Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1 (november 2021).pdf

Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan.

26

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

1.4.2.2 Nieuwe termen, vrijwel geen verbrede reikwijdte De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Een 'bestemming' wordt in die wet 'functie' genoemd en 'gebruik' is straks een 'activiteit'. Om te oefenen met de nieuwe termen en om er alvast aan te wennen, zijn deze termen al gebruikt in de regels van dit bestemmingsplan. De term 'functie' betekent in dit plan: bestemming, gebruiksdoel; de term 'locaties' betekent hetzelfde als 'gronden' in het bestemmingsplan. 'Activiteit' kan iets doen, maar ook iets laten doen of iets nalaten betekenen. De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan verlenen. De regels van het bestemmingsplan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via de bijlage 1 bij de regels, de Begrippenlijst, heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen. 1.4.3

Structuur van de regels

In hoofdstuk 1 van de regels staan de gebruikelijke artikelen: een artikel waarin de verklaring van de begrippen staat en een artikel waarin staat hoe gemeten moet worden. De regels over functies (bestemmingen) staan in hoofdstuk 2. De regels over activiteiten zijn verdeeld over drie algemene hoofdstukken van de regels:   

hoofdstuk 3 Bouwen; hoofdstuk 4 Gebouwen en locaties gebruiken en hoofdstuk 5 Grondwerk.

De regels over het overgangsrecht die in een traditioneel bestemmingsplan in hoofdstuk 4 terugkomen, zijn in dit plan in hoofdstuk 6 te vinden. 1.4.4

Afwijken van het bestemmingsplan

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken: 1. de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet); 2. de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht; 3. als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd. Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af mogen te wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is. Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds.

Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

27

1.4.5

Bedrijfsactiviteiten en functiemenging

Bedrijfsactiviteiten kunnen effect hebben op de leefomgeving door uitstoot van stoffen, aantrekking van verkeer of door geluid. Aan de hand van het mogelijke effect heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een lijst opgesteld met bedrijfstypen. Per type is aangegeven hoe groot de afstand tussen zo'n bedrijfstype en een 'gevoelige functie, zoals wonen of onderwijs, moet zijn voor een goed woon- en leefklimaat bij de gevoelige functie. De Lijst van bedrijfsactiviteiten die op de VNG-lijst is gebaseerd, wordt in dit bestemmingsplan gebruikt voor de aanwezige bedrijven. Voor bedrijvigheid in een woonwijk wordt de planologische term 'functiemenging' gebruikt. Bij functiemenging gaat het vaak om bedrijfsactiviteiten die in of bij een woning plaatsvinden. Deze activiteiten mogen het woon- en leefklimaat dan niet of nauwelijks verstoren. Aan de hand van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, die de gebruikelijke “Lijst van Bedrijven 'functiemenging'” vervangt, wordt bekeken welke bedrijven passend kunnen zijn in de woonomgeving. Achter de Lijst is, in hetzelfde document, een toelichting opgenomen.

28

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 2.1

Toelichting per artikel

Begrippen en meten (hoofdstuk 1 van de regels)

Artikel 1 Begrippen Dit artikel verwijst naar bijlage 1 van de regels, waarin begrippen die een verduidelijking nodig hebben worden verklaard. Deze lijst zal op termijn bij alle nieuwe bestemmingsplannen worden gevoegd. In de bijlage kunnen daarom ook begrippen staan die niet voorkomen in de regels van dit bestemmingsplan. Artikel 2 Wijze van meten De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat. De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 2.5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen.

2.2

Functies (bestemmingen; hoofdstuk 2 van de regels)

2.2.1

Inleiding

In hoofdstuk 2 van de regels zijn bij elke functie (bestemming) regels opgenomen waarin het doel van de functie is vastgelegd. In het eerste lid van het artikel dat bij een functie hoort staat de beschrijving van het doel van die functie. De activiteiten die bij een functie horen worden in de regels vaak globaal beschreven. Niet elke denkbare activiteit is benoemd. Dat kan niet en als het al zou kunnen dan zou het bestemmingsplan onnodig star worden. Als de regel de functie wonen uitgebreid zou beschrijven, bijvoorbeeld: de functie wonen is bedoeld als een locatie waar personen die deel uitmaken van een huishouden eten, drinken en slapen, is niet duidelijk of je er ook mag gitaarspelen of plantjes mag houden in de vensterbank en ook niet of je een hotel mag beginnen in een huis, want een huishouden op vakantie kan in een hotel eten, drinken en slapen. Om richting te geven aan de uitleg van de beschrijving van het doel, maken artikelleden die volgen op die beschrijving met voorbeelden duidelijk welke activiteiten bij de functie passen of welke activiteiten in ieder geval niet passen. De artikelen in dit hoofdstuk hebben zo veel mogelijk dezelfde, vaste opbouw: 1. de beschrijving van het doel van de functie, 2.

regels die voorbeelden geven van passende activiteiten, om het doel te verduidelijken, soms aangevuld met activiteiten die in een speciaal geval zijn toegestaan, bijvoorbeeld op een plek die op de plankaart is aangegeven; 3. regels die activiteiten verbieden; het gaat dan om activiteiten die op de locatie van de functie zeker niet wenselijk zijn en waarover geen discussie mag ontstaan of die wel of niet passen bij de functie. Elke functie heeft in elk geval een regel waarin het doel wordt beschreven. De regels die onder 2 en 3 genoemd worden, worden weggelaten, als ze voor een functie niet nodig zijn. Het is bijvoorbeeld wel duidelijk dat een café niet past in de functie Groen. De regel 'de activiteit horeca mag niet' is daar niet opgenomen. In artikel 11, lid 11.2, staan activiteiten opgesomd die niet mogen op grond van de functie, behalve als de regels bij de functie expliciet aangeven dat de activiteit wel mag. In de regels bij de functies zijn de activiteiten die artikel 11 verbiedt niet nogmaals opgenomen. Dit bestemmingsplan kent aan drie locaties functie toe die als doel hebben om de bestaande toestand te transformeren naar een woonwijk (de functie Woongebied, artikel 5), een park (de functie Groen, artikel 3) een rij woningen (de functie Wonen, artikel 6).

Bij de functies Woongebied en Wonen zijn het doel en de daarbij horende activiteiten globaal beschreven om een flexibele uitvoering mogelijk te maken. Daardoor is de werking van artikel 11 voor de locaties met die functies niet zo duidelijk. Vanwege die onduidelijkheid is in de regels van beide functies een vergunningstelsel opgenomen, zodat burgemeester en wethouders kunnen toetsen of een activiteit past en belanghebbenden de mogelijkheid krijgen om bezwaar te maken tegen de uitkomst van die toets.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

29

2.2.2

De termen van de Omgevingswet

Om vast te wennen aan de Omgevingswet, gebruikt dit bestemmingsplan de nieuwe termen: functie: de "bestemming"; de functie beschrijft waar de locatie met die functie voor bedoeld is; locatie: de "gronden", dus de plaats of plek; activiteit: het "gebruik"; wat je doet, soms ook wat je nalaat, en soms ook het resultaat van de activiteit. Om het onderscheid tussen een functie en een activiteit te verduidelijken wordt de activiteit in dit bestemmingsplan meestal met een werkwoord, bijvoorbeeld bouwen, beschreven. 2.2.3

