Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad_Bijlagen toelichting

Chw bestemmingspla nStro steeg 18- 36, Binnensta d

Inhoudsopgave Bijlagen toelichting

3

Bijlage 1

Ladder Duurzame Verstedelijking

5

Bijlage 2

Parkeerbalans

19

Bijlage 3

M.e.r.-aanmeldnotitie

21

Bijlage 4

Mer-beoordelingsbesluit

33

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

37

Bijlage 6

Verkennend bodemonderzoek

101

Bijlage 7

Quickscan flora en fauna

175

Bijlage 8

AERIUS-notitie

193

Bijlage 9

Waterparagraaf

215

Bijlage 10

Archeologische waardenkaart

237

2 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Bijlagen toelichting

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

3

4 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Bijlage 1 Ladder Duurzame Verstedelijking

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

5

Advies

advies

Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

project Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht datum 3 mei 2023 opdrachtgever Ered B.V. projectnummer P04100 opgesteld door GW, MOt i.a.a. RF

Ladder Duurzame Verstedelijking Aanleiding Initiatiefnemer Ered B.V. is voornemens om op een centrale locatie in de Utrechtse binnenstad, grenzend aan de Strostreeg, enkele voormalige bedrijfsgebouwen te transformeren naar maximaal 38 appartementen. Binnen het huidige bestemmingsplan “Binnenstad” (vastgesteld 25 januari 2012) is de beoogde ontwikkeling niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is het opstellen van een bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij is het doorlopen van de ‘Ladder voor Duurzame verstedelijking’ In (art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’(art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Door de omvang van de uitbreiding en de wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 38 woningen (en max. 2.500 m² woonoppervlak) mogelijk gemaakt zullen worden.

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Planinitiatief In de Utrechtse binnenstad zijn in de directe omgeving van het centraal station, aan de Strosteeg, de gebouwen van voormalig drukkerij Abels gelegen (zie figuur 1,2 en 3). Na het vertrek van de drukkerij enkele jaren geleden doen de bedrijfsgebouwen dienst als opslag en stalling. Door middel van een bestemmingsplan kunnen de woningen worden gerealiseerd. Initiatiefnemer Ered B.V. is voornemens in totaal 38 huurappartementen te realiseren, waarvan 12 in het sociale huursegment (woningcorporatie Mitros) en 26 in de vrije sector. Het initiatief bestaat uit 3 a 4 bouwlagen en zal daarnaast een grote, groene, gemeenschappelijke binnentuin bevatten.

Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 38 huurappartementen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan

1

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar:  Omgevingsvisie Provincie Utrecht (vastgesteld, 2021);  Programma versnelling woningbouw 2021-2024;  Woondeal regio Utrecht (2019);  Ruimtelijke strategie Utrecht 2040 (ontwerp, 2021);  Woonvisie: Utrecht beter in Balans (2019);  WoonOnderzoek Nederland (WoOn2018);  Monitor Wonen (2020);  Regionale Woningmarktanalyse (2019);  Primos (2020). De beoogde ontwikkeling is hierna getoetst aan de ladder.

Figuur 1: Impressie planinitiatief Strosteeg, Utrecht

Figuur 1: Planlocatie Strosteeg, Utrecht

Figuur 3: Ligging planlocatie Strosteeg, Utrecht

woensdag 3 mei 2023

2

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

Ladder voor Duurzame Verstedelijking



Sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling De beoogde ontwikkeling 38 appartementen aan de Strosteeg in Utrecht betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit de volgende gegevens: 1. Het plangebied heeft op basis van het vigerend bestemmingsplan “Binnenstad” (vastgesteld 25 januari 2012) de bestemming ‘Woongebied – uit te werken 1’. Op basis van dit bestemmingsplan is wonen op de locatie niet direct toegestaan. 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om maximaal 38 woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van een woningbouwlocatie. 3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 38 woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.





De uitbreiding van de woningvoorraad dient daarnaast zoveel mogelijk op binnenstedelijke locaties geaccommodeerd te worden en transformatie wordt gestimuleerd. Met het plan wordt een verouderde bedrijvenlocatie in het centrum van Utrecht getransformeerd naar woningen, waarmee het initiatief aansluit op deze ambitie. Naast de realisatie van voldoende woningen zetten de provincie, regio en gemeente tevens in op het borgen van de betaalbaarheid van het aanbod, in het kader van inclusiviteit. Vanuit de provincie en de regio bestaat daarom het streven om minimaal 50% van het totale woningbouwprogramma te realiseren in het sociale- of middensegment. In de gemeente Utrecht geldt de ambitie dat de woningvoorraad in 2040 voor 60% bestaat uit sociale of middeldure woningen. Tot slot wordt de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad vanuit het beleid bevorderd door de inzet op doorstroming. Door toevoeging van kwalitatief goede woningen in het middensegment komen verhuisstromen op gang, waardoor vraag en aanbod beter met elkaar in balans komen. Met de toevoeging van nieuwe woningen in de vrije sector wordt verwacht dat er aanbod wordt gerealiseerd dat een positief effect heeft op doorstroming.

Passend binnen beleidskaders Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  Door de grote druk op de woningmarkt is het beleid in de provincie, regio en gemeente voornamelijk gericht op het vergroten van de beschikbaarheid van de woningvoorraad. Op alle bestuurlijke niveaus zijn daarom aanzienlijke (kwantitatieve) ambities geformuleerd om de woningvoorraad uit te breiden, zodat er voldoende aanbod is voor alle (toekomstige) inwoners.

woensdag 3 mei 2023

Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek betreft de gemeente Utrecht het primaire verzorgingsgebied en de regio U16 het secundaire verzorgingsgebied.

Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in bijlage 1 van deze notitie. Kwantitatieve behoefte Het initiatief, waarin 38 appartementen worden beoogd in de sociale huur en de vrije sector, voorziet in een kwantitatieve behoefte:  Door de verwachte groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens neemt de druk op de Utrechtse woningmarkt verder toe. Tot 2030 is er daarom behoefte aan 30.000 extra woningen. Doorkijkend naar 2040 bedraagt de totale behoefte (2020-2040) ongeveer 60.000 woningen. Ook in de regio is sprake van een aanzienlijke woningbehoefte van in totaal 59.300-85.700 woningen in de periode tot 2030 en 99.200 – 125.600 woningen tot 2040.  In de gemeente Utrecht zijn in totaal circa 39.921 woningbouwplannen voorradig, waarvan 15.348 met de status ‘hard’. Verrekend met de woningbehoefte is er sprake van een restbehoefte aan 14.652 woningen tot 2030. Daarnaast is de totale planvoorraad (incl. zachte plannen) onvoldoende om in de gehele woningbehoefte (60.000) te voorzien. Ook regionaal gezien is er sprake van een restbehoefte aan ongeveer 36.664-63.064 woningen in de periode tot 2030.

