Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland_vastgesteld_1.pdf
Tekst van het document
Bestemmingsplan
Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland Vastgesteld, juni 2022
Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1
Inleidende regels
4
Artikel 1
Begrippen
4
Artikel 2
Wijze van meten
7
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
8
Artikel 3
Wonen
8
Hoofdstuk 3
Algemene regels
10
Artikel 4
Anti-dubbeltelregel
10
Artikel 5
Algemene bouwregels
10
Artikel 6
Algemene gebruiksregels
10
Artikel 7
Algemene afwijkingsregels
11
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
12
Artikel 8
Overgangsrecht
12
Artikel 9
Slotregel
12
Bijlagen regels
13
Bijlage 1
Lijst van bedrijven functiemenging
14
Hoofdstuk 1
Inleiding
21
1.1
Doelstelling
21
1.2
Ligging en begrenzing plangebied
21
1.3
Geldende plannen
21
1.4
Bestemmingsplanmethodiek
23
1.5
Leeswijzer
23
Hoofdstuk 2
Relevante beleidskaders
25
2.1
Rijksbeleid
2.2
Provinciaal en regionaal beleid
27
2.3
Gemeentelijk
28
2.4
Conclusie
Hoofdstuk 3
25 beleid
35
Bestaande situatie
37
3.1
Inleiding
3.2
Beschrijving
van het plangebied
37
3.3
Beschrijving
van de bestaande functies in het plangebied
38
3.4
Conclusie
Hoofdstuk 4
37
Projectomschrijving
39
41
4.1
Aanleiding
41
4.2
Onderbouwing plan
41
4.3
Conclusie
41
Hoofdstuk 5
Onderzoek en randvoorwaarden
43
5.1
Inleiding
43
5.2
Milieueffectrapportage
43
5.3
Geluidhinder
43
5.4
Externe veiligheid
44
5.5
Luchtkwaliteit
45
2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
5.6
Bodem
46
5.7
Natuurbescherming
46
5.8
Bomen
47
5.9
Water en klimaatadaptatie
48
5.10
Archeologie
48
5.11
Conclusie
50
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
6.1
Economische
6.2
Maatschappelijke
Hoofdstuk 7
51
uitvoerbaarheid
51
uitvoerbaarheid
51
Juridische plantoelichting
53
7.1
Inleiding
7.2
Opbouw regels
53
7.3
Regeling bijbehorende
7.4
Artikelsgewijze
7.5
Lijst van Bedrijven functiemenging
56
7.6
Handhaving
58
Bijlagen toelichting
59
Bijlage 1
61
53 bouwwerken
53
toelichting
53
Geluidonderzoek
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
3
Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1
1.1
Inleidende regels
Begrippen
Aanduiding
Een geometrisch bepaald vlak of figuur die de locatie aanwijst als werkingsgebied van een regel. 1.2
Aanduidingsgrens
De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.3
Bebouwingspercentage
Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van een bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken. 1.4
Bed & breakfast
Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning. 1.5
Bedrijf
Een onderneming waarbij het accent ligt op het maken, bewerken, herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop of levering van ter plaatse gemaakte, bewerkte of herstelde goederen, of van goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen. 1.6
Bedrijf-aan-huis
Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend. 1.7
Bedrijfsvloeroppervlak
De totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf, met inbegrip van de magazijnen en overige dienstruimten. Gebouwde, ondergrondse of half verdiept gelegen, parkeervoorzieningen worden hierbij niet meegeteld. 1.8 1.
2.
1.9
Bestaand Bestaand gebruik: het feitelijke of vergunde gebruik van de gronden en bouwwerken op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan; daaronder valt niet het gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan: a. bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd; b. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet. Bestemmingsgrens
De grens van een bestemmingsvlak.
