Chw bestemmingsplan Maximapark Toelichting

Bestemmingsplan

Chw bestemmingsplan Maximapark Vastgesteld, datum nog vast te stellen

Chw bestemmingsplan Maximapark

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Doel

5

1.3

Beleid

6

1.4

Ruimtelijke beschrijving

7

1.5

Juridische aspecten

8

Hoofdstuk 2

Toelichting per artikel

19

2.1

Inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels)

19

2.2

Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

19

2.3

Bouwen en slopen (hoofdstuk 3 van de regels)

23

2.4

Gebouwen en locaties gebruiken (hoofdstuk 4 van de regels)

29

2.5

Grondwerk: activiteit in de bodem (hoofdstuk 5 van de regels)

38

2.6

Natuur, flora en fauna (hoofdstuk 6 van de regels)

39

2.7

Algemeen overgangsrecht

44

2.8

Bijlagen bij de regels

Hoofdstuk 3

(hoofdstuk 7 van de regels)

Uitvoerbaarheid

45

49

3.1

Inleiding

49

3.2

Milieueffectrapportage

49

3.3

Bedrijven en milieuzonering

49

3.4

Geluidhinder

50

3.5

Trillingen

52

3.6

Geur

52

3.7

Externe veiligheid

53

3.8

Luchtkwaliteit

53

3.9

Bodem

54

3.10

Natuurbescherming

55

3.11

Bomen

57

3.12

Water en klimaatadaptatie

57

3.13

Archeologie

59

3.14

Kabels en leidingen

60

3.15

Economische

60

3.16

Maatschappelijke

3.17

Handhaving

uitvoerbaarheid uitvoerbaarheid

2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

60 60

Utrecht

Toelichting

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

3

4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In de aanloop naar de Omgevingswet verkent de gemeente de mogelijkheden van die wet met projecten waarin een bepaald facet van de Omgevingswet nader wordt bestudeerd. Op beleidsniveau is de eerste omgevingsvisie voor de gemeente Utrecht samengesteld uit het al geldende beleid en waar nodig aangevuld met nieuw beleid. Het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Máximapark (Chw staat voor 'Crisis- en herstelwet, zie ook paragrafen 1.5.1 en 1.5.2) is een project waarin geoefend is met het nieuwe instrument omgevingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt een vervolgstap gezet in het toevoegen van de beheersverordeningsgebieden aan het Utrechtse bestemmingsplan. De regels worden in de geest van de Omgevingswet vormgegeven: minder regels, duidelijkere regels en de 'activiteiten' staan centraal. Waar nodig worden de teksten van het plan verbonden met geometrische data. De algemene regels van dit bestemmingsplan kunnen leiden tot een herziening van het Chw bestemmingsplan algemene regels Utrecht. Tien jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet moeten de regels over de leefomgeving die in gemeentelijke verordeningen staan, zoals de Algemene Plaatselijke Verordening, overgeheveld zijn naar het omgevingsplan.

Hoewel de gemeenteraad bevoegd is om op grond van het Uitvoeringsbesluit Crisis- en herstelwet regels uit verordeningen in te voegen in het bestemmingsplan, bevat dit plan slechts enkele experimenteerbepalingen. De reden daarvoor is dat dit project zich vooral richt op de uniformering en vermindering van bestemmingsplanregels. Daarbij wordt ook de wens van het gemeentebestuur om 'flexibel te bestemmen' betrokken. Het uitbreiden van de opgave door het invoegen van verordeningen zou de opgave te gecompliceerd maken. Bovendien is het niet wenselijk om twee versies van de verordeningen te creëren: een versie in dit bestemmingsplan en de gewone versie die voor de hele gemeente geldt.

1.2

Doel

1.2.1

Doelstelling

Het Chw bestemmingsplan Maximapark bevat een regeling die gericht is op het behouden van een goede leefomgeving in het plangebied. Het bestemmingsplan vult daarnaast de beheersverordening op enkele punten aan. Hier wordt in paragraaf 1.5.8 op ingegaan. Het gebied bestaat uit een laagdynamisch woon- en recreatief gebied: de belangrijkste functies zijn wonen, sport en groen. 1.2.2

Plaats en grens van het plangebied

Het plangebied ligt in het westen van de stad en bestaat uit het Máximapark en een deel van de bebouwing wat grenst aan het Máximapark. Het plangebied wordt in het westen grotendeels begrensd door de woonwijken ten westen van het Máximapark en de Europaweg. In het noorden ligt het plangebied tot aan de Liesveldse Wetering. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Robert Planquettelaan, de Enghlaan, de Max Ernstlaan en de Parkzichtlaan. In het zuiden vormt de Burgemeester Middelweerdbaan de grens van het plangebied. 1.2.3

Regelingen die worden vervangen

Dit bestemmingsplan vervangt in het plangebied de bestemmingsplannen en beheersverordeningen die in de tabel hieronder genoemd worden. Bestemmingsplan/verordening Leidsche Rijn Park Alendorperweg 47-49, Máximapark, Leidsche Rijn De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen

Vastgesteld door Raad 29 juni 2006 29 oktober 2015

Onherroepelijk 20 februari 2008 31 december 2015

27 oktober 2016

17 november 2016

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

5

1.3

Beleid

1.3.1

Algemene uitgangspunten, omgevingsvisie

Dit bestemmingsplan geeft uitvoering aan het beleid van de Omgevingsvisie Utrecht. Voor het gebied Vleuten-De Meern worden in de omgevingsvisie geen grote ontwikkelingen voorzien. De regels van het bestemmingsplan zijn daarom vooral gericht op beheer en instandhouding van de bestaande situatie. 1.3.2

Rijksbeleid, provinciaal beleid, waterschapsbeleid

Het rijksbeleid en het provinciale en het waterschapsbeleid is, voor zover van belang voor het plangebied, vertaald in wetgeving. De wettelijke regelingen zijn bij het opstellen van het bestemmingsplan toegepast. 1.3.3

Thematisch beleid

Het gemeentelijke thematische beleid is opgenomen in de omgevingsvisie van Utrecht. Dit beleid is zoveel mogelijk verwerkt in de omgevingsvisie voor het gebiedsdeel Vleuten-De Meern. Er is echter ook thematisch beleid dat bij de verlening van vergunningen op basis van dit bestemmingsplan wordt betrokken. Dit geldt voor de volgende beleidsthema's: archeologie en erfgoed, detailhandel, horeca, beleid over vakantieverhuur, woningvorming en -splitsing en parkeren. Op de website Omgevingsvisie Utrecht is het beleid over deze thema's te vinden. Als burgemeester en wethouders beleidsregels hebben vastgesteld, is op die website doorgaans de link naar die regels te vinden. Beleidsregels worden overigens ook op overheid.nl gepubliceerd. 1.3.3.1 Stedelijk groenstructuur Delen van het plangebied maken onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur van de gemeente. De wenselijke verbindingen moeten nog worden gerealiseerd of worden versterkt. De licht- en donkergroen gearceerde delen zijn al gerealiseerd en hebben in dit bestemmingsplan zo veel mogelijk de functie 'Groen' gekregen.

