Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek_Toelichting

Utrecht

Plangebied Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur. Wel loopt er een recreatieve, groene en ecologische verbindingszone langs het plangebied en langs het water van de Vaartsche Rijn. Onder andere de tjiftjaf en de egel leven in het projectgebied. Met de herinrichting van de openbare ruimte van Rotsoord (buiten het plangebied) is een start gemaakt van de vergroening van Rotsoord als geheel. De herinrichting van de openbare ruimte op Rotsoord 7 levert hier ook een bijdrage aan. Zie ook paragraaf 4.1.5. Bomenbeleid Utrecht (2009) aangevuld september 2018 De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Hierop is een aanvulling gedaan op 27 september 2018 voor een herplantplicht. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen: Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren.

De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten. Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen. Plangebied Binnen het plangebied zijn enkele bomen (platanen) aanwezig. Deze bomen zijn nog redelijk jong. Het zijn platanen die voor de biodiversiteit vrijwel geen enkele waarde hebben. Er leven bijvoorbeeld nauwelijks insecten rond deze boomsoort. De bomen kunnen niet behouden worden in de plannen en worden gekapt. Ze worden ruimschoots gecompenseerd in het plangebied met bomen van meer ecologische waarde. Nota Utrechtse soortenlijst (2018) Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten.

De Utrechtse soortenlijst wordt meegewogen bij de voorbereiding van gemeentelijke ruimtelijke plannen. Bij een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente Utrecht initiatiefnemer is moet naar de aanwezigheid van deze Utrechtse soorten onderzoek worden gedaan. Bij gebiedsontwikkelingen van derden wordt dringend geadviseerd om de Utrechtse soortenlijst bij de onderzoeken te betrekken. Plangebied Ecologisch onderzoek is uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat er geen beschermde functies voor alle onderzochte soorten aanwezig zijn. Daarom is overtreding van de Wet natuurbescherming bij deze ontwikkeling niet aan de orde. Wel wordt er een aantal voorwaarden gesteld aan de werkzaamheden. Zo moet rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogelsoorten als spreeuw, roodborst, koolmees en winterkoning. Als er wordt gewerkt tijdens het broedseizoen, dan dient voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie te worden uitgevoerd. Nesten die in gebruik zijn mogen niet worden beschadigd. Rotsoord 7 is verder geschikt voor huismussen, gierzwaluwen en de kleine dwergvleermuis. Dat vraagt om diervriendelijk bouwen, waarbij voor deze soorten in de nieuwbouw een nest/inbouwkast wordt gemaakt. Op het perceel zitten ook soorten die op de natuurwaardenkaart staan zoals de egel, tjiftjaf en varens. Dat zijn geen wettelijke beschermde soorten, maar soorten die de gemeente wel beschermt.

Tot slot moet rekening worden gehouden met de algemene zorgplicht ten aanzien van in het wild levende dieren en planten.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

23

2.3.2.2.3 Bouwen Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005) De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw. Hierop heeft ook de omgeving van het plangebied grote invloed. De afweging van het beleid rondom bouwhoogte hangt dus af van de context van het beoogde plan. Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten: hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving; behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken; de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven; hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal. In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën: a.

b.

c.

De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte; De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst; De Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Plangebied In dit plan is qua bouwhoogte aangesloten bij de reeds in de omgeving voorkomende hoogtematen. Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004) In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen: het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend; het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering; het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg; het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende: op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven; ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur; algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied. Plangebied Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. A. Open Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent: een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld; er is ruimte voor vernieuwing; bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving. 2 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

Het plangebied heeft aan de zijde van de Vaartsche Rijn ook de aanduiding 'stimulans'. Deze gebieden vragen vanwege hun bijzondere of markante karakter in het kader van welstand om extra aandacht voor versterking en stimulering van het beeld. Het bouwplan zal worden uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp. Ook zal vooroverleg met de Commissie Welstand en Monumenten worden gepleegd. 2.3.2.2.4 Erfgoed en cultuurhistorie Archeologie De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een gebiedsaanduiding voor archeologie op te nemen in het bestemmingsplan Chw Algemene regels Utrecht en in de daarop volgende Chw bestemmingsplannen. In deze gebiedsaanduiding is opgenomen dat de voor archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Hiermee wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met regels in het bestemmingsplan. Met de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Plangebied In het bestemmingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een beschermende regeling opgenomen. In paragraaf 5.12 van dit plan wordt verder ingegaan op de archeologie in het plangebied. 2.3.2.2.5 Verkeer en mobiliteit Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht (2021) De gemeenteraad heeft op 25 november 2021 de Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht vastgesteld. Met de beleidsregels parkeernormen fiets en parkeernormen auto, die 1 februari 2022 in werking zijn getreden, bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. In de parkeervisie wordt een viertal doelen gesteld, ten behoeve van een gezonde, leefbare en bereikbare stad, die daarnaast ook verkeersveilig is en waar een goede luchtkwaliteit is. Deze doelen zijn: 1. 2. 3. 4.

Bereikbaarheid van en binnen de stad; Kwaliteitsslag openbare ruimte; Stimuleren duurzame(re) vormen van mobiliteit; Rechtvaardige verdeling van schaarse parkeerruimte.

De gemeente zet in op groei binnen de bestaande stad. Daardoor groeit ook de mobiliteit in de stad. Om leefbaarheid en bereikbaarheid te waarborgen, wil de gemeente het fietsgebruik stimuleren en het autogebruik niet verder laten toenemen. Om dit te kunnen bereiken is een gebiedsoverstijgende aanpak en een stadsbrede sturing nodig en moet gekeken worden naar een (her)verdeling en verspreiding van de bestaande parkeercapaciteit over de gehele stad. Dit is nieuw in de gemeentelijke aanpak, omdat tot nu toe met name buurtgericht, wijkgericht of ontwikkelingsgericht werd gekeken. De nieuwe parkeervisie gaat in op de maatregelen die nodig zijn in de verschillende buurten in Utrecht en geeft aan wat nodig is om de stad bereikbaar te houden, fietsen te stimuleren en het autoverkeer, ondanks de groei van de stad, niet verder te laten toenemen. In het beleid wordt gestuurd op het aanwenden van andere mobiliteit (anders dan de auto), onder andere door het beperken van de mogelijkheid tot aanleg van reguliere particuliere parkeerplaatsen in betaald parkeergebied. In zes modules, behorende bij de parkeervisie, werkt de gemeente de uitvoering van de parkeervisie verder uit. Op dit moment zijn twee van de zes modules vastgesteld: 'Parkeernormen' en 'Aanpak betaald parkeren'.

