Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek_Regels

Bestemmingsplan

Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek Vastgesteld,

Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleidende regels

3

Artikel 1

Begrippen

Artikel 2

Wijze van meten

11

Hoofdstuk 2

Functies

13

Artikel 3

Gemengd

13

Artikel 4

Groen

14

Artikel 5

Verkeer - Verblijfgebied

15

Artikel 6

Werken in de wijk

16

Artikel 7

Waterstaat - Waterkering

17

Hoofdstuk 3

Bouwen en slopen

18

Artikel 8

Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen

18

Artikel 9

Bijzondere regels over bouwen

18

Artikel 10

Bouwen is toegestaan

18

Artikel 11

Bouwen met vergunning

19

Artikel 12

Bouwen is niet toegestaan

20

Artikel 13

Slopen met vergunning

20

Hoofdstuk 4

Gebouwen en locaties gebruiken

21

Artikel 14

Activiteiten die niet zijn toegestaan

21

Artikel 15

Activiteiten in de woning, nieuwe woonruimte

21

Artikel 16

Detailhandel en bezorging

23

Artikel 17

Bedrijfsactiviteiten

23

Artikel 18

Additionele horeca

23

Artikel 19

Ondersteunende

24

Artikel 20

Kruisingen, tunnels, bruggen en viaducten

24

Hoofdstuk 5

Grondwerk

25

Artikel 21

Vergunning in verband met de bescherming

Artikel 22

Bescherming van archeologische

Hoofdstuk 6

Beheer van natuur, flora en fauna

27

Artikel 23

Aantasten van bomen of andere houtopstanden

27

Hoofdstuk 7

Overgangs- en slotregels

29

Artikel 24

Overgangsrecht

29

Artikel 25

Slotregel

29

3

horeca in een winkel of verkoop in horeca

van een functie

waarden

2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

25 25

Utrecht

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1

1.1

Inleidende regels

Begrippen

(internet)Afhaalpunt

Een locatie uitsluitend bedoeld voor opslag en distributie van artikelen, waar consumenten de via internet bestelde en betaalde producten kunnen afhalen. Op de locatie vindt geen rechtstreekse verkoop of productadvisering via winkel, showroom of etalage plaats. 1.2

Aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur die de locatie aanwijst als werkingsgebied van een regel. 1.3

Accommodatie

Een ruimte of complex van ruimten waarin een bezoeker tegen betaling tijdelijk kan overnachten. 1.4

Additionele horeca

Horeca-activiteiten, die passend, aanvullend en ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. 1.5

Afhaalzaak

Een winkel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden, kleine etenswaren, alcoholvrije drank en consumptie-ijs te koop zijn. De waren worden niet in de winkel gegeten of gedronken. Een afhaalzaak is een specifieke vorm van detailhandel. 1.6

Ambachtelijk bedrijf

Een bedrijf waarbij het accent ligt op het in handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsmede het verkopen en leveren van goederen, die verband houden met het ambacht als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming. 1.7

Antenne-installatie

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie. 1.8

Antennedrager

Antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne. 1.9

Archeologisch onderzoek

Onderzoek verricht door of namens een bedrijf dat beschikt over het in artikel 1, eerste lid, van de Erfgoedwet, bedoelde certificaat. 1.10

Archeologische verwachtingswaarde

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de waarschijnlijk in dat gebied voorkomende historische overblijfselen in de bodem.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

3

1.11

Atelier

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden. 1.12

Bebouwing

Eén of meer bouwwerken. 1.13

Bebouwingspercentage

Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van een bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken. * 1.14

Bed-and-breakfast

Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de woning of de bedrijfswoning. 1.15

Bedrijf

Een onderneming waarbij het accent ligt op het maken, bewerken, herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop of levering van ter plaatse gemaakte, bewerkte of herstelde goederen, of van goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen. 1.16

Bedrijf-aan-huis

Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend. 1.17

Bedrijfsvloeroppervlak

De totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf, met inbegrip van de magazijnen en overige dienstruimten. Gebouwde, ondergrondse of half verdiept gelegen, parkeervoorzieningen worden hierbij niet meegeteld. 1.18

Bedrijfswoning

Een woning die bij een bedrijf hoort en die is bedoeld voor een werknemer die bij het bedrijf woont in verband met het noodzakelijke beheer van het bedrijf. 1.19

Belhuis

Een onderneming die diensten aanbiedt op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen. 1.20

Besluit Hogere waarde

Besluit waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld. 1.21 1.

2.

Bestaand

Bestaand gebruik: het feitelijke of vergunde gebruik van de gronden en bouwwerken op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan; daaronder valt niet het gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan: a. bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd; b. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

1.22

Bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak. 1.23

Bestemmingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. Zie ook: Plan. 1.24

Bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde functie. 1.25

Bevi-inrichting

Een inrichting als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 1.26

Bezorgdienst

Vorm van een distributiebedrijf dat elektronisch geplaatste en afgerekende bestellingen van, meestal dagelijkse, consumentengoederen bij de klant thuisbezorgt, waarbij het bedrijf vaak een korte tijd tussen de bestelling en de bezorging van de goederen aanbiedt. 1.27

Bijbehorend bouwwerk

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak (bron: Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). 1.28 a. b.

Bijzondere bouwlaag

Een bouwlaag die aan de voorzijde of eventueel aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel; Een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

1.29

Bouwen

Het plaatsen, oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.30

Bouwgrens

De grens van een bouwvlak. 1.31

Bouwlaag

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een onderbouw, een kap en een bijzondere bouwlaag. 1.32

Bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.33

Bouwperceelsgrens

Een grens van een bouwperceel. 1.34

Bouwwerk

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

5

1.35

Buurtactiviteit

Activiteit voor en door bewoners uit de omgeving van de locatie waar de activiteit plaatsvindt met een verwaarloosbare planologische uitstraling op de omgeving, zoals activiteiten van bewonersorganisaties, het verenigingsleven, ouderen- en jongerenwerk, huiswerkbegeleiding, muziekles, burendag, kaartclubs en scouting. Hieronder worden in ieder geval niet verstaan kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang, religieuze voorzieningen, voorzieningen voor verslavingszorg of vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen of een horeca-activiteit van de Lijst met Horeca activiteiten. 1.36

