeveer 24% van het programma) waarmee het initiatief bijdraagt aan deze ambitie. Tot slot wordt de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad vanuit het beleid bevorderd door de inzet op doorstroming. Door toevoeging van kwalitatief goede woningen in het middensegment komen verhuisstromen op gang, waardoor vraag en aanbod beter met elkaar in balans komen. Met de toevoeging van nieuwe woningen in de vrije sector wordt verwacht dat er aanbod wordt gerealiseerd dat een positief effect heeft op doorstroming. Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek betreft de gemeente Utrecht het primaire verzorgingsgebied en de regio U16 het secundaire verzorgingsgebied. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in de separate bijlage.

Kwantitatieve behoefte Het initiatief, waarin 38 appartementen worden beoogd in de sociale huur en de vrije sector, voorziet in een kwantitatieve behoefte: Door de verwachte groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens neemt de druk op de Utrechtse woningmarkt verder toe. Tot 2030 is er daarom behoefte aan 30.000 extra woningen. Doorkijkend naar 2040 bedraagt de totale behoefte (2020-2040) ongeveer 60.000 woningen. Ook in de regio is sprake van een aanzienlijke woningbehoefte van in totaal 59.300-85.700 woningen in de periode tot 2030 en 99.200 – 125.600 woningen tot 2040. In de gemeente Utrecht zijn in totaal circa 39.921 woningbouwplannen voorradig, waarvan 15.348 met de status 'hard'. Verrekend met de woningbehoefte is er sprake van een restbehoefte aan 14.652 woningen tot 2030. Daarnaast is de totale planvoorraad (incl. zachte plannen) onvoldoende om in de gehele woningbehoefte (60.000) te voorzien. Ook regionaal gezien is er sprake van een restbehoefte aan ongeveer 36.664-63.064 woningen in de periode tot 2030. Kwalitatieve behoefte Het initiatief, waarin 38 appartementen worden beoogd in de sociale huur en de vrije sector, voorziet in een kwantitatieve behoefte: Door de bestaande kwalitatieve mismatch op de woningmarkt en de verwachte doorgroei van de woonbehoefte in de toekomst, staat de woningmarkt onder druk.

Dit geldt voor zowel de regio U16 als de gemeente Utrecht. De bestaande harde plancapaciteit voorziet enkel in een beperkt deel van de kwantitatieve vraag tot 2030. Hiermee kan onvoldoende worden voorzien in de omvang van de kwalitatieve behoefte (o.a. ingegeven vanuit beleid). In beginsel bestaat er daardoor een restbehoefte aan 16 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

woningen in ieder segment. De nadruk van de kwalitatieve behoefte bevindt zich in de betaalbare prijscategorieën. Dit heeft onder andere te maken met dat lage- en middeninkomens te maken hebben met verdringing als gevolg van de kwalitatieve mismatch en krapte op de woningmarkt. Zowel op gemeentelijk als op regionaal niveau wordt daarom aangegeven dat circa 80% van de totale ontwikkelopgave dient te bestaan uit woningen uit deze prijsniveaus (30% sociaal, 50% midden). In het verlengde van de behoefte aan betaalbare prijscategorieën bleek voor de stedelijke agglomeratie Utrecht en Utrecht-stad daarnaast een specifieke behoefte aan sociale- en vrije sector huurwoningen met het accent op appartementen. De vraag naar appartementen is bovendien in iedere gemeente binnen de regio U16 aanzienlijk, waardoor hier vanuit de regionale ontwikkelopgave extra aandacht voor is. In Utrecht is daarnaast hoofdzakelijk behoefte aan woningen in een centrum-stedelijk woonmilieu. Dit betreft onder andere woningen in de binnenstad, waar het planinitiatief deel van uitmaakt. Op basis van de bestaande plancapaciteit is er echter onvoldoende (potentieel) aanbod om in deze behoefte te kunnen voorzien. Tot slot is er vanuit de gemeente een nadrukkelijke behoefte aan een gemengde wijkopbouw, met woningen uit diverse prijssegmenten (van sociaal tot duur).

