BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

1 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

BKP Woonbuurt Zuilense Vecht Beeldkwaliteitsplan mei 2024

www.zuilensevecht.nl

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6.

7. 8.

Het BKP in het kort Lange lijnen en bijzondere hoeken Wat hoort bij wat? Identiteit Samenhang, diversiteit en vrijheid Beeldkwaliteit

Leeswijzer 4

Dit beeldkwaliteitsplan (BKP) geldt voor het plangebied ‘SP

6

Woonbuurt Zuilense Vecht’ en legt de gewenste kwaliteit vast.

7 10 12 15

6.1 Kleurgebruik

15

6.2 Materiaalgebruik

17

6.3 Architectuur

18

6.4 Beeldkwaliteit: plinten

22

Wijzigingen welstandsnota Toetsingsproces

26

Dit BKP is het officiële toetsingskader voor de Commissie Omgevingskwaliteit ten behoeve van het toetsen van bouwplannen als aanvulling op, en deels ter vervanging van, de vigerende Nota Omgevingskwaliteit (zie hoofdstuk 7). De twee kavels aan de Amsterdamsestraatweg binnen het plangebied van het SP vallen buiten dit BKP; zij worden volgens het reguliere beleid van de Commissie Omgevingskwaliteit getoetst en worden in dit BKP niet behandeld.

28

Het BKP wordt vastgesteld door de Gemeenteraad; dit is onder de Omgevingswet een vereiste op het moment dat er ‘open’ kwaliteitseisen gesteld worden aan bebouwing en buitenruimte, die op meerdere manieren geïnterpreteerd kunnen worden. In het SPvE ‘Woonbuurt Zuilense Vecht’ (link 47mb) en in mindere mate in het Stedenbouwkundig Plan ‘Woonbuurt Zuilense Vecht’ (link 67mb), zijn een groot aantal uitspraken over beeldkwaliteit opgenomen. Deze stukken dienen als nadere onderbouwing voor de advisering van de Commissie Omgevingskwaliteit maar het vormt geen formeel toetsingskader voor de Commissie. Het BKP wordt dat wel.

“Wonen aan ‘t (sport)park” Groen-stedelijk en beschut Veel gezamenlijkheid Architectonisch divers

4 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

1. Het BKP in het kort Het nieuwe Park en de groene omgeving zijn de drager van de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe Woonbuurt. De identiteit van de woonbuurt is sterk verbonden aan de groene kwaliteiten in het gebied. Het wordt stedelijk wonen in het groen, aan de rand van

S

en

d

l ve

rt

po

de stad.

li

E

met de verschillende architecten binnen één of meerdere bouwblok(ken). Kleurstelling, materialisatie en architectonische

ru

isl

aa

n

st

Herenhuizen aan 't Park

er

da

m

se

st

ra

at

VMBO Yuverta

rk'

draagt er zorg voor dat er één ruimtelijk verhaal wordt gemaakt

rb

Pa

samenhang is kan per blok verschillen. De coördinerend architect

Am

we

ieu

Ieder bouwblok heeft ook een eigen samenhang. Wat deze

No

t 'N

voor de verschillende ontwikkelingen in het lagere binnengebied.

er

He

onderling samenhang in typologie en bouwvorm. Ditzelfde geldt

st

Blok 1

vanaf Zuilen maar ook verder gaan richting Op Buuren.

krijgen. De hogere buitenranden van de 3 bouwblokken hebben

ee

Initiatievenblok

langs het nieuwe park zijn deel van ‘lange lijnen’ die doorlopen

en het sportpark zodanig dat deze buitenruimtes extra kwaliteit

em

Blok 2

en versterken de kwaliteit van het park. De bebouwingswanden

ningen langs ‘Het Nieuwe Park’. De bebouwing begeleidt het park

rg

w nk

De nieuwe bebouwing en de nieuwe woonstraatjes ondersteunen

De buurt bestaat uit een drietal bouwblokken en twee rijtjes wo-

Bu

ijk

we

g

▲ Het BKP geldt binnen het plangebied 'SP Woonbuurt Zuilense Vecht'. De woningen aan de Amsterdamsestraatweg (rood gearceerd) vallen buiten dit BKP.

5 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

elementen worden gebruikt als middelen om samenhang te bewerkstelligen. Er is ontwerpvrijheid en diversiteit in bebouwing en architectuur. Naast samenhang wordt er ook gestuurd op diversiteit van de architectonische vormgeving van de bebouwing. Elk appartementengebouw heeft een eigenheid en identiteit die onderscheidend is. De mate in diversiteit is per bebouwingstypologie verschillend en wordt ook in verschillende elementen gezocht: kapvorm, gootlijn, gevelopeningen, hoekoplossingen en materiaal- en kleurgebruik. Op hoeken van blokken zijn architectonische en programmatische verbijzonderingen gewenst. Tevens wordt er bijzondere aandacht gevraagd voor de levendigheid van de plinten (stad op ooghoogte), materiaalgebruik (materialen die mooi verouderen) en de relatie met het groen.

▲ Impressie van het nieuwe Park omkaderd door appartementengebouwen (links) en Herenhuizen (rechts).

6 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

2. Lange lijnen en bijzondere hoeken A

In het plan zijn een aantal doorgaande lijnen die structurerend zijn voor het gebied. De architectuur ondersteunt de continuïteit van

Bu

n

va

n

Zu

tp

he

n la

an

het beeld van de lange lijn. Ja

• A. De bebouwingswanden begeleiden het Park. De architectuur ondersteunt de continuïteit van het park en het

M

in

is

te

rT

straatbeeld. Het perspectief vanaf het voetpad langs de woningen en vanaf het 'parklint' is leidend.

a lm

as

tr

aa

t

B SP

O

RT

VE

LD

EN

• B. De bebouwingswand heeft een samenhangend en evenwichtig beeld bij het zicht van een afstand. De bebouwingswand geeft een coherent beeld van een afstandje. Bijv. vanaf de tribune van U.S.V. Elinkwijk, of vanuit de route door het Park. Kappen spelen een belangrijke rol in het beeld.

• C. Bij de entree vanaf de Norbruislaan zijn de twee hoekgebouwen een plezierige verwelkoming. Op hoeken

C M

van blokken zijn architectonische en programmatische

in

is

te

rT

al

m

as

tr

aa

t

verbijzonderingen gewenst. Bijv. een mooie entree van het gebouw op de hoek, een bijzondere etalage, een kunstwerk. Een herkenningspunt. Een element dat op een

Bu

positieve manier de toon zet voor de gevraagde kwaliteit

Ja

n

va

n

Zu

tp

he

nl

aa

n

van de buurt.

rg

.N

or

bu

is

la

an

rg

.N

or

bu

is

la

an

7 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

3. Wat hoort bij wat? Hoewel er veel vrijheid is qua architectonische uitwerking, heeft een aantal delen van het plangebied een overkoepelende kwaliteit. De commissie stuurt op enige mate van samenhang.

Buitenrand De appartementengebouwen (en het kopgebouw van het initiatievenblok) vormen een herkenbare doorlopende rij met bebouwing.

