Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk_Toelichting.pdf

Bomenbeleid Utrecht (2009) aangevuld september 2018 De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Hierop is een aanvulling gedaan op 27 september 2018 voor een herplantplicht. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen: Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten. Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

23

belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen. Plangebied In het plangebied zijn geen bomen aanwezig, waardoor er geen herplantplicht geldt. Desondanks worden er nieuwe bomen en groen aangeplant in het plangebied. Nota Utrechtse soortenlijst (2018) Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten. De Utrechtse soortenlijst wordt meegewogen bij de voorbereiding van gemeentelijke ruimtelijke plannen. Bij een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente Utrecht initiatiefnemer is moet naar de aanwezigheid van deze Utrechtse soorten onderzoek worden gedaan. Bij gebiedsontwikkelingen van derden wordt dringend geadviseerd om de Utrechtse soortenlijst bij de onderzoeken te betrekken. Plangebied Aangezien het een particuliere ontwikkeling betreft hoeft er geen onderzoek te worden uitgevoerd naar de zogenaamde Utrechtse soorten, welke geen onderdeel uitmaken van landelijke wetgeving.

2.3.2.2.4 Bouwen Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005) De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw. Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten: hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving; behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken; de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven; hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal. In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën: a.

b.

c.

De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte; De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst; De Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Plangebied Voor het plangebied is in het Wensbeeld 2030 een maximale hoogte van 9 meter opgenomen en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte. Het grootste deel van de nieuwbouw heeft 3 bouwlagen en er is een appartementengebouw van 4 bouwlagen voorzien. Daarmee voldoet het plan aan de hoogbouwvisie.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004) In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

2 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend; het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering; het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg; het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad. Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende: op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven; ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur; algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied. Plangebied Voor het plangebied geldt conform de beleidskaart het beleidsniveau 'open' met 'stimulans' aan de Jutfaseweg. Voor 'open' geldt dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld beide mogelijk is, zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent: een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld; er is ruimte voor vernieuwing; bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De als "stimulans" aangeduide gebieden vragen - in het geval van nieuwe ontwikkelingen - vanwege hun bijzondere of markante karakter in het kader van welstand om extra aandacht voor versterking en stimulering van het beeld.

2.3.2.2.5 Erfgoed en cultuurhistorie Archeologie De gemeente Utrecht heeft ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening opgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen is verwezen naar de verordening en is een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden ook zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel is geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig. Plangebied In het bestemmingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen.

In paragraaf 5.14 Archeologie van dit plan wordt verder ingegaan op de archeologie in het plangebied. De voormalige Tegelfabriek wordt gerestaureerd en krijgt een prominente plaats in het stedenbouwkundig plan.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

25

2.3.2.2.6 Verkeer en mobiliteit Nota Stallen en Parkeren (2013) en Addendum Nota parkeernormen fiets en auto (2019) De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. Op 28 maart 2019 heeft de gemeenteraad het addendum Nota parkeernormen fiets en auto vastgesteld.

Het addendum bevat een aantal algemene wijzigingen en wijzigingen voor bepaalde gebieden, de maatwerklocaties. De algemene wijzigingen hebben betrekking op de parkeernorm voor sociale- en middenhuurwoningen en juridische en technische wijzigingen. Het addendum geeft alle locaties aan waar maatwerk voor geldt en geeft een nadere invulling aan mogelijke maatwerkoplossingen. Bij verschillende ontwikkelingen is het noodzakelijk om uit te gaan van een kleiner aantal parkeerplaatsen in het gebied dan op grond van de bijlage Nota Parkeernormen fiets en auto van de Nota Stallen en Parkeren mogelijk is. Op de lange termijn zal de Nota Parkeernormen hierop aangepast worden. Voor de korte termijn is het addendum op de Nota parkeernormen fiets en auto vastgesteld. De locaties voor maatwerk zijn het centrumgebied (binnenstad en stationsgebied) en de grote werkgebieden buiten de binnenstad, te weten Papendorp, Oudenrijn, Rijnsweerd, Leidsche Rijn Centrum en de Uithof. Daarnaast zijn er acht binnenstedelijke ontwikkelgebieden aangewezen als maatwerklocatie: belastingkantoor, Kruisvaartkwartier, Merwedekanaalzone, Rotsoord, Tweede Daalsedijk, Veemarkt, Cartesiusdriehoek en Werkspoorkwartier. De gemeenteraad heeft op 25 november 2021 de Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht vastgesteld.

Met de beleidsregels parkeernormen fiets en parkeernormen auto, die 1 februari 2022 in werking zijn getreden, bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Dit plan is echter ontwikkeld onder de nota stallen en parkeren en daarom blijven, op grond van de overgangsregeling in het nieuwe parkeerbeleid, de beleidsregels Fiets en Auto behorende bij de Nota Stallen en Parkeren van toepassing. Plangebied Het plangebied ligt niet in een maatwerkgebied. Het gebied valt binnen de invloedsferen van de nog te ontwikkelen Merwedekanaalzone. Te zijner tijd zal hier betaald parkeren worden ingevoerd. In de algemene bouwregels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over parkeren (artikel 7.1) In paragraaf 4.2 wordt verder ingegaan op het parkeren in het plangebied. Mobiliteitsplan 2040 (2021) Het Mobiliteitsplan Utrecht 2040 (vastgesteld op 15 juli 2021) vervangt het mobiliteitsplan Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (uit 2016). Met het Mobiliteitsplan blijven we prioriteit geven aan duurzame vormen van vervoer: lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit om de groei van het autoverkeer in de stad te voorkomen, en met als belangrijkste uitgangspunten: Slim bestemmen: door de uitwerking van de verstedelijkingsopgave en de mobiliteitsopgave nauw met elkaar te verbinden, zorgen we o.a.