1.3.3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Het bestemmingsplan past in verschillende thematische beleidskaders. De ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) is niet aan de orde, omdat het plan geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. 1.3.4

Conclusie

De regels vanuit het Rijk en de provincie die betrekking hebben op het plangebied van dit bestemmingsplan zijn verwerkt in dit bestemmingsplan. Ook het gemeentelijk beleid is in dit bestemmingsplan verwerkt.

6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

Utrecht

1.4

Ruimtelijke beschrijving

Het Máximapark is het open gebied dat Leidsche Rijn met de bestaande (historische) dorpslinten en de oudere woonkernen Vleuten en De Meern verbindt. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de bestaande cultuurhistorische waarden en (landschappelijke) structuren zo goed mogelijk bewaard worden, maar dat daarnaast ook rekening wordt gehouden met de vele doorsnijdingen. Het ontwerp van de hoofdstructuur van het park bestaat uit de volgende onderdelen: Een centraal gelegen groengebied dat door middel van een Parkpergola is afgescheiden van de overige Parkpergola. In dit centrale deel, de Binnenhof, ligt de nadruk op natuur en cultuur. De Parkpergola schermt het centrale deel als het ware af; Een lineair lint, namelijk Het Lint. Dit Lint is een doorlopende brede zone die het gehele park omringt. De zone bestaat uit een verhard pad met aan weerszijden groene weides en een zoveel mogelijk doorlopende bomenrand. Het Lint verbindt alle onderdelen van het park en de entrees vanuit de omgeving; De Vikingrijn, ofwel de herstelde loop van de Oude Rijn. Deze maakt deel uit van de waterstructuur en het watersysteem van het park. Binnen deze hoofdstructuur is een flexibele invulling mogelijk. De verschillende plandelen hebben ieder een geheel eigen opgave, zowel ruimtelijk als functioneel.

De ontwikkelingen in het Máximapark worden zo goed mogelijk op elkaar afgestemd en staan onder supervisie van West8. Hierna volgt een korte beschrijving van de verschillende plandelen. 1.4.1

Het Lint

Het Lint is een doorlopende brede zone die het gehele park omringt. De zone bestaat uit een verhard pad met aan weerszijden groene weides en een zoveel mogelijk doorlopende bomenrand. Op het Lint kan worden gespeeld, gesport en gewandeld. Het Lint verbindt alle onderdelen van het park met elkaar en biedt toegang tot het park vanuit de omliggende woongebieden. In het Lint is een evenemententerrein voorzien. 1.4.2

De Binnenhof

De oppervlakte van het groene middengebied - de Binnenhof - komt ongeveer overeen met die van het Vondelpark in Amsterdam. Het aanbrengen van een contrast en een duidelijke begrenzing rondom deze kern maken dat hier daadwerkelijk een park kan ontstaan met een waardigheid, ouderdom en rijkdom die vergelijkbaar zijn met Amelisweerd. Voor het groene middengebied waren de Alendorperweg en de Utrechtseweg, met bebouwing, belangrijke structuurbepalende factoren. Op deze wegen worden doorgaand autoverkeer en parkeren geweerd. De woonbebouwing is nagenoeg volledig gehandhaafd en waar mogelijk incidenteel getransformeerd in parkgerelateerde functies, zoals theetuinen, galeries, eetcafés en parkvilla’s. Daarnaast heeft het bos een ecologische doelstelling. Gebouwde voorzieningen zullen zoveel mogelijk in de Parkpergola worden opgenomen, zodat de voorziening slechts een beperkt ruimtebeslag legt op het groene middengebied. De Japanse Tuin in de Binnenhof is omringd door heuvels met witte en paarse rodondendrons. Via het slingerpad kom je bij een verstilde waterpartij met Japanse bomen en struiken. 1.4.3

Parkpergola

De Parkpergola markeert het groene middengebied. De toegangen tot het groene middengebied zijn geaccentueerd en gedetailleerd tot monumentale poorten. Aan de west- en aan de oostzijde ligt de Parkpergola langs het Lint, aan de zuidzijde langs de Vikingrijn. Aan de noordzijde ligt de Parkpergola deels langs de Noordelijke Stadsas. Daar fungeert hij ook als geluidswering. Overgangen en kruisingen zijn soms vormgegeven als onderbreking van de Parkpergola, in andere gevallen buigt de Parkpergola mee met de kruisende beweging. De enkele kilometers lange afscheiding heeft verschillende vormen en hoogtes. Daarnaast wordt er een groot aantal materialen toegepast. Hierdoor ontstaat ook op ecologisch vlak diversiteit; de gevarieerde condities zijn van belang voor het nestelen en schuilen van verschillende diersoorten, zoals vogels, vleermuizen en insecten en plantensoorten. De Parkpergola kan daarnaast ruimte gaan bieden aan bijzondere voorzieningen, bijvoorbeeld een museum of bijzondere muurwoningen. Ook voor dit onderdeel geldt een beperkte bereikbaarheid voor autoverkeer en parkeergelegenheid. Ontsluiting voor autoverkeer zal aan de buitenzijde plaatsvinden. In de toekomst zal de Parkpergola uitgebreid worden. bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

7

1.4.4

Vikingrijn

De Oude Rijn was een belangrijke transportroute voor de Romeinen en de Vikingen. De Vikingrijn volgt in het Máximapark de oorspronkelijke loop van de Oude Rijn. De Vikingrijn is ongeveer 4 kilometer lang en op sommige punten tot 30 meter breed. De Vikingrijn is een primaire watergang, brengt een verdieping aan het park aan met haar waterelementen en verzorgt in een aanvullende recreatieve waarde. 1.4.5

Sportparken

In het park liggen drie grote sportparkcomplexen, namelijk het complex onder de Componistenlaan, het complex boven de Alendorperweg en het complex onder de Alendorperweg. Deze complexen liggen verspreid, maar binnen het Lint, nabij de woongebieden. De randen van de complexen worden benut voor groenvoorzieningen en omgeven door sloten en watergangen. Op deze manier draagt de invulling van de sportparken bij aan de ecologische structuur van het totale park. 1.4.6

Overige gebiedsdelen

Binnen het Máximapark zijn daarnaast ook nog overige locaties gelegen die geen deel uitmaken van de groenstructuur van het park, maar die wel deel uitmaken van het plangebied en waar een bepaalde invulling aan gegeven is of voorzien wordt. Deze gebiedsdelen worden hieronder beknopt besproken. 1.4.6.1 Noordpunt sportpark Op het noordelijk deel van het park boven de Componistenlaan zijn diverse sportvoorzieningen gelegen, zoals een klimhal en scouting-gelegenheden. Hier wordt beoogd om diverse leisure-achtige (aan sport gerelateerde) activiteiten mogelijk te maken. Er komt in de toekomst ook een zwembad. 1.4.6.2 Alendorperweg Langs de Alendorperweg zijn verschillende woonpercelen gelegen met objecten die aangeduid zijn als 'overige zone - omgevingskwaliteit'. Deze zijn aangemerkt als 'overige zone - omgevingskwaliteit' vanwege de typologie, de ligging, het ensemble, de architectuur of de architectonische waarde. Voorbeelden hiervan zijn diverse langhuisboerderijen, een villa, een toegangshekwerk en tuinderswoningen. Een beschrijving van deze te beschermen kwaliteiten is opgenomen in bijlage 4. Binnen de zone omgevingskwaliteit is het verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen of te slopen. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning alleen als er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de kwaliteitskenmerken.