Bouwblokken

Elk gebouw is een architectonische eenheid; statig maar sober in

Een bouwblok is een (op een logische manier) afgeronde een-

de rij. Elk gebouw heeft zijn eigen unieke architectonische uit-

heid. Binnen een bouwblok is er een overkoepelende kwaliteit of

werking, maar nooit schreeuwend om aandacht, of overheersend

thema (bijv. een detail, architectonisch thema, gelijke kleurstelling

binnen de rij.

of materialsering); het overkoepelende thema komt in ieder geval ►► De hoekengebouwen aan het Park vormen orientatiepunten in het gebied. De gevels die de entree vormen tussen blok 2 en het initiatievenblok zijn ‘karakteristiek’ en met een hoger kwaliteitsniveau uitgevoerd. De twee gevels zijn op elkaar afgestemd.

aan de achterzijde van de bebouwing tot uiting en in mindere

App.

App.

mate aan de voorzijde.

App.

App.

B.2 Kop.

App.

Initiatieven

B.1

App.

App.

Bijzondere hoek en herkenningspunt Karakteristieke plint met hoger kwaliteitsniveau

► Elk bouwblok is een afgeronde eenheid. De gevels aan de binnenzijde van het bouwblok hebben een overkoepelende kwaliteit of thema.

Buitenrand van bouwblokken met overkoepelende kwaliteit of thema.

Het initiatievenblok sluit aan bij de uitgangspunten voor blok 1 en blok 2. Hoewel er in bouwvorm meer vrijheid is, wordt er in materialisatie zeker niet het contrast opgezocht met de overige blokken.

8 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

► Voorbeelduitwerkingen van de uitgangspunten voor de appartementengebouwen in de buitenrand.

Uitwerking van de architectonische eenheid Gebouwen in de buitenrand zijn onderscheidend van het naastgelegen gebouw op de volgende punten: Kleur: naast elkaar gelegen gebouwen hebben verschillende kleuren of duidelijk onderscheidende materialisatie.

• Kleur: naast elkaar gelegen gebouwen hebben nooit exact dezelfde kleur of materialisatie.

• Bouwhoogte: naast elkaar gelegen gebouwen hebben duidelijk zichtbaar hoogteverschil. Dit kan ook tot uiting komen d.m.v. setbacks op de bovenste bouwlaag/lagen.

• Plint: er is onderscheid tussen plint en bovenbouw. De Bouwhoogtes: naast elkaar gelegen gebouwen hebben een duidelijk zichtbaar hoogteverschil; zichtbare verschillen kunnen ook door setback’s of onderscheidende kapvormen worden verkregen.

plint is onderscheiden vormgegeven in materialisatie, gevelindeling en of kleurstelling.

• Verticaliteit: elk gebouw heeft een verticale geleding in de gevel die de lengte van het gebouw opbreekt. Daken/kapvorm

Onderscheidende plint : De plint is subtiel anders vormgegeven dan de rest van het gebouw. Elke plint heeft een unieke gevelindeling.

• Er wordt gerefereerd naar de dakvormen die bij de sportaccommodaties zijn toegepast: Daken hebben een flauwe hellingshoek van ca. 15-35 graden.

• Aan de zijde van de Burgemeester Norbruislaan is een kap niet verplicht. Door de aanwezige bomen is een kap nauwelijks zichtbaar: hier is dieptewerking in de gevel Voorbeelduitwerking: Verticaliteit en kapvorm breken de lengte van het gebouw visueel op.

meer van belang.

9 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

Gevels die ‘de hoek om’ ontworpen zijn.

Binnengebied Het binnengebied bestaat uit het laagbouw deel van het Initia►► Cluster met hoekgebouwen aan het binnengebied. Deze gebouwen hebben een gezamenlijke beeldkwaliteit. Rechts: de aula van Yuverta (vmbo-groenschool)

Bijzondere hoek of herkenningspunt

HG

tievenblok en het laagbouwdeel van Blok 1 en 2. Elk rijtje vormt één architectonische eenheid. Dit betekent niet dat de woningen

Centraal pleintje, omsloten door hoekgebouwen

Ini.

HG

allemaal exact gelijk zijn. Eindwoningen zijn als een afwijkende beëindig van de rij vormgegeven, waarbij de gevel ‘de hoek om’

Aula

ontworpen wordt. eindwoning

Herenhuizen aan ‘t Park

gevelwand in het binnengebied

Er zijn twee kortere rijen die als ensemble worden vormgegeven en gezamenlijk een ruimtelijke eenheid vormen; de twee rijtjes

► Bebouwing met gevels die gericht zijn op het binnengebied.

zijn qua beeldkwaliteit familie van elkaar, maar mogen wel verschillend zijn in de uitwerking. Binnen een rijtje is elke woning een

RIJ RIJ

uniek ontwerp. De Herenhuizen hoeven qua beeldkwaliteit geen

HG. RIJ INI.

HG.

RIJ

directe relatie met de tegenover gelegen appartementengebouwen te hebben. Al te grote contrasten moeten echter voorkomen worden. B.1

De coördinerend architect zorgt voor de afstemming tussen de

Rijtje

►► De twee rijtjes langs het Park. De rijtjes hebben stedenboukundig gezien een relatie met de bebouwing aan het Theo Thijssenplein. De beeldkwaliteit hoeft niet overeen te komen.

Yuverta

De hoekgebouwen, de westhoek van het initiatievenblok en de aula van het Yuverta omkaderen samen een pleintje. Deze vier gebouwen vormen een ensemble. De hoekgebouwen zijn qua architectuur allemaal 'de hoek om' ontworpen.

Rijtje

plannen voor de woningen, zodanig dat er een evenwichtig beeld ontstaat. De commissie toetst en stuurt waar nodig bij.

10 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

4. Identiteit De identiteit van het buurtje wordt voor een groot deel bepaald door het naastgelegen park en de groene openbare ruimte tussen

Thema’s De commissie toetst of onderstaande thema’s voldoende worden uitgewerkt in de ontwerpen voor gebouwen en bouwblokken.

de blokken. Het gebiedje krijgt misschien wel de bijnaam 'het wijkje aan het Park’ of ‘het wijkje aan het Sportpark’. Het wordt

Architectonisch divers

een groen-stedelijk wonen woonmilieu. Een autovrij gebied, aan

Elk gebouw heeft een net iets andere kleur en materialiteit. Dit

de rand van de stad. Er is veel diversiteit in de bebouwing en

zorgt voor een afwisselend beeld. Het gebied heeft een pands-

architectuur. Er is ruimte voor gezamenlijke functies en gezamen-

gewijze opbouw; soms wordt er ook per rijtje ontworpen. Ieder

lijk bouwen/ontwikkelen.

gebouw is een ontwerpeenheid met een eigen (architectonische) identiteit. De architectuur kenmerkt zich door het gebruik van materialen die mooi verouderen, met veel aandacht voor de detaillering en tactiliteit.

▲ Referenties voor de groene kwaliteit van het gebied. Park, privétuinen en collectieve binnentuinen zijn zeer belangrijk voor de identiteit en sfeer van het gebied. ▲ Referentie: Cadix bouwblok A5, Antwerpen. Een architectonisch divers bouwblok: één materiaal en kleur per gebouw en zorgvuldig gedetailleerde gevels en plinten. Foto: Bulk architecten.