voor meer nabijheid, minder reisbewegingen, minder verkeershinder en minder vertraging; Anders reizen: door het stimuleren van thuiswerken en het reizen buiten de spits en het gebruik van deelmobiliteit verminderen we de drukte op het wegennet, op Utrecht Centraal en in het openbaar vervoer of spreiden we deze beter over de dag; Netwerken op orde (voetganger): door bij de (her)inrichting van gebieden en de (re)constructie van infrastructuur prioriteit te geven aan de voetganger in de A-zone, rondom knopen en de belangrijke bestemmingen, zorgen we ervoor dat lopen aantrekkelijk wordt en verblijven aangenaam; Netwerken op orde (fiets): met het Fietsnetwerk bieden we fietsers de keuze om hun bestemming via verschillende routes te bereiken. Zo zorgen we ervoor dat we de groei van het aantal fietsers faciliteren en de drukte spreiden en dat het voor iedereen aantrekkelijk is om te (blijven) fietsen; Netwerken op orde (OV): met het concept 'Wiel met Spaken' als ruggengraat van het 2 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

OV-netwerk, met allereerst een tramverbinding op de Waterlinielijn, de Merwedelijn en richting Papendorp, zorgen we ervoor dat de OV-bereikbaarheid van stad en regio verbetert en Utrecht CS en de routes naar dit station worden ontlast; Netwerken op orde (auto): met enkele aanpassingen in het Autonetwerk voor 2040 zorgen we ervoor dat noodzakelijk autoverkeer overal kan komen, maar dat de auto voor zo min mogelijk overlast in de wijken zorgt. We hanteren als principe: alle wegen 30 km/uur tenzij; voor verbindingswegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/u; Netwerken op orde (multimodale reis): door een reeks P+R-locaties in de regio aan te bieden, zorgen we ervoor dat je gemakkelijk kunt overstappen op andere vormen van vervoer en de multimodale reis een onderdeel van het mobiliteitssysteem wordt; Slim parkeren: door bij ontwikkelingen beperkt parkeercapaciteit toe te voegen zorgen we ervoor dat de openbare ruimte minder gedomineerd wordt door geparkeerde auto's en dat minder rijdende auto's het stedelijk wegennet belasten; Slim sturen: door het toepassen van de prioritering bij de inrichting van kruisingen en de afstelling van verkeerslichten, het verkeersmanagement en waar nodig het weren van één of meerdere vervoerwijzen op een kruising, zorgen we voor een aantrekkelijke openbare ruimte en maken we groei van schone vervoermiddelen mogelijk die zo min mogelijk ruimte innemen;

Slim sturen: door het weren van doorgaand autoverkeer met maatregelen ter plekke van de Catharijnesingel, het Ledig erf en het Utrecht Science Park bieden we meer ruimte voor langzaam verkeer en verbeteren we de kwaliteit om te verblijven. Daarnaast verleiden we automobilisten om zo lang mogelijk over de Ring te rijden, in plaats van binnendoor. Plangebied Volgens Mobiliteitsplan 2040 is de Jutfaseweg geen stedelijke verbindingsweg meer en mag deze weg 30 km/uur worden. Daarnaast valt de Jutfaseweg in de snelfietsroute van Utrecht naar Nieuwegein (en vice versa). Momenteel wordt gewerkt aan ontwerpen hoe de Jutfaseweg er dan uit moet komen te zien.

2.3.2.2.7 Gezond stedelijk leven Nota Gezondheid voor iedereen – VolksgezondheidsbeleidUtrecht 2019-2023 De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. In de nota is gezonde leefomgeving één van de 7 speerpunten. De ambitie is een gezonde leefomgeving voor elke Utrechter die zo is ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Gezond leven is gemakkelijk De openbare ruimte wordt zo ontworpen dat deze voor iedereen bespeelbaar is en uitnodigt om te bewegen, te sporten, te verblijven en te ontmoeten. De voetganger en de fietser krijgen vaker voorrang dan de auto en krijgen meer ruimte. Het openbaar vervoer wordt een aantrekkelijk alternatief door betere bus-, tram- en treinverbindingen. Nieuwe woonwijken worden zo ontworpen dat de auto minder nodig is. Door voorzieningen dichtbij en door ontmoetingsplekken wordt ontmoeting gefaciliteerd. Dit draagt bij aan de sociale cohesie in de buurt. Er wordt toegewerkt naar een omgeving waar Utrechters gemakkelijk voedselkeuzes kunnen maken die gezond zijn voor mens, dier en milieu.

De druk op de gezondheid is zo laag mogelijk Er wordt gekozen om idealiter geen nieuwe woningen binnen 100 meter van een autosnelweg te realiseren. Ook wordt de markt uitgedaagd om bij nieuwe gebiedsontwikkelingen aan drukke binnenstedelijke wegen (> 10.000 motorvoertuigen per etmaal), met (innovatieve) maatregelen te komen die de gezondheidseffecten door luchtverontreiniging en geluidbelasting minimaliseren met behoud van een goed binnenmilieu en een prettige woon-en verblijfskwaliteit. Voor groepen mensen die extra gevoelig zijn voor luchtverontreiniging (ouderen, mensen met een zwakke gezondheid en kinderen van 0-18 jaar) wordt bij het bestemmen van nieuwbouw van voorzieningen (scholen, kinderopvang en woon(zorg)voorzieningen) bij drukke binnenstedelijke wegen (>10.000 motorvoertuigen per etmaal) een minimale afstand van 50 meter en bij autosnelwegen een minimale afstand van 300 meter aangehouden. Voor bestaande voorzieningen die renovatie, aanbouw of vervangende nieuwbouw nodig hebben, wordt onderzocht of een alternatieve locatie ruimtelijk en binnen de financiële kaders mogelijk is. Bij tijdelijke schoolgebouwen en noodlokalen wordt er ook naar gestreefd om aan het afstandscriterium te voldoen.

