Bijlage 2 - Sweco Marktonderzoek wijkgebonden en stedelijke werkfuncties Rijnenburg

Rapport

Marktonderzoek wijkgebonden en stedelijke werkfuncties Rijnenburg

SWECO Nederland B.V. Stedelijke Planning

Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie

Versie

De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Marktonderzoek wijkgebonden en stedelijke werkfuncties Rijnenburg 51016800 Gemeente Utrecht 3 juli 2024 Ingrid Ploegmakers, Joris Quaedflieg, Guido van der Molen, Luc Valentijn en Pim Steenbergen Guido van der Molen guido.vandermolen@sweco.nl +31 6 51787356 Eindrapport

2

Inhoudsopgave 1

2

3

4

Inleiding ..................................................................................................................................................... 4 1.1

Uw situatie ........................................................................................................................................... 4

1.2

Uitgangspunten ................................................................................................................................... 4

1.3

Leeswijzer ........................................................................................................................................... 6

Conclusies en resultaten ......................................................................................................................... 7 2.1

Forse behoefte aan meerlaags bedrijfsruimte; kantoorruimte vooral voor wijkgebonden functies ..... 7

2.2

‘Werken vanuit huis’ groot aandeel binnen totale werkgelegenheid in Rijnenburg ............................ 9

2.3

Komen tot een aantrekkelijke wijk met publieksgerichte voorzieningen ............................................. 9

2.4

Overzicht van haalbare functies ........................................................................................................ 12

2.5

De juiste functie op de juiste plek...................................................................................................... 15

Hoe nu verder? ....................................................................................................................................... 18 3.1

De juiste marktspanning blijft essentieel ........................................................................................... 18

3.2

Creeër functionele samenhang en uitwisselbaarheid met de A-12 zone en bestaand omliggend stedelijk gebied.................................................................................................................................. 18

3.3

Niet-woonfuncties clusteren op de beste plekken nabij OV-hubs ..................................................... 19

3.4

Sterke focus op zorgvuldig en intensief ruimtegebruik ..................................................................... 20

3.5

Zet in op maximaal mengen van functies, met voldoende aandacht voor rust, reuring en ruis ....... 20

3.6

Adaptief programmeren door op voorhand rekening te houden met veranderende omstandigheden en onzekerheden............................................................................................................................... 22

3.7

Vervolgonderzoek ............................................................................................................................. 25

Marktverkenning wijkgebonden en stedelijke werkfuncties Rijnenburg.......................................... 26 4.1

Kantoorruimte .................................................................................................................................... 26

4.2

Bedrijventerrein ................................................................................................................................. 28

4.3

Informele bedrijfsruimte ..................................................................................................................... 37

4.4

Creatieve bedrijvigheid, start-ups en scale-ups ................................................................................ 41

4.5

Werken vanuit huis ............................................................................................................................ 46

4.6

Horeca ............................................................................................................................................... 49

4.7

Retail ................................................................................................................................................. 54

4.8

Sport en leisure ................................................................................................................................. 61

4.9

Maatschappelijke voorzieningen ....................................................................................................... 65

4.10

Hotels ................................................................................................................................................ 70

Bijlage 1: Horeca categorieën en hinderprofielen ...................................................................................... 74 Bijlage 2: Behoefteraming horeca ............................................................................................................... 75 Bijlage 3: Behoefteraming detailhandel ...................................................................................................... 76 Bijlage 4: Behoefteraming hotel ................................................................................................................... 79 Bijlage 5: Analyse zelfstandigen .................................................................................................................. 80

3

1 1.1

Inleiding Uw situatie

Begin maart 2023 heeft uw gemeenteraad ingestemd met de aanvulling op de RSU2040 om Rijnenburg toe te voegen aan de vier verstedelijkingsknooppunten. Daarbij is gekozen om de locatie conform het scenario ‘Klein Rijnenburg’ verder uit te werken tot een compacte, gemengde stedelijke wijk. Grootschalige (woning)bouw start niet voor 2035. Het beoogd programma gaat uit van een ontwikkeling tussen de 22.000 en 25.000 woningen, bijbehorende (groen)voorzieningen en ruimte voor werkgelegenheid, waarbij de mogelijkheid om een bedrijventerrein toe te voegen wordt onderzocht. De wijk wordt circulair en klimaatneutraal. In het noorden van Rijnenburg komt een energielandschap. Inmiddels bent u gestart met de planvoorbereidingen voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Voor het onderdeel ‘programma’ heeft u nu behoefte aan een helder beeld van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan stedelijke functies en wijkgebonden werkfuncties en hoe adaptief programmeren het beste vorm kan krijgen in Rijnenburg. U wilt advies over welke type banen hierbij horen, welk ruimtelijk programma past (in bandbreedtes en fasering) en welke kwalitatieve eisen van belang zijn bij het huisvesten van de werkgevers in de nieuwe wijk Rijnenburg. Daarbij legt u als stad de lat hoog. U heeft duidelijke ambities en een selectie van marktsegmenten voor ogen.

Zo kiest u als stad kwalitatief voor toekomstvaste werkgelegenheid die bijdraagt aan een gezonde aarde, gezonde inwoners en een eerlijke samenleving (GSLdoelgroepen). U wilt hier graag reflectie op. Zijn uw uitgangspunten realistisch? De ontwikkeling van Rijnenburg start in ieder geval niet voor 2035. De planvoorbereiding start de komende jaren al wel. De eerste stap hierin is het opstellen van een programmatisch vertrekpunt met randvoorwaarden en beleidsuitgangspunten op programma, mobiliteit en gezonde leefomgeving. In dit rapport leest u onze conclusies, resultaten en aanbevelingen voor ontwikkeling van het niet-wonen programma van Rijnenburg.