Artikel 5: de functie Woongebied

2.2.3.1 Inleiding Het plangebied wordt nu nog gedomineerd door de grote complexen van de Jaarbeurs, parkeerterreinen, een overmaat aan infrastructuur en een aantal woningcomplexen aan de Croeselaan. Met dit bestemmingsplan wil de gemeente de bouw van een nieuwe, hoogstedelijke woonwijk mogelijk maken. Hoogstedelijk houdt op deze locatie in dat er een wijk komt die qua levendigheid en uitstraling vergelijkbaar is met een stadscentrum. Er komen dus niet alleen woningen, maar ook andere voorzieningen, zoals winkels (alleen voor de dagelijkse boodschappen), horeca met terrassen en andere centrumvoorzieningen. En natuurlijk zijn er ook de nodige verkeersvoorzieningen en groen. Een deel van het groen dat nodig is voor een goed functionerende, gezonde, nieuwe woonwijk wordt op grond van de functies (bestemmingen) Groen en Verkeer - Verblijfsgebied gerealiseerd. De rest van het gebied dat gemeente wil transformeren naar een hoogstedelijke woonwijk heeft de functie Woongebied die ook de groene invulling uit de omgevingsvisie mogelijk maakt. Artikel 5 is de kern van het bestemmingsplan: het artikel biedt de basis voor het bouwen van de nieuwe woningen en de daarbij horende voorzieningen. 2.2.3.2 Gebiedstransformatie en de gevolgen voor bewoners en ondernemers De transformatie van het gebied betekent dat het gebied helemaal opnieuw ingericht wordt en veelal ook nieuwe functies krijgt.

Voor de bewoners van de huizen aan de Croeselaan heeft dat ingrijpende gevolgen, want door het transformatieproces moeten de huizen gesloopt worden of ingepast worden in de nieuwe structuur. De sloop is uiteraard ook ingrijpend voor ondernemers die horecaruimte huren in panden die gesloopt of getransformeerd worden. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2030, het 'koersdocument' van de omgevingsvisie Utrecht, kiest de gemeente voor een realisatie van een intensief ruimtegebruik en een hoge dichtheid in het plangebied. De keuze is onder meer ingegeven door de ligging “op korte afstand van het centrum, zodat een hoge mate van stedelijkheid én een beperkt gebruik van de auto voor de hand ligt. […] Onderdeel van onze ruimtelijke strategie is de ontwikkeling van het Beurskwartier (oostelijk deel van het huidige Jaarbeursgebied dat op termijn voor transformatie beschikbaar komt) met een zwaar accent op wonen en bebouwing in hoge dichtheden. Voetgangers en fietsers krijgen in het centrum voorrang. We onderzoeken de mogelijkheden om met een extreem lage parkeernorm vooral te focussen op doelgroepen die geen gebruik maken van de auto of die voldoende hebben aan het gebruik van (elektrische) deelauto's.” (Citaten: Ruimtelijke Strategie Utrecht 2030, bladzijde 22-24).

30

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

De omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein heeft de hierboven geschetste koers uitgewerkt in een concreet programma. Dat programma gaat uit van de hoge dichtheden die in de Ruimtelijke Strategie als passend voor dit gebied worden beschouwd. Die hoge dichtheid vraagt om een kwalitatief goede inrichting van het gebied, zeker gezien de gemeentelijke ambities op het gebied van gezonde verstedelijking. De benodigde dichtheid en de beoogde inrichting zijn niet mogelijk met behoud van de bestaande boven- en benedenwoningen. Met de vaststelling van de omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein (7 december 2017, agendapunt 8) heeft de gemeenteraad uitgebreid stilgestaan bij de belangen van de bewoners, omdat hun belangen niet verenigbaar blijken met het algemene belang om het stationsgebied te verbeteren en woningen en voorzieningen in hoge dichtheid te bouwen op een locatie dichtbij het station. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling besloten (amendement 2017/73) om nader onderzoek te doen naar de mogelijkheid om een deel van de woningen aan de Croeselaan te behouden. Dat besluit heeft ertoe geleid dat vier onafhankelijke experts vanuit een verschillende invalshoek naar het gebied hebben gekeken en hun bevindingen in de vorm van modellen voor de invulling van het plangebied aan de gemeente hebben gerapporteerd.

Op basis van de rapporten heeft de gemeente de conclusie getrokken dat behoud van de woningen niet mogelijk is, maar ook dat de gemeente aan de overkant van de Croeselaan, namelijk op de locatie Croeselaan - Jan van Foreeststraat ("De Foreest"), de bouw van woningen mogelijk gaat maken. De woningen kunnen dienen als vervangende woning voor een deel van de bewoners. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van die woningen mogelijk (zie: § 2.2.4). Verder wordt bij de inrichting van het gebied het advies van de experts voor een verdere vergroening overgenomen. De gemeenteraad heeft op 28 maart 2019 (agendapunt 13) met deze uitkomst ingestemd en daarmee ook met de wijziging van de omgevingsvisie die daar uit voortvloeit. De gemeente treedt in overleg met alle eigenaren van woningen (percelen met opstallen) over aankoop (verwerving) op basis van minnelijk overleg. Als een eigenaar niet wil verkopen of als er geen zicht is op een overeenstemming binnen een redelijke termijn, terwijl de gemeente wel een redelijk aanbod heeft gedaan, heeft de gemeente de mogelijkheid om op basis van dit bestemmingsplan een onteigeningsprocedure in gang te zetten ter uitvoering van het bestemmingsplan Beurskwartier 1 met de daarin opgenomen bestemmingen (functies), waaronder de functie Woongebied.

De benodigde dichtheid en de beoogde inrichting van het Beurskwartier zijn immers niet mogelijk met behoud van de bestaande boven- en benedenwoningen. Een onteigeningsprocedure is een wettelijk omschreven procedure, die zorgvuldig moet worden doorlopen en die met veel waarborgen voor de eigenaar is omkleed. 2.2.3.3 Programma voor Beurskwartier 1 Het programma voor de gebouwen dat in de omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein staat is volgens de onderstaande tabel in het bestemmingsplan opgenomen. Programma Beurskwartier wonen - wonen of werken werken - kantoren totaal overige voorzieningen - plint grootschalig - plint kleinschalig - voorzieningen - winkels en afhaalzaken - dienstverlening - horeca - maatschappelijk - lichte bedrijfsactiviteiten - niet benoemd

omgevingsvisie 208.500 15.000 50.000 15.000 4.000 1.000 10.000 288.500

bestemmingsplan 223.500 50.000 15.000 2.600 toegestaan 7.500 toegestaan toegestaan 2.500 283.500

De categorieën die de omgevingsvisie noemt zijn vertaald naar categorieën die in bestemmingsplannen worden gehanteerd. De getallen van het bestemmingsplan geven de maximale omvang van de categorie weer. Het totale vloeroppervlak van winkels mag dus niet meer dan 2.600m2 bruto vloeroppervlak bedragen, maatschappelijke voorzieningen kunnen in theorie een omvang hebben van maximaal 15.000m2 bruto bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

31

vloeroppervlak (het totaal van "overige voorzieningen"). Er staat geen minimummaat in het bestemmingsplan, dus er hoeven geen winkels, horeca of scholen te komen. De regels in het ontwerpbestemmingsplan Beurskwartier 1 boden flexibiliteit door de omvang "overige voorzieningen" (met uitzondering van horeca) niet in de regels vast te leggen, waarbij met beleidsregels gestuurd zou worden op de invulling van de plinten. Gezien de relatief beperkte omvang van die categorie "overige voorzieningen" leek een nader onderzoek naar de behoefte van de diverse categorieën in dit stadium van het planproces overbodig en dat is daarom ook niet verricht. De woningbehoefte is evident en ook het kantorenprogramma, onderdeel van consistent gemeentelijk beleid, is op deze locatie nog steeds actueel. Dat blijkt ook uit recente rapporten over de regionale en de Utrechtse kantorenmarkt die als bijlage 19 en 20 zijn toegevoegd en uit de quickscan die in hoofdstuk 6 van bijlage 21, Laddertoets voorzieningen Utrecht Beurskwartier, staat. Uit de zienswijzen bleek dat meer duidelijkheid wenselijk was en ook nader onderzoek waarmee de behoefte van de "overige voorzieningen" werd aangetoond, zoals artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening voorschrijft.