Uit het aanbod van de binnenstad bleek dat er relatief weinig sociale huurwoningen aanwezig zijn in de binnenstad, waardoor er weinig plek is voor lageen middeninkomens. Met de realisatie van onder andere sociale huurwoningen in de binnenstad draagt het planinitiatief daardoor bij aan de behoefte aan een inclusieve stad. Het initiatief zet deels in op de realisatie van woningen in het middeldure segment (ongeveer 76% van het programma) en deels op sociale huur ((ongeveer 24% van het programma) waarmee het initiatief aansluit bij de kwalitatieve behoefte in de gemeente Utrecht. Geen onaanvaardbare effecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van woningen in de gemeente Utrecht onaanvaardbare effecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien wordt er een product ontwikkeld waar de komende jaren behoefte aan is. Daarnaast draagt het realiseren van woningen bij aan het creëren van een levendig woon- en leefklimaat in de gemeente Utrecht. Gesitueerd binnen/buiten bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemming: 'Woongebied – uit te werken 1'. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft. Bovendien is het in de binnenstad van Utrecht gelegen, waardoor het aansluitende, omliggende gebied bestaat uit diverse (stedelijke) bestemmingen, waaronder 'wonen' en 'gemengd'. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging 'binnen bestaand stedelijk gebied' en is een verder motivering op dit punt niet nodig. Conclusie Zoals uit het bovenstaande blijkt is de voorgestane ontwikkeling in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2. 2

P ro v inc iaal e n re g io naal b e le id

2.2.1

Provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie vast. De omgevingsvisie is in werking getreden op 1 april 2021. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich mee brengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

17

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen: extra woningen die gebouwd moeten worden; toename van werkgelegenheid; toename van verkeer; energietransitie; klimaatverandering; verandering in de landbouw; versterking van natuur en recreatief groen. Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Uitwerking beleid in 7 thema's De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's. 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Stad en land gezond Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren. Klimaatbestendig en waterrobuust Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte). Duurzame energie Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water. Vitale steden en dorpen Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.

Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen. Levend landschap, erfgoed en cultuur Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners. Toekomstbestendige natuur en landbouw Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen 18 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur. Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht in werking getreden. De Omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen.

De opbouw van de Omgevingsverordening ziet er als volgt uit: Er staan instructieregels over ontwikkelingen die met water te maken hebben in; Instructieregels die zien op grondwaterbeheer; Instructieregels ten aanzien van bereikbaarheid; Instructieregels die zien op windenergie, zonne-energie en biomassa; Instructieregels ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN), Groene contour en Weidevogelkerngebieden; Instructieregels over werelderfgoed en kwaliteit van landschappen; Instructieregels over agrarische bedrijven; En instructieregels over stedelijke functies in stedelijk of landelijk gebied, recreatie en stiltegebieden. Uitvoering In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio. Plangebied Geconcludeerd kan worden dat het beoogde initiatief past binnen de beleidskaders en tevens bijdraagt aan de beleidsambities van de provincie.

Door de grote druk op de woningmarkt is het beleid in de provincie voornamelijk gericht op het vergroten van de beschikbaarheid van de woningvoorraad. Op o.a. provinciaal niveau zijn daarom aanzienlijke (kwantitatieve) ambities geformuleerd om de woningvoorraad uit te breiden, zodat er voldoende aanbod is voor alle (toekomstige) inwoners. De uitbreiding van de woningvoorraad dient daarnaast zoveel mogelijk op binnenstedelijke locaties geaccommodeerd te worden en transformatie wordt gestimuleerd. Met het plan wordt een verouderde bedrijvenlocatie in het centrum van Utrecht getransformeerd naar woningen, waarmee het initiatief aansluit op deze ambitie. Naast de realisatie van voldoende woningen zetten de provincie, regio en gemeente tevens in op het borgen van de betaalbaarheid van het aanbod, in het kader van inclusiviteit. Vanuit de provincie bestaat daarom het streven om minimaal 50% van het totale woningbouwprogramma te realiseren in het sociale- of middensegment. Onderhavig plan voorziet in de realisatie van sociale huurwoningen en draagt daarmee bij aan deze provinciale ambitie. De woningen zijn voorbereid op toekomstige ontwikkelingen op het gebied van duurzame energie. Voldaan wordt aan BENG. Concreet betekent dit dat er wordt ontworpen met de BENG methodiek om de energiebehoefte te beperken en uit wordt gegaan van lage temperatuurafgiftesystemen in de woningen.