4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
1.10
Bestemmingsplan
De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. Zie ook: 1.32. 1.11
Bestemmingsvlak
Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.12
Bijbehorend bouwwerk
Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak (bron: Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). 1.13
Bouwen
Het plaatsen, oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.14
Bouwgrens
De grens van een bouwvlak. 1.15
Bouwlaag
Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een onderbouw, een kap en een bijzondere bouwlaag. 1.16
Bouwperceel
Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.17
Bouwperceelsgrens
Een grens van een bouwperceel. 1.18
Bouwwerk
Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 1.19
Eigen toegang
De officiële ingang van een woning, wat blijkt uit de volgende kenmerken: de ingang heeft een huisnummer dat de gemeente aan die ingang heeft toegekend e n de ingang is bereikbaar vanaf de straat of vanuit een gemeenschappelijke hal. 1.20
Functie
Een onderscheidend kenmerk van een locatie waaruit blijkt voor welke activiteiten de locatie bedoeld of geschikt is; functie in de zin van artikel 4.2 van de Omgevingswet; bestemming als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. 1.21
Gebouw
Een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.22
Hoofdgebouw
Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen of gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
5
1.23
Kaart
De digitale weergave van het grondgebied van de gemeente dat bij een bestemmingsplan hoort, waarop de locaties en aanduidingen die in de regels worden genoemd zijn ingetekend op een topografische ondergrond, met uitzondering van locaties of aanduidingen die voor het hele grondgebied van dat bestemmingsplan gelden. 1.24
Kap
Een gesloten en hellend of gedeeltelijk hellend dak. 1.25
Kelder
Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat geheel onder het peil ligt. 1.26
Lijst van bedrijven functiemenging
De Lijst van Bedrijven functiemenging die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving. 1.27
Omgevingsvergunning
Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 van de Omgevingswet. 1.28
Omzetting (van een woning)
Een zelfstandige woning, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte. 1.29
Onderbouw
Een kelder of een souterrain. 1.30
Onzelfstandige woonruimte
Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte. 1.31 1. 2. 3.
Peil
Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.
1.32
Plan
Het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPJAFFASTR1NWENGEL-VA01 van de gemeente Utrecht. 1.33
Seksinrichting
Een voor klanten toegankelijke ruimte of meerdere besloten ruimten in elkaars nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof dit bedrijfsmatig is, seksuele handelingen, al dan niet met een sekswerker, tegen vergoeding worden verricht. 1.34
Vergunning
De omgevingsvergunning van artikel 2.1, lid 1, onder b of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: de omgevingsvergunning van artikel 5.1, lid 1, onder a, van de Omgevingswet.
6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
1.35
Voorgevelrooilijn
Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw. 1.36
Woning
Een complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 1.37
Woningvorming
Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan. 1.38
Woonruimte
Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor de bewoning door één huishouden. 1.39
Zelfstandige woonruimte
Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals een badruimte, een toilet en een keuken buiten de woonruimte.
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van de regels worden onderstaande regels over het meten en berekenen gebruikt. 2.1 1.
2. 3. 4.
2.2
Hoogte- en dieptematen De hoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. De goothoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. De hoogte van een kap: de afstand vanaf de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap. Verticale bouwdiepte: vanaf het peil tot aan het laagste punt van een ondergronds bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals funderingen of heipalen. Als de vloer het laagste punt is dan geldt de onderkant van de vloer. Dakhelling
De hoek die het dakvlak maakt ten opzichte van het horizontale vlak. 2.3 1.
2. 3. 4. 2.4
Oppervlakte De oppervlakte van een bouwwerk: de oppervlakte, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Bruto vloeroppervlakte (b.v.o.): het totaal van de binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte van alle verdiepingen, inclusief kelders en souterrains. Verkoopvloeroppervlakte (v.v.o.): de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank. De gebruiksoppervlakte van woonruimte: met toepassing van de norm NEN 2580. Inhoud
De inhoud van een bouwwerk: de inhoud, gemeten tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels, het hart van de scheidsmuren e n de buitenzijde van daken en dakkapellen.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
7
Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1
Bestemmingsregels
Wonen
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. 2. 3.