De modules 'Parkeerhubs', 'Fietsparkeren', 'Aanpak parkeren openbare ruimte' en 'Parkeren en toegankelijkheid' worden op dit moment uitgewerkt. De beleidsregel parkeernormen fiets en beleidsregel parkeernormen auto zijn een uitwerking van de module 'parkeernormen'. Utrecht wordt in de parkeervisie opgedeeld in verschillende parkeerzones. De parkeerzones verschillen van elkaar in bijvoorbeeld de hoogte van parkeernormen voor fiets en auto, de gehanteerde tarieven bij betaald parkeren of voorwaarden voor de uitgifte van parkeervergunningen. De gebiedsindeling wordt per zone (A, B of C) met de daarbij behorende normen op een kaart aangegeven. bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

25

In de module 'parkeernormen' wordt aangegeven hoe omgegaan moet worden met fiets- en autoparkeerplaatsen bij bouwontwikkelingen. Hierbij wordt ingegaan op: de aantallen parkeervoorzieningen die nodig zijn bij ontwikkelingen; de eisen voor de plek en kwaliteit; de mogelijke alternatieven voor parkeren bij ontwikkelingen e n het meebetalen aan alternatieve vervoersmiddelen via een nieuw bereikbaarheidsfonds. Daarnaast wordt aangegeven hoe ervoor gezorgd wordt dat de parkeervoorzieningen worden gebruikt zoals ze zijn bedoeld. Plangebied In de algemene bouwregels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over parkeren. In paragraaf 4.1.4 Verkeer en parkeren wordt verder ingegaan op het parkeren in het plangebied. Mobiliteitsplan 2040 (2021) Het Mobiliteitsplan Utrecht 2040 (vastgesteld op 15 juli 2021) vervangt het mobiliteitsplan Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (uit 2016). Met het Mobiliteitsplan blijven we prioriteit geven aan duurzame vormen van vervoer: lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit om de groei van het autoverkeer in de stad te voorkomen, en met als belangrijkste uitgangspunten: Slim bestemmen: door de uitwerking van de verstedelijkingsopgave en de mobiliteitsopgave nauw met elkaar te verbinden, zorgen we o.a.

voor meer nabijheid, minder reisbewegingen, minder verkeershinder en minder vertraging; Anders reizen: door het stimuleren van thuiswerken en het reizen buiten de spits en het gebruik van deelmobiliteit verminderen we de drukte op het wegennet, op Utrecht Centraal en in het openbaar vervoer of spreiden we deze beter over de dag; Netwerken op orde (voetganger): door bij de (her)inrichting van gebieden en de (re)constructie van infrastructuur prioriteit te geven aan de voetganger in de A-zone, rondom knopen en de belangrijke bestemmingen, zorgen we ervoor dat lopen aantrekkelijk wordt en verblijven aangenaam; Netwerken op orde (fiets): met het Fietsnetwerk bieden we fietsers de keuze om hun bestemming via verschillende routes te bereiken.

Zo zorgen we ervoor dat we de groei van het aantal fietsers faciliteren en de drukte spreiden en dat het voor iedereen aantrekkelijk is om te (blijven) fietsen; Netwerken op orde (OV): met het concept 'Wiel met Spaken' als ruggengraat van het OV-netwerk, met allereerst een tramverbinding op de Waterlinielijn, de Merwedelijn en richting Papendorp, zorgen we ervoor dat de OV-bereikbaarheid van stad en regio verbetert en Utrecht CS en de routes naar dit station worden ontlast; Netwerken op orde (auto): met enkele aanpassingen in het Autonetwerk voor 2040 zorgen we ervoor dat noodzakelijk autoverkeer overal kan komen, maar dat de auto voor zo min mogelijk overlast in de wijken zorgt.

We hanteren als principe: alle wegen 30 km/uur tenzij; voor verbindingswegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/u; Netwerken op orde (multimodale reis): door een reeks P+R-locaties in de regio aan te bieden, zorgen we ervoor dat je gemakkelijk kunt overstappen op andere vormen van vervoer en de multimodale reis een onderdeel van het mobiliteitssysteem wordt; Slim parkeren: door bij ontwikkelingen beperkt parkeercapaciteit toe te voegen zorgen we ervoor dat de openbare ruimte minder gedomineerd wordt door geparkeerde auto's en dat minder rijdende auto's het stedelijk wegennet belasten; Slim sturen: door het toepassen van de prioritering bij de inrichting van kruisingen en de afstelling van verkeerslichten, het verkeersmanagement en waar nodig het weren van één of meerdere vervoerwijzen op een kruising, zorgen we voor een aantrekkelijke openbare ruimte en maken we groei van schone vervoermiddelen mogelijk die zo min mogelijk ruimte innemen; Slim sturen: door het weren van doorgaand autoverkeer met maatregelen ter plekke van de Catharijnesingel, het Ledig erf en het Utrecht Science Park bieden we meer ruimte voor langzaam verkeer en verbeteren we de kwaliteit om te verblijven. Daarnaast verleiden we automobilisten om zo lang mogelijk over de Ring te rijden, in plaats van binnendoor. Plangebied In paragraaf 4.1.4 Verkeer en parkeren wordt verder ingegaan op mobiliteit.

Kwaliteitsnet goederenvervoer (2007) Het Kwaliteitsnet goederenvervoer is in 2007 vastgesteld. Bij de ontwikkeling of herinrichting van stedelijke gebieden is er vanaf het begin van de planvorming concrete aandacht voor de bevoorrading. Het Kwaliteitsnet Goederenvervoer biedt een afwegingskader voor gemeentelijke verkeers- en vervoerplannen en de daarmee samenhangende investeringsplannen. Daarnaast vormt het kwaliteitsnet een leidraad voor locatiekeuzes en is daarmee van invloed op ruimtelijke 2 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

ordeningsvraagstukken en economische afwegingen. Winkelgebieden, grote solitaire bedrijven en bedrijventerreinen liggen bij voorkeur aan het regionale Kwaliteitsnet Goederenvervoer, of er wordt gezorgd voor een kwalitatief voldoende verbinding met het Kwaliteitsnet. Bij een nieuw bedrijventerrein, solitair bedrijf of winkelgebied van regionaal economisch belang wordt de verbindingsschakel een schakel in het Kwaliteitsnet, met bijbehorende inrichtings- en omgevingseisen. In het winkelgebied of op het bedrijfsterrein zelf wordt ook gezorgd voor een heldere, goede routering voor het bevoorradingsverkeer. Om het goederenvervoer zo efficiënt mogelijk te laten verlopen, worden, als dit technisch mogelijk is, op bevoorradingsroutes voertuigbeperkingen voorkomen. Voor laad- en losmogelijkheden gelden de volgende beleidsuitgangspunten: venstertijden worden zoveel mogelijk voorkomen; voor de verkeersveiligheid wordt scheiding van winkelend publiek en personenverkeer enerzijds en bevoorradend verkeer anderzijds nagestreefd; vanwege geluidswetgeving en diefstalveiligheid heeft afgeschermd laden en lossen sterk de voorkeur; samenwerking tussen ontvangers/winkeliers, bijv. gezamenlijke ontvangst of opslag, is wenselijk.

