Bijlage Evaluatie beleid tijdelijk verblijf 2024

De SSH merkt op dat de instroom van internationale studenten een ‘discussie’ is die ook landelijk speelt en vraagt zich af of het verstandig is om hier lokaal beleid voor te maken. Een geïnterviewde medewerker van Ruimte (Economie) geeft aan dat de internationale component slechts een onderdeel is van het totale woonprobleem. Gezien de problemen op de woningmarkt zou de gemeente zich kunnen afvragen of het beleid wel toereikend is om hier effect op te hebben. Short stay is lucratief Volgens meerdere geïnterviewden is het realiseren van short stay lucratief. Het is een interessante business case voor ontwikkelaars. Een ontwikkelaar geeft dit zelf ook aan. Volgens deze respondent is het daarom goed om een maximum te stellen aan het aantal te realiseren short stay eenheden. Ook andere respondenten zien het nut van het beleid in, omdat er anders een wildgroei aan short stay zou kunnen ontstaan.

16

Inzetten op hospitaregeling Twee respondenten noemen de hospitaregeling in dit verband. Volgens de beleidsmedewerker van Ruimte (Wonen/studentenhuisvesting) is het voor de gemeente interessant om hier op in te zetten als het gaat om huisvesting van internationale studenten. De doelgroep vindt het volgens deze geïnterviewde fijn om bij iemand in huis te wonen. Ook is dit volgens de respondent aantrekkelijker dan short stay (voor de student) als het gaat om huurdersrechten. Het International Welcome Centre Utrecht Region (IWCUR) vraagt zich ook af of er niet meer ingezet moet worden op hospitaverhuur in “grote huizen waar kinderkamers leegstaan”. Dan onttrek je immers niets aan de woningvoorraad (wat wel het geval was als iemand meerdere huizen bezat en die verhuurde voor short stay, wat nu niet meer mag). Betaalbaarheid short stay voor internationale studenten Volgens twee respondenten van de universiteit is door het beleid niet meer betaalbaar aanbod gekomen. Beschikbaarheid is niet belangrijk als het niet betaalbaar is voor de doelgroep van internationale studenten. In dit opzicht zal de druk van internationale studenten op de ‘reguliere markt’ volgens deze respondenten niet minder worden.

Bedrijven met internationale werknemers zien weinig effect op woningvoorraad Een respondent van een bedrijf geeft aan dat het bij short stay om een heel klein percentage van de totale woningmarkt gaat en dat het effect van het beleid op de woningvoorraad daardoor beperkt zal zijn. Maar het heeft volgens deze respondent wel enig effect, omdat mensen een tweede huis niet langer voor short stay mogen verhuren. Een van de bedrijven geeft aan dat zij voorheen ook al nauwelijks gebruik maakten van particuliere verhuurders, omdat ze dan met elke verhuurder losse afspraken moeten maken. Een ander bedrijf zegt juist graag samen te werken met grotere partijen, die gecentreerd in de stad zitten en veel aanbod hebben. Voor de geïnterviewde bedrijven heeft het beleid dus geen directe gevolgen voor de manier waarop ze nu huisvesting regelen voor hun internationale werknemers.

4.2 Effect op vestigingsklimaat Utrecht (ruimte bieden voor internationals) Balanceren tussen meerdere doelstellingen Een respondent van Ruimte (Economie) zegt dat het “af en toe natuurlijk wel een beetje schuurt” tussen de verschillende doelstellingen van het short stay beleid. Het is balanceren tussen het woonbeleid en het faciliteren van arbeidsplaatsen (circa 70.000) voor bepaalde bedrijvigheid in de stad. De medewerkers waar behoefte aan is, kunnen niet alleen uit Utrecht en omstreken komen, maar zullen volgens deze respondent ook van elders moeten komen. En als we ons meer richten op het vestigingsklimaat (aantrekken van mensen van buitenaf) betekent dit dan dat de ene doelgroep belangrijker is dan de andere (de ‘bestaande mensen’ die in Utrecht woonruimte zoeken)? Volgens de respondent moet je kijken hoe je op een goede manier tegemoet kunt komen aan de dingen die bedrijven nodig hebben. Het effect op het vestigingsklimaat is voor deze respondent nog niet direct duidelijk. Beperkt effect door vastgestelde aantallen Volgens een respondent van Ruimte (Economie) is Utrecht niet zo internationaal georiënteerd als bijvoorbeeld Amsterdam of Rotterdam. Hij heeft het idee dat de stad best behoudend in de discussie zit en daarom bijvoorbeeld een bovengrens heeft gesteld aan de hoeveelheid short stay eenheden die gerealiseerd kunnen worden.

Volgens deze respondent zouden we vraag en aanbod goed in kaart moeten brengen en vanuit daar het gesprek moeten voeren. Hij denkt dat een actualisatie van de aantallen nodig is omdat hij het vermoeden heeft dat de vraag groter nu is. Verder vraagt deze respondent zich af of de gemeente met de vastgestelde aantallen niet te veel drempels opwerpt voor ontwikkelaars om short stay te realiseren. Beleid van bedrijven heeft ook invloed op aantrekken van medewerkers Niet alleen gemeentelijk beleid heeft invloed op het vestigingsklimaat. Ook andere factoren zijn van invloed. Een medewerker van Ruimte (Economie) zegt bijvoorbeeld dat er grote concurrentie is bij bedrijven rondom het aannemen van de juiste mensen. “Aan onze kant kunnen we een soort rode loper beleid voeren voor bedrijven waarvan we zien dat ze waarde toevoegen aan de stad. Die bedrijven zullen dus ook een soort rode loper beleid moeten voeren voor hun medewerkers die ze aan moeten trekken, want dat is een beetje het belangrijkste waarop ze kunnen concurreren momenteel’’.