3.2
één woning; water, waterberging; voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals (ondergrondse) gebouwde parkeervoorzieningen, ongebouwde parkeervoorzieningen, bergingen, garageboxen, tuinen, erven en terreinen. Bouwregels
3.2.1 Hoofdgebouwen 1. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. 2. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. 3. Het maximum aantal bouwlagen mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' niet worden overschreden. 4. De bestaande kapvorm of dakafdekking moet worden gehandhaafd, dan wel in die vorm worden vernieuwd. 5. Het hoofdgebouw mag worden onderkelderd. 6. Bestaande hoofdgebouwen die niet voldoen aan het bepaalde vermeld onder 1 tot en met 5 mogen worden gehandhaafd of vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet worden vergroot. 3.2.2 Bijbehorende bouwwerken 1. Bij een hoofdgebouw zijn bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten toegestaan, die zonder omgevingsvergunning kunnen worden verricht. 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde 1. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van erf- en perceelafscheidingen die achter de voorgevelrooilijn niet meer dan 2 meter hoog en voor of op de voorgevelrooilijn niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn. 2. In afwijking van de regel onder 1 mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen. 3. Bestaande bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die afwijken van de regels onder 1 en 2 mogen worden gehandhaafd of vernieuwd, maar de afwijkingen niet worden vergroot. 3.3
Specifieke gebruiksregels
3.3.1 Aan-huis-verbonden bedrijf De uitoefening van een aan-huis-verbonden bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1.
2. 3.
de vloeroppervlakte voor een aan-huis-verbonden bedrijf mag niet groter zijn dan een derde deel van de vloeroppervlakte van de woning, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 60 m2; de vloeroppervlakte voor een aan-huis-verbonden bedrijf in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag niet groter zijn dan 60 m2; een aan-huis-verbonden bedrijf mag bedrijfsactiviteiten uitvoeren in categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit milieu is vereist.
3.3.2 Bed & breakfast De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan als de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.
8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
3.4
Afwijken van de gebruiksregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 3.3.1 onder 3 voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm en de aangegeven maatgevende milieuaspecten, vergelijkbaar zijn met categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
9
Hoofdstuk 3 Artikel 4
Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 5 5.1
Algemene bouwregels
Gevallen waarin het overschrijden van de bouwgrens is toegestaan
Een bouwgrens, niet zijnde bestemmingsgrens, mag, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen. 5.2 1.
2.
5.3 1. 2. 3. 5.4 1. 2.
Gevallen waarin het overschrijden van de bouw- en bestemmingsgrens is toegestaan Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bestemming en bij omgevingsvergunning toestaan dat een bouw- en bestemmingsgrens, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over bestemmingen, maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door: a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's; b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen; c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt. Burgemeester en wethouders verlenen de onder 1 bedoelde omgevingsvergunning niet als: a. de overschrijding niet te verenigen is met de aard van de bestemming of b. de overschrijding onevenredige hinder voor aangrenzende percelen tot gevolg heeft. Voorwaardelijke verplichting over parkeren Een vergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vast staat dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. De regel onder 1 is niet van toepassing op het bouwen van bijbehorende bouwwerken, dakopbouwen of dakterrassen.
Aan de hand van beleidsregels waarin de normen voor parkeergelegenheid zijn opgenomen, stellen burgemeester en wethouders vast of aan de regels onder 1 wordt voldaan. Woningvorming en omzetting Het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het woon- en leefmilieu; b. de privacy van omwonenden; c. het verkeer en de parkeersituatie; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Artikel 6 6.1
Algemene gebruiksregels
Strijdig gebruik
Met uitzondering van de gevallen waarin de bestemmingsregeling dat gebruik expliciet toestaat, is strijdig met de bestemming het gebruik van of het laten gebruiken van: 1. 2.
onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens; onbebouwde gronden of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
1 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
3. 4. 5. 6. 7.
6.2 1.
2.
stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning; onbebouwde gronden als kampeerterrein; vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte; onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan; onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen. Woningvorming en omzetting zonder bouwkundige aanpassingen Een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is, mag niet leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het woon- en leefmilieu; b. de privacy van omwonenden; c. het verkeer en de parkeersituatie; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Artikel 7
Algemene afwijkingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van: 1. 2.
3. 4.
5.
6.
7.
de in het plan opgenomen (goot)hoogtematen en bebouwingspercentages tot niet meer dan 10% van deze maten en percentages; de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid of -intensiteit daartoe aanleiding geven; de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- of noodtrappen; het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden; de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt; de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter; de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen,
zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
11
Hoofdstuk 4 slotregels Artikel 8 8.1 1.
2. 3.
8.2 1. 2.
3.
4.
Overgangs- en
Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of dat gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een vergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van vaststelling van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. Als het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van vaststelling van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
Artikel 9
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland.