De appartementen worden aangesloten op het warmtenet (stadsverwarming). Het dak wordt voorzien van PV-panelen. Het verhard oppervlak in de toekomstige situatie neemt bovendien af o.a. door de aanleg van een gemeenschappelijke binnentuin, waarmee wordt bijgedragen aan het waterrobuust maken van Utrecht.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

19

2.2.2

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021

De provincie Utrecht legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021 in het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan). Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven, ook wel prioriteiten genoemd. De prioriteiten zijn: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Deze prioriteiten dragen rechtstreeks bij aan de kerntaken van de provincie (economische ontwikkeling, ruimtelijke ontwikkeling, natuur en landschap, bereikbaarheid en cultuurhistorisch erfgoed). Naast prioriteiten heeft de provincie basiskwaliteiten benoemd voor het bodem-, water- en milieubeleid. Deze zijn bodemkwaliteit, waterkwaliteit, waterkwantiteit, lucht, geluid (inclusief geur en licht) en externe veiligheid. Deze zes basiskwaliteiten zijn voorwaardelijk voor het uitvoeren van de provinciale kerntaken en het realiseren van de ontwikkelopgaven en vormen een stevige basis voor een veilige, gezonde en duurzame woon-, werk- en leefomgeving. Aan de basiskwaliteiten liggen wettelijke normen ten grondslag waarmee de minimumkwaliteit bepaald is.

Waar de basiskwaliteiten in bestaande situaties niet voldoen aan de eisen en wensen van het gebruik, biedt het bodem-, water- en milieubeleid handvatten die het oplossen of verminderen van de problemen ondersteunen. Plangebied Het plan voldoet aan de eisen van het BWM-plan. Een nadere onderbouwing hiervan is te vinden in hoofdstuk 5. 2.2.3

Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling. Woningbouw Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren.

Voorwaarden De woningbouw dient te voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel: Indien het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt. De groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken. Het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden. Het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd. Daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen. Het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd. Enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex. 20 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

In de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering. Plangebied Het plan betreft een binnenstedelijke transformatie aan de Strosteeg. Hier wordt een voormalig bedrijfsperceel getransformeerd naar een stedelijk woongebied, waar gezond stedelijk leven centraal staat. De ontwikkeling aan de Strosteeg is daarmee in overeenstemming met de ontwikkelvisie Noordvleugel. 2.2.4

Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen onder andere overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem, het waterkwaliteitsniveau, het bevorderen van biodiversiteit en het zuiveren van afvalwater. Het waterschap heeft haar ambities en visies over schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Elk zes jaar wordt dit document herzien. De vorige versie betrof de Waterkoers: 2016-2021. Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent. In de koers wordt gekozen om extra in te spannen om water een sturende rol te laten hebben in de ruimtelijke inrichting. Het waterschap wil die sturende rol invullen door aan te sluiten bij gebiedsallianties en andere regionale samenwerkingen waar ruimtelijke opgaven samenkomen en er gebiedsgerichte ontwikkeling plaatsvindt.

Daarnaast wordt gericht op het zuiver en duurzaam voor de toekomst werken door onder andere extra inspanning te leveren op zuiveringen voor gezond oppervlaktewater en het sluiten van regionale water- en grondstofkringlopen. Plangebied In paragraaf 5.10 wordt nader ingegaan op het aspect water. Er wordt voldaan aan het beleid van het Hoogheemraadschap.