Kwalitatieve behoefte Het initiatief, waarin 38 appartementen worden beoogd in de sociale huur en de vrije sector, voorziet in een kwantitatieve behoefte:  Door de bestaande kwalitatieve mismatch op de woningmarkt en de verwachte doorgroei van de woonbehoefte in de toekomst, staat de woningmarkt onder druk. Dit geldt voor zowel de regio U16 als de gemeente Utrecht.

3

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht









De bestaande harde plancapaciteit voorziet enkel in een beperkt deel van de kwantitatieve vraag tot 2030. Hiermee kan onvoldoende worden voorzien in de omvang van de kwalitatieve behoefte (o.a. ingegeven vanuit beleid). In beginsel bestaat er daardoor een restbehoefte aan woningen in ieder segment. De nadruk van de kwalitatieve behoefte bevindt zich in de betaalbare prijscategorieën. Dit heeft onder andere te maken met dat lage- en middeninkomens te maken hebben met verdringing als gevolg van de kwalitatieve mismatch en krapte op de woningmarkt. Zowel op gemeentelijk als op regionaal niveau wordt daarom aangegeven dat circa 80% van de totale ontwikkelopgave dient te bestaan uit woningen uit deze prijsniveaus (30% sociaal, 50% midden). In het verlengde van de behoefte aan betaalbare prijscategorieën bleek voor de stedelijke agglomeratie Utrecht en Utrecht-stad daarnaast een specifieke behoefte aan sociale- en vrije sector huurwoningen met het accent op appartementen. De vraag naar appartementen is bovendien in iedere gemeente binnen de regio U16 aanzienlijk, waardoor hier vanuit de regionale ontwikkelopgave extra aandacht voor is. In Utrecht is daarnaast hoofdzakelijk behoefte aan woningen in een centrum-stedelijk woonmilieu. Dit betreft onder andere woningen in de binnenstad, waar het planinitiatief deel van uitmaakt.

Op basis van de bestaande plancapaciteit is er echter onvoldoende (potentieel) aanbod om in deze behoefte te kunnen voorzien. Tot slot is er vanuit de gemeente een nadrukkelijke behoefte aan een gemengde wijkopbouw, met woningen uit diverse prijssegmenten (van sociaal tot duur). Uit het aanbod van de binnenstad bleek dat er relatief weinig sociale huurwoningen aanwezig zijn in de binnenstad, waardoor er weinig plek is voor lage- en middeninko-

woensdag 3 mei 2023

mens. Met de realisatie van onder andere sociale huurwoningen in de binnenstad draagt het planinitiatief daardoor bij aan de behoefte aan een inclusieve stad. Geen onaanvaardbare effecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van woningen in de gemeente Utrecht onaanvaardbare effecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien wordt er een product ontwikkeld waar de komende jaren behoefte aan is. Daarnaast draagt het realiseren van woningen bij aan het creëren van een levendig woon- en leefklimaat in de gemeente Utrecht. Gesitueerd binnen/buiten bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.  Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemming: ‘Woongebied – uit te werken 1’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft.  Bovendien is het in de binnenstad van Utrecht gelegen, waardoor het aansluitende, omliggende gebied bestaat uit diverse (stedelijke) bestemmingen, waaronder ‘wonen’ en ‘gemengd’. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

4

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/ migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. Het verzorgingsgebied voor Utrecht wordt afgeleid aan de hand van de meest recente verhuisbewegingen. In de gemeente Utrecht betreft 57% van de verhuisstromen bewegingen binnen de eigen gemeente. Daarmee wordt de gemeente Utrecht gezien als het primaire verzorgingsgebied. In de kwantitatieve en kwalitatieve analyse wordt daarom primair gekeken naar de eigen gemeente. Daarnaast heeft de regio U16 (exclusief de gemeente Utrecht) een aandeel van circa 10% in de verhuisbewegingen naar de gemeente Utrecht. Met name met de gemeenten Nieuwegein, Stichtse Vecht en Zeist is er een verhuisrelatie

van ieder ca. 2%. De regio vormt bovendien een bestuurlijke samenwerking waarin afspraken worden gemaakt met betrekking tot woningbouw. Daarom wordt de regio U16 afgebakend als het secundaire verzorgingsgebied.

B1.2 Kaderstellend beleid Rijk De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio’s (Woningwet) vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarktregio’s zijn tot stand gekomen aan de hand van door gemeenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeenten Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist in de provincie Utrecht vormen samen één woningmarktregio: U16. Provincie Utrecht Omgevingsvisie Provincie Utrecht (vastgesteld, 2021) Op 10 maart jl. is de nieuwe provinciale omgevingsvisie vastgesteld. In de omgevingsvisie worden de integrale lange termijn ambities voor de fysieke leefomgeving vastgelegd. Ten

Tabel 1: Verhuisbewegingen naar gemeente Amersfoort (CBS, 2018) Verhuisstromen

Gemeenten

Aandeel

Binnen gemeente Utrecht

Utrecht

57%

Vanuit regio U16 (excl. gemeente Utrecht)

Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden (destijds nog Leerdam, Vianen en Zederik), Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist

10%

Totaal

woensdag 3 mei 2023

aanzien van wonen is voornamelijk het thema ‘vitale steden en dorpen’ relevant. Hierin wordt het volgende benoemd:  De ruimtevraag dient zoveel mogelijk geaccommodeerd te worden via binnenstedelijke ontwikkeling, nabij knooppunten.  De provincie ambieert in 2040 het behoud en versterking van de inclusiviteit; Om dit te realiseren wil de provincie dat ten minste de helft van de nieuw te bouwen woningen behoort tot het sociale of middeldure segment. Daarnaast dient er in het stedelijk gebied een gedifferentieerd aanbod zijn in aanbod van woningen en woonmilieus.  Om te kunnen voldoen aan de toekomstige behoefte is compact bouwen noodzakelijk. Wel dient er oog te blijven voor de leefbaarheid met ruimte voor bijvoorbeeld groen. Om de ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken draagt de provincie de mogelijkheid aan om in te zetten op hoogbouw.  De provincie stapt over op een regionale programmering. Voorafgaand daaraan heeft de Provinciale Staten een kader uitgewerkt voor deze regionale programmering. Voor de regio U16 is hierin de kwantitatieve bandbreedte opgenomen voor het realisaren van 99.200125.600 woningen tot 2040. Op regionaal niveau dient hier 50% van in het midden of sociale segment te worden gerealiseerd. De hoofdlijnen van deze regionale samenwerking worden door Gedeputeerde Staten opgenomen en vastgesteld in een provinciaal programma.

