Bijlage was-wordt-lijst bij de Eerste wijziging omgevingsplan, vergelijking met BP Algemene regels en bruidsschat (augustus2024)

OMGEVINGSPLAN EERSTE WIJZIGING regels hoofdstukken 4 tot en met 12 op basis van:

•

bestemmingsplan Algemene regels Utrecht

•

hoofdstuk 22 omgevingsplan (bruidsschat)

exclusief begrippen, meetregels

versie: ontwerpwijziging omgevingsplan 27 mei 2024, bijlage bij raadsvoorstel

Gemeente Utrecht

Inhoudsopgave Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht Hoofdstuk 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Bouwen en slopen Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen Bijzondere regels over bouwen Bouwen is toegestaan Bouwen met vergunning Bouwen is niet toegestaan Overgangsrecht dakopbouwen en dakterrassen Slopen met vergunning

Eerste omgevingsplan 5 5 46 58 58 60

Hoofdstuk 4 Bouwen 5 Afdeling 4.1 Algemene regels over het bouwen 5 Paragraaf 4.1.1 Werking van de regels in dit hoofdstuk 5 Paragraaf 4.1.2 Bestaande bouwwerken 6 Paragraaf 4.1.3 Omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken en verbouw 7 Afdeling 4.2 Beoordelingsregels voor bouwinitiatieven 9 Paragraaf 4.2.1 Algemene beoordelingsregels 9 Subparagraaf 4.2.1.1 Afstemming 9 Subparagraaf 4.2.1.2 Bescherming kwaliteit, welstand 12 Subparagraaf 4.2.1.3 Geluidgevoelig gebouw 14 Paragraaf 4.2.2 Gebouwen 17 Subparagraaf 4.2.2.1 Hoofdgebouwen 17 Subparagraaf 4.2.2.1.1 Hoofdgebouwen alg. 17 Subparagraaf 4.2.2.1.2 Woonwagens 26 Subparagraaf 4.2.2.1.3 Woonboten 26 Subparagraaf 4.2.2.2 Bijbehorende bouwwerken 27 Paragraaf 4.2.3 Overige bouwwerken 36 Subparagraaf 4.2.3.1 Dakterrassen 36 Subparagraaf 4.2.3.2 Andere overige bouwwerken 38 Paragraaf 4.2.4 Bouwen in openbare ruimte 41 Paragraaf 4.2.5 Flexibiliteit 43 Paragraaf 4.2.6 Voorwaardelijke verplichtingen 46 Afdeling 4.3 Aanvraagvereisten 47 Afdeling 4.4 Uitvoering 49 Paragraaf 4.4.1 Voorbereiding van de bouw 49 Paragraaf 4.4.2 Water en riolering 50 Afdeling 4.5 Bijzonder overgangsrecht voor bouwwerken 56 Paragraaf 4.5.1 Algemeen overgangsrecht bouwen 56 Paragraaf 4.5.2 Tijdelijke bouwmogelijkheden 57 Hoofdstuk 5 Afdeling 5.1

Hoofdstuk 4

Gebouwen en locaties gebruiken

62

Slopen Vergunningplicht

60 60

Hoofdstuk 6 Gebouwen en locaties gebruiken 62 Afdeling 6.1 Algemene regels over gebruik 62 Paragraaf 6.1.1 Activiteiten die niet zijn toegestaan 62 Paragraaf 6.1.2 Verandering van gebruik 63 Subparagraaf 6.1.2.1 Nieuwe geluidsgevoelige activiteiten 63 Subparagraaf 6.1.2.2 Nieuwe woning, kamerverhuur starten 64

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

2

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht

Eerste omgevingsplan

Artikel 14

Bedrijfsactiviteiten

86

Artikel 13 Artikel 16 Artikel 16

Detailhandel en bezorging 2. Verkoop in horeca 1. Ondersteunende horeca in een winkel Additionele horeca Kruisingen, tunnels, bruggen en viaducten

90 93

Artikel 15 Artikel 17

Hoofdstuk 5 Artikel 18 Artikel 19

92 94 100

Grondwerk 105 Vergunning bescherming van functie 105 Bescherming van archeologische waarden 106

Subparagraaf 6.1.2.3 Transformatie naar wonen 66 Afdeling 6.2 Wonen 72 Paragraaf 6.2.1 De activiteit wonen 72 Subparagraaf 6.2.1.1 Algemene regels over het wonen 72 Subparagraaf 6.2.1.2 Bijzonder gebruik van de woning 79 Subparagraaf 6.2.2.1 Extra woning, kamerverhuur 64 Afdeling 6.3 Bedrijven 86 Paragraaf 6.3.1 Bedrijfsactiviteiten *86 Subparagraaf 6.3.2.1 Bedrijfsactiviteit starten 86 Subparagraaf 6.2.2.1 Bedrijfskantoor 87 Paragraaf 6.3.2 Detailhandel 87 Paragraaf 6.3.3 Horeca en kantines 93 Afdeling 6.4 Gebruik van de openbare ruimte 95 Paragraaf 6.4.1 Verkeer 95 Paragraaf 6.4.1 Water en riolering 100 Paragraaf 6.4.2 Overige zaken 102 Afdeling 6.5 Bijzonder overgangsrecht gebruik 103 Hoofdstuk 7 Afdeling 7.1 Afdeling 7.2 Afdeling 7.3 Afdeling 7.4

Hoofdstuk 6 Artikel 20

Beheer van natuur, flora en fauna Aantasten van bomen of andere houtopstanden

117

Grondwerk 105 Algemene regels over grondwerk 105 Bescherming op grond van een functie 105 Bescherming van archeologische waarden 106 Overgangsrecht voor archeologie 115

Hoofdstuk 8 Afdeling 8.1

Beheer van natuur, flora en fauna 117 Aantasten van bomen of andere houtopstanden 117 Paragraaf 8.1.1 Omgevingsvergunning voor het kappen 118 Paragraaf 8.1.2 Herplantplicht 126 Paragraaf 8.1.3 Overgangsrecht voor kappen 129

Hoofdstuk 9 Afdeling 9.1

Milieubelastende activiteiten 130 Algemene regels over milieubelastende activiteiten 130 Afdeling 9.2 Activiteit overstijgende milieuaspecten 130 Paragraaf 9.2.1 Afvalwaterbeheer 130 Paragraaf 9.2.2 Vetafscheider en voedselbereiding 140 Paragraaf 9.2.3 Beer- en rottingputten 144 Paragraaf 9.2.4 Toepassen van polyesterhars 145 Hoofdstuk 7 Artikel 21 Artikel 22

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

147

Hoofdstuk 12 Afdeling 12.1 Afdeling 12.2

Overgangsrecht 147 Algemeen overgangsrecht 147 Overgangsrecht voor het tijdelijke deel 147

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

3

Gemeente Utrecht

Omgevingsplan hoofdstukken 4 tot en met 12 Algemene toelichting De inhoud van dit document Dit document is een “was-wordtlijst”, waarin in twee kolommen de nu geldende tekst en de tekst die in met de eerste wijziging van het omgevingsplan in het omgevingsplan wordt opgenomen. In de rechter kolom staan de nieuwe regels van het omgevingsplan en in de linker kolom is de herkomst van die regels terug te vinden. Die herkomst is het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en, cursieve tekst, de regels die bij de invoering van de Omgevingswet in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan zijn geplaatst. De regels van hoofdstuk 22 worden ook wel “de bruidsschat” genoemd. De begrippenlijst (hoofdstuk 1 van het omgevingsplan) is in dit document niet opgenomen. De artikelsgewijze toelichting van de nieuwe en de oude regels zijn, met een kleiner lettertype, ook opgenomen in dit document. Waar mogelijk volgt het omgevingsplan de volgorde van de regels in het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht. Waar dat niet zo is, staat in de linker kolom een opmerking, bijvoorbeeld: artikel X is verplaatst voor een goede opbouw. De belangrijkste termen Functie: De functie beschrijft waar de locatie met die functie voor bedoeld is (“bestemming” in de bestemmingsplannen). Het hoofdstuk 3 Functies blijft nu nog leeg.