17

Short stay beleid is belangrijk voor het internationale karakter stad Of een stad divers is en dus een internationaal karakter heeft, is volgens een bedrijf met internationale werknemers van belang voor het aantrekken van internationals. Amsterdam is bijvoorbeeld een internationale stad en aantrekkelijk voor internationals om te werken en te wonen. Daarom zou een internationaal karakter op de lange termijn meer ‘waarde’ aantrekken voor de stad. Zonder beleid zouden bedrijven hun medewerkers op een andere plek dan Utrecht laten wonen, waar short stay wel mogelijk is, aldus deze geïnterviewde. Vestigingsklimaat voor internationale studenten Tijdens de interviews is in principe niet gevraagd naar vestigingsklimaat in het kader van internationale studenten. Toch is dit tijdens een aantal gesprekken ter sprake gekomen. Volgens medewerkers van de universiteit heeft het beleid vooralsnog niet geleid tot meer betaalbaar aanbod. Deze respondenten geven aan dat studenten volgens hen geen gebruik van maken van short stay, omdat er geen betaalbare opties in Utrecht zijn. Volgens de SSH is de universiteit belangrijk voor het vestigingsklimaat van de stad. De universiteit trekt namelijk veel werk en bedrijven naar Utrecht, maar de aanwezigheid van studenten leidt ook tot druk op de woningmarkt.

Ook zegt SSH dat Utrecht “gewoon een internationale stad is” en dat daar ook een bepaalde dynamiek bij hoort met een universiteit en grote bedrijven met een hoofdkantoor in Utrecht. “Of je kiest er dus voor om dat niet te zijn en een soort woonstadje te zijn”. SSH vindt het positief dat de gemeente het aanbod probeert te verruimen door short stay toe te staan op plekken waar dat eerder niet kon, namelijk op locaties met een logiesbestemming. “Dan doe je iets aan het vergroten van de taart”. Maar het beleid maakt het ook gecompliceerder, het kan ook nieuwe knelpunten opleveren. Zij noemen hier het voorbeeld van het beleid op ‘ongereguleerde verhuur van studentenkamers’, waardoor veel kamers (van particulieren) van de markt zijn verdwenen. De wachttijd voor een kamer bij de SSH is nu erg lang. “Maar muurtjes zetten in die taart en de ene mensen wel en de andere mensen niet... Mijn ervaring is dat het daar meestal niet beter op wordt”. De universiteit benoemt eveneens dat er minder kamers op de markt zijn: “… dat het inmiddels gewoon aan alle kanten knelt en dat een oplossing voor het ene [probleem] een probleem aan de andere kant veroorzaakt”.

4.3 Effect op leefbaarheid rondom short stay locaties (beschermen leefbaarheid en veiligheid) Betere bescherming leefbaarheid door regels en voorwaarden in beleid Volgens verschillende geïnterviewden geeft het beleid de gemeente meer handvatten om de leefbaarheid te beschermen en is het in dit opzicht effectief. Volgens een medewerker van Ruimte (Economie) is het goed dat er nu meer regulering is, bijvoorbeeld door de Bibob-vragenlijst3. Hij geeft aan dat de doelgroep van short stay een kwetsbare positie kan hebben op de woningmarkt, omdat ze in grote nood (kunnen) zijn om iets te vinden. De respondent van Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH) sluit zich hier bij aan. Door de regels is er toezicht op de eigenaar van een pand. “…de eigenaar daarop blijven aanspreken, dat zij daar gewoon een rol in hebben. En dat ook niet gaan afzwakken of versoepelen of makkelijker mee omgaan. Want we komen echt dingen tegen [bijvoorbeeld prostitutie in tijdelijke verhuur]”. De medewerker van VTH zegt verder dat particulieren voorheen redelijk gemakkelijk een vergunning konden krijgen op een woonbestemming en nu niet meer. Dat is goed voor de leefbaarheid, want omwonenden waren volgens deze respondent vaak niet blij met short stay, omdat het de sociale cohesie in een buurt niet ten goede komt.

De SSH spreekt vooral uit de naam van studenten en is kritisch over het effect van het beleid op de doelgroep: “waar de gemeente een handje van heeft is tegen de natuurlijke economische stroming in te roeien, terwijl dat niet zoveel zin heeft”. Het beleid kan het moeilijk maken voor de doelgroep: “dan ga je [het] mensen die het al moeilijk hebben op de woningmarkt, (…) nog moeilijker maken. Je maakt ze nog kwetsbaarder voor uitbuiting”. Een andere respondent van Ruimte (Economie) noemt dat het twee kanten op werkt: het gaat om de veiligheid van degenen die tijdelijk in short stay wonen en dat het geen nadelig effect op de buurt moet hebben. Hij denkt dat het beleid effectief kan zijn in dat opzicht en noemt daarbij de regels en voorwaarden rondom Airbnb (onder andere de registratieplicht die daarvoor nu geldt). Een ontwikkelaar noemt dat aan de vergunningverlening veel voorwaarden verbonden zijn en dat een vergunning ingetrokken kan worden als een verhuurder zich niet aan de voorwaarden houdt.

3 Bij een Bibob-onderzoek vraagt de gemeente informatie over de achtergrond van bedrijven en personen met wie de gemeente

samenwerkt. Dit om te voorkomen dat niet onbewust meegewerkt wordt aan criminaliteit. De vragenlijst voor het Bibob-onderzoek hoort bij de vergunningsaanvraag.

18

Een doelgroep die voor weinig overlast zorgt? Een respondent van Ruimte (Economie) maakt zich überhaupt niet zo’n zorgen over de leefbaarheid en veiligheid bij short stay. Internationale werknemers zijn volgens deze respondent “niet een doelgroep die heel veel overlast of onveilige situaties creëert”. Het zijn vooral mensen die hier komen om te werken. Een geïnterviewde van een bedrijf denkt niet dat hun internationale collega’s overlast veroorzaken. Deze mensen zijn volgens hem zorgvuldig geselecteerd, hebben een visum gekregen en schrijven zich ook in op het adres (je weet dus wie er woont). Als iemand zich niet zou hoeven inschrijven op een adres zou het misschien een ander verhaal zijn volgens deze geïnterviewde. De universiteit geeft aan dat werknemers een andere doelgroep zijn dan studenten en over het algemeen wat ouder zijn en gewoon werkuren hebben. Ook beide respondenten van de SSH denken over het algemeen niet dat deze doelgroep overlast veroorzaakt en dat er geen 24 uur beheer nodig is. De uitwisselingsstudenten daarentegen (die voor een halfjaar komen) zijn volgens hen wel een groep die stevig beheer nodig heeft: “je kunt zeggen dat de exchangestudenten wat meer feestgericht zijn, maar op het moment dat je gewoon een bachelor of master doet dan ben je gewoon een normale student en zo zien wij ze ook gewoon”.