Op basis van de omgevingsverordening (ontwerp, 2020) dient de woningbouw te passen binnen het door de gedeputeerde staten vastgestelde programma woningbouw.  Om tegenmoet te komen aan de woningbehoefte na 2030 is het noodzakelijk op zoek te gaan naar locaties voor aanvullende plancapaciteit. Hier wordt ingezet op

67%

5

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

ontwikkeling binnen het stedelijk gebied en bij bestaande (of nieuwe) OV-knooppunten. Programma versnelling woningbouw 2021-2024 Het hoofddoel van het uitvoeringsprogramma is het versnellen van de woningbouw met het streven om te komen tot 10.000 woningen per jaar, met tenminste 50% van de nieuwe woningen in het sociale of middeldure segment. De belangrijkste opgaven voor het programma zijn:  Versnellen woningbouwproductie;  Vergroten van de harde plancapaciteit op de korte en middellange termijn;  Stimuleren transformatie en inbreiding;  Vergroten van het aandeel in het sociale en middeldure segment;  Realisatie van een woningaanbod dat aansluit bij de vraag. Regio U16 Woondeal regio Utrecht (2019) De druk op de Utrechtse woningmarkt is bijzonder groot, waardoor meerdere samenwerkingsafspraken nodig zijn. Hiertoe is de woondeal gesloten, welke draait om vier thema’s: 1. Versnellen van bestaande woningbouwplannen. Voldoende regionale plancapaciteit om de woningbehoefte tot 2025 op te vangen. 2. Het functioneren van de woningmarkt. Specifieke aandacht voor betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen, onder andere door inzet op doorstroming en sociale en middeldure huur. 3. Vitale wijken. Verbeteren en verduurzamen van het woningaanbod als onderdeel van een integrale aanpak. 4.

Faciliteren van groei volgens het basisprincipe dat verstedelijking zoveel mogelijk binnenstedelijk, nabij mobiliteitsknooppunten, plaatsvindt.

woensdag 3 mei 2023

Gemeente Utrecht Ruimtelijke strategie Utrecht 2040 (ontwerp, 2021) De gemeente wil dat (toekomstige) Utrechters prettig wonen in een woning die past bij hun inkomen, omgeving, huishoudsamenstelling en wensen. Daarom streeft de gemeente ernaar om tot 2040 de woningvoorraad met 60.000 woningen te laten toenemen. Woonvisie: Utrecht beter in Balans (2019) In Utrecht dienen voldoende woningen te zijn voor (toekomstige) inwoners van de stad en de woningvoorraad moet daarnaast ruimte bieden aan de verschillende typen huishoudens, inkomens en leeftijden. De gemeente streeft naar goede, betaalbare en duurzame woningen in gemengde wijken. In 2040 moet de voorraad bestaan uit 35% sociale huurwoningen en 25% woningen uit de middencategorie. Om de visie en ambities te realiseren heeft de gemeente speerpunten geformuleerd voor de komende jaren, waaronder:  Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie en bouwen aan een compacte stad met meerdere kernen. In alle segmenten worden woningen toegevoegd.  Meer gemengde wijken in een inclusieve stad. De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden.  Doorstroming. Vraag en aanbod meer met elkaar in balans brengen door verhuisketens op gang te brengen. Onder andere door toevoeging van kwalitatief goede woningen in de midden categorie.

 Een (t)huis voor iedereen, een veelkleurige diverse stad. Passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alle (toekomstig) inwoners van Utrecht.

Prestatieafspraken 2021-2025 (2020) In de prestatieafspraken zijn de gemaakte afspraken in de Woonvisie en de Stedelijke prestatieafspraken (2020-2022) geactualiseerd en waar mogelijk geconcretiseerd. Hierin wordt onder andere benoemd dat er jaarlijkse 1.000-1.200 sociale huurwoningen dienen te worden bijgebouwd om de ambitie ten aanzien van de sociale huurvoorraad in 2040 (35% van de woningvoorraad) te borgen. De inzet van Mitros is gericht op het realiseren van gemiddeld 500 sociale huurwoningen per jaar. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het beoogde initiatief past binnen de beleidskaders en tevens bijdraagt aan de beleidsambities van de provincie, regio en de gemeente:  Door de grote druk op de woningmarkt is het beleid in de provincie, regio en gemeente voornamelijk gericht op het vergroten van de beschikbaarheid van de woningvoorraad. Op alle bestuurlijke niveaus zijn daarom aanzienlijke (kwantitatieve) ambities geformuleerd om de woningvoorraad uit te breiden, zodat er voldoende aanbod is voor alle (toekomstige) inwoners.  De uitbreiding van de woningvoorraad dient daarnaast zoveel mogelijk op binnenstedelijke locaties geaccommodeerd te worden en transformatie wordt gestimuleerd. Met het plan wordt een verouderde bedrijvenlocatie in het centrum van Utrecht getransformeerd naar woningen, waarmee het initiatief aansluit op deze ambitie.

 Naast de realisatie van voldoende woningen zetten de provincie, regio en gemeente tevens in op het borgen van de betaalbaarheid van het aanbod, in het kader van inclusiviteit. Vanuit de provincie en de regio bestaat daarom het streven om minimaal 50% van het totale woningbouwprogramma te realiseren in het sociale- of middensegment. In de gemeente Utrecht geldt de ambitie

6

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht



dat de woningvoorraad in 2040 voor 60% bestaat uit sociale of middeldure woningen. Tot slot wordt de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad vanuit het beleid bevorderd door de inzet op doorstroming. Door toevoeging van kwalitatief goede woningen in het middensegment komen verhuisstromen op gang, waardoor vraag en aanbod beter met elkaar in balans komen. Met de toevoeging van nieuwe woningen in de vrije sector wordt verwacht dat er aanbod wordt gerealiseerd dat een positief effect heeft op doorstroming.

B1.3 Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van de Primos (2020) en de Monitor Wonen (2020). De vraagbehoefte is afgezet tegen het huidige aanbod, de ontwikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de plancapaciteit. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de ontwikkeling van extra woningen. Bevolkings- en huishoudensprognose In tabel 1 en 2 zijn de prognoses voor de gemeente Utrecht en de regio U16 weergegeven. Hieruit blijkt dat:  Zowel in de gemeente als in de regio wordt de komende jaren een significante groei van het aantal inwoners verwacht (zowel absoluut als relatief). Ook op de langere termijn zet deze ontwikkeling naar verwachting door. Het zwaartepunt van de groei ligt voornamelijk in de gemeente Utrecht.

1 2



Voor de huishoudensgroei zien we eenzelfde tendens: de komende jaren groeit het aantal huishoudens aanzienlijk in zowel de gemeente Utrecht als regio U16. Dit heeft ook te maken met het feit dat de gemiddelde huishoudensgrootte steeds kleiner wordt, waardoor het aantal huishoudens toeneemt. Ook hier ligt het zwaartepunt van de groei in de gemeente Utrecht.