Zonder zo'n onderzoek is het niet duidelijkheid hoe groot de behoefte aan winkels is, welke mogelijkheid er is om winkels te vestigen en welke concurrentie van het Beurskwartier verwacht mag worden. Om die onduidelijkheid weg te nemen is alsnog een nader onderzoek uitgevoerd (zie: bijlage 21, Laddertoets voorzieningen Utrecht Beurskwartier, 30 april 2021). Uit dat onderzoek blijkt dat de behoefte aan detailhandel vrij klein is, veel kleiner dan de omvang die op grond van het ontwerpbestemmingsplan mogelijk is. Omdat het niet de bedoeling is met dit bestemmingsplan de winkelstructuur in andere stadsdelen op wat voor manier dan ook onder druk te zetten, is in de regels nu de maximum omvang opgenomen, conform het advies dat op pagina 13 van het onderzoek van bijlage 21 staat. De maximale omvang voor horeca die in het ontwerpbestemmingsplan staat sluit aan bij de behoefte en blijft dus ongewijzigd. De behoefte aan dienstverlening en maatschappelijk blijkt zo groot dat het niet nodig is om een maximale omvang voor deze categorieën vast te leggen. Het onderzoek ziet verder mogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten, waaronder bedrijvigheid die de vorm van een beroep-aanhuis aanneemt. De ruimte die het Beurskwartier aan bedrijfsactiviteiten zal bieden, blijft beperkt. Op dit moment is een reële schatting niet te maken.

Uit het onderzoek mag afgeleid worden dat de omvang van die categorieën bij de verdeling van de ruimte voor "overige voorzieningen" ruimte binnen de in het onderzoek aangegeven raming voor de behoefte zal blijven. Voor de onbebouwde ruimte legt het bestemmingsplan alleen het minimumoppervlak van het park in het noordelijke plandeel vast, namelijk 3.000m2. 2.2.3.4 Flexibiliteit, fasering en uitvoering met beleidsregels De ontwikkeling van het plangebied gaat minimaal 10 jaar duren. Zo'n lange periode eist een flexibele opzet van de regeling in het bestemmingsplan. Flexibiliteit gaat vaak wel ten koste van duidelijkheid en zekerheid over de invulling van het plangebied. De regels van dit bestemmingsplan zoeken een balans tussen zekerheid en flexibiliteit door de belangrijkste elementen van de ontwikkeling vast te leggen, zoals het woningbouwprogramma, het parkeren, de minimale omvang van het groen, en daarbij kwalitatieve eisen te stellen aan de uitvoering. Het college van burgemeester en wethouders krijgt, als uitvoerend bestuursorgaan, de zorg voor een invulling die aan die kwalitatieve eisen voldoet. En het college krijgt ook de opdracht om te zorgen voor een jaarlijks rapport, zodat de gemeenteraad een vinger aan de pols kan houden.

In de eerste fase, vanaf de vaststelling van het bestemmingsplan tot 2023, wordt het bouwen en het opnieuw inrichten van de openbare ruimte voorbereid. De voorbereiding kan bestaan uit kabels en leidingen verleggen, bouwterreinen inrichten of tijdelijke wegen aanleggen. En tegelijkertijd werkt de gemeente aan het aankopen van de woningen. Het bouwen zelf is tot die tijd nog niet mogelijk, omdat de gemeente afspraken heeft met de Jaarbeurs over de levering van de grond. Die levering vindt plaats op 1 januari 2023. Vanaf 1 januari 2023 zal het bouwen en inrichten kunnen starten. De invulling van het gebied vindt in fasen plaats en zal waarschijnlijk minimaal 10 jaar duren. Daarbij is het van belang dat de Jaarbeurs en de bioscoop gewoon kunnen blijven functioneren. Met beleidsregels kunnen burgemeester en wethouders zorgen voor een flexibele sturing. Als het nodig is, kunnen zij de beleidsregels vrij snel wijzigen, bijvoorbeeld als uit de jaarlijkse monitoring blijkt dat er bijsturing nodig is of als er maatschappelijke ontwikkelingen zijn die vragen om een andere fasering. De beleidsregels zorgen in ieder geval dat een vergunning voldoet aan de voorwaarden in artikel 5, lid 5.5, onder 1. 2.2.3.5

32

Uitleg van de regels in artikel 5

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

De werking van het artikel De regels in artikel 5 bieden de juridische grondslag voor de transformatie van het plangebied Beurskwartier 1, overigens samen met de regels van artikel 6 met regels voor het plandeel De Foreest en de regels van artikel 3 voor het aanleggen van het zuidelijke park. Op grond van de regels van artikel 5 is "het starten van een activiteit", zoals het bouwen, alleen toegestaan met een vergunning. Een vergunningaanvraag moet voldoen aan de kaders van lid 5.2, waarin het programma dat in paragraaf 2.2.3.3 is beschreven is verwerkt. En de aanvraag moet ook voldoen aan de normen die in lid 5.5 staan. Die normen bieden vaak nogal wat interpretatieruimte. Daarom is in lid 5.6 bepaald dat burgemeester en wethouders beleidsregels moeten opstellen waarin verduidelijkt wordt in welke gevallen een aanvraag aan zo'n norm van lid 5.5 voldoet, zie ook de vorige paragraaf. Het doel van de functie woongebied In het eerste lid, lid 5.1, is onder 1 het doel van de functie beschreven, namelijk de ontwikkeling van het Beurskwartier 1 tot een hoogstedelijk, autoluw woonmilieu. Het woonmilieu bestaat uit een goede mix van woningen en centrumvoorzieningen en uit voorzieningen die nodig zijn voor het wonen, uit groen en uit een fijnmazig verkeersnetwerk voor langzaam verkeer. Welke activiteiten zijn toegestaan? Het tweede lid, lid 5.2, heeft twee onderdelen.

In het eerste onderdeel staan de activiteiten die horen bij het bouwen en het gebruiken van de gebouwen. Het programma dat in paragraaf 2.2.3.3 is besproken is in dit onderdeel vertaald als kader voor de activiteiten. Het programma voor woningen is vertaald in aantallen woningen. De berekening om het aantal woningen te schatten is in onderstaande tabel weergegeven. Programma wonen type woning klein: gemiddeld 50m2 middel: gemiddeld 70m2 groot: gemiddeld 100m2