Creatieve bedrijven

Bedrijven die zich hoofdzakelijk richten op: creatieve zakelijke dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten, industriële ontwerpers; multimedia: bedrijven die in hoofdzaak producten maken of diensten verlenen op het gebied van beeld, geluid, gaming en tekst met gebruikmaking van radio, televisie, computer, internet, mobiele telefonie, print en evenementen; toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de kunsten, mode en interieurbedrijven; autonome kunsten: zoals beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers. 1.37

Culturele voorzieningen

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra. 1.38

Cultuurhistorische waarde

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met historische kenmerken. 1.39

Dakopbouw

Het direct onder het dak liggende deel van een hoofdgebouw, waarin zich een of meer verblijfsruimten bevinden en dat zich bouwkundig van de ondergelegen bouwlagen onderscheidt, bijvoorbeeld door de constructie, de vorm of door de terug liggende voorgevel. 1.40

Detailhandel

Het bedrijfsmatig verkopen van consumentengoederen in een winkel. 1.41

Dienstverlening

Het bedrijfsmatig verlenen van een dienst of van hulp aan een klant, bijvoorbeeld door een kapper, een stomerij of wasserette, een pedicure, een bankfiliaal, een reisbureau of een uitzendbureau. 1.42

Eigen toegang

De officiële ingang van een woning, wat blijkt uit de volgende kenmerken: de ingang heeft een huisnummer dat de gemeente aan die ingang heeft toegekend e n de ingang is bereikbaar vanaf de straat of vanuit een gemeenschappelijke hal. 1.43

Evenementen

Georganiseerde, publieke, bijzondere gebeurtenissen. 1.44

Functie

Een onderscheidend kenmerk van een locatie waaruit blijkt voor welke activiteiten de locatie bedoeld of geschikt is; functie in de zin van artikel 4.2 van de Omgevingswet; bestemming als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

1.45

Gebouw

Een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.46

Gebruiksoppervlak

Gebruiksoppervlak (GBO) is gelijk aan het bruto-vloeroppervlak minus dragende binnenmuren en gevels. 1.47

Groen

Park, plantsoen, berm of erf waar planten en bomen groeien of kunnen groeien; oppervlaktewater. 1.48

Grondwerk

Activiteiten die het verstoren van de bodem of de daarop aanwezige beplanting tot gevolg kunnen hebben zoals graven, ploegen, ophogen, het aanbrengen of verwijderen van verharding, het leggen van leidingen, het dempen van oppervlaktewater of het aanbrengen van drainage, funderingen, constructies of apparatuur in de bodem; activiteit in de zin van artikel 3.3, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening. 1.49

Hoofdgebouw

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen of gelet op de functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.50

Hoogteaccent

Een incidenteel en rank gebouw of een beperkt onderdeel van een gebouw, met een afwijkende bouwhoogte naar boven ten opzichte van de direct omliggende bebouwing, dat dient als markering of oriëntatiepunt van een plek in een wijk of buurt. 1.51

Horeca

Het bedrijfsmatig verstrekken van drank of etenswaren voor gebruik ter plaatse of het exploiteren van zaalaccommodatie. 1.52

Hotel

Het bedrijfsmatig verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en drank voor consumptie ter plaatse of het exploiteren van zaalaccommodatie. 1.53

Inwoning

Het wonen in een woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin een ander huishouden woont. 1.54

Kaart

De digitale weergave van het grondgebied van de gemeente dat bij een bestemmingsplan hoort, waarop de locaties en aanduidingen die in de regels worden genoemd zijn ingetekend op een topografische ondergrond, met uitzondering van locaties of aanduidingen die voor het hele grondgebied van dat bestemmingsplan gelden. 1.55

Kantoor

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw voor het bedrijfsmatig verrichten van administratieve werkzaamheden. 1.56

Kantoorruimte

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met vergaderruimten; de werkzaamheden zijn onder meer: a.

administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

7

b. c. d. e. f. g.

bureaugebonden activiteiten; commerciële, creatieve en technische bureaugebonden werkzaamheden, inclusief callcenter, desktop-publishing en softwareproductie; werkzaamheden aan desktop, laptop, CAD-CAM-apparatuur; zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen en presentaties, ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming; entree en receptiehal; interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie; functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

1.57

Kap

Een gesloten en hellend of gedeeltelijk hellend dak. 1.58

Kelder

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat geheel onder het peil ligt. 1.59

Kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen

Voorzieningen ten behoeve van recreatieve activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken. 1.60

Kleinschalige evenementen

Georganiseerde, publieke, niet risicovolle, bijzondere, straat of wijkgerichte gebeurtenissen, toegankelijk voor maximaal 50 personen, zonder gevolgen voor de verkeerssituatie in de betreffende wijk (geen omleidingen of afsluitingen van meer dan 1 straat nodig). 1.61

Landschapswaarde

Waarden in landschappelijk-esthetische geomorfologische zin. 1.62

Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving

Lijst die deel uitmaakt van deze regels, waarin bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen die passen op een locatie met woningen. 1.63

Lijst van horeca-activiteiten

Lijst die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft. De onderverdeling is gemaakt op basis van de te verwachten invloed van een activiteit op een nabij gelegen of omringende woonomgeving. De lijst maakt deel uit van de regels. 1.64

Logies verstrekken

Ruimte of complex van ruimten die tegen betaling voor een periode voor overnachtingen worden aangeboden. Er zijn verschillende vormen van accommodatie, bijvoorbeeld hotel voor kort verblijf, middellang zakelijk verblijf (“short stay”), de woning of een deel van de woning aanbieden als accommodatie (particuliere vakantieverhuur, bed-and-breakfast). 1.65

Maatschappelijke voorzieningen

Voorzieningen voor welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren. 1.66

Natuurwaarde

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

1.67

Nutsvoorzieningen

Voorzieningen zoals transformatorhuisjes en andere bouwwerken voor het leveren van gas, elektriciteit of internettoegang, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 1.68

Omgevingsvergunning

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 van de Omgevingswet. 1.69

Omzetting (van een woning)

Zelfstandige woonruimte, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte. Ook het in stand laten van het gebruik van zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte valt onder het begrip omzetting. 1.70

Onderbouw

Een kelder of een souterrain. 1.71

Onzelfstandige woonruimte

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte. 1.72

Particuliere vakantieverhuur

Incidentele verhuur van een woning voor een korte periode aan toeristen of aan andere bezoekers van de gemeente door de eigenaar-bewoner, die tijdens de verhuur meestal niet in de woning aanwezig is. 1.73 1. 2. 3.