1.2

Figuur 1 Scenario ‘Klein Rijnenburg’, bron: Ontwerpstudie Rijnenburg (2023)

Uitgangspunten

Achtergrond stadsdeel Rijnenburg Klein Rijnenburg Rijnenburg is al langer in beeld als mogelijke locatie voor grootschalige verstedelijking. In de afgelopen jaren zijn meerdere onderzoeken uitgevoerd naar de (on)mogelijkheden voor de verstedelijking van Rijnenburg. Meest recent hierin is de ‘Ontwerpstudie Rijnenburg’ met daarin het scenario ‘Klein Rijnenburg’. Dit scenario is het uitgangspunt van voorliggend rapport. In het scenario Klein Rijnenburg wordt uitgegaan van 22.000 tot 25.000 woningen. Efficiënt ruimtegebruik Elke functie heeft een ruimteclaim. Daartegenover staat dat de ruimte, ook binnen Rijnenburg, relatief beperkt is. Het uitgangspunt in de ontwikkeling is dan ook om efficiënt ruimtegebruik toe te passen. Intensief ruimtegebruik is de norm. Bij de inpassing moet worden gekeken naar het stapelen van functies en dubbelgebruik van de ruimte. Mobiliteit De verstedelijking van Rijnenburg brengt mobiliteitsuitdagingen met zich mee. Het omliggende hoofdwegennet heeft beperkte restcapaciteit. In een eerdere studie is onderzocht hoe Rijnenburg kan worden aangesloten op het (auto)wegennet in de omgeving. Vanwege de beperkte capaciteit is dit een

4

uitdaging. Rijnenburg wordt aangesloten op het Utrechtse fietsnetwerk en met HOV verbindingen met de stad wordt een duurzaam mobiliteitsprofiel ontwikkeld. Rijnenburg zal daarbij veel minder ruimte hebben voor de auto ten opzichte van eerdere gerealiseerde locaties aan de rand van de stad. Woningprogramma is nog onduidelijk Het type banen en voorzieningen is sterk afhankelijk van het type inwoners van Rijnenburg. In de huidige situatie staat het woningbouwprogramma nog niet vast. Het is nog onduidelijk wat de precieze woonoppervlaktes en woningtypologieën gaan zijn. Voor nu gaan we er vanuit dat er wordt gebouwd in een hoge dichtheid, ca. 40% sociale huur en dat het inwonersprofiel een dwarsdoorsnede is van de stad Utrecht, van student en gezinnen tot de senioren.

Ontwikkeling (beroeps)bevolking en banen Sterke groei bevolking, beroepsbevolking en aantal banen Voor dit onderzoek sluiten wij zoveel mogelijk aan bij bestaande kaders en uitgangspunten van de gemeente Utrecht. Als basis nemen we de RSU 2040 en de daarin gestelde ambities. Deze worden ook gehanteerd in actuele onderzoeken, zoals o.a. de meest recente prognoses voor kantoor- en bedrijfsruimte tot 2040. Binnen deze uitgangspunten constateren we een aantal nieuwe ontwikkelingen. De belangrijkste is de voorspelde ontwikkeling van de (beroeps)bevolking in combinatie met de groei van het aantal banen in de afgelopen 5 jaar. •

Bevolkingsprognose: De oorspronkelijke prognose, gehanteerd in de RSU gaat uit van een totaal aantal inwoners in 2040 van 433.200. Deze raming is afkomstig uit 2019. De meest actuele bevolkingsprognose gaat uit van 470.900 inwoners in 2040. Dit is fors meer. Daarbij komt de huidige prognose voor 2050 voor de gemeente Utrecht uit op ruim 505.000 inwoners, maar liefst 65.000 inwoners meer dan de vorige prognose. 550.000

500.000

450.000

400.000

350.000

300.000 2020

2023

2025

2030

Prognose inwoners 2019

2035

2040

2045

2050

Actuele prognose

Figuur 2 Vergelijking bevolkingsprognose, bron: gemeente Utrecht (2023).

•

•

Beroepsbevolking (15 – 75 jarige): De sterkere toename van de bevolking heeft ook zijn weerslag op de ontwikkeling van de beroepsbevolking. Wanneer we de prognoses vergelijken en de historische ontwikkeling analyseren concluderen we dat de (potentiële) beroepsbevolking constant ligt rond 78% van de totale bevolking. De (potentiële) beroepsbevolking is in de afgelopen jaren sterker gegroeid dan geprognosticeerd. Wanneer we de prognoses vergelijken gaat de meest actuele prognose uit van een toename met circa 20.000 inwoners van tussen de 15 en 75 jaar in vergelijking tot de eerdere prognose. Banen: Ook het aantal banen is sinds 2018 sterker gegroeid dan verwacht. Daarmee is het aantal banen per hoofd van de beroepsbevolking toegenomen. Het oorspronkelijke uitgangspunt bedroeg 0,94 baan per hoofd van de beroepsbevolking. In 2022 is dit toegenomen tot 1,06 baan per hoofd van de beroepsbevolking. Hieruit concluderen we dat het aantal banen sterker is gestegen dan het aantal inwoners tussen de 15 en 75 jaar.

5

Voor de prognose van het aantal banen in Utrecht gaan we uit van twee scenario’s gebaseerd op de meest actuele bevolkingsprognose. Hierbij hanteren we een basisscenario waar het uitgangspunt is om in 2050 0,94 banen per hoofd van de beroepsbevolking te hebben. In dit scenario groeit de werkgelegenheid met een vergelijkbaar groeipercentage als in de oorspronkelijke raming uit 2019. In het plusscenario gaan we uit van 1,06 baan per hoofd van de beroepsbevolking voor de periode tot 2050. De twee scenario’s zijn tot 2030 min of meer vergelijkbaar. In beide scenario’s neemt de werkgelegenheid hier jaarlijks toe met circa 1,7%. Vervolgens stijgt de werkgelegenheid in het basisscenario tot 2050 met 0,4%. In het plus-scenario stijgt de werkgelegenheid tot 2040 met 1,4% en vanaf 2040 tot 2050 met 0,7%. De werkgelegenheid in Utrecht neemt toe met 73.600 (basis) tot 122.200 (plus) banen in de periode 2023 tot 2050. 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

Historische ontwikkeling

basis-scenario

Oude prognose

plus-scenario

Figuur 3 Vergelijking werkgelegenheidsprognose RSU2040 en huidig

Onderstaande tabel geeft de belangrijkste uitgangspunten voor de verschillende deelonderzoeken in dit onderzoeksrapport. Parameters