Tabel 1: Bevolkingsprognose (Primos, 2020) 2020

2025

2030

Verschil

Gemeente Utrecht

357.820

391.440

421.830

+17,9%

Regio U16

9.596.40

1.010.570

1.051.980

+9,6%

Tabel 2: Huishoudensprognose (Primos, 2020)

Effect corona op de bevolkingsgroei Tijdelijke stagnatie, herstel op de middellange termijn De Nederlandse bevolking is in 2020 met 63.000 personen toegenomen. Een halvering ten opzichte van de groei van een jaar eerder. De uitbraak van het coronavirus heeft daarmee geleid tot een abrupt einde van de steeds groter wordende groei van de Nederlandse bevolking. Door beperkende maatregelen, zoals reisrestricties, bleef migratie namelijk grotendeels uit, terwijl dit de belangrijkste drijver van de bevolkingsgroei is. Met de verdere uitrol van vaccinaties is de verwachting dat deze beperkende maatregelen zullen worden versoepeld en op termijn komen te vervallen. Migratie zal daardoor aantrekken, waardoor ook de bevolkingsgroei de komende jaren weer gaat toenemen. In 2022 wordt daardoor weer een bevolkingsgroei verwacht van boven de 100.000 personen. Daarbij dient de kanttekening te worden geplaatst dat de toename van arbeidsmigratie in 2021 nog beperkt zal zijn door de (verdere) stijging van de werkloosheid.1 Beperkt effect op de woningmarkt De stagnerende bevolkingsgroei betekent enige verlichting van de druk op de Nederlandse woningmarkt, maar niet significant minder behoefte aan woningen. Ondanks de stagnerende groei blijft de vraag naar woningen namelijk nog altijd groter dan het aanbod.

Deze woningschaarste blijkt ook uit het feit dat de prijsstijging (in absolute zin) in 2020 de grootste was van de afgelopen twintig jaar2. Door de verwachting dat de bevolkingsgroei op termijn weer gaat toenemen, zal de verlichting bovendien tijdelijk zijn.

2020

2025

2030

Verschil

Gemeente Utrecht

183.110

203.430

220.910

+20,6%

Regio U16

442.840

476.030

502.260

+13,4%

Woningbehoefte Gemeente Utrecht In de gemeentelijke Woonvisie (2019) en de Ruimtelijke Strategie Utrecht (ontwerp, 2021) staat aangegeven dat om de verwachte groei van de stad te faciliteren, 60.000 extra woningen noodzakelijk zijn in de periode tot 2040. Uitgaand van een jaarlijks gemiddelde van 3.000 woningen, bedraagt de behoefte in de periode 2020-2030 ongeveer 30.000 woningen. Regio U16 In het provinciale Kader voor Regionale Programmering (2020) staat aangegeven dat de totale behoefte in de regio U16 bestaat uit 99.200 – 125.600 woningen in de periode tot 2040. Voor de periode 2020-2030 geldt een woningbehoefte van in totaal 59.300-85.700 woningen.

CBS (2020). Bevolkingsprognose 2020-2070. Rabobank (2020). Kwartaalbericht Woningmarkt (10-12-2020).

woensdag 3 mei 2023

7

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

Aanbod

B1.4 Kwalitatieve behoefte

Gemeente Utrecht De totale plancapaciteit (hard en zacht) in de gemeente Utrecht omvat 39.921 woningen in de periode 2020-2030. 15.348 van deze plannen hebben de status ‘hard’3. Het planinitiatief maakt nog geen deel uit van de ‘zachte’ planvoorraad.

Kwalitatieve behoefte

Regio U16 In de regio zijn in totaal circa 52.517 woningbouwplannen voorradig in de periode 2020-2030. 22.636 plannen hebben hiervan de status ‘hard’ (Monitor Wonen, 2020). Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het planinitiatief voorziet in een kwantitatieve behoefte:  Door de verwachte groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens neemt de druk op de Utrechtse woningmarkt verder toe. Tot 2030 is er daarom behoefte aan 30.000 extra woningen. Doorkijkend naar 2040 bedraagt de totale behoefte (2020-2040) ongeveer 60.000 woningen. Ook in de regio is sprake van een aanzienlijke woningbehoefte van in totaal 59.300-85.700 woningen in de periode tot 2030 en 99.200 – 125.600 woningen tot 2040.  In de gemeente Utrecht zijn in totaal circa 39.921 woningbouwplannen voorradig, waarvan 15.348 met de status ‘hard’. Verrekend met de woningbehoefte is er sprake van een restbehoefte aan 14.652 woningen tot 2030. Daarnaast is de totale planvoorraad (incl. zachte plannen) onvoldoende om in de gehele woningbehoefte (60.000) te voorzien. Ook regionaal gezien is er sprake van een restbehoefte aan ongeveer 36.664-63.064 woningen in de periode tot 2030. 3

Provincie Utrecht (2020). Monitor Wonen (dec, 2020).

woensdag 3 mei 2023

WoonOnderzoek Nederland (WoOn2018) Eens in de drie jaar publiceert het Ministerie van Binnenlandse Zaken een landelijk woononderzoek. De gemeente Utrecht heeft in de meest recente versie deelgenomen aan de steekproef om zo zicht te krijgen op onder andere woonwensen van de inwoners. Hieruit bleek dat in alle prijssegmenten (zowel huur als koop) de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. Het tekort is het grootst in het goedkope segment.

Regionale Woningmarktanalyse (2019) In 2019 is in de regio U16 een woningmarktanalyse uitgevoerd om zicht te krijgen op vraag en aanbod op de woningmarkt. In figuur 4 is het potentiële aanbod en de potentiële vraag met elkaar vergeleken. Hieruit blijkt dat:  Er is op regionaal niveau behoefte aan extra woningen in ieder woningtype en ieder prijssegment.  Vooral aan appartementen (zowel koop als huur) is de verwachte behoefte aanmerkelijk groter dan het (potentiele) aanbod.  Er is in algemene zin sprake van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Doordat het aanbod in iedere categorie beperkt is ten opzichte van de vraag, ontstaat verdringing. Vooral lage en middeninkomens komen hierdoor in de knel.

Figuur 4: Prognose vraag en aanbod per woningtype 2018-20234





huur als koop). Deze behoefte bevindt zich op regionaal niveau vooral in het sociale en middensegment. Door de grote vraag naar appartementen in deze prijssegmenten dient 45% (resp. 20 en 25%) van de totale woningbouwopgave te worden gerealiseerd in deze categorieën. Inclusief grondgebonden woningen ligt het percentage op 80% (30% sociaal, 50% midden). Ook in de gemeente Utrecht is de vraag naar appartementen groot. Naast het sociale segment (20%) is de ontwikkelopgave vooral groot in het middensegment (35%). Verder wordt aangegeven dat de sociale huuropgave in Utrecht (stad) in verhouding het hoogst is. De nadruk ligt hier zowel op appartementen als op grondgebonden huurwoningen.