11 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

Groen stedelijk leven met oriëntatie op het Park De identiteit van de plek wordt in belangrijke mate bepaald door het naastgelegen Park. De bebouwing begeleidt het Park. De woningen en plintfuncties hebben een grote mate van oriëntatie en openheid naar het park toe. Bijv. door openslaande deuren of te openen gevelelementen. De uitzichten op het (sport)park worden maximaal benut. De buurt heeft een connectie met de parkomgeving.

Afgeronde gebouwen: een beetje statigheid De appartementengebouwen en Herenhuizen stralen statigheid uit. Elk gebouw mag gezien worden. Staat met de voeten op de grond. Elk gebouw heeft een bekroning of lijst als beëindiging (bijv. kap, kroonlijst, fronton, afwijkende bovenste bouwlaag, etc.). Gevels en bouwmassa aan het binnengebied van een bouwblok mogen eenvoudiger/losser/informeler vormgegeven worden.

▲ Referenties: voorbeelden van gezamenlijke keuken (co-coocking), zwembad (CO-living Seeparq, Wenen), collectieve kas, en woonkamer.

Gezamenlijkheid In de buurt worden op strategische plekken gedeelde ruimtes. Van de collectieve binnentuinen, tot gezamenlijke ruimtes in een appartementencomplex. De gezamenlijke ruimtes maken elk gebouw uniek en onderscheidend. Denk bijvoorbeeld aan: een werkplaats, gedeelde keuken of huiskamer, zwembad/sauna, guesthouse, yoga/fitness ruimte, kinderspeelkamer, textielatelier,

▲ Referentie: historische gebouwen met een beëindiging in de vorm van een kroonlijst. In plannen wordt een eigentijdse interpretatie gezocht van de beeindiging of bekroning van het gebouw.

entree met (flex)werkplekken. Deze gezamenlijke ruimtes zijn afleesbaar in de architectuur en zichtbaar/afleesbaar vanuit de openbare ruimte of collectieve binnentuin.

Kleur: naast elkaar gelegen gebouwen hebben verschillende kleuren of duidelijk onderscheidende materialisatie.

12 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

5. Samenhang, diversiteit en vrijheid Bouwhoogtes: naast elkaar gelegen gebouwen hebben een duidelijk zichtbaar hoogteverschil; zichtbare verschillen kunnen ook door setback’s of onderscheidende kapvormen worden verkregen.

Een belangrijke kwaliteit van de woonbuurt is haar diversiteit.

Er wordt getoetst op de volgende punten (zowel voor de rij en

Diversiteit geeft het gebied rijkdom in vorm, woningplattegrond en

bouwblok, als voor het gebouw):

Onderscheidende plint : De plint is subtiel anders vormgegeven dan de rest van het gebouw. Elke plint heeft een unieke gevelindeling.

architectonische taal en details. De verschillende architecten die gaan ontwerpen brengen ieder een stukje eigenheid mee.

• De gewenste balans tussen samenhang en diversiteit in de architectonische uitwerking.

• Balans in gewenste kleurenpalet en materialenpalet voor zowel het bouwblok/rij als voor een gebouw.

Keerzijde Voorbeelduitwerking: Verticaliteit en kapvorm breken Te veel diversiteit kan leiden tot een onrustig beeld; er wordt door de lengte van het gebouw visueel op.

• Elk gebouw (of rijtje rijwoningen) heeft voldoende eigen-

de Commissie daarom gestuurd op samenhang. Samenhang

heid; uniek detail, ornament of sculpturaliteit in bouwmas-

wordt in algemene zin gezocht in typologie, kleurenschema en

sa.

materiaalgebruik. Per typologie zijn er verschillen in de gewenste mate van samenhang of diversiteit. Voorbeelduitwerking: Setbacks en overhangende geveldelen

of patroonaccent om de individualiteit van het gebouw te

Norbruislaan

Sportvelden

Park

Noordoostzijde: Kap niet verplicht

Noordwestzijde: Kapvorm is een verbijzondering in het gevelbeeld!

Zuidwestzijde: Kap of plat, maar hoeken benadrukt

initiatievenblok

Sociaal

Sociaal

Sociaal

Middenhuur

• Op een passende manier toepassen van kleuraccent en

Middensegment

*

vrije markt

vrije markt

benadrukken.

*

Voorbeelduitwerking van de gevels van de buitenrand

▲ Schema boven: voorbeeld van bebouwingsrand bouwblokken. Referentiebeeld: In de wijk Oostenburg (Amsterdam) zijn gebouwen een onderscheidende eenheid. Hier is een beperkt kleurenpalet per gebouw en per gevelwand gekozen.

De bouwenvelop van de bebouwing is strak omschreven, maar laat ook ruimte voor flexibiliteit in de volume-opbouw. Architectonisch experiment niet alleen mogelijk, maar ook wenselijk.

13 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

Rijwoningen in binnengebied

• De woningen binnen de twee rijtjes vormen één geheel

• Een hoekgebouw is een afgeronde architectonische

qua materialisatie en kleurstelling. De twee rijtjes kunnen

eenheid.

SAMENHANG

DIVERSITEIT

is uniek. De hoekgebouwen en de aula • ElkRijhoekgebouw DIVERSITEIT van rijwonigen in het binnengebied

verschillend zijn maar zijn in beeldkwaliteit wel ‘familie’.

SAMENHANG

• Binnen een rijtje hebben de eindwoningen een bijzondere

vormen een familie van gebouwen met overeenkomstige Kapvorm

uitwerking waarbij de hoeken ook aan de zijkant als Kapvorm

middenweg

eenduidig

enigzins eenduidig

Gootlijn

100% divers

Hoekoplossing

Materiaal- en kleurgebruik

Hoekgebouwen

Hoekoplossing

Rij van rijwonigen in het binnengebied

100% Materiaal- en kleurgebruik eenheid

Kapvorm

enigzins eenduidig

* * *

(& eventueel hoek initiatievenblok)

enigzins divers

middenweg

100% divers

Gootlijn Gevellopeningen Hoekoplossing

DIVERSITEIT

middenweg

enigzins divers

(& eventueel hoek initiatievenblok)

Hoekgebouwen 100% divers

(& eventueel hoek initiatievenblok)

Kapvorm

Kapvorm

100% eenheid

100% eenheid

middenweg

Gootlijn

Gootlijn

Gevellopeningen

Gevellopeningen

Hoekoplossing

Hoekoplossing

Materiaal- en kleurgebruik

Materiaal- en kleurgebruik

Herenhuizen aan ‘t Park Kapvorm

100% eenheid

* * *

middenweg

Herenhuizen aan ‘t Park Gootlijn

Kapvorm heeft samenhang per rij. Een afwijkende kapvorm in100% de beeindiging van de rij is wenselijk. eenheid Kap en plat dak zijn beide mogelijk. Kapvorm

middenweg

Gootlijn op een Gootlijn heeft verspringen beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit Gevellopeningen per enkele woning. Keuze voor kap op voor plat (met setback) per rij. Eindwoning mag hiervan Hoekoplossing afwijken.

Gootlijn heeft verspringen op een beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit per enkele woning. Keuze voor kap op voor plat (met setback) per rij. Eindwoning mag hiervan afwijken. 100%

divers Gootlijn heeft verspringen op een beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit per enkele woning. Eindwoning mag hiervan afwijken.

middenweg Kapvorm heeft samenhang per rij. Een afwijkende kapvorm in de beeindiging100% van de rij is wenselijk. divers Kap en plat dak zijn beide mogelijk.