1.4.6.3 Hoekelumseboslaan, Emmikkerboslaan, Kuinderboslaan, Enghlaan en Europaweg Aan de Hoekelumseboslaan zijn diverse percelen gelegen waarbinnen woningbouwontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Voor de percelen gelden verschillende kaders waaraan de woningbouwontwikkeling moet voldoen. Deze zijn door middel van bouwaanduidingen aangegeven op de plankaart die bij dit bestemmingsplan hoort. De wegen Emmikkerboslaan en Kuinderboslaan omsluiten verschillende woningen ten zuiden van het Lint. Daarnaast zijn ook aan de Europaweg diverse woningen gelegen. Ook nabij de Enghlaan is een woningbouwontwikkeling gerealiseerd (met woningen aan de Enghlaan, de Edmund Nicklaan, de Jan Vogellaan en de Julius Susanlaan).

1.5

Juridische aspecten

1.5.1

Wettelijke grondslag

1.5.1.1 Wet ruimtelijke ordening, besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder. Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden.

8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

Utrecht

1.5.1.2 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd. Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden. Dit bestemmingsplan vervangt een beheersverordening. De beheersverordening maakt geen deel uit van het bestemmingsplan van Utrecht. Als dit bestemmingsplan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht. Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de fysieke leefomgeving. Met het opnemen van regels over het kappen van een boom is dit plan ook "breder" dan een gewoon bestemmingsplan. 1.5.2

Vooruitlopen op de Omgevingswet

1.5.2.1 Voorbereiding omgevingsplan, Crisis- en herstelwet De regeling van dit bestemmingsplan heeft een structuur die past in het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet de bestemmingsplannen zal vervangen. De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7c van dat besluit gebruiken. Dit bestemmingsplan maakt beperkt gebruik van die mogelijkheid, enerzijds omdat die bepalingen in dit laagdynamische gebied weinig toegevoegde waarde hebben en anderzijds omdat het experiment van dit bestemmingsplan bestaat uit het zoeken naar een sobere, doelmatige regeling die ook bruikbaar is voor andere gebieden. Sober houdt in dit geval in dat vrijwel alleen regels die nodig zijn voor een goed planologisch beheer van de wijk in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De laatste wijziging van artikel 7c geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in een bestemmingsplan een verbod op te nemen om zonder vergunning een bepaalde activiteit te verrichten. Dat staat in lid 14. Die bevoegdheid, vergelijkbaar met die van de toekomstige Omgevingswet, is een verruiming van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening.

In dit bestemmingsplan wordt hiervan gebruik gemaakt in de gevallen die planologisch aanvaardbaar zijn, als de initiatiefnemer aan bepaalde voorwaarden voldoet en waarbij het van belang is dat de gemeente het initiatief vooraf toetst. Een toets vooraf is bijvoorbeeld wenselijk, als de regel een open norm bevat, zoals "het straatbeeld mag niet worden aangetast". De vergunningprocedure geeft aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om de norm door deskundigen te laten toetsen, zoals een stedenbouwkundige of de welstandscommissie, of om beleidsregels vast te stellen die de norm concreet maken. De vrijheid die artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geeft voor het digitaal verbeelden van het bestemmingsplan wordt in dit bestemmingsplan gebruikt, maar met mate. De gemeente hecht eraan dat alle bestemmingsplannen, ook dit experimentele plan, goed raadpleegbaar zijn via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Daarom hebben de belangrijkste functies (bestemmingen) in het bestemmingsplan de naam gekregen die de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) voorschrijft. 1.5.2.2 Korte schets van de Omgevingswet De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd).

De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te besluiten wat in een gebied het belangrijkst is. Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 26 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: AMvB; een AMvB is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 AMvB's. Vervolgens zijn provincies en gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen overhevelen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de APV over het kappen van een boom. De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

9

gevolgen van de klimaatverandering. Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan. 1.5.2.3 Nieuw in dit bestemmingsplan Het omgevingsplan krijgt het karakter van een verordening die regels stelt over activiteiten die effect kunnen hebben op de leefomgeving. Die verandering vraagt om nieuwe, andere regels. Dit plan is een eerste stap naar het omgevingsplan. De regeling van dit plan heeft namelijk een structuur die het overzetten van de regels naar het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet de bestemmingsplannen zal vervangen makkelijker maakt. De algemene regels in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6 kunnen bij de invoering van de Omgevingswet vrijwel ongewijzigd worden overgezet naar het omgevingsplan. Dit plan maakt een scherper onderscheid tussen regels die direct verband houden met een bepaalde functie (bestemming) en regels die over een activiteit gaan die ook in andere functies (bestemmingen) denkbaar is. De regels over de activiteit 'bouwen' zijn bijvoorbeeld niet meer in het artikel over de functie geregeld. Het maakt voor het bouwen zelf niet uit of de functie Wonen of Industrie is. Uit het feit dat een locatie de functie Wonen heeft volgt bijvoorbeeld niet dat je maximaal 12 meter hoog mag bouwen.

Een regel met een maximum bouwhoogte kan wel nodig zijn om aan te sluiten op de hoogte van de bebouwing in de omgeving of om te voorkomen dat woonruimtes ontstaan die niet goed zijn voor de gezondheid, bijvoorbeeld omdat er boven die hoogte te veel verkeerslawaai is. Het aantal regels is, in vergelijking met een voorheen vastgesteld bestemmingsplan, beperkt. Omdat alle hoofdgebouwen die in het plangebied gebouwd mogen worden al gebouwd zijn, is er bijvoorbeeld maar één regel over hoofdgebouwen: het is verboden om zonder vergunning een hoofdgebouw te bouwen of te verbouwen. Alleen in bijzondere gevallen wordt zo'n vergunning verleend. In een aantal gevallen biedt de beheersverordening nog aanvullende bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen. Deze bouwmogelijkheden zijn overgenomen en staan in hoofdstuk 2 bij de betreffende functie (bijvoorbeeld wonen). Ook over het bouwen van schuurtjes of aanbouwen zijn weinig regels opgenomen. De hoofdregel is: die mag je alleen bouwen, als dat op grond van de wet vergunningvrij mag. De nieuwe systematiek wordt verder uitgelegd in de paragrafen 1.5.6 en 2.3). Door de nieuwe opzet zijn er veel minder regels nodig. Het systeem van de Omgevingswet biedt die mogelijkheid.