De SSH ziet ook liever dat deze laatstgenoemde groep doorstroomt naar reguliere complexen (geen short stay), zodat ze samen met andere studenten kunnen wonen. De beleidsmedewerker van Ruimte (Wonen/studentenhuisvesting) wijst in dit verband op het bestaan van andere woonvormen, die mogelijk wél (negatief) effect kunnen hebben op de leefomgeving, maar die niet worden ondervangen door het short stay beleid. Volgens deze respondent mag je bijvoorbeeld met drie mensen een woning delen zonder vergunning. Concentratie op bepaalde locaties om leefbaarheid te waarborgen Geïnterviewde medewerkers van de universiteit denken dat grotere short stay complexen gemakkelijker te controleren zijn. Zij denken dat de concentratie op bepaalde plekken mogelijk een positief effect heeft op overlast. Ook een ontwikkelaar denkt dat een bepaalde concentratie van short stay overlast kan tegengaan: “ik denk eerder dat dat soort dingen [kleinere verspreide units] eerder de leefomgeving verstoren dan wanneer je heel duidelijk een unit hebt”. Een geïnterviewde van een bedrijf noemt ook dat concentratie op bepaalde plekken goed is voor de integratie van buitenlandse werknemers en dat zij hier gelijkgestemden vinden: “die integratie is heel belangrijk, die zal je dan niet zo snel hebben als je gewoon ergens in een single unit komt”.

19

5.

Conclusies en suggesties ter verbetering

5.1 Conclusies De conclusies van deze evaluatie zijn uitgewerkt aan de hand van de drie onderzoeksvragen. Hoe is het beleid geland? •

Definitie short stay niet altijd duidelijk: de meeste respondenten hebben weinig kennis van het gemeentelijke short stay beleid. In de praktijk worden verschillende definities van short stay gehanteerd. Zo wordt er door ontwikkelaars in de praktijk ook gesproken over short short stay (korter dan twee weken) of long stay (langer dan drie maanden). Ook worden verschillende termen gebruikt voor de doelgroep, zoals kenniswerkers, short term assignments, international hires of expats. Ook binnen de gemeente bestaat onduidelijkheid over het beleid en de definitie. Uit de interviews blijkt dat het voor VTH (Vergunningen, Toezicht en Handhaving) niet altijd duidelijk is wat wel en wat niet is toegestaan als het gaat om short stay. Bovendien hangt het beleid samen met een veelheid aan ander beleid, bijvoorbeeld het overnachtingsbeleid of beleid op het gebied van woningverhuur. Dit leidt in de praktijk tot onduidelijkheid.

•

Betaalbaarheid en beschikbaarheid belangrijke factoren bij huisvesting internationale kenniswerkers en studenten: concluderend blijkt uit de gesprekken dat betaalbaarheid van short stay, naast beschikbaarheid, een belangrijk thema is bij het vinden van passende huisvesting. Bedrijven bieden hun werknemers in eerste instantie een kort verblijf aan via hotels of aanbieders van short stay. Daarna hebben ze verschillende manieren om werknemers te helpen bij het vinden van huisvesting voor een langere periode, zoals het verstrekken van een settling-in allowance of het inschakelen van een relocatieorganisatie. Voor publiek-private partijen, zoals de universiteit, is het vinden van huisvesting moeilijker dan voor bedrijven. De short stay markt is voor deze doelgroep door de prijsklasse vrijwel niet bereikbaar. Bij studentenhuisvesting zien we dat onderwijsinstellingen in Utrecht afspraken maken met diverse partijen, die voor hen een bepaald aantal eenheden reserveren. Internationale studenten zijn afhankelijk van deze huisvesting, want de wachttijd voor een reguliere studentenwoning is erg lang en particuliere huisvesting duur.

•

Huisvesting internationale kenniswerkers en studenten complexer geworden: respondenten geven aan dat het huisvesten van internationale medewerkers en studenten ingewikkelder is dan een aantal jaar geleden. Hierbij spelen verschillende factoren een rol, zoals de krappe woningmarkt, strengere regels rondom Airbnb en het ‘anti-verkameringsbeleid’. Bedrijven passen hun beleid op deze ontwikkelingen aan. Zo verlengen ze de termijn dat internationale medewerkers gebruik mogen maken van short stay: bijvoorbeeld van twee weken hotel naar twee maanden short stay. Invoering van het beleid: van de respondenten van dit onderzoek is alleen de respondent van VTH betrokken geweest bij de beleidsontwikkeling. Deze respondent heeft de invoering als positief ervaren, vooral ook omdat de afdeling al in een vroeg stadium werd betrokken. Achteraf gezien bleek de planning wel vrij strak en de respondent geeft aan dat er meer tijd en aandacht nodig was geweest om het beleid goed te doorgronden en te kijken wat het betekent voor de uitvoering van het nieuwe beleid (door o.a. toezicht en handhaving).

De invloed van het beleid op de uitvoering •

Woonvoorwaarde knelt: de woonvoorwaarde is de meest besproken voorwaarde tijdens de evaluatie. Het is een element uit het beleid dat lastig is uit te leggen aan ontwikkelaars. Hoe toon je aan dat wonen niet kan of niet wenselijk is? Ontwikkelaars en projectleiders gebiedsontwikkeling (Ruimte) worstelen met deze voorwaarde, want een project kan bijna altijd een woonfunctie krijgen (“wonen kan altijd”). De gemeente kan bijvoorbeeld besluiten om ander beleid (zoals regels voor geluidsbelasting of erfgoed) minder zwaar te laten wegen, ten gunste van wonen. Er is nu geen grens: hoe ver verwacht de gemeente dat een ontwikkelaar gaat in het aantonen dat wonen niet mogelijk/niet wenselijk is? Op dit moment is er geen lijst van vastgestelde indicatoren op basis waarvan je de onderbouwing kunt doen. Ook is er geen standaardmethodiek om de woonvoorwaarde te onderbouwen. Daarom gebruiken ontwikkelaars nu