Bij de ontwikkeling van winkelgebieden en -centra, voorzieningengebieden of bedrijventerreinen en de opzet van het (hoofd)wegennet wordt het vervoerende, verladende en ontvangende bedrijfsleven betrokken. Plangebied In paragraaf 4.1.4 Verkeer en parkeren wordt ingegaan op de bevoorrading van de functies in het plangebied. 2.3.2.2.6 Gezond stedelijk leven Nota Gezondheid voor iedereen – VolksgezondheidsbeleidUtrecht 2019-2023 De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. In de nota is gezonde leefomgeving één van de 7 speerpunten. De ambitie is een gezonde leefomgeving voor elke Utrechter die zo is ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Gezond leven is gemakkelijk De openbare ruimte wordt zo ontworpen dat deze voor iedereen bespeelbaar is en uitnodigt om te bewegen, te sporten, te verblijven en te ontmoeten. De voetganger en de fietser krijgen vaker voorrang dan de auto en krijgen meer ruimte. Nieuwe woonwijken worden zo ontworpen dat de auto minder nodig is. Door voorzieningen dichtbij en door ontmoetingsplekken wordt ontmoeting gefaciliteerd.

Dit draagt bij aan de sociale cohesie in de buurt. Er wordt toegewerkt naar een omgeving waar Utrechters gemakkelijk voedselkeuzes kunnen maken die gezond zijn voor mens, dier en milieu. De druk op de gezondheid is zo laag mogelijk Er wordt gekozen om idealiter geen nieuwe woningen binnen 100 meter van een autosnelweg te realiseren. Ook wordt de markt uitgedaagd om bij nieuwe gebiedsontwikkelingen aan drukke binnenstedelijke wegen (> 10.000 motorvoertuigen per etmaal), met (innovatieve) maatregelen te komen die de gezondheidseffecten door luchtverontreiniging en geluidbelasting minimaliseren met behoud van een goed binnenmilieu en een prettige woon-en verblijfskwaliteit. Voor groepen mensen die extra gevoelig zijn voor luchtverontreiniging (ouderen, mensen met een zwakke gezondheid en kinderen van 0-18 jaar) wordt bij het bestemmen van nieuwbouw van voorzieningen (scholen, kinderopvang en woon(zorg)voorzieningen) bij drukke binnenstedelijke wegen (>10.000 motorvoertuigen per etmaal) een minimale afstand van 50 meter en bij autosnelwegen een minimale afstand van 300 meter aangehouden. Voor bestaande voorzieningen die renovatie, aanbouw of vervangende nieuwbouw nodig hebben, wordt onderzocht of een alternatieve locatie ruimtelijk en binnen de financiële kaders mogelijk is.

Bij tijdelijke schoolgebouwen en noodlokalen wordt er ook naar gestreefd om aan het afstandscriterium te voldoen. Er worden hogere lokale ambitiewaarden voor geluid gehanteerd dan de wettelijke grenswaarden namelijk 63 dB voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen (dit is 5 dB lager dan de wettelijke grenswaarde). Ook worden stille plekken beschermd. In dit licht worden geen horecavoorzieningen toegestaan in stille hofjes en rustige woonstraten. Bij bouwplannen moeten alle soorten woningen (sociale huur, midden huur, koopwoningen etc.) in het plan een vergelijkbare lucht- en geluidskwaliteit hebben. Nieuwe wegen, woningen en kantoren bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

27

leiden niet tot een hogere druk op gezondheid door bijvoorbeeld een slechtere lucht- of geluidskwaliteit. Als dat toch zo is, dan compenseren we de extra druk door aanvullende maatregelen zoals een geluidsluwe zijde en extra groen. Mensen voelen zich prettig Een evenwichtige balans tussen wonen, werken en recreëren is belangrijk voor een gezonde leefomgeving. Zo is er ruimte voor groen, water en is er ruimte om te spelen, te ontmoeten en te bewegen. Dit betekent ook dat er voldoende ruimte is om te recreëren in de buurt. Er zijn voldoende (maatschappelijke) voorzieningen en er is aandacht voor diversiteit in functies van de openbare ruimte. De aanwezigheid van groen is goed voor de gezondheid van mensen, en voor de biodiversiteit in de stad. Groene ruimtes nodigen uit tot bewegen, zorgen voor verkoeling, zijn belangrijk als recreatieve (ontmoetings-) ruimte en absorberen geluid. Straten, pleinen, binnenterreinen, daken en gevels worden zo groen mogelijk ingericht volgens het 'groen tenzij' principe. Elke Utrechter heeft de mogelijkheid om vanuit zijn woning een prettig ommetje te maken, want dat nodigt mensen uit tot meer bewegen en draagt bij aan ontmoeten. Plangebied In paragraaf 5.14 is op het gezond stedelijk leven ingegaan. In paragraaf 5.4 is ingegaan op de geluidssituatie en in paragraaf 5.7 is ingegaan op de luchtkwaliteit in het plangebied.

2.3.2.2.7 Bodem, ondergrond en water Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) en Aanvulling Nota Bodembeheerplan 2017-2027 beleid PFAS (2020) In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven kan de vraag naar bouwgrond periodiek groot zijn. We willen voorkomen dat deze bouwgrond van elders (vaak over lange afstand) wordt aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie. In 2020 is de Nota uitgebreid met een aanvullende nota over PFAS-stoffen. Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid. Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit: een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten; lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen; lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden.

Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit; lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit; een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond; lokale maximale waarden voor de stofgroep PFAS, waarbij de gehele gemeente als één zone wordt beschouwd. Deze waarden gelden voor de bovenste meter. Ander gemeentelijk beleid bestaat uit: strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter; een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond; 2 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ; regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen; tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen). Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen. Gebiedsplan Gebiedsgericht grondwaterbeheer en visie op duurzaam gebruik van de ondergrond (2016) Het gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer beschrijft de invulling voor het verbeteren en beschermen van de grondwaterkwaliteit en het zorgvuldig benutten van de ondergrond voor bijvoorbeeld bodemenergie. Een groot gedeelte van de stad, met omvangrijke verontreinigingen in het grondwater, is aangewezen als grondwaterbeheergebied. In het beheergebied hoeft niet voor alle werkzaamheden waarbij grondwater onttrokken wordt een apart saneringsplan te worden gemaakt. Er kan worden deelgenomen aan het gebiedsplan, met een gebruikersbijdrage of een afkoopsom. Door te werken met het gebiedsplan kan de gemeente het grondwater in het omliggende schone gebied beter beschermen, want dat water wordt gebruikt voor drinkwater.

Visie Water en Riolering en visie Klimaatadaptatie (2022) De gemeenteraad heeft in februari 2022 de 'Visie Water en Riolering' en de visie "Klimaatadaptatie' vastgesteld. De visie 'Water en Riolering' bevat het gemeentelijke beleidskader voor de invulling van de wettelijke zorgplicht op het gebied van water en riolering en is onderdeel van de gemeentelijke omgevingsvisie voor het thema water en riolering. De visie vormt samen met het programma water en riolering het nu nog wettelijk verplichte Gemeentelijk Rioleringsplan en is daarmee de opvolger van het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019. Deze wettelijk verplichting verdwijnt met de invoering van de Omgevingswet. De 'Visie Klimaatadaptatie' geeft aan wat nodig is om Utrecht voor te bereiden op de gevolgen van klimaatverandering. Utrecht zal in de toekomst steeds vaker te maken krijgen met de gevolgen van het veranderende klimaat en is gevoelig voor het vaker voorkomen van extreme regenbuien, wateroverlast en langere perioden van hitte en droogte. Het is dan ook van belang om hier bij nieuwe bouwontwikkelingen rekening mee te houden en de bebouwde omgeving zo goed mogelijk aan te passen aan het veranderende klimaat. Als Utrecht klimaatrobuust wil zijn zal de sponswerking van de stad vergroot moeten worden.

We willen hemelwater niet langer afvoeren via het riool naar de rioolwaterzuivering, maar het regenwater zoveel mogelijk vasthouden op de plek waar het valt. Zowel op eigen terrein, in de openbare ruimte, in de bodem of in het oppervlaktewater. Hiervoor moet zo veel mogelijk oppervlak onverhard blijven en vergroend worden, zodat het riolerings- en afwateringssysteem wordt ontlast en zodat er water beschikbaar is in perioden van droogte. Een voorwaarde voor deze vergroening en voor het toevoegen van meer bomen, is dat de inrichting van de bovengrond en ondergrond op elkaar worden afgestemd en dat er ruimte wordt gemaakt voor het planten van groen en bomen maar ook bijvoorbeeld een gescheiden rioleringssysteem in de ondergrond. Met de Visie Klimaatadaptatie worden beleidsdoelen vastgesteld voor het omgaan met wateroverlast door extreme neerslag, het omgaan met droogte en het omgaan met hittestress. Hiervoor zijn geen landelijke beleidsdoelen. De gemeente heeft de volgende lokale beleidsdoelen vastgesteld: •

Lopen en fietsen in de schaduw is in elke straat mogelijk, door 30-40 % schaduw te creëren.

•

Binnen 200 meter van een gebouw/woning heeft iedereen een koele groene verblijfsplek in de openbare ruimte van minimaal 200 m2.

•

Er is een minimale hoeveelheid groen in buurten van 40% in het horizontale vlak.

Hiermee beperken we het hitte-eiland effect in de stad. Om gevolgen van extreme droogte en wateroverlast te voorkomen, zorgen we dat buien tot aan 80mm per uur geen schade aanrichten in panden en niet voor onbegaanbare wegen zorgen. We gebruiken de bodem als spons en houden minimaal 90% neerslag vast op de plek waar het valt. We vangen zoveel mogelijk water op in de bodem (bufferen), zodat er in droge periodes nog water beschikbaar is. Utrecht voldoet hiermee aan de doelstelling uit het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie en de afspraken in het Bestuursakkoord Ruimtelijke Adaptatie om uiterlijk in 2021 een strategie en uitvoeringsagenda bestuurlijk te hebben vastgelegd. De doelen zijn ook overeenkomstig de gestelde doelen in de RSU 2040. bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

29

Het beleid voor klimaatadaptatie is ook vastgelegd in de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie, waarin voorstellen zijn opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel dat de bebouwde omgeving in 2050 nog steeds aantrekkelijk is om te leven en dat ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig zijn opgebouwd en getoetst. Gemeente Utrecht heeft samen met andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven. Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen. Plangebied In paragraaf 5.8 wordt verder ingegaan op de bodemkwaliteit. In paragraaf 5.11 is op de watersituatie van het plangebied ingegaan. 2.3.2.2.8 Energie Utrecht: energiek middelpunt van het land, Energieplan Utrecht en duiding van het college bij het Energieplan (2016) en de Utrechtse Energieagenda's 2016 - 2019 De gemeenteraad heeft op 14 januari 2016 het Energieplan besproken en het document Duiding van het College bij het Energieplan vastgesteld. Deze documenten geven samen richting aan het energiebeleid in Utrecht voor de komende jaren.

Het Energieplan is door 165 Utrechters opgesteld en hierbij stond de volgende vraag centraal: realiseer een klimaatneutraal Utrecht. Aan de hand van de onderwerpen wonen, werken, vervoer en centrale energievoorziening in Utrecht zijn, om dit te bereiken, te nemen maatregelen geformuleerd. Bewustwording via het verbeteren van informatievoorziening is hierbij belangrijk en de gemeente heeft een grote en proactieve rol bij de overgang naar duurzame energie. Het Energieplan en het document Duiding van het college bij het Energieplan zijn in 2015, uitgewerkt in de Utrechtse Energieagenda's. Hierin staan de concrete gemeentelijke werkzaamheden en de inzet van middelen om te komen tot een klimaatvriendelijke stad. Met het coalitieakkoord 'Utrecht: Ruimte voor iedereen' (2018) zijn voorgaande doelstellingen vervangen. Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn en om hiertoe te komen worden de volgende stappen genomen: in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen; in 2030 is het Utrechtse systeem van stadsverwarming verduurzaamd; in 2030 zijn minimaal 40.000 bestaande woningen van het gas af; het gemeentelijke vastgoed is in 2040 volledig verduurzaamd. Plangebied In paragraaf 5.16 is ingegaan op de duurzaamheidsaspecten.