Bij volgende wijzigingen worden de functies (bestemmingen) overgezet van een bestemmingsplan naar het omgevingsplan. Activiteit: Het "gebruik"; wat je doet, soms ook wat je nalaat, en soms ook het resultaat van de activiteit. Locatie: de "gronden", dus de plaats of plek. Om het onderscheid tussen een functie en een activiteit te verduidelijken krijgt de functie een hoofdletter, bijvoorbeeld Groen, en wordt de activiteit in dit plan meestal met een werkwoord, bijvoorbeeld bouwen, beschreven. Er verwarring kan ontstaan bij de functie Wonen en de activiteit wonen. De functie duidt locaties aan die bedoeld zijn voor woningen (huizen). De belangrijkste activiteit in een woning is (het werkwoord) wonen. Betekenis van de opmaak - onderstreept: -

doorgehaald: cursief: kleiner lettertype

onderstreping met streepjes: onderstreping met puntjes:

aanvulling op het Chw bestemmingsplan Algemene regels (niet alle verschillen zijn gemarkeerd, alleen de grotere of opvallende wijzigingen; ook niet de wijziging van de Bruidsschatregels) vervallen tekst uit het Chw bestemmingsplan Algemene regels regels uit hoofdstuk 22 van het omgevingsplan (de Bruidsschat) toelichtende tekst verwijzing, bijvoorbeeld naar een regel of paragraaf verwijzing naar locatie

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

4

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat Hoofdstuk 3 Bouwen en slopen

Artikel 21

Artikel 4

Overgangsrecht

Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen

4.1 Werking van de regels in dit hoofdstuk Regels in dit hoofdstuk blijven buiten toepassing voor zover zij niet te verenigen zijn met een regel over de toegewezen functie, met uitzondering van de regel in artikel 5, lid 5.2, die altijd van toepassing is.

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan Hoofdstuk 4 Bouwen Opbouw van het hoofdstuk. In afdeling 4.1 staan de algemene regels over bouwwerken: - afstemming met regels in andere hoofdstukken; - in stand houden en gebruiken van bestaande gebouwen; - vergunningplicht voor nieuwe gebouwen. In afdeling 4.2 zijn de beoordelingsregels opgenomen. Dat zijn de regels waaraan initiatieven worden getoetst: - de algemene regel dat het beoogde gebruik van het gebouw moet passen in de functie en de beschermende functie; - de algemene regel dat het gebouw de omgevingskwaliteit niet verstoort; - de bouwwerken die zonder omgevingsvergunning in de openbare ruimte mogen worden gebouwd; - de andere beoordelingsregels van gebouwen, ingedeeld naar hoofdgebouw op land, woonboten, bijbehorende bouwwerken; - de beoordelingsregels voor overige bouwwerken; - regels die een flexibele beoordeling mogelijk maken; - voorwaardelijke verplichtingen. In afdeling 4.3 staan de aanvraagvereisten. In afdeling 4.4 staan de uitvoeringsregels en Afdeling 4.5 is gereserveerd voor bijzondere overgangsrechtelijke regels die alleen de activiteit bouwen betreffen.

Afdeling 4.1 Algemene regels over bouwwerken Paragraaf 4.1.1 Werking van de regels in dit hoofdstuk Artikel 4.1 Afstemming met regels over functies 1. Functieregels gaan voor op regels in dit hoofdstuk. 2. In afwijking van het eerste lid gaan de volgende regels voor op functieregels: a. afdeling 4.1, algemene regels over bouwwerken; b. artikel 4.15, woning verbouwen tot meer woningen of omzetten in onzelfstandige woonruimte; c. subsubparagraaf 4.2.2.1.3, woonboten; d. artikel 4.20, vergunningvrije dakkapellen; e. artikel 4.27 en artikel 4.28, vergunningvrije bijbehorende bouwwerken; en f. subparagraaf 4.2.3.2, vergunningvrije overige bouwwerken en paragraaf 4.2.4 over bouwen in de openbare ruimte g. Artikel 4.16 lid 8, artikel 4.29 en artikel 4.37, beoordelingsregels voor

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

5

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan vergunningplichtige nieuwbouw en verbouw van hoofdgebouwen, vergunningplichtige bijbehorende bouwwerken en vergunningplichtige overige bouwwerken.

De regel in lid 4.1 zorgt ervoor dat dit hoofdstuk in de hele gemeente kan gelden. In de inleiding hierboven is al uitgelegd dat het hoofdstuk dan ook geldt in gebieden waar een ander bestemmingsplan geldt. Dat kan zelfs een oud bestemmingsplan zijn dat in de vorm van een boek met papieren plankaarten is vastgesteld, zoals het bestemmingsplan Binnenstad. In de bestemmingsplannen die tot nu toe werden gemaakt, staan de regels over het bouwen in twee hoofdstukken. Wat je waar mag bouwen staat vrijwel zonder uitzondering in hoofdstuk 2. Per bestemming worden aparte regels gegeven. In de bestemming staat ook wanneer burgemeester en wethouders bevoegd zijn om je in afwijking van die regels een vergunning geven. In hoofdstuk 3 van de bestemmingsplannen staan algemene regels over het bouwen. Die regels zijn overigens grotendeels vervangen door het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik, dat de gemeenteraad op 30 november 2017 heeft vastgesteld. Om de regels verder te uniformeren vervangen de hoofdstukken 3 tot en met 5 van dit plan het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik. Met de regel in lid 4.1 blijven de regels die in bestemmingsplannen in hoofdstuk 2 staan van toepassing, naast de regels die in hoofdstuk 3 van dit plan staan.

Dat is logisch, want het is een juridisch principe (het 'lex specialis'beginsel) dat een bijzondere regel voorgaat op een algemene regel.

4.3 Bestaande bouwwerken 1. Bouwwerken die legaal zijn gebouwd, zijn in overeenstemming met de regels die dit plan over de activiteit bouwen stelt.

In de regels bij een functie (of bestemming of besluitvlak, verder “functieregel” genoemd) kunnen bijzondere regels over het bouwen staan. In bestemmingsplannen die zijn opgenomen in het tijdelijke deel van het omgevingsplan zijn de bouwregels vrijwel altijd in de regels over de bestemmingen te vinden. Die regels (vanaf nu ook “functieregels” genoemd) staan dan in hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan. Onder de functies in het omgevingsplan kunnen ook bouwregels staan. Een functie die een ontwikkeling mogelijk maakt zal bijvoorbeeld nieuwe hoofdgebouwen, zoals woningen, kunnen toestaan. Een functieregel gaat voor op de algemene regel, bijvoorbeeld: • als een functieregel bouwwerken toestaat die op grond van de algemene regels in dit hoofdstuk niet gebouwd mogen worden of • als een functieregel bouwwerken verbiedt die op grond van de algemene regels wel gebouwd mogen worden. Er zijn een aantal uitzonderingen op de regel dat de functieregels voor gaan. De voorrang voor de regels over woonboten zorgt ervoor dat voor alle woonboten dezelfde regels gelden. Het vergunningvrij bouwen is ook uitgezonderd, want het is niet de bedoeling dat bouwregels bij de functie het vergunningvrije bouwen blokkeren. Dat betekent overigens niet dat de functieregels geen rol spelen, want alleen de activiteit bouwen is vergunningvrij.