Waarde

Toelichting

Aantal woningen

22.000 tot 25.000

Oplegger RSU2040 (gemeente Utrecht)

Huishoudgrootte

2.0

Huidig huishoudensgrootte in Gemeente Utrecht

Beoogd aantal inwoners

44.000 tot 50.000

o.b.v. woningen en huishoudensgrootte

Inkomensindex

10% boven Nederlands gemiddelde

CBS, 2022

Inwoners Utrecht 2050

505.000 inwoners

Gemeente Utrecht

Toename banen tot 2050

73.600 tot 122.000 banen

RSU2040, bevolkingsprognose en werkgelegenheidsontwikkeling

Tabel 1 Uitgangspunten deelonderzoeken Rijnenburg

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk twee leest u onze belangrijkste conclusies en adviezen. Het derde hoofdstuk gaat in op het vervolgtraject: welke ruimtelijke principes zijn belangrijk voor succesvolle ontwikkeling van de stedelijke en wijkverzorgende functies? In hoofdstuk vier leest u de marktonderzoeken per functie, met inzicht in de belangrijkste trends en ontwikkelingen en de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De bijlagen vormen onderbouwing voor onze analyses.

6

2

Conclusies en resultaten

Het duurt nog jaren voordat de wijk Rijnenburg gerealiseerd is als wijk. Het eindbeeld richt zich op 2050. Maatschappelijke en sectorale ontwikkelingen gaan tot 2050 door. Vandaag de dag kunnen we niet voorspellen wat de effecten zijn van bijvoorbeeld de groei van de bevolking, economische en technologische ontwikkelingen, duurzaamheid en de klimaatproblematiek. Ook kan opnieuw een crisis ontstaan, zoals Covid tussen 2020 en 2022, die een enorm effect kan hebben op de hele samenleving. Vanuit de kennis van nu geeft het rapport een zo realistisch mogelijk beeld van de stedelijke- en wijkfuncties waarvan we verwachten dat hier in 2050 in Rijnenburg behoefte aan is. Het uitgangspunt vormt de huidige situatie rekening houdend met actuele trends en ontwikkelingen. Omdat we niet weten wat ons te wachten staat aan ontwikkelingen tot 2050 is van groot belang om de nodige flexibiliteit in te bouwen op het gebied van ruimtes voor de stedelijke- en wijkfuncties. Ruimtes moeten multifunctioneel worden ontwikkeld. Als aan een bepaalde functie geen behoefte meer blijkt kan de ruimte gemakkelijk worden omgevormd voor een functie waar wel behoefte aan is. In paragraaf 3.6 leest u meer over adaptief programmeren.

2.1

Forse behoefte aan meerlaags bedrijfsruimte; kantoorruimte vooral voor wijkgebonden functies

Behoefte aan circa 39 tot 52 hectare voor kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimtegebruikers De behoefte aan bedrijfsruimte in de gemeente (en regio) Utrecht blijft toenemen, met een tekort van circa 71 tot 90 ha in 2050 in de gemeente Utrecht (uitgaande van een basisscenario en een lager scenario waarin bestaande bedrijventerreinen worden verdicht). Een deel van deze behoefte richt zich op grootschalige kavels voor logistiek, groothandel of (zwaardere) industrie. Deze sectoren passen minder goed bij het profiel van Rijnenburg en zijn vaak lastig te combineren met wonen. Zo’n 39 tot 52 ha van de vraag richt zich op kleine tot middelgrote bedrijfskavels en lijkt daarmee geschikt voor Rijnenburg. Een deel van de vraag is gericht om gemengde terreinen (12 ha) en een deel op monofunctionele terreinen (27 ha). Het betreft hier met name behoefte vanuit stadsverzorgende bedrijvigheid zoals de sectoren bouw, dienstverlening, reparatie, maakbedrijven, stadslogistiek en kleinschalige circulaire bedrijvigheid. Stadsverzorgende bedrijvigheid is essentieel voor de stedelijke economie. Meer nog dan in het ‘scenario verdichten’ ontstaat in het basisscenario een fors tekort aan ruimte voor bedrijfsruimtegebruikers. In dit scenario lukt het onvoldoende om (ook) op bestaande bedrijventerreinen sterk te verdichten (hoger aantal arbeidsplaatsen per hectare).

Sowieso is het verstandig om binnen ontwikkelgebieden te voorzien in ruimte voor kleinschalige tot (middel)grote bedrijventerreinen (bijvoorbeeld op de locatie Westraven, waar al bedrijfsruimten gevestigd zijn). In de regio zijn hier tekorten aan. Toekomstbestendig bedrijventerrein als verlengstuk van aantrekkelijk nieuw stadsdeel Het ontwikkelen van een toekomstbestendig bedrijventerrein vraagt om een moderne manier van ontwikkeling, met veel aandacht voor meerlaags bouwen, functiemenging (met functies die de werklocatie versterken en niet activiteiten belemmeren), maar zeker ook uitstraling en duurzaamheid. Waarbij de aanwezigheid van voldoende groen en water voor klimaatadaptatie en het voorkomen van hittestress en wateroverlast zeer belangrijk zijn. Moderne bedrijventerreinen zijn locaties waar naast het bedrijfsleven, ook werknemers en bezoekers zich meer en meer thuisvoelen. Daarmee is een bedrijventerrein in Rijnenburg als werklocatie een verlengstuk van het stadsdeel als geheel en geen solitair werkeiland. Dit vraagt om regie van u als gemeente. Deze regie start bij de bepaling van het profiel, doelgroepen, ruimtelijke kwaliteit en de vertaling daarvan in de planregels van het omgevingsplan en uitgiftebeleid.