Peil

Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

1.74

Plan

Het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPCHWROTS7PASTOE-VA01 van de gemeente Utrecht. 1.75

Platte afdekking

Een horizontaal vlak ter afdekking van een gebouw of bijzondere bouwlaag. 1.76

Publieksfunctie

Functie die publiek aantrekt, zoals buurtvoorzieningen, horeca, cultuur of vermaak. 1.77

Sciencebedrijven

Innovatie- en researchbedrijven (in hoofdzaak gericht op onderzoek en ontwikkeling) en kennisintensieve bedrijven, die voornamelijk arbeidsextensief zijn, en een duidelijke en aantoonbare relatie hebben met kennisinstellingen in De Uithof en waarvan output (producten of diensten) voor 50% of meer kennisverbonden activiteiten betreffen en die gericht zijn op of voortvloeien uit kennisontwikkeling of kennisoverdracht.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

9

1.78

Seksinrichting

Een voor klanten toegankelijke ruimte of meerdere besloten ruimten in elkaars nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof dit bedrijfsmatig is, seksuele handelingen, al dan niet met een sekswerker, tegen vergoeding worden verricht. 1.79

Shishalounge

Een shishalounge is een bedrijfsgebouw met een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Als daarbij een drankje en een hapje wordt aangeboden, dan is het een horecabedrijf. 1.80

Souterrain

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 meter boven het (straat)peil is gelegen. 1.81

Vergader- en congresfaciliteiten

Voorzieningen ten behoeve van het bedrijfsmatig organiseren van vergaderingen en congressen. 1.82

Vergunning

De omgevingsvergunning van artikel 2.1, lid 1, onder b of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: de omgevingsvergunning van artikel 5.1, lid 1, onder a, van de Omgevingswet. 1.83

Verkoopvloeroppervlakte (vvo)

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank. 1.84

Voorgevelrooilijn

Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw. 1.85

Webwinkel

Een bedrijfsruimte bestemd voor de distributie van goederen die door particulieren via een website zijn besteld en betaald en die ter plaatse ter verzending worden aangeboden. Er is bij deze bedrijfsruimte geen sprake van een afhaalpunt voor particulieren en van een showroom. 1.86

Wgh- inrichting

Bedrijf zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken. * 1.87

Winkel

Een pand waar de activiteit detailhandel plaatsvindt. 1.88

Woning

Het complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de permanente huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 1.89

Woningvorming

Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan. Ook het in stand laten van de verbouwing of inrichting of het gebruik van de extra woning valt onder het begrip woningvorming. Dat een extra woning is ontstaan, kan in ieder geval opgemaakt worden uit de aanwezigheid van een keuken in die nieuwe woning.

1 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

1.90

Woonlaag

Een bouwlaag die voor bewoning is bestemd. 1.91

Woonruimte

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor de bewoning door één huishouden. 1.92

Zelfstandige woonruimte

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals een badruimte, een toilet en een keuken buiten de woonruimte. 1.93

Zendmast

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst. 1.94

Zomerseizoen

De periode van 1 april tot en met 31 oktober van een jaar. 1.95

Zorgwoning

Woning voor een bewoner die aantoonbaar en vaker dan dagelijks langdurige, professionele zorg, toezicht of begeleiding nodig heeft, zoals zorg die geboden wordt op grond van de Wet langdurige zorg of zorg in de vorm van beschermd wonen (artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015).

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van de regels worden onderstaande regels over het meten en berekenen gebruikt. 2.1 1.

2. 3. 4.

2.2

Hoogte- en dieptematen De hoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. De goothoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. De hoogte van een kap: de afstand vanaf de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap. Verticale bouwdiepte: vanaf het peil tot aan het laagste punt van een ondergronds bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals funderingen of heipalen. Als de vloer het laagste punt is dan geldt de onderkant van de vloer. Dakhelling

De hoek die het dakvlak maakt ten opzichte van het horizontale vlak. 2.3 1.

2. 3. 4.

5.

Oppervlakte De oppervlakte van een bouwwerk: de oppervlakte, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Bruto vloeroppervlakte (b.v.o.): het totaal van de binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte van alle verdiepingen, inclusief kelders en souterrains. Verkoopvloeroppervlakte (v.v.o.): de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank. Bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf, met inbegrip van de magazijnen en overige dienstruimten. Gebouwde, ondergrondse of half verdiept gelegen, parkeervoorzieningen worden hierbij niet meegeteld. De gebruiksoppervlakte van woonruimte: met toepassing van de norm NEN 2580.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

11

2.4

Inhoud

De inhoud van een bouwwerk: de inhoud, gemeten tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels, het hart van de scheidsmuren e n de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.5

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Functies

Gemengd

Doel van de functie

Locaties met de functie Gemengd' zijn bedoeld voor de instandhouding en ontwikkeling van activiteiten die betrekking hebben op onderwijs, horeca en creatieve bedrijven en culturele voorzieningen. 3.2 1.