Op basis van de kwalitatieve mismatch, de tekorten en de verwachte vraagontwikkeling is het beeld van fricties op de woningmarkt vertaald naar een kwalitatieve nieuwbouwopgave (figuur 5). Hieruit komt naar voren dat:  Er bestaat in iedere gemeente een aanzienlijke behoefte aan het realiseren van meer appartementen (zowel 4

Companen (2019) Regionale woningmarktanalyse U16

8

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

Kwalitatieve woningmarktanalyse (2020) In de woningmarktanalyse uit 2020 is nader onderscheid gemaakt in de verschillende deelmarkten in regio U16. Hierin wordt gekeken naar onder andere de Stedelijk agglomeratie Utrecht, waar het planinitiatief deel van uitmaakt.5 In afbeelding 6 is het indicatieve saldo van vraag en aanbod naar woningtype per prijsklasse weergegeven tot 2030. In figuur 7 is daarnaast de behoefte aan woonmilieus verhouden tot de bestaande plancapaciteit. Hieruit blijkt dat:  In vrijwel ieder woonproduct en prijssegment is behoefte aan extra woningen. Op de korte en lange termijn is er vooral een tekort aan sociale huurwoningen, huurappartementen in de vrije sector en goedkopere grondgebonden woningen.  Daarnaast is er vooral behoefte aan woningen in een centrum-stedelijk woonmilieu. Er is daarnaast onvoldoende plancapaciteit aanwezig dat in dit woonmilieu voorziet. Het planinitiatief maakt op basis van de aanduiding (zie bijlage 2) deel uit van het centrum-stedelijk woonmilieu.  Als afgeleide vanuit de woningmarktanalyse zijn voor Utrecht-stad richtlijnen opgesteld voor de programmering. Hierin wordt aangegeven dat vooral toevoeging van sociale en vrije sector huurwoningen (beide accent op appartementen) wenselijk is. Daarnaast dient er vooral ingezet te worden op centrum-stedelijke woonmilieus (70%).

Figuur 5: Segmentering ontwikkelopgave woningvoorraad (Companen, 2019)

. Figuur 6: Saldo vraag en aanbod (Companen, 2020)

Figuur 7: Mismatch behoefte woonmilieus (Companen, 2020)

5

Utrecht, IJsselstein, Nieuwegein, Vianen, Houten, Bunnik, Zeist, De Bilt en Stichtse Vecht.

woensdag 3 mei 2023

9

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

Woonvisie Utrecht (2019) In de gemeentelijke woonvisie is een beknopte analyse van de Utrechtse woningmarkt opgenomen. Hierin staat onder andere de keuze-index verhouding van vraag en aanbod (figuur 8) weergegeven. Hieruit kan worden opgemaakt dat:  De Utrechtse woningmarkt is in algemene zin overspannen. Dit manifesteert zich in het gebrek aan keuzemogelijkheden (een indicatie onder 5 duidt op spanning).  Voor alle inkomens is de keuze beperkt, maar specifiek de laagste inkomens hebben verreweg het minst te kiezen. Ook de middeninkomens hebben beperkte keuzemogelijkheden.  De spanningen op de woningmarkt leiden er concreet toe dat er behoefte is aan extra woningen in ieder prijssegment (zowel koop als huur), maar met de nadruk op sociale en particuliere huurwoningen. Kwalitatief aanbod De totale woningvoorraad in de gemeente Utrecht bedraagt circa 159.800 woningen6. In 2018 bestond de woningvoorraad voor 45% uit huurwoningen, waarvan 29% in het sociale segment (in corporatiebezit) en 16% overig. Specifiek in de binnenstad, waar de planlocatie deel van uitmaakt, is het percentage huurwoningen een stuk hoger met 54%. Het aandeel sociale huurwoningen (in corporatiebezit) is met 15% juist een stuk lager. Wel zijn er relatief veel overige huurwoningen aanwezig (39%).

Figuur 8: Keuze-index vraag en aanbod (Companen, 2019)

een gezonde woningmarkt. Bij bijvoorbeeld bewonerswisselingen, renovaties en functietransformaties is een periode van leegstand immers noodzakelijk om de aanpassingen van de woningvoorraad aan de veranderende behoeften mogelijk te maken. Bovendien stond enkel 46% van de leegstaande panden een jaar eerder ook leeg, waardoor circa de helft van de leegstand kortstondig is.7

Leegstand De totale leegstand op de Utrechtse woningmarkt bedraagt ongeveer 2%. Alhoewel dit hoger ligt dan het provinciale en landelijke gemiddelde (beide 1%), wordt een leegstandspercentage van 2% doorgaans als noodzakelijk beschouwd voor

6

CBS Statline (2021)

woensdag 3 mei 2023

7

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het beoogde initiatief voorziet in een kwalitatieve behoefte:  Door de bestaande kwalitatieve mismatch op de woningmarkt en de verwachte doorgroei van de woonbehoefte in de toekomst, staat de woningmarkt onder druk. Dit geldt voor zowel de regio U16 als de gemeente Utrecht. De bestaande harde plancapaciteit voorziet enkel in een beperkt deel van de kwantitatieve vraag tot 2030. Hiermee kan onvoldoende worden voorzien in de omvang van de kwalitatieve behoefte (o.a. ingegeven vanuit beleid). In beginsel bestaat er daardoor een restbehoefte aan woningen in ieder segment.  De nadruk van de kwalitatieve behoefte bevindt zich in de betaalbare prijscategorieën. Dit heeft onder andere

CBS (2020). Dashboard leegstand 2020.

10

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht







te maken met dat lage- en middeninkomens te maken hebben met verdringing als gevolg van de kwalitatieve mismatch en krapte op de woningmarkt. Zowel op gemeentelijk als op regionaal niveau wordt daarom aangegeven dat circa 80% van de totale ontwikkelopgave dient te bestaan uit woningen uit deze prijsniveaus (30% sociaal, 50% midden). In het verlengde van de behoefte aan betaalbare prijscategorieën bleek voor de stedelijke agglomeratie Utrecht en Utrecht-stad daarnaast een specifieke behoefte aan sociale- en vrije sector huurwoningen met het accent op appartementen. De vraag naar appartementen is bovendien in iedere gemeente binnen de regio U16 aanzienlijk, waardoor hier vanuit de regionale ontwikkelopgave extra aandacht voor is. In Utrecht is daarnaast hoofdzakelijk behoefte aan woningen in een centrum-stedelijk woonmilieu. Dit betreft onder andere woningen in de binnenstad, waar het planinitiatief deel van uitmaakt. Op basis van de bestaande plancapaciteit is er echter onvoldoende (potentieel) aanbod om in deze behoefte te kunnen voorzien. Tot slot is er vanuit de gemeente een nadrukkelijke behoefte aan een gemengde wijkopbouw, met woningen uit diverse prijssegmenten (van sociaal tot duur). Uit het aanbod van de binnenstad bleek dat er relatief weinig sociale huurwoningen aanwezig zijn in de binnenstad, waardoor er weinig plek is voor lage- en middeninkomens.