Aanvullend ook circa 7.000 m² bvo behoefte aan informele bedrijfsruimte in de wijk Naast bedrijfsruimte op bedrijventerreinen is er in Rijnenburg ook een toenemende behoefte aan informele, meer kleinschalige bedrijfsruimte in de wijk. Naast kleinschalige solitaire bedrijfsruimte, past dit type bedrijfsruimte ook meer en meer in de plinten van gebouwen. Vanwege de kleinschaligheid en relatief lage milieuhinder verleent deze functie zicht goed voor mengen met wonen in de wijk. Dit is een versterking van het profiel van een aantrekkelijke woon-, werk- en verblijfsomgeving. Het mengen van wonen en werken en daarmee de integratie van bedrijfsruimte in het woonmilieu speelt in op de toenemende behoefte van kleinschalige bedrijven om zich te vestigen in de stad. Daarmee behoudt en creëert de stad Utrecht (en de A-12 zone/omliggend stedelijk gebied) ruimte voor vakgeschoolde en (deels) ambachtelijke werkgelegenheid die voor een groot deel stadsverzorgend is. De meest geschikte locaties voor bedrijfsruimte binnen het woonmilieu liggen langs uitvalswegen aan randen van woonwijken en bevinden zich in een strook met woon-

7

werkwoningen. De aantrekkelijkheid van de locatie wordt vooral bepaald door ligging nabij uitvalswegen met goede auto-, fiets-, en OV-bereikbaarheid, nabijheid van andere bedrijfsruimtegebruikers (clusteren) en nabijheid van voorzieningen. Focus op toevoegen van kleinschalige bedrijfsruimte geeft de wijkeconomie een boost. Een divers palet aan wijkeconomie zorgt voor levendigheid en een dynamisch straatbeeld en voorkomt monotone saaie gebieden. Bovendien bevordert bedrijvigheid de sociale controle overdag en verhoogt het draagvlak voor horeca, winkels en diverse voorzieningen. Groei vanuit Gezond Stedelijk Leven doelgroepen; vooralsnog met name kantoorbanen De gemeente Utrecht richt zich op specifieke doelgroepen in het kader van Gezond Stedelijk Leven (GSL), waaronder de creatieve sector, duurzaamheidseconomie, gezondheidseconomie, ICT, Onderwijs, People (o.a. mensenrechten, natuur- en milieuorganisaties) en Sport. Utrecht heeft in een groot deel van deze sectoren een sterke marktpositie in Nederland. We verwachten dat in de toekomst de vraag vanuit deze sectoren verder gaat toenemen. Echter, de GSL sectoren richten zich primair op de kantorenmarkt en hebben in beperkte mate behoefte aan ruimte op bedrijventerreinen.

We verwachten wel dat kleinschalige eindgebruikers binnen de GSL doelgroepen hun plek zullen vinden in Rijnenburg door vestigingen aan huis (‘werken vanuit huis’), maar bijvoorbeeld ook in de wijkgebonden kantoren en informele bedrijfsruimte in Rijnenburg. Daarnaast verwachten we dat in 2050, in lijn met de gemeentelijke ambities, de stad helemaal circulair is. Dat betekent dat ook bedrijfsruimtegebruikers volledig circulair zijn. Hoe de volledig circulaire economie er in 2050 uitziet, is nog onduidelijk. Het maakt bijvoorbeeld een groot verschil of in de benodigde transitie vooral consumenten of juist producenten aan zet zijn, welke rol digitale en technologische innovaties een rol spelen en op welke schaal kringlopen worden georganiseerd. Om langjarig (ook na 2040/50) te kunnen voorzien in voldoende ruime voor de meer extensieve ruimtevragers (zoals circulaire hubs voor logistiek en verwerking van producten en grondstoffen) is meer aandacht nodig. Recent onderzoek van het PBL (‘Ruimte voor circulaire economie’ uit september 2023) concludeert dat er tot nu toe in beleid nog onvoldoende aandacht is voor de vraag naar geschikte ruimte voor circulaire economie. Met de ontwikkeling van Rijnenburg kan hier gedeeltelijk op worden ingespeeld.

Voor de circulaire bedrijvigheid met een meer hoge milieuhindercategorie kunnen mogelijk koppelingen worden gemaakt binnen het energielandschap (en/of elders in de regio). Dit vraagt om een nadere verkenning. Meerlaags bedrijfsruimte standaard voor Rijnenburg Meerlaags bouwen wordt naar verwachting meer de standaard in de bedrijfsruimtemarkt, door de schaarse beschikbare ruimte. Door meerlaags te bouwen neemt ook de functionaliteit en interesse van eindgebruikers en doelgroepen toe. Op verschillende verdiepingen kunnen verschillende bedrijfsactiviteiten zich huisvesten. We verwachten daarbij dat door nieuwe bouwkundige ontwikkelingen er technisch meer mogelijkheden zijn voor meerlaags bouwen, waarbij door standaardiseren ook bouwkosten relatief afnemen. Vanuit de markt is er in Rijnenburg behoefte aan bedrijfsunits op zowel de begane grond als op de verdiepingen, waarbij bedrijven met veel logistieke bewegingen gebonden zijn aan de begane grond en lichte industrie en zakelijke dienstverlening zich goed op de verdiepingen kunnen vestigen. Ook de creatieve sector en start-ups zijn geschikte doelgroepen om op verdieping ruimten te huren. De bouw van meerlaagse bedrijfsruimte leidt gemiddeld ook tot een lagere terreinquotiënt (minder m2 kavel per werkzame persoon) en daarmee meer arbeidsplaatsen per hectare.

Zo schatten we in dat bij ontwikkeling van 3 á 4 bouwlagen ruimte ontstaat voor circa 40% meer arbeidsplaatsen. Stapelen van verdiepingen heeft als gevolg dat de ondernemers vaak de panden niet meer (volledig) in eigendom hebben. Ze delen immers het gebouw met meerdere eindgebruikers. Dit vraagt om een professionalisering van de bedrijfsruimtemarkt, met een toename van beleggers in bedrijfsonroerend goed. Daarnaast kan eigendom ook gedeeld worden en onderhouden via een VVE constructie. Beperkte behoefte vanuit kantoorgebruikers voor Rijnenburg De trends en ontwikkelingen op het gebied van kantoorruimte wijzen op een toenemende behoefte aan hoogwaardige en moderne kantoorruimte nabij multifunctionele OV-knooppuntlocaties. Voor Rijnenburg geeft dit weinig perspectief als vestigingslocatie voor kantoorgebruikers. Wel is er behoefte aan kleinschalige multi-tenant panden voor lokale bedrijvigheid, zoals kleine zelfstandigen, startups en creatieve bedrijven. Ook is er behoefte aan wijkgebonden functies, zoals kantoren van maatschappelijke instellingen. De totale kansrijke toekomstige kantorenvoorraad voor Rijnenburg bedraagt zo'n 25.000 tot 50.000 m² vvo.