Programma wonen of werken type woning klein: gemiddeld 50m2 middel: gemiddeld 70m2 groot: gemiddeld 100m2

percentage 30% 50% 20% 100%

b.v.o. 62.550 m2 104.250 m2 41.700 m2 208.500 m2

aantal woningen 1251 1489 417 3157

percentage 30% 50% 20% 100%

b.v.o. 4.500 m2 7.500 m2 3.000 m2 15.000 m2

aantal woningen 90 107 30 227

De regel onder 1a verwijst naar regels over de activiteit wonen. De regels over die activiteit zijn in artikel 12 te vinden. Het maximale aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak voor winkels is gebaseerd op het advies van het onderzoek dat in paragraaf 2.2.3.3 is besproken. De omvang van de horeca sluit aan bij de berekeningen die zijn gemaakt om de parkeerbehoefte vast te stellen. Omdat de genoemde activiteiten inpandig alleen in de plint zijn toegestaan, is hun omvang beperkt. De activiteiten, ook de activiteiten die in de regels niet in omvang zijn beperkt, moeten dus ook in die zin begrepen worden: geen bioscoop, theater, etc. Zie verder paragraaf 2.2.3.3 waarin het programma is toegelicht. Het tweede onderdeel van lid 5.2 gaat over het inrichten en gebruiken van de openbare ruimte. In dit onderdeel staan ook regels over de kwaliteit van de openbare ruimte, waaronder de eis dat het park in het noordelijke deel minimaal 3.000m2 groot is. Die eis werkt natuurlijk ook door in plaatsbepaling van de bouwblokken. Burgemeester en wethouders moeten ervoor zorgen dat de vergunningen voor het bouwen ruimte genoeg open laten voor dat park. Opsomming van activiteiten die in ieder geval verboden zijn In lid 5.3 staan de activiteiten benoemd die in ieder geval niet mogen op de locatie met de functie Woongebied.

Nieuwe activiteit mag alleen met vergunning Het vergunningsysteem is opgenomen in de leden 5.4 en 5.5. De regels in dit lid gaan voor de regels die in hoofdstuk 3 staan. In onderdeel 1 van lid 5.4 staat dat het verboden is om "zonder vergunning activiteiten te starten". In het tweede lid wordt verduidelijkt dat een bestaande activiteit zonder vergunning toegestaan is en ook dat de gemeente zichzelf geen vergunning hoeft te verlenen om de openbare ruimte in te richten, als die inrichting past in de regels van lid 5.2, onderdeel 2. Wat is "een activiteit starten"? Met deze zinsnede bedoelen wat dat iemand iets gaat doen op een locatie bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

33

waar dat op dat moment nog niet is toegestaan. In het vakjargon in de ruimtelijke ordening wordt dat een "gebruiksverandering" genoemd. Iemand die volgens de aangegeven route van het Jaarbeursplein naar de Jaarbeurs loopt, start geen activiteit, want het gebruiken van die looproute is nu al toegestaan. Iemand die een woning bouwt op die looproute start wel nieuwe activiteiten, namelijk de activiteit bouwen en vervolgens de activiteit wonen. Op grond van lid 5.4 is dus geen vergunning nodig voor de wandeling maar wel voor het bouwen en het wonen. Het toetsen van een vergunningaanvraag Een aanvraag moet natuurlijk voldoen aan het eerste onderdeel van lid 5.2. De regels in dat lid gaan vooral over welke activiteiten zijn toegestaan en in welke omvang. Om aan het doel van de functie te voldoen, moet er ook voor gezorgd worden dat de ruimte kwalitatief goed wordt gebruikt, met als eindresultaat "een goede ruimtelijke ordening" (artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening). De regels die, in aanvulling op lid 5.2, daarvoor moeten zorgen staan in lid 5.5. Lid 5.5, onderdeel 1a, spreekt voor zich. Onderdeel 1b bevat de voorwaarden die gesteld worden aan de bouwblokken. De gebouwen in Beurskwartier 1 moeten een aantal gesloten bouwblokken vormen.

Een gesloten bouwblok houdt in dat hoofdgebouwen zo aan elkaar gebouwd zijn, dat een binnenterrein ontstaat dat aan alle zijden omgeven is door de hoofdgebouwen of dat er één heel groot gebouw wordt gebouwd met een ruim binnenterrein. Delen van de bouwblokken die hoger zijn dan 30 meter mogen geen onevenredige hinder voor de omgeving veroorzaken. Onderdeel 1b bepaalt verder dat er niet meer dan 8 gebouwen mogen zijn die hoger zijn dan 45 meter, met een maximale hoogte van 90 meter. Omdat schaduwwerking en windhinder vooral een probleem kunnen worden bij de hogere gebouwen, is aan de regels een kaartje toegevoegd (bijlage 5 bij de regels: "Schets van de locatie van de torens"), met een indicatie van de plek waar de torens gebouwd kunnen worden. Uit de verkennende bezonningsstudie die de gemeente op basis van dat kaartje heeft gedaan lijkt de schaduwwerking van torens op de aangegeven plekken geen onevenredig effect te hebben op de omgeving, zie de Verkennende bezonningsstudie (mei 2021) (bijlage 22). In de regel onder 1c is motie 2019-M35 verwoord. De concrete vertaling van dit doel, dus de uitvoering van de motie, moet vooral terechtkomen in het inrichtingsplan voor de openbare ruimte. En daarnaast is in onderdeel 1d, de eis opgenomen om gebouwen groene daken te geven. Onderdeel 1e moet ervoor zorgen dat de levendige plint die beschreven wordt in de omgevingsvisie ontstaat.

De regel onder 1f biedt de garantie dat de woningen die gebouwd worden niet te veel geluidsoverlast krijgen van de Jaarbeurs, uitgaande van de Jaarbeursactiviteiten die op het moment van een aanvraag "representatief" zijn, activiteiten die de Jaarbeurs op dat moment mag verrichten. De regel achter het eerste opsommingsteken gaat over de gemiddelde geluidsbelasting, de regel daarna over de piekbelasting, bijvoorbeeld van het laden en lossen. Uit het geluidsonderzoek blijkt dat het geluid van andere vormen van bedrijvigheid binnen de normen blijft, uitgaande van de maatregelen die de gemeente met partijen overeengekomen is. Voor woningen op de hogere bouwlagen gelden hogere grenswaarden, omdat geluid op grotere hoogte makkelijker doordringt. Zie ook paragraaf 3.5.4. Er zijn twee mogelijkheden om aan deze regel te voldoen. Ten eerste kan met het bouwen gewacht worden totdat de activiteiten van de Jaarbeurs zijn gestaakt of minder geluid veroorzaken. De tweede mogelijkheid is dat er maatregelen getroffen worden, zoals het bouwen met "dove gevels" of afschermen van de geluidsbron. Dergelijke maatregelen zijn acceptabel als met onderzoek wordt aangetoond dat het gebouw, voordat het in gebruik genomen wordt, voldoet aan de richtwaarden die in de regel onder 2a genoemd worden .

Onderdeel 1g is vergelijkbaar met het onderdeel 1f, maar nu gaat het om het geluid van de kantoren aan de Graadt van Roggenweg. Onderdeel 1h moet zorgen voor een goed gebruik van de ondergrond. Onderdeel 1i is een "vangnet" dat voorkomt dat er een programma wordt gerealiseerd met een parkeerbehoefte die groter is dan de behoefte die in paragraaf 3.5.1.2 berekend is. Dat zal zich niet gauw voordoen, omdat die paragraaf uitgaat van een scenario met een meer dan gemiddelde parkeerbehoefte. Beleidsregels De beleidsregels die burgemeester en wethouders op grond van lid 5.6 moeten opstellen zijn nodig om de ruimere begrippen van lid 5.5 als het ware in te kleuren. Zie de eerste alinea van deze paragraaf. Monitoring Het gaat jaren duren voor de transformatie van het gebied is afgerond. Daarom is het van belang dat het college met enige regelmaat toetst of er gebouwd wordt wat er nog nodig is en of het project nog voldoet aan de doelstellingen voor het woongebied. Daarbij is niet alleen het 'programma' (wat bouwen we, voor wie bouwen we en hoe vullen we de openbare ruimte in) van belang, maar ook de fasering en financiële uitvoerbaarheid van het geheel. In lid 5.6, onder 2 en 3, staat dat het college van burgemeester en wethouders over de voortgang van de realisering jaarlijks verantwoording af moeten leggen in een voortgangsrapport.