Op grond van artikel 4.7 moet een bouwwerk dat zonder vergunning gebouwd mag worden wel passen binnen het doel van de functie.

Paragraaf 4.1.2 Bestaande bouwwerken Artikel 4.2 Legale bouwwerken Bouwwerken die legaal zijn gebouwd, zijn in overeenstemming met de regels die dit plan over de activiteit bouwen stelt.

[Artikel 4, lid 4.3, onder 1, verplaatst voor een logische opbouw van de regels.] Dit artikel heeft als doel dat zeker wordt gesteld dat een bestaand, legaal bouwwerk (een gebouw is ook een bouwwerk) in dit plan als een legaal bouwwerk wordt gezien, ook al bepaalt een regel in deze paragraaf dat zo'n bouwwerk niet gebouwd mag worden. Met legaal wordt bedoeld: • toen het bouwwerk gebouwd werd, beschikte de eigenaar over de vergunningen die toen verplicht waren en was het bouwen op grond van de wet toegestaan of • het gebouw is later gelegaliseerd of mocht op grond van latere regelgeving gebouwd of in stand gelaten worden.

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

6

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan Een bouwwerk dat bijvoorbeeld tijdens de bouw zonder omgevingsvergunning mocht worden gebouwd is “legaal”, ook als het omgevingsplan nu voor dat gebouw een omgevingsvergunning eist. Het bouwwerk is ook “legaal” als het bouwwerk bij de bouw niet zonder omgevingsvergunning gebouwd mocht worden, maar nu op grond van het omgevingsplan wél zonder omgevingsvergunning is toegestaan.

Bruidsschat Artikel 22.26 Binnenplanse vergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken Het is verboden zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten en het te bouwen bouwwerk in stand te houden en te gebruiken.

Artikel 4.3 Illegale bouwwerken Het is verboden om een bouwwerk dat in strijd met de wet gebouwd is in stand te houden of te gebruiken. Deze regel hangt samen met het verbod om zonder omgevingsvergunning te bouwen. Als iemand dat verbod overtreedt en toch bouwt, dan mag het illegaal gebouwde bouwwerk niet in stand blijven en ook niet gebruikt worden. Om zo’n bouwwerk alsnog te legaliseren, zal de eigenaar van het bouwwerk een omgevingsvergunning voor een “buitenplanse omgevingsplanactiviteit” moeten aanvragen. De gemeente zal bij de beoordeling van de aanvraag de volledige impact van het bouwwerk en het gebruik van het bouwwerk op de leefomgeving betrekken. Als de omgevingsvergunning verleend is, is er geen “strijd met de wet” meer.

2. Bouwwerken of voorzieningen die zijn gebouwd of aangebracht om te voldoen aan een voorwaarde van een regel over een functie die op een locatie geldt, mogen niet worden gesloopt, verwijderd of veranderd, als daardoor niet meer aan die voorwaarde wordt voldaan. [Artikel 4, lid 4.3, onder 2, verplaatst, omdat deze regel inhoudelijk in deze paragraaf hoort.] Lid 4.3 dient twee doelen. Allereerst wordt onder 1 zeker gesteld dat een bestaand, legaal bouwwerk (een gebouw is ook een bouwwerk) in dit plan als een legaal bouwwerk wordt gezien, ook al bepaalt een regel in dit artikel dat zo'n bouwwerk niet gebouwd mag worden. Het legale bouwwerk wordt geacht in overeenstemming te zijn met de regels die dit bestemmingsplan over de activiteit bouwen stelt.

Artikel 4.4

Gebouwen in stand laten in verband met een voorwaardelijke verplichting Bouwwerken of voorzieningen die zijn gebouwd of aangebracht om te voldoen aan een voorwaarde van een regel over een functie die op een locatie geldt, mogen niet worden gesloopt, verwijderd of veranderd, als daardoor niet meer aan die voorwaarde wordt voldaan. Deze regel gaat over voor bouwwerken die gebouwd zijn om te voldoen aan een voorwaardelijke verplichting. Dergelijke gebouwen mogen niet worden afgebroken.

Met legaal wordt bedoeld: 1.

toen het bouwwerk gebouwd werd, beschikte de eigenaar over de vergunningen die toen verplicht waren en was het bouwen op grond van de wet toegestaan of 2. het gebouw is later gelegaliseerd of mocht op grond van latere regelgeving gebouwd of in stand gelaten worden. De regel onder 2 is bedoeld voor bouwwerken die gebouwd zijn om te voldoen aan een voorwaardelijke verplichting. Dergelijke gebouwen mogen niet afgebroken worden.

Paragraaf 4.1.3 Omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken en verbouw Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

7

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat 7.4 Hoofdgebouwen bouwen of verbouwen in de 'overige zone - bouwen' 1. Het is verboden om op een locatie met de aanduiding 'overige zone - bouwen' zonder vergunning een hoofdgebouw te bouwen of te verbouwen.

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan Artikel 4.5

Omgevingsvergunning voor het bouwen 1. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen.

[Artikel 7, lid 7.4, verplaatst voor een logische opbouw van de regels.]

Bruidsschat Artikel 22.26 Binnenplanse vergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken Het is verboden zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten en het te bouwen bouwwerk in stand te houden en te gebruiken. Artikel 22.27 Uitzonderingen op vergunningplicht artikel 22.26 – omgevingsplan onverminderd van toepassing Het verbod, bedoeld in artikel 22.26, geldt niet voor de activiteiten, bedoeld in dat artikel, als die betrekking hebben op een van de volgende bouwwerken: […] i. een te veranderen bouwwerk, als wordt voldaan aan de volgende eisen: 1°. geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte; 2°. geen uitbreiding van het bouwvolume; en 3°. geen bouwwerk als bedoeld in artikel 2.29, onder b tot en met r, van het Besluit bouwwerken leefomgeving dat niet voldoet aan de voor dat bouwwerk in die onderdelen gestelde eisen.

Artikel 22.26 vervalt.

Lid 7.4 behandelt het bouwen en verbouwen van hoofdgebouwen. Dit lid wekt wellicht de indruk dat hoofdgebouwen buiten de 'overige zone - bouwen' zonder vergunning mogen worden gebouwd. Dat is niet het geval. De genoemde zone komt alleen voor in bestemmingsplannen die beheersverordeningen vervangen en met toepassing van de Crisis- en herstelwet toewerken naar de Omgevingswet. Het bouwen van hoofdgebouwen is in die plannen alleen toegestaan met een vergunning die op grond van de regels in dit plan kan worden verleend. In andere plannen mag een hoofdgebouw ook alleen met een vergunning gebouwd worden. Die vergunningplicht volgt uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Een aanvraag wordt vervolgens getoetst aan het bestemmingsplan, dus aan de bij de functie horende bouwregels en aan de algemene regels. Zie ook paragraaf 2.4.4. De 'overige zone - bouwen' zorgt ervoor dat de website waarop het plan geraadpleegd wordt een link naar de bouwregels laat zien, als je met de muis binnen die zone klikt.