1 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
Bijlagen regels
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
13
Bijlage 1
Lijst van bedrijven functiemenging
1 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Bijlage 1
Lijst van Bedrijven functiemenging
Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven functiemenging: - niet van toepassing of niet relevant < kleiner dan > groter = gelijk aan cat. categorie e.d. en dergelijke kl. klasse n.e.g. niet elders vermeld SBI-CODE 1993
o.c. p.c. p.o. b.o. v.c. u d w j
opslagcapaciteit productiecapaciteit productieoppervlak bedrijfsoppervlak verwerkingscapaciteit uur dag week jaar
SBI-CODE 2008
OMSCHRIJVING nummer
01
01
-
014
016
0
014
016
2
014
016
4
CATEGORIE LANDBOUW EN DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN DE LANDBOUW Dienstverlening ten behoeve van de landbouw: algemeen (onder andere loonbedrijven), b.o < 500 m² plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven, b.o. < 500 m²
B1 B1
VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN 15
10, 11
-
151
101, 102
0
151
101
6
1552
1052
2
1581
1071
1
1584
10821
0
1584
10821
3
1584
6
1593 t/m 1595 17 174, 175
10821 1102 t/m 1104 13 139
176, 177
139, 143
18 181
14 141
-
20
16
-
-
Slachterijen en overige vleesverwerking: vleeswaren- en vleesconservenfabrieken, p.o. < 200 m² Consumptie-ijsfabrieken, p.o. < 200 m² Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen, v.c. < 2.500 kg meel/week Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk: cacao- en chocoladefabrieken, vervaardigen van chocoladewerken met p.o. < 200 m² suikerwerkfabrieken zonder suiker branden, p.o. < 200 m² Vervaardiging van wijn, cider en dergelijke VERVAARDIGING VAN TEXTIEL Vervaardiging van textielwaren Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen en artikelen VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT Vervaardiging kleding van leer HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK EN DERGELIJKE
B2 B1 B1
B1 B1 B1 B2 B2
B2
203, 204, 205
162
1
205
162902
22
58
2222.6 2223 2223 2224 2225
18129 1814 1814 1813 1814
223
182
24 2442 2442
20 2120 2120
0 2
26 2615 262, 263
23 231 232, 234
0
262, 263 267
232, 234 237
1 0
267 2681
237 2391
2
-
A B
28
25
-
281
251, 331
1a
284
255, 331
B1
2852
2562, 3311
2
287
259, 331
B
30
26, 28, 33
-
30
26, 28, 33
A
33
26, 32, 33
-
33
26, 32, 33
A
36 361
31 9524
2
362
321
Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout, p.o. < 200 m² Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUCTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen Grafische afwerking Binderijen Grafische reproductie en zetten Overige grafische activiteiten Reproductiebedrijven opgenomen media VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE PRODUCTEN Farmaceutische productenfabrieken: verbandmiddelenfabrieken VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUCTEN Glasbewerkingsbedrijven Aardewerkfabrieken: vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW Natuursteenbewerkingsbedrijven: - zonder breken, zeven en drogen indien p.o. < 2.000 m² Slijp- en polijstmiddelen fabrieken VERVAARDIGING EN REPARATIE VAN PRODUCTEN VAN METAAL (EXCLUSIEF MACHINES/ TRANSPORTMIDDELEN) gesloten gebouw, p.o. < 200 m² Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen en dergelijke, p.o. < 200 m² Overige metaalbewerkende industrie, inpandig, p.o. < 200 m² Overige metaalwarenfabrieken n.e.g.; inpandig, p.o. < 200 m² VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS Kantoormachines- en computerfabrieken, inclusief reparaties VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten en dergelijke, inclusief reparaties VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G. Meubelstoffeerderijen b.o.