20

verschillende methodes, wat niet efficiënt is en lastig te beoordelen. Maar de afwezigheid van een standaard biedt ook voordelen, want er is keuzevrijheid in methodiek en argumenten. Een ander knelpunt bij de woonvoorwaarde is dat niemand boordeelt of het projectteam voldoende onderbouwt dat wonen niet kan. Er is dus geen controle op de onderbouwing, voordat het voorstel wordt voorgelegd aan het college. Vanuit de projectteams is er wel behoefte aan een dergelijke controle, zo dat het projectvoorstel met vertrouwen kan worden doorgezet in het bestuurlijke vervolgtraject. Er hangt immers veel af van het uiteindelijke besluit. Maar zo’n toetsing is niet eenvoudig, want het vereist meerdere expertises, waaronder erfgoed, parkeren, wonen en veiligheid, die ook nog eens met elkaar samenhangen. •

Ontwikkelaars ook kritisch op enkele andere voorwaarden: exploitanten hebben verder enkele kritische kanttekeningen bij de voorwaarden (of regels) met betrekking tot de verblijfsduur, doelgroep en beheer. Deze voorwaarden zijn gesteld met het oog op een eerlijke concurrentie met de hotelsector. Allereerst het 24/7 beheer, bijvoorbeeld in de vorm van een balie of receptie. Deze voorwaarde zorgt voor onevenredig veel kosten voor een aanbieder van short stay, omdat je voor short stay minder huur kan vragen dan voor een hotelkamer. Er zijn ook vraagtekens bij de noodzaak van deze voorwaarde: omdat short stay meer een woonfunctie heeft dan een leisure functie, zou de behoefte aan een receptie hier minder spelen. Ten tweede de verblijfsduur: hier zit een wens van een exploitant ten aanzien van het minimum van twee weken. Als een short stay eenheid voor twee weken leeg staat, kan een exploitant deze periode niet overbruggen. Voor exploitanten is dit niet wenselijk. Zij willen graag meer flexibiliteit, bijvoorbeeld door de minimumverblijfsduur te verlagen. Ten derde de doelgroep: hierover wordt vooral gezegd dat het voor een aanbieder van short stay moeilijk is vast te stellen of iemand daadwerkelijk tot de doelgroep van internationale werknemers behoort of niet. Dit punt van kritiek ligt op het snijvlak met controleerbaarheid en handhaving.

Een controle of iemand tot de doelgroep behoort vereist informatie over nationaliteit, werkgever, moment van arriveren in Nederland/Utrecht en duur van het verblijf. De vraag is of het opvragen en administreren van dergelijke gegevens wel proportioneel is met het oog op de privacywetgeving (AVG).

•

Handhaving en controle van de voorwaarden is complex: zoals genoemd in het vorige punt is het moeilijk vast te stellen of een huurder van short stay wel tot de doelgroep behoort, zoals gedefinieerd door de gemeente. Een ander punt van kritiek ten aanzien van controle of handhaving is dat de stapeling van beleid en wetgeving controles steeds complexer maakt. Een duidelijk voorbeeld hiervan is de verwevenheid van het short stay beleid met het overnachtingsbeleid (mag short stay bijvoorbeeld wel of niet in Airbnb). De verwachting is dat ook huurders en verhuurders deze materie complex zullen vinden.

•

Meningen over aanbod short stay lopen uiteen: er is geen eensgezindheid over de vraag of er voldoende aanbod is van short stay. Het vermoeden bestaat dat de vraag naar short stay stijgt en dat de schattingen niet meer aansluiten op de huidige vraag. Als het gaat om het aanbod van short stay voor internationale studenten, dan is het idee dat dit vrij laag is. Studenten zijn voor ontwikkelaars een minder interessante doelgroep, bijvoorbeeld omdat de voorwaarden van het beleid knellen bij een eventuele realisatie van short stay voor studenten. Zoals de minimale afmetingen van een kamer. Ook is het een ander verdienmodel, je kunt aan studenten namelijk niet dezelfde prijzen vragen voor short stay als aan internationale werknemers. Studenten vormen een doelgroep die wellicht beter bediend kan worden door een partij als de SSH

•

Short stay is (te) duur: in het onderzoek wordt gewezen op het feit dat het beleid van de gemeente het aanbod van short stay begrenst. In combinatie met een groeiende vraag leidt dit tot hoge prijzen. Dit is vooral voelbaar voor (internationale) studenten, waar tekorten zijn in het aanbod van kamers, zeker bij de start van het academische jaar. Maar het geldt ook voor internationale werknemers. Volgens een deel van de respondenten is het een misvatting dat internationale kenniswerkers veel geld krijgen van hun werkgever om hun verblijf te regelen. De tendens lijkt dat de vergoedingen vanuit bedrijven afnemen. Zeker een organisatie als de universiteit (op het publiek/private snijvlak) heeft maar beperkt geld hiervoor en hun internationals zijn vaak jonge PhD-kandidaten die net starten op de arbeidsmarkt. Er wordt ook gewezen op het feit dat er geen prijsregulatie is in de markt voor short stay, waardoor aanbieders kunnen vragen wat ze willen.

21

De effecten van het beleid met betrekking tot gemeentelijke doelstellingen: zijn de doelen behaald? Tot slot kijken we naar de effectiviteit van het short stay beleid. Draagt het beleid bij aan de gemeentelijke doelstellingen? In de praktijk is er nog weinig ervaring met het beleid. Ook is er nog relatief weinig short stay (volgens het beleid) gerealiseerd. Geïnterviewden spreken in het kader van effectiviteit dus vooral vermoedens en verwachtingen uit. Het daadwerkelijke effect moet zich nog uitwijzen. •

Beleid heeft volgens betrokkenen positief effect op de woningvoorraad: volgens meerdere geïnterviewden is het goed dat short stay gereguleerd wordt door beleid. Het realiseren en aanbieden van short stay is lucratief en een interessante business case voor verhuurders en ontwikkelaars. Zonder gereguleerd beleid zou een wildgroei aan short stay eenheden kunnen ontstaan met onttrekking aan de woningmarkt tot gevolg. Sommigen geïnterviewden hebben wat moeite met de doelstelling betreffende het beschermen van de woningvoorraad. Voor wie bescherm je de woningvoorraad bijvoorbeeld? Net als internationals zijn veel Utrechters hier immers ook niet geboren. Bovendien worden er niet automatisch woningen gerealiseerd als short stay wordt afgekeurd op een bepaalde locatie. Voor de geïnterviewde bedrijven heeft het beleid in ieder geval geen direct gevolg voor de manier waarop ze huisvesting voor hun medewerkers regelen. Dat short stay niet meer in woningen mag, maakt voor hen weinig uit, omdat hun voorkeur sowieso uitgaat naar grotere aanbieders met gecentreerd aanbod. Vanuit dit oogpunt gezien verandert er dus weinig. Respondenten wijzen ook op andere factoren die invloed hebben op de woningvoorraad. Het woningtekort is een landelijk probleem, waarvan de toestroom van internationals slechts een klein onderdeel is. Ook ander (landelijk) beleid kan een rol spelen.