De Omgevingswet maakt onderscheid tussen de toets of een bouwwerk bouwtechnisch (constructie, veiligheid, toegankelijkheid) in orde is en de toets of een bouwwerk in de omgeving past. Voor de “technische” toets wordt het Besluit bouwwerken leefomgeving gebruikt. In het omgevingsplan staan de regels over de andere aspecten van het bouwen. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waren de technische en de “omgevingstoets” verbonden. De Omgevingswet heeft de toetsen losgekoppeld, waardoor de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit niet langer getoetst wordt aan het omgevingsplan (daarvoor: bestemmingsplan). Het omgevingsplan moet nu bepalen of er een omgevingstoets nodig is. Met deze regel moet een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwen aangevraagd worden. De vergunningaanvraag wordt getoetst aan de beoordelingsregels in het omgevingsplan. In feite wordt zo de praktijk van de Wabo voortgezet. De vergunningvrije bouwwerken die voorheen in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht stonden, blijven vergunningvrij. Dat is in de beoordelingsregels geregeld en in het Besluit bouwwerken leefomgeving.

[Het algemene verbod op bouwen zonder vergunning is in artikel 4.5 geregeld. De regels over het in stand laten en gebruiken van een illegaal gebouwd bouwwerk is opgenomen in artikel 4.3.]

2. Het verbod in het eerste lid geldt niet voor het veranderen van een bouwwerk, als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte; b. geen uitbreiding van het bouwvolume; c. geen bouwwerk als bedoeld in artikel 2.29, onder b tot en met r, van het Besluit bouwwerken leefomgeving dat niet voldoet aan de voor dat bouwwerk in die onderdelen gestelde eisen; d. niet in, aan of op een gebouw dat is aangewezen of voorbeschermd als gemeentelijk monument, provinciaal monument of rijksmonument.

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

8

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan Afdeling 4.2 Beoordelingsregels voor bouwinitiatieven Als het omgevingsplan bepaalt dat een bepaalde activiteit zonder een omgevingsvergunning verboden is, moeten in het omgevingsplan regels worden opgenomen die aangegeven wanneer een omgevingsvergunning verleend kan worden. Dat bepaalt de Omgevingswet in artikel 5.21. Dergelijke regels noemt de wet beoordelingsregels. De beoordelingsregels voor het bouwen staan in deze afdeling. Er zijn algemene beoordelingsregels waaraan elke omgevingsvergunningaanvraag getoetst wordt (paragraaf 4.2.1) en beoordelingsregels die over specifieke bouwwerken gaan.

[nieuw]

Paragraaf 4.2.1 Algemene beoordelingsregels Subparagraaf 4.2.1.1 Afstemming Artikel 4.6 Toetsen van bouwinitiatieven Een nieuwe activiteit bouwen moet voldoen aan de algemene beoordelingsregels in deze paragraaf en aan de andere beoordelingsregels in afdeling 4.2 die van toepassing zijn op de aanvraag. Dit artikel is bedoeld om te verduidelijken dat een vergunningaanvraag voor het bouwen getoetst wordt aan alle bouwregels, dus niet alleen aan de regels in deze paragraaf.

4.2 Nieuwe bouwwerken Het bouwen is alleen toegestaan als de activiteit bouwen past bij het doel van de functie en als ook de activiteit of activiteiten waar het bouwwerk voor gebouwd wordt passen bij het doel van de functie.

Artikel 4.7

Bouwwerk past bij het doel van de functie of is toegestaan op grond van een omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning voor het bouwen alleen: a. als de activiteit bouwen past bij het doel van de functie en als ook de activiteit of activiteiten waar het bouwwerk voor gebouwd wordt passen bij het doel van de functie; b. als voor alle activiteiten die in strijd zijn met de regel onder a een omgevingsvergunning is verleend die de strijdige activiteiten toestaat.

De regel in lid 4.2 verbindt het bouwen met de functie van het gebouw. Als de functie van het gebouw niet past bij de functie van de locatie, mag het bouwen ook niet. Een bedrijfspand past bijvoorbeeld wel op een locatie met de functie Bedrijf, maar niet op een locatie met de functie Groen. Een vergunningaanvraag voor een bedrijf op zo'n locatie zal op grond van lid 4.2 moeten worden geweigerd.

De regel in dit artikel verbindt het bouwen met de functie van het gebouw. Het bouwen zelf moet passen bij de functie, maar ook het gebruik van het te bouwen gebouw of bouwwerk moet passen bij de functie. De regel onder b heeft twee doelen: 1. de omgevingsvergunning van artikel 4.5 kan “binnenplans” verleend worden, als de aanvrager al vergunningen heeft die toestemming geven om af te wijken van regels en 2. daardoor kan een ontwikkeling in fases worden vergund. De “binnenplanse” toets zorgt ervoor dat een aanvraag niet opnieuw de uitgebreide beoordeling van artikel 8.0a, lid 2, van het Besluit kwaliteit leefomgeving hoeft te doorlopen. Die beoordeling is namelijk alleen verplicht bij “buitenplanse” omgevingsvergunningen. De werking van de regel onder b is daarmee vergelijkbaar met artikel 12.27a van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

9

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan Voorbeeld: bij het bouwen van een bedrijfspand op een locatie met de functie bedrijf is de regel onder a meestal van toepassing, maar op een locatie met de functie Groen is voor een bedrijfspand een omgevingsvergunning nodig om te mogen bouwen (bouwen mag namelijk niet in Groen) en om het gebouw te gebruiken voor een bedrijf. Een initiatiefnemer kan dan kiezen voor één (buitenplanse) omgevingsvergunning voor het hele project, maar kan er ook voor kiezen om eerst de (buitenplanse) omgevingsvergunning voor de strijdige activiteiten aan te vragen, namelijk voor het bouwen van een bedrijfspand binnen de functie Groen, en pas als die omgevingsvergunning verleend is een architect in te schakelen die het pand ontwerpt. Daarna kan de (binnenplanse) omgevingsvergunning voor het bouwen worden aangevraagd en kan de gemeente bijvoorbeeld welstandsaspecten toetsten.

7.8 Bouwen op locaties waar het bouwen in verband met de functie verboden is 1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen om af te wijken van een regel die een locatie in verband met een functie beschermt door de activiteit bouwen te verbieden, als het bouwwerk past bij het doel van de andere aan de locatie toegewezen functies en het doel van de beschermde functie niet doorkruist. 2. De vergunning wordt geweigerd, als het bouwen of het bouwwerk, gezien het belang van de te beschermen functie, schade of gevaar kan veroorzaken of als het te bouwen bouwwerk bij wet als kwetsbaar of zeer kwetsbaar object is aangewezen. 3. Burgemeester en wethouders betrekken het advies van de beheerder van de te beschermen functie bij het besluit over de vergunning.

Artikel 4.8

Burgemeester en wethouders kunnen, om schade uit te sluiten of om gevaar te voorkomen, voorschriften aan de vergunning verbinden.

4.

[Artikel 7, lid 7.8, verplaatst voor een logische opbouw; de categorie ‘bouwen met vergunning’ is vervangen door een indeling die regels over dezelfde bouwwerken bij elkaar zet.]

5.

Bouwen op locaties die beschermd worden in de regels meestal zit er iets bijzonders in de bodem - is doorgaans niet toegestaan. De vergunning die hier gevraagd wordt, zorgt ervoor dat onderzocht wordt wat de gevolgen van het bouwen zijn voor de beschermde functies en of het bouwen gezien die gevolgen mogelijk is. Het zal duidelijk zijn dat het bouwen op een gasleiding vrijwel nooit vergund kan worden, terwijl een klein gebouwtje op een waterkering bespreekbaar kan zijn. Op locaties met een beschermde functie geldt vaak ook nog een andere functie. Een bouwwerk zal ook aan de eisen van

Bouwen op locaties die beschermd worden in de regels meestal zit er iets bijzonders in de bodem - is doorgaans niet toegestaan. Voor de beoordeling van een vergunningaanvraag is van belang wat de gevolgen van het bouwen zijn voor de beschermde functies en of het bouwen gezien die gevolgen mogelijk is. Het zal duidelijk zijn dat het bouwen bij een gasleiding vrijwel nooit vergund kan worden. Het bouwen op een waterkering of op een persleiding van het waterschap is op grond van de omgevingsverordening van het waterschap niet toegestaan.