< 200 m² Fabricage van munten, sieraden en dergelijke
B2 B1
B1 A B1 B1 B1 A
B1
B2 B1
B2 B2
B2 B2 B2 B2
B1
B
A B1
363 3663.1
322 32991
40
35
-
40 40 40
35 35 35
C0 C1 D0
40
35
D3
40
35
D4
40 40 41
35 35 36
E0 E2 -
41 41 45
36 36 41, 42, 43
B0 B1 -
45
41, 42, 43
3
50
-
501, 502, 504 5020.4 5020.5
45, 47 451, 452, 454 45204 45205
503, 504
453
51 5134 5135
46 4634 4635
5136
4636
5137
4637
514 5148.7
464, 46733 46499
0
5148.7
46499
1
5153 5153 5153 5153.4 5153.4
4673 5153 4673 5153.4 46735
0 1 2 4 6
5154 5154 5154
4674 5154 4674
0 1 2
5156
4676
52
47
B
-
-
Muziekinstrumentenfabrieken Sociale werkvoorziening PRODUCTIE EN DISTRIBUTIE VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen: < 10 MVA Gasdistributiebedrijven: gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinstallaties categorie A gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), categorie B en C Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt: blokverwarming WINNING EN DISTRIBUTIE VAN WATER Waterdistributiebedrijven met pompvermogen: < 1 MW BOUWNIJVERHEID Aannemersbedrijf met werkplaats, b.o. < 1.000 m² HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven Autobeklederijen Autowasserijen Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING Groothandel in drank Groothandel in tabaksproducten Groothandel in suiker, chocolade en suikerwerk Groothandel in koffie, thee, cacao en specerijen Groothandel in overige consumentenartikelen Groothandel in vuurwerk en munitie: consumentenvuurwerk, verpakt, opslag < 10 ton Groothandel in hout en bouwmaterialen: algemeen indien b.o. < 2.000 m² Zand en grind: indien b.o. < 200 m² Groothandel in ijzer- en metaalwaren en verwarmingsapparatuur: algemeen indien b.o. < 2.000 m² Groothandel in overige intermediaire goederen DETAILHANDEL EN REPARATIE TEN BEHOEVE VAN PARTICULIEREN
B1 B1
B1 A B1
B1
B1 B1
B1 A B1 B1
C C C C C
C
C B1 B1
C B1 C
527 60 6022
952 49 493
-
6024
494
0
603
495
63 64 641
52 53 531, 532
-
71 711
77 7711
-
712
7712, 7739
713
773
72
62
-
72 72 73
62 58, 63 72
A B -
732
74 7481.3
722 63, 69 t/m 71, 73, 74, 77, 78, 80 t/m 82 74203
7484.4 90 9001 93 9301.3
82992 37, 38, 39 3700 96 96013
-
B A
Reparatie ten behoeve van particulieren (exclusief auto's en motorfietsen) VERVOER OVER LAND Taxibedrijven Goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks), b.o. < 1.000 m² Pomp- en compressorstations van pijpleidingen DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN HET VERVOER POST EN TELECOMMUNICATIE Post- bezorg- en koeriersdiensten VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN Personenautoverhuurbedrijven Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (exclusief personenauto's) Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE Computerservice- en informatietechnologiebureaus en dergelijke Datacentra SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek
OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING Foto- en filmontwikkelcentrales Veilingen voor huisraad, kunst en dergelijke MILIEUDIENSTVERLENING Rioolgemalen OVERIGE DIENSTVERLENING Wasverzendinrichtingen
A
B1 C B1
C
B2 C C
A B1 A
C A B1 B1
Utrecht
Toelichting
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
19
2 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Doelstelling
Het doel van het bestemmingsplan is dat het pand aan de Jaffastraat 1 alleen nog gebruikt kan worden voor wonen (één woning) en niet meer voor de functies seksinrichting, maatschappelijke voorzieningen, zakelijke dienstverlening, bedrijven en nutsvoorzieningen.
1.2
Ligging en begrenzing plangebied
Dit bestemmingsplan heeft alleen betrekking op het perceel Jaffastraat 1. De Jaffastraat 1 is gelegen in Utrecht-West in de wijk Nieuw-Engeland.
