Bijlage Advies document Next Architects Kop ASW

DOCUMENT →

KOP ASW Haalbaarheidsonderzoek studiemodellen - definitief Datum 16.12.2024

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

INHOUDSOPGAVE INLEIDING 3 DE VERSCHILLENDE MODELLEN

3

ANALYSE VAN DE MODELLEN

5

AANBEVELINGEN

6

BESTAANDE SITUATIE 

8

MODELLEN OVERZICHT 

9

WOONPROGRAMMA PER MODEL

10

PARKEERNORM PER MODEL 

11

MODEL 1: 

12

MODEL 3: 

33

MODEL 5

SITUATIE 

SITUATIE 

SITUATIE 

WOONPROGRAMMA 

WOONPROGRAMMA 

WOONRPOGRAMMA 

VISUALISATIE 

VISUALISATIE 

VISUALISATIE 

REFERENTIEPROJECTEN 

REFERENTIEPROJECTEN 

REFERENTIEPROJECTEN

MODEL 2: 

23

MODEL 4:

SITUATIE 

SITUATIE 

WOONPROGRAMMA 

WOONPROGRAMMA 

VISUALISATIE 

VISUALISATIE 

REFERENTIEPROJECTEN 

REFERENTIEPROJECTEN

53

43

2

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

1.Inleiding Voorliggend document is de resultante van het onderzoek naar een aantal stedenbouwkundige modellen als toekomstscenario voor de ontwikkeling van de locatie Kop Amsterdamsestraatweg. Hierbij zijn 3 modellen uit eerdere studies meegenomen; model 1 en 2 en het model 3, ook wel D+ (VVD variant; motie 2022/404 ‘Houd vaart met het Daalsepark’). Daarnaast heeft NEXT architects nog de modellen 4 en 5 toegevoegd. Deze laatste 2 modellen zijn voortgekomen uit de analyse van NEXT architects van de modellen die er reeds lagen en pogen een antwoord te geven op hun uitdagingen en beantwoorden tevens aan de vraag van de raad om met uitwerkingen te komen waarbij ook veel bestaande bomen behouden blijven. Hierbij is NEXT architects uitgegaan van één maatsysteem op gebouwniveau dat in alle modellen is toegepast, zodat de verschillende type woningen (klein, middel, groot) inpasbaar en inwisselbaar zijn. Hierdoor zijn de modellen goed met elkaar te vergelijken op het onderwerp ‘woonprogramma’. Daarnaast is in alle modellen uitgegaan van een parkeerbeleid waarbij er 12 parkeerplaatsen en 2 laden/lossen plekken opgenomen worden in de openbare ruimte rond de kavel. Er wordt niet voorzien in autoparkeren voor de nieuw te ontwikkelen woningen in het plangebied. Fietsparkeren wordt wél inpandig in de verschillende modellen meegenomen.

Model 1 Model 1, voorheen ‘voorkeursmodel E’, gaat uit van een bebouwing die zich als een ‘haak’ aan 2 zijden rond de kavel positioneert. Daarbij wordt een relatief grote open, groene ruimte gelaten tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande huizen.

ook gevoelig zijn voor de iepziekte en zodoende over enkele jaren sowieso gekapt moeten worden. Andere buurtbewoners zien een nadeel in het model omdat het relatief grootschalig is en wat heeft de tuinhof voor de buurt voor een nut wanneer het s’ avonds afgesloten is i.v.m. sociale veiligheid?

Deze tuinhof heeft een ruime maat en geeft mogelijkheden voor diverse invullingen ten aanzien van park, recreatie, biodiversiteit en groen. Het vormt een schakel tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande wijk. Op de grote schaal maakt deze configuratie de buurt op een vanzelfsprekende wijze af door de straten te volgen. De Amsterdamsestraatweg wordt doorgezet met publiek programma in de plint en de nieuwe bebouwing sluit qua bouwhoogte aan bij de Amsterdamsestraat en de Daalse Kwint. Zo loopt het bouwvolume op van 3 naar 7 bouwlagen en is er relatief veel ruimte op de begane grond voor het huisvesten van fietsenstallingen, winkels en andere buurt gerelateerde functies. Er worden ca. 59 woningen gerealiseerd

Model 2 In model 2 creëert de bebouwing een gesloten bouwblok met een collectieve binnentuin. Het maakt de Oude Daalstraat af door er een straatprofiel van te maken met aan beide zijden bebouwing van 3 bouwlagen. De Amsterdamsestraatweg wordt doorgezet tot ca. 2/3 van de kavel, waarbij de bouwhoogte van de nieuwbouw aansluit

De volgende aspecten zijn door NEXT architects verder onderzocht in de verschillende modellen en met elkaar vergeleken: 1. Ruimtelijke kwaliteit (stedenbouw, mobiliteit, samenhang, verbinden)

op deze straat. De hoogte neemt toe richting de Daalse Kwint tot 5 bouwlagen en markeert de hoek van de Daalsetunnel met de Amsterdamsestraatweg door een accent in hoogte. De bebouwing trekt zich terug van de Daalsetunnel en laat een groene zone aan de zuidkant van het kavel. Op de grote schaal voegt het gesloten bouwblok zich in de typologie van de wijk. Evenals bij model 1 voorziet deze opzet in tweezijdig georiënteerde woningen en voegt daar de grondgebonden woningen en bovenwoningen aan de Oude Daalstraat aan toe. Ook in dit model ligt een galerij ontsluiting voor de hand door de langgerekte structuur van het bouwvolume in combinatie met kleinere woningen. De nieuwbouw telt ca. 57 woningen onderverdeeld in verschillende groottes. Het uitzicht van de woningen is gericht naar de de Daalse Kwint of het Paardenveld en naar de collectieve binnentuin. De overige woningen liggen aan de Oude Daalstraat en hebben hun buitenruimte grenzend aan

2. Landschappelijke kwaliteit (groen, park en recreatie)

de collectieve binnentuin.

met een tweezijdige oriëntatie en uitzicht, waarbij een ontsluiting met galerij voor de hand ligt i.v.m. de langgerekte opzet van het gebouw. Voor de woningen langs de Daalsetunnel betekent dit een noord-zuid oriëntatie, voor de woningen langs de Amsterdamsestraatweg een oost-west oriëntatie. De uitwerking in de plattegronden laat een flexibele inpassing van de verschillende type woningen (klein, middel, groot) zien, door een specifiek gekozen maatsysteem.

3. Woonprogramma (woonkwaliteit, diversiteit, aantallen, geluid en bezonning) 4, Behoud van de bomen

2.De verschillende modellen Overzicht van de verschillende modellen.

Draagvlak buurtbewoners Het draagvlak voor dit model is groot bij de bewoners aan de Oude Daalstraat. Zij behouden uitzicht op een groene ruimte en krijgen geen overburen zoals bij sommige andere modellen. Er zijn wel zorgen over de sociale veiligheid van een tuinhof voor de buurt. De vraag rijst bij een buurtbewoner of het argument van het behoud van de huidige iepen bomen wel steekhoudend is, aangegeven wordt dat deze iepen wellicht

3

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

Draagvlak buurtbewoners

maken en anderzijds zoveel mogelijk bomen willen behouden. Daarbij is de zuidelijke

tot de helft van de kavel. De tuinhof ligt verder terug van de Daalsetunnel, waarbij

Het model wordt over het algemeen ervaren als massaal, heftig en stenig. Daarbij verliezen de bewoners uit de Oude Daalstraat hun uitzicht op het groen en maken zij zich zorgen over lichtinval in hun huizen. Men vraagt zich af het groen langs de Daalsetunnel nog echt bruikbaar is, of dat het alleen een groenstrookje wordt, waar

strook bebouwing weggelaten en de oostelijke bebouwing, als verlenging van de Amsterdamsestraatweg, maximaal verlengd en verbreed om zodoende toch aan een zo groot mogelijk haalbaar woonprogramma te komen voor dit model. De nieuwe woningen aan de Oude Daalstraat krijgen, naast de entree aan deze straat, ook een

het uitzicht van een deel van de omwonende in de Oude Daalstraat behouden blijft. Het bouwblok huisvest 49 woningen met een tweezijdige oriëntatie; met aan de ene kant uitzicht naar de omgeving en aan de andere kant naar een collectieve patio in het bouwblok. Ook de hoekwoningen hebben een tweezijde orientatie in het plan. De

de sociale veiligheid onder druk staat. Mocht de Daalsetunnel ooit afgewaardeerd

gevel aan de publieke groene zone op het zuiden.

toegang vindt plaats door middel van portiekontsluiting, door de compacte vorm van

worden dan ziet men wel kansen om deze groene zone te verbeteren.

het gebouw.