4.

1. 2.

3.

Bouwen op locaties waar het bouwen in verband met de functie zonder omgevingsvergunning verboden is De regels van dit artikel gelden alleen op locaties met een beschermende functie. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning voor het bouwen alleen als het aangevraagde bouwwerk het doel van de beschermende functie niet doorkruist en past bij het doel van de andere aan de locatie toegewezen functies. Burgemeester en wethouders weigeren de omgevingsvergunning, als het bouwen of het bouwwerk, gezien het belang van de te beschermen functie, schade of gevaar kan veroorzaken of als het te bouwen bouwwerk bij wet als kwetsbaar of zeer kwetsbaar object is aangewezen. Burgemeester en wethouders betrekken het advies van de beheerder of de gemeentelijke deskundige van de te beschermen functie bij het besluit over de omgevingsvergunning. Burgemeester en wethouders kunnen, om schade uit te sluiten of om gevaar te voorkomen, voorschriften aan de omgevingsvergunning verbinden.

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

10

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan

die andere functie moeten voldoen. Dat blijkt uit de regel onder 1. De regel onder 2 ziet op de noodzakelijke bescherming van de beschermde functie. "Bij wet" betekent: dat in de wet (tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet: de Wet milieubeheer) of op grond van de wet is bepaald wat een kwetsbaar object is. De regel onder 2 volgt uit artikel 14 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen en na inwerkingtreding van de Omgevingswet uit een vergelijkbaar artikel 5.18 en 5.19 (nummering van de versie Staatsblad 2018, nr. 292) van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Om te beoordelen of het bouwen past bij de beschermde functie zal het college van burgemeester en wethouders meestal advies vragen aan "de beheerder". Dat kan de eigenaar zijn, bijvoorbeeld de eigenaar van een gasleiding, maar ook een deskundige van de gemeente of de provincie die als taak heeft om te waken voor verstoring van de functie, bijvoorbeeld het verstoren van het werelderfgoed. Als voor het bouwen de bodem verstoord wordt of verstoord kan worden, is ook een vergunning op grond van artikel 18 nodig. Lid 7.8 sluit bij dat artikel aan, maar is nog wat strenger, omdat een bouwwerk blijft en ook na het bouwen geen gevaar mag opleveren.

Op locaties met een beschermde functie geldt vaak ook nog een andere functie. Een bouwwerk zal ook aan de eisen van die andere functie moeten voldoen. Dat blijkt uit de regel in het eerste lid. De regel in het derde lid ziet op de noodzakelijke bescherming van de beschermde functie. "Bij wet" betekent: dat in de wet (tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet: de Wet milieubeheer) of op grond van de wet is bepaald wat een kwetsbaar object is. De regel in het derde lid volgt uit artikel 14 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen en na inwerkingtreding van de Omgevingswet uit een vergelijkbaar artikel 5.18 en 5.19 (nummering van de versie Staatsblad 2018, nr. 292) van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Om te beoordelen of het bouwen past bij de beschermde functie zullen burgemeester en wethouders meestal advies vragen aan "de beheerder". Dat kan de eigenaar zijn, bijvoorbeeld de eigenaar van een gasleiding, maar ook een deskundige van de gemeente of de provincie die als taak heeft om te waken voor verstoring van de functie, bijvoorbeeld het verstoren van het werelderfgoed. Als voor het bouwen de bodem verstoord wordt of verstoord kan worden, is ook een vergunning op grond van artikel 7.2 nodig. Lid 7.8 sluit bij dat artikel aan, maar is nog wat strenger, omdat een bouwwerk blijft en ook na het bouwen geen gevaar mag opleveren.

Artikel 22.33 Specifieke beoordelingsregels aanvraag binnenplanse omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken bij voorbereidingsbesluit of aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht 1. In afwijking van artikel 22.29 wordt de omgevingsvergunning geweigerd, als voor de locatie waarop de aanvraag betrekking heeft van kracht is: a. een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 4.103 of 4.104 van de Invoeringswet Omgevingswet, een als voorbereidingsbesluit geldend tracébesluit als bedoeld in artikel 4.49 van de Invoeringswet Omgevingswet of een als voorbereidingsbesluit geldend besluit krachtens de Wet luchtvaart als bedoeld in artikel 4.104a van de Invoeringswet Omgevingswet; of b. een aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 4.35 van de Invoeringswet Omgevingswet waarvoor het omgevingsplan dat voorziet in de bescherming van het stads- of dorpsgezicht nog niet in werking is getreden. 2. In afwijking van het eerste lid kan de omgevingsvergunning toch worden verleend

Artikel 4.9

Voorbereidingsbesluit en voorbereiding aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht Een omgevingsvergunning wordt alleen verleend als de activiteit niet in strijd is met een besluit dat de wijziging van het omgevingsplan voorbereidt, namelijk: a. een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 4.103 of 4.104 van de Invoeringswet Omgevingswet, een als voorbereidingsbesluit geldend tracébesluit als bedoeld in artikel 4.49 van de Invoeringswet Omgevingswet of een als voorbereidingsbesluit geldend besluit krachtens de Wet luchtvaart als bedoeld in artikel 4.104a van de Invoeringswet Omgevingswet; of b. een aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 4.35 van de Invoeringswet Omgevingswet waarvoor het omgevingsplan dat voorziet in de bescherming van het stads- of dorpsgezicht nog niet in werking is getreden. Artikel 22.33 vervalt.

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

11

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan

als de activiteit niet in strijd is met het in voorbereiding zijnde omgevingsplan respectievelijk het in voorbereiding zijnde omgevingsplan dat voorziet in de bescherming van het stads- of dorpsgezicht. In praktische zin betekent de regeling (art 22.33 Bruidsschat) dat onder nieuw recht aangevraagde omgevingsvergunningen voor het verrichten van een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk in een gebied waar een nog onder oud recht tot stand gekomen regime van voorbereidingsbescherming van toepassing is, respectievelijk dat onder oud recht als beschermd stads- of dorpsgezicht is aangewezen maar waarop nog geen voldragen beschermingsregime van toepassing is, in beginsel moeten worden geweigerd.

Deze beoordelingsregels bieden bij de overgang naar de Omgevingswet de nodige bescherming op locaties waar onder oud recht een voorbereidingsbesluit is genomen of een beschermd dorps- of stadsgezicht is aangewezen waarvoor nog geen beschermde regels in het omgevingsplan zijn opgenomen. De regel vervangt de aanhoudingsplicht die in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht stond en vervalt op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet.

[Toelichting op de Bruidsschat, pagina 26.]

7.1 Bouwen op locatie in de 'overige zone omgevingskwaliteit' 1. Het is verboden om zonder vergunning te bouwen op een locatie met de aanduiding 'overige zone - omgevingskwaliteit'. 2. Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning alleen als er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de kwaliteitskenmerken die op de Lijst locaties met omgevingskwaliteiten, bijlage 3 van de regels, zijn beschreven. 3. Bij de beoordeling van een aanvraag kunnen burgemeester en wethouders advies vragen aan deskundigen of van een instantie die belast is met de bescherming van de betreffende kwaliteiten. 4. Als op grond van een andere regel in dit plan ook een vergunning voor het bouwen nodig is, dan zijn de regels onder 2 en 3 daarop van toepassing en geldt die vergunning als de vergunning in de regel onder 1. [Artikel 7, lid 7.1, verplaatst voor een logische opbouw; de categorie ‘bouwen met vergunning’ is vervangen door een indeling die regels over dezelfde bouwwerken bij elkaar zet.]