Gootlijn heeft verspringen op een beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit per enkele woning. Keuze voor kap op voor plat (met setback) per rij. Eindwoning mag hiervan afwijken.

Gootlijn heeft verspringen op een beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit per enkele woning. Eindwoning mag hiervan afwijken.

100% divers

100% divers

PLINT

*

3,5m

Gootlijn heeft verspringen op een beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit per enkele woning. Eindwoning mag hiervan afwijken.

Herenhuizen aan ‘t Park 3,5m

PLINT

De plint van hoekgebouwen is geprogrammeerd. Dit is bijv. een woon-werk-woning. De plintfunctie 100% draagt bij aan de (ruimtelijke) kwaliteit van de openbareeenheid ruimte. Kapvorm De verdiepingshoogte is minimaal 3,5 meter.

middenweg

Er is eenHoekoplossing subtiel hoogteverschil tussen het hoekgebouw en de rijwonignen. Het hoekgebouw is

*

Materiaal en kleurgebruik sluit aan bij de rijtjes aan beide zijden. Er worden geen grote contrasten opgezocht. Dit betekent niet dat kleur en materiaal exact gelijk zijn.

Materiaal en kleurgebruik sluit aan bij de rijtjes aan beide zijden. Er worden geen grote contrasten opgezocht. Dit betekent niet dat kleur en materiaal exact gelijk zijn.

Appartementengebouwen

(Zie bijv. het CPO project Schutterstraat in Delft, of het Mullerhoofd in Rotterdam.)

Gootlijn

divers

Er is een subtiel hoogteverschil tussen het hoekgebouw en de rijwonignen. Het hoekgebouw is een subtiele verbijzonderdering van de rij.

Materiaalen kleurgebruik een subtiele verbijzonderdering van

Elke woning is een afgerondde 100% architectonische eenheid. De eenheid kapvorm kan per woning verschillend zijn. Qua beeldkwaliteit horen Kapvorm de woningen wel bij elkaar.

De plint van hoekgebouwen is geprogrammeerd. Dit is bijv. een woon-werk-woning. De plintfunctie draagt bij aan de (ruimtelijke) kwaliteit van de openbare ruimte. De verdiepingshoogte is minimaal 3,5 meter.100% Het gevelontwerp heeft een tweezijdig orientatie. In materiaalgebruik zijn beide gevels gelijkwaardig.

Gootlijn Het gevelontwerp heeft een tweezijdig orientatie. In materiaalgebruik zijn beide gevels Gevellopeningen gelijkwaardig.

de rij.

PLINT

*

Materiaal- en kleurgebruik

Materiaal- en kleurgebruik

Hoekgebouwen

et binnengebied

* * *

Kapvorm heeft samenhang per rij. Een afwijkende kapvorm in de beeindiging van de rij is wenselijk. Kap en plat dak zijn beide mogelijk.

uitwerking maar vormen samen wel een eenheid.

DIVERSITEIT

deurontwerp

100% divers

• De plint en de bovenbouw hebben een verschillende

enigzins divers

Gootlijn enige mate van uniciteit. Bijv. een afwijkend kozijn- of

SAMENHANG Gevellopeningen

enigzins divers

middenweg

Gevellopeningen

• De woningen hebben ieder elementen die zorgen voor eenheid

100% eenheid

karakteristieken (incl. aula Yuverta).

Rij van rijwonigen in het binnengebied

volwaardige ‘voorkant’ wordenenigzins ontworpen. 100%

NG

gzins duidig

Hoekgebouwen

middenweg

100% divers

*

3,5m

het binnengebied

nigzins nduidig

middenweg

enigzins divers

SAMENHANG 100% 100% divers

* * *

Rij van rijwonigen 14 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht in het binnengebied Gootlijn Kapvorm

100% eenheid

enigzins eenduidig

middenweg

Gevellopeningen Gootlijn

Gevellopeningen Hoekoplossing Hoekoplossing

Materiaal- en kleurgebruik

Herenhuizen

Materiaal- en kleurgebruik

middenweg Een afwijkende kapvorm in de beeindiging van de rij is wenselijk. Kap en plat dak zijn beide mogelijk.

kwaliteit wel ‘familie’ van elkaar.

100% divers

enigzins divers

100%

divers Gootlijn heeft verspringen op een beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit per enkele woning. Keuze voor kap op voor plat (met setback) per rij. Eindwoning mag hiervan afwijken.

king waarbij de hoeken aan de zijkant als volwaardige Herenhuizen aanook ‘t Park middenweg

‘voorkant’ wordt ontworpen.

middenweg

Kapvorm

Hoekoplossing

3,5m

Gootlijn

PLINT

Het gevelontwerp heeft een tweezijdig orientatie. In materiaalgebruik zijn beide gevels gelijkwaardig.

pelendeGevellopeningen beeldkwaliteit.

3,5m

100% divers

*

Kapvorm

100% eenheid

middenweg

Gevellopeningen

100% eenheid

Appartementengebouwen Gootlijn Kapvorm

100% eenheid

Gevellopeningen Gootlijn

Hoekoplossing Gevellopeningen Hoekoplossing

Materiaal- en kleurgebruik Materiaal- en kleurgebruik

Plinthoogte en Plinthoogte en Verdiepingshoogte Verdiepingshoogte

middenweg

divers

*

Elke woning is een afgerondde architectonische eenheid. De goothoogtes verspringen enigzins van woning tot woning. Elke woning heeft een eigen gevelindeling. De gevels van de kopwoningen zijn ‘om de hoek heen’ ontworpen. Materiaal en kleurgebruik vormen per rij een eenheid. Er wordt voor de voorgevel gebruik gemaakt van het kleuren en materialen palet. Voor de achtergevel wordt één ‘neutrale’ kleur gebruikt, met eventueel variatie in een lichtere of een donkere tint.

Gootlijn Het gevelontwerp heeft een tweezijdig orientatie. In materiaalgebruik zijn beide gevels Gevellopeningen gelijkwaardig.

Elke woning is een afgerondde architectonische eenheid. De kapvorm kan per woning verschillend zijn. Qua beeldkwaliteit horen de woningen wel bij elkaar. (Zie bijv. het CPO project Schutterstraat

Materiaal en kleurgebruik sluit aan bij de rijtjes aan beide zijden. Er worden geen grote contrasten opgezocht. Dit betekent niet dat kleur en materiaal exact gelijk zijn.

Elke woning is een afgerondde architectonische eenheid. De goothoogtes verspringen enigzins van woning tot woning. Elke woning heeft een eigen gevelindeling. De gevels van de kopwoningen zijn ‘om de hoek heen’ ontworpen.

uitwerking maar vormen samen wel een eenheid. Appartementengebouwen Elke woning is een afgerondde architectonische eenheid. De 100% kapvorm kan per woning verschileenheid lend zijn. Qua beeldkwaliteit horen Kapvorm de woningen wel bij elkaar.

divers

(Zie bijv. het CPO project Schutterstraat 100% in Delft, of het Mullerhoofd in Rotterdam.)

wenselijk.

100% divers

• De plint en de bovenbouw hebben een verschillende

Er is een subtiel hoogteverschil tussen het hoekgebouw en de rijwonignen. Het hoekgebouw is een subtiele verbijzonderdering van 100% de rij.