Met de realisatie van onder andere sociale huurwoningen in de binnenstad draagt het planinitiatief daardoor bij aan de behoefte aan een inclusieve stad.

woensdag 3 mei 2023

11

Advies Ladder Duurzame Verstedelijking Strosteeg, Utrecht

Bijlage 2: Aanduiding woonmilieus

Figuur 9: Regionale spreiding woonmilieus8

8

Companen (2020). Kwalitatieve woningmarktanalyse U16-gemeenten

woensdag 3 mei 2023

12

18 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Bijlage 2

Parkeerbalans

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

19

Parkeervraag Strosteeg 18-36 01-sep-21

PARKEERBEHOEFTE Functie Woning < 55m2 BVO (sociaal) Woning < 55m2 BVO (sociaal) gereduceerd Woning < 55 m2 BVO (vrije sector) Woning 55-80 m2 BVO (vrije sector)

Parkeernorm A2 0,38 0,38 0,38 0,83

AANWEZIGHEIDSPERCENTAGES Functie Woningen bewoners Woningen bezoekers

RESULTAAT PARKEERVRAAG

Eenheid

Aantal

pp/woning pp/woning pp/woning pp/woning

Reductie factor -

7 12 6 13

Benodigd aantal pp. 2,66 4,56 2,28 10,79

aandeel bezoek 0,2 0,2 0,2 0,25

werkdag ochtend 50% 10%

werkdag middag 50% 20%

werkdag avond 90% 80%

koopavond 80% 70%

werkdag nacht 100% 0%

zaterdag middag 60% 60%

zaterdag avond 80% 80%

zondag middag 70% 70%

Functie Woning < 55m2 BVO (sociaal) bewoners Woning < 55m2 BVO (sociaal) bezoekers

Zonder aanw. perc. 2,16 2,40

werkdag ochtend 1,08 0,24

werkdag middag 1,08 0,48

werkdag avond 1,94 1,92

koopavond 1,73 1,68

werkdag nacht 2,16 0,00

zaterdag middag 1,30 1,44

zaterdag avond 1,73 1,92

zondag middag 1,51 1,68

Woning < 55m2 BVO (vrije s.) bewoners Woning < 55m2 BVO (vrije s.) bezoekers

1,08 1,20

0,54 0,12

0,54 0,24

0,97 0,96

0,86 0,84

1,08 0,00

0,65 0,72

0,86 0,96

0,76 0,84

Woning >55 m2 BVO (vrije s.) bewoners Woning >55 m2 BVO (vrije s.) bezoekers

7,54 3,25

3,77 0,33

3,77 0,65

6,79 2,60

6,03 2,28

7,54 0,00

4,52 1,95

6,03 2,60

5,28 2,28

Totale parkeervraag (# pp.)

17,6

6,1

6,8

15,2

13,4

10,8

10,6

14,1

12,3

Aantal

Benodigd aantal pp. 6,9

VAN RECHTENS VERKREGEN NIVEAU Functie Arbeidsint., bezoekersext. bedrijven

ParkeerEenheid Reductie norm A1 factor 1,2 pp/100 m2 BVO n.v.t.

575

Kritische parkeervraag Van rechtens verkregen Resteert zonder maatwerk

15,2 6,9 8,3

aangepast nav CROW 2018

StadsOntwikkeling

Bijlage 3

M.e.r.-aanmeldnotitie

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

21

Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’’ Gemeente Utrecht <Status>

colofon

titel rapport Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’ datum 3 mei 2023 projectnummer P04100 BRO Projectleider RF Projectteam TA bron Kaft BRO

BRO Vestiging Amsterdam Sarphati Plaza Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 E info@bro.nl

“Als we anderen de ruimte niet gunnen zullen we zelf steeds meer opgesloten raken.” Prof. Hans Galjaard

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Inleiding 1.2 Toetsing besluit m.e.r. 1.3 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 1.4 Leeswijzer

3 3 3 3 3

2

Effecten op milieu 2.1 Inleiding 2.2 Kenmerken van het project 2.3 Plaats van het project 2.4 Kenmerken van het potentiële effect

4 4 5 6 8

3

VORMVRIJE M.E.R-BEOORDELING

9

woensdag 3 mei 2023

2

1 Inleiding Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’

1

Inleiding

1.1

Inleiding

Op een centrale plek in de Utrechtse binnenstad staan enkele bedrijfsgebouwen die ooit als drukkerij Abels in gebruik zijn geweest. Sinds de drukkerij jaren geleden naar een andere locatie verhuisd is zijn de bedrijfsgebouwen met het bijbehorende terrein in gebruik als opslag en stalling. Initiatiefnemer Ered B.V. is voornemens om deze locatie te transformeren naar maximaal 38 appartementen. Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad', dat op 18 februari 2010 is vastgesteld door de gemeenteraad. Het plan is onherroepelijk sinds 25 januari 2012. Het beoogde woningbouwplan wordt in dit bestemmingsplan niet rechtstreeks toegestaan. In het vigerende bestemmingsplan is ter plaatse van het plangebied de bestemming WG-U1; uit te werken woongebied (artikel 27) opgenomen. Omdat niet aan alle uitwerkingsregels kan worden voldaan, is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Toetsing besluit m.e.r.

Toetsingskader Gemeenten en provincies moeten ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure

woensdag 3 mei 2023

worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

 

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn. De ontwikkeling van de woningbouw is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.. Met betrekking tot de ontwikkeling is in onderdeel D 11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r. het volgende opgenomen: “De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijke ontwikkeling (met inbegrip van de bouw van een winkelcentra of parkeerterreinen).” De voorgenomen ontwikkeling ligt ver onder de drempelwaarde die is opgenomen in kolom 2. Er is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht. Op basis van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling dient het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) een besluit te nemen om voor het project wel of geen m.e.r.-procedure te volgen voor het project alvorens het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

1.3

belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen milieueffectrapportage noodzakelijk; belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een milieueffectrapportage worden opgesteld.

Procedure De gemeente (het bevoegd gezag) neemt binnen 6 weken na ontvangst van de aanmeldingsnotitie (mededeling) een beslissing of een MER gemaakt moet worden.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 vormt de aanmeldingsnotitie, hoofdstuk 3 vormt de vormvrije m.e.r.-beoordeling. De beoordeling of het noodzakelijk is een milieueffectrapport op te stellen is geheel afhankelijk van het feit of er sprake is van ‘bijzondere omstandigheden’. De bijzondere omstandigheden kunnen betrekking hebben op: a. de plaats waar de activiteit plaatsvindt, o.a. in relatie tot gevoelige gebieden ; b. de kenmerken van de activiteit ; c. de kenmerken van de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu die de activiteit kan hebben. d. de samenhang met andere activiteiten ter plaatse (cumulatie).