Model 3 en 4 Model 3 en 4 worden samen beschouwd, omdat model 4 direct voortkomt uit model 3. Model 3, ook wel model D+ (VVD variant), motie 2022/404 ‘Houd vaart met het Daalsepark’, gaat uit van het behoud van, in principe, alle bomen in het Daalsepark. Het maakt de Oude Daalstraat af door er een straatprofiel van te maken met aan beide zijden bebouwing van 3 bouwlagen. Daarbij ontstaat ruimtelijk een soort tussenvorm qua stedenbouwkundige typologie, waarbij er een ¼ open bouwblok wordt gemaakt met een half open, collectieve binnentuin. Het ligt niet voor de hand om deze publiek toegankelijk te maken, gezien de beperkte maat van deze ruimte. De opzet zorgt voor een groengebied met een aanzienlijke maat, gunstig georiënteerd voor de bezonning en behoud in principe alle bomen op de kavel. De Amsterdamsestraatweg wordt doorgezet tot de helft van de kavel, waarbij de bouwhoogte van de nieuwbouw aansluit op deze straat. De bebouwing trekt zich terug van de Daalsetunnel en laat een groene zone aan de zuidkant van het

Draagvlak buurtbewoners Model 3 wordt ervaren als ‘een gekke opzet’, waarbij de samenhang met de

plangebied.

buurt kwijt lijkt te zijn. Daarbij wordt een park louter aan de grote weg niet hoog

Draagvlak buurtbewoners

gewaardeerd. De bebouwing die er komt, staat dicht op de woningen in de Oude Daalstraat en het zicht op groen is komen te vervallen voor deze bewoners. Wel wordt er veel groen behouden in model 4. Het verschil tussen model 3 en model 4 is niet

Er wordt met waardering gesproken over het behoud van de bomen in dit model. De uitwerking van het gesloten bouwblokje verdient wel aandacht gezien het gesloten karakter. Mooie opbouw met lage bebouwing aan de Oude Daalstraat en hoger aan

dermate groot dat model 4 veel bijdraagt aan de oplossing voor de uitdagingen die model 3 nog in zich heeft.

de Daalsetunnel. Ook hier rijst de vraag of het behoud van de Iepen bomen het juiste argument is om het bouwvlak te bepalen; wellicht moeten de bomen over enkele jaren

Model 5

toch gekapt worden ivm de iep ziekte. Er wordt overwegend positief gereageerd op het open karakter van de buurttuin en verschillende mensen uit de Oude Daalstraat zijn blij met het uitzicht dat behouden blijft op het groen, maar dat geldt niet voor alle

Model 5 laat een gesloten bouwblok zien met een relatief compacte footprint. Er ontstaat een tuinhof voor de buurt aan de west zijde van de kavel en het groen langs de Daalsetunnel blijft behouden. De tuinhof positioneert zich in de schakel

bewoners van deze straat. De bezonning op het groen is goed. Voor de bewoners op de Oude Daalstraat die op het stukje wonen waar de nieuwbouw komt is de vraag of daglicht nog wel goed hun woning in komt (geldt voor alle modellen behalve 1)

tussen de nieuwbouw en de bestaande buurt en ligt in een gunstige oriëntatie met de bezonning. Qua hoogte sluit de bebouwing van het nieuwe bouwblok

en of er geen architectonische mogelijkheden zijn, zoals een setback, om dit te optimaliseren.

Model 4 speelt in op het feit dat de stedenbouwkundige opzet van model 3 een soort compromis wordt van enerzijds zoveel mogelijk woonprogramma willen

aan op de huidige bebouwing van de Amsterdamsestraatweg, trapt het volume op naar de Daalse Kwint en markeert het de hoek van de Daalsetunnel en de Amsterdamsestraatweg. Daarbij wordt de Amsterdamsestraatweg doorgetrokken

4

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

3. Analyse van de modellen

Uitdagingen/nadelen:

binnentuin is uit evenwicht. De binnentuin heeft meer maat nodig bij deze opzet van

Hieronder volgt een analyse van de modellen met kansen en uitdagingen die elk model heeft. Dat doen we door middel van een beoordelingsmatrix en een beoordeling op basis van de hieronder genoemde onderwerpen. De

• Het gebouwvolume oogt groot en massaal en is in dat perspectief minder passend als onderdeel van de woonwijk. • Ontsluitingstype met lange galerijen óf veel portiek ontsluitingen (niet efficiënt) door de langgerekte gebouwvorm in combinatie met relatief kleine woningen.

een langgerekt gesloten bouwblok. • Het groen langs de Daalsetunnel heeft weinig meerwaarde heeft voor de buurt; het zit ingeklemd tussen bebouwing en geluidshinder en keert zich door de positionering van het woonblok af van de wijk.

beoordelingsmatrix geeft een kort visueel overzicht van de kwaliteiten die wij

• Schaduwslag door het gebouw op een aanzienlijk deel van de tuinhof i.v.m. met de

• Ca. 18 van de 26 bomen blijven behouden, maar verschillende bomen kunnen niet

herkennen in de verschillende modellen op basis van deze 3+1 onderwerpen: • ruimtelijke kwaliteit: voegt de nieuwe bebouwing zich in de huidige context en genereert het meerwaarde? • landschappelijke kwaliteit: wordt voorzien in hoogwaardig groen voor de buurt en

ongunstige positie van de bebouwing op de kavel ten aanzien van de bezonning van de tuinhof. • Hoge geluidsbelasting op de zuid- en oostgevel van de nieuwe bebouwing door positionering op de rand van de kavel

behouden blijven, waaronder 1 monumentale boom. • Uitzicht van de huidige bewoners aan de Oude Daalstraat komt te vervallen.

voor Utrecht als stad? • woonprogramma: past het gevraagde woonprogramma in het model wat betreft de kwaliteit van wonen en de kwantiteit in aantallen? • behoud van de bomen: in hoeverre behoudt het model het huidige bestand aan bomen op de locatie?

• Een groot deel van de geluid belaste gevel is zuid georiënteerd, waardoor buitenruimten van woningen aan de noordkant van het gebouw gemaakt moeten worden. • Er zullen relatief weinig bomen behouden kunnen blijven (ca 12 van de 26 bomen). • Groot oppervlakte in de plint van het gebouw dat direct aan de schaduwzijde van de tuinhof gelegen is. • Geen mogelijkheid om de route van het huidige fietspad langs de Daalsetunnel te verleggen naar een gunstiger/veiliger tracé.

Model 3 en 4 Kansen/voordelen • Relatief kleinschalige ontwikkeling ten opzichte van de huidige situatie. • Wonen aan een straat (de Oude Daalstraat) én in het groen (zuidgevel woningen). Dit geldt met name voor model 4. • De bebouwing trekt zicht terug van de Daalsetunnel, waardoor de impact van het verkeersgeluid wat afzwakt. • Een groot aaneengesloten groengebied op de zuidzijde van het plangebied. • De oriëntatie van de tuinen en het publieke groen t.o.v. de bezonning is gunstig. • Behoud van in principe alle bomen in beide modellen. • De mogelijkheid om de route van het huidige fietspad langs de Daalsetunnel te verleggen naar een gunstiger/veiliger tracé

ruimtelijke kwaliteit

++ + + +++

model 1 model 2 model 3 model 4 model 5

+ ++ +++

landschappelijke kwaliteit

++ + + ++ +++

woonprogramma

+++ ++ ++

mobiliteit

+ ++ ++ ++ ++

geluid

++ ++ + + ++

behoud van de bomen

+ +++ +++ +++

Model 2 Kansen/voordelen • Het gebouw trekt zicht terug van de Daalsetunnel, waardoor de impact van het verkeersgeluid wat afzwakt. • De woningen aan de zuid en oost zijde van de bebouwing hebben een goed uitzicht naar de omgeving. • Het groene gebied op de zuid zone van het kavel heeft een goede bezonning.