Activiteiten en voorzieningen die bij de functie passen Activiteiten en voorzieningen die passen bij het doel zijn toegestaan. a. b. c. d. e.

onderwijs; ateliers; culturele voorzieningen; creatieve bedrijven; bedrijven in de categorie A tot en met B2, zoals opgenomen in de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving; f. horeca in categorie D van de bij deze regels behorende Lijst van horeca-activiteiten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca'; g. horecaterrassen, uitsluitend ter plaatste van de aanduiding 'terras', onder de voorwaarde dat de maximale oppervlakte aan terrassen binnen de functies Gemengd en Groen gezamenlijk niet meer bedraagt dan 150 m²; h. een bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; i. dienstverlening; j. aan de activiteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende, ondergeschikte detailhandel; k. aan de activiteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende, ondergeschikte kantoorruimte; l. voorzieningen voor het stallen van fietsen. 3.3 1. 2. 3.4

Bouwen of slopen, alleen met vergunning Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen of te slopen. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning alleen als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden. Bouwregels

3.4.1 Gebouwen 1. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. 2. De bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding: 'maximum bouwhoogte (m)', mag niet worden overschreden. 3.4.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde 1. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen, die niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor of op de voorgevelrooilijn. 2. De regel onder 1 geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer. 3. In afwijking van de regel onder 1 mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen. 3.5

Voorwaardelijke verplichting bodemonderzoek

Het wijzigen van een bouwwerk, waarbij graafwerkzaamheden plaatsvinden of verhardingen worden opengebroken, is alleen toegestaan wanneer aanvullend bodemonderzoek wordt uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

13

3.6

Voorwaardelijke verplichting over geluid

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige functie moet vaststaan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), volgens het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt. 3.7

Activiteiten die niet mogen

De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden: 1. 2. 3.

4. 5. 6.

3.8

opslag, anders dan tijdelijke opslag in verband met het bouwen, van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 meter op onbebouwde gronden; oprichting van Bevi-inrichtingen; oprichting, uitbreiding en wijziging van inrichtingen en/of installaties als bedoeld in bijlage C of D van het Besluit milieueffectrapportage, zoals geldend ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan, waarbij de betreffende drempelwaarde genoemd in kolom 2 van de betreffende onderdelen worden overschreden; realiseren van shisha-lounges; het gebruiken van ruimtes voor belhuizen; in de openbare ruimte is op of boven maaiveldniveau geen plaats voor het parkeren van auto's, met uitzondering van incidentele parkeerplaatsen voor deelauto's, mindervaliden, en laden/lossen; Afwijkende horeca activiteiten met vergunning

3.8.1 Horeca in categorie A en B Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in 3.2 onder f en ook horeca toelaten in de categorie A en B van de bij deze regels behorende Lijst van horeca-activiteiten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca', wanneer de horeca activiteit niet leidt tot overwegende bezwaren van stedenbouwkundige aard, het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 3.8.2 Horeca uitbreiding 1. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in 3.2 onder f en ook anders dan ter plaatse van de aanduiding 'horeca', horeca toelaten in de categorie A, B, en D van de bij deze regels behorende Lijst van horeca-activiteiten, wanneer wordt voldaan aan de volgende voorwaarden a. b. 3.9

De horeca activiteit leidt niet tot overwegende bezwaren van stedenbouwkundige aard, het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en Er in totaal maximaal 500 m² bruto vloeroppervlak horeca wordt toegevoegd; Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen om onevenredige aantasting van de karakteristieke waarden van het gebouw te voorkomen nadere eisen stellen aan de plaatsing en vormgeving van gebouwen.

Artikel 4 4.1

Groen

Doel van de functie

Locaties met de functie 'Groen' zijn bedoeld voor verblijf in de openbare ruimte, groen- en watervoorzieningen, waterberging en waterbeheer, de vergroting van de leefbaarheid en een gezond leefklimaat voor mens en flora en fauna, stimulering van de biodiversiteit en voor voedsel en schuilgelegenheid voor dieren. 4.2 1.

2.

Activiteiten die bij de functie passen Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen, gebruiken en in stand houden van groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, bruggen, duikers en faunapassages, geluidwerende voorzieningen, veldjes voor het uitlaten van honden, watergangen, waterpartijen, waterberging, ontmoetingsplaatsen al dan niet met zitbanken of speeltoestellen, kunstobjecten, speelvoorzieningen en fietsparkeervoorzieningen. Als bijzondere activiteiten is ook toegestaan het bouwen en instandhouden van: a. laad- en losplekken; b. horecaterrassen ter plaatse van de aanduiding 'terras', onder de voorwaarde dat de

1 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

maximale oppervlakte aan terrassen binnen de functies 'Gemengd' en 'Groen' gezamenlijk niet meer bedraagt dan 150 m²; c. voorzieningen voor warmte-koudeopslag; d. markten en standplaatsen voor ambulante handel; e. kleinschalige evenementen; f. nutsvoorzieningen; g. civieltechnische bouwwerken h. cultuurhistorische objecten, zoals spanten uit de loods, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'. 4.3 1. 2.

Bouwen op deze locatie, alleen met vergunning Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen of te slopen. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning alleen als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

4.4

Bouwregels

4.4.1

Gebouwen

1. Gebouwen zijn niet toegestaan 4.4.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde 1. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen, die niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor of op de voorgevelrooilijn. 2. De regel onder 1 geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer. 3. In afwijking van de regel onder 1 mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen. 4. In afwijking van het bepaalde onder 1 mag de bouwhoogte van een historische spant constructie ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' niet meer dan 6 meter bedragen. 4.5

Activiteiten die niet mogen

De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden: 1. 2. 3. 4. 5. 4.6 1.

2. 3.

Het aanleggen en gebruiken van ontsluitingswegen voor autoverkeer; Het aanleggen en gebruiken van ontsluitingswegen voor aangrenzende functies; Het aanleggen en gebruiken van parkeervoorzieningen voor motorvoertuigen; Activiteiten die bomen aantasten; Activiteiten die de biodiversiteit aantasten, met uitzondering van gebruik van het groen dat op een locatie normaal is. Voorwaardelijke verplichting waterberging De omgevingsvergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vast staat dat 15 mm waterberging, gerekend over het verhard oppervlak, op eigen terrein plaats kan vinden en dat er bij een piekbui van 80 mm of meer per 24 uur, geen schade optreedt aan gebouwen en vitale infrastructuur. De waterbergende voorziening dient binnen 10 tot 48 uur te kunnen ledigen, zodat de berging binnen 48 uur weer beschikbaar is voor een nieuwe bui. De totale bergingsopgave wordt gerealiseerd door middel van een combinatie van waterberging op daken en een verlaging in het maaiveld. Van de regels onder 1 en 2 kan worden afgeweken als bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt aangetoond dat het hemelwater op een andere manier binnen het plangebied wordt vastgehouden en verwerkt.