Subparagraaf 4.2.1.2 Bescherming kwaliteit, welstand Artikel 4.10 Bouwen op een locatie omgevingskwaliteit 1. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen op een locatie met de aanduiding 'overige zone omgevingskwaliteit'. 1. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning op een locatie omgevingskwaliteit alleen als er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de kwaliteitskenmerken die op de Lijst locaties met omgevingskwaliteiten, bijlage x van de regels, zijn beschreven. 2. Bij de beoordeling van een aanvraag kunnen burgemeester en wethouders advies vragen aan de Commissie Omgevingskwaliteit, aan deskundigen of aan een instantie die belast is met de bescherming van de betreffende kwaliteiten. 3. Als op grond van een andere regel in dit plan ook een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig is, dan zijn de regels onder 2 en 3 daarop van toepassing en geldt die omgevingsvergunning als de omgevingsvergunning in de regel onder 1. [Het verbod geschrapt, want dat staat al in artikel 4.5, de laatste regel is niet nodig – dit artikel geldt voor alle bouwactiviteiten.]

De locatie-aanduiding Waarde - Omgevingskwaliteit gebruiken we voor gebouwen of locaties met een kwaliteit die

Op een locatie omgevingskwaliteit gebruiken we voor gebouwen of locaties met een kwaliteit die bescherming nodig

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

12

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan

bescherming nodig heeft. Die kwaliteit kan bestaan uit elementen die de belevingswaarde van een straat of plek verhogen, uit natuurwaarden, cultuurhistorische waarden of uit andere waarden waarmee rekening moet worden gehouden voordat er veranderingen plaats mogen vinden. De kwaliteiten waarmee rekening gehouden moet worden, kunnen per plek verschillen. Om duidelijkheid te geven is op de Lijst locaties met omgevingskwaliteiten per locatie of adres aangegeven om welke kwaliteiten het gaat. Voorbeelden van waarden: te beschermen delen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie die niet vallen onder de functie Waarde - Werelderfgoed Nieuwe Hollandse Waterlinie of een vergelijkbare functie (bestemming), beeldbepalende panden, een ecologische verbindingszone. Als de functie van een locatie de nodige bescherming biedt, dan is de locatie-aanduiding niet nodig en dus ook niet wenselijk. De functie Groen of Water zorgt al voor de bescherming van de ecologische verbindingszone, dus die zone is dan geen reden voor het aanduiden van de zone. Per geval moet bekeken worden of er advisering door deskundigen nodig is. Bij het aantasten van een landschappelijke kwaliteit die in algemene termen is beschreven zal advisering al gauw nodig zijn.

heeft. Die kwaliteit kan bestaan uit elementen die de belevingswaarde van een straat of plek verhogen, uit natuurwaarden, cultuurhistorische waarden of uit andere waarden waarmee rekening moet worden gehouden voordat er veranderingen plaats mogen vinden. De kwaliteiten waarmee rekening gehouden moet worden, kunnen per plek verschillen. Om duidelijkheid te geven is op de Lijst locaties met omgevingskwaliteiten per locatie of adres aangegeven om welke kwaliteiten het gaat. Voorbeelden van waarden: te beschermen delen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie die niet vallen onder de functie Waarde - Werelderfgoed Nieuwe Hollandse Waterlinie of een vergelijkbare functie, beeldbepalende panden, een ecologische verbindingszone. Als de functie van een locatie de nodige bescherming biedt, dan is de locatie-aanduiding niet nodig en dus ook niet wenselijk. De functie Groen of Water zorgt al voor de bescherming van de ecologische verbindingszone, dus die zone is dan geen reden voor het aanduiden van de zone. Per geval moet bekeken worden of er advisering door deskundigen nodig is. Bij het aantasten van een landschappelijke kwaliteit die in algemene termen is beschreven zal advisering al gauw nodig zijn.

Bruidsschat, artikel 22.29 Beoordelingsregels aanvraag binnenplanse omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken algemeen 1. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend als: a. de activiteit niet in strijd is met de in dit omgevingsplan gestelde regels over het bouwen, in stand houden en gebruiken van bouwwerken, met uitzondering van paragraaf 22.2.4; b. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, niet in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, van de Woningwet, zoals dat artikel luidde voor

Artikel 4.11 Welstandstoets 1. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning alleen als het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. 2. De redelijke eisen van welstand worden beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota die de gemeenteraad heeft vastgesteld op grond van artikel 12a, eerste lid, van de Woningwet, dat gold voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet. 3. Bij de beoordeling kan, naast een goede inpassing in de bestaande omgeving, ook de te verwachten ontwikkeling van de omgeving betrokken worden. 4. Burgemeester en wethouders kunnen bij het beoordelen van de omgevingsvergunning bij tijdelijke bouwwerken die niet seizoensgebonden zijn afzien van een welstandsbeoordeling. 5. Burgemeester en wethouders vragen, als dat nodig is, advies aan de Commissie Omgevingskwaliteit. 6. Burgemeester en wethouders kunnen gemotiveerd afwijken van een advies op grond van het vijfde lid negatieve beoordeling op grond van het tweede lid en derde lid en de omgevingsvergunning toch verlenen.

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

13

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat de inwerkingtreding van de Omgevingswet; en c. de activiteit betrekking heeft op een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie en: 1°. de toelaatbare kwaliteit van de bodem niet wordt overschreden; of 2°. bij overschrijding van de toelaatbare kwaliteit van de bodem: als aannemelijk is dat een sanerende of andere beschermende maatregelen wordt getroffen. Een sanerende of andere beschermende maatregel is in ieder geval een sanering overeenkomstig paragraaf 4.121 van het Besluit activiteiten leefomgeving. 2. Het eerste lid, aanhef en onder b, is niet van toepassing als: a. het gaat om een in het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, bedoeld in artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet, aangewezen gebied of bouwwerk waarvoor geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn; of b. het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning in afwijking van het eerste lid, aanhef en onder b, toch moet worden verleend.

[Nieuwe regels.]

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan Artikel 22.29 vervalt, met uitzondering van artikel 22.29, aanhef en eerste lid, onder c. [Dit artikel vervangt artikel 22.29, met uitzondering van artikel 22.29, eerste lid, aanhef en onder c. De tekst onder a is niet overgenomen, want die regel staat al in de artikelen 4.2 en 4.3.]]

Artikel 4.12 [gereserveerd, excessenregeling] Subparagraaf 4.2.1.3 Geluidgevoelige gebouwen Artikel 4.13 Nieuw geluidgevoelig gebouw 1. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning voor een nieuw geluidgevoelig gebouw alleen als vaststaat dat aan eisen in paragraaf 5.1.4.2a.4 en 5.1.4.2a.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving wordt voldaan, waarbij “omgevingsplan” in die paragrafen gelezen wordt als “omgevingsvergunning” en wanneer wordt voldaan aan de Utrechtse grenswaarden overeenkomstig de Beleidsnota Geluid en Trillingen.