Uitdagingen/nadelen • De stedenbouwkundige opzet voorziet in een heldere ingreep ten aanzien van het maken van een straatprofiel in de Oude Daalsestraat, maar laat een onduidelijk

• Behoud van enkele grote bomen door de positionering op het kavel. • De mogelijkheid om de route van het huidige fietspad langs de Daalsetunnel te

ruimtelijke structuur zien aan de zuidzijde; is het een gesloten bouwblok? Een half open bouwblok? Een straat? Een hof? een solitair gebouwblok? De definitie van de

Model 1 Kansen/voordelen: • Grote, geluid luwe tuinhof voor de buurt.

verleggen naar een gunstiger/veiliger tracé. Uitdagingen/nadelen

ruimte is niet helder. • De ‘achterkanten’ van de nieuwe woningen landen in het publieke groen; dit geeft een uitdaging v.w.b. zonering tussen privaat en publiek (bij model 3, maar zeker bij

• Tuinhof functioneert als schakel tussen de bestaande wijk en de nieuwbouw. Dit geeft samenhang in de buurt; de nieuwe ontwikkeling wordt onderdeel van het stedenbouwkundig raamwerk.

• Het straatprofiel van de Oude Daalstraat heeft een breedte van ca 9 á 10m en is 3 bouwlagen hoog. Een setback of kapconstructie op de bovenste laag van de nieuwbouw is wenselijk om de straat voldoende licht, lucht en ruimte te geven.

model 4). • Het groengebied is afgesneden van de rest van de wijk en is geluid belast door de Daalsetunnel.

• Relatief groot woonprogramma mogelijk door het grote bouwvolume. • Tweezijdige oriëntatie woningen geeft mogelijkheden voor geluid luwe zijde.

• Ontsluitingstype met lange galerijen óf veel portiek ontsluitingen (niet efficiënt) door de langgerekte gebouwvorm in combinatie met relatief kleine woningen.

• Het straatprofiel van de Oude Daalstraat heeft een breedte van ca 9-10m en is 3 bouwlagen hoog. Een setback of kapconstructie op de bovenste laag van de

• Behoud van het uitzicht voor de bewoners aan de Oude Daalstraat op het groen. • Optimaal doorzetten van de Amsterdamsestraatweg tot aan de Daalsetunnel.

• De collectieve binnentuin ligt in een gesloten bouwblok en heeft daarom weinig betekenis voor de buurt. • De verhouding tussen de omvang en de maatvoering van de bebouwing versus de

nieuwbouw is wenselijk om de straat voldoende licht, lucht en ruimte te geven. • Er is een relatief klein woonprogramma mogelijk door het kleine bouwvolume. • De geluidsbelasting neemt weliswaar wat af door de afstand tot de Daalsetunnel, de

twijfelachtig voldoende goed heel goed

5

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

uitdaging om de woningen aan de Amsterdamsestraatweg te voorzien van de juiste

Ruimtelijke kwaliteit

kaders biedt voor de groenvoorziening. Model 1 geeft de grootste aaneengesloten

geluidsvoorzieningen is een uitdaging, omdat er geen geluid luwe zijde aanwezig is vanuit de basis opzet van de bebouwing. • Uitzicht van de huidige bewoners aan de Oude Daalstraat komt te vervallen.

Model 1 definieert weliswaar een grote, groene ruimte, maar creëert uitdagingen v.w.b. bezonning en woningplattegrond. Het gebouw slaat een schaduw op de tuinhof en heeft de contradictie in zich dat de buitenruimten van de woningen op het noorden gepositioneerd moeten worden, omdat de geluidsbelasting uit het

tuinhof voor de buurt, de bebouwing gooit echter een grote schaduwslag over deze groenvoorziening. Model 2 kadert de groene zone aan de Daalsetunnel helder af, maar zorgt weer voor een geluid belaste positie en snijdt het groen juist af voor de bestaande wijk. In model 5 zien wij een oplossing waarin een aanzienlijke tuinhof aan

zuiden komt voor de woningen aan de Daalsetunnel. Daarnaast worden relatief

de westzijde van het plangebied als schakel functioneert tussen oud en nieuw, welke

Model 5 Kansen/voordelen • Compacte opzet van de bebouwing waardoor groen wordt gespaard. • Een tuinhof voor de buurt aan de west zijde van de kavel, welke tevens de schakel

weinig bomen behouden. In de modellen 2 en 3 is de verhouding van het (collectieve) groen ten opzichte van de maat van de bebouwing twijfelachtig. Daarbij zorgen ze niet voor een goede samenhang met de buurt; het groen wordt juist afgesneden van de bestaande wijk en functioneert niet als schakel tussen de nieuwbouw en de

gunstig op de bezonning ligt en zich tevens terugtrekt van de geluidsbelasting van de Daalsetunnel.

vormt tussen de nieuwbouw en de bestaande wijk. Dit geeft samenhang in de buurt; de nieuwe ontwikkeling wordt onderdeel van het stedenbouwkundig raamwerk. • Geluid en bezonning worden zo optimaal mogelijk opgenomen in het plan, doordat het gebouw zich terugtrekt van de Daalsetunnel (geluid) en ruimte laat voor bezonning op het groen (geen slagschaduw) • Het model heeft een relatief groot woonprogramma, als men in ogenschouw neemt dat bijna alle bomen behouden blijven. • De open patio in het midden van het gebouw voorziet de woningen van een geluid luwe zijde. • Ca. 23 van de 26 bomen blijven behouden, waarbij de meest monumentale. • De mogelijkheid om de route van het huidige fietspad langs de Daalsetunnel te verleggen naar een gunstiger/veiliger tracé

bestaande bebouwing, idem voor model 4. Bovendien verliezen de bewoners in de Oude Daalstraat het huidige uitzicht over het groen. De modellen 2, 3 en 4 vallen hierdoor wat ons betreft af. Model 5 poogt bovenstaande uitdagingen en nadelen te slechten. Door een compact bouwvolume te maken op de juiste positie zorg je ervoor dat: er nog (deels) uitzicht is vanaf de Oude Daalstraat, geluid en bezonning goed opgenomen zijn in de opzet van het plan en er substantieel bestaand groen overblijft, daarbij krijgt de tuinhof een schakelfunctie tussen oud en nieuw. Daarnaast wordt de Amsterdamsestraatweg doorgetrokken en kan het fietspad worden verlegd naar een gunstiger/veiliger tracé. De toegangswegen met de auto tot het gebied worden in alle modellen niet gewijzigd. Wel verleggen we in de modellen 2, 3, 4, 5 het fietspad wat momenteel langs de Daalsetunnel loopt. Hiermee bevorderen we de veiligheid en doorstroming van deze fietsroute bij de kruising aan de Amsterdamsestraatweg,

Alle modellen gaan uit van een gemiddelde woninggrootte van ca 60m2. Hierbij is er een verdeling gemaakt tussen midden- en sociale huur, waarbij de woninggroottes zijn ingedeeld in verschillende categorieën. Dit resulteert in 3 verschillende woningtypes die zijn geprojecteerd in de modellen. Model 1 geeft kwantitatief de hoogste waarde, gezien de aantal BVO dat in het model zit; hierin zijn 59 woningen opgenomen. Daarna heeft model 2 de meeste woningen; 57. Model 5 heeft 49 woningen en model 3 en 4 respectievelijk 46 en 39 woningen. Kwantitatief is de normering van de modellen dus aflopend in aantallen woningen; 1,2,5,3,4.

waar het momenteel in spitsuur erg druk kan zijn met fietsers. In alle modellen is de