Als iemand een activiteit wil ondernemen die niet in strijd is met de wet, maar wel in strijd is met het omgevingsplan, dan kan hij of zij een vergunning aanvragen om toestemming voor die activiteit te vragen. Een verbod in het omgevingsplan, zoals 'het is verboden om hoofdgebouwen te bouwen', heeft dus geen absoluut karakter. Maar het zal duidelijk zijn dat de gemeente geen vergunning zal verlenen voor het bouwen van een huis midden op de openbare weg en wel voor de vervanging van een afgebrand huis. 1.5.2.4 Nieuwe termen De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Om alvast te wennen aan de Omgevingswet, gebruikt dit bestemmingsplan de nieuwe termen: functie: de "bestemming"; de functie beschrijft waar de locatie met die functie voor bedoeld is; locatie: de "gronden", dus de plaats of plek; activiteit: het "gebruik"; wat je doet, soms ook wat je nalaat, en soms ook het resultaat van de activiteit. Om het onderscheid tussen een functie en een activiteit te verduidelijken wordt de activiteit in dit bestemmingsplan meestal met een werkwoord, bijvoorbeeld bouwen, beschreven. De keuze om zoveel mogelijk te werken met de huidige standaarden heeft als gevolg dat er verwarring kan ontstaan over de functie Wonen en de activiteit wonen. De functie duidt locaties aan die bedoeld zijn voor woningen (huizen). De belangrijkste activiteit in een woning is (het werkwoord) wonen.

De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit bestemmingsplan spreken we van 'leefomgeving'. De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen. De regels van het bestemmingsplan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via de begrippen in de regels heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen. Dit bestemmingsplan bevat de bomenkapregels, die voorheen in de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Utrecht stonden. Daarnaast regelt dit bestemmingsplan de bescherming van de archeologische waarden. Dit bestemmingsplan vervangt met de algemene 1 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

Utrecht

regels over grondwerk in hoofdstuk 5 de Verordening op de archeologische monumentenzorg. 1.5.3

Structuur van de regels

In hoofdstuk 1 van de regels staan de gebruikelijke artikelen: een artikel waarin de verklaring van de begrippen staat en een artikel waarin staat hoe gemeten moet worden. De regels over functies (bestemmingen) staan in hoofdstuk 2. De regels over activiteiten zijn verdeeld over vier algemene hoofdstukken van de regels: hoofdstuk 3 Bouwen en slopen; hoofdstuk 4 Gebouwen en locaties gebruiken e n hoofdstuk 5 Grondwerk. hoofdstuk 6 Beheer van natuur, flora en fauna 1.5.4

Bestemmingen en dubbelbestemmingen

De regels die in hoofdstuk 2 van de Regels zijn opgenomen, zijn te verdelen in regels voor gewone functies (bestemmingen), zoals Verkeer of Wonen, en regels over 'dubbelbestemmingen', zoals Leidingen of Waterkering. De dubbelbestemmingen beschermen een bepaald facet. De regels van die dubbelbestemmingen vullen de regels over de functies (bestemmingen) aan en ook de algemene regels. Als een regel van een dubbelbestemming in tegenspraak is met een andere regel, gaat de regel van de dubbelbestemming voor. Op de landelijke website wordt een gewone bestemming 'enkelbestemming' genoemd. Dat is geen wettelijke term, net zo min als 'dubbelbestemming'. Beide soorten bestemmingen moeten gezien worden als een bestemming in de zin van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening en als een functie in de zin van de Omgevingswet. In dit bestemmingsplan worden de dubbelbestemmingen als gewone functies gezien die, met andere functies op dezelfde locatie, bepalen welke activiteiten op die locatie mogen. 1.5.5

Afwijken van het bestemmingsplan

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken: 1.

2. 3.

de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet); de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht; als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af te mogen wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is. Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt. Bij het opstellen van de regels van dit plan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking. De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit plan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen op locaties met de aanduiding 'overige zone - omgevingskwaliteit'.

Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die in die zone gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het plan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

11

van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is. Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het plan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het plan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van omwonenden. En de gemeente toetst natuurlijk ook of zo'n initiatief voldoet aan de wet en aan de verordening van de provincie. 1.5.6

Bouwen

1.5.6.1 Regels over bouwactiviteiten In de traditionele bestemmingsplannen heeft elke bestemming regels over bouwen. Soms is het onderscheid tussen twee vergelijkbare functies (bestemmingen), bijvoorbeeld Wonen - 1 en Wonen 2, ingegeven door de mate waarin het bouwen is toegestaan. Erg logisch is dat niet, want de activiteit bouwen zelf staat vaak los van de functie (bestemming). De functie wordt pas van belang als de bouwer klaar is: het gebouw moet dan gebruikt worden op een manier die past bij de functie (bestemming). In dit bestemmingsplan wordt het bouwen als een zelfstandige activiteit gezien. De regels over bouwen zijn in één hoofdstuk opgenomen, hoofdstuk 3, met uitzondering van regels die bedoeld zijn om een functie (bestemming) te vrijwaren van bebouwing, zoals de functie gasleiding. Die beschermende regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Bouwregels die specifiek bedoeld zijn voor een bepaalde functie binnen dit plangebied van het Máximapark zijn in de functie zelf opgenomen. 1.5.6.2 Wat verandert er? Dit bestemmingsplan neemt de regeling van de beheersverordening vrijwel ongewijzigd over. Op enkele punten zijn er verfijningen aangebracht aan de beheersverordening.

Bij de omzetting van de beheersverordening naar het bestemmingsplan ten aanzien van het gebied Máximapark is het uitgangspunt dat de bestaande gebouwen mogen blijven staan en vervangen mogen worden door een gebouw van dezelfde omvang. Daarnaast kent de beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen aanvullende bouwmogelijkheden. Deze zijn ongewijzigd overgenomen. Dit wordt hieronder nader toegelicht. Er zijn verder op enkele punten verfijningen aangebracht omdat de huidige situatie van het Máximapark niet aansluit op de destijds afgestemde kaders van de beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 1.5.8. 1.5.6.3 Welke bouwmogelijkheden biedt het bestemmingsplan? In Máximapark is geen plek voor nieuwe hoofdgebouwen. Het bestemmingsplan verbiedt dan ook het bouwen van nieuwe hoofdgebouwen. De regels geven wel de mogelijkheid om een vergunning te verlenen voor het vervangen van een hoofdgebouw. Een huis dat afbrandt mag dus, met een vergunning, weer worden opgebouwd. Het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen mag alleen als dat zonder omgevingsvergunning mag: zie de volgende paragraaf “Vergunningvrij bouwen”. Dat geldt ook voor het verbouwen van een hoofdgebouw, tenzij de functie zelf nog aanvullende bebouwingsmogelijkheden biedt.