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet de gemeente beoordelen of een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

3

2 Effecten op milieu Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’

2

Effecten op milieu

2.1

Inleiding

In deze paragraaf wordt getoetst of op basis van de criteria die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. Het gaat hierbij om de volgende criteria (zie ook onderstaande tabel): 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; 3. de kenmerken van het potentiële effect.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het ruimtelijke plan. In de onderstaande tabellen vindt de beoordeling/toets plaats aan de criteria die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Tabel 1 Kenmerken van het project Kenmerken van het project     



Omvang van het project Cumulatie met andere projecten Gebruik van natuurlijke grondstoffen Productie van afvalstoffen Verontreiniging en hinder Risico van ongevallen, mede gelet op de gebruikte stoffen en technologieën

Plaats van het project  



Bestaand grondgebruik Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden), gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden, gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid, landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang

Kenmerken van het potentiële effect   



Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking) Grensoverschrijdende karakter van het effect Waarschijnlijkheid van het effect Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect

woensdag 3 mei 2023

4

2 Effecten op milieu Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’

2.2

Kenmerken van het project

Criteria

Toets

Omvang van het project

Het plangebied van dit bestemmingsplan strekt zich uit over drie kadastrale percelen, te weten perceel 8877, 8217 en 7950. Het plan omvat 38 woningen.

Cumulatie met andere projecten

N.v.t.

Gebruik van natuurlijke hulpbronnen

Doordat er woningbouw wordt mogelijk gemaakt zullen er permanente natuurlijke bronnen worden gebruikt.

Productie van afvalstoffen

Naast het reguliere afval van de toekomstige bebouwing en functies zal geen sprake zijn van de productie van andere afvalstoffen.

Verontreiniging en hinder

Tijdens de aanlegfase is er mogelijk sprake van tijdelijke hinder als gevolg van bouwverkeer en bouwwerkzaamheden. Na de aanleg zijn er maximaal 38 woningen met binnentuin aanwezig in het plangebied. Deze veroorzaken geen verontreiniging en hinder buiten de reguliere effecten van een woongebied. Akoestiek wegverkeer: Het plangebied bevindt zich niet in de wettelijke geluidzone een spoorweg of een gezoneerd industrieterrein. De wegen in de directe omgeving van het plangebied (Strosteeg, Springweg, Oudegracht, Haverstraat) hebben een maximumsnelheid van 30 km/uur. Deze wegen hebben derhalve geen geluidzone. Het plangebied ligt wel binnen de wettelijke zone (250 meter) van de Catharijnesingel. Gezien de afstand tot deze weg (ca 220 meter) en de afgeschermde positie is hier geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde te verwachten. Ook van de omliggende straten (30 km/uur) is geen noemenswaardige overlast te verwachten. Hiermee kan een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren woningen gegarandeerd worden. Verkeer: Uit de uitgevoerde berekening blijkt dat in totaal er sprake is van een verkeersaantrekkende werking van ca. 30 motorvoertuigen per etmaal. Echter betreft dit een worst-case scenario, omdat er wordt ingezet om de autoafhankelijkheid op deze locatie fors te reduceren.

Als gevolg van deze beperkte verkeersaantrekkende werking worden er geen knelpunten qua doorstroming en verkeersveiligheid voorzien. Parkeren: De parkeerbehoefte voor de nieuwe functies minus de parkeerbehoefte in de bestaande situatie is gelijk aan 7,3 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn structureel beschikbaar in de bestaande parkeergarages van Hoog Catharijne. Luchtkwaliteit: Op de locatie is momenteel een bedrijfspand aanwezig. De beoogde woningen zullen een verkeersaantrekkende werking hebben. De planontwikkeling is echter dermate kleinschalig dat het aannemelijk is dat deze 'niet in betekenende' mate bijdraagt aan de concentratie van relevante luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht. Daarom is er op grond van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavig bestemmingsplan Externe veiligheid: In de directe omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen of transportroutes. Ecologie: In 2020 is onderzoek gedaan naar het voorkomen van beschermde soorten in het plangebied. Ook is de database van de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) geraadpleegd. Op basis van de uitgevoerde quickscan wordt vervolgonderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen of effecten op beschermde gebieden niet noodzakelijk geacht.

Bij uitvoering van de plannen gaan geen nestlocaties van soorten met een jaarrond beschermde status verloren. Ook bevat het gebouw geen geschikte doorgangen naar potentiele verblijfplaatsen. Stikstofdepositie: Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied zijn de ‘Oostelijke Vechtplassen’. Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat er bij de gebruiks-fase en de aanlegfase geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j. Daarmee kunnen op voorhand negatieve effecten op Natura 2000gebieden vanwege stikstofdepositie uitgesloten worden Water: In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. Uit de analyse blijkt dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Het verhard oppervlak in de toekomstige situatie neemt bovendien af o.a. door de aanleg van een gemeenschappelijke tuin. Vanuit het waterschap is er geen verplichting tot retentie op eigen terrein, maar wordt wel geadviseerd om het hemelwater niet af te voeren naar het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

woensdag 3 mei 2023

5

2 Effecten op milieu Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’

Verontreiniging en hinder (vervolg)

Bodem: Uit het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek blijkt dat ter plaatse van de onderzoekslocatie, behoudens het westelijke perceel, sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Ter plaatse is een verharding aanwezig waardoor er momenteel geen sprake is van contactmogelijkheid of gezondheidsrisico’s. De aangetoonde verontreiniging met zware metalen betreft een historische, immobiele verontreiniging (oude ophoog laag). Afhankelijk van de toekomstige planontwikkeling en grondroerende werkzaamheden zullen sanerende maatregelingen benodigd zijn. Het uitvoeren van grondroerende activiteiten (graven of andere grondbewerking) is behoudens op het westelijke terreindeel niet toegestaan zonder instemming van de bevoegde overheid. Toekomstige grondwerken, de begeleiding en de voorwaarden/regels voor een veilig verloop wordt in een vooraf opgesteld en goedgekeurd saneringsplan of BUS-melding opgenomen. Afhankelijk van de maaiveldprofilering voor een toekomstige tuin wordt minimaal een schone leeflaag aangebracht zodat contactmogelijkheid vermeden wordt. Gezondheid: De openbare ruimte wordt primair voor voetgangers en fietsers ingericht. Daardoor ontstaat niet alleen een mooie dwaalroute voor wandelaars, maar ook verblijfsruimte voor bewoners. De herontwikkeling draagt hiermee bij aan een gezonde leefomgeving.

Geur: Binnen het plangebied bevinden zich geen geuremiterende functies. Ook in de nabijheid van het plangebied zijn geen geuremiterende functies aanwezig. Nader onderzoek naar geur is dan ook niet noodzakelijk. Ruimtelijke kwaliteit: Het planinitiatief ziet op een kwaliteitsimpuls van het westelijk gebied van de binnenstad van Utrecht. De ontwikkeling zorgt voor binnenstedelijke verdichting en brengt daarmee gezonde kwaliteiten met zich mee zoals het realiseren van nieuw stedelijk groen om de stad en autoluwe wijken die actieve mobiliteit en ontmoeting stimuleren en daarmee bijdragen aan gezondheid.