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

14

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan 2. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorschriften verbonden worden voor de bescherming van de gezondheid. 3. Als burgemeester en wethouders of de gemeenteraad voor het indienen van de aanvraag met toepassing van de Wet geluidhinder een besluit hebben genomen waarbij zij hebben vastgesteld dat de activiteit op die locatie planologisch aanvaardbaar is, beoordelen burgemeester en wethouders, in plaats van de beoordeling op grond van het eerste lid, of de aanvraag in overeenstemming is met dat besluit en met de daarbij gestelde voorwaarden. Bij ontwikkelingen is de locatie van de verschillende functies en activiteiten op hoofdlijnen aangegeven. Op het moment dat de gemeenteraad de regels over de ontwikkelingslocatie vaststelt, is dan vaak nog geen informatie beschikbaar over de definitieve situering van geluidgevoelige gebouwen of over het geluid dat veroorzaakt wordt door activiteiten, zoals het geluid van verkeer. Die informatie komt pas beschikbaar als plannen concreet worden uitgewerkt tot het niveau waarop omgevingsvergunningen kunnen worden aangevraagd. Voor geluid is die informatie nodig, bijvoorbeeld om te bepalen of er geluidbeperkende maatregelen getroffen moeten worden. Door het ontbreken van voldoende gedetailleerde informatie kan bij de voorbereiding van een omgevingsplan niet goed worden getoetst aan de geluidnormen.

Deze regels bieden een oplossing voor dat probleem, zodat de geluidtoetsen kunnen worden uitgevoerd in de fase van vergunningverlening. In die fase zijn namelijk voldoende gegevens beschikbaar. De resultaten van die toets en de onderzoeken die daarbij horen, betrekken burgemeester en wethouders bij hun besluit over de omgevingsvergunning voor het bouwen. In de paragrafen van het Besluit kwaliteit leefomgeving staan de voorwaarden voor het toestaan van een geluidgevoelig gebouw in het omgevingsplan. Een vergunningaanvraag wordt aan dezelfde normen getoetst. Daarbij moet de aanvraag ook voldoen aan de strengere Utrechtse grenswaarden, die opgenomen zijn in de Nota Beleid en Trillingen. De artikelen van het Besluit die een flexibele toetsing mogelijk maken, zoals de artikelen 5.78u tot en met 5.78aa past de gemeente ook toe, maar wel binnen de grenzen van het gemeentelijke beleid en zo nodig door gebruik te maken van het tweede lid. Het tweede lid biedt de mogelijkheid om voorschriften te stellen in verband met de gezondheid. Die voorschriften vloeien voort uit het gemeentelijke beleid dat is beschreven in de beleidsnota Geluid en Trillingen. Het derde lid maakt een uitzondering voor die delen van het (tijdelijk) omgevingsplan die reeds volledig zijn afgewogen onder de Wet geluidhinder.

Het kan zijn dat bij die afweging voorwaarden zijn gesteld, bijvoorbeeld in een besluit waarin burgemeester en wethouders hogere waarden hebben vastgesteld. De regel in dit lid vervangt ook de toets die in een algemene regel van een aantal bestemmingsplannen is

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

15

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan opgenomen: “Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming moet vast staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.”

[Nieuwe regels.]

Artikel 4.14 Geluideisen aan een nieuwe woning 1. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning voor een nieuwe woning alleen als vaststaat dat: a. de woning minimaal één geluidluwe gevel heeft; bij vervangende nieuwbouw geldt in plaats van de geluidluwe gevel de voorwaarde dat de woning tenminste één gevel heeft met een geluidbelasting die niet hoger is dan 5 dB boven de standaardwaarden voor alle geluidsbronnen; b. tenminste 30% van de verblijfsruimten of van het verblijfsoppervlak ligt aan een geluidluwe gevel; dit percentage bedraagt tenminste 50% als de nieuwe woning gebouwd wordt met een nietgeluidgevoelige gevel; c. er is een individuele buitenruimte met een geluidbelasting die niet meer dan 5 dB hoger is dan de standaardwaarden voor geluidbronsoorten; als de woning kleiner is dan 50 m2 en geen individuele buitenruimte heeft, dan geldt deze eis voor de collectieve buitenruimte. 2. Als de nieuwe woningen kleiner zijn dan 30 m2 of als het gaat om onzelfstandige woningen, kan van de voorwaarden in het eerste lid gemotiveerd worden afgeweken als a. daar vanuit het oogpunt van stedenbouw, verkeer, landschap of bouwtechniek dringende redenen voor zijn; b. de verschillende typen woningen evenwichtig verdeeld worden over de bouwlocatie en c.

bij elk gebouw tenminste 50% van de woningen of wooneenheden gesitueerd is aan een gevel, waarbij de geluidbelasting niet hoger is dan 5 dB boven de standaardwaarden voor alle geluidbronsoorten.

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

16

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan Sinds de invoering van de geluidregelgeving in 1982 moeten nieuwe woningen een geluidluwe gevel en een goede woningindeling hebben. Deze regels zijn al vele jaren toegepast en waren verankerd in de hogere grenswaarde besluiten en in het beleid onder de Wet geluidhinder. Daarom is besloten om deze regels in dit artikel op te nemen. Net als in het Besluit bouwwerken leefomgeving maakt het eerste lid in onderdeel a onderscheid tussen sloop-nieuwbouw en nieuwe woningen op een nieuwe plek. Op bestaande locaties kan namelijk niet altijd voldaan worden aan de huidige eisen. Het tweede lid heeft als doel om, conform de beleidsnota Geluid en Trillingen, afwijkingen mogelijk te maken voor studentenwoningen en kleine woningen (kleiner dan 30 m²). Het is belangrijk dat ook die woningen een buitenruimte hebben, die aan de eisen voldoet, maar het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt buitenruimte in dit geval niet verplicht. Daarom biedt dit lid ruimte om gemotiveerd van de eisen af te wijken als daar dringende redenen voor zijn, maar wel met de voorwaarden dat de diverse woningen eerlijk verdeeld worden over de bouwlocatie. Alle doelgroepen hebben het recht op een vergelijkbare woonkwaliteit.

5.2 Woningvorming en omzetting Het verbouwen, vervangen of vergroten van een woning die de vorming van een extra woning of de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte tot gevolg heeft is alleen toegestaan als de eigenaar van de woning voldoet aan artikel 12, lid 12.3. [Artikel 5, lid 5.2, verplaatst voor een logische opbouw van de regels.]

Paragraaf 4.2.2 Gebouwen Subparagraaf 4.2.2.1 Hoofdgebouwen Subsubparagraaf 4.2.2.1.1 Hoofdgebouwen algemeen Artikel 4.15 Woning verbouwen tot meer woningen of omzetten in onzelfstandige woonruimten Als er door het verbouwen, vervangen of vergroten van een woning één of meer extra zelfstandige woningen ontstaan of als de woning hierdoor wordt omgezet naar onzelfstandige woonruimte gelden de regels van artikel 6.7.

Deze regel heeft vooral een signaalfunctie. De regel is strikt genomen niet nodig, omdat artikel 12 sowieso van toepassing is. De beleidsmatige toelichting staat bij dat artikel.

Deze regel heeft vooral een signaalfunctie. De regel is strikt genomen niet nodig, omdat artikel 6.6 sowieso van toepassing is. De beleidsmatige toelichting staat bij dat artikel.

7.4 Hoofdgebouwen bouwen of verbouwen in de 'overige zone - bouwen' 3. Het is verboden om op een locatie met de aanduiding 'overige zone - bouwen' zonder vergunning een hoofdgebouw te bouwen of te verbouwen.

7.4 Hoofdgebouwen bouwen of verbouwen in de 'overige zone - bouwen' 2. Het is verboden om op een locatie met de aanduiding 'overige zone - bouwen' zonder vergunning een hoofdgebouw te bouwen of te verbouwen.

[Artikel 7, lid 7.4, verplaatst voor een logische opbouw van de regels.]

[Artikel 7, lid 7.4 vervalt, want het bouwverbod is al artikel 4.5 geregeld.]