Daarnaast wordt nog een aantal specifieke bouwmogelijkheden geboden, die worden in paragraaf 1.5.8.1 nader besproken. 1.5.6.4 Vergunningvrij bouwen In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels. Op internet kunt u de toelichting vinden in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder). Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld. Er zijn bouwwerken die volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage). 1 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

Utrecht

In schema ziet het er als volgt uit:

Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor Andere bouwactiviteit

bouwvergunning technische toets nee nee ja

toets aan planologie (bestemmingsplan) nee ja ja

Voor de duidelijkheid: uit de tabel blijkt dat een volledig vergunningvrije bouwactiviteit ook mag, als het bestemmingsplan die activiteit verbiedt; voorbeeld: iemand bouwt een aanbouw achter de oorspronkelijke achtergevel van zijn huis die minder dan 4 meter diep is en lager dan 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 2, onderdeel 3a, van Bijlage II bij het Bor, ook al is de bouwactiviteit in strijd met het bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan en die past in artikel 3 van Bijlage II van het Bor is ook vergunningvrij; voorbeeld: de gemeente bouwt een schommel in een groenstrook met een hoogte van 3 meter dat mag zonder vergunning op grond van artikel 3, onderdeel 4 van Bijlage II van het Bor, omdat het past binnen de regels (artikel 24, lid 24.4, onder b) van dit plan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan moet in andere gevallen wel aan de wettelijke, technische eisen voldoen en ook aan de bouwverordening van de gemeente. 1.5.7

Bedrijfsactiviteiten en functiemenging

Voor bedrijvigheid in een woonwijk wordt de planologische term 'functiemenging' gebruikt. Bij functiemenging gaat het vaak om bedrijfsactiviteiten die in of bij een woning plaatsvinden. Deze activiteiten mogen het woon- en leefklimaat dan niet of nauwelijks verstoren. Aan de hand van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, die de gebruikelijke Lijst van Bedrijven 'functiemenging' vervangt, wordt bekeken welke bedrijven passend kunnen zijn in de woonomgeving. Achter de Lijst is, in hetzelfde document, een toelichting opgenomen. 1.5.8

Gemaakte keuzes bestemmingsplan Máximapark

Dit bestemmingsplan neemt de regeling van de beheersverordening grotendeels ongewijzigd over. Daarbij is het uitgangspunt dat de bestaande gebouwen mogen blijven staan en vervangen mogen worden door een gebouw van dezelfde omvang. Daarnaast biedt de beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen aanvullende bouwmogelijkheden. Deze zijn ongewijzigd overgenomen in de regels over de functies (bestemmingen), waar de bouwmogelijkheden betrekking op hebben. Dit wordt hieronder in paragraaf 1.5.8.1 nader toegelicht. Bestaande (legale) functies en activiteiten, ook die vergund zijn, mogen ook voortgezet worden. Daarnaast zijn er in een aantal gevallen, net als in de beheersverordening, nog aanvullende functies en activiteiten toegestaan. Ook deze worden wederom mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan is ten aanzien van de beheersverordening verder op enkele punten verfijnd. De reden hiervoor is dat de huidige situatie van het Máximapark niet meer aansluit bij de toen geldende kaders van de beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen. Ook geldt er binnen het Máximapark op enkele plekken nog het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park uit 2008. Deze plekken zijn, voor zover mogelijk, meegenomen in dit bestemmingsplan om een actuele functie (bestemming) te kunnen koppelen aan de locatie.

De gemaakte keuzes hiervoor zijn opgenomen in paragraaf 1.5.8.3. 1.5.8.1

Aanvullende bouw- en gebruiksmogelijkheden

1.5.8.1.1 Bouwen Aanvullende bouwmogelijkheden,aangeduid met specifieke bouwaanduidingen In de beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen wordt met besluitsubvlakken aangegeven waar nog aanvullende bouwmogelijkheden bestaan. Deze aanvullende bouwmogelijkheden zijn aangeduid met zogenaamde 'specifieke bouwaanduidingen'. Hieronder worden deze nader toegelicht. 1.

Specifieke bouwaanduiding - 1 (dit was besluitsubvlak 21): deze bouwaanduiding is gekoppeld aan verschillende percelen waar diverse adressen ondervallen. Onder deze adressen vallen de Hof Ter Weydeweg 1, 1A, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 10B, 11, 11A Utrechtseweg 4, 5, 6, 7, 13, 15, 21, 21A, 23, 25, 27, de Europaweg 26, 28, 32 en 36, Enghlaan 2, 4 en 8 tot en met 14 en de Esdoorlaan 2, 4, 6, 7, 10, 10A, 10B, 12 en 14. Daarnaast geldt de bouwaanduiding voor verschillende woonpercelen gelegen aan de Alendorperweg en het bedrijfsperceel

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

13

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Alendorperweg 50A. De bouwaanduiding maakt het mogelijk om aan- en uitbouwen en bijgebouwen te realiseren tot een gezamenlijk oppervlakte van 150 m2. Hiervoor moet wel het totale bebouwingsoppervlakte minder dan 25% gelden. Specifieke bouwaanduiding - 2 (dit was besluitsubvlak 27): deze bouwaanduiding is gelegen aan de verschillende percelen aan de Hoekelumseboslaan en Alendorperweg 42A. Hiervoor geldt dat per aangegeven vlak er 1 hoofdgebouw is toegestaan, de voorgevel van de woning in de voorgevelrooilijn moet worden gerealiseerd, per woning 1 garage moet worden gebouwd, per woning op eigen terrein 1 oprijlaan is toegestaan van maximaal 5 meter breed met minimaal 2 parkeerplaatsen, de dakhelling tussen de 40º en 60º en er geen voorwaardelijke verplichting voor parkeren geldt. Ook mogen binnen deze bouwaanduiding buiten de aanduidingsvlakken onoverdekte zwembaden worden aangelegd. Deze mogen een gezamenlijk oppervlakte van maximaal 60 m2 hebben en moeten minstens 3 meter achter de voorgevelrooilijn worden aangelegd. Tot slot mogen andere bouwwerken (niet zijnde overkappingen) worden gebouwd waarbij geldt dat voor de voorgevel de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1 meter, achter de voorgevel de bouwhoogte voor pergola's niet hoger is dan 3 meter en voor erf- en terreinafscheidingen niet hoger dan 2 meter.