8

2.2

‘Werken vanuit huis’ groot aandeel binnen totale werkgelegenheid in Rijnenburg

Aantal zelfstandigen neemt verder toe, verschil tussen wijken zichtbaar Het aantal zelfstandigen in Nederland als geheel is gestaag gestegen in de afgelopen 20 jaar, van 8% naar 13% van de beroepsbevolking. Het aantal werkzame personen dat geregistreerd staat in woningen in Utrecht is in de afgelopen jaren sterk gestegen, deels als gevolg van de coronacrisis. In Utrecht is gemiddeld één zelfstandige actief per vijf woningen. Er zijn echter verschillen tussen de wijken, waarbij wijken met een hoger inkomen en gemiddeld woonoppervlak meer zelfstandigen hebben die actief zijn in advies en dienstverlening, terwijl wijken met een lager inkomen en kleinere woonoppervlakken meer zelfstandigen hebben die actief zijn in ambachten. In wijken rondom het centrum zijn in verhouding meer mensen actief in de culturele sector. Ongeveer 80% van alle banen in woningen wordt gecreëerd door zelfstandigen. De overige 20% zijn werknemers werkzaam bij bedrijven met meer dan 1 werknemer, die wel opereren vanuit een woning. ‘Werken vanuit huis’ heeft aanzienlijk aandeel binnen totale werkgelegenheid in Rijnenburg Voor Rijnenburg verwachten we dat het toe te voegen aantal woningen tussen de 5.400 en 6.200 banen vanuit huis creëren, waarvan een groot deel, 4.200 tot 4.800 zelfstandigen zijn.

De overige banen vanuit woningen zijn (kleinschalige) bedrijven die bedrijf/kantoorruimte hebben aan huis, zelfstandigen met personeel of start-ups. Een andere groep bestaat meer maatschappelijke functies zoals kinderdagverblijven of huisartsen/tandartsen met praktijk aan huis of zorginstellingen. Op basis van de verwachte dichtheid, stedelijkheidsniveau en afstand tot het centrum in Rijnenburg gaan we uit dat bijna de helft hiervan banen zijn in de advies en dienstverlening, een kwart in zorg en onderwijs en een vijfde in ambachten. 5.400 tot 6.200 banen is een groot aandeel (ca. 40%) van de totale werkgelegenheid in Rijnenburg. Voor ambachtelijke sectoren moet er rekening worden gehouden met een behoefte naar (kleinschalige) opslagruimte (op een bedrijventerrein), maar ook parkeerplekken voor bedrijfswagens (bijvoorbeeld aan de randen van Rijnenburg in de mobiliteitshub). Voor advies en dienstverlenende sectoren is er behoefte aan flexwerkplekken en/of kleinschalige kantoorruimte (wijkgebonden kantoren). Tegelijkertijd zien we dat type kantoorgebruikers ook veelal vanuit huis of bij de opdrachtgever aan de slag is. We kunnen ons voorstellen dat, nu hybride werken meer en meer de standaard wordt, dit op termijn ook aanvullende wensen stelt aan huisvesting (bijvoorbeeld een extra ruimte of kamer voor een werkplek).

2.3

Komen tot een aantrekkelijke wijk met publieksgerichte voorzieningen

De realisatie van een aantrekkelijke wijk betekent dat gekomen moet worden tot een optimale gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde van Rijnenburg.

Figuur 3: De waardes waaraan een leefgebied moet voldoen.

Vooral de wijkgerichte functies, zoals horeca, dagelijkse retail, sport, leisure en maatschappelijke voorzieningen zijn onmisbaar om te komen tot een goede gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde van Rijnenburg. Bij de reservering van locaties voor de functies is belangrijk om te beseffen dat elke doelgroep anders is en behoeftes verschillen al naargelang het moment. De één zoekt liever de drukte op, de andere liever de rust. Daarom is belangrijk om te komen tot verschillende typen ruimtes. Ruimtelijk economisch is de insteek om te komen tot een centrumgebied en een of twee satellieten waar de wijkgerichte functies een plek kunnen krijgen. Met deze beperkte structuur kan worden volstaan door het centrumgebied in het

9

midden van de wijk te positioneren1. Uitgaande van een wijk met grote dichtheden betekent dit dat het centrumgebied voor het grootste deel van de wijk binnen 10 minuten afstand van de woning ligt. Het centrumgebied moet worden ingericht als een ontmoetings- en gemeenschapsplek waar mensen samenkomen en sociale contacten onderhouden. Het centrumgebied krijgt de functie van het hart van Rijnenburg. Om dit tot stand te brengen is belangrijk dat ook veel aandacht wordt besteed aan de inrichting en invulling van het cluster. Het centrumgebied moet zodanig worden ingericht en ingevuld dat de toekomstige bewoners van Rijnenburg zich met het centrum kunnen identificeren. Daarnaast is belangrijk dat wijkfuncties (bijvoorbeeld een buurtkamer) komen op rustige, stille plekken voor inwoners die daar behoefte aan hebben. Dit draagt bij aan het welzijn van de toekomstige bewoners. Ook is de inrichting van de openbare ruimte van belang bij de creatie van een aantrekkelijke wijk. De groene en blauwe ruimten spelen hierbij een rol. Belangrijk is om te komen tot de juiste verhouding tussen bebouwing en openbare ruimte. Een stelregel is de 1-20-300 regel, namelijk: 1 boom vanuit elke woning zichtbaar, 20% kroonbedekking en maximaal 300 meter afstand tot 1 hectare aaneengesloten groen.