Risico van ongevallen

Er is met de realisatie van woningbouw aan de Strosteeg is geen sprake van een nieuwe risicobron

Bestaand grondgebruik

Binnen het plangebied staan enkele bedrijfsgebouwen die ooit als drukkerij Abels in gebruik zijn geweest. Sinds de drukkerij jaren geleden naar een andere locatie verhuisd is zijn de bedrijfsgebouwen met het bijbehorende terrein in gebruik als opslag en stalling.

woensdag 3 mei 2023

6

2 Effecten op milieu Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’

2.3

Plaats van het project

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.

Criteria

Toets

Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor:  gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, bergen bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden)



Natura 2000-gebieden liggen op een relatief ruime afstand (meest nabijgelegen op circa 6 kilometer). Significante effecten op dit Natura 2000gebied zijn uitgesloten middels een stikstofdepositie onderzoek. De aanlegfase is hierbij weliswaar vergunningsvrij en zal gezien de ruime afstand tot Natura 2000-gebieden niet tot overschrijdingen leiden. Effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden zijn niet aan de orde.



gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden



Het plangebied ligt niet in de omgeving van gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden.



gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid



Het plangebied ligt in een gebied met een relatief hoge bevolkingsdichtheid.



landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang.



Archeologie: Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van hoge archeologische verwachting (rood)). In gebieden van archeologische verwachting (groen) en hoge voor gebieden met een hoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm beneden het huidige maaiveld een archeologisch vooronderzoek en/of een archeologievergunning verplicht is. Archeologisch onderzoek voorafgaand aan de sloop- en/of graafwerkzaamheden is noodzakelijk wanneer bodemingrepen groter zijn dan de vrijstellingsgrens van de desbetreffende archeologische verwachtingswaarde. Ten behoeve van de omgevingsvergunning bouwen zal er nader archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. Als bij de uitvoering van de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan moet overeenkomstig artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. afdeling Erfgoed, gemeente Utrecht, 030-2862756/archeologie@utrecht.nl worden gedaan. Cultuurhistorie: De hallen van drukkerij Abels (hoofdgebouw Oudegracht 193) uit 1908 zijn kenmerkend voor de ontwikkeling van de binnenstad in de 19e / begin 20e eeuw, waarbij kavels achter de hoofdbebouwing werden verdicht met bedrijfsgebouwen. Deze hallen zijn ook in opzet en uiterlijk (typologie) karakteristiek.

Ze hebben vanwege de relatie met de historische ontwikkeling en als typologie cultuurhistorische waarde. Omdat het betreffende kavel een bijzondere industriële functie heeft gehad, is er gekozen voor een afwijkende en daarmee grovere korrel. De kaprichting van Strosteeg 18-36 komt overeen met de kaprichting van de bebouwing die op deze locatie stond. Het plan respecteert daarmee de aanwezige cultuurhistorische aspecten.



woensdag 3 mei 2023

7

2 Effecten op milieu Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’

Gevoelig gebied

Toets

Beschermd natuurmonument

Er is geen sprake van een beschermd natuurmonument.

Habitat en vogelrichtlijngebieden

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een Habitat of vogelrichtlijngebied.

Watergebied van internationale betekenis

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een watergebied van internationale betekenis.

Natuurnetwerk Nederland / Natuur-netwerk Brabant (NNB) (voormalige EHS)

Het plangebied is niet gelegen binnen het NNN.

Landschappelijk waardevol gebied

Er is geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.

Waterwinlocaties. waterwingebieden, en grondwaterbeschermingsgebieden

Er is geen sprake van een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied.

Beschermd monument

In het plangebied zijn geen beschermde monumenten aanwezig.

Belvedère-gebied

Het plangebied betreft geen Belvedère-gebied.

2.4

Kenmerken van het potentiële effect

Criteria

Toets

Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking)

Op de locatie wordt een woongebied gerealiseerd. De effecten van de aanleg zijn beperkt tot de locatie zelf. De effecten zijn daarmee zeer beperkt.

Grensoverschrijdende karakter van het effect

Er is geen sprake van een grensoverschrijdend effect.

Waarschijnlijkheid van het effect

Van onevenredige effecten voor de omgeving is geen sprake.

Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect

Er is sprake van een woongebied. De effecten zijn blijvend. Zoals echter al verwoordt in het voorgaande zijn deze effecten niet van dien aard dat sprake is van een onevenredige aantasting.

woensdag 3 mei 2023

8

3 VORMVRIJE M.E.R-BEOORDELING Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’

3

VORMVRIJE M.E.RBEOORDELING

Uit de informatie in deze aanmeldingsnotitie blijkt dat het plangebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het project niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen.

woensdag 3 mei 2023

9

3 VORMVRIJE M.E.R-BEOORDELING Aanmeldingsnotitie ‘Bestemmingsplan Strosteeg, Utrecht’

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

www.bro.nl | info@bro.nl

woensdag 3 mei 2023

T +31 (0)77 373 06 01

10

StadsOntwikkeling

Bijlage 4

Mer-beoordelingsbesluit

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

33

Ontwikkelorganisatie Ruimte Duurzame Stad Omgevingsrecht Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl/

Architectuurbureau Sluimer Van Leeuwen t.a.v. Kerkstraat 21A 3581RA Utrecht Per mail: @architectuurbureau.nl

Behandeld door

Datum

Doorkiesnummer

Ons kenmerk

E-mail

Onderwerp

Bijlage(n)

datum m.e.r.-beoordelingsbesluit

1

Uw kenmerk

Verzonden

Uw brief van

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Beste heer

,

Wij hebben uw aanmeldnotitie voor een vormvrije m.e.r.-beoordeling ontvangen op 15-05-2023 (zaaknummer: 11232094; 11243025) voor het project Strosteeg 18-36. Uw project Initiatiefnemer Ered B.V. is voornemens om locatie Strosteeg 18-36 te transformeren naar maximaal 38 appartementen. Het project is opgenomen in onderdeel D categorie 11.2 "Aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject" van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Het project blijft onder de drempelwaarden die bij deze categorie in het Besluit m.e.r. is opgenomen. M.e.r.-beoordelingsbesluit Wij hebben uw aanmeldnotitie beoordeeld en besluiten hierover het volgende. Uit uw aanmeldnotitie blijkt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er is daarom geen m.e.r.-procedure nodig, er hoeft er geen milieueffectrapport opgesteld te worden. Daarnaast blijk uit de aanmeldnotitie dat het project geen significant effect op beschermde natuurgebieden (Natura2000) heeft. Tot slot Het m.e.r.-beoordelingsbesluit is onderdeel van het (ontwerp) bestemmingsplan. Belanghebbenden kunnen tijdens de procedure van het bestemmingsplan hun reactie geven op het m.e.r.-beoordelingsbesluit. Wilt u meer weten over de procedure van het bestemmingsplan en wie op welk moment kan reageren? Kijk op utrecht.nl/bestemmingsplan.