Specifieke bouwaanduiding - 3 (dit was besluitsubvlak 31): deze bouwaanduiding geldt voor diverse percelen aan de Hoekelumseboslaan. Hiervoor geldt dat per aangegeven vlak er 1 hoofdgebouw is toegestaan, per woning 1 garage moet worden gebouwd, per woning op eigen terrein 1 oprijlaan is toegestaan van maximaal 5 meter breed met minimaal 2 parkeerplaatsen en de dakhelling tussen de 40º en 60º bedraagt en er geen voorwaardelijke verplichting voor parkeren geldt. Ook mogen binnen deze bouwaanduiding buiten de aanduidingsvlakken onoverdekte zwembaden worden aangelegd. Deze mogen een gezamenlijk oppervlakte van maximaal 60 m² hebben en moeten minstens 3 meter voor de voorgevelrooilijn worden aangelegd. Tot slot mogen andere bouwwerken (niet zijnde overkappingen) worden gebouwd waarbij geldt dat voor de voorgevel de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1 meter, achter de voorgevel de bouwhoogte voor pergola's niet hoger is dan 3 meter en voor erf- en terreinafscheidingen niet hoger dan 2 meter. Specifieke bouwaanduiding - 4 (dit was besluitsubvlak 32): deze bouwaanduiding geldt voor verschillende percelen aan de Hoekelumseboslaan.

Hiervoor geldt dat per aangegeven vlak er 1 hoofdgebouw is toegestaan, per woning 1 garage moet worden gebouwd, per woning op eigen terrein 1 oprijlaan is toegestaan van maximaal 5 meter breed met minimaal 2 parkeerplaatsen en de dakhelling tussen de 40º en 60º bedraagt, er tevens een dak plat is toegestaan en er geen voorwaardelijke verplichting voor parkeren geldt. Ook mogen binnen deze bouwaanduiding buiten de aanduidingsvlakken onoverdekte zwembaden worden aangelegd. Deze mogen een gezamenlijk oppervlakte van maximaal 60 m² hebben en moeten minstens 3 meter voor de voorgevelrooilijn worden aangelegd. Tot slot mogen andere bouwwerken (niet zijnde overkappingen) worden gebouwd waarbij geldt dat voor de voorgevel de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1 meter, achter de voorgevel de bouwhoogte voor pergola's niet hoger is dan 3 meter en voor erf- en terreinafscheidingen niet hoger dan 2 meter. Specifieke bouwaanduiding - 6 (dit was besluitsubvlak 36): deze bouwaanduiding geldt eveneens voor diverse percelen aan de Hoekelumseboslaan.

Deze bouwaanduiding regelt voor bijhorende bouwwerken dat de aan- en uitbouwen en bijgebouwen enkel binnen de aanduiding toegestaan zijn, de gezamenlijke oppervlakte van bij het hoofdgebouw behorende bouwvergunningplichtige aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 50 m², de hoogte van de aan- en uitbouwen niet meer mag bedragen dan het vloerpeil van de eerste verdieping van het hoofdgebouw plus 0,25 meter, de goothoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 3 meter en de nokhoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 4,5 meter. Specifieke bouwaanduiding - 7 (dit was besluitsubvlak 37): deze bouwaanduiding geldt gelegen aan verschillende percelen aan de Hoekelumseboslaan.

Deze bouwaanduiding regelt dat deze bouwaanduiding voor bijhorende bouwwerken de aan- en uitbouwen en bijgebouwen enkel binnen de aanduiding toegestaan zijn, de gezamenlijke oppervlakte van bij het hoofdgebouw behorende bouwvergunningplichtige aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 50 m2 en er 75 m2 extra bouwvergunningplichtige aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan in de vorm van paardenstallen, de hoogte van de aan- en uitbouwen niet meer mag bedragen dan het vloerpeil van de eerste verdieping van het hoofdgebouw plus 0,25 meter, de goothoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 3 meter en de nokhoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 4,5 meter. Specifieke bouwaanduiding - 8 (dit was besluitsubvlak 19): deze bouwaanduiding is gelegen op diverse sportvelden binnen het plangebied. Deze aanduiding regelt dat het maximale bebouwingspercentage binnen het aanduidingsvak 60% mag bedragen. Specifieke bouwaanduiding - 9 (dit was besluitsubvlak 20): deze bouwaanduiding is gekoppeld aan verschillende sportparken ten oosten en zuiden van de Alendorperweg. Hierbinnen geldt dat per vlak gebouwen van maximaal 200 m² opgericht mogen worden die ondergeschikt zijn aan de functie van het hoofdgebouw. Daarnaast gelden er aanvullende hoogtes voor lichtmasten (27

1 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

Utrecht

meter), tribunes (10 meter) en overige bouwwerken (8 meter). Specifieke bouwaanduiding - 10 (dit was binnen de beheersverordening geen besluitsubvlak): deze bouwaanduiding is nieuw en komt voort uit de regels van de beheersverordening. De aanduidingsvlakken zijn gelegen bij de sportvelden ten oosten van de Alendorperweg. Hierbinnen wordt geregeld dat er maximaal twee tribunes gebouwd mogen worden per vlak. Als er momenteel meer tribunes staan is dit aantal toegestaan. Ook geldt dat er een omgevingsvergunning kan worden afgegeven voor de bouw van één extra tribune als dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar wordt geacht. 10. Specifieke bouwaanduiding - 11 (dit was binnen de beheersverordening geen besluitsubvlak): deze bouwaanduiding is nieuw en komt voort uit de regels van de beheersverordening. De aanduidingsvlakken zijn gelegen bij de sportvelden ten zuiden van de Alendorperweg. Hierbinnen wordt geregeld dat er maximaal drie tribunes gebouwd mogen worden per vlak. Als er momenteel meer tribunes staan is dit aantal toegestaan. Ook geldt dat er een omgevingsvergunning kan worden afgegeven voor de bouw van één extra tribune als dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar wordt geacht. 11.

Specifieke bouwaanduiding - 12 (dit was besluitsubvlak 30): op de sportvelden waar deze aanduiding voor geldt gelden verschillende regels voor de bouw van verschillende sportgerelateerde voorzieningen. Zo regelt de bouwaanduiding dat binnen het vlak maximaal 2 dugouts van 2 meter gebouwd mogen worden, vlaggenmasten niet hoger dan 6 meter mogen zijn, het scorebord niet hoger dan 5 meter mag zijn, een ballenvanger niet meer dan 10 meter mag zijn en lichtmasten niet hoger mogen zijn dan 27 meter. 12. Specifieke bouwaanduiding - 13 (dit was besluitsubvlak 17): deze aanduiding zit bij de Componistenlaan 10 en regelt dat het maximale bebouwingspercentage binnen het vlak 30% bedraagt. 13. Specifieke bouwaanduiding - 14 (dit was besluitsubvlak 18): deze aanduiding zit bij de Rhenovalaan 2 en regelt dat het maximale bebouwingspercentage binnen het vlak 25% bedraagt. 14. Specifieke bouwaanduiding - 15 (dit was geen besluitsubvlak): deze aanduiding zit op de bestaande parkpergola. Hiermee wordt duidelijk gemaakt waar de parkpergola binnen de functie 'Groen' zich bevindt. 15. Specifieke bouwaanduiding - 16 (dit was besluitsubvlak 29): deze aanduiding zit op de volkstuinen bij het sportveldencomplex aan de Alendorperweg.