Daarin wordt ook aangegeven of er aanleiding is om de fasering, de planning of de 34

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

invulling aan te passen. Als een aanpassing nodig is, dan kunnen burgemeester en wethouders de beleidsregels aanpassen of de gemeenteraad voorstellen om het bestemmingsplan te wijzigen. 2.2.4

Nieuwe woningen aan de Croeselaan, De Foreest (artikel 6)

2.2.4.1 Inleiding De paragrafen 2.2.4.2 en 2.2.4.3 leggen de stedenbouwkundige context van de locatie de Foreest en de relatie met de omgeving uit. Deze paragrafen zijn voor de vaststelling van het bestemmingsplan toegevoegd om te tegemoet te komen aan de zienswijzen die wezen op het ontbreken van deze onderbouwing. Paragraaf 2.2.4.4 geeft een toelichting op de regels. De regels zijn enigszins aangepast om ze in lijn met artikel 5 te brengen. 2.2.4.2 Stedenbouwkundige inpassing van De Foreest Het blok De Foreest is geplaatst op een voor de structuur van de stad logische plek, op de overgang tussen de Dichterswijk en het Stationsgebied. Aan de zuidzijde grenst De Foreest aan de Dichterswijk, en aan de noordzijde aan het Stationsgebied. Visie Kruisvaartkwartier 2003 De overgang tussen de Dichterswijk en het Stationsgebied is al in 2003 vormgegeven en vastgelegd in de Visie Kruisvaartkwartier. Het college heeft die visie na een intensief participatietraject op 27 mei 2013 vastgesteld. Ter plaatse van de locatie De Foreest laat de visie de overgang zien van het hoogstedelijke deel met kantoren aan de zijde van de huidige Rabobank, naar woningen met een lagere dichtheid en hoogte aan de zijde van de Dichterswijk.

Plankaart van de visie Kruisvaartkwartier 2003. Aan de situering van het bouwblok op de locatie De Foreest ligt de visie Kruisvaartkwartier ten grondslag: met woningbouw aansluiten op de woningen van de Dichterswijk (oranje kleur). De Foreest is een essentieel onderdeel van de afronding en aanhechting van de Dichterswijk. Het blok De Foreest markeert de entree van de wijk. In de huidige situatie kom je vanuit het noorden (vanaf het station) na het kruisen van de van Zijstweg langs een lege, anonieme vlakte (parkeerterrein, klein groengebiedje), maar in de nieuwe situatie betreed je op die plek de Dichterswijk. Om ervoor te zorgen dat je De Foreest beleeft als entree van de wijk, zullen de nieuwe woningen in de rooilijn van de aangrenzende woningen in de Croeselaan worden gebouwd en zullen de woningen daarop ook in hoogte en uitstraling aansluiten.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

35

Illustratie: De Foreest ingetekend op de plankaart omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein. Het oranje blok: woningen De Foreest geplaatst in lijn met de woningen Dichterswijk. In plaats van een 'gat' in het stedelijk weefsel' (een stukje groen dat qua structuur nergens bij hoort), wordt de locatie ingevuld met bebouwing die op de omgeving aansluit en het gebied afmaakt. De invulling van de locatie De Foreest is daarmee in lijn met de visie Kruisvaartkwartier.

Ilustratie: woningen aan de Croeselaan ter hoogte van het Beurskwartier; voor de bewoners wordt gezocht naar een passende alternatieve locatie. Positionering van de woningen De woningen van De Foreest liggen met hun voorzijde op de rooilijn, aan het trottoir van de Croeselaan. Dit komt overeen met de positionering van de woningen in de Dichterswijk. Aan de achterzijde van het bouwblok, gezien vanaf de Croeselaan, bevinden zich de tuinen van de woningen. De woningen liggen dus niet direct tegen de kavelgrens van de Rabobank aan. Er zit, afhankelijk van de dikte van het bouwblok, ca 12 tot 15 meter tussen de woningen en de kavelgrens.

Ilustratie: schets bouwblok De Foreest (rapport Amendement A2017/69 Creatieve inpassing woningen Croeselaan (18 maart 2019)).

36

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

Bouwhoogte De woningen aan de Jan van Foreeststraat en het grootste deel van de woningen aan de Croeselaan worden maximaal 4 bouwlagen hoog. Alleen op de 'kop', aan de noordkant (zijde station), in de as van de brede Croeselaan, is het de intentie om een wat hoger bouwvolume van maximaal 9 bouwlagen (maximaal 30 meter hoog) te plaatsen. Deze hogere bouwhoogte is wenselijk om een goede overgang te maken tussen het meer stedelijke centrumgebied en de Dichterswijk. Door de combinatie van afstand en de geringe hoogte blijven inkijk en schaduwwerking voor de omgeving beperkt. Ook de schaduw op de Rabobank als gevolg van het hogere deel van de bebouwing is door zijn ligging heel beperkt.

Illustratie: tekening uit het rapport Amendement A2017/69 Creatieve inpassing woningen Croeselaan (18 maart 2019) met het blok De Foreest: bebouwing in 4 lagen, alleen op de kop is een hoger volume voorzien. Zichtbaarheid van de Rabobank De beoogde nieuwbouw zal vanaf de zuidwestelijke kant (zijde Dichterswijk) een negatief effect hebben op de zichtbaarheid van de Rabobank. De gemeente acht die vermindering aanvaardbaar, omdat de Rabobank vanuit de richting Van Zijstweg en vanuit het noordelijke deel van de Croeselaan onverminderd goed in het zicht ligt en omdat de kantoortoren van de Rabobank een dusdanige hoogte heeft dat ook vanuit de zuidwestelijke richting de aanwezigheid van de bank goed zichtbaar is. De hogere bebouwing op de kop van De Foreest doet daar gezien zijn beperkte omvang, aan de Croeselaan maximaal 25 meter breed, niet aan af. Verkeersstructuur

Illustratie: beëindiging brede deel van de Croeselaan. De bestaande wegenstructuur wordt aangepast om de overgang naar de kleinere maat en schaal van de Dichterswijk hier ook daadwerkelijk zichtbaar te maken en om te zorgen voor een logische aansluiting. Het profiel van de Croeselaan wordt, gezien vanuit het Stationsgebied, op een logisch punt versmald, namelijk op het punt waar men de Van Zijstweg (belangrijke invalsweg naar het centrum) gepasseerd is en de Dichterswijk binnenrijdt.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

37

Illustratie: de versmalling van de Croeselaan in aansluiting op het profiel van de Dichterswijk; de entree van de Dichterswijk wordt ondersteund door de wegenstructuur. Bij het versmallen wordt het profiel van de Croeselaan-zuid tot aan de Van Zijstweg doorgetrokken. Dat wil zeggen dat de weg, het trottoir en het fietspad in een rechte lijn worden doorgetrokken en ter plaatse van de kruising met de Van Zijstweg worden aangesloten op het brede profiel van de Croeselaan. De structuur voor langzaam verkeer en autoverkeer wordt bij het versmallen dus verlegd, waarbij de structuur logisch en intact blijft.