Er worden hogere lokale ambitiewaarden voor geluid gehanteerd dan de wettelijke grenswaarden namelijk 63 dB voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen (dit is 5 dB lager dan de wettelijke grenswaarde). Ook worden stille plekken beschermd. In dit licht worden geen bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

27

horecavoorzieningen toegestaan in stille hofjes en rustige woonstraten. Bij bouwplannen moeten alle soorten woningen (sociale huur, midden huur, koopwoningen etc.) in het plan een vergelijkbare lucht- en geluidskwaliteit hebben. Nieuwe wegen, woningen en kantoren leiden niet tot een hogere druk op gezondheid door bijvoorbeeld een slechtere lucht- of geluidskwaliteit. Als dat toch zo is, dan compenseren we de extra druk door aanvullende maatregelen zoals een geluidsluwe zijde en extra groen. Mensen voelen zich prettig Een evenwichtige balans tussen wonen, werken en recreëren is belangrijk voor een gezonde leefomgeving. Zo is er ruimte voor groen, water en is er ruimte om te spelen, te ontmoeten en te bewegen. Dit betekent ook dat er voldoende ruimte is om te recreëren in de buurt. Er zijn voldoende (maatschappelijke) voorzieningen en er is aandacht voor diversiteit in functies van de openbare ruimte. De aanwezigheid van groen is goed voor de gezondheid van mensen, en voor de biodiversiteit in de stad. Groene ruimtes nodigen uit tot bewegen, zorgen voor verkoeling, zijn belangrijk als recreatieve (ontmoetings-) ruimte en absorberen geluid. Straten, pleinen, binnenterreinen, daken en gevels worden zo groen mogelijk ingericht volgens het 'groen tenzij' principe.

Elke Utrechter heeft de mogelijkheid om vanuit zijn woning een prettig ommetje te maken, want dat nodigt mensen uit tot meer bewegen en draagt bij aan ontmoeten. Plangebied In paragraaf 5.17 is op het gezond stedelijk leven ingegaan. In paragraaf 5.4 is ingegaan op de geluidssituatie en in paragraaf 5.9 is ingegaan op de luchtkwaliteit in het plangebied. 2.3.2.2.8 Bodem, ondergrond en water Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) en Aanvulling Nota Bodembeheerplan 2017-2027 beleid PFAS (2020) In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven kan de vraag naar bouwgrond periodiek groot zijn. We willen voorkomen dat deze bouwgrond van elders (vaak over lange afstand) wordt aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie. In 2020 is de Nota uitgebreid met een aanvullende nota over PFAS-stoffen. Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken.

In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen. De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid. Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit: een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten; lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad.

Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen; lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit; lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit; een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond; lokale maximale waarden voor de stofgroep PFAS, waarbij de gehele gemeente als één zone wordt beschouwd. Deze waarden gelden voor de bovenste meter. Ander gemeentelijk beleid bestaat uit: 2 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter; een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond; regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ; regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen; tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen). Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen. Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen. Plangebied In paragraaf 5.10 Bodem, wordt ingegaan op de bodemgesteldheid van het gebied.

Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019 Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken: 1. 2. 3. 4.

een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu; het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt; het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast; het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Plangebied In paragraaf 5.13 Water en klimaatadaptatie, wordt ingegaan op de waterhuishouding van het gebied. 2.3.2.2.9 Energie Een met de bewoners van Utrecht opgesteld Energieplan ui 2015 vormt de basis van het stedelijk energiebeleid. Voor nieuwbouw van woningen is de verwachting en wens uitgesproken dat deze energieneutraal zullen zijn. Dat wil zeggen dat voor gebouw gebonden energieverbruik geen fossiele energie wordt toegepast (dit is een hogere ambitie dan de voorwaarde binnen het Bouwbesluit, zijnde een BENG 2 waarde = 0 kWh/m2). Utrecht: energiek middelpunt van het land, Energieplan Utrecht en duiding van het college bij het Energieplan (2016) De gemeenteraad heeft op 14 januari 2016 het Energieplan besproken en het document Duiding van het College bij het Energieplan vastgesteld. Deze documenten geven samen richting aan het energiebeleid in Utrecht voor de komende jaren. Het Energieplan is door 165 Utrechters opgesteld en hierbij stond de volgende vraag centraal: realiseer een klimaatneutraal Utrecht. Aan de hand van de onderwerpen wonen, werken, vervoer en centrale energievoorziening in Utrecht zijn, om dit te bereiken, te nemen maatregelen geformuleerd. Bewustwording via het verbeteren van informatievoorziening is hierbij belangrijk en de gemeente heeft een grote en pro-actieve rol bij de overgang naar duurzame energie.

Met het coalitieakkoord 'Utrecht: Ruimte voor iedereen' (2018) zijn voorgaande doelstellingen vervangen. Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn en om hiertoe te komen worden de volgende stappen genomen: de gemeentelijke energie-inkoop is in 2020 volledig verduurzaamd; in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen; in 2030 is het Utrechtse systeem van stadsverwarming verduurzaamd; in 2030 zijn minimaal 40.000 bestaande woningen van het gas af; het gemeentelijke vastgoed is in 2040 volledig verduurzaamd. Plangebied De randvoorwaarden voor energie zijn gasloos bouwen en energiezuinigheid. De randvoorwaarden zijn vastgelegd in het Utrechtse Energie Protocol. In dit plan wordt gestreefd om zoveel mogelijk bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

29

klimaatneutraal te zijn. In paragraaf 5.20 Energie wordt dit verder toegelicht. Visie op de warmtevoorziening (2017) en Transitievisie Warmte (2021) Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. De CO2-uitstoot in onze stad wordt voor een derde veroorzaakt door het verwarmen van huizen en gebouwen met aardgas (inclusief de stadsverwarming). Ook gebruiken gebouwen op dit moment relatief veel warmte door een lage isolatiegraad en installaties met een laag rendement. Om de doelstelling te behalen om als Utrecht in 2030 klimaatneutraal te zijn, is een omschakeling naar een duurzame warmte- en koudevoorziening nodig. Met het nieuwe coalitieakkoord is de doelstelling opgenomen om zo snel mogelijk klimaatneutraal te zijn en 40.000 bestaande woningen van het gas af te halen. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen. Dit vraagt om ingrijpende aanpassingen in gebouwen, de energieinfrastructuur en door nog meer gebruik te maken van duurzame warmtebronnen. Natuurlijke momenten, op zowel gebouw- als gebiedsniveau, moeten worden benut om de warmtetransitie te versnellen. Een klimaatneutrale warmtevoorziening moet aan de voorwaarden duurzaam, betaalbaar en betrouwbaar voldoen.