3 en 4 minder goed scoren en model 2 en 5 beter. Met name de geluidsbelasting,

Uitdagingen/nadelen • De bouwenveloppe met binnenhof is een uitdagende vorm voor verdere uitwerking in architectuur. Buitenruimten dienen goed gepositioneerd te worden en de sfeer van

mogelijkheid om een voetgangersverbinding te maken van de West Singel door het plangebied richting de Daalse tunnel.

oriëntatie op de zon en de buitenruimten op maaiveld spelen hierbij een rol.

het binnenhof goedgekozen dmv materiaal en kleur. • Het straatprofiel van de Oude Daalstraat heeft voor de helft een breedte van ca

Landschappelijke kwaliteit In alle modellen wordt duidelijk dat het belangrijk is om het toekomstige groen

de Amsterdamse straatweg en de Daalsetunnel. Daarnaast speelt nog het railverkeer, maar deze impact lijkt minimaal op de verschillende modellen. Bij alle modellen geldt

9-10m en een hoogte van 3 bouwlagen. Een setback of op de bovenste laag van de nieuwbouw is wenselijk om de straat voldoende licht, lucht en ruimte te geven.

kwalitatief hoogwaardig te maken. Dit is ook een breed gedragen wens van de buurt. Dus geen gras met een bankje, maar volwassen en intensieve begroeiing. Bomen liefst zo volwassen mogelijk. Dit gegeven zou ondubbelzinnig in het kavelpaspoort

dat er voorzieningen nodig zijn om te voldoen aan het geluidsbeleid van de Gemeente Utrecht. Dit kan bijvoorbeeld een verhoogde borstwering of een verglaasde buitenruimten betekenen. Uit het geluidsrapport komt naar voren dat met namen

3.Aanbeveling NEXT architects

voor toekomstige ontwikkeling dienen opgenomen te worden. Uiteraard werkt het behoud van de huidige bomen dit gegeven in de hand, de startpositie voor het groen is dan immers reeds aanwezig. Met name de modellen 3, 4 en 5 nemen deze

de hoek Daalsetunnel en Amsterdamse straatweg kritisch is. In dit licht is model 1 het minst gunstig, omdat het de bebouwing juist in deze hoek plaatst. Echter heeft dit model wel een duidelijke geluidluwe kant aan de noordzijde, wat weer gunstig

Hieronder volgt eerst een beschrijvende terugkoppeling per onderwerp van de

uitgangspositie op in hun scenario. Daarnaast is de sociale veiligheid in het gebied momenteel twijfelachtig (feedback van de buurtbewoners). In het nieuwe model dient

is, evenals een geluid luwe tuinhof. De andere modellen trekken zich wat verder terug van de ZO-hoek. Daarbij zijn de modellen waarbij er geluidluwe hoven worden

kansen en uitdagingen van alle modellen naast elkaar, daaruit volgt vervolgens onze conclusie en aanbeveling ten aanzien van het te kiezen model voor de toekomstige ontwikkeling op de KOP ASW locatie.

het groen beter gedefinieerd te worden en duidelijkheid te verschaffen over de mate van privaat-publiek. In alle modellen is hier een manier voor te vinden, echter lenen model 1, 2 en 5 zich hier het beste voor, doordat de bebouwing heldere ruimtelijke

gecreëerd gunstig qua geluid. Dat is het geval bij model 1, 2, en 5. Model 3 en 4 heeft 2 geluid belaste zijden van de bebouwing.

Woonprogramma

Als we kwalitatief naar het woonprogramma kijken van de verschillende modellen dan komt hier een andere volgorde uit. Als we aspecten als bezonning, geluid, uitzicht, oriëntatie en buitenruimten meenemen in de beoordeling, dan zien we dat model 1,

Het plangebied heeft een hoge geluidsbelasting door met name het wegverkeer van

6

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

Behoud van de bomen

Het compacte bouwblok geeft richting aan de manier waarop de geluidsbelasting op

Als we kijken naar het behoud van de bomen bij de nieuwe ontwikkeling dan scoren de modellen 3,4 en 5 het best. Waarbij model 3 en 4 in principe alle bomen behouden. Model 1 behoudt de minste bomen en ook model 2 gaat uit van het rooien van een groot aantal bestaande bomen. Vanuit het behouden van bomen zou men

het kavel kan worden beslecht door zich terug te trekken van de Daalsetunnel en een binnenhof te maken die geluidluw is. Daarnaast biedt de gebouwvorm als carré een interessante bouwenvelop voor de toekomstige architectonische uitwerking, waarbij ook een diversiteit aan woningtypes gemaakt kunnen worden. Daarnaast kan gedacht

voor één van de modellen 3,4 en 5 moeten gaan.

worden aan het verhogen van het maaiveld in de patio van het gebouw naar de 1e

Conclusie De modellen 2, 3 en 4 laten op de overkoepelende onderwerpen kwalitatief de minste

verdieping, zodat er meer ruimte ontstaat voor functies in de plint, zoals winkelruimte en fiets parkeren. Dit zal ook de beleving van de patio ten goede komen, omdat er zodoende een betere verhouding met de hoogte van het blok ontstaat (minder diep/ hoog).

scores zien, zoals hierboven omschreven, daarbij bevatten de modellen 3 en 4 de laagste aantallen woningen in het volume. Ook het draagvlak bij de buurt is klein op deze modellen. In model 1 zien wij enkele nadelen die doorslaggevend zijn om van het model af te zien. Zo schuift de bebouwing op naar de geluid belaste zijde van het plangebied aan de Daalsetunnel. Dit maakt samen met de zuidoriëntatie langs die weg de plattegrond van de doorzonwoningen alles behalve ideaal. Deze woningen zouden dan pal noord hun buitenruimte krijgen. Daarnaast schermt het gebouw weliswaar de grote tuinhof voor de geluidsbelasting van de Daalsetunnel af, maar gooit het ook veel schaduw op dit gebruiksgroen. Daarbij worden veel bomen gekapt om de bebouwing neer te kunnen zetten. Wij adviseren om door te gaan met model 5, dit scenario geeft ruimte voor kwalitatief hoogwaardig groen voor de buurt door haar compacte bouwvorm en ontziet daarbij grotendeels de bestaande bomen. De bebouwing geeft dit groen daarnaast heldere ruimtelijke kaders en kent er gebruikswaarde aan toe, tevens wordt de tuinhof een schakel in de buurt en zorgt de ruimtelijke opzet voor samenhang in de wijk en een goede oriëntatie ten aanzien van de bezonning.

Het model geeft aanknopingspunten voor de architectuur om een bijzonder en efficiënt woongebouw te maken, dat zich voegt in de stedelijke structuur en een relatie aangaat met de bestaande bebouwing door het optrappend volume. Het doet recht aan de Amsterdamsestraatweg door deze door te trekken en de winkelplint te continueren. Het markeert de hoek van de Daalsetunnel en de Amsterdamsestraatweg en maakt zo een stedenbouwkundig gebaar naar de Daalse Kwint op een belangrijk knooppunt in de Utrechtse binnenstad. De fietsroute kan door het plangebied gelegd worden en voorziet zodoende in een goede doorstroom en veiligere situatie. Ook voor de voetgangers loopt er in dit model een route door het gebied. Model 5

7

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

BESTAANDE SITUATIE

P P P P P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P P

P

P

P

P

P

P P

P P

P P

P P

P P

P P

P P

P P

8

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

MODELLEN OVERZICHT P

en

lad

n

sse

/ lo

en

lad

P

en

lad

P

P P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

n

sse

/ lo

P

P

P P P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

MODEL 1

n

sse

/ lo

publiek groen

publiek groen

collectief groen

collectief groen

collectief groen

privé groen

privé groen

privé groen

MODEL 2

publiek groen

MODEL 3

en

lad

n

en

sse

/ lo

lad

en

ss

/ lo

P

P P

P P

P P

P P

P P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

publiek groen

MODEL 4

publiek groen

collectief groen

collectief groen

privé groen

privé groen

MODEL 5

9

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

WOONPROGRAMMA PER MODEL model 1

model 2

model 3

model 4

model 5

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

<55m²

0 10 8 7 7 4 36 61%

<55m²

0 12 12 4 2 0 30 53%

<55m²

0 5 5 5 3 0 18 39%

<55m²

0 6 6 6 6 0 24 62%

55-80m² 80-130m² 0 0 3 2 3 3 3 2 2 2 0 3 11 12 19% 20% 55-80m² 80-130m² 1 7 3 0 7 0 1 6 1 1 0 0 13 14 23% 25% 55-80m² 80-130m² 3 8 4 0 8 0 4 0 1 0 0 0 20 8 43% 17% 55-80m² 80-130m² 1 7 0 1 4 1 0 1 0 0 0 0 5 10 13% 26%