Zo kan beleid van de universiteit invloed hebben op de impact van internationale studenten op de woningmarkt. Veranderingen kunnen zorgen dat Utrecht (of Nederland) minder aantrekkelijk wordt, bijvoorbeeld als er geen of minder opleidingen in het Engels zijn. Ook is genoemd dat het beleid niet heeft geleid tot meer betaalbaar aanbod voor internationale studenten. De druk van deze groep op de reguliere markt zal ondanks het beleid niet afnemen. Andere geïnterviewden vinden dat de gemeente meer zou moeten inzetten op de hospitaregeling om de druk op de markt te verminderen: het is beter qua huurrecht en het onttrekt geen woningen aan de voorraad.

•

Effect op vestigingsklimaat niet duidelijk: het effect op het vestigingsklimaat is voor de meeste geïnterviewden niet direct duidelijk. Volgens sommigen is het effect beperkt, omdat een maximaal aantal eenheden short stay in het beleid is vastgelegd. Sluiten deze aantallen nog wel aan op de grotere wordende vraag en zit de gemeente Utrecht niet te behoudend in het vraagstuk (door het stellen van een bovengrens)? Een respondent stelt dat het lastig balanceren is tussen de verschillende doelstellingen van het beleid. Het tekort aan kenniswerkers maakt het aantrekken van personeel van buiten Utrecht volgens deze respondent immers noodzakelijk. Ook bij deze doelstelling komt naar voren dat andere factoren dan Utrechts beleid van grotere invloed zijn. Zo is er grote concurrentie tussen bedrijven om personeel te vinden, bijvoorbeeld door gunstige (arbeids)voorwaarden. Hier heeft de gemeente niet direct invloed op. Toch is het ontwikkelen van beleid volgens geïnterviewde bedrijven belangrijk voor het internationale karakter van de stad: als er geen beleid is, laten bedrijven hun medewerkers wellicht in andere steden wonen. Een stad is volgens hen aantrekkelijker voor internationals als er al veel internationals wonen.

•

Meningen over verwachte effecten op leefbaarheid wisselen: geïnterviewden noemen aan de ene kant dat de leefbaarheid door het beleid beter gewaarborgd is. Dit komt doordat het beleid handvatten biedt om de leefbaarheid te beschermen. Het gaat bijvoorbeeld om de Bibob-vragenlijst voor eigenaren van het pand, zodat de eigenaar van het pand bekend is bij de gemeente en een vergunning ingetrokken kan worden. Aan de andere kant denken sommige respondenten dat het effect van het beleid op de leefbaarheid niet zo groot is. Volgens hen veroorzaken internationale werknemers sowieso niet veel overlast: het zijn mensen die hier komen om te werken en ze zijn zorgvuldig geselecteerd door hun werkgever. Ook betrokkenen bij de doelgroep internationale studenten denken niet per se dat deze doelgroep overlast veroorzaakt. Alleen de groep uitwisselingsstudenten (een specifieke groep binnen internationale studenten) zou stevig beheer nodig hebben.

22

5.2 Suggesties ter verbetering In deze paragraaf gaan we in op suggesties ter verbetering van het short stay beleid. De onderstaande suggesties vloeien deels voort uit de gevoerde gesprekken en deels zijn ze letterlijk genoemd door respondenten als mogelijke oplossing/alternatief voor het beleid. Belangrijk om hierbij te benoemen is dat de suggesties door de onderzoekers niet zijn getoetst op haalbaarheid. De definitie van short stay moet duidelijker gecommuniceerd worden Hoewel de definitie van short stay in het beleid omschreven is, roept het toch nog vragen op. Zo is het niet duidelijk wie precies tot de doelgroep van het short stay beleid hoort. De verwarring rondom de definitie van short stay, waaronder de afbakening van de doelgroep, maakt het voor de controle en handhaving ingewikkeld. Dit wordt nog versterkt door de verwevenheid van het short stay beleid met ander beleid, zoals het overnachtingsbeleid (zie volgende punt). Het kan helpen om niet alleen duidelijk te omschrijven wat short stay is, maar ook wat het níet is (zoals: gescheiden mensen behoren niet tot de doelgroep of Airbnb is geen short stay, omdat…. etc.). In het kader van duidelijke communicatie worden nog twee andere verbeterpunten genoemd: • Bij meer dan tien units (short stay) gelden zwaardere brandveiligheidseisen. Dat zou breder gecommuniceerd moeten worden.

• De minimale grootte van een short stay eenheid is nu in BVO (bruto vloeroppervlak) uitgedrukt. Dit werkt voor een ontwikkelaar prima, maar voor een handhaver niet. VTH heeft bij hun controles doorgaans met GBO (gebruiksoppervlak) te maken. Er zijn dus twee verschillende doelgroepen (ontwikkelaars en handhavers). De vraag is of je dan ook niet twee normen voor de minimale grootte moet hanteren (BVO voor de ontwikkelaar en GBO voor de handhaver). Maak beleid minder ingewikkeld Uit het onderzoek blijkt dat bij gebiedsontwikkelingen veel beleid samenkomt. Al dit beleid wordt bovendien opgesteld door vakspecialisten, die onvoldoende zicht hebben op de implicaties voor de hele gebiedsontwikkeling. Dit maakt een project complex en kan zorgen voor vertraging. De SSH benoemt in dit kader dat hoe meer voorwaarden, regels en hokjes er zijn, hoe ingewikkelder de gemeente het maakt. Het kan zelfs tot nieuwe problematiek leiden. Biedt handvatten voor onderbouwing woonvoorwaarde Op dit moment is het onvoldoende duidelijk hoe een projectteam moet aantonen dat wonen niet kan of niet wenselijk is. Elk projectteam doet dit nu op zijn eigen manier.