Het plangebied Jaffastraat 1 in haar omgeving
1.3
Geldende plannen
Voor het perceel Jaffastraat 1 geldt bestemmingsplan 'Lombok e.o.'. Daarnaast zijn de bestemmingsplannen 'Chw Algemene regels over bouwen en gebruik' en 'Facetbestemmingsplan woningsplitsing II' van toepassing. Bestemmingsplan
Vastgesteld door de raad
Onherroepelijk
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
21
Lombok e.o. Chw Algemene regels over bouwen en gebruik Facetbestemmingsplan woningsplitsing II
4 december 2008 30 november 2017
20 augustus 2009 31 oktober 2018
13 december 2012
8 februari 2013
Op grond van bestemmingsplan 'Lombok e.o.' heeft het perceel Jaffastraat 1 de bestemming 'Gemengde Doeleinden-3', met als nadere aanduiding 'seksinrichting (si)'. Vanwege de aanduiding 'functie op verdieping' mogen een aantal functies zowel op de begane grond als de verdiepingen worden uitgeoefend. Artikel 10 lid 1 van de bestemmingsplanregels laat op het perceel de volgende functies toe: wonen, tuinen en erven en in samenhang daarmee het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven uit categorie 1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten (op de begane grond en de verdiepingen); maatschappelijke voorzieningen (op de begane grond en de verdiepingen); zakelijke dienstverlening (op de begane grond en de verdiepingen); bedrijven, als genoemd in categorie 1 en 2 van de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfsactiviteiten (op de begane grond); ten hoogste één seksinrichting (op de begane grond en de verdiepingen); nutsvoorzieningen (op de begane grond). Daarnaast zijn er maximaal twee bouwlagen toegestaan en is een deel van het perceel voorzien van een bouwvlak.
Een uitsnede van de verbeelding behorende bij bestemmingsplan 'Lombok e.o.' met daarop het perceel Jaffastraat 1
Artikel 10 lid 6 van de bestemmingsplanregels geeft een aantal wijzigingsbevoegdheden weer. Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 10 lid 6 sub f van de bestemmingsplanregels bevoegd om het plan te wijzigen door de aanwijzing 'seksinrichting (si)' van de plankaart (verbeelding) te verwijderen, wanneer het gebruik ten behoeve van een seksinrichting in het desbetreffende hoofdgebouw definitief is beëindigd, dan wel in geval van leegstand van tenminste 12 maanden. Doordat de Jaffastraat 1 alleen een woonbestemming moet krijgen, is het niet mogelijk om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid. Met de wijzigingsbevoegdheid van artikel 10 lid 6 van de bestemmingsplanregels kan namelijk alleen de aanduiding 'seksinrichting' van de plankaart (verbeelding) worden verwijderd (en niet ook de andere niet-woonfuncties). Daarom moet voor de Jaffastraat 1 een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden.
2 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
1.4
Bestemmingsplanmethodiek
Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (hierna: Besluit uChw) is met ingang van 28 oktober 2016 gewijzigd. Sinds die datum beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het hele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden. De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uChw. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7g van dat besluit gebruiken. Op grond van artikel 7c van het Besluit uChw kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de fysieke leefomgeving (Omgevingswet, die vanaf 2022 gaat gelden), waaronder bijvoorbeeld gezondheid en duurzaamheidsaspecten. Dit bestemmingsplan heeft nog de Wet ruimtelijke ordening systematiek.
1.5
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de projectomschrijving, wordt de aanleiding van dit bestemmingsplan beschreven en de onderbouwing hiervan. In hoofdstuk 5 wordt aandacht besteed aan een aantal wettelijke verplichte onderbouwingen. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod. Daarnaast zijn een aantal bijlagen aan de planregels en toelichting toegevoegd.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
23
2 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 2.1
Rijksbeleid
2.1.1
Nationale Omgevingsvisie (2020)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren: 1.
bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 7. beperken van klimaatverandering; 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. De NOVI benoemt vier prioriteiten De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten: 1. 2. 3. 4.
ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen; zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's; stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Omgevingsinclusieve benadering Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw. Afwegingsprincipes Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
25
1.
2.
3.
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.
Plangebied De omgevingsvisie staat dit bestemmingsplan niet in de weg. Met dit bestemmingsplan wordt bij het pand aan de Jaffastraat 1 een aantal functies geschrapt. Hierdoor kan het pand alleen nog voor wonen worden gebruikt. Nadat dit bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, wordt het pand aan de Jaffastraat 1 als woning verkocht en zal er een einde komen aan de langdurige leegstand. Er is een grote vraag naar woningen in Utrecht. 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) (2012) In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk.
Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte. Plangebied Het plangebied ligt in een radarverstoringsgebied van radarstation Soesterberg (nationaal belang van defensie). In dit gebied gelden beperkingen voor plannen voor een goede werking van de radar op het radarstation. Het gaat hier om hoogtebeperkingen voor bouwen, bouwwerken en windturbines. Dit bestemmingsplan heeft gelet op de gestelde maximale bouwhoogte in de regels van dit bestemmingsplan (die overigens niet wijzigen ten opzichte van de huidige situatie), geen invloed op het functioneren van de radar. Voor het overige is het plangebied niet gelegen in een van de gebieden waarvoor het Barro regels stelt. Het Barro en Rarro vormen dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. 2.1.3
Ladder voor duurzame verstedelijking (2017)
De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt. Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening. De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.
Beschrijving behoefte De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst 2 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats. Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Plangebied Met dit bestemmingsplan wordt geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan heeft als doel dat het pand Jaffastraat 1 alleen nog voor wonen (één woning) gebruikt kan worden. Dit betekent dat het pand niet meer gebruikt kan worden voor de functies seksinrichting, maatschappelijke voorzieningen, zakelijke dienstverlening en bedrijven in de categorieën 1 en 2.
In Utrecht is een grote vraag naar woonruimte. Utrecht groeit binnen enkele decennia naar 455.000 inwoners in 2040.
2.2
Provinciaal en regionaal beleid
2.2.1
Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening
Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening heeft van 1 juni 2021 tot en met 12 juli 2021 ter inzage gelegen en zal naar verwachting in maart 2022 vastgesteld worden. De Omgevingsverordening treedt op 1 juli 2022 tegelijk met de Omgevingswet in werking. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.
Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen: extra woningen die gebouwd moeten worden; toename van werkgelegenheid; toename van verkeer; energietransitie; klimaatverandering; verandering in de landbouw; versterking van natuur en recreatief groen. Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Uitwerking beleid in 7 thema's De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's. 1.
2.
Stad en land gezond Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren. Klimaatbestendig en waterrobuust Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
27
3.
4.
5.
6.
7.
wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte). Duurzame energie Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water. Vitale steden en dorpen Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen. Levend landschap, erfgoed en cultuur Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed.
Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners. Toekomstbestendige natuur en landbouw Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur. Uitvoering In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio. Plangebied Het pand staat sinds het vertrek van de laatste seksinrichting in 2013 leeg. Het Rijksvastgoedbedrijf is voornemens om het pand te verkopen, zodra dit bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Het pand zal dan naar verwachting snel in gebruik worden genomen voor wonen, waarmee een einde komt aan de langdurige en ongewenste leegstand van het pand.
2.3
Gemeentelijk beleid
2.3.1
Omgevingsvisie Utrecht
In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus: 1.
2.
De koers: het beleid voor de lange termijn. Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp. Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het
2 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
Utrecht
3.
bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt. In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.
De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/. Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht. 2.3.1.1 De koers Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie 2040 'Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad' (hierna: RSU 2040). De RSU 2040 is één van de koersdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht. Daarmee maakt de RSU 2040 deel uit van één van de instrumenten van de Omgevingswet, die op 1 juli 2022 in werking treedt. Dat betekent dat de ambities uit de RSU 2040 doorwerken in de regels die vanaf 1 juli 2022 in het omgevingsplan zullen worden vastgelegd. De RSU 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld en bevat uitgangspunten voor een gezonde groei en ontwikkeling van de stad tot 2040. In de strategie verbinden we belangrijke thema's met elkaar, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk. Ook is beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad.
Daarmee zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie. Om bij de groei de specifieke kwaliteiten van de stad te behouden, kiezen we ervoor een stad te zijn waarin alle belangrijke functies voor dagelijks gebruik dichtbij de woon- en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht, de tien-minutenstad. Daarbij zijn twee hoofdstructuren leidend voor het ordenen van de nieuwe plekken in de stad, namelijk de groenstructuur en de mobiliteitsstructuur. Groen, landschap en water in en rond de stad zijn een voorwaarde voor gezonde stedelijke ontwikkeling, voor groenbeleving en recreatie, maar ook voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie en biodiversiteit. Daarmee wordt de bestaande stad ook versterkt. Er worden functies toegevoegd en de kwaliteit van de stad wordt verbeterd. We maken de keuze om de groei van de stad op een aantal plekken in de stad te concentreren, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel verschillende stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen.