55-80m² 80-130m² 1 0 3 7 4 2 10 4 2 5 3 2 4 0 2 0 0 0 27 11 11 55% 22% 22%

59 woningen

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

BVO 0 m² 1071 m² 1071 m² 891 m² 805 m² 545 m² 4383 m²

middenhuur GBO 0 woningen 0 m² 7 woningen 443 m² 7 woningen 443 m² 5 woningen 306 m² 4 woningen 231 m² 3 woningen 148 m² 26 woningen 1571 m² middenhuur 45%

sociaal GBO 0 woningen 0 m² 8 woningen 418 m² 7 woningen 421 m² 7 woningen 421 m² 7 woningen 421 m² 4 woningen 249 m² 33 woningen 1930 m² sociaal 55%

GBO totaal 0 m² 861 m² 864 m² 727 m² 652 m² 397 m² 3501 m²

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

woningen 40-60m² woningen 60-80m woningen 80m²+ 0 0 0 10 3 2 8 3 3 7 3 2 7 2 2 4 0 3 36 11 12 61% 19% 20%

57 woningen

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

BVO 396 m² 1352 m² 1288 m² 958 m² 350 m² 0 m² 4344 m²

middenhuur GBO 8 woningen 668 m² 6 woningen 268 m² 10 woningen 552 m² 4 woningen 274 m² 2 woningen 137 m² 0 woningen 0 m² 30 woningen 1899 m² middenhuur woningen 54%

sociaal GBO 0 woningen 0 9 woningen 489 9 woningen 489 7 woningen 511 2 woningen 125 0 woningen 0 27 woningen 1614 sociaal woningen 46%

GBO totaal 668 m² 757 m² 1041 m² 785 m² 262 m² 0 m² 3513 m²

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

woningen 40-60m² woningen 60-80m woningen 80m²+ 0 1 7 12 3 0 12 7 0 4 1 6 2 1 1 0 0 0 30 13 14 53% 23% 25%

46 woningen

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

BVO 598 m² 952 m² 888 m² 556 m² 332 m² 0 m² 3326 m²

middenhuur GBO 8 woningen 668 m² 0 woningen 0 m² 4 woningen 284 m² 0 woningen 0 m² 0 woningen 0 m² 0 woningen 0 m² 12 woningen 952 m² middenhuur 35%

sociaal GBO 3 woningen 176 m² 9 woningen 475 m² 9 woningen 475 m² 9 woningen 475 m² 4 woningen 195 m² 0 woningen 0 m² 34 woningen 1796 m² sociaal 65%

GBO totaal 844 m² 475 m² 759 m² 475 m² 195 m² 0 m² 2748 m²

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

woningen 40-60m² woningen 60-80m woningen 80m²+ 2 1 8 6 3 0 6 7 0 6 3 0 3 1 0 0 0 0 23 15 8 50% 33% 17%

39 woningen

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

BVO 396 m² 896 m² 832 m² 500 m² 400 m² 0 m² 3024 m²

middenhuur m² 8 woningen 668 m² 0 woningen 0 m² 4 woningen 284 m² 0 woningen 0 m² 0 woningen 0 m² 0 woningen 0 m² 12 woningen 952 m² middenhuur 38%

sociaal GBO 0 woningen 0 7 woningen 406 7 woningen 406 7 woningen 406 6 woningen 318 0 woningen 0 27 woningen 1536 sociaal 62%

m² m² m² m² m² m² m²

GBO totaal 668 m² 406 m² 690 m² 406 m² 318 m² 0 m² 2488 m²

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

woningen 40-60m² woningen 60-80m woningen 80m²+ 0 1 7 6 0 1 6 4 1 6 0 1 6 0 0 0 0 0 24 5 10 62% 13% 26%

bg 1e 2e 3e 4e 5e totaal

BVO 216 m² 1073 m² 1073 m² 704 m² 392 m² 0 m² 3458 m²

middenhuur m² 4 woningen 304 m² 5 woningen 317 m² 8 woningen 443 m² 2 woningen 152 m² 0 woningen 0 m² 0 woningen 0 m² 19 woningen 1216 m² middenhuur 42%

sociaal GBO 0 woningen 0 8 woningen 438 8 woningen 438 8 woningen 438 6 woningen 340 0 woningen 0 30 woningen 1654 sociaal 58%

m² m² m² m² m² m² m²

GBO totaal 304 m² 755 m² 881 m² 590 m² 340 m² 0 m² 2870 m²

<55m²

49 woningen

m² m² m² m² m² m² m²

woningen 40-60m² woningen 60-80m woningen 80m²+ bg 1 0 3 1e 7 4 2 2e 10 4 2 3e 5 3 2 4e 4 0 2 5e 0 0 0 totaal 27 11 11 55% 22% 22%

59 woningen

57 woningen

46 woningen

39 woningen

49 woningen

gem. woninggrootte totaal 59 m² middenhuur 60 m² sociale huur 58 m²

gem. woninggrootte totaal 62 m² middenhuur 63 m² sociale huur 60 m²

gem. woninggrootte totaal 60 m² middenhuur 79 m² sociale huur 53 m²

gem. woninggrootte totaal 64 m² middenhuur 79 m² sociale huur 57 m²

gem. woninggrootte totaal 59 m² middenhuur 64 m² sociale huur 55 m²

GBO / BVO 0,80

GBO / BVO 0,81

GBO / BVO 0,83

GBO / BVO 0,82

GBO / BVO 0,83

10

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

PARKEERNORM PER MODEL DK>ϭ ϴϬƚŽƚϭϯϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ϱϱƚŽƚϴϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ƚŽƚϱϱŵϮďǀŽ

ƵůƚƵƵƌǁŝũŬŐĞďŽƵǁ ĞĚƌŝũĨƐǀĞƌnjĂŵĞůŐĞďŽƵǁͬƚĞůŝĞƌ ĞƚĂŝůŚĂŶĚĞů

DK>Ϯ ϴϬƚŽƚϭϯϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ϱϱƚŽƚϴϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ƚŽƚϱϱŵϮďǀŽ

ƵůƚƵƵƌǁŝũŬŐĞďŽƵǁ ĞĚƌŝũĨƐǀĞƌnjĂŵĞůŐĞďŽƵǁͬƚĞůŝĞƌ ĞƚĂŝůŚĂŶĚĞů

DK>ϯ ϴϬƚŽƚϭϯϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ϱϱƚŽƚϴϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ƚŽƚϱϱŵϮďǀŽ

ƵůƚƵƵƌǁŝũŬŐĞďŽƵǁ ĞĚƌŝũĨƐǀĞƌnjĂŵĞůŐĞďŽƵǁͬƚĞůŝĞƌ ĞƚĂŝůŚĂŶĚĞů

DK>4 ϴϬƚŽƚϭϯϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ϱϱƚŽƚϴϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ƚŽƚϱϱŵϮďǀŽ

ƵůƚƵƵƌǁŝũŬŐĞďŽƵǁ ĞĚƌŝũĨƐǀĞƌnjĂŵĞůŐĞďŽƵǁͬƚĞůŝĞƌ ĞƚĂŝůŚĂŶĚĞů

DK>5 ϴϬƚŽƚϭϯϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ϱϱƚŽƚϴϬŵϮƐŽĐŝĂĂůͬŵŝĚĚĞŶŚƵƵƌ ƚŽƚϱϱŵϮďǀŽ