Visie op de warmtevoorziening (2017), Transitievisie Warmte (2021) en Regionale Energiestrategie (2021) Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. De CO2-uitstoot in onze stad wordt voor een derde veroorzaakt door het verwarmen van huizen en gebouwen met aardgas (inclusief de stadsverwarming). Ook gebruiken gebouwen op dit moment relatief veel warmte door een lage isolatiegraad en installaties met een laag rendement. Om de doelstelling te behalen om als Utrecht zo snel mogelijk, in ieder geval in 2030, klimaatneutraal te zijn en 40.000 bestaande woningen van het gas af te halen, is een omschakeling naar een duurzame warmte- en koudevoorziening nodig. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen. Dit vraagt om ingrijpende aanpassingen in gebouwen, de energie-infrastructuur en om nog meer gebruik van duurzame warmtebronnen. Natuurlijke momenten, op zowel gebouw- als gebiedsniveau, moeten worden benut om de warmtetransitie te versnellen. Een klimaatneutrale warmtevoorziening moet aan de voorwaarden duurzaam, betaalbaar en betrouwbaar voldoen.

In het door het VNG ondertekende Klimaatakkoord is een nieuwe regierol voor de gemeente vastgelegd en worden gemeenten verplicht om een Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) op te stellen. De gemeente Utrecht heeft in 2021 een tweedelige Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) vastgesteld. Deel I van de TVW bevat de strategie en visie over hoe de bestaande huizen en gebouwen in Utrecht geleidelijk, buurt-voor-buurt, over kunnen gaan naar nieuwe vormen van verwarmen en koken. Hierin is ook vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge-temperatuur 3 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden. Deel II van de Transitievisie Warmte geeft aan wanneer en in welke buurten we aan de slag gaan met de voorbereidingen om aardgasvrij te worden. In de RES staat hoe Utrecht en haar regiogemeenten invulling gaan geven aan de landelijke energiedoelstellingen in het Klimaatakkoord voor het verduurzamen van de energiebronnen, hoeveel en waar duurzame elektriciteit (wind en zon) in 2030 wordt opgewekt en welke duurzame warmtebronnen gebruikt kunnen worden om buurten aardgasvrij te maken. Beide documenten worden in de Omgevingsvisie verankerd. Plangebied In paragraaf 5.16 is ingegaan op de duurzaamheidsaspecten. 2.3.2.2.9 Sport, recreatie en toerisme Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, onderscheid gemaakt worden in categorieën van horecabedrijven in een bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op 12 april 2018 in werking getreden en door de raad vastgestelde Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 en overgenomen in de bijlage bij de regels, de Lijst van Horeca-activiteiten.

In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'zachte' tot 'harde' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling heeft tot doel de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. Plangebied Dit plan staat horeca toe ter plaatse van De Pastoe Fabriek, zie hoofdstuk 4. 2.3.2.2.10 Circulariteit en duurzaam bouwen Circulair bouwen Utrecht wil in 2050 een circulaire stad zijn. Het "Actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 maakt onderdeel uit van de Omgevingsvisie en is een eerste stap op weg naar 2050. Het actieplan richt zich vooral op de gebouwde omgeving, waarbij de woningbouwopgave van groot belang is voor de circulaire ambitie: bestaande gebouwen worden circulair getransformeerd en nieuwe woningen zijn circulair te bouwen.

De circulaire economie gaat niet alleen om het nuttig gebruik van grondstoffen, componenten en producten die hun levenseinde hebben bereikt. Een belangrijk onderdeel is ook de manier waarop deze producten worden ontworpen, vervaardigd en toegepast met het oog op makkelijk (her)gebruik aan het einde van hun leven. Dit gebeurt met aandacht voor zowel het grondstoffengebruik als de benodigde energie en de milieu impact. Voor circulair bouwen vragen we aandacht voor de volgende punten. 1. Ingaande materialen en ontwerpkeuzes. De ambities omtrent circulair bouwen richten zich op het verlagen van de milieubelasting van de gebouwen via de MPG-indicator. Dit kan door slim te ontwerpen, milieuvriendelijker materialen toe te passen en hergebruikt materiaal te gebruiken. 2. Vermijden van afval en efficiënt grondstoffengebruik in de bouwfase Tijdens de bouwfase is het van belang om afval zoveel mogelijk te vermijden en grondstoffen maximaal te benutten. Afval vermijden kan door maatregelen te treffen tegen overproductie, te grote voorraden, en het voorkomen van defecte en afgewezen producten. 3. Aanpasbaarheid in de gebruiksfase Door zo te ontwerpen dat het gebouw makkelijk aangepast kan worden, wordt de milieubelasting van de aanpassingen verlaagd en de levensduur van het gebouw verlengd.

Door in onafhankelijke lagen te bouwen hebben de elementen waaruit een gebouw bestaat een verschillende levensduur. Doordat deze elementen onafhankelijk van elkaar worden gemaakt, kan één laag kan worden "losgemaakt" en vervangen zonder een aangrenzende laag te beschadigen. Door al bij het ontwerp rekening te houden met demontage in de toekomst, kunnen de componenten of het hele gebouw bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

31

aan het einde worden hergebruikt. 4. Herbruikbaarheid na gebruiksfase Aan het einde van de gebruiksfase wordt een gebouw normaliter gesloopt. Een circulair gebouw wordt gedemonteerd en de vrijgekomen materialen/constructies komen beschikbaar voor een nieuw bouwproject. Proces We schrijven niet exact voor hoe een circulair ontwerp gemaakt moet worden, of hoe circulair gebouwd moet worden. We hebben wel een hoge circulaire ambitie en belonen inzet daarop. De markt wordt uitgedaagd en krijgt de ruimte om zelf te komen met creatieve, innovatie circulaire voorstellen met zo hoog mogelijke ambities. Het doel is om het vroegtijdig bespreken van de duurzaamheidsambities en het in beeld brengen van kansen, (duurzaamheidsvisie) de aanpak van duurzame bouw vast te leggen (duurzaamheidsplan) en het vastleggen hoe tijdens ontwerp en bouw wordt getoetst. Plangebied In paragraaf 5.16 is het aspect circulariteit en instrumenten duurzaam bouwen uitgewerkt voor het plangebied. 2.3.3