Goed is ook om te zorgen voor aaneengesloten groen, waarbij de verbinding kan worden opgezocht met de Strijkviertelplas en het Nedereindse park. Hittestress kan worden voorkomen door in te zetten op voldoende schaduwrijke plakken, water in en bij de omgeving en groene daken en gevels om de temperatuur in het stadsdeel te verlagen. Dit vermindert de kans op hittestress en bevordert de gezondheid van de bewoners. Met het oog op de trends en ontwikkelingen gaan we uit van een uitwisseling van ruimtes. Als aan de ene retailfunctie geen behoefte meer is komt daarvoor in de plaats een functie waar op dat moment wel behoefte aan is. Voor de werkgelegenheid betekent dit dat ook deze stabiel blijft. Horeca belangrijke functie als verbinder en identiteitsbepaling Horeca brengt levendigheid met zich mee, heeft een ontmoetingsfunctie, zorgt voor de nodige sociale veiligheid zowel overdag als ’s avonds en brengt lokaal economische mogelijkheden met zich mee. Inwoners kunnen zich vanuit horecavestigingen vaak identificeren met een gebied. De verwachting is dan ook dat de behoefte aan horeca sterk aanwezig blijft. Voor Rijnenburg gaan we uit van 50 tot 60 horecavestigingen met een omvang tussen de 12.000 tot 16.000 m² brutovloeroppervlakte (bvo). Daarmee levert de horeca 250 tot 330 fulltime equivalent (fte) aan arbeidsplaatsen op.

Mogelijkheden worden gezien voor horeca met een wijkverzorgende functie waarbij de horeca bij andere publieksvoorzieningen gesitueerd kan worden. Daarnaast worden mogelijkheden gezien voor horeca op unieke plekken, zoals bijvoorbeeld in een parkachtige of recreatie omgeving en bijzondere plekken in de wijk waar horeca bijdraagt aan de leefbaarheid van de wijk. Inzet op gezond voedselaanbod draagt bij aan een gezonde levensstijl van toekomstig Rijnenburg. Retailinsteek vanuit clustering De retail staat door allerlei ontwikkelingen sterk onder druk. Online aankopen is een van de oorzaken. De verwachting is dat de vraag naar online aankopen de komende jaren toe blijft nemen. Kijkende naar het retailaanbod in Utrecht en regio zien we vooral ruimte voor retail die zich richt op de dagelijkse behoefte van de toekomstige inwoners en gebruikers van Rijnenburg. Daarmee ontstaan mogelijkheden voor 26.000 tot 32.000 m² bvo met een werkgelegenheid tussen de 530 tot 670 fte. Belangrijk is dat het retailaanbod geclusterd wordt in het centraal gelegen centrumgebied in samenhang met alle overige publieksgerichte functies met een wijkverzorgend karakter. Buiten het centrumgebied kan een supermarkt onderdeel uitmaken van de satellieten.

Bij de ontwikkeling van de clusters moet flexibiliteit in ruimtegebruik voorop staan zodat in de toekomst gemakkelijk kan worden ingespeeld op veranderende behoeften. Daarnaast geldt ook voor de retail de inzet op gezond voedselaanbod als bijdrage aan een gezonde levensstijl van bewoners en bezoekers. Sport en leisure van belang met het oog op de creatie van gezonde wijken Sport en leisure voorzieningen verlevendigen Rijnenburg. Vanuit het streven naar gezonde wijken vormt sport een belangrijk thema. Zowel op het gebied van bewegen en ontmoeting. Belangrijk is dat de voorzieningen aansluiten bij de behoeften van de bewoners (de leeftijd en interesses). Voorbeelden zijn sportvelden, skateparken, speeltuinen en trimparcours.

1

Nadere toelichting wordt in paragraaf 3.3 gegeven.

10

Leisurevoorzieningen, waaronder zowel de commerciële als niet-commerciële sportvoorzieningen behoren, hebben naast een ontmoetingsfunctie ook een belevingsfunctie. In Rijnenburg zijn mogelijkheden voor 330.000 tot 364.000 m² bvo aan sport en leisure, wat een werkgelegenheid oplevert van 200 tot 310 fte. Afhankelijk van de omvang van de voorziening, kan bepaald worden of deze gesitueerd kan worden in het centrale cluster. Buurtgerichte voorzieningen kunnen onderdeel uitmaken van de satellieten. De voorzieningen die veel ruimte vragen kunnen aan de randen worden gesitueerd. Eventueel zijn er ook mogelijkheden voor bovenwijkse sport- en leisurevoorzieningen in Rijnenburg. Dit hangt af van een nadere gemeentelijke en regionale toewijzing. Mogelijkheden worden gezien voor sportvelden, roeiwater en een evenemententerrein. Sport en leisure lenen zich voor meervoudig gebruik van de ruimte, bijvoorbeeld parkeerplaatsen die ook als speelplaats dienen wanneer niet geparkeerd wordt, een wadi als speelvoorziening en sporten op daken. Gebruik kan worden gemaakt van ‘nudging’, een motivatietechniek waarbij mensen subtiel worden gestimuleerd om zich op een gewenste wijze te gedragen. Ook kleine duwtjes in de rug kunnen veel effect hebben.

Bijvoorbeeld door gezonde keuzes meer zichtbaar te maken (bijvoorbeeld de trap en roltrappen uit het zicht), trimparcours in beeld, inclusief een smiley op een matrix wanneer succesvol voltooit. Of parcours waarbij zichtbaar is hoeveel calorieën mensen gemiddeld verbranden. Wanneer een fietsroute mooi en aantrekkelijk is, is het waard om te fietsen en zijn mensen eerder geneigd de fiets te pakken. Leefbare en levendige wijken met maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen als onderwijs, gezondheidszorg en cultuur zijn van belang om te komen tot een leefbare en levendige wijk. Op korte afstand van huis is belangrijk dat inwoners worden voorzien in hun zorgbehoefte en onderwijs. Buurtcentra zorgen voor de ontmoetingsfunctie en het welbevinden van de inwoners. Naast de gebruikelijke maatschappelijke functies leert de ervaring dat in wijken behoefte is aan maatschappelijke functies waarvan de omvang niet van te voren bepaald kan worden, zoals WLZvoorzieningen (bv verpleeghuizen, asielopvang, religieuze gebouwen. Het gaat zowel om gemeentebrede als wijkgerichte functies. Met deze functies is rekening gehouden. In totaal is behoefte aan 100.000 tot 210.000 m² bvo aan maatschappelijke functies. Daarbij bieden ze werkgelegenheid aan 1.600 tot 2.300 fte. Dit is exclusief eventuele ruimte voor beroeps/vervolgonderwijs.