ƵůƚƵƵƌǁŝũŬŐĞďŽƵǁ ĞĚƌŝũĨƐǀĞƌnjĂŵĞůŐĞďŽƵǁͬƚĞůŝĞƌ ĞƚĂŝůŚĂŶĚĞů

EŽƌŵ EŽƌŵĞdžĐůƵƐŝĞĨďĞnjŽĞŬĞƌƐ ďĞnjŽĞŬĞƌƐŶŽƌŵ Ϭ͕ϱϯ Ϭ͕ϰϯ Ϭ͕ϭ Ϭ͕ϱϭ Ϭ͕ϰϭ Ϭ͕ϭ Ϭ͕Ϯϴ Ϭ͕ϭϴ Ϭ͕ϭ

Ϭ͕ϳϱ Ϭ͕ϰ Ϯ͕Ϭϯ

Ϭ͕ϭϱ Ϭ͕Ϯ ϭ͕ϭϯ

Ϭ͕ϭϱ Ϭ͕Ϯ ϭ͕ϭϯ

Ϭ͕ϭϱ Ϭ͕Ϯ ϭ͕ϭϯ

Ϭ͕ϭϱ Ϭ͕Ϯ ϭ͕ϭϯ

Ϭ͕ϭϱ Ϭ͕Ϯ ϭ͕ϭϯ

ϭϰ ϭϯ ϯϬ ϱϳ Ϯ Ϯ Ϯ͕ϰ

DŽĚĞůϯĂĂŶƚĂůůĞŶ ϴ ϮϬ ϭϴ ϰϲ Ϭ Ϭ Ϯ

DŽĚĞůϯĂĂĂŶƚĂůůĞŶ ϭϬ ϱ Ϯϰ ϯϵ

Ϭ͕ϲ Ϭ͕Ϯ Ϭ͕ϵ

EŽƌŵ EŽƌŵĞdžĐůƵƐŝĞĨďĞnjŽĞŬĞƌƐ ďĞnjŽĞŬĞƌƐŶŽƌŵ Ϭ͕ϱϯ Ϭ͕ϰϯ Ϭ͕ϭ Ϭ͕ϱϭ Ϭ͕ϰϭ Ϭ͕ϭ Ϭ͕Ϯϴ Ϭ͕ϭϴ Ϭ͕ϭ

Ϭ͕ϳϱ Ϭ͕ϰ Ϯ͕Ϭϯ

DŽĚĞůϮĂĂŶƚĂůůĞŶ

Ϭ͕ϲ Ϭ͕Ϯ Ϭ͕ϵ

EŽƌŵ EŽƌŵĞdžĐůƵƐŝĞĨďĞnjŽĞŬĞƌƐ ďĞnjŽĞŬĞƌƐŶŽƌŵ Ϭ͕ϱϯ Ϭ͕ϰϯ Ϭ͕ϭ Ϭ͕ϱϭ Ϭ͕ϰϭ Ϭ͕ϭ Ϭ͕Ϯϴ Ϭ͕ϭϴ Ϭ͕ϭ

Ϭ͕ϳϱ Ϭ͕ϰ Ϯ͕Ϭϯ

Ϯ͕Ϯ Ϯ͕ϴ Ϯ͕ϳ

Ϭ͕ϲ Ϭ͕Ϯ Ϭ͕ϵ

EŽƌŵ EŽƌŵĞdžĐůƵƐŝĞĨďĞnjŽĞŬĞƌƐ ďĞnjŽĞŬĞƌƐŶŽƌŵ Ϭ͕ϱϯ Ϭ͕ϰϯ Ϭ͕ϭ Ϭ͕ϱϭ Ϭ͕ϰϭ Ϭ͕ϭ Ϭ͕Ϯϴ Ϭ͕ϭϴ Ϭ͕ϭ

Ϭ͕ϳϱ Ϭ͕ϰ Ϯ͕Ϭϯ

ϭϮ ϭϭ ϯϲ ϱϵ

Ϭ͕ϲ Ϭ͕Ϯ Ϭ͕ϵ

EŽƌŵ EŽƌŵĞdžĐůƵƐŝĞĨďĞnjŽĞŬĞƌƐ ďĞnjŽĞŬĞƌƐŶŽƌŵ Ϭ͕ϱϯ Ϭ͕ϰϯ Ϭ͕ϭ Ϭ͕ϱϭ Ϭ͕ϰϭ Ϭ͕ϭ Ϭ͕Ϯϴ Ϭ͕ϭϴ Ϭ͕ϭ

Ϭ͕ϳϱ Ϭ͕ϰ Ϯ͕Ϭϯ

DŽĚĞůϭĂĂŶƚĂůůĞŶ

Ϭ͕ϲ Ϭ͕Ϯ Ϭ͕ϵ

Ϭ Ϭ Ϯ͕ϱ

DŽĚĞůϯďĂĂŶƚĂůůĞŶ

ϭϭ ϭϭ Ϯϳ ϰϵ ϭ͕ϱ Ϭ ϯ͕ϯ

WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐĞdžĐůƵďĞnjŽĞŬĞƌƐ WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐďĞnjŽĞŬĞƌƐ ϱ͕ϭϲ ϰ͕ϱϭ ϲ͕ϰϴ ϭϲ͕ϭϱ

ϭ͕Ϯ ϭ͕ϭ ϯ͕ϲ ϱ͕ϵ

dŽƚĂĂů ĚĞĞůĂƵƚŽΖƐ

Ϭ͕ϯϯ Ϭ͕ϱϲ ϯ͕Ϭϱϭ ϯ͕ϵϰϭ

ϭ͕ϯϮ Ϭ͕ϱϲ Ϯ͕ϰϯ ϰ͕ϯϭ

WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐĞdžĐůƵďĞnjŽĞŬĞƌƐ WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐďĞnjŽĞŬĞƌƐ ϲ͕ϬϮ ϱ͕ϯϯ ϱ͕ϰ ϭϲ͕ϳϱ

ϭ͕ϰ ϭ͕ϯ ϯ ϱ͕ϳ

Ϭ͕ϯ Ϭ͕Ϭϴ Ϯ͕Ϯϲ Ϯ͕ϲϰ

ϭ͕Ϯ Ϭ͕ϰ Ϯ͕ϭϲ ϯ͕ϳϲ

WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐĞdžĐůƵďĞnjŽĞŬĞƌƐ WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐďĞnjŽĞŬĞƌƐ ϯ͕ϰϰ ϴ͕Ϯ ϯ͕Ϯϰ ϭϰ͕ϴϴ

Ϭ͕ϴ Ϯ ϭ͕ϴ ϰ͕ϲ

Ϭ Ϭ Ϯ͕Ϯϲ Ϯ͕Ϯϲ

Ϭ Ϭ ϭ͕ϴ ϭ͕ϴ

WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐĞdžĐůƵďĞnjŽĞŬĞƌƐ WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐďĞnjŽĞŬĞƌƐ ϰ͕ϯ Ϯ͕Ϭϱ ϰ͕ϯϮ ϭϬ͕ϲϳ

ϭ Ϭ͕ϱ Ϯ͕ϰ ϯ͕ϵ

Ϭ Ϭ Ϯ͕ϴϮϱ Ϯ͕ϴϮϱ

Ϭ Ϭ Ϯ͕Ϯϱ Ϯ͕Ϯϱ

WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐĞdžĐůƵďĞnjŽĞŬĞƌƐ WĂƌŬĞĞƌǀƌĂĂŐďĞnjŽĞŬĞƌƐ ϰ͕ϳϯ ϰ͕ϱϭ ϰ͕ϴϲ ϭϰ͕ϭ