In het door het VNG ondertekende Klimaatakkoord is een nieuwe regierol voor de gemeente vastgelegd. Gemeenten moeten voor eind 2021 een Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) opstellen. In de Transitievisie Warmte staat hoe de gemeente een aardgasvrije stad gaat maken en welke planning daarvoor wordt gehanteerd. In de TVW staat wanneer we in welke buurt starten met het aardgasvrij maken van gebouwen en het aanpassen van de energie-infrastructuur. In de RES staat hoe Utrecht en haar regiogemeenten invulling gaan geven aan de landelijke energiedoelstellingen in het Klimaatakkoord voor het verduurzamen van de energiebronnen. In de RES staat hoeveel en waar duurzame elektriciteit (wind en zon) in 2030 wordt opgewekt. Ook staat er in de RES welke duurzame warmtebronnen te gebruiken zijn zodat buurten van het aardgas af kunnen. Beide documenten worden in de Omgevingsvisie verankerd. De landelijke wet- en regelgeving wordt hiervoor de komende tijd aangepast. Transitievisie warmte deel 1 en deel 2 Op 3 juni 2021 is de Transitievisie Warmte, deel 1 vastgesteld. in deel 1 van de Transitievisie Warmte is de strategie en visie beschreven. Hierin staat hoe de bestaande huizen en gebouwen in Utrecht geleidelijk, en buurt-voor-buurt, over kunnen gaan naar nieuwe vormen van verwarmen en koken. Op een manier die voor iedereen betaalbaar en haalbaar is.

Er is dus ook vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden. Deel 2 van de Transitievisie Warmte geeft aan wanneer en in welke buurt we aan de slag gaan met de voorbereidingen om aardgasvrij te worden. Er is een stappenplan gemaakt voor de buurten waar de gemeente de komende jaren begint met de buurtaanpak aardgasvrij. Op die manier wordt er in alle buurten op ongeveer dezelfde manier gewerkt en is het voor iedereen duidelijk wat het proces is. Plangebied Het gebouw wordt op een zodanige wijze gebouwd dat de energievraag zoveel mogelijk wordt beperkt. Ambitie van de gemeente voor nieuwbouwwoningen: een energiebehoefte van maximaal 25kWh/m².jr (BENG 1) en CO2-neutraal (motie 2017/61: Utrecht bouwt BENG). Daarnaast onderzoekt de initiatiefnemer welke mogelijkheden er zijn om zoveel mogelijk binnen het plan/gebied zelfvoorzienend te zijn in de warmte- en koudevraag van de bebouwing. 2.3.2.2.10 Sport, recreatie en toerisme A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010) en bijstelling hotels (2019) Het hotelbeleid is weergegeven in de nota A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010). De komende 10 jaar wordt een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar voorzien.

Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1400 kamers. Die groei wil de gemeente faciliteren. Op 19 december 2019 is de beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 bijgesteld. In de periode 2019-2021 worden naar verwachting 1.500-1.800 nieuwe hotelkamers gerealiseerd bovenop het bestaande aantal van ongeveer 2.000 hotelkamers. Voor Utrecht betekent dit een inhaalslag in kwantiteit en kwaliteit van hotelconcepten. Vanwege deze relatief grote toevoeging in een korte tijd is het nodig om tijdelijk een pas op de plaats te maken en eerst het effect van deze toename af te wachten voordat er eventueel meer nieuwe hotels toegevoegd worden. Dit betekent dat er tot 1 januari 2023 in principe geen nieuwe hotels worden toegestaan met bestemmingsplanwijzigingen. Voor aanvullende bijzondere concepthotels met maximaal 50 kamers of bijzondere doelgroephotels 3 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

kan onder voorwaarden (over locatie, kwaliteit initiatiefnemers, segmentatie en duurzaamheid) een uitzondering worden gemaakt. Uitbreidingen van bestaande hotels met een kwaliteitsdoel blijven ook beperkt mogelijk. Plangebied In het plangebied worden geen hotels mogelijk gemaakt. Beleid tijdelijk verblijf (short stay) Op 19 december 2019 is het beleid tijdelijk verblijf (short stay) door de gemeenteraad vastgesteld. Het aantal short stay-accommodaties in Utrecht is de laatste jaren gegroeid. Een toenemende mobiliteit van werknemers en internationale studenten zorgt voor een stijgende vraag naar deze accommodaties. De huisvesting van tijdelijke (internationale) werknemers of studenten mag echter niet ten koste gaan van de leefbaarheid en van de beschikbaarheid van voldoende permanente woonruimte voor verschillende doelgroepen in de stad. Om deze belangen op een goede manier te kunnen wegen zijn uitgangspunten opgesteld. Onder tijdelijk verblijf of short stay wordt verstaan: het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van logies met een minimumperiode van twee weken tot 6 maanden met uitloop tot maximaal 12 maanden. Dit gebruik valt onder de bestemming hotel met aanduiding logies voor tijdelijk verblijf. Dit gebruik is niet toegestaan onder een woonbestemming.

De regels voor het verlenen van vergunningen voor tijdelijk verblijf zijn vastgelegd in de Beleidsregels tijdelijk verblijf (short stay). Plangebied In het plangebied worden geen short stay accommodaties mogelijk gemaakt. Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, onderscheid gemaakt worden in categorieën van horecabedrijven in een bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op 12 april 2018 in werking getreden en door de raad vastgestelde Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 en overgenomen in de bijlage bij de regels, de Lijst van Horeca-activiteiten. In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'zachte' tot 'harde' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling heeft tot doel de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën.

De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. Plangebied In het plangebied wordt geen horeca mogelijk gemaakt.