Artikel 5 5.1

Verkeer - Verblijfgebied

Doel van de functie

Locaties met de functie 'Verkeer - Verblijfgebied' zijn bedoeld voor verblijf in de openbare ruimte, (fiets)parkeervoorzieningen, langzaam verkeer, groen en water, en de bijbehorende voorzieningen. 5.2

Activiteiten die bij de functie passen

Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen, gebruiken en in stand houden van: bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

15

a. b. c. d. e. f. g. h. i. 5.3 1. 2. 5.4

voet- en fietspaden; (fiets) parkeerplaatsen; groenvoorzieningen; laad- en losplekken; toegang tot halfverdiepte parkeergarage; voorzieningen voor warmte-koudeopslag; nutsvoorzieningen; civieltechnische bouwwerken en kunstobjecten; Een cultuurhistorische grote spant uit de loods, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Bouwen op de locatie, alleen met vergunning Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen of te slopen. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning alleen als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden. Bouwregels

5.4.1 Gebouwen 1. Gebouwen zijn niet toegestaan. 5.4.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde 1. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde alleen, als het beoogde bouwwerk aan de onderstaande voorwaarden voldoet: a. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen, die niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor of op de voorgevelrooilijn. b. De regel onder 1 geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer. c. In afwijking van de regel onder 1 mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen. 2. In afwijking van de regel onder 1 sub a mag de bouwhoogte van een historische spant constructie niet meer dan 6 meter bedragen; 3. De voorste spant van de historische spantconstructie is gesitueerd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'.

Artikel 6 6.1

Werken in de wijk

Doel van de functie

De locatie met de functie 'Werken in de wijk' is bedoeld voor gebouwen waarin op de begane grond ruimte is voor creatieve bedrijvigheid en op de verdiepingen voor woningen, met de daarbij horende voorzieningen. 6.2

Activiteiten die bij de functie passen

Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan. Dit zijn: a. Het bouwen van maximaal 54 woningen, uitsluitend toegestaan op de verdiepingen; b. Activiteiten die passen in een woning, uitsluitend toegestaan op de verdiepingen; c. creatieve bedrijvigheid, uitsluitend toegestaan op de begane grond met een maximum gebruiksoppervlak van 380 m². d. Het aanleggen, gebruiken en in stand houden van een half verdiepte parkeervoorziening inclusief hellingbaan, inpandige fietsparkeervoorzieningen, bergingen, daktuin, waterberging, toegangspaden en ontsluitingswegen, nutsvoorzieningen en voorzieningen voor warmte- en koudeopslag; 6.3 1. 2.

Bouwen op locatie, alleen met vergunning Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning alleen, als het beoogde bouwwerk voldoet aan de volgende voorwaarden.

6.3.1 Bouwregels voor gebouwen 1. Gebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. 2. De bouwhoogte mag ter plaatse van de aanduiding: 'maximum bouwhoogte (m)', niet worden 1 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

3.

overschreden. Ter hoogte van de functie-aanduiding 'specifieke vorm van wonen - daktuin' is een daktuin toegestaan.

6.3.2 Bouwregels voor bouwwerken, geen gebouw zijnde 1. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van erf- en perceelafscheidingen, die achter de voorgevelrooilijn niet meer dan 2 meter hoog en voor of op de voorgevelrooilijn niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn. 2. In afwijking van de regel onder 1 mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen. 3. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die afwijken van de regels onder 1 en 2 mogen worden gehandhaafd of vernieuwd, maar de afwijkingen niet worden vergroot. 6.3.3 Voorwaardelijke verplichting over geluid Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige functie moet vaststaan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), volgens het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt. 6.3.4 Voorwaardelijke verplichting over aanvullend bodemonderzoek Het bouwen van bouwwerken voor de activiteiten zoals bedoeld in Artikel 6 is uitsluitend toegestaan wanneer er aanvullend bodemonderzoek is verricht naar de omvang van de bodemverontreiniging en de aanwezigheid van PFAS en de eventuele noodzakelijke maatregelen uit dit rapport zijn uitgevoerd. 6.3.5 Voorwaardelijke verplichting over waterberging 1.

De omgevingsvergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vast staat dat 15 mm waterberging, gerekend over het verhard oppervlak, op eigen terrein plaats kan vinden en dat er bij een piekbui van 80 mm of meer per 24 uur, geen schade optreedt aan gebouwen en vitale infrastructuur. De waterbergende voorziening dient binnen 10 tot 48 uur te kunnen ledigen, zodat de berging binnen 48 uur weer beschikbaar is voor een nieuwe bui. 2. De totale bergingsopgave wordt gerealiseerd door middel van een combinatie van waterberging op daken en een verlaging in het maaiveld. 3. Van de regels onder 1 en 2 kan worden afgeweken als bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt aangetoond dat het hemelwater op een andere manier binnen het plangebied wordt vastgehouden en verwerkt. 6.4 1. 2. 3. 6.5

Activiteiten die niet mogen Horeca-activiteiten; het opslaan van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk; het opslaan van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 meter op onbebouwde gronden. Voorwaardelijke verplichting geur

Het bouwen van bouwwerken voor de activiteiten zoals bedoeld in Artikel 6 die geurgevoelig zijn is uitsluitend toegestaan wanneer er geen sprake is van onevenredige geurhinder of indien hiervoor maatregelen zijn genomen.

Artikel 7 7.1

Waterstaat - Waterkering

Doel van de functie

Locaties met de functie 'Waterstaat - Waterkering' zijn primair bedoeld voor een waterkering. 7.2

Bescherming van de locatie

Om de locatie te beschermen zijn de volgende regels van toepassing: 1. 2.

De activiteiten bouwen en grondwerk zijn verboden. De regel onder 1 geldt niet: a. voor een activiteit die nodig is voor het onderhoud van de waterkering en de daarbij horende voorzieningen; b. voor het bouwen van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat bij de functie hoort en niet hoger is dan 2 meter of; c. als voor de activiteit een omgevingsvergunning is verleend om af te mogen wijken van de regel onder 1.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

17

Hoofdstuk 3 Artikel 8 8.1

Bouwen en slopen

Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen

Werking van de regels in dit hoofdstuk

Regels in dit hoofdstuk blijven buiten toepassing voor zover zij niet te verenigen zijn met een regel over de toegewezen functie, met uitzondering van de regel in artikel 9, lid 9.2, die altijd van toepassing is. 8.2

Nieuwe bouwwerken

Het bouwen is alleen toegestaan als de activiteit bouwen past bij het doel van de functie en als ook de activiteit of activiteiten waar het bouwwerk voor gebouwd wordt passen bij het doel van de functie. 8.3 1. 2.