ϭ͕ϭ ϭ͕ϭ Ϯ͕ϳ ϰ͕ϵ

Ϭ͕ϮϮϱ Ϭ ϯ͕ϳϮϵ ϯ͕ϵϱϰ

Ϭ͕ϵ Ϭ Ϯ͕ϵϳ ϯ͕ϴϳ

ϮϮ͕Ϭϱ

ϭϭ ϯ ϭϰ

ϴ͕Ϯϱϭ ϯϬ

ϮϮ

dŽƚĂĂů

ϮϮ͕ϰϱ

ϭϭ ϯ ϭϰ

ϲ͕ϰ Ϯϵ

ϮϬ

dŽƚĂĂů

ϭϵ͕ϰϴ

ϭϬ Ϯ ϭϮ

ϰ͕Ϭϲ Ϯϰ

ϭϲ

dŽƚĂĂů

ϭϰ͕ϱϳ

ϱ͕Ϭϳϱ ϮϬ

ϳ Ϯ

ϵ

ϭϰ

dŽƚĂĂů

ϭϵ

ϭϬ Ϯ ϭϮ

ϳ͕ϴϮϰ Ϯϳ

ϮϬ

11

HOOFDSTUK →

MODEL 1

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

SITUATIE Landschappelijke kwaliteit –  Behoud van ca. 12 van de 26 bomen –  Grote collectieve tuin/hof voor de buurt Ruimtelijke kwaliteit P

–  Bouwhoogte 3-6 lagen, aansluitend op naastgelegen bebouwing –  Doorzetten rooilijn Amsterdamsestraatweg Woonprogramma –  59 woningen

en

lad

n

sse

/ lo

P

P

–  Gemiddelde woninggrootte: 59m2

P P

P

Mobiliteit –  ca. 12 parkeerplaatsen behouden / 200m² inpandig fietsparkeren –  Laden/lossen aan Oude Daalstraat –  Fietspad blijft behouden in huidige vorm

P

P P

P P

Geluid –  Dubbelzijdige woningen mogelijk met stille zijde –  Stille buurttuin –  Zuidoost hoek woongebouw kritiek

P

P

publiek groen collectief groen privé groen

13

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

²m38

59 woningen 59m²

²m45

aantal woningen gem. woninggrootte

²m38

4383 m² 3501 m²

commercieel

61m² 54m²

begane grond

²m45

54m²

²m45

54m²

2e verdieping

²m16 40m²

61m²

3e verdieping

54m²

40m²

61m²

83m² 54m²

54m²

58m²

²m45

²m38

gem. woninggrootte

54m²

54m²

1930m²

54m²

54m²

²m45

totaal GBO sociale huur

²m45

²m38

33 woningen

²m45

54m²

sociale huurwoningen aantal woningen

54m²

83m²

1e verdieping

61m²

26 woningen 1571m² 60m²

61m²

40m²

61m²

middenhuurwoningen aantal woningen totaal GBO middenhuur gem. woninggrootte

61m² 40m²

61m²

buurtfunctie

54m²

BVO woonprogramma GBO woonprogramma

²m38

200 m²

²m45

GBO fietsparkeren

²m38

861 m²

54m²

GBO comm. / wijkprogr.

commercieel

²m16

5646 m²

²m16

BVO totaal

²m45

footprint 1266m²

²m45

WOONPROGRAMMA

83m² ²m45

²m45

54m²

54m²

4e verdieping

54m²

83m² ²m45

²m45

54m²

83m²

83m²

5e verdieping

14

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

15

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

16

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

17

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

18

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

19

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

20

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

REFERENTIEPROJECTEN

↑ 5 LAAGS WONINGBOUW AAN EEN OPENBAAR PARK , MANCHESTER, MECANOO

↑ 3 TOT 5 LAAGS WONINGBOUW AAN FORMELE STRAATZIJDE, ROTTERDAM, ORANGE ARCHITECTS

21

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

REFERENTIEPROJECTEN

↑ BUURTTUIN VOOR GEZAMENLIJK GEBRUIK (ZEEHELDENTUIN, TASMANSTRAAT DEN HAAG)

↑ MAAKBARE TUIN MET DIVERSE BEGROEIING (ZEEHELDENTUIN, TASMANSTRAAT DEN HAAG)

22

HOOFDSTUK →

MODEL 2

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

SITUATIE Landschappelijke kwaliteit –  Behoud van ca. 18 van de 26 bomen –  Parkgedeelte aan Daalsetunnel blijft behouden –  Collectieve/private binnentuin voor bewoners Ruimtelijke kwaliteit –  Bouwhoogte 3-5 lagen, aansluitend op naastgelegen bebouwing –  Doorzetten rooilijn Amsterdamsestraatweg met voorzieningen plint en

lad

Woonprogramma –  57 woningen –  Gemiddelde woninggrootte: 62m2

n

sse

/ lo

P

P P

P P

P

Mobiliteit –  ca. 12 parkeerplaatsen / 171m² inpandig fietsparkeren –  Laden/lossen aan Oude Daalstraat –  Fietspad verleggen voor veiligere verbinding

P

P P

Geluid –  Dubbelzijdige woningen mogelijk met stille zijde –  Geluidsluwe collectieve tuin

P P

P

publiek groen collectief groen privé groen

24

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

WOONPROGRAMMA

5398 m² 90m²

84m²

commercieel

90m²

90m²

84m²

84m²

84m²

84m²

84m²

90m²

68m²

54m²

54m²

1e verdieping

54m²

²m45

83m² 54m²

3e verdieping

83m²

83m²

²m45

71m²

2e verdieping

middenhuur middenhuur

83m²

60m²

71m²

40m²

54m²

gem. woninggrootte

²m45

²m45

1614m²

61m² 40m²

83m²

totaal GBO sociale huur

²m45

83m²

27 woningen

54m²

40m²

54m²

sociale huurwoningen aantal woningen

61m² 54m²

begane grond

30 woningen 1899m² 63m²

61m² 40m²

61m²

commercieel

buurtfunctie

57 woningen 62m²

middenhuurwoningen aantal woningen totaal GBO middenhuur gem. woninggrootte

40m²

40m²

4344 m² 3513m²

40m²

40m²

aantal woningen gem. woninggrootte

66m²

68m²

commercieel

BVO woonprogramma GBO woonprogramma

71m²

71m²

76m²

40m²

171 m²

84m²

40m²

GBO fietsparkeren

84m²

40m²

709 m²

84m²

40m²

GBO comm. / wijkprogr.

84m²

²m45

BVO totaal

54m²

1450 m²

²m45

Footprint

sociaal

83m² ²m45

71m²

²m45

4e verdieping

71m²

schema verdeling woonprogramma

25

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

26

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

27

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

28

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

29

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

30

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

31

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

REFERENTIEPROJECTEN

↑ GROENDAKEN EN/OF ZONNEPANELEN

↑ WOONGEBOUW MET SETBACKGEVEL, AMSTERDAM, NEXT ARCHITECTS

↑ BEGRENSDE, COLLECTIEVE TUIN VOOR DE BEWONERS, LOYDPIER ROTTERDAM

↑ WOONGEBOUW MET COLLECTIVE BINNENTUIN, GALLERIJEN, AMSTERDAM, NEXT ARCHITECTS

32

HOOFDSTUK →

MODEL 3

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

SITUATIE Landschappelijke kwaliteit –  Behoud van alle bomen –  Parkje aan Daalse Tunnel –  Openbaar toegankelijke, afsluitbare, collectieve tuin Ruimtelijke kwaliteit –  Bouwhoogte: 2-5 bouwlagen (met kap) –  Beperkt doorzetten van rooilijn Amsterdamsestraatweg –  Voorzieningen in de plint aan de Amsterdamsestraatweg en op de hoek met de Daalsetunnel –  Bouwblok is minder gedefinieerd

en

lad

n

sse

/ lo

P P P

P

Woonprogramma –  46 woningen –  Gemiddelde woninggrootte: 60m2

P P

P

P

Mobiliteit –  ca. 12 parkeerplaatsen / 138m² inpandig fietsparkeren –  Laden/lossen aan Oude Daalstraat –  Fietspad verleggen voor veiligere verbinding

P

P

P

P

Geluid –  Dit model is mogelijk qua geluid, indien de woningen aan de ASW tweezijdig georienteerd zijn en er aanvullende geluidsvoorzieningen getroffen worden aan de geluidsluwe zijde.

publiek groen collectief groen privé groen

34

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

WOONPROGRAMMA Footprint 1057m²

138 m²

BVO woonprogramma GBO woonprogramma

3326 m² 2748 m²

aantal woningen gem. woninggrootte

46 woningen 60m²

84m² 90m²

90m²

34 woningen

totaal GBO sociale huur

1796m²

gem. woninggrootte

53m²

84m²

84m²

59m²

69m²

68m²

commercieel

82m²

70m²

47m²

66m²

52m²

63m² 70m²

41m²

47m²

69m²

63m²

52m²

41m²

41m²

41m²

1e verdieping

59m²

59m²

71m²

71m²

76m²

2e verdieping

69m²

middenhuur 40m²

sociale huurwoningen aantal woningen

84m²

40m²

12 woningen 952m² 79m²

84m²

90m²

commercieel

68m²

begane grond

middenhuurwoningen aantal woningen totaal GBO middenhuur gem. woninggrootte

84m²

40m²

GBO fietsparkeren

84m²

40m²

220m²

84m²

40m²

GBO comm. / wijkprogr.