Sportnota 2017-2020 'Utrecht Sportief en gezond' (2016) De sportnota 'Utrecht Sportief en gezond' is in 2016 vastgesteld. Met een optimaal sport- en beweegklimaat in de stad wil de gemeente Utrecht bijdragen aan een gezonde leefstijl en daarmee aan een gezonde toekomst voor al haar bewoners. De Sportnota bevat zestien ambities, op het gebied van sportstimulering, sportaccommodaties, topsport en talentontwikkeling en sportevenementen. Sportstimulering: Door sportstimulering wordt ervoor gezorgd dat nog meer mensen in de stad gaan sporten en bewegen. Het accent wordt gelegd op de buurten met de grootste achterstand in de gezondheid en in sportdeelname. De gemeente werkt hieraan door onder andere de samenwerking tussen sport en andere sectoren zoals gezondheid, welzijn, jeugd, onderwijs en werk en inkomen te versterken. Sportaccommodaties: Een goede sportinfrastructuur vormt de basis voor een goed sportklimaat. Het aantal sportaccommodaties zal mee moeten groeien met de groei van de stad en het aantal inwoners. Hierbij wordt gestreefd naar een efficiënter gebruik van de accommodaties. Topsport en talentonwikkeling: Utrecht ambieert een goed topsportklimaat, met aandacht voor ondersteuning van topsportverenigingen en talentontwikkeling. Hiervoor werkt de gemeente samen met sportverenigingen, sportorganisaties, onderwijs en het bedrijfsleven.

Sportevenementen: Topsport- en breedtesportevenementen wordt als middel gebruikt om zoveel bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

31

mogelijk Utrechters kennis te laten maken met sporten en bewegen. Evenementen bieden een podium waarop talenten zich kunnen meten met de (inter)nationale top. Plangebied In het plan worden geen nieuwe sportaccommodaties mogelijk gemaakt. Beleid en actieplan 2009-2014 'Evenementen en festivals in Utrecht' (2009) Het beleid en actieplan 2009-2014 'Evenementen en festivals in Utrecht' is in 2009 vastgesteld en bevat het beleid ter behoud en uitbouw van evenementen en festivals in Utrecht. De doelen voor de komende vijf jaar betreffen: Utrecht moet nationale positie behouden en successen beter communiceren; internationaal moet Utrecht op de kaart komen; lokaal draagvlak voor evenementen vergroten. Utrecht staat al enkele jaren in de top drie van evenementensteden van Nederland. De gemeente wil het niveau van festivals en evenementen dat Utrecht inmiddels heeft bereikt graag uitbouwen. Om de drie doelen van de evenementennota te verwezenlijken en de genoemde uitdagingen het hoofd te bieden kiest de gemeente voor professionalisering op alle fronten. De nota volgt hierbij twee hoofdlijnen. De eerste lijn geeft inzicht in het gehele proces van de organisatie rond evenementen. Deze basis dient goed op orde te zijn. Professionalisering in kennis en dienstverlening staan centraal.

De gemeente zal meer dan tot nu toe gebeurt oplossingen zoeken voor zaken rond evenementen die overlast veroorzaken. Zoals een betere spreiding van evenementen door de gehele stad, waardoor de druk op de binnenstad niet verder toeneemt. De tweede lijn van de nota gaat in op de ambities van Utrecht op het gebied van festivals en evenementen. Hoe kunnen deze beter worden ingezet voor de versterking van het merk Utrecht? Professionalisering in marketing, communicatie en promotie en samenwerking met partners in de stad spelen hierbij een belangrijke rol. Plangebied In het plan worden geen evenementen terreinen mogelijk gemaakt. 2.3.2.3 Gebiedsbeleid Op 2 december 2021 heeft het college de bouwenvelop Jutfaseweg 178 vastgesteld. De huidige bedrijfsbebouwing en garageboxen worden gesloopt en er worden op deze plek 35 nieuwe woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt door de eigenaar het monumentale pand in het plangebied gerenoveerd en is initiatiefnemer voornemens hier kantoorruimte, 6 onzelfstandige woonruimten en 2 zelfstandige woonruimten te realiseren in aanvulling op de 12 reeds bestaande onzelfstandige woonruimten op de verdieping. De bouwenvelop dient als ruimtelijk kader en onderlegger voor dit bestemmingsplan. 2.3.3

Overig gemeentelijk beleid

De Utrechtse Erfgoedagenda (2013) De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen. De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek. Plangebied De oude tegelfabriek wordt in de vrije ruimte gezet, waarmee meer recht wordt gedaan aan de monumentale status. Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014) De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht. De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan. 3 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn: nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling; behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid. Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Nota externe veiligheid (2007) De Nota externe veiligheid, die in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting of het transport bevinden. De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken. Plangebied Het plangebied ligt op ruim een kilometer van de spoorlijnen van Utrecht Centraal naar Houten en Bunnik.

Over deze spoorlijn vindt weliswaar transport plaats met gevaarlijke stoffen, maar de afstand tussen het plangebied en de spoorlijn bedraagt meer dan 200 meter. Conclusie Daarmee zijn in de directe omgeving geen risicocolle inrichtingen of transportroutes gelegen waar rekening mee moet worden gehouden voor de planontwikkeling. Een concrete toelichting op de situatie omtrent externe veiligheid is terug te vinden in hoofdstuk 5.

2.4

Conclusie

De conclusie is dat de ontwikkeling past binnen de - in dit hoofdstuk beschreven - beleidskaders.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

33

3 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 3 3.1

Bestaande situatie

Inleiding

Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 4.262 m2 en spreidt zich uit over de volgende kadastrale percelen: Gemeente Catharijne, CTR00 - D – 10859 Gemeente Catharijne, CTR00 - D – 10860 Gemeente Catharijne, CTR00 - D – 10862 Gemeente Catharijne, CTR00 - D – 10861 Het monument met enige ruimte eromheen heeft een oppervlakte van circa 800 m2 en is in eigendom van G.B. van de Zandschulp Beheer B.V. Het voor woningbouw te ontwikkelen gebied heeft een oppervlakte van circa 3.388 m2 en is in eigendom van MOZAIEK. Daarnaast is 73 m2 van het plangebied in eigendom van de Gemeente Utrecht en momenteel in erfpacht uitgegeven aan MOZAIEK. Op het terrein zijn verschillende bedrijfsactiviteiten aanwezig.