Gebiedsspecifiek beleid

Ruimtelijke visie Rotsoord (2006) Rotsoord is een bijzondere plek binnen Utrecht. De ligging tegen de zuidpunt van de binnenstad maakt het mogelijk dat Rotsoord in de toekomst een zuidelijke uitloper van die binnenstad wordt. Dat is wenselijk om de druk op de binnenstad te verkleinen. Station Vaartsche Rijn draagt hieraan bij door Rotsoord beter bereikbaar te maken. Volgens de Ruimtelijke Visie Rotsoord (2006, herijkt 2011) moet Rotsoord als verlengstuk van de binnenstad zich vertalen naar het mengen van functies, het toestaan van een hoge dichtheid en een goede bereikbaarheid voor langzaam verkeer. Die functiemenging is gespecificeerd naar creatieve en culturele bedrijvigheid met wonen, om Rotsoord tot creatieve hotspot om te vormen. De ruimte in de plint voor één of meerdere organisaties en/ of ondernemers die actief zijn in de culturele en creatieve sector draagt bij aan het levendige en creatieve karakter van Rotsoord en voorziet in een behoefte aan betaalbare ruimte voor kleinschalige, creatieve bedrijvigheid. Daarnaast maakt Rotsoord deel uit van de zone langs de Vaartsche Rijn waar sinds lange tijd bedrijvigheid te vinden is. In de visie staat de waarde aan de eigen identiteit van het gebied beschreven. Het industriële verleden geldt als vertrekpunt bij herontwikkeling.

Hergebruik van de historische spantconstructie van de huidige loods op het perceel van Rotsoord 7 in de nieuwbouw draagt bij aan de herkenbaarheid van de geschiedenis en identiteit van het gebied. Door de doorgang naar de Vaartsche Rijn die onder de spanten wordt gecreëerd ontstaat een betere verbinding en beleving van de Vaartsche Rijn vanaf Tolsteeg.

2.4

Conclusie

De conclusie is dat de ontwikkeling past binnen de beschreven beleidskaders.

3 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 3 3.1

Bestaande situatie

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

3.2

Beschrijving van het plangebied

3.2.1

Historische ontwikkeling

Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebied Rotsoord. Rotsoord is een voormalig kleinschalig en eeuwenoud industrieterrein gelegen tussen de Vaartsche Rijn, het spoor, de Briljantlaan en de Diamantweg. Het gebied is veranderd van een bedrijventerrein dat grotendeels zijn functie heeft verloren, naar een gebied met een grote diversiteit aan functies met een binnenstedelijke sfeer. Een gemengd gebied waar wonen, werken, leren en ontspanning samen komen. Rotsoord 7 maakte deel uit van het fabriekscomplex Pastoe, dat ook in het bestemmingsplan wordt meegenomen. Deze fabriek kent een lange geschiedenis die zichtbaar is in de verschillende gebouwdelen uit diverse perioden, verbonden met het productieproces van de voormalige meubelfabriek. De hal dateert uit 1953 en was bedoeld als opslagloods. In de hal is een originele spantconstructie uit 1917 hergebruikt. Het gebruik van de De Pastoe fabriek is in het gebruik met een omgevingsvergunning gewijzigd voor het gebruik door de Hoge school voor de Kunsten Utrecht en twee restaurants. De loods maakte destijds geen deel uit van deze herbestemming. 3.2.2

Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

Tegenwoordig is van industriële activiteiten in het gebied nauwelijks sprake meer. Rotsoord herbergt nu woningen, onderwijs, horeca en creatieve en culturele bedrijven en instellingen, hoofdzakelijk in het commerciële segment. De Ruimtelijke Visie Rotsoord uit 2006 (herijkt in 2011) beschrijft deze nieuwe invulling van het gebied. De waardevolle historische bebouwing wordt beschermd. Andere gebouwen zijn of worden vervangen door nieuwbouw die past binnen het profiel van een culturele en creatieve hotspot als uitloper van de binnenstad, zoals het 'Klopgebouw' op het voormalige Viconaterrein. De Pastoe Fabriek is aangewezen als beschermd gemeentelijk monument vanwege het industrieel erfgoed. Het gaat dan om de productie- en montagehallen, tentoonstellinghallen, kantoorruimten, een ketelhuis met motoren en een bedrijfswoning. De adressen 3A, 3, 5, 7A, 7B en 1001N behoren tot het monumentcomplex. Het complex van gebouwen is van hoge cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde onder andere door de ligging aan het water en omdat het deel uitmaakt van een reeks fabriekscomplexen langs de Vaartsche Rijn. De opslaghal op Rotsoord 7 maakte ook deel uit van de Pastoe Fabriek, maar is destijds niet in de bescherming meegenomen. De aanwezigheid van de historische spantconstructie was bij aanwijzing van de gemeentelijke monumenten niet bekend.

Uit de Bouwhistorische Verkenning en Waardestelling (2008) kwam de aanwezigheid van de spantconstructie uit 1917 aan het licht en het kreeg in het rapport een hoge monumentale waarde toegekend.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

33

Kaart ligging monumenten Rotsoord (bron: Monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichtenkaart, gemeente Utrecht) 3.2.3

Structuurbepalende elementen

Rotsoord dankt zijn bestaan aan het graven van de Vaartsche Rijn als belangrijke verbinding tussen de Lek en de Zuiderzee. Net buiten de stadsmuren ontstond hier in de Middeleeuwen steeds meer bedrijvigheid. In de 17e eeuw werd de Vaartsche Rijn een belangrijke trekvaart en was Rotsoord een chique buitenplaats. De openbare ruimte van de weg Rotsoord is in de huidige situatie voornamelijk ingericht als verkeersruimte. Er is sprake van een relatief breed wegprofiel met zowel (betaalde) haaks- als langsparkeerplaatsen.

3.3

Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Het perceel is circa 2880 m2 (exclusief De Pastoe Fabriek) groot. Op het perceel is nu nog een loods aanwezig (met adres Rotsoord 7). Het overige deel van het perceel bestaat uit braakliggend terrein. De loods en het terrein worden momenteel tijdelijk gebruikt als opslaglocatie. De loods zal voor de herontwikkeling gesloopt worden. De spanten van deze loods worden hergebruikt in het ontwerp. Voor het perceel van De Pastoe Fabriek geldt dat de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) gevestigd is, twee horecagelegenheden en creatieve bedrijven met ondergeschikte kantoorruimten. Voor deze activiteiten geldt dat er afzonderlijke vergunningen verleend zijn in afwijking van het geldende bestemmingsplan. Openbare ruimte In het plangebied zelf is geen openbare ruimte. Wel is er een doorgang aanwezig, die het mogelijk maakt om het terras van de Pastoe foodbar aan de oever van de Vaartsche Rijn te bereiken. De openbare ruimte van de weg Rotsoord is in de huidige situatie voornamelijk ingericht als 3 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