Bestaande bouwwerken Bouwwerken die legaal zijn gebouwd zijn met toepassing van lid 8.1 in overeenstemming met de regels die dit plan over de activiteit bouwen stelt. Bouwwerken of voorzieningen die zijn gebouwd of aangebracht om te voldoen aan een voorwaarde van een regel over een functie die op een locatie geldt, mogen niet worden gesloopt, verwijderd of veranderd, als daardoor niet meer aan die voorwaarde wordt voldaan.

8.4

Voorbereiding van de bouw: peil aangeven, rooilijnen uitzetten

De bouw van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend mag in ieder geval niet beginnen, voordat het bevoegde gezag of zijn vertegenwoordiger: het straatpeil heeft aangegeven e n de rooilijnen en bouwgrenzen op het bouwterrein heeft uitgezet of heeft vastgesteld dat het aangeven van het straatpeil of het uitzetten van rooilijnen niet nodig is.

Artikel 9 9.1 1. 2. 3.

Bijzondere regels over bouwen

Voorwaardelijke verplichting over parkeren Een vergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vast staat dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. De regel onder 1 is niet van toepassing op het bouwen van bijbehorende bouwwerken, dakopbouwen of dakterrassen. Aan de hand van beleidsregels waarin de normen voor parkeergelegenheid zijn opgenomen, stellen burgemeester en wethouders vast of aan de regel onder 1 wordt voldaan.

9.2

Woningvorming en omzetting

Het verbouwen, vervangen of vergroten van een woning die de vorming van een extra woning of de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte tot gevolg heeft is alleen toegestaan als de eigenaar van de woning voldoet aan artikel 15, lid 15.3.

Artikel 10 10.1

Bouwen is toegestaan

Vergunningvrij bouwen

Op grond van dit plan is voor het bouwen geen vergunning nodig: 1. 2.

als wettelijk bepaald is dat een bouwactiviteit niet hoeft te voldoen aan de regels van het bestemmingsplan; als de locatie niet is aangeduid als overige zone - omgevingskwaliteit e n a. als het bouwwerk op grond van de volgende leden van dit artikel is toegestaan of b. als in de regels over de toegewezen functie regels over het bouwen zijn opgenomen en het bouwen in overeenstemming is met die regels en met de regels in dit hoofdstuk.

1 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

10.2 1.

2.

Een bouwgrens die geen bestemmingsgrens is mag, ongeacht de aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's, en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen. De regel onder 1 geldt niet als daarbij gebouwd wordt op een locatie die in verband met een functie beschermd is met een verbod om te bouwen.

10.3 1.

2.

Gevallen waarin het overschrijden van de bouwgrens is toegestaan

Bijbehorend bouwwerk dat aan een openbaar gebied grenst

Een bijbehorend bouwwerk bij een woning dat niet voldoet aan de bepaling in artikel 2, onderdeel 3, onder c, van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, maar wel voldoet aan de overige bepalingen van dat onderdeel, mag gebouwd worden, als het openbaar toegankelijke gebied een deel van een binnenterrein is dat aan alle zijden omgeven is door hoofdgebouwen. Voor de toepassing van de regel onder 1 wordt de versie van het Besluit omgevingsrecht gebruikt die geldt op de datum van vaststelling van dit plan.

10.4

Bouwen in de openbare ruimte

In de openbare ruimte is, als de toegewezen functies zich daartegen niet verzetten en de verkeersveiligheid, de waterveiligheid en de veiligheid van personen die in de openbare ruimte verblijven niet worden aangetast, het bouwen van de volgende voorzieningen toegestaan: 1. 2. 3.

sport- of speeltoestellen die niet hoger zijn dan 4 meter en die uitsluitend functioneren met behulp van de zwaartekracht of de fysieke kracht van de mens; geluidwerende voorzieningen e n kunstobjecten.

Artikel 11 11.1 1.

2.

Bouwen met vergunning

Bouwen buiten de bouw- en bestemmingsgrens

Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor het afwijken van de regels die op een locatie gelden en daarbij toestaan dat een bouw- en bestemmingsgrens, ongeacht de aanduidingen en regels over die functies of over de maatvoering en de situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door: a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's; b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen; c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt. Burgemeester en wethouders verlenen de onder 1 bedoelde vergunning niet als: a. de overschrijding niet te verenigen is met het doel van de functie of b. de overschrijding onevenredige hinder voor aangrenzende percelen tot gevolg heeft of c. op een locatie die in verband met een functie beschermd is met een verbod om te bouwen.

11.2

Bouwen met een kleine afwijking van regels

Burgemeester en wethouders kunnen, voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen, een vergunning verlenen voor: 1. 2. 3.

4.

5. 6.

het afwijken van hoogtematen en bebouwingspercentages met maximaal 10% van deze maten en percentages, voor zover de afwijking niet leidt tot een extra bouwlaag; het afwijken van de regels voor het plaatsen van vlucht- of noodtrappen; het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen met maximaal 1,5 meter voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen voor dakterrassen op een locatie zonder de aanduiding 'overige zone - bouwen'; het afwijken van de regels voor het bouwen met een geringe afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen, als dit noodzakelijk is in verband met onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een kleine afwijking vraagt; het afwijken van de regels over de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor een bouwhoogte van maximaal 10 meter; het afwijken van de regels over de hoogte van bouwwerken voor een bouwhoogte van

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

19

7.

sirenemasten of masten voor mobiel dataverkeer toestaan tot maximaal 30 meter. het afwijken van de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

11.3 1.

2.

3. 4.