Omdat er veel afhangt van het uiteindelijke besluit en omdat een ontwikkelaar pas laat in het ontwikkelingsproces hoort wat dit besluit is (wel of niet toekennen short stay), ontstaat er bij een projectteam onzekerheid of de onderbouwing wel op de juiste manier gebeurt. Hierdoor kan de behoefte ontstaan aan iemand die de onderbouwing controleert en groen licht geeft. Als de woonvoorwaarde blijft zoals deze nu is, moeten er handvatten worden geboden voor de onderbouwing, bijvoorbeeld door standaardcriteria en/of een standaardprocedure voor de onderbouwing te beschrijven. Heroverweeg timing van besluit over al dan niet toekennen short stay Ontwikkelaars willen graag in een eerder stadium groen licht voor het ontwikkelen van short stay, vóórdat ze hun plan verder gaan uitwerken. Op dit moment is het omgekeerde het geval: het is pas aan het einde van het proces duidelijk of een vergunning mogelijk is (toets door college). Maar dan heeft een ontwikkelaar al veel tijd en geld gestoken in de uitwerking van het concept. Bouw meer tijdelijke woonruimtes/woningen In de gesprekken komt naar voren dat tijdelijke woningbouw, bijvoorbeeld in de vorm van cubes, containers of eenvoudige gebouwen, een mogelijkheid zou kunnen zijn om sneller woonruimte te realiseren voor short stay.

Deze gebouwen zouden niet alleen gebruikt kunnen worden door internationale studenten en -medewerkers, maar bijvoorbeeld ook door andere studenten en door asielzoekers. Aandacht nodig voor betaalbaarheid van short stay Uit een aantal gesprekken blijkt dat prijsregulatie van short stay wenselijk is, bijvoorbeeld door een maximale huurprijs te hanteren (net als bij sociale huur). Dit is vooral belangrijk voor internationale studenten. Zij hebben een kleiner budget dan internationale medewerkers en vaak geen netwerk om alternatieve woonruimte te vinden. Dat maakt hen kwetsbaar op de woningmarkt. De Universiteit Utrecht vindt überhaupt dat er aandacht moet zijn voor betaalbaarheid van studentenhuisvesting, niet alleen in de context van short stay.

23

Pak huisvesting van internationale medewerkers en studenten in regionaal verband op Uit verschillende gesprekken blijkt dat short stay niet alleen op het niveau van de gemeente geadresseerd kan worden. Het huisvesten van internationals is een onderdeel van het totale woonprobleem en moet dan ook op nationaal en regionaal niveau geregeld worden. Op gemeenteniveau alleen heb je hier geen invloed op. Volgens sommige respondenten zijn internationale medewerkers vaak langere reistijden gewend en zijn ze bereid tot langer reizen. Het loont dus om te kijken wat er in andere (omliggende) gemeente aan short stay beschikbaar is en bijvoorbeeld in te zetten op betere OV-verbindingen. Meer aandacht nodig voor studentenhuisvesting Binnen het huidige beleid zijn tot op heden geen aanvragen gedaan voor internationale studentenhuisvesting in de vorm van short stay. Uit de gesprekken blijkt dat dit samenhangt met de hoeveelheid beleidsvoorwaarden in combinatie met de relatief lage opbrengst bij deze doelgroep. Ook de geringe flexibiliteit in het beleid kan hier een rol spelen. Ontwikkelaars willen namelijk niet jarenlang vastzitten aan een bepaald concept, want dat brengt volgens hen een risico met zich mee: landelijk beleid betreffende de internationalisering van vervolgonderwijs kan een sterke invloed hebben op de vraag naar short stay.

Houdt rekening met het piekmoment bij (internationale) studenten Heel veel studenten zijn aan het begin van het collegejaar tegelijk op zoek naar een kamer. Er is dus een piekmoment in september. In dit kader zijn in de gesprekken twee ideeën genoemd: ‘maak het mogelijk om in deze drukke periode tijdelijk twee studenten op een kamer (reguliere huisvesting) te huisvesten’ en ‘opvang en bufferen’. In dit laatste geval zouden studenten tijdelijk opgevangen kunnen worden en daarna gefaseerd de markt opstromen. In een wat meer ontspannen kamermarkt kan dit helpen om de piek aan studenten op te vangen. Overige aandachtspunten voor doelgroep internationale studenten Uit de gesprekken komen nog aandachtspunten voor de doelgroep internationale studenten naar voren. Om te beginnen is het belangrijk om aankomende internationale studenten - vóórdat zij naar Nederland komen nadrukkelijk te informeren over de grote kamernood in Utrecht. Het advies zou volgens de universiteit moeten zijn om niet naar Utrecht te komen zonder woonruimte geregeld te hebben. De universiteit adviseert dit nu al. Verder denken respondenten verschillend over het huisvesten van internationale studenten. Enerzijds ziet de universiteit er voordeel in om afspraken te maken met verhuurders, over woningen waar internationale studenten tijdelijk kunnen wonen tijdens hun masteropleiding.

Op deze manier hoeft deze doelgroep geen aanspraak te maken op short stay of de reguliere studentenwoningmarkt. Anderzijds adviseren andere respondenten om geen onderscheid te maken tussen internationale en Nederlandse studenten. Zij geven aan dat internationale studenten dezelfde woonwensen hebben als Nederlandse studenten. Wel hebben internationale studenten eerder behoefte aan een gemeubileerde woonruimte. Tot slot is het belangrijk om rekening te houden met het feit dat internationale studenten geen wachttijd voor een kamer hebben opgebouwd bij bijvoorbeeld de SSH.

24

Bijlage 1: overzicht respondenten Respondenten vraagkant (bedrijven met internationale werknemers): 1. 2. 3. 4.

Interview bedrijf met internationale medewerkers Interview bedrijf met internationale medewerkers Interview met twee medewerkers Stichting Studentenhuisvesting (SSH) Interview met twee medewerkers Universiteit Utrecht (UU)

Respondenten aanbodkant (ontwikkelaars/exploitanten): 5. 6.