3.2

Beschrijving van het plangebied

3.2.1

Historische ontwikkeling

De Vaartsche Rijn Het plangebied is gelegen aan de Vaartsche Rijn, ten zuiden van het historisch centrum van Utrecht. Het kanaal werd in 1148 gegraven in opdracht van de stad Utrecht om een verbinding te maken tussen de Lek en de Vecht, om zo de handelsbelangen van de stad veilig te stellen. Dit was nodig nadat in 1122 de verbinding van de Kromme Rijn met de Lek bij Wijk bij Duurstede was afgedamd en er minder water stroomde naar de Oude (Kromme) Rijn en de Vecht. In eerste instantie werd het kanaal gegraven tot aan de Hollandsche IJssel. In 1290 werd gestart met het graven van een nieuwe kanaalarm tot aan de Lek, die uitkwam tegenover Vianen. Goederen vanaf de rivier werden in eerste instantie over de dijk getrokken en verder geladen, in 1373 werd in de Lekdijk de eerste schutsluis aangelegd. Vanaf dat moment ging het kanaal naar Utrecht de Vaartsche Rijn heten. In 1652 werd het kanaal verbreed en verdiept om de doorstroming van het water in de Utrechtse grachten te waarborgen. Kort na de Franse tijd werd de Vaartsche Rijn opgenomen in de waterverbinding tussen Amsterdam en de Rijn via Utrecht (de Keulse vaart) waartoe de Vaartsche Rijn als geheel werd verbreed. De verbinding voldeed uiteindelijk niet meer en tussen 1883 en 1892 werd ten westen van de Vaartsche Rijn het Merwedekanaal gegraven.

De functie van het Merwedekanaal werd vervolgens in de jaren dertig van de twintigste eeuw overgenomen door de aanleg van het Amsterdam-Rijnkanaal. 3.2.2

Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

Het bestaande gebouw aan de Jutfaseweg 178-181 is de voormalige tegelfabriek Westraven. Het gebouw is een gemeentelijk monument. De bestaande gebouwen op het bijbehorende terrein eromheen zijn dat niet. Het monument is direct aan de Jutfaseweg gelegen, langs de Vaartsche Rijn. De locatie ligt ten zuiden van het centrum van Utrecht, op een locatie waar al eeuwenlang sprake was van keramische industrie. De tegelfabriek is één van de bijzondere, laatst overgebleven restanten van een bloeiende periode van tegel- en dakpannenindustrie langs de Vaartsche Rijn in Rivierenwijk en Hoograven/Rotsoord. Uit de bouwhistorische verkenning blijkt dat de voormalige tegelfabriek een hoge monumentwaarde heeft vanwege de ouderdom, de kenmerkende fabrieksconstructie en vanwege het feit dat dit de laatst bewaarde fabriek aan de Jutfaseweg is. De driebeukige fabriek is gebouwd in 1904 naar het ontwerp van E.G. Wentink jr., nadat de oudere fabriek aan de Jutfaseweg afbrandde. Het ontwerp van de fabriek is uitgevoerd in Hollandse neorenaissancestijl met invloeden van Jugendstil. Dit is in de gevel o.a. herkenbaar aan de gebruik van verblendstenen, gemetselde bogen en speklagen. De constructie van de fabriek bestond uit ijzeren kolommen met daarop ijzeren I-profielen waarop deels balken en deels gemetselde troggewelven waren aangebracht.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

35

De fabriek ging in 1917 failliet en maakte een doorstart op een nieuwe locatie. Het pand werd verkocht aan een firma die zich specialiseerde in het vertinnen en galvaniseren van metaal. De firma zat tot de jaren 1950 of 1960 in het pand. Uit deze periode zijn weinig bouwsporen bewaard gebleven.

De tegelfabriek ca. 1915. Tussen de vensters op de verdieping zijn twee tegeltableaus zichtbaar. Links is het tableau met de afbeelding van Minerva, rechts het tableau met de afbeelding van Mercurius. Bron: Bouwhistorische verkenning voormalige tegelfabriek 'Westraven', Jutfaseweg 178-181 te Utrecht, Bureau Helsdingen 28 juli 2020, Afbeelding via Utrechtse Stichting voor 3 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

Industrieel Erfgoed (www.usine-utrecht.nl). In de late jaren 1960 werd de fabriek verkocht en is er een autobedrijf gevestigd. Op het terrein werden de historische bijgebouwen grotendeels vervangen.

Stedenbouwkundigeen ensemblewaarden Tussen de voormalige tegelfabriek en de Vaartsche Rijn is sprake van een hoge ensemblewaarde. Sinds de zeventiende eeuw waren aan de Vaartsche Rijn tegel- en dakpannenfabrieken gevestigd. Deze situering aan het water en buiten de stad had te maken met brandveiligheid: de fabrieken bezaten brandgevaarlijke ovens. De ligging aan het water was in vroeger eeuwen ook gunstig door de aanwezigheid van klei voor de fabrieken, en later voor de aanvoer van grondstoffen over het water en het vervoer van producten. Door de ligging is deze connectie tussen de voormalige fabriek en het water nog duidelijk aanwezig. Er is tevens sprake van een stedenbouwkundige waarde van het terrein van de voormalige fabriek. De uit de jaren '20-'30 daterende Rivierenwijk is om de bestaande fabriek heen gebouwd. De vorm van de achterzijde van het fabrieksterrein wordt bepaald door de situering van de straten in de wijk. Architectuur- en bouwhistorische waarden De voormalige tegelfabriek Westraven is van belang als ontwerp uit het oeuvre van de in Utrecht en omgeving actieve architect E.G. Wentink jr. (1874 – 1948). Ook is het pand architectuurhistorisch van belang vanwege de relatieve gaafheid van het pand.