Bouwen op locaties waar het bouwen in verband met de functie verboden is

Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen om af te wijken van een regel die een locatie in verband met een functie beschermt door de activiteit bouwen te verbieden, als het bouwwerk past bij het doel van de andere aan de locatie toegewezen functies en het doel van de beschermde functie niet doorkruist. De vergunning wordt geweigerd, als het bouwen of het bouwwerk, gezien het belang van de te beschermen functie, schade of gevaar kan veroorzaken of als het te bouwen bouwwerk bij wet als kwetsbaar of zeer kwetsbaar object is aangewezen. Burgemeester en wethouders betrekken het advies van de beheerder van de te beschermen functie bij het besluit over de vergunning. Burgemeester en wethouders kunnen, om schade uit te sluiten of om gevaar te voorkomen, voorschriften aan de vergunning verbinden.

Artikel 12

Bouwen is niet toegestaan

Het bouwen van andere bouwwerken dan de bouwwerken die op grond van de artikelen 8 tot en met 11 toegestaan zijn, is verboden.

Artikel 13 13.1 1.

2. 3.

4.

Slopen met vergunning

Slopen op locaties waar het slopen in verband met de functie verboden is

Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen om af te wijken van een regel die een locatie in verband met een functie beschermt door de activiteit slopen te verbieden, als het slopen het doel van de beschermde functie niet doorkruist. De vergunning wordt in ieder geval geweigerd als niet vaststaat dat het project waar het slopen deel van uitmaakt, uitgevoerd mag worden. Burgemeester en wethouders kunnen in de vergunning voorwaarden opnemen die verband houden met de veiligheid of met de functie, waaronder de voorwaarde dat de sloop alleen is toegestaan, als andere vergunningen voor het project onherroepelijk verleend zijn. Bij de beoordeling van een aanvraag betrekken Burgemeester en wethouders het advies van de beheerder van de te beschermen functie bij het besluit over de vergunning.

2 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 4 gebruiken Artikel 14 14.1

Gebouwen en locaties

Activiteiten die niet zijn toegestaan

Een activiteit moet passen bij het doel van functies

Activiteiten die niet passen bij het in de regels beschreven doel van een functie die aan een locatie is toegewezen, gelezen met toepassing van artikel 15, zijn verboden. 14.2 1.

2.

Activiteiten die in het algemeen niet mogen

De volgende activiteiten zijn verboden: a. het plaatsen, laten plaatsen of geplaatst houden van een onderkomen op een sta- of ligplaats op onbebouwde locaties; b. bedrijfsmatige seksactiviteiten; c. zelfstandige horeca-activiteiten, belhuizen en afhaalzaken; d. het aanbieden van logies; e. het permanent bewonen van stacaravans en recreatiewoningen; f. het kamperen op onbebouwde gronden; g. het wonen in vrijstaande bijbehorende bouwwerken; h. het opslaan van goederen voor de voorgevelrooilijn; i. het opslaan van goederen in de openbare ruimte, anders dan opslag die hoort bij een aan de openbare ruimte toegewezen functie; j. het opslaan van voertuigen, vliegtuigen, boten of onderdelen daarvan op onbebouwde locaties; k. het storten of het opslaan van puin en afvalstoffen op onbebouwde locaties, met uitzondering van het voor korte tijd opslaan van huishoudelijk tuinafval. Het verbod onder 1 geldt niet voor locaties met een functie die de activiteit expliciet toestaat.

Artikel 15 15.1 1. 2.

3.

4. 5.

Uniforme toepassing van regels over wonen

Locaties waar op grond van de toegewezen functie de activiteit wonen is toegestaan, zijn voor zover het die activiteit betreft uitsluitend bedoeld voor het wonen in een woning. Als de regels over een functie expliciet andere vormen van wonen toestaan, zoals het wonen in onzelfstandige woonruimtes of in zorgwoningen, dan: a. blijft de regel onder 1 buiten toepassing, als de regels over de functie uitsluitend die andere vormen toestaan, en anders b. wordt het onder 1 genoemde doel aangevuld met die vormen van wonen. De regels over de aantallen, het type of de aard van woningen of woonruimtes die in verband met het doel van de functie wonen op een locatie gelden, blijven onverminderd van toepassing.

15.2 1. 2. 3.

Activiteiten in de woning, nieuwe woonruimte

Algemene regels over wonen

De activiteit wonen is alleen toegestaan op locaties met de functie wonen. In één woning woont slechts één huishouden. Voor de toepassing voor deze regels worden de volgende situaties ook gezien als één huishouden: a. een eigenaar die als hoofdbewoner kamers verhuurt aan maximaal twee personen (hospitaregeling); b. een huishouden dat mantelzorg verleent, waarbij de ontvanger van mantelzorg in de woning woont of in een gebouw dat bij de woning hoort. In afwijking van de regel onder 1 mogen een woonboot, een woonwagen en een bedrijfswoning als woning gebruikt worden. In afwijking van de regel onder 2 is het wonen in onzelfstandige woonruimte toegestaan als als het wonen in onzelfstandige woonruimte, na toepassing van lid 14.1, past binnen het doel van de functie e n a. de eigenaar van de woning verhuurt de woning aan maximaal drie huishoudens en deze huishoudens bestaan gezamenlijk uit maximaal 3 volwassenen, ontvangers van mantelzorg niet meegerekend,

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

21

b.

c.

d. 15.3 1. 2. 3.

2.

2.

Bedrijf-aan-huis

Een bedrijf-aan-huis, met uitzondering van een bed-and-breakfast, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. het bedrijf-aan-huis past in een woonomgeving, wat onder meer blijkt uit het feit dat de activiteiten geen bijzondere verkeersbewegingen of parkeerdruk veroorzaken in vergelijking tot een normaal gebruik van de woning; b. het totale vloeroppervlak van het bedrijf-aan-huis, de som van de oppervlaktes die bij de toepassing van de regels onder c, d en e gebruikt worden, bedraagt maximaal 60 m2; c. het bedrijf-aan-huis gebruikt maximaal een derde deel van het bruto vloeroppervlak van de woning of de bedrijfswoning; d. het bijbehorend bouwwerk dat voor een bedrijf-aan-huis wordt gebruikt staat vrij, waarbij het bedrijf-aan-huis maximaal 40 m2 van het bruto vloeroppervlak van het bijbehorend bouwwerk gebruikt; e. in afwijking van de regel onder d kan een bedrijf-aan-huis maximaal 60 m2 bruto vloeroppervlak van een bijbehorend bouwwerk gebruiken, als het bruto vloeroppervlak van het bijbehorende bouwwerk groter is dan 100 m2; f. de bedrijfsactiviteiten worden binnen verricht; g. de bedrijfsactiviteiten bestaan uit de uitoefening van een beroep of uit activiteiten van een bedrijf in de categorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving; h.

het bedrijf-aan-huis is geen inrichting waarvoor een omgevingsvergunning nodig is op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder e, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; i. het bedrijf-aan-huis is geen winkel, geen afhaalzaak, geen belhuis, geen horecabedrijf of seksinrichting. In afwijking van de regel onder 1g, kunnen burgemeester en wethouders een vergunning verlenen voor andere dan de op de lijst aangegeven activiteiten, waaronder bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, als die activiteit geen of een beperkte invloed op de omgeving heeft, vergelijkbaar met activiteiten die vallen onder de categorie A of B1 van deze lijst.