verkeersruimte. Situatie na herinrichting openbare ruimte Rotsoord Er is de afgelopen jaren gewerkt aan een nieuw ontwerp voor de openbare ruimte. Zo is met de herinrichting van De Helling, voor fiets- en voetgangers, een belangrijke en aantrekkelijke verbindingsweg gecreëerd tussen het centrum van de stad en Rotsoord. Het gebied krijgt nog meer de uitstraling van verblijfsgebied. Met het opheffen van openbare parkeerplaatsen, ten gunste van groen, wordt beoogd het aantal verkeersbewegingen te beperken. In het gebied wordt gezocht naar alternatieven voor het autogebruik. In de parkeergarage van Station Vaartsche Rijn wil de gemeente in 2022 starten met een deelmobiliteitshub. Deze hub kan een goed alternatief zijn voor het autobezit- en gebruik voor bewoners in de omliggende wijken, zoals Rotsoord. In deze hub wordt een breed aanbod gecreëerd, zodat deze aantrekkelijk is voor een zo groot mogelijk publiek. Hierbij gaat het onder andere om elektrische deelauto's, deelbusjes, deelbakfietsen, elektrische deelscooters, elektrische deelfietsen en OV fietsen. Verkeer en parkeren Rotsoord 7 wordt aan de zuidzijde ontsloten door de Diamantweg en aan de noord/oostzijde door de Briljantlaan (en Baden Powellweg). Er is op de weg Rotsoord alleen éénrichtingsverkeer toegestaan vanaf de Briljantlaan.

Doorgaand autoverkeer vanaf de Diamantweg naar de Briljantlaan via Rotsoord, is niet mogelijk. Hierdoor is het aantal verkeersbewegingen in Rotsoord beperkt, wat bijdraagt aan de leefbaarheid van het verblijfsgebied. De parkeerplaatsen aan de straat Rotsoord worden voornamelijk gebruikt door bewoners, bezoekers van de aanwezige horecavoorzieningen en ouders die leerlingen van de tegenovergelegen Auris school (speciaal onderwijs) komen halen en brengen. Er zijn geen fietsparkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig. Het fietsparkeren bij Rotsoord 7 en de naburige percelen wordt voornamelijk op eigen terrein opgelost. Aan de Baden-Powellweg, op ruim 500 meter afstand van het plangebied, ligt NS-station Vaartsche Rijn. Bij dit station is de eerder genoemde parkeergarage Vaartsche Rijn aanwezig met ongeveer 225 autoparkeerplekken. Daarnaast voorziet het station in (bewaakte) fietsparkeerplaatsen. Groen Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur. Wel loopt er een recreatieve, groene en ecologische verbindingszone langs het plangebied en langs het water van de Vaartsche Rijn. Onder andere de tjiftjaf en de egel leven in het projectgebied. Met de herinrichting van de openbare ruimte van Rotsoord (buiten het plangebied) is een start gemaakt van de vergroening van Rotsoord als geheel.

3.4

Conclusie

Het plangebied ligt op een binnenstedelijke locatie en er is sprake van een hoge cultuurhistorische waardering vanwege het industrieel erfgoed. Op de locatie waar de woningen komen, staat momenteel een opslagloods en is het perceel deels braakliggend. In het hoofdstuk hierna wordt verder ingezoomd op de nieuwe bebouwing en hoe de locatie gebruikt gaat worden.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

35

3 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Projectbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt er met name ingegaan op de ontwikkeling op het perceel van Rotsoord 7. De ruimtelijk uitgangspunten komen aan de orde in paragraaf 4.1.1 en 4.1.2. De laatste stand van zaken van het ontwerp van de bebouwing en openbare ruimte komt aan de orde in paragraaf 4.1.3. De aanpassing van de bestemming voor De Pastoe Fabriek komt in paragraaf 4.2 aan de orde. 4.1.1

Ruimtelijke uitgangspunten

Met de ontwikkeling op het perceel Rotsoord 7 komen er nieuwe koop- én huurwoningen. Dit past bij de woonbehoefte op Rotsoord en draagt bij aan een inclusieve stad. Er ontstaat extra verblijfsruimte in de openbare ruimte van Rotsoord met ruimte voor groen en versterking van de lokale biodiversiteit. Door de open en uitnodigende vormgeving van de plint krijgt het pand een aantrekkelijke uitstraling. De creatieve bedrijfsruimtes in de plint dragen bij aan functiemenging, meervoudig ruimtegebruik en aan het profiel van Rotsoord als culturele en creatieve hotspot. De openbare ruimte die na realisatie wordt toegevoegd, krijgt een goede verblijfskwaliteit en is klimaatbestendig. Het initiatief op deze locatie draagt bij aan het industrieel en creatief karakter van Rotsoord. Met het initiatief kan de groenstructuur worden versterkt. De ruimtes rondom het gebouw worden openbare ruimte en als verblijfsgebied ingericht. Er komt een groene verbinding tussen Vaartsche Rijn en Groen Rotsoord, vormgegeven met de spanten en passende materialen. De ecologie wordt behouden en waar mogelijk versterkt. Op het perceel van Rotsoord 7 komen met de nieuwe ontwikkeling drie hoofdfuncties: Een woonprogramma met 12 middenhuur appartementen en 8 sociale huur appartementen en 34 vrije sector koopwoningen. De appartementen variëren in omvang van circa 44 tot circa 80 m² gebruiksoppervlakte.

In de plint van het gebouw is circa 380 m² gebruiksoppervlakte aan creatieve werkruimtes voorzien. Deze ruimtes zijn bedoeld voor één of meerdere organisaties en/of ondernemers die actief zijn in de culturele en creatieve sector en kunnen bijdragen aan Rotsoord als creatieve hotspot. Circa 800 m² aan nieuwe groene openbare ruimte rondom het nieuwe gebouw.

Uitgangspuntenkaart (bron: Bouwenvelop Rotsoord 7)

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

37

Rotsoord is een belangrijke culturele ontmoetingsplek in de stad. Dit stelt extra eisen aan het gebouw in ruimtelijke opzet, beeldkwaliteit, en toegankelijkheid. De bebouwing moet logisch aansluiten bij de bestaande bebouwing en de uitstraling van het gebied. Dit geeft de volgende ruimtelijke uitgangspunten: Het gebouw sluit aan op de hoogtes in de omgeving, de maximale bouwhoogte bedraagt vier bouwlagen (maximaal 15 meter) aan de waterzijde en vijf bouwlagen (maximaal 17,5 meter) aan de Rotsoordzijde. Het gebouw bevindt zich binnen het aangegeven bouwvlak. Het onbebouwde deel is openbaar toegankelijk en wordt door de initiatiefnemer overdragen aan de gemeente. De openbare verblijfsruimte die ontstaat de Vaartsche Rijn is bereikbaar via de doorgangen aan de noord- en zuidzijde van het gebouw. In totaal komt er circa 800 m2 nieuwe groene openbare ruimte beschikbaar. Er zijn geen onevenredige nadelige effecten ten behoeve van bezonning, zicht en privacy voor de omgeving. Het gebouw krijgt een alzijdige uitnodigende uitstraling en heeft een bijzondere ruimtelijke kwaliteit die refereert aan het industriële verleden. De plint heeft een open, aantrekkelijke en uitnodigende uitstraling met een culturele functie. Hierdoor ontstaat interactie tussen binnen en buiten. De plint heeft een hoogte van circa 4,5 meter.