Bouwhistorisch heeft het pand een hoge waarde door de voor de tijd en de functie kenmerkende toegepaste materialen, met name de ijzeren kolommen, onderslagbalken en gemetselde troggewelven. De toepassing van tegeltableaus in de voorgevel en de betegelde schouw in het interieur maken onderdeel uit van het ontwerp en herinneren aan de oorspronkelijke functie. De oudste bouwfase van de tegelfabriek (1904-1917) is gewaardeerd met een hoge monumentwaarde. Het pand in hoofdopzet, de historische gevels en de constructie zijn een tastbare herinnering aan de historische tegelfabriek, de industrie aan de Vaartsche Rijn en het oorspronkelijk ontwerp.

3.2.3

Structuurbepalende elementen

Het plangebied is in Rivierenwijk gelegen. Deze wijk ligt tussen de Vaartsche Rijn en het Merwedekanaal. Het plangebied ligt direct naast de Vaartsche Rijn aan de Jutfaseweg. In de nabijheid van het plangebied is vooral woonbebouwing gelegen. In de directe omgeving van het plangebied zijn voornamelijk rijwoningen te vinden van twee verdiepingen hoog met een kap daar bovenop. Ook zijn er enkele appartementencomplexen van 4 tot 5 bouwlagen aanwezig in de omgeving van de Jutfaseweg. Aan de overzijde van de Vaartsche Rijn zijn enkele bedrijfsgebouwen en een sporthal gelegen met daarnaast een groen veld. Het huidige terrein bestaat voornamelijk uit verouderde bedrijfsbebouwing tussen 1 en 3 bouwlagen hoog. In het plangebied zijn een monumentaal pand, 2 bedrijfswoningen en een bedrijfspand gelegen. De aanwezige bedrijfsbebouwing wijkt qua bouwhoogte en vormgeving het meest af van de omgeving. Ook de functie van de huidige bedrijfsbebouwing (oa een garagebedrijf en een bandenservice) past qua functionaliteit minder in de directe omgeving. Het plangebied is toegankelijk via een inrit direct aan de Jutfaseweg gelegen en via een toegang aan de Berkelstraat welke thans is afgesloten met een te openen hekwerk dat altijd op slot is.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

37

Figuur 3.3.1: Huidige situatie

3.3

Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Op het terrein zijn verschillende bedrijfsactiviteiten aanwezig. Zo zijn er een garagebedrijf, een bandenservice, garageboxen, 2 bedrijfswoningen en een fiets- en scootmobielwinkel aanwezig. De aanwezige bebouwing is sterk verouderd en verkeert in matige staat. Totaal is circa 2.070 m² bedrijfsbebouwing aanwezig. De 2 oude bedrijfswoningen worden verhuurd en in het monument zijn er op de verdieping woonstudio's aanwezig. De begane grond van het monument wordt thans gebruikt als kantoorruimte, fietsenwerkplaats en kringloopwinkel. 3.3.1

Verkeer en parkeren

Het plangebied grenst aan de Jutfaseweg, één van de belangrijkere ontsluitingsroutes van Rivierenwijk. De Jutfaseweg sluit aan op de Socrateslaan: een grotere verkeersader in Utrecht. De Jutfaseweg is toegankelijk voor auto's, fietsers en voetgangers. Voor fietsers is er aan beide zijden van de weg een fietspad aangelegd. Parkeren voor de huidige functie vindt voornamelijk op eigen terrein plaats evenals op de langsparkeerplaatsen aan de Jutfaseweg en omgeving. Het plangebied ligt in de parkeerzone B2. Zone B2 is stedelijk gebied, waar je niet hoeft te betalen voor het parkeren van auto's (conform de Nota Stallen en Parkeren d.d. maart 2013). In de directe nabijheid is aan de Socrateslaan een bushalte gelegen. Deze bushalte functioneert voor verschillende bussen richting stations, andere wijken in Utrecht en bussen richting Zeist en Amersfoort. Op circa 1.200 meter afstand is het treinstation Utrecht Vaartsche Rijn gelegen. In de buurt van het plan gebied zijn een aantal parkeerplekken aangewezen als laadplekken voor elektrische auto's. Ook zijn er plekken aangewezen die in de toekomst kunnen gaan fungeren als laadplekken. Deze worden pas omgezet naar laadplek als de bestaande laadplekken veel in gebruik zijn. 3.3.2

Openbare ruimte

De openbare ruimte in het plangebied is zeer beperkt. Het bedrijfsperceel is in particulier eigendom en volledig bebouwd en verhard. Langs het plangebied ligt wel een aantal belangrijke verbindingen en publieke ruimtes. De Jutfaseweg vormt een van de belangrijkere ontsluitingsroutes van de Rivierenwijk. Tussen de Jutfaseweg en de Vaartsche Rijn is een bomenrij aanwezig (zie kaart op de volgende pagina). Deze bomen zijn omgeven door een groenstrook met op een aantal plaatsen een fietsenstalling. Aan de zuidzijde, achter in het plangebied, is een aansluiting aanwezig met de Berkelstraat welke grenst aan een groen speelveldje. 3 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

3.4

Conclusie

Het huidige terrein bestaat voornamelijk uit verouderde bedrijfsbebouwing. De aanwezige bedrijfsbebouwing wijkt qua bouwhoogte en vormgeving het meest af van de omgeving. Ook past de functie van de huidige bedrijfsbebouwing qua functionaliteit minder in de directe omgeving. Gezien de ligging van het plangebied leent het zich goed voor de realisatie van woonfuncties en zal het bijdragen aan een verbetering van het plangebied en de leefomgeving.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

39

4 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 4 4.1

Projectbeschrijving

4.1.1

Inleiding

Planbeschrijving

Gezien de ligging te midden van grondgebonden woningen in de omliggende woonstraten en appartementen elders aan de Jutfaseweg, leent het plangebied zich goed voor de realisatie van woonfuncties. De toekomstige functie van het plangebied betreft wonen. Circa 2.000 m² BVO van verouderde bedrijfsbebouwing en 2 verouderde bedrijfswoningen worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komen circa 35 duurzame nieuwbouwwoningen. De oriëntatie van de nieuwbouwwoningen sluit aan bij de omliggende bestaande bouwblokken. Tevens wordt er met de bouwhoogte en de bouwlagen rekening gehouden met de omliggende bebouwing. Er worden in totaal circa 35 nieuwbouwwoningen (zonder transformatie monument) gerealiseerd, waarvan minimaal 55% van de woningen in de midden koop categorie conform de woonvisie gemeente Utrecht en waarvan de gezamenlijke koop- en aanneemsom in het jaar van verkoop niet duurder is dan geldende maximale NHG grens, zijnde in 2022 maximaal € 355.000,- VON en € 376.300 VON voor woningen met energie besparende maatregelen, te indexeren met de 'consumentenprijsindex (CPI) Alle huishoudens' volgens de 'jaar-op-jaarmethode' op basis van de reeks 2015 = 100 + 1%. Deze woningen worden met voorrang verkocht aan mensen met een midden inkomen (tot 65.000 € bruto per jaar).