84m²

40m²

90m²

84m²

40m²

3776 m²

70m²

52m²

sociaal

40m²

BVO totaal

63m²

52m²

63m²

41m² 41m²

3e verdieping

4e verdieping

schema verdeling woonprogramma

35

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

36

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

37

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

38

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

39

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

40

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

41

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

REFERENTIEPROJECTEN

↑ 3/5 LAAGS WONINGBOUW AAN FORMELE STRAATZIJDE, ROTTERDAM, ORANGE ARCHITECTS

↑ BUURTTUIN VOOR GEZAMENLIJK GEBRUIK (ZEEHELDENTUIN, TASMANSTRAAT DEN HAAG)

↑ GROENE COLLECTIVE BINNENTUIN MET EEN GALERIJ ONTSLUITING, MAASTRICHT, MATHIEU BRULS ARCHITECT

42

HOOFDSTUK →

MODEL 4

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

SITUATIE Landschappelijke kwaliteit –  Behoud alle bomen –  Parkje aan Daalsetunnel –  Collectieve tuin/hof voor de buurt Ruimtelijke kwaliteit –  Bouwhoogte 2-5 lagen (met kap) –  Doorzetten rooilijn Amsterdamsestraatweg –  Voorzieningen in de plint aan de Amsterdamsestraatweg

en

lad

n

sse

/ lo

P P

Woonprogramma –  39 woningen –  Gemiddelde woninggrootte: 64m2

P P P

P

P

Mobiliteit –  ca. 12 parkeerplaatsen / 122m² inpandig fietsparkeren –  Laden/lossen aan Oude Daalstraat –  Fietspad verleggen voor veiligere verbindin

P

P P

P

Geluid –  Dit model is mogelijk qua geluid, wanneer de woningen aan de ASW tweezijdig georienteerd zijn en er aanvullende geluidsvoorzieningen

P

getroffen worden aan de geluidsluwe zijde. –  Geluidsbelaste buurttuin

publiek groen collectief groen privé groen

44

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

WOONPROGRAMMA Footprint 942m² BVO totaal

3572 m²

commercieel

90m²

GBO comm. / wijkprogr.

337 m²

GBO fietsparkeren

122m²

BVO woonprogramma GBO woonprogramma

84m²

84m²

84m²

84m²

88m²

84m² 90m²

90m²

90m²

68m²

84m²

84m²

88m²

84m² 71m²

76m² 53m²

71m²

53m²

66m²

68m²

3024 m² 2488 m² commercieel

aantal woningen gem. woninggrootte

84m²

84m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

39 woningen 64m²

begane grond

middenhuurwoningen aantal woningen totaal GBO middenhuur gem. woninggrootte

12 woningen 952m² 79m²

sociale huurwoningen aantal woningen

27 woningen

totaal GBO sociale huur

1536m²

gem. woninggrootte

57m²

1e verdieping

2e verdieping

88m²

middenhuur

3e verdieping

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

53m²

4e verdieping

sociaal

schema verdeling woonprogramma

45

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

46

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

47

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

48

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

49

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

50

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

51

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

REFERENTIEPROJECTEN

↑ LAAGBOUW VAN 3 LAGEN IN DE OUDE DAALSTRAAT, UTRECHT, SYNCHROON

↑ RIJKE MATERIALISERING EN GELEDING VAN DE GEVEL MET SETBACKS EN GELAAGDE ACCENTEN,

LONDEN, BELL PHILLIPS

↑ PRIVE TUINEN AAN OPENBARE RUIMTE, DELFT, VERA YANOVSHTCHINSKY ARHCITECTEN

↑ BUURTTUIN VOOR GEZAMENLIJK GEBRUIK (ZEEHELDENTUIN, TASMANSTRAAT DEN HAAG)

52

HOOFDSTUK →

MODEL 5

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

SITUATIE Landschappelijke kwaliteit –  Behoud van ca. 23 van de 26 bomen –  Parkje aan Daalsetunnel –  Collectieve tuin/hof voor de buurt Ruimtelijke kwaliteit –  Bouwhoogte 2-5 lagen (met kap) –  Doorzetten rooilijn Amsterdamsestraatweg –  Voorzieningen in de plint aan de Amsterdamsestraatweg

en

lad

en

ss

/ lo

P

P

Woonprogramma –  49 woningen –  Gemiddelde woninggrootte: 64m2

P

P P P

P P

P

Mobiliteit –  ca. 12 parkeerplaatsen / 122m² inpandig fietsparkeren –  Laden/lossen aan Oude Daalstraat –  Fietspad verleggen voor veiligere verbindin P

P

P

Geluid –  Dit model is mogelijk qua geluid, wanneer de woningen aan de ASW tweezijdig georienteerd zijn en er aanvullende geluidsvoorzieningen getroffen worden aan de geluidsluwe zijde. –  Geluidsbelaste buurttuin

publiek groen collectief groen privé groen

54

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

WOONRPOGRAMMA

4287 m² 84m²

84m²

84m²

84m²

52m²

BVO woonprogramma GBO woonprogramma

3458 m² 2870 m²

aantal woningen gem. woninggrootte

49 woningen 59m²

52m²

commercieel

commercieel

buurtfunctie

begane grond

middenhuurwoningen aantal woningen totaal GBO middenhuur gem. woninggrootte

19 woningen 1216m² 64m²

sociale huurwoningen aantal woningen

30 woningen

totaal GBO sociale huur

1654m²

gem. woninggrootte

55m²

42m²

74m²

78m²

90m²

40m²

40m²

40m²

40m²

83m²

1e verdieping

74m²

²m16

148 m²

52m²

42m²

42m²

44m²

GBO fietsparkeren

42m²

²m16

550 m²

84m²

44m²

GBO comm. wijkprogr.

42m²

84m²

71m²

BVO totaal

71m²

Footprint 1089m²

78m²

90m²

40m²

40m²

40m²

40m²

83m²

2e verdieping

middenhuur

44m²

74m²

²m16

78m²

90m²

3e verdieping

40m²

40m²

40m²

40m²

83m²

90m²

4e verdieping

40m²

40m²

40m²

40m²

sociaal

90m²

schema verdeling woonprogramma

55

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

56

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

57

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

58

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

59

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

60

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

VISUALISATIE

61

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

REFERENTIEPROJECTEN

↑ OMSLOTEN BINNENTUIN/PATIO MET GEPROGRAMMEERDE PLINT, APELDOORN, LEVS ARCHITECTEN

↑ GESLOTEN BOUWBLOK MET 4 TOT 7 WOONLAGEN ALS HOOGTEACCENT, UTRECHT, LEVS ARCHITECTEN

↑ BUURTTUIN VOOR GEZAMENLIJK GEBRUIK (ZEEHELDENTUIN, TASMANSTRAAT DEN HAAG)

↑ BUURTINITIATIEVEN IN DE GEZAMENLIJKE TUIN

62

HOOFDSTUK →

INLEIDING