Illustratie: vastgesteld Voorlopig Ontwerp 17 november 2020: Tekening versmallen Croeselaan. Het smalle profiel van de Croeselaan wordt op een logische manier doorgetrokken naar de kruising met de Van Zijstweg, waar het profiel zich verbreedt; wegen, fietspaden en trottoirs worden op een logische manier op elkaar aangesloten. Omdat De Foreest is geprojecteerd over de huidige in- en uitrit van het parkeerterrein aan de Croeselaan zal de gemeente, voor de realisatie van deze ontwikkeling met de Rabobank onderzoeken wat de beste plek is voor een alternatieve ontsluiting van het parkeerterrein. Daarvoor bestaan diverse mogelijkheden, zoals een nieuwe ontsluiting vanaf de Jan van Foreeststraat. Dat onderzoek zal betrokken worden bij het opstellen van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen dat hieronder besproken wordt. 2.2.4.3 Relatie met het Rabobankterrein De gemeente en de Rabobank zijn in gesprek over een andere, bij de omgeving passende invulling van het Rabobankterrein achter het Foreestblok. De Rabobanklocatie wordt in samenhang met De Foreest ontwikkeld. De Rabobank en de gemeente stellen een integraal Stedenbouwkundig Programma van Eisen op, waarin wordt gezocht naar een optimale invulling.

Gestreefd wordt naar een invulling waarbij de koppen van het bouwblok Foreest doorlopen tot de kavelgrens van het Rabobankterrein, zodat de ontwikkeling van het Rabobankterrein hier direct op aan kan sluiten. 38

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

2.2.4.4 Uitleg van de regels van artikel 6 Het bestemmingsplan stelt globale regels die het kader vormen voor de bouw van De Foreest. Verdere stedenbouwkundige uitgangspunten voor het woonblok worden vastgelegd in een bouwenvelop. Voor de hele Rabo-locatie wordt Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld, waarin de samenhang tussen de onderdelen van de hele ontwikkeling in beeld gebracht wordt. De bouwenvelop en het SPvE worden natuurlijk ook met de omwonenden en andere belanghebbenden besproken. Een goede overgang van het Stationsgebied naar de Dichterswijk wordt in de regels geborgd met maximale bouwhoogten. Met een bouwhoogte van maximaal 4 bouwlagen (maximaal 15 meter) zal de bebouwing goed aansluiten op de bestaande woningen aan de Croeselaan-zuid. De kop van het bouwblok mag aan de kant van het Stationsgebied maximaal 9 bouwlagen hoog zijn (maximaal 30 meter). Zo wordt het begin van de Dichterswijk gemarkeerd, waarbij ook een stap gezet wordt naar de hoogbouw rond het station. Het bestemmingsplan staat in de kop van het bouwblok een centrumvoorziening toe op de begane grond. Deze voorziening kan bijdragen aan de levendigheid van het gebied. Uit het onderzoek Laddertoets voorzieningen Utrecht Beurskwartier (bijlage 21) dat in paragraaf 2.2.3.3 is besproken blijkt dat de behoefte aan winkels beperkt is.

Omdat artikel 5 de maximale behoefte aan winkels toekent aan het plandeel Beurskwartier, is er geen ruimte meer over om in de kop van de Foreest ook nog winkels toe te laten. Op de locatie De Foreest worden maximaal 60 woningen gebouwd. De gemeente wil tenminste 50% van dat aantal in de categorie sociale woningbouw en de overige in de middeldure huursector realiseren. De regels in lid 6.3, onder 2, stellen enige voorwaarden aan de bouw. De regel onder a zorgt ervoor dat nieuwe woningen niet teveel geluidsoverlast ondervinden van het parkeerterrein aan de achterkant van het toekomstige bouwblok. De regel is nodig, omdat uit onderzoek blijkt dat het parkeerterrein zonder aanpassingen een te hoge belasting oplevert voor nieuwbouw, waarbij de situering van het bouwblok - de achterzijde zal aan het parkeerterrein grenzen - ook een rol speelt. In paragraaf 3.5.4 staat een beschrijving en uitleg van de geluidsituatie. De regel onder b en een aanduiding op de plankaart ("verbeelding") leggen de maximale bouwhoogte vast. De omwonenden en de gebruikers van andere omliggende gebouwen weten zo welk bouwvolume ze kunnen verwachten. De regel onder c eist dat elke ingang van een woning "bezoekbaar" is, ook ingangen aan de achterzijde of ingangen van bijvoorbeeld bergingen. Deze eis is nodig om uitvoering te geven aan het VN-verdrag Handicap waar Nederland zich in 2016 bij aangesloten heeft.

"Teneinde personen met een handicap in staat te stellen zelfstandig te leven en volledig deel te nemen aan alle facetten van het leven, nemen de Staten die Partij zijn passende maatregelen om personen met een handicap op voet van gelijkheid met anderen de toegang te garanderen tot de fysieke omgeving […]. Deze maatregelen, die mede de identificatie en bestrijding van obstakels en barrières voor de toegankelijkheid omvatten, zijn onder andere van toepassing op […] gebouwen […] en andere voorzieningen in gebouwen en daarbuiten, met inbegrip van scholen, huisvesting, medische voorzieningen en werkplekken […]." (Artikel 9 van het verdrag, eerste lid, aanhef en onder a.) Utrecht is een van de 25 "koplopersgemeentes" die zich sterk maken voor een samenleving waarin iedereen - met en zonder een beperking - mee kan doen. In het uitvoeringsprogramma Utrecht voor iedereen toegankelijk (2020) heeft het college op pagina 33 aangegeven welke eisen gesteld worden aan een bezoekbaar gebouw of een bezoekbare woning. De regel onder d betekent dat een woning die één verdieping heeft, wat vaak bij een benedenwoning of een flat het geval is, zo gebouwd moet worden dat de woonkamer, de keuken, het sanitair en minimaal één slaapkamer zonder traplopen te bereiken zijn.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

39

2.2.5

De andere functies (bestemmingen) (artikel 3 en 4)

Artikel 3 Groen Locaties met de functie (bestemming) Groen maken deel uit van de openbare ruimte. Deze functie is toegekend aan parken en aan ander groen dat een wezenlijk onderdeel is van de structuur van een wijk of gebied. In deze groenvoorzieningen is bewegen, ontmoeten en spelen in de open lucht vanzelfsprekend. Groenvoorzieningen dragen bij aan een gezond leefklimaat en vergroten de leefbaarheid van een wijk of gebied. Binnen de functie 'Groen' is ook oppervlaktewater en sierwater toegestaan en er mogen voet- en fietspaden worden aangelegd en veldjes waar honden ongelijnd uitgelaten mogen worden. Planologisch is een evenement in het groen niet bij voorbaat onwenselijk. De aard en omvang van een evenement moet passen in de omgeving. De afweging of een evenement kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken worden beoordeeld. Dit artikel verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening. Auto's horen niet thuis op een locatie met deze functie. Als er toch nieuwe parkeerplaatsen of uitritten nodig zijn, dan moet daarvoor een vergunningprocedure doorlopen worden of de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen. Het aantasten van bomen is in strijd met het doel van de functie.