Initiatiefnemer heeft een inspanningsverplichting om te onderzoeken op welke manieren deze woningen langdurig in het middensegment behouden kunnen blijven. In ieder geval wordt een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht opgenomen. Maximaal 45% van de nieuwbouwwoningen valt in de categorie dure koop, om doorstroming in de wijk te bevorderen. Hierbij wordt tevens onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor doorstroming vanuit de middencategorie. 4.1.2

Programma

Het programma omvat: Het programma omvat: Circa 19 woningen in de middenkoopcategorie: 15 appartementen met een oppervlakte van circa 47-50 m² GBO maximaal 2 appartementen met een oppervlakte van circa 40 m² GBO op de begane grond aan de Jutfaseweg; 2 geschakelde grondgebonden woningen van circa 80 m² GBO Circa 16 woningen in de niet-gereguleerde vrije sector koop categorie om doorstroming in de wijk te bevorderen: 5 geschakelde grondgebonden woningen van circa 80 m² GBO e n 11 geschakelde herenhuizen van circa 110-150m² GBO circa 95 m² kantoorruimte, 6 onzelfstandige huurwoningen en 2 zelfstandige woningen die worden gerealiseerd door middel van een renovatie van de begane grond in het bestaande monument, conform het landelijk puntensysteem voor onzelfstandig en zelfstandige woningen. 4.1.3

Stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundigconcept Het plangebied ligt aan de Jutfaseweg, langs de Vaartsche Rijn, in Rivierenwijk. De Jutfaseweg kent met name woonbebouwing in verschillende vormen (appartementen, grondgebonden woningen). De bedrijfsbebouwing op de planlocatie is één van de laatste werklocaties van wat eens (eind 19e, begin 20e eeuw) een belangrijk werkgebied langs de Vaartsche Rijn was. Rondom het plangebied is vooral sprake van een kleinschaliger bebouwing (2 lagen met kap). Ten noorden van het plangebied begint aan de Jutfaseweg een zone grootschaliger appartementengebouwen van ca. 4 bouwlagen hoog. bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jutfaseweg 178, Rivierenwijk" (vastgesteld)

41

De maat en schaal langs de Jutfaseweg varieert hierdoor. De voormalige fabriek in het plangebied zelf is hoger en forser van maat: in de jaren '30 is deze ruimtelijk als het ware 'ingesloten' door de woonbebouwing. Direct aangrenzend aan de noordzijde van het perceel staan woningen die lager zijn, vermoedelijk oude arbeiderswoningen ten behoeve van de fabriek. Deze woningen worden ontsloten met een pad dat uitkomt op de Jutfaseweg. Aan de overzijde van de Vaartsche Rijn is de korrelgrootte rondom de planlocatie groter: er is sprake van een aantal bedrijfsfuncties: een gemeentewerf, een bedrijfsgebouw (groothandel) en een sporthal met ernaast een groen veld. Voor deze binnenstedelijke herontwikkeling is aansluiting op de bestaande omgeving uitgangspunt geweest. Om het homogene karakter van Rivierenwijk te versterken is er gekozen voor een hogere bebouwing (vier bouwlagen) aan de Jutfaseweg en lagere bebouwing (3 bouwlagen) in aansluiting op de laagbouw aan de Berkelstraat. Uitgangspunt is dat de nieuwe bebouwing zoveel mogelijk entrees aan de straat krijgt, ter bevordering van de sociale veiligheid en levendigheid op straat. De nieuw te ontwikkelen bebouwing staat waar mogelijk 'tuin aan tuin' met de bestaande bebouwing aan de Berkelstraat en de Hoendiepstraat. Hierdoor ontstaat een heldere scheiding tussen openbaar en privé.

Ook zorgt het voor de nieuwe en ook de bestaande woningen voor een helder schema: de voorzijde (straatzijde) van de woning is levendig, de achterzijde (tuinzijde) is luw. Door de inpassing in de schaal van de omliggende bebouwing, is de impact van de nieuwbouw op de bezonning van de bestaande tuinen gering. Het binnengebied tussen de nieuwbouw wordt ingericht als een semi-openbaar groen hof, om zo bij te dragen aan de vergroeningsopgave van de Rivierenwijk. De verharding die echt noodzakelijk is, wordt zoveel mogelijk voorzien van waterdoorlatende bestrating en grasbetontegels. De manier van inrichting van de groene openbare ruimte zal tevens het autogebruik ontmoedigen. Naar aanleiding van de wens van omwonenden en om de nieuwe woningen te verbinden met de bestaande achterliggende wijk wordt er een nieuwe verbinding voor voetgangers en fietsers van de Berkelstraat naar de Jutfaseweg gerealiseerd. Dit zorgt er voor dat omwonenden ook gebruik kunnen maken van het nieuw te realiseren groene binnengebied. Gebouw voormalige tegelfabriek Het bestaande gebouw aan de Jutfaseweg 178-181 is de voormalige tegelfabriek Westraven, een gemeentelijk monument. Deze staat als enige uit de rooilijn ten opzichte van de bestaande woonbebouwing (ca. 3,5 meter) en heeft hierdoor een bijzondere ruimtelijke en monumentale positie.