2. Voor zover de vergunning niet op grond van de regel in lid 7.1 geweigerd moet worden verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het bouwen of verbouwen

Artikel 4.16

Beoordelingsregels voor nieuwbouw en verbouw van hoofdgebouwen

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

17

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat alleen: a. als een nieuw hoofdgebouw een bestaand hoofdgebouw op dezelfde plek vervangt en een omvang heeft die vergelijkbaar is met de te vervangen bebouwing; b. als een nieuw hoofdgebouw een bestaand hoofdgebouw op dezelfde plek vervangt, hoger is dan de te vervangen bebouwing en aan de volgende voorwaarden voldoet:  het nieuwe hoofdgebouw sluit beter aan bij de omringende bebouwing,  het woon- en leefklimaat of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen gaan niet onevenredig achteruit vergeleken met het bestaande hoofdgebouw; [Artikel 7, lid 7.4, onderdeel 2, sub a en b, verplaatst voor een logische opbouw van de regels.]

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan 1. Als op een bouwperceel een bouwvlak is aangegeven, moet een hoofdgebouw binnen de grenzen van dat bouwvlak gebouwd worden. 2. Het bouwen moet binnen het bebouwingspercentage passen dat op een bouwperceel of binnen een bouwvlak geldt. Als binnen een bouwvlak geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt binnen dat bouwvlak een bebouwingspercentage van 100%. 3. Als op een bouwperceel een verticale bouwdiepte is aangegeven, moet een hoofdgebouw daaraan voldoen. 4. Als op een bouwperceel geen bouwvlak en geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt voor een nieuw hoofdgebouw dat een bestaand hoofdgebouw vervangt het bestaande grondvlak als bouwvlak. 5. Een hoofdgebouw is niet hoger dan de op een locatie geldende bouwhoogte of goothoogte. 6. Als op de locatie geen bouwhoogte of goothoogte geldt, heeft een nieuw hoofdgebouw dat een bestaand hoofdgebouw vervangt, dezelfde goothoogte en bouwhoogte als het te vervangen hoofdgebouw. 7. In afwijking van het zesde lid mag een nieuw hoofdgebouw onder de volgende voorwaarden hoger zijn dan het te vervangen hoofdgebouw: a. het nieuwe hoofdgebouw sluit beter aan bij de omringende bebouwing; b. het woon- en leefklimaat of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen gaan niet onevenredig achteruit vergeleken met het bestaande hoofdgebouw. 8.

De nieuwbouw of verbouw van een hoofdgebouw, die niet voldoet aan de regels uit dit artikel en de artikelen 4.17 tot en met 4.23, is niet toegestaan, tenzij hierover in het tijdelijke deel van het omgevingsplan op een locatie specifieke regels over het verbouwen van hoofdgebouwen gelden en deze verbouw van het hoofdgebouw voldoet aan die regels.

Bij de regels in onderdeel 2, onder a, b, c en d, gaat het om het vervangen van een hoofdgebouw, bijvoorbeeld een woning of een school, door een nieuw hoofdgebouw, sloop-nieuwbouw

In bestemmingsplannen, nu het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, zijn vaak bouwvlakken, bebouwingspercentages of bouwhoogtes opgenomen. Het

Eerste omgevingsplan, hoofdstukken 4-12, vergelijking met bestemmingplan Algemene regels Utrecht (ontwerp)

18

Gemeente Utrecht

Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht en Bruidsschat dus. De regel onder a is vooral bedoeld voor hoofdgebouwen die door een calamiteit, zoals een brand, verloren zijn gegaan. Maar wie dat wil, mag zijn hoofdgebouw ook afbreken en een nieuw hoofgebouw terugbouwen. Het uitgangspunt van de regel onder a is dat het hoofdgebouw op dezelfde plek, met eenzelfde grondvlak wordt teruggebouwd met ongeveer dezelfde hoogte. De regel wil wel enige flexibiliteit bieden en eist daarom een "vergelijkbare omvang". Wat de bestaande hoogte is, zal in veel gevallen, vooral bij rijtjeshuizen, een school of een appartementencomplex, duidelijk zijn. Om twijfel bij de beoordeling van de bestaande hoogte zoveel mogelijk te beperken wordt in bijlagen bij de toelichting van plannen die een beheersverordening vervangen zoveel mogelijk een overzicht opgenomen van de bestaande hoogtematen op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan. De bijlage van Chw bestemmingsplan Voordorp - Voorveldsepolder is ook te vinden als bijlage 3, Hoogte-inventarisatie Voordorp, bij dit plan. De regel onder b staat toe dat er een groter hoofdgebouw wordt teruggebouwd. Die vergroting moet dan wel bijdragen aan een verbetering van het straatbeeld, bijvoorbeeld omdat de bouwhoogte beter past in de omgeving. De buren mogen weinig of geen last hebben van de vergroting.

Dat betekent bijvoorbeeld ook dat de vergroting geen parkeeroverlast en vrijwel geen extra verkeer mag veroorzaken. Een vergunningaanvraag voor een groter hoofdgebouw wordt in ieder geval beoordeeld door een deskundige in het vakgebied van stedenbouw.

HOOFDSTUK 4

BOUWEN

Eerste wijziging omgevingsplan eerste, tweede, derde en vijfde lid verwijzen daarnaar. Bij de regels in het vierde, zesde en zevende lid gaat het om het vervangen van een hoofdgebouw, bijvoorbeeld een woning of een school, door een nieuw hoofdgebouw, sloop-nieuwbouw dus. De regel in het vierde lid is vooral bedoeld voor hoofdgebouwen die door een calamiteit, zoals een brand, verloren zijn gegaan. Maar wie dat wil, mag zijn hoofdgebouw ook afbreken en een nieuw hoofgebouw terugbouwen. Het uitgangspunt van de regel in het vierde lid is dat het hoofdgebouw op dezelfde plek, met eenzelfde grondvlak wordt teruggebouwd met ongeveer dezelfde hoogte. De regel wil wel enige flexibiliteit bieden en eist daarom een "vergelijkbare omvang". Wat de bestaande hoogte is, zal in veel gevallen, vooral bij rijtjeshuizen, een school of een appartementencomplex, duidelijk zijn. Om twijfel bij de beoordeling van de bestaande hoogte zoveel mogelijk te beperken wordt in bijlagen bij de toelichting van plannen die een beheersverordening vervangen zoveel mogelijk een overzicht opgenomen van de bestaande hoogtematen op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan. De regel in het zevende lid staat toe dat er een groter hoofdgebouw wordt teruggebouwd. Die vergroting moet dan wel bijdragen aan een verbetering van het straatbeeld, bijvoorbeeld omdat de bouwhoogte beter past in de omgeving.

De buren mogen weinig of geen last hebben van de vergroting. Dat betekent bijvoorbeeld ook dat de vergroting geen parkeeroverlast en vrijwel geen extra verkeer mag veroorzaken. Een vergunningaanvraag voor een groter hoofdgebouw wordt in ieder geval beoordeeld door een deskundige in het vakgebied van stedenbouw. De regel in het achtste lid zorgt ervoor dat verbouw van een hoofdgebouw, die niet voldoet aan de criteria die hiervoor gesteld worden in de artikelen 4.16 en 4.19 t/m 4.23 niet is toegestaan, tenzij er hiervoor regels zijn opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan en de verbouwing past in die regels. Als er dus voor deze locatie geen regels zijn opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan of als er wel regels zijn, maar de verbouw past daar niet in, dan kan er dus geen omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit verleend worden en is de verbouwing niet toegestaan (in strijd met het omgevingsplan).