Op gemeentelijk niveau moet worden bekeken of Rijnenburg als opvanglocatie kan dienen voor een ROC of ander soortig beroeps/vervolgonderwijs. Maatschappelijke voorzieningen met een wijkfunctie kunnen een plek krijgen in het centrale cluster. Buurtgerichte voorzieningen in de satellieten. Ook voor maatschappelijke voorzieningen geldt dat flexibiliteit van de units gewenst is om in te kunnen spelen op veranderende behoeften. Hotels als extra voorziening In Rijnenburg is in 2050 behoefte aan 80 tot 160 hotelkamers, oftewel 3.600 tot 8.000 m² bvo. Dit levert een werkgelegenheid op van 30 tot 60 fte. Hotels kunnen een bijdrage leveren aan de tot standkoming van een leefbare en levendige wijk. Rijnenburg voldoet grotendeel aan de voorwaarden die hotels stellen aan een locatie. Het is zaak om hierbij flexibel te programmeren zodat een toekomstbestendige wijk wordt gecreëerd.

11

2.4

Overzicht van haalbare functies

Het tot stand brengen van een aantrekkelijk Rijnenburg vraagt om het juiste aanbod aan functies. Onderstaand overzicht geeft een samenvatting van de haalbare behoefte. Deze is uitgedrukt in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor 2050 gebaseerd op de kennis van nu en rekening houdend met de huidige trends en ontwikkelingen. De kwantitatieve behoefte geeft de verwachte mogelijkheden uitgedrukt in aantallen, m² en werkgelegenheid. De kwalitatieve behoefte geeft een doorvertaling van de mogelijke concepten. Functie

Kantoorruimte

Kwantitatieve behoefte Omvang in m² bvo

Werkgelegenheid in fte

29.400 – 58.900

1.250 – 2.500

Kwalitatieve behoefte

• •

• Bedrijventerrein

390.000 – 520.000

3.900 – 4.700 / 6.700

•

• • • •

•

Creatieve bedrijvigheid / Start-up en scaleup

7.000 – 14.000 100 - 200

•

•

•

• •

Er is in de stad Utrecht tot 2050 een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan nieuwe kantoorruimte Rijnenburg is geen knooppuntlocatie, waardoor in dit stadsdeel slechts een beperkte behoefte bestaat aan vooral wijkgebonden kantoorruimte. De voorraad betreft een indicatieve voorraad.

•

91 tot 110 ha uitbreidingsvraag tot 2050 voor de gemeente Utrecht, afhankelijk van het de mate van intensivering van bedrijventerreinen. 13 ha vervangingsvraag. 33 ha (zachte en harde) plancapaciteit Confrontatie van de vraag en aanbod geeft een behoefte van 71 tot 90 ha voor de gemeente Utrecht. Van deze behoefte richt zich zo’n 39 tot 52 ha op kleinschalige tot middelgrote kavels, passend bij Rijnenburg. De overige behoefte komt vanuit grootschalige logistiek en industrie. In de A12-zone zijn meerdere ontwikkelgebieden. Belangrijk is dat bij deze ontwikkelzones, zoals Strijkviertel, Merwedekanaalzone en Westraven, rekening wordt gehouden met het groeiende tekort aan bedrijfsruimte.

•

In de stad neemt de vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen voor creatieve bedrijvigheid en start-ups toe. Echter passen de locatiekenmerken van Rijenburg beperkt bij de vestigingscriteria van deze doelgroepen. O.b.v. de woningbouwplannen ontstaat er enige draagvlak voor enkele bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen. Een of twee bedrijfsverzamelgebouwen zonder specifieke doelgroep voor kleine lokale partijen en een of twee broedplaatsen voor de creatieve sector o.b.v. de toe te voegen woningen. Een totaal van 7.000 tot 14.000 m2 bvo. Een broedplaats kan ook een placemaking rol vervullen. Let op: Deze behoefte is een kwalitatieve invulling van de

•

•

• • • • •

•

• •

Vooral multi-tenant kantoorruimte voor hoofdzakelijk kleinschalige wijkgebonden gebruikers en/of maatschappelijke diensten. Co-working spaces, serviced offices voor start-ups en creatieven, maar ook kleine zelfstandigen die vanuit een kantooromgeving willen werken, De behoefte van 39 ha is onder te verdelen naar 12 ha in een stedelijk werkmilieu (meer gemengd bedrijventerrein met o.a. creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid, diensten en handel) en 27 ha in een functioneel werkmilieu (meer monofunctioneel bedrijventerrein met o.a. bouw, handel, reparatie en kleinschalige industrie). Stadsverzorgend bedrijvigheid (bouw, handel, reparatie, diensten, stadslogistiek etc). en maakindustrie. Beperkte, maar groeiend aandeel in ruimtevraag vanuit de GSL sectoren. Meerlaagse bebouwing, kavels tot ca. 1 ha. Milieuhindercategorie tot 3.1/3.2 vanwege aangrenzende woningbouw. Indien de volledige snelwegzone wordt benut ook mogelijkheden voor grotere kavels (groothandel en logistiek) en HMC. De voorkeur van de doelgroepen gaat uit naar centrumlocaties, nabij OV-haltes of rondom de universiteit. Dit beter bereikbare plekken met een multifunctioneel karakter/meer reuring. Binnen Rijnenburg zijn dan ook locaties nabij andere voorzieningen en HOVhaltes het meest geschikt. Rafelranden elders in de stad verdwijnen meer en meer. Hierdoor ontstaat interesse naar locaties verder van het centrum.

Met een aantrekkelijk gebouw, op een multifunctionele locatie, ontstaat er ook in Rijnenburg op termijn vraag vanuit de creatieve sector. Rijnenburg kan zich onderscheiden van andere locaties in de stad door het aanbieden van betaalbare ruimten. De behoefte in Rijnenburg komt vanuit de toe te voegen woningen in Rijnenburg zelf, en maar beperkt vanuit andere delen van Utrecht.