Indien voor het gebouw nutsvoorzieningen noodzakelijk zijn, zoals bijvoorbeeld een trafo, is hiervoor inpandig een ruimte gereserveerd conform eisen van de netbeheerder. Nutsvoorzieningen worden opgenomen in de bebouwing. De balkons worden goed geïntegreerd in het architectonisch beeld van het gebouw. Er wordt ingezet op deelmobiliteit en fietsparkeren. De fietsenstalling voor bewoners wordt inpandig gerealiseerd en is gemakkelijk toegankelijk zonder zware deuren. Uitgangspunten nestkasten: 1. Minimaal 2 ingebouwde groepsvleermuisverblijfplaatsen of 2 beschikbare spouwruimten (2 locaties), toegankelijk gemaakt met 2 entreestenen per locatie; 2. Minimaal 10 ingebouwde en bij voorkeur geschakelde paarverblijfplaatsen voor vleermuizen. 3. Minimaal 10 ingebouwde en bij voorkeur groepsgewijs geplaatste gierzwaluwneststenen; 4. Minimaal 10 inbouwkasten voor huismussen. Initiatiefnemer ontwikkelt de appartementen zodanig dat deze voldoen aan de eisen die voortvloeien uit het bouwbesluit. Alle appartementen zijn rolstoelbezoekbaar. Dit houdt bijvoorbeeld in dat een rolstoelgebruiker van de openbare weg naar de woning kan komen zonder trappetjes of opstapjes. Alle appartementen worden ontsloten via een lift en er is voldoende ruimte voor het gebruik van een rolstoel of een ander hulpmiddel. Verder voldoen 20 woningen qua oppervlakte en indeling aan de basis eisen van woonkeur.

Woonkeur beschrijft uitgangspunten over voldoende gebruikskwaliteit, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid. Doordat 20 appartementen qua oppervlakte en indeling hieraan voldoen, zijn die appartementen rolstoelbewoonbaar en daarmee geschikt voor ouderen. Verder kunnen kopers via het traject van de kopers begeleiding aanvullend kiezen voor een aantal gebruiksvriendelijke aanpassingen. Oostzijde Rotsoord De hellingbaan naar de halfverdiepte parkeergarage wordt binnen het bouwvlak aangeleged. De voorgevel met de fietsenstalling en ingang van de parkeergarage wordt zorgvuldig ontworpen en heeft een open en uitnodigende uitstraling. Noordzijde Pastoefabiek Als verwijzing naar het industriële verleden worden de bestaande spanten, uit de naastgelegen loods, in aangepaste vorm teruggebracht in de openbare ruimte. Het gebouw is zodanig gepositioneerd dat aan de noordzijde de verbinding tussen Rotsoord en de Vaartsche Rijn het breedst is. Aan deze zijde zitten in de nieuwbouw werkruimtes voor de culturele en creatieve sector. Aan deze zijde worden ook de spanten behouden. Het voorste spant aan de straatzijde wordt volledig behouden en gesitueerd voor de nieuwbouw. De spanten bevinden zich in het vlak aangegeven op de uitgangspunten kaart. Alle spanten worden op ongeveer dezelfde afstand van elkaar geplaatst.

Westzijde Vaartsche Rijn De plint ligt circa 2 meter terug ten opzichte van de verdiepingen. 3 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

Het gebouw heeft aan de zijde van de Vaartsche Rijn 4 bouwlagen (maximaal 15 meter) en een buitenruimte/daktuin. Zuidzijde De gevel van de halfverdiepte parkeergarage wordt met klimplanten bedekt. Het auto parkeren voor bewoners wordt half verdiept en inpandig gerealiseerd. 4.1.2

Ruimtelijk

Het initiatief op deze locatie draagt bij aan het industrieel en creatief karakter van Rotsoord. Dit is verwerkt in de massa van het gebouw, het behoud van de spanten van de oude opslaghal van de naastgelegen Pastoefabriek en een alzijdige plint met culturele functies.

Impressie van de mogelijke uitstraling van de openbare ruimte met spanten.

Massa van het gebouw Het gebouw heeft aan de straatkant een hoogte van 5 bouwlagen (maximaal 17,5 meter) en aan de Vaartsche Rijn 4 bouwlagen (maximaal 15 meter). Dit draagt bij aan het industriële karakter van het gebied en hierdoor blijft de Watertoren als hoofdaccent aan de Vaartsche Rijn behouden. Aan de zijde van de Vaartsche Rijn steken de verdiepingen uit over de plint. De hoogte van 4 bouwlagen en de overstekkende bebouwing sluit goed aan op andere bebouwing in Rotsoord aan de Vaartsche Rijn. De hoogte van 5 bouwlagen aan de straatzijde is lager dan het gebouw op de kruising van Rotsoord met de Diamantweg. Hierdoor sluit het gebouw goed aan op de omgeving. Het bouwvlak houdt aan alle zijdes afstand tot omliggende percelen. Hierdoor zijn er geen nadelige effecten ten aanzien van bezonning en privacy op de omgeving te verwachten. Behoud spanten Het behoud van de spantenconstructie van een voormalige opslaghal draagt bij aan het industriële karakter van Rotsoord. De spanten komen deels terug als elementen in de openbare ruimte. Het eerste spant aan de straat keert volledig terug om de oorsprong van de halve spanten in de passage te duiden. Het vormt de entree van de passage naar de oever van de Vaartsche Rijn en staat prominent in het straatbeeld. De nieuwbouw komt achter het eerste spant te liggen.

Het gebouw wordt hiermee ondergeschikt aan het spant en als volume losgetrokken van de spanten. Daardoor komt er onderscheid tussen het nieuwe gebouw en de oude spanten. Alzijdig gebouw Aan alle zijdes komt een levendig programma in de plint en/of zorgvuldige gevels. De plint is geschikt voor creatieve bedrijvigheid, omdat het een hoogte heeft van circa 4,5 meter. Hieronder is een bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)