Elke woning is een afgerondde middenweg architectonische eenheid. De kapvorm kan per woning verschillend zijn. Qua beeldkwaliteit horen de woningen wel bij elkaar.

middenweg

de rij.

(Zie bijv. het CPO project Schutterstraat in Delft, of het Mullerhoofd in Rotterdam.)

Gootlijn

Elke woning is een afgerondde Gevellopeningen architectonische eenheid. De goothoogtes verspringen enigzins van woning tot woning. Elke woning Hoekoplossing heeft een eigen gevelindeling. De gevels van de kopwoningen zijn ‘om de hoek heen’ ontworpen. Materiaalen leurgebruik

Appartementengebouwen Kapvorm

wel ‘familie’ van elkaar. Extreme contrasten zijn niet

uitwerking of ruimtelijk accent krijgen. in Delft, of het Mullerhoofd in Rotterdam.)

Materiaal- en kleurgebruik

100% divers

De plint van hoekgebouwen is geprogrammeerd. Dit is bijv. een woon-werk-woning. De plintfunctie 100% draagt bij aan de (ruimtelijke) kwaliteit van de openbareeenheid ruimte. De verdiepingshoogte is minimaal Kapvorm 3,5 meter.

Er is eenHoekoplossing subtiel hoogteverschil tussen het hoekgebouw en de rijwonignen. Het hoekgebouw is

Hoekoplossing

middenweg

Materiaal en kleurgebruik sluit aan bij de rijtjes aan beide zijden. Er worden geen grote contrasten opgezocht. Dit betekent niet dat kleur en materiaal exact gelijk zijn.

Materiaalen kleurgebruik een subtiele verbijzonderdering van

Materiaal en kleurgebruik sluit aan bij de rijtjes aan beide zijden. Er worden geen grote contrasten opgezocht. Dit betekent niet dat kleur en materiaal exact gelijk zijn.

Gootlijn

Er is een subtiel hoogteverschil tussen het hoekgebouw en de rijwonignen. Het hoekgebouw is een subtiele verbijzonderdering van de rij.

• De hoeken van een bouwblok kunnen een bijzondere

Hoekoplossing Materiaalen kleurgebruik Herenhuizen aan ‘t Park

Het gevelontwerp heeft een tweezijdig 100% orientatie. In materiaaldivers gebruik zijn beide gevels gelijkwaardig.

gebouw is aan verschillend zijn maar zijn in beeldkwaliteit ‘t Park • ElkHerenhuizen

*

Materiaal- en kleurgebruik

Gootlijn op een Gootlijn heeft verspringen beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; Gevellopeningen nooit per enkele woning. Keuze voor kap op voor plat (met setback) per rij. Eindwoning mag hiervan Hoekoplossing afwijken.

lende beeldkwaliteit.

• De woningen hebben wel elk een individuele architectuur. PLINTde twee rijtjes hebben één overkoe• De woningen binnen

100% divers

Gevellopeningen

middenweg

Gootlijn heeft verspringen op een beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit per enkele woning. Eindwoning mag hiervan afwijken.

De plint van hoekgebouwen is geprogrammeerd. Dit is bijv. een woon-werk-woning. De plintfunctie middenweg draagt bij aan de (ruimtelijke) kwaliteit van de openbare ruimte. De verdiepingshoogte is minimaal 3,5 meter.

Gootlijn

100% eenheid

100% divers

Kapvorm heeft samenhang per rij. Een afwijkende kapvorm in100% de beeindiging van de rij is wenselijk. eenheid Kap en plat dak zijn beide mogelijk. Kapvorm

Materiaal- en kleurgebruik

Gootlijn heeft verspringen op een beperkt aantal plekken. Gootlijn is verspringt per groep woningen; nooit per enkele woning. Eindwoning mag hiervan afwijken.

(& eventueel hoek initiatievenblok)

Kapvorm

Hoekgebouwen

* PLINT * Appartementengebouwen * heeft een overkoepe* • De*rij met appartementengebouwen

een rijtje hebben de hoeken een bijzondere uitwer• Binnen Hoekgebouwen 100% eenheid

PLINT

draagt bij aan de (ruimtelijke) kwaliteit van de openbare ruimte. De verdiepingshoogte is minimaal 3,5 meter.

3,5m

(& eventueel hoek initiatievenblok)

• De twee rijtjes kunnen verschillend zijn maar zijn in beeld-

rk

wen

Kapvorm

DIVERSITEIT Kapvorm heeft samenhang per rij.

eenheid

100% divers

Materiaal en kleurgebruik vormen Plinthoogte en per rij een eenheid. Er wordt voor Verdiepingshoogte de voorgevel gebruik gemaakt van het kleuren en materialen palet. Voor de achtergevel wordt één ‘neutrale’ kleur gebruikt, met eventueel variatie in een lichtere of een donkere tint.

*

Er wordt in elk gebouw gebruik gemaakt van setbacks, terugliggende geveldelen en van overhangende geveldelen. Op hoeken kan de Commissie in samenspraak met stedenbouw afwijken van deze regel om een ruimtelijk accent op de hoek van een bouwblok mogelijk te maken. Elk gebouw heeft een unieke plintontwerp: hoogte, materialisatie, indeling gevelopeningen etc.

In het geval van een kap is de dakvorm per gebouw verschillend. Er wordt gerefereerd naar de dakvormen die bij de sportaccomodaties zijn toegepast: Daken hebben een flauwe hellingshoek van ca. 15-30 graden.

middenweg

*

Materiaal en kleurgebruik vormen 100% divers per rij een eenheid. Er wordt voor de voorgevel gebruik gemaakt van het kleuren en materialen palet. Voor de achtergevel wordt één ‘neutrale’ kleur gebruikt, met eventueel variatie in een lichtere of een donkere tint.

Er wordt in elk gebouw gebruik gemaakt van setbacks, terugliggende geveldelen en van overhangende geveldelen. Op hoeken kan de Commissie in samenspraak met stedenbouw afwijken van deze regel om een ruimtelijk accent op de hoek van een bouwblok mogelijk te maken. Elk gebouw heeft een unieke plintontwerp: hoogte, materialisatie, indeling gevelopeningen etc.

In het geval van een kap is de dakvorm per gebouw verschillend. Er wordt gerefereerd naar de dakvormen die bij de sportaccomodaties zijn toegepast: Daken hebben een flauwe hellingshoek van ca. 15-30 graden.

3,5m

15 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

6.0 Beeldkwaliteit (zie ook het SPvE)

6.1 Kleurgebruik

Kleuren dragen bij aan diversiteit in het straatbeeld. Het is

Kleur wordt ingezet om de identiteit van het gebied te versterken.

niet wenselijk dat twee naast elkaar gelegen architectonische

De bebouwing en inrichting van de buurt heeft gemiddeld gezien

eenheden exact dezelfde gevelkleur hebben in de voorgevel.

een lichtere kleurstelling. Er is een beperkt kleurenpalet van

Aan de straatgevels gaat het om het visuele onderscheid tussen

hoofdkleuren. Gebouwen verschillen op een subtiele manier van

gebouwen.

hoofdkleur. Accentkleuren worden ingezet om de individualiteit

Aan de binnenzijde van een bouwblok kan rondom de collectieve

van ieder gebouw te benadrukken. Grijswaarden mogen additi-

buitenruimte wel gekozen worden voor 1 gevelkleur om juist de

oneel worden gebruikt: in het totaalbeeld houden hoofdkleuren

gezamenlijkheid van de buitenruimte te benadrukken.

echter de overhand. De basiskleur en plintkleur zijn aan elkaar

Bij de Herenhuizen is, naar aanleiding van participatie met de

gerelateerd.

buurt, vastgelegd dat er aan de achterzijde met één hoofdkleur gewerkt wordt.