Interview met twee aanbieders van short stay Interview met aanbieder/exploitant van short stay

Gemeente Utrecht: 7. Interview met medewerker Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH) 8. Interview met twee medewerkers van het International Welcome Centre Utrecht Region (IWCUR) 9. Interview met twee medewerkers van Ruimte (Economie) 10. Interview met twee projectleiders gebiedsontwikkeling van Ruimte 11. Interview met projectleider gebiedsontwikkeling van Ruimte 12. Interview met beleidsmedewerker Ruimte (Wonen/studentenhuisvesting)

25

Bijlage 2: vraagpuntlijsten In deze bijlage staat de vraagpuntlijst. We hebben de verschillende vraagpuntenlijsten van alle doelgroepen bij elkaar gezet. De verschillende versies voor de doelgroepen hebben namelijk grote overlap. In de vraagpuntlijst staat welke vragen aan welke doelgroep(en) zijn gesteld. Introductie (alle doelgroepen) 1.

Welkom + voorstellen o Werkzaam bij Onderzoek & Advies als beleidsonderzoekers (afdeling van gemeente Utrecht). o Door Economie gevraagd om dit deel van de evaluatie uit te voeren.

2.

Het interview (en verslaglegging/rapportage) o Het interview duurt maximaal 45 minuten en maximaal 1,5 uur bij ontwikkelaars o Mogen we het gesprek opnemen? Protocol uitleggen. o We maken een samenvatting van het interview, die we bij u terugleggen voor een eventuele reactie. Alle interviews samen vormen de input voor een rapport. Er kunnen quotes opgenomen worden. o Het rapport gebruikt de gemeente samen met andere input om te kijken of het huidige beleid werkt en/of aanpassing nodig is. o Check bij respondent: vragen of zij het goed als dat we naam bedrijf in rapportage noemen.

3.

Achtergrond + doel onderzoek o Het gemeentelijk short stay beleid is nu drie jaar van kracht. De gemeente Utrecht wil weten wat de effecten zijn en of de doelen worden behaald. Vandaar deze evaluatie. ▪ Totale evaluatie bestaat uit 2 delen: • Kwalitatieve meting (interviews) door gemeente Utrecht: wat is de uitwerking/effectiviteit van het beleid? • Kwantitatieve meting door bureau Decisio: past het huidige aanbod van short stay bij de toekomstige vraag?

Short stay beleid De gemeente Utrecht kent sinds 1 april 2020 beleid specifiek gericht op “short stay”. Short stay richt zich op tijdelijk verblijf voor expats en internationale studenten. Dit tijdelijke verblijf geldt voor een periode van minimaal 2 weken tot maximaal 6 maanden (verlenging tot 12 maanden is mogelijk) en kan alleen nog maar plaatsvinden in een pand met een logiesbestemming (dus geen woonbestemming). Met dit beleid heeft de gemeente verschillende doelen. De gemeente wil zorgen dat werknemers en studenten die hier tijdelijk verblijven een geschikte lek verblijfplek hebben. Zo zorgt de gemeente dat Utrecht een aantrekkelijke stad is voor bedrijven met internationale werknemers om zich hier te vestigen. Tegelijkertijd wil de gemeente de woningmarkt beschermen en voorkomen dat de leefomgeving bij short stay accommodaties onder druk staat.

26

1.

Voorstellen (alle doelgroepen) • Naam • Functie • Hoe lang werkt u al in deze functie? • Vragen alleen voor International Welcome Centre Utrecht Region o Hoe lang bestaat het Welcome Centre? o Kunnen jullie wat meer vertellen over het Welcome Centre? Wat doen jullie precies? o Hoeveel personen werken er?

2.

Implementatie - de invoering van het short stay beleid

Doelgroep: bedrijven met internationale werknemers • Hoe hebben jullie de huisvesting van tijdelijke internationale werknemers (expats) op dit moment geregeld? o Gebeurt de huisvesting bijvoorbeeld vooral binnen of buiten gemeente Utrecht? Hoe pakken jullie het ‘plaatsen’ van expats aan? Hebben jullie vaste partijen waarmee jullie samenwerken? • Hoe heeft zich dat in de loop der tijd ontwikkeld? • Kent u het short stay beleid van de gemeente Utrecht (kennisniveau beleid toetsen)? o Zo niet: uitleggen wat het beleid is. • Maakt u gebruik van short stay accommodaties (zoals omschreven in gemeentelijk beleid)? • mits in 2019 al

•

betrokken bij onderwerp

Wat heeft u gemerkt van de invoering van beleid? Wat vond u hiervan? o Gaat over proces: kon u meedenken, is er voldoende gecommuniceerd, etc. Leverde de invoering van het beleid knelpunten op? o Zo ja, welke knelpunten voorzag u? Bijvoorbeeld de voorwaarden, zoals ‘aantonen dat het project niks onttrekt aan de woningvoorraad’ en de aanvraag van diverse vergunningen.

Doelgroep: ontwikkelaars • Kent u het short stay beleid van de gemeente Utrecht (kennisniveau beleid toetsen)? o Zo niet: uitleggen wat het beleid is • Wat heeft u gemerkt van de invoering van beleid? Wat vond u hiervan? o Gaat over proces: konden ze meedenken, is er voldoende gecommuniceerd, etc. • Hoe hebt u de invoering van het beleid ervaren? o Waar liep men tegen aan? o Welke knelpunten voorzag u? Bijvoorbeeld de voorwaarden, zoals ‘aantonen dat het project niks onttrekt aan de woningvoorraad’ en de aanvraag van diverse vergunningen. Doelgroep: gemeente Utrecht • Hoe hebt u de invoering van het beleid ervaren? o Zo ja, welke knelpunten voorzag u? o Bijvoorbeeld de voorwaarden, zoals ‘aantonen dat het project niks onttrekt aan de woningvoorraad’, eisen en aanvraag van diverse vergunningen. • Alleen voor projectleiders (niet voor VTH): er zijn nu alleen kwantitatieve eisen gesteld (maximaal 300 eenheden short stay). Zouden kwalitatieve eisen ook gewenst zijn, denk aan eisen rond locatie, maximale/minimale omvang, combinatie met andere functies?

4.

5. 6. 7. 8.

Voorwaarden om vergunning short stay aan te vragen: Woning (onder)verhuren | gemeente Utrecht Alleen mogelijk op een locatie met bestemming ‘logies met aanduiding tijdelijk verblijf’ 4.4 Kunnen aantonen dat de locatie niet mogelijk/wenselijk is om te wonen (bijvoorbeeld geluid, parkeren, evenementen, geur etc.) Registratienummer (aan te vragen via toeristischeverhuur.nl) Omgevingsvergunning Horecavergunning/exploitatievergunning 7.4 > 10 eenheden fulltime beheerder op locatie Bibob-vragenlijst (check van verhuurder)

27

3.