Hiermee wordt een opslagruimte van 30 m2 en 4 meter hoog en drie kassen mogelijk gemaakt met een maximale oppervlakte voor een kas van 6 m² en een maximale bouwhoogte van 2,3 meter. 9.

Voor bovenstaande aanvullende bouwmogelijkheden is er geen omgevingsvergunning nodig om van het bestemmingsplan af te wijken. Wel geldt dat een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit moet worden aangevraagd (voor zover voldaan wordt aan de gestelde kaders). Uitbreidingsmogelijkheden:bouwlagen In de beheersverordening zijn verschillende regels opgenomen voor het realiseren van een extra bouwlaag. Deze regels in de beheersverordening hebben betrekking op gebieden die buiten het gebied Máximapark vallen. Deze regels zijn daarom niet opgenomen in dit bestemmingsplan. 1.5.8.1.2 Functies en activiteiten Gewijzigde functies besluitsubvlakken gebruiksmogelijkheden In de beheersverordening werden aanvullende functies en activiteiten toegestaan. Voor de verschillende besluitsubvlakken (A tot en met Z, AA tot en met ZZ) gelden binnen deze vlakken aanvullende gebruiksmogelijkheden bovenop het al bestaand gebruik. Om te voorkomen dat er bij het toewerken naar één omgevingsplan voor de gehele gemeente Utrecht straks veel verschillende functies (bestemmingen) bestaan, hebben we er voor gekozen om niet allerlei functies te introduceren die niet toepasbaar zijn voor de hele stad. Daarom is bekeken welke activiteiten het beste bij een bepaalde functie passen.

Dit leidt in een aantal gevallen tot aanvullende gewijzigde activiteiten ten opzichte van beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen. Hieronder hebben we aangegeven welke veranderingen er ten opzichte van beheersverordening zijn doorgevoerd. Wanneer een bepaalde activiteit niet passend was binnen de beheersverordening en hiervoor een omgevingsvergunning is verleend, wordt dit hieronder niet genoemd. Hier is dan wel in dit bestemmingsplan een aanduiding binnen de functie opgenomen om te laten zien welke activiteit op de locatie toegelaten is. Beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen

Chw bestemmingsplanMaximapark

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

15

Besluitsubvlak LL: wonen, parkeervoorzieningen, Functie 'Wonen': de activiteiten die passen in water, de stalling van vrachtwagens ten behoeve een woning, het aanleggen, gebruiken en in van een bedrijf. stand houden van tuinen, erven, parkeervoorzieningen, water, waterberging, Voor het adres Alendorperweg 11 toegangspaden, ontsluitingswegen. Besluitsubvlak KK: voorzieningen inzake welzijn, Functie 'Wonen': de activiteiten die passen in volksgezondheid, cultuur, religie, sport, onderwijs, een woning, het aanleggen, gebruiken en in openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stand houden van tuinen, erven, stellen sectoren, evenementen, volkstuinen en parkeervoorzieningen, water, waterberging, groenvoorzieningen waaronder mede begrepen toegangspaden, ontsluitingswegen. water met de daarbij behorende bouwwerken en andere werken, zoals parkeervoorzieningen.

Voor het adres Alendorperweg 57 Besluitsubvlak KK: voorzieningen inzake welzijn, Functie 'Maatschappelijk': de activiteiten die volksgezondheid, cultuur, religie, sport, onderwijs, passen bij maatschappelijke voorzieningen., openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te zoals het gebruiken van ruimtes voor scholen, stellen sectoren, evenementen, volkstuinen en medische en paramedische diensten, groenvoorzieningen waaronder mede begrepen buitenschoolse opvang, kinderdagverblijf, water met de daarbij behorende bouwwerken en buurtactiviteiten en andere werken, zoals parkeervoorzieningen. het aanleggen en gebruiken van tuinen en erven, verkeers-, parkeer-, groen- en Voor het adres Rhenovalaan 2 en speelvoorzieningen. Componistenlaan 10 Voor de Alendorperweg 11 geldt dat een stalling van vrachtwagens voor een bedrijf in strijd is met het doel van de functie 'Wonen'. Aangezien er op het perceel geen ruimte is voor een dergelijke stalling (het perceel is bebouwd met een woonhuis) is het logisch om deze te laten vervallen. Voor de Alendorperweg 57 geldt dat in de beheersverordening een besluitsubvlak was opgenomen om voorzieningen te realiseren voor welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, cultuur en openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren en volkstuinen en evenementen.

In 2017 is een omgevingsvergunning afgegeven om de kerk in gebruik te nemen als een woning. Daarmee is de functie 'Wonen' voor het huidig gebruik passend. Voor de Rhenovalaan 2 en Componistenlaan 10 geldt dit eveneens. Voor deze twee adressen is gekozen om de functie 'Maatschappelijk' te hanteren gelet op het huidig gebruik. Daarmee wordt de mogelijkheid voor volkstuinen wegbestemd. 1.5.8.2 Bedrijf-aan-huis In de beheersverordening 'De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen' (2016) is een regeling over aan huis-verbonden-beroep of -bedrijven opgenomen. Hier wordt een aan huis-verbonden-beroep of -bedrijf samen met wonen mogelijk gemaakt met voorwaarden die betrekking hebben over een maximum m2 aan vloeroppervlakte in de woning en/of een vrijstaand bijhorende bouwwerk wat voor het aan huis-verbonden-beroep of -bedrijf gebruikt mag worden, de bedrijfsactiviteiten die mogen worden uitgevoerd en dat er geen verkeers- en parkeeroverlast mag ontstaan. Deze regeling wordt vervangen door de regels in artikel 29.4 Bedrijf-aan-huis. Deze regeling komt overeen met de regeling in de beheersverordening en biedt op sommige punten een verruiming.