De regel in lid 3.3, onder 4, maakt dat expliciet. Onderhoud aan bomen of het verwijderen van een zieke boom valt uiteraard niet onder deze regel. De regel in lid 3.3, onder 5, verbiedt het aantasten van de biodiversiteit. Deze regel zorgt voor de bescherming die hoort bij het tweede deel van het doel van de functie dat in lid 3.1 is beschreven. Het is niet de bedoeling dat het normale gebruik van groen ook valt onder het verbod. Wat dat "normale gebruik" is, moet blijken uit de locatie. In een park kan een groepje luidruchtig spelende kinderen op sommige plekken heel normaal zijn, ook al zal dat de biodiversiteit van de fauna waarschijnlijk niet helpen. En op een plek waar geen publiek mag komen in verband met de natuurwaarden kan elke aanwezigheid van publiek onder het verbod vallen. Als er evenementen aangevraagd worden voor een locatie met de bestemming Groen, zal de aard van de locatie en de waarde voor de biodiversiteit bepalend zijn of het evenement valt onder "normaal gebruik". De gemeente werkt aan profielen voor evenementen. Bij het opstellen van die profielen wordt rekening gehouden met het doel van de functie Groen. Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied Onder de functie (bestemming) 'Verkeer - Verblijfsgebied' vallen wegen, fiets- en voetpaden, pleinen, groenvoorzieningen en bouwwerken die bij de functie passen, zoals fietsenstallingen.

Wegen met deze functie zijn vooral bedoeld voor het bestemmingsverkeer. Naar aanleiding van amendement A2017/69 zijn vier ontwerpen voor de inrichting van het gebied Beurskwartier 1 gemaakt (zie ook paragraaf 2.2.3.2). Uit de ontwerpen van de deskundigen is gebleken, dat het park eerder groter zal moeten worden dan kleiner. Het ontwerp dat gekozen is als basis voor de inrichting voorziet in een vergroting van het park door een andere inrichting van de Croeselaan. Dit gebeurt door de aanvankelijk geplande parkeerplaatsen ter hoogte van het park op te heffen en deze vervolgens groen in te richten en zo bij het park te betrekken. Ook wordt nadrukkelijk ingezet op extra groen in de straten. Er kan daarbij gedacht worden aan geveltuinen, plantvakken of groene plekken met bomen. Een groen inrichting past bij de functie Verkeer - Verblijfsgebied. Voor standplaatsen gelden ook de regels die in de APV staan. Voor terrassen gelden de eisen die de horecaverordening stelt (in de versie van 2018: onder meer artikel 2 en 9) en het daarbij horende terrassenreglement. Planologisch is een evenement op een locatie met deze functie niet bij voorbaat geheel onwenselijk. De aard en omvang van een evenement moet passen in de omgeving.

De afweging of een evenement kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken worden beoordeeld. Dit artikel verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening.

40

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

2.3

Bouwen (hoofdstuk 3 van de regels)

2.3.1

Inleiding

Alle algemene regels over het bouwen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Deze regels gaan op termijn voor de hele gemeente gelden, waarschijnlijk in de loop van 2021. De regels houden rekening met het feit dat ze in combinatie met een ouder bestemmingsplan gelden of dat ze, zoals in dit plan, deel uitmaken van een bestemmingsplan, een 'Chw-plan' (Chw staat voor: Crisis- en herstelwet, zie paragraaf: 1.4.2), dat anticipeert op de Omgevingswet. In de regels bij de functies die een ontwikkeling mogelijk maken (zie de artikelen 5 en 6) staan ook bouwregels. Die regels gaan voor de algemene regels van dit bestemmingsplan. De bouwregels gaan over de ruimtelijke aspecten van het bouwen, dus over waar gebouwd mag en hoe hoog. In andere hoofdstukken kunnen ook regels staan die voor een bouwer van belang kunnen zijn. Als iemand bijvoorbeeld een bijgebouw bouwt dat past binnen de regels voor het bouwen, maar na de bouw het bijgebouw gebruikt als buurtcafé of als winkel, dan is er toch sprake van strijd met de regels van dit bestemmingsplan. De artikelen in hoofdstuk 3 van de regels zijn als volgt ingedeeld:   

inleidende en algemene bepalingen (artikel 7 en 8); bouwen is toegestaan op grond van het bestemmingsplan (artikel 9); vergunning nodig voor het bouwen (artikel 10).

2.3.2

Bouwactiviteiten in de zone 'overige zone - bouwen' (artikel 7)

Inleidende bepalingen over het bouwen De regel in lid 7.1 zorgt ervoor dat dit hoofdstuk in de hele gemeente kan gelden. In de inleiding hierboven is al uitgelegd dat het hoofdstuk dan ook geldt in gebieden waar een ander bestemmingsplan geldt. Met de regel in lid 7.1 blijven de regels die in hoofdstuk 2 staan van toepassing, naast de regels die in hoofdstuk 3 van dit plan staan. Dat is eigenlijk logisch, want het is een juridisch principe (het 'lex specialis'-beginsel) dat een bijzondere regel voorgaat op een algemene regel. De regel in lid 7.2 verbindt het bouwen met de functie van het gebouw. Als de functie van het gebouw niet past bij de functie van de locatie, mag het bouwen ook niet. Een bedrijfspand past bijvoorbeeld wel op een locatie met de functie Bedrijf, maar niet op een locatie met de functie Wonen. Een vergunningaanvraag voor een bedrijf op zo'n locatie zal op grond van lid 7.2 moeten worden geweigerd. Lid 7.3 dient twee doelen. Allereerst wordt onder 1 zeker gesteld dat een bestaand, legaal bouwwerk (een gebouw is ook een bouwwerk) in dit bestemmingsplan als een legaal bouwwerk wordt gezien, ook al bepaalt een regel in dit artikel dat zo'n bouwwerk niet gebouwd mag worden. Met legaal wordt bedoeld:  

toen het bouwwerk gebouwd werd beschikte de eigenaar over de vergunningen die toen verplicht waren en was het bouwen op grond van de wet toegestaan of het gebouw is later gelegaliseerd of mocht op grond van latere regelgeving gebouwd of in stand gelaten worden.

De regel onder 2 is bedoeld voor bouwwerken die gebouwd zijn om te voldoen aan een voorwaardelijke verplichting. Dergelijke gebouwen mogen niet afgebroken worden. 2.3.3

Bijzondere regels (artikel 8)

Lid 8.1 Voorwaardelijke verplichting over parkeren De algemene regel in dit lid is in dit bestemmingsplan voor de bestemming Woongebied verwerkt door het benodigde aantal parkeerplaatsen vast te leggen in artikel 5, lid 5.5, op basis van de berekeningen die in paragraaf 3.5.1.2 zijn besproken.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

41

De regel in dit lid zorgt voor de uitvoering van het parkeerbeleid. De regel onder 1 en 3 zorgen ervoor dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Dat betekent dat de aanvrager moet zorgen voor voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen. Wat voldoende is, hangt natuurlijk af van wat er gebouwd wordt. Het college gebruikt beleidsregels om te toetsten of een bouwplan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan staan die beleidsregels in de Beleidsregels Parkeernormen Fiets en Auto 2019 (Bijlage I Nota Stallen en parkeren) en het daarbij horende Addendum. Beurskwartier 1 en De Foreest zijn bijzondere locaties. Daarom is in paragraaf 3.5.1.2 uitgebreid ingegaan op de wijze waarop de beleidsregels in het plangebied worden toegepast. De juridische constructie in dit lid vloeit voort uit artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en uit de vergelijkbare bepaling in het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, artikel 7c, zesde lid. Die wettelijke regelingen staan toe dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening "vage regels" bevat die concreet worden gemaakt met beleidsregels.

Uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 maart 2017 (201605713/1/R3) over het bestemmingsplan "Facetherziening parkeren" van de gemeente Groningen volgt dat de gemeente een dynamische verwijzing naar parkeernormen in de regels mag opnemen. In deze uitspraak overweegt de Afdeling: "Wel moet duidelijk zijn naar welke beleidsregels wordt verwezen. Hoewel in artikel 4, lid 4.4, van de planregels niet wordt verwezen naar specifieke beleidsregels, kan er naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid geen onduidelijkheid over bestaan dat ten tijde van de vaststelling van het plan hiermee de "Beleidsregels Parkeernormen 2012" van de gemeente Groningen worden bedoeld. Er zijn in de gemeente Groningen immers geen andere beleidsregels met betrekking tot parkeren." Lid 8.2 Woningvorming en omzetting Deze regel heeft vooral een signaalfunctie. De regel is strikt genomen niet nodig, omdat artikel 12 sowieso van toepassing is. De beleidsmatige toelichting staat bij dat artikel. 2.3.4

Bouwen is toegestaan (artikel 9)

Voor de duidelijkheid: het "bouwen is toegestaan" in de kop van artikel 9 wil zeggen dat op grond van hoofdstuk 3 van de regels geen vergunning nodig is. Vaak is op grond van de wet wel een omgevingsvergunning nodig of brengt de bouwactiviteit ook een vergunningplichtige activiteit met zich mee, bijvoorbeeld het bouwen bij een gasleiding. En in dit bestemmingsplan is op grond van de artikel 5 en 6 ook een vergunning nodig voor het bouwen op locaties met de functies Woongebied en Wonen. Het eerste lid, lid 9.1, beschrijft de gevallen waarin geen vergunning nodig is. Onder 1 worden de bouwwerken bedoeld die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zonder vergunning, zelfs zonder bouwvergunning, gebouwd mogen worden. De regel onder 2 spreekt voor zich. Het derde onderdeel verwijst naar bouwregels die gekoppeld zijn aan een functie (bestemming). Op een locatie met die functie is het bouwen dus niet toegestaan. Maar het kan ook zijn dat een functie juist regels bevat waardoor het bouwwerk past in het bestemmingsplan. Dan is het bouwen dus toegestaan. Het bouwen van een bijbehorende bouwwerk is onder voorwaarden geheel vergunningvrij (zie hierboven bij lid 9.1). De voorwaarde waar lid 9.2 verwijst luidt: "c. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn".

Met deze voorwaarde wil de wetgever voorkomen dat bijbehorende bouwwerken die invloed hebben op de beleving van de openbare ruimte zonder welstandstoets gebouwd mogen worden. Er zijn echter gevallen waarin het bijbehorende bouwwerk zonder bezwaar of zelfs bij voorkeur op de grens van het openbare gebied gebouwd kan worden. De regels in lid 9.2 beschrijven die gevallen en zorgen dat voor die gevallen snel een vergunning voor de activiteit bouwen verleend kan worden. Het begrip "openbaar toegankelijk gebied" is uit de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht overgenomen. De regel onder 1 gaat over wat men een gesloten bouwblok noemt. Een bijhorend bouwwerk op de grens van het perceel is daar geen bezwaar. "Aan alle zijden omgeven [..] door hoofdgebouwen", betekent niet dat er geen openingen in de bebouwing mag zitten, bijvoorbeeld openingen om verkeer naar een binnenterrein toe te laten. Het gaat erom dat aan alle zijden min of meer gesloten bebouwing staat die een duidelijk binnenterrein vormt voor de bewoners van die gebouwen.

42

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

Utrecht

Afbeelding: openbaar gebied dat "omgeven is door hoofdgebouwen"

Op grond van de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht is het bouwen van bijbehorende bouwwerken aan een achterom toegestaan, behalve bij percelen die op de hoek liggen. De achterom valt namelijk niet onder het begrip "openbaar toegankelijk gebied". Op de tekening hieronder zijn de bijbehorende bouwwerken die vergunningvrij zijn geel gekleurd. Op de hoeken, rood ingetekend, is het van belang dat zorgvuldig gekeken wordt naar het effect op de openbare ruimte. Als een bouwplan stedenbouwkundig past en voldoet aan de eisen van welstand, is het bouwen met een vergunningverlening mogelijk. Afbeelding: percelen aan een steeg of achterom

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1" (vastgesteld)

43

In lid 9.3 staan de regels over het bouwen in de openbare ruimte. De meeste bouwwerken die daar normaal gesproken te vinden zijn, mogen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zonder vergunning gebouwd worden. De gemeente is, afgezien van nutsvoorzieningen, over het algemeen de enige partij die in de openbare ruimte iets bouwt. Meestal zijn het voorzieningen die bij de inrichting van het openbare gebied horen, zoals banken in het park. Het uitgangspunt bij de regeling voor het bouwen in de openbare ruimte is dat de gemeente zichzelf geen vergunningen hoeft te geven. In de praktijk overlegt de gemeente veranderingen van de inrichting van de openbare ruimte met omwonenden. Als omwonenden bezwaar hebben, kunnen zij dat ook zonder vergunningprocedure aan de gemeente laten weten. Met de regels in lid 9.3 is voor het bouwen van voorzieningen die het algemeen belang dienen in principe geen vergunning nodig. Er zijn een paar voorwaarden: 

 

het gebouwde, dus het resultaat van de bouw, mag de verkeersveiligheid of de waterveiligheid niet aantasten; het spreekt voor zich dat ook tijdens de bouw gezorgd moet worden voor de veiligheid van het verkeer, maar dat kan bijvoorbeeld met verkeersregelaars geregeld worden; het bouwen mag niet in strijd zijn met de beschermende regels voor bijvoorbeeld leidingen; het bouwen komt niet in strijd met de toegewezen functie, wat bijvoorbeeld bij de functies Groen en Verkeer en Verblijf betekent dat het bouwen geen aantasting van bomen tot gevolg mag hebben.

In het geval van speelvoorzieningen geldt een maximumhoogte. Geluidwerende voorzieningen worden in de praktijk alleen aangebracht als dat nodig is en dan niet hoger dan nodig is. Daarom is geen maximale hoogte in de regel opgenomen. Dat geldt ook voor kunstwerken. Het plaatsen van een kunstwerk in de openbare ruimte gebeurt altijd in overleg met de omwonenden. Een regel over de omvang is dus niet nodig. 2.3.5

Bouwen met een vergunning (artikel 10)

In artikel 10 staan de mogelijkheden voor het met een vergunning bouwen in afwijking van regels en voor het bouwen dat zonder vergunning niet is toegestaan. De grondslagen voor deze vergunningen staan respectievelijk in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en in artikel 7c, lid 14, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. De werking is overigens vergelijkbaar: de bouwmogelijkheid die vergund kan worden, is in overeenstemming met de geest van het bestemmingsplan, als aan de voorwaarden die bij de vergunningplicht horen wordt voldaan. Dit artikel biedt de mogelijkheid om bouwwerken te bouwen die de buren als hinderlijk kunnen ervaren. Daarom doet degene die wil bouwen er goed aan om even met de buren te gaan praten, voordat de vergunningaanvraag gedaan wordt. Zie ook paragraaf 1.4.4, waarin onder meer wordt uitgelegd hoe de afwijkmethode, methode 1, zich verhoudt tot de andere methodes om af te wijken van regels van het bestemmingsplan. De vergunning die met toepassing van de Crisis- en herstelwet vereist is, volgt ook deze methode 1. Lid 10.1 Bouwen buiten de bouw- en bestemmingsgrens De werking van lid 10.1 heeft tot doel om kleine afwijkingen toe te kunnen staan. Op grond van lid 10.1 mag de bestemmingsgrens overschreden worden. De afwijking kan daardoor ingrijpender zijn. Daarom is voor deze afwijking een vergunning van burgemeester en wethouders nodig.