In kleurgebruik (en materiaalgebruik) wordt goed rekening gehouden met hittestress; donkere kleuren en materialen die veel warmte absorberen worden beperkt gehouden (zeker op zuidgevels). Er wordt gestreefd naar een gemiddelde albedofactor van ten hoogste 0,4 voor alle gevels; dit wordt deels door kleurkeuze bereikt. ► Kleurenpalet

Woonbuurt Zuilense Vecht (indicatief). Veelal lichte hoofdkleuren in aardekleuren en blauw-goen tinten.

16 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

• Ingetogen kleurenpalet: houtkleur, beige, geel, oker en licht rode tinten.

• Gebruik van natuurlijke materialen, natuursteen, pleisterwerk of metaal.

BASI S KLEUR BASIS BASISKLEUR * ENT

ENT

ACC

ACC

plintkleur

grijswaarden

Plintkleur ACCENT Plinten ACCENT

grijswaarden

Appartementengebouwen + kopgebouw

• Per woongebouw een beperkt kleuren pallet: maximaal 2 hoofdkleuren, met eventueel nog één extra accentkleur. Laagbouw binnengebied + initiatievenblok

• Per rijtje een beperkt kleurenpalet passend binnen het materialenpalet binnen het blok.

• In overleg met de coördinerend architect worden kleuren

hoek gebouw

Plinten

steun kleur

BASISKLEUR

steunkleur

van naast elkaar gelegen woningen op elkaar afgestemd. Herenhuizen

• Per woning een beperkt kleurenpalet passend binnen het materialenpalet; binnen het blok wordt een beperkt aantal kleuren gekozen.

• Voor de achterzijde van de woningen wordt één hoofdkleur voor de gevels aangehouden. Het is wel mogelijk om met een schakering aan grijswaarden/helderheid/textuur te werken.

• In overleg met de coördinerend architect worden kleuren van naast elkaar gelegen woningen op elkaar afgestemd.

BASIS BASISBASIS BASISBASIS BASISBASIS BASIS BASISBASIS SISABSISAB SISAB SISAB SISAB SISAB SISAB SISABSISAB SISAB voorzijde

achterzijde

17 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

6.2 Materiaalgebruik De buurt is herkenbaar door de lichtere kleurstelling en het beperkte kleurenpalet. In overleg met de coördinerend architect

Groene gevels

• Er worden zo veel mogelijk groene gevels toegepast.

worden kleuren van naast elkaar gelegen gebouwen en rijtjes op

Groene gevels worden vanaf de eerste schets mee-ont-

elkaar afgestemd zodat er een harmonieus geheel ontstaat

worpen met de architectuur.

Materialen

• Natuurlijke materialen die mooi verouderen. • Bijv. hout, natuursteen, pleisterwerk, keramische elementen, metaal en baksteen.

• Dieptewerking in de gevels wordt (subtiel) benadrukt door materialen; bijv. door diepe negge’s in de ramen en entrees of in setbacks.

• Binnen een gebouw (of rijtje) worden er maximaal 2 hoofdmaterialen gebruikt in het gevelbeeld.

• Op de begane grond (en soms ook de eerste verdieping) worden een tactiele materialen gebruikt.

• Eis is dat minimaal 10% van de gevels op de begane grond een groene gevel is;

• Groene gevels en daken dragen zo goed mogelijk bij aan de biodiversiteit: er wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van inheemse planten.

• Groene gevels bestaan bij voorkeur uit klimplanten en in tweede instantie uit mee-ontworpen plantenbakken.

• Een gevel moet er ook zonder groen (bijv. ‘s winters) overtuigend goed uit zien. Dit wordt aangetoond met verbeelding.

• Een groene gevel is goed en duurzaam (ook in de verdere toekomst) te beheren. Hier is een beheerplan voor gemaakt.

18 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

6.3 Architectuur Dit BKP schrijft geen stijl voor. Wel wordt er kwaliteit geëist voor met name de plinten en voorgevels: hier wordt rijkdom in de detaillering en materialisatie van de gevel geëist.

Aantrekkelijk gevelbeeld

• Gevels zijn ontworpen op de zichtsafstand en snelheid van de voetganger. De gevelwand is interessant om als langzaam lopende voetganger voorbij te lopen.

• Er is een subtiel onderscheid in materialisering of detaillering tussen plint en de bovenbouw. Voor de achtergevel is

▲ Voorbeelden van gevels met dieptewerking en rijkdom in detaillering.

dit niet noodzakelijk.

• De gevel is geen platte plaat, maar heeft een (subtiele) dieptewerking. Dit kan bijv. door gebruik te maken van neggen, loggia’s, subtiel overhangende of terugliggende bouwdelen.

• Dieptewerking in de gevels wordt subtiel benadrukt door materialen; diepe negge's in de ramen en entrees.

▲ Voorbeeld van dieptewerking in de gevel. Uitstekenden en terugliggende bouwdelen in de naastgelegen wijk Groen Zuilen (Prof. Kohnstammstraat 10).

Kleur: naast elkaar gelegen gebouwen hebben verschillende kleuren of duidelijk onderscheidende materialisatie.

19 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

gebouw

Bouwhoogtes: naast elkaar gelegen gebouwen hebben een duidelijk zichtbaar hoogteverschil; zichtbare verschillen kunnen ook door setback’s gebouw of onderscheidende kapvormen worden verkregen.

1. Elk gebouw heeft een eigengebouw buitenmuur. Gebouwen staan naast elkaar. Ook de isolatielaag van een buitenmuur valt binnen de grens tussen gebouwen. Onderscheidende plint : De plint is subtiel anders vormgegeven dan de rest van het gebouw. Elke plint heeft een unieke gevelindeling.

2. Bij meergezinswoningen is duidelijk verticaliteit zichtbaar in het gevelontwerp Voorbeelduitwerking: Verticaliteit en kapvorm breken de lengte van het gebouw visueel op.

Voorbeelduitwerking: Setbacks en overhangende geveldelen

3. Verticaliteit hoeft niet lineair of regelmatig te zijn. Een expressiever gevelontwerp is wenselijk.

Norbruislaan

Sportvelden

Park

Noordoostzijde: Kap niet verplicht

Noordwestzijde: Kapvorm is een verbijzondering in het gevelbeeld!

Zuidwestzijde: Kap of plat, maar hoeken benadrukt

Norbruislaan zijde initiatievenblok

Sociaal

Sportvelden zijde Sociaal

Sociaal

Middenhuur

Middensegment

*

Park zijde vrije markt

vrije markt

*

Voorbeelduitwerking van van de buitenrandper zijde onderscheidend. Aan de Norbruislaan zijn kappen niet specifiek gevraagd (ondergeschikt 4. Kapvorm is in de degevels appartementenrand

wel mogelijk), langs de sportvelden zijn kappen in de gevelwand een belangrijk deel van de beeldkwaliteit (meeste gebouwen hebben een kap) en langs de Parkzijde hebben gebouwen een benadrukte hoek. (Diagram is een voorbeelduitwerking!)