Zo is het aantal m2 vloeroppervlakte wat gebruikt mag worden voor een bedrijf-aan-huis (in achtnemende dat 1/3de van het woonoppervlakte hiervoor gebruikt mag worden) 60 m2 en kan er met een vergunning afgeweken worden van de beperking dat er enkel bedrijfsactiviteiten in categorie A en B1 mogen worden uitgevoerd. 1.5.8.3 Verfijningen Dit bestemmingsplan bevat op enkele punten een verfijning van de beheersverordening ten aanzien van het gebied Máximapark. De reden hiervoor is dat de huidige situatie niet meer aansluit op de kaders die destijds voor het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park (2008) en de beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen (2016) zijn opgenomen. Dit leidt tot de volgende aanpassingen: Het Lint In het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park is het Máximapark met betrekking tot de bestemming 'Groen' uitgebreider ingestoken. Het Lint en de Parkpergola hadden een aparte bestemming met specifieke regels hieraan verbonden. Dit is in de beheersverordening weggevallen. Het Lint is een belangrijk onderdeel van het Máximapark. Om Het Lint te beschermen en de status van Het Lint voor het Máximapark te benoemen geldt voor Het Lint de functie 'overige zone - omgevingskwaliteit'. Deze functie houdt in dat het verboden is om zonder vergunning te bouwen op een locatie met deze aanduiding.

Er wordt enkel door het bevoegd gezag een vergunning verleend als er geen 1 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

Utrecht

onevenredige aantasting plaatsvindt van de kwaliteitskenmerken die op de Lijst locaties met omgevingskwaliteiten is beschreven. De Lijst locaties met omgevingskwaliteiten is opgenomen in bijlage 4 van de regels. Vergroot plangebied De beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen bedekt niet het hele Máximapark. Voor de plekken van het Máximapark die buiten de beheersverordening vallen geldt het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park. Voor Leidsche Rijn Park geldt dat er geen digitale informatie beschikbaar is en de geldende bestemming enkel via een te downloaden plankaart in kan worden gezien. Om te zorgen voor duidelijkheid en om zo min mogelijk onderbrekingen op de verbeelding te hebben worden gebieden die buiten de beheersverordening vallen voor zover mogelijk meegenomen in het Chw bestemmingsplan Máximapark. Een uitzondering is onder andere het bestemmingsplan 'Hindersteinlaan, Het Lint, Maximapark' uit 2020. Dit gebied is gelegen langs Het Lint Vleuterweide en de Hindersteinlaan boven de spoorweg. De bestemming binnen dit bestemmingsplan is 'Gemengd' waar verschillende activiteiten toe worden gelaten. Als dit gebied ook mee zou worden genomen in dit bestemmingsplan zou, aangezien we toe werken naar één omgevingsplan, deze bestemming weer opnieuw omgebouwd moeten worden. Om deze reden hebben we dit gebied alsnog buiten het bestemmingsplan gelaten.

Evenemententerrein Aan de Europaweg 16-28 is een verbrede strook van Het Lint gelegen met daarachter een grasveld wat in gebruik wordt genomen als een evenemententerrein binnen het Máximapark. In het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park en de beheersverordening wordt genoemd dat op deze plek een evenemententerrein is gelegen, maar deze is niet afgebeeld. Daarom is binnen de hier geldende functie een aanduiding 'evenemententerrein' opgenomen om duidelijk te maken waar het evenemententerrein zich binnen het Máximapark bevindt. De evenementenvergunningen worden op basis van de APV afgegeven. Verfijning functies Er zijn in de huidige situatie verschillende soorten objecten, zoals verkeerswegen in een functie 'Groen' of en deel van een gebouw binnen een functie 'Groen', die gelegen zijn in een functie die niet overeenkomen met het doel van de functie. Het is niet logisch om dit zo blijven te hanteren. Verkeerswegen kunnen bijvoorbeeld beter de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer - Verblijfsgebied' krijgen, en gebouwen die deels vallen in een bestemming 'Groen' kunnen beter een bestemming krijgen die passen bij de activiteiten in het gebouw. Dit geldt andersom bijvoorbeeld voor de Vikingrijn, wat de functie 'Water' heeft gekregen. Dit soort verbeterpuntjes zijn in dit bestemmingsplan verfijnd om beter aan te sluiten bij de huidige situatie.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

17

1 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Maximapark" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 2.1

Toelichting per artikel

Inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels)

Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden de begrippen die een verduidelijking nodig hebben verklaard. Artikel 2 Wijze van meten De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat. De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 2.5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen. Het gebruik van het woord of Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

2.2

Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

2.2.1

Inleiding

In hoofdstuk 2 van de regels zijn bij elke functie (bestemming) regels opgenomen waarin het doel van de functie is vastgelegd. In het eerste lid van het artikel dat bij een functie hoort staat de beschrijving van het doel van die functie. De activiteiten die bij een functie horen worden in de regels vaak globaal beschreven. Niet elke denkbare activiteit is benoemd. Dat kan niet en als het al zou kunnen dan zou het bestemmingsplan onnodig star worden. Als de regel de functie wonen uitgebreid zou beschrijven, bijvoorbeeld: de functie wonen is bedoeld als een locatie waar personen die deel uitmaken van een huishouden eten, drinken en slapen, is niet duidelijk of je er ook mag gitaarspelen of plantjes mag houden in de vensterbank en ook niet of je een hotel mag beginnen in een huis, want een huishouden op vakantie kan in een hotel eten, drinken en slapen. Om richting te geven aan de uitleg van de beschrijving van het doel, maken artikelleden die volgen op die beschrijving met voorbeelden duidelijk welke activiteiten bij de functie passen of welke activiteiten in ieder geval niet passen. De meeste artikelen in dit hoofdstuk hebben dezelfde, vaste opbouw: 1. 2.

3.

de beschrijving van het doel van de functie, regels die voorbeelden geven van passende activiteiten, om het doel te verduidelijken, soms aangevuld met activiteiten die in een speciaal geval zijn toegestaan, bijvoorbeeld op ene plek die op de plankaart is aangegeven; regels die activiteiten verbieden; het gaat dan om activiteiten die op de locatie van de functie zeker niet wenselijk zijn en waarover geen discussie mag ontstaan of die wel of niet passen bij de functie.

Elke functie heeft in elk geval een regel waarin het doel wordt beschreven. De regels die onder 2 en 3 genoemd worden, worden weggelaten, als ze voor een functie niet nodig zijn. Het is bijvoorbeeld wel duidelijk dat een café niet past in de functie Maatschappelijk. De regel 'de activiteit horeca mag niet' is daar niet opgenomen. Bij de Wijkfunctie is dat niet zonder meer duidelijk. Daarom is bij die functie is wel een regel met een horecaverbod te vinden. In artikel 28, lid 28.2, staan activiteiten opgesomd die niet mogen op grond van de functie, behalve als de regels bij de functie expliciet aangeven dat de activiteit wel mag. In de regels bij de functies zijn de activiteiten die artikel 28, verbiedt niet nogmaals opgenomen. De artikelen met regels over een functie die beschermd moet worden, zoals belangrijke leidingen, hebben de volgende opbouw: 1. 2.

de beschrijving van het doel van de functie, bescherming van de locatie; de bescherming bestaat meestal uit regels die de activiteiten