Werking – hoe werkt het beleid?

Doelgroep: bedrijven met internationale werknemers • Kent u het beleid? (toetsen: voorwaarden voor het beleid) • Hoe werkt het beleid in de praktijk? o Wat gaat goed, wat kan beter? Levert het voldoen aan de voorwaarden inderdaad knelpunten op? o Is het beleid duidelijk voor u? • Wie maken er volgens u gebruik van short stay? (Ook vragen als bedrijf dit zelf anders heeft geregeld) o Bijvoorbeeld : gaat het om mensen met tijdelijke contracten of ook om mensen die in afwachting zijn van een andere locatie voor de lange(re) termijn? o Hoe lang verblijven uw internationale medewerkers doorgaans in Utrecht e.o.? Doelgroep: ontwikkelaars • Hoe werkt het beleid in de praktijk? o Wat gaat goed, wat kan beter? o Is het beleid duidelijk voor u? • Zijn er (voldoende) geschikte locaties voor short stay? (waar bestemming wonen niet mogelijk is, maar wel een logiesbestemming) • Hoe ervaart u de voorwaarden? Zijn de voorwaarden duidelijk? Zijn ze objectief te onderbouwen? (zie lijst hieronder) • Waarom richten ontwikkelaars zich (nog) niet op internationale studenten? (Waarom blijft het aantal vergunningen voor studenten achter?) Wat is hiervoor nodig? Doelgroep: gemeente Utrecht • Hoe werkt het beleid in de praktijk? o Wat gaat goed, wat kan beter? o Is het beleid duidelijk voor u? • Alleen voor projectleiders gemeente: Is het beleid zo opgesteld dat het voor u als projectleider praktisch

en werkbaar is (weet u wat nodig is/wat de eisen zijn etc.)? Kun je het uitleggen aan anderen/externe partijen? • Alleen VTH: Is het beleid uitvoerbaar? Kun je het goed controleren? (Bij het vergunnen, tijdelijke aard, dat er alleen tijdelijke werknemers mogen verblijven). Kun je het uitleggen aan anderen/externe partijen? • Alleen VTH: Zijn er signalen dat woningen worden aangeboden via een andere (verhuur)constructie? (doelstelling: beschermen van woningmarkt) • Zijn er (voldoende) geschikte locaties voor short stay? (waar bestemming wonen niet mogelijk is, maar wel een logiesbestemming). • Hoe ervaart u de voorwaarden? Zijn de voorwaarden duidelijk? Zijn ze objectief te onderbouwen? (zie lijst hieronder) • Waarom richten ontwikkelaars zich (nog) niet op internationale studenten (Waarom blijft het aantal vergunningen voor studenten achter?)

4.

Effectiviteit - draagt het short stay beleid bij aan de gestelde doelen? (alle groepen)

De reden om het beleid in te voeren is drieledig: 1. ruimte bieden voor tijdelijk verblijf van expats en internationale studenten (t.b.v. gunstig vestigingsklimaat) 2. bescherming van de schaarse woningvoorraad 3. bescherming van leefbaarheid en veiligheid rondom short stay • •

• • •

Snapt u dat de gemeente daar beleid op wilde maken? Wat is uw visie hierop? Denkt u dat de gemeente met haar beleid tegemoet komt aan de behoefte aan tijdelijk verblijf? Zo nee, waarom niet? Wat doet dit volgens u met het vestigingsklimaat (is Utrecht zo nog een aantrekkelijke stad voor bedrijven met internationale studenten)? Denkt u dat de gemeente met dit beleid de woningvoorraad beschermt? Zo nee, waarom niet? Denkt u dat de gemeente met haar beleid de leefbaarheid en de veiligheid rondom short stay beschermt? Zo nee, waarom niet? Zijn er volgens u ook andere oplossingen voor het huisvesten van expats en internationale studenten? (andere oplossingen dan het huidige beleid)

28

5.

Vragen doelgroep studentenhuisvesting • • • • •

Hoe is de huisvesting van internationale studenten in Utrecht op dit moment geregeld? Wat is jullie rol hierin? Kent u het short stay beleid van de gemeente Utrecht (kennisniveau beleid toetsen)? o Wat uw visie op dit beleid? Waarom richten aanbieders zich volgens u (nog) niet op studenten? (Waarom blijft het aantal vergunningen voor studenten achter?) Welke behoefte is er volgens u bij internationale studenten? Denkt u dat het short stay beleid aansluit bij die behoefte? Wat gebeurt er met internationale studenten die via de reguliere studentenwoningmarkt geen passende woning kunnen vinden?

De reden om het beleid in te voeren is drieledig: 1. ruimte bieden voor tijdelijk verblijf van tijdelijke expats en internationale studenten (t.b.v. gunstig vestigingsklimaat) 2. bescherming van de schaarse woningvoorraad 3. bescherming van leefbaarheid en veiligheid rondom short stay

•

•

Denkt u dat de gemeente met haar beleid ruimte biedt aan bedrijven om internationale studenten te huisvesten? o Zo nee, waarom niet? Wat doet het beleid volgens u met het vestigingsklimaat? Zijn er volgens u ook andere oplossingen voor het huisvesten van internationale studenten? (andere oplossingen dan het beleid)

6.

Vragen International Welcome Centre Utrecht Region • Kent u het short stay beleid van de gemeente Utrecht (kennisniveau beleid toetsen)? o Zo niet: uitleggen wat het beleid is. • Wat vind je van het short stay beleid als je hier een oordeel over moet geven? o Wat gaat goed, wat kan beter? Levert het voldoen aan de voorwaarden inderdaad knelpunten op? o Is het beleid duidelijk voor u? • Wie maken er volgens u gebruik van short stay? (Ook vragen als bedrijf dit zelf anders heeft geregeld) o Bijvoorbeeld : gaat het om mensen met tijdelijke contracten of ook om mensen die in afwachting zijn van een andere locatie voor de lange(re) termijn?

7.

Afsluiting (alle doelgroepen) • Is er tot slot nog iets dat u wil meegeven? • Eventueel nog navragen of zij contactgegevens hebben van andere bedrijven in Utrecht met (veel) internationale werknemers (vraag alleen gesteld aan bedrijven met internationale werknemers)

Heel erg bedankt voor uw medewerking!

29