Hierdoor beperkt de gemeente ook de groei van het aantal vervoersbewegingen. De Merwedekanaalzone, het Jaarbeursterrein en Leidsche Rijn zijn gebieden waar komende jaren veel gebouwd wordt. Maar er wordt ook gebouwd op kleinere plekken, zoals bij de 2e Daalsedijk en het Kruisvaartterrein. Ook in de binnenstad, het stationsgebied, het Utrecht Science Park, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is ruimte voor extra woningen, winkels en bedrijven. En voor cultuur en maatschappelijke instellingen. Omdat er met de met de ambities van de RSU 2040 veel geld gemoeid gaat, is in de RSU 2040 ook een investeringsstrategie opgenomen. Daarnaast is een uitvoeringsstrategie opgesteld, waarin staat welke ontwikkelingen als eerste plaatsvinden en in welke tijdsvolgorde de stad zich tot 2040 ontwikkelt. Ook heeft de gemeenteraad op 12 maart 2020 het koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. Hierin staan de ontwikkelopgaven voor scholen, sportplekken en andere maatschappelijke voorzieningen. Het document Gezondheid voor iedereen, volksgezondheidbeleid 2019-2023 is ook onderdeel van de koers. Zie hiervoor paragraaf 2.3.1.2.6. Plangebied Langdurige leegstand is ongewenst. Dit bestemmingsplan zorgt ervoor dat dit pand als woning in gebruik wordt genomen. Er is veel vraag naar woonruimte in Utrecht.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Jaffastraat 1, Nieuw-Engeland" (vastgesteld)
29
2.3.1.2
Thematisch beleid
2.3.1.2.1 Wonen Woonvisie Utrecht beter in balans De woonvisie Utrecht beter in balans is op 18 juli 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. In de woonvisie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt. Daarin streven we naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. De horizon voor de visie op de Utrechtse woningmarkt is 2040. Onze ambities vragen meerjarige inzet en meervoudig sturen. Vanuit die visie en aanpak zijn voor de korte termijn vijf speerpunten en bijbehorende activiteiten benoemd en uitgewerkt die we volgen en zo nodig tussentijds bijstellen. Voor de komende jaren zijn dat: Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie; We benutten de groei van onze stad om onze partners te stimuleren de bouwproductie hoog te houden om aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee werken we naar streefpercentages voor de lange termijn. Meer gemengde wijken; De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden. Doorstroming; Gemengde projecten, verhuisketens en toename van kwalitatief goede woningen in de middencategorie zorgen voor een betere doorstroming. Een (t)huis voor iedereen; We streven naar een passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alles (toekomstige) inwoners van Utrecht, ook voor de mensen die daar (tijdelijk) zelf niet in kunnen voorzien.
Duurzaamheid en toekomstbestendigheid; We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen. Plangebied Het is ongewenst dat gebouwen langdurig leeg staan, terwijl er veel vraag is naar woningen in Utrecht. Nadat dit bestemmingsplan, waarmee het gebouw alleen nog als woning in gebruik genomen kan worden, onherroepelijk is geworden wordt het zo spoedig mogelijk in de verkoop gezet. De verwachting is dat het pand snel wordt verkocht en als woning in gebruik genomen wordt. Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting Het beleid voor het omzetten, onttrekken, samenvoegen, woningvormen en kadastraal splitsen van woningen is per 1 juli 2019 gewijzigd met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht en de uitwerking hiervan in de beleidsregels 'Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht'. Omdat er in Utrecht schaarste is in alle segmenten van de woningvoorraad en daarnaast de leefbaarheid in alle wijken onder druk staat, heeft de gemeenteraad met de nieuwe Huisvestingsverordening de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen.
Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, wordt daarnaast in lijn van het bestemmingsplan 'Chw Algemene regels voor bouwen en gebruik' in alle bestemmingsplannen een regeling opgenomen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn en op de Huisvestingsverordening 2019 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. De beleidsregels 'Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht' zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat. In de beleidsregels zijn eisen opgenomen over de minimale omvang van woningen en is de verplichting opgenomen om de gevolgen van extra woningen of bewoners voor de bestaande situatie in beeld te brengen. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woningvorming is neergelegd in die beleidsregels. Plangebied In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen over woningvorming en omzetting. Dit is alleen onder voorwaarden en via een binnenplanse afwijking mogelijk.