15.5 1.

Woningvorming en omzetting

Het is verboden om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of om een woning zo te veranderen dat er een extra woning ontstaat. Het is verboden om een bijbehorend bouwwerk te gebruiken of in te richten als woning. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 om woningvorming of omzetting toe te staan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de 'Nadere regel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het woon- en leefmilieu; b. de privacy van omwonenden; c. de verkeers- of parkeersituatie; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen.

15.4 1.

als de eigenaar van de woning een vergunning of een schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat of als de eigenaar van de woning beschikt over een gedoogverklaring en de onzelfstandige bewoning sinds het ontvangen van die verklaring onafgebroken heeft plaatsgevonden in maximaal diezelfde omvang of als de eigenaar aannemelijk kan maken dat de onzelfstandige bewoning voor 1 mei 1975 bestond en sindsdien onafgebroken heeft plaatsgevonden in maximaal diezelfde omvang.

Logies: bed-and-breakfast en particuliere vakantieverhuur

In afwijking van de regel in artikel 14, lid 14.2, onder 1d, is het aanbieden van logies in een woning toegestaan in de vorm van een bed-and-breakfast, als die voldoet aan de volgende voorwaarden: a. de bed-and-breakfast wordt gedreven door de hoofdbewoner of door een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner; b. de hoofdbewoner houdt minimaal 50% van de woning in gebruik voor zijn huishouden e n c. de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner is in de woning aanwezig als er gasten zijn. In afwijking van de regel in artikel 14, lid 14.2, onder 1d, mag een hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner logies in een woning aanbieden in de vorm van particuliere vakantieverhuur onder volgende voorwaarden: a. het aantal nachten verhuur bedraagt per kalenderjaar niet meer dan 60 nachten e n

2 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek" (vastgesteld)

Utrecht

b.

per nacht biedt een woning onderdak aan maximaal 6 personen, of, als het kadastraal woonoppervlak van de woning groter is dan 200 m2 b.v.o., aan maximaal 8 personen.

Artikel 16 16.1

Detailhandel en bezorging

Kenmerken van detailhandel

Alleen in panden met de functie Detailhandel of met een functie die detailhandelsactiviteiten toestaat is de activiteit detailhandel toegestaan, met uitzondering van afhaalzaken, waarbij de activiteit aan de volgende kenmerken voldoet: 1. 2. 3. 4.

de aard en inrichting van de winkel is afgestemd op de verkoop ter plaatse; goederen worden in hoofdzaak verkocht in de winkel; de klant kan in de winkel kiezen welke goederen hij wil kopen; de winkel is geen bezorgdienst of distributiebedrijf, wat blijkt uit het aanbod, zoals het aanbod van een bepaald assortiment of uit de aard van de winkel, zoals bij een supermarkt of warenhuis.

16.2 1.

2.

Bezorging van goederen

Bezorging van goederen is een onderdeel van de activiteit detailhandel als aan de voorwaarden wordt voldaan: a. de activiteiten van de detailhandelsvestiging zijn in overeenstemming met het vorige lid; b. de bezorging vindt in hoofdzaak plaats nadat de klant in de winkel zijn waren heeft gekocht. Onderdeel 1b is niet van toepassing als vanwege maatregelen van het Rijk de verkoop in het winkelpand tijdelijk niet mogelijk is.

Artikel 17 17.1

Bedrijfsactiviteiten

Bedrijfsactiviteiten in een hogere categorie

Burgemeester en wethouders kunnen, in afwijking van de maximale bedrijfscategorie die een functie toestaat, een vergunning verlenen voor andere dan de op de lijst aangeven activiteiten, waaronder bedrijfsactiviteiten in een hogere categorie, als de invloed van die activiteit op de omgeving vergelijkbaar is met activiteiten die binnen de functie passen. 17.2

Kantoren die bij een bedrijf horen

Aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte is onder de volgende voorwaarden toegestaan: 1. 2. 3.

de oppervlakte van de kantoorruimte per bedrijf is maximaal 30% van de totale bruto vloeroppervlakte; de oppervlakte van de kantoorruimte mag maximaal 2.000 m2 per bedrijf bedragen; de leden 1 en 2 blijven buiten toepassing als in het eerder vastgestelde bestemmingsplan afwijkende regels gelden.

Artikel 18

Additionele horeca

Additionele horeca is als ondergeschikte activiteit toegestaan, onder de volgende voorwaarden: 1.

2.

3. 4. 5.

de additionele horeca vindt plaats in een gebouw dat in hoofdzaak wordt gebruikt voor een van de volgende activiteiten: zelfstandige kantoren, bedrijven, maatschappelijke diensten, culturele en sociaal-culturele activiteiten, sport en recreatie; het deel van het gebouw voor de additionele horeca is alleen open tijdens de openingstijden van de genoemde hoofdactiviteit en staat alleen ten dienste van de hoofdactiviteit; verhuur of het anderszins in gebruik geven van deze ruimte aan derden voor feesten of andere bijeenkomsten is niet toegestaan; bij een gebouw met een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.200 m2 is het deel voor additionele horeca niet groter dan 30% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 300 m2; bij een gebouw met een bruto vloeroppervlak van 1.200 m2 of groter is het deel voor additionele horeca niet groter dan 25% van het bruto vloeroppervlak; de additionele horecaruimte is alleen bereikbaar via de ingang van het gebouw met de hoofdactiviteit.