20 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

Daken

• Het gebouw mag beëindigd worden met een kap met een flauwe hellingshoek (15-35 graden).

• Aan de zijde van de Norbruislaan is een kap niet verplicht. Door de aanwezige bomen is een kap nauwelijks zicht-

Entrees

• Collectieve entrees tot woongebouwen hebben een formele en representatieve uitstraling en worden samen met de entreehal met extra zorg ontworpen.

• Entrees van individuele begane grond-appartementen en/ of maisonnettes hebben meer ondergeschikte uitstraling in het gevelbeeld maar zijn wel met zorg ontworpen.

• De meeste mensen kunnen wél traplopen. Trappenhuizen worden zodanig ontworpen dat deze aantrekkelijk zijn voor dagelijks gebruik (nog aantrekkelijker dan de lift!).

baar: hier is dieptewerking in de gevel meer van belang.

• Liftschachten en daktoetreding-opbouwen worden op een ondergeschikte manier vormgegeven en zijn deel van de architectuur van het gebouw.

• Geen dak blijft onbenut. Combinatie van functies, maar in de volgorde van prioriteit; groen-dak, zonne-energie, wateropvang, dakterrassen, overige installaties en toegankelijkheid.

• Zonnepanelen of PVT worden waar mogelijk gecombineerd met een groen dak.

• Een groen dak bestaat uit een kruidenmengsel en evt. heesters) dat aantrekkelijk is voor insecten en vogels.

▲ Voorbeelden van met zorg ontworpen collectieve entrees.

21 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

Balkons, loggia’s en erkers

• Balkons en loggia’s zijn als deel van het gevelvlak mee-ontworpen; ook in ontwerp en materialisatie aan de onderzijde van balkons. Uitkragende balkons zijn alleen mogelijk aan de binnenzijde van het bouwblok.

• Erkers blijven ondergeschikt in het gevelbeeld zijn mogelijk op eigen terrein tot zo ver dit niet in grote mate ten koste gaat van een ‘groen’ straatbeeld.

▲ Uitstekende balkons zijn niet overal toegestaan. De kaart geeft aan waar een loggia, balkon, half-intern balkon of een inpandige galerij mogelijk is.

▲ Voorbeelden van met zorg ontworpen loggia en woongalerij.

22 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

6.4 Beeldkwaliteit: plinten De buurt wordt het domein van de voetganger. Plinten worden ontworpen vanuit het oogpunt van de voetganger. Plinten zijn: Levendig, kwalitatief en aantrekkelijk. Met ‘de plint’ van een gebouw wordt de eerste (of eerste twee) bouwlaag(en) verstaan. Dit is het deel van het gebouw dat vanaf de straat zichtbaar is voor de langslopende voorbijganger, en

min. 2,6m

7,5m min. 2,6m

bijv. sportschool

min. 3,3m

max. 7,5m

min. 5,8 m

min. 2,6m min. 4,5m (plafond)

P

P

P

berging

waar de interactie plaats vindt tussen straat en gebouw. 1. Een levendige plint ontstaat als de functionele en ruimtelijke kwaliteit zodanig is dat deze bijdraagt aan de levendigheid van de

▲ Algemene regel plinthoogte

▲ Uitzondering voor maatschappelijke functies woon-werk-woning en bedrijf-aan-huis.

▲ Uitzondering voor bel-etage woningen

stedelijke omgeving. Goede plinten zorgen voor interactie. 2. Aantrekkelijke, kwalitatieve plinten zijn plinten die door doordacht ontwerp en goede materialisatie als aangenaam, interessant en fraai ervaren worden: door tektoniek, structuur, reliëf, tactiliteit en kunstigheid. Plinten zijn ontworpen op de snelheid van de voetganger: oog voor detail en ornament/kunst is daarom zeker in de plint belangrijk. ▲ Gebouw met dieptewerking in de gevel en ▲ Plint van het buurtcentrum in Hoograven. levendige plint van Paul de Ley Architectuur aan de Zwanenburgwal in Amsterdam.

23 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

Samenhang en diversiteit in de plint

Woonplinten krijgen een borstwering. Bewoners willen privacy.

Per architectonische eenheid wordt een uniek plintontwerp

Glas tot aan de grond zorgt er voor dat mensen gordijnen of

gemaakt. Om de verschillen tussen de panden te benadrukken

lamellen gaan ophangen en dat alsnog een dichte plint ontstaat.

verschilt de hoogte van de plint ten opzichte van die van de

Tussen de woning en de straat is er een intermediaire zone. Be-

buren, dit heeft tevens een effect op de totale hoogte van de

gane-grond-woningen hebben hun eigen voordeur aan de straat.

panden (die op hun beurt ook in (goot)hoogte af moeten wijken van de buren). Er is een samenhang in beeldkwaliteit tussen de

Een bel-etage woning is als uitzondering mogelijk in de plint. Er

plint en het bovenliggende gebouw.

moet dan wel voldaan worden aan onderstaande extra regels:

• De borstwering is ontworpen met materialen die mooi

Om diversiteit in hoogte te krijgen zijn plinten van appartementen-

verouderen en is visueel gezien voor voorbijgangers

gebouwen in het gevelbeeld ca. 4-5 meter hoog. Als uitzondering

interessant door vormgeving of detaillering.

is een hoogte van ca. 7,5 meter ook mogelijk (voor bijv. een sportschool). De geprogrammeerde plinten (niet wonen) in het binnengebied hebben een plafondhoogte van minimaal 3,5 meter.

• Een té hoge borstwering is niet wenselijk. Ramen van de bel-etage beginnen nooit hoger dan 1,6m van af de grond.

• Het is wenselijk om een hogere borstwering visueel op te breken (bijv. met ramen naar de kelder)

24 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

PLINT

PLINT

Maatschappelijke plinten vergen soms meer aandacht voor privacy. Bij zorgfuncties (bijv. huisarts, therapeut, zorgcentrum)

PLINT

moeten gevels waar afgeplakte ramen de overhand hebben voorkomen worden.

*In de hoekgebouwen en het initiatievenblok zitten op de hoeken woon-werk-woningen. De architectuur van de plint moet zodanig worden vormgegeven, dat het ruimtelijk gezien een woonfunctie in de toekomst niet uitsluit (transformeerbaarheid).