2. 3

G e me e nt e lij k b e le id

2.3.1

Coalitieakkoord 'Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat'

Op 1 juni 2022 is het coalitieakkoord gepresenteerd. In het coalitieakkoord staat aan welke onderwerpen de coalitiepartijen GroenLinks, D66, PvdA, Student&Starter en ChristenUnie de komende jaren in Utrecht willen werken. In Utrecht wordt gebouwd, gewerkt en geleefd. Het gaat goed met veel inwoners. Maar er zijn ook Utrechters die moeite hebben mee te komen in de maatschappij. De coalitiepartijen willen werken aan gelijke kansen, betaalbare woningen en het klimaat: De groeiende ongelijkheid in de stad De coalitiepartijen zetten een stap extra voor Utrechters die steun in de rug nodig hebben. De aandacht gaat vooral uit naar Utrechters bij wie het niet vanzelf goed gaat. Voor de doelen en maatregelen in het coalitieakkoord geldt het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen'. Sociale en ruimtelijke vraagstukken gaan hier hand in hand: een prettige en veilige leefomgeving met voldoende voorzieningen, goed onderwijs, een stage of baan en (mentale) gezondheid zijn hierbij allemaal belangrijk. De grote woningnood Met een sociaal volkshuisvestingsbeleid willen de coalitiepartijen ervoor zorgen dat mensen in onze stad kunnen blijven wonen of kunnen komen wonen. De coalitiepartijen vinden het belangrijk dat Utrecht een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad is en blijft. Groei is geen doel op zich, het moet duurzaam in balans zijn.

Dat betekent dat er ruimte moet zijn voor zowel rust als reuring. Het houdt ook in dat woningen duurzaam, betaalbaar en van goede kwaliteit zijn. En het betekent ook dat er genoeg voorzieningen in de wijken zijn. Het grote tekort aan betaalbare woningen vergroot de ongelijkheid tussen mensen. Daarom grijpen de coalitiepartijen in bij grote ongelijkheid op de woningmarkt. Ook hier is extra aandacht voor groepen die niet automatisch de ruimte krijgen, zoals mensen met lage inkomens, studenten, daklozen, starters en ouderen.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

21

De klimaatcrisis De coalitiepartijen kiezen voor stevige maatregelen om een bijdrage te leveren aan het aanpakken van de klimaatcrisis. De coalitiepartijen benutten alle mogelijkheden voor duurzame energieproductie binnen de Utrechtse gemeentegrenzen en gaan met bewoners en ondernemers ambitieus aan de slag met energiebesparing. Nieuwbouw is energiezuinig en klimaatadaptief en de coalitiepartijen gaan actief aan de slag met geothermie en aquathermie. De coalitiepartijen blijven investeren in lopen, fietsen, openbaar vervoer en elektrisch rijden om de brandstofmotor uit de stad te laten verdwijnen en om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde klimaataanpak. De coalitiepartijen geven groen in de stad een flinke impuls en maken de openbare ruimte zoveel mogelijk publiek toegankelijk. Rond de stad creëren de coalitiepartijen natuur en landschap van groter formaat met een combinatie van natuur, recreatie en energieproductie. Naast deze 3 grote opdrachten zien de coalitiepartijen ook veel kansen voor Utrecht. Utrecht is een (veer)krachtige stad. Kennisinstituten, bedrijven en maatschappelijke organisaties die zich bezighouden met gezondheid voegen zich samen in onze stad en regio. Dit past heel goed bij het doel dat de gemeente Utrecht al jaren heeft: gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk maken.

Samenwerking met (maatschappelijke) partners op het thema gezondheid is één van de manieren om de grote uitdagingen van onze tijd aan te pakken. Plangebied In de gemeente Utrecht geldt de ambitie dat de woningvoorraad in 2040 voor 60% bestaat uit sociale of middeldure woningen. Het initiatief zet deels in op de realisatie van woningen in het middeldure segment (ongeveer 76% van het programma) en deels op sociale huur (ongeveer 24% van het programma) waarmee het initiatief bijdraagt aan deze ambitie. Met onderhavige herontwikkeling wordt tevens tegemoet gekomen aan gezond stedelijk leven voor iedereen. Het planinitiatief ziet op een kwaliteitsimpuls van het westelijk gebied van de binnenstad van Utrecht. Het plan is daarmee in lijn met het coalitieakkoord. 2.3.2

Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus: 1.

2.

3.

De koers: het beleid voor de lange termijn. Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp. Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder voor bewoners in die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.

In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/. Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht. 22 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)