Woon-werk-plinten* bestaan uit een woning met een daaraan

3. De woonplint heeft geen glas tot aan de grond. Plintontwerp zorgt voor gevoel van privacy en geborgenheid voor bewoners.

verbonden werkfunctie van 40-100 m2. Het werkdeel zit zichtbaar aan de straat. De werkfunctie draagt zo bij aan de levendigheid en 'ogen op straat'. De woning mag ook boven het werkdeel zitten. Een gedeelde entree (wonen en werken) aan straat is dan mogelijk. 4. Gesloten gevelvlakken worden voorkomen. (tip: groene gevels zijn wenselijk) PLINT PLINT

PLINT PLINT

1. Een gebouw staat met de voeten op de grond.

2. De plint draagt het gebouw en is uitnodigend. Grote glasoppervlaktes worden opgedeeld.

5. In de plint van een woongebouw hebben appartementen en maisonettes zo veel mogelijk een eigen voordeur.

6. De hoogte van de plint van naast elkaar gelegen gebouwen verspringt (visueel).

25 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

Collectieve fietsenberging in de plint Collectieve fietsenbergingen zijn i.v.m. toegankelijkheid voor kinderen, ouderen en mindervaliden voorgeschreven in de plint. Het heeft de voorkeur om fietsenbergingen niet te verstoppen achter een dichte wand, maar om ze deel uit te laten maken van de gevelritmiek en gevel openingen/ramen van de rest van het gebouw. Vanuit de openbare ruimte zijn alle entrees naar de fietsenstalling zichtbaar (‘s avonds en ’s nachts verlicht) en herkenbaar.

• Het heeft de voorkeur om uitgesneden letters en opgeplakte belettering op het glas te gebruiken.

• Er wordt in verband met aanwezige vleermuizen geen gebruik gemaakt van intens verlichte (neon) reclame. Verlichting wordt alleen toegepast met instemming van de gemeentelijke ecologen.

• Een uithangbord van beperkte omvang is bespreekbaar op plekken waar dit de straatverlichting (gevelverlichting) niet hindert.

Gevelreclame Het reclamebeleid is van toepassing (link). In Zuilense Vecht

Wat niet mag is:

• Gevelglas volledig bestickeren met ondoorzichtig ma-

gelden aanvullende eisen i.vm. de bescherming van vleermuizen.

teriaal. Uitgangspunt is dat minimaal 70% van het glas

De hoogte van de plint (ca. 4,5m) vraagt een eigen benadering.

doorkijkbaar is.

• Reclame zit nooit bóven het glazen gedeelte van de plint. • Er worden geen dichte keurvlakken gebruikt onder de

• Privacyfolie: Als voor de functie privacy noodzakelijk is moeten slimme alternatieven gezocht worden; bijv. vitrines

belettering. Het materiaal van de gevel of het glas is de

voor de desbetreffende ruimte, of een gang parallel aan

ondergrond.

de voorgevel.

26 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

7. Wijzigingen Welstandsnota Dit BKP dient ter aanvulling op de figerende Welstandsnota.

• In 2015 is besloten dat de achterzijde van bouwwerken

Momenteel is dit ‘De Schoonheid van Utrecht’ uit 2015. De Nota

grotendeels is vrijgesteld aan de welstandstoets. In dit

is niet afdoende als toetsingskader voor een nieuw wijkje, omdat

BKP worden eisen gesteld aan de gevels gericht naar

de nota gebaseerd is op de huidige situatie (2024); een gebied

collectieve buitenruimtes aan de binnenzijde van het

met sportparken en ‘groen’.

bouwblok. Onder meer: erfafscheidingen, kleur van de gevel en materialisering van de gevel.

Het BKP Zuilense Vecht bepaalt dat de volgende wijzigingen gelden ten opzicht van de Welstandsnota:

• De gebiedsaanduiding wordt gewijzigd van ‘Groengebieden’ naar ‘Vrije verkaveling en vrije situering’ en ‘tuinwijk’. Deze gebiedsaanduiding sluit aan bij de nieuwe situatie van woonbuurt en omliggende bebouwing.

• Het toetsingscriterium wordt in de beleidskaart gewijzigd van ‘Open’ naar ‘Respect’. ‘Respect’ houdt in dat essentiële eigenschappen van de bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd.

• Voor de bebouwing die grenst aan ‘Het Nieuwe Park’ geldt tevens de aanduiding ‘Stimulans’. Dit geeft de commissie de mogelijkheid om te sturen op bijv. de inpassing van groene gevels en installaties op en aan het gebouw.

• Voor bebouwing die grenst aan de Burgemeester Norbruislaan blijft de aanduiding ‘Stimulans' onveranderd van kracht.

27 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

stimulans respect open

Beleidskaart Welstandsnota (2014)

Wijzigingen beleidskaart in dit BKP

half-open stedelijk blok cluster stedenbouw vrije verkaveling vrije situering tuinwijk groengebieden lintbebouwing

Gebiedskaart Welstandsnota (2014)

Wijzigingen gebiedskaart in dit BKP

28 - BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

8. Proces Dit BKP is het toetsingskader voor de Commissie Omgevings-

Gedurende de planontwikkeling heeft de coördinerend architect

kwaliteit (vanaf hier: de Commissie) in het kader van de omge-

regelmatig overleg met de projectleider (gemeente), stedenbouw-

vingsvergunning. Het BKP functioneert als aanvulling op, en deels

kundige en de Commissie Omgevingskwaliteit.

ter vervanging van, de vigerende Welstandsnota (in de toekomst Nota Omgevingskwaliteit). In 2019 is het SPvE Zuilense Vecht

Einddatum en toetsing na eerste bouw

vastgesteld door de Raad. In het SPvE staat een groot aantal

Het is wenselijk dat het BKP nog enkele jaren na de eerste bouw

beeldkwaliteitseisen. Deze eisen zijn, voor zover toetsbaar door

van kracht blijft. Nadat de woningen gebouwd zijn en weer door-

de Commissie, overgenomen in dit BKP. De Commissie wordt in

verkocht worden en bewoond worden door volgende generaties,

een vroeg stadium (rondom de tenders) om advies gevraagd.

komt er een moment dat het reguliere toetsing aan de Welstandsnota weer gaat gelden. Het BKP blijft van kracht zolang:

Rol Coördinerend architect(en) De coördinerend architect coördineert en begeleidt de bouwplannen na de tender(s) vanuit de ontwikkelaars en presenteert die vervolgens bij de Commissie Omgevingskwaliteit. De coördinerend architect wordt aangesteld met instemming van de gemeente. De coördinerend architect kan één van de architecten zijn van de woningen, maar kan ook een onafhankelijke architect/stedenbouwkundige zijn. Hij/zij is het aanspreekpunt voor de gemeente als het gaat om het overkoepelende ontwerp. De coördinerend architect brengt de ontwerpen van alle architecten in een gebied samen tot een coherent geheel en zorgt voor eenheid en aansluiting tussen de verschillende ontwerpen.

•

de Grondexploitatie Zuilense Vecht nog niet gesloten is;

•

tot 5 jaar na de oplevering van de laatste woning binnen het plangebied.

•

er nog geen nieuwe of geactualiseerde opvolger is van de Welstandsnota.

Aanpassingen van woningen, zoals bijv. dakopbouwen of plaatsing van installaties zullen de eerste jaren nog conform BKP moeten worden uitgevoerd. De wijzigingen van de beleidskaart en de gebiedskaart van dit BKP worden in de eerstvolgende actualisatie van de Welstandsnota opgenomen, waardoor het deel wordt van het Omgevingsplan.

Colofon Redactie Wouter van Faassen | Ontwikkelorganisatie Ruimte - Stedenbouw Projectmanagement Bob van Dijck - Projectmanager Zuilense Vecht Dit BKP behoort bij het SPvE en het SP ‘Woonbuurt Zuilense Vecht.

Bezoekadres: Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht Postadres: Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon: 030 - 286 00 00