12

kwantitatieve marktruimte voor kantoorruimte en bedrijventerreinen Bedrijfsruimte op informele werklocaties

7.000

•

100

• •

Banen vanuit woningen

Nvt

5.400 – 6.200

Horeca

12.000 – 16.000

250 - 330

De behoefte aan bedrijfsruimte buiten • formele werklocaties is 7.000 m2 bvo (vanuit bedrijfsruimtegebruikers). In deze panden is plek voor ca. 100 • banen. In andere delen van Utrecht is het aandeel bedrijfsruimte buiten formele werklocaties groter. Echter worden deze bedrijfsruimte vaak gebruikt door partijen zoals sportscholen, zorg, cultuur of dienstverlening. • •

• •

In Rijnenburg zijn 50 tot 60 horecavestigingen haalbaar Insteek is dat de vestigingen een wijkverzorgende functie krijgen.

• •

•

26.000 – 32.000

Retail

530 - 670

•

Uitgegaan is van detailhandel, ambacht en dienstverlening.

•

•

Sport en leisure

Maatschappelijk

330.000 – 364.000

100.000 210.000

200 – 310

1.600 – 2.300

•

• • •

3.600 – 8.000

Hotels

20 – 40

•

De sport en leisure bestaat uit commerciële sport, niet-commerciële sport, cultuur en ontspanning en er is een reservering gemaakt voor bovenwijkse sport- en leisure

•

•

905.000 – 1.229.900 m² bvo

Overwegend zelfstandigen in advies en diensten. Bij grotere woningen ook ambachten. Divers aanbod wat betreft horecatypen, gericht op de behoefte van de doelgroepen. Belangrijk is dat de horeca een bijdrage levert aan het gezondheidsstreven van de gemeente, kortom, zo veel mogelijk gezond aanbod. De horeca kunnen gesitueerd worden bij andere publieksvoorzieningen en op unieke plekken. De detailhandel kan worden gesitueerd in een centraal gelegen centrumgebied in samenhang met alle overige publieksgerichte functies met een wijkverzorgend karakter dat gaat functioneren als het hart van Rijnenburg. Naast het centrumgebied zien we mogelijkheden voor een a twee satellietcentra als economische wijkhub waar een supermarkt deel van uit kan maken. Sportvoorzieningen hebben een behoorlijke ruimte nodig. Daar waar mogelijk zijn ze van meerwaarde in een centraal cluster. Ook kunnen ze onderdeel uitmaken van de satellieten. Rijnenburg kan dienen als opvanglocatie voor bovenwijkse sport en leisurevoorzieningen. Het gaat dan om de opvang van gemeentebrede functies, zoals sportvelden, roeiwater en een evenemententerrein.

Maatschappelijke voorzieningen zijn • van belang om te komen tot een leefbare en levendige wijk. Op korte afstand van huis is belangrijk dat inwoners worden voorzien in hun zorgbehoefte en onderwijs. Buurtcentra zorgen voor de ontmoetingsfunctie en het welbevinden van de inwoners.

Ook voor maatschappelijke voorzieningen geldt dat flexibiliteit van de units gewenst is om in te kunnen spelen op veranderende behoeften.

•

De hotelkamers kunnen in het centrumgebied terecht komen of bij een bijzondere voorziening. Belangrijk is dat het concept aan een OV hub komt te liggen.

In Rijnenburg kunnen 80 tot 160 hotelkamers komen.

• TOTAAL

Kansrijke doelgroepen zijn bouw, reparatie, (groot)handel, opslag, kleinschalige productie diensten. Geschikte locaties zijn aan doorgaande wegen, bij OV-halte of in de nabijheid van bedrijventerrein.

13.350 – 17.370 / 19.370 fte

Tabel 2: Indicatie omvang en werkgelegenheid mogelijke stedelijke en wijkfuncties Rijnenburg naar functie, 2050

13

Plafond aan m² versus mogelijk nog ruimte De indicatieve meters in bovenstaande tabel betreffen voor sommige functies het absolute maximum. In andere functies is mogelijk nog ruimte afhankelijk van onder andere trends en ontwikkelingen en toewijzing van gemeentebrede functies en dergelijke. Onderstaande tabel geeft per functie aan er nog ruimte is. Functie

Plafond of nog ruimte

Toelichting

Kantoorruimte

Plafond

Het ligt niet in lijn der verwachting dat er meer behoefte is aan deze functie. Kantoorgebruikers hebben voorkeur voor multifunctionele knooppuntlocaties. In het kantoorprogramma van de stad Utrecht wordt hierop ingespeeld.

Bedrijventerrein

Meer ruimte mogelijk

In de behoefteraming voor bedrijventerreinen gaan we voor Rijnenburg uit van kleinschalige tot middelgrote kavels. Aanvullend is er in de stad Utrecht, maar ook regio Utrecht10 behoefte aan grotere kavels, maar ook kavels met ruimte voor een hogere milieuhindercategorie. Bijvoorbeeld ook voor circulaire economie.

Creatieve bedrijvigheid / Start-up en scale-up

Meer ruimte mogelijk

Wanneer elders in de stad Utrecht onvoldoende ruimte beschikbaar is voor deze doelgroepen, kan Rijnenburg een geschikt alternatief zijn. Mits wordt voldaan aan de huisvestingswensen.

Bedrijfsruimte op informele werklocaties

Meer ruimte mogelijk

De behoefte aan informele bedrijfsruimte kan toenemen, wanneer elders in de stad Utrecht ruimte wordt onttrokken.

Banen vanuit woningen

Plafond

Banen vanuit de woning hebben al een aanzienlijk aandeel binnen Rijnenburg, bovendien is gerekend met een toename van dit aandeel op termijn.

Horeca

Plafond

Het ligt niet in lijn der verwachting dat meer behoefte komt aan deze functie.

Retail

Plafond

Op basis van de huidige trends en ontwikkelingen gaat het metrage eerder dalen dan stijgen. Functies die op termijn verdwijnen maken plaats voor nieuwe functies. De verwachting is dat het metrage ongeveer stabiel blijft.

Sport en leisure

Mogelijk nog ruimte in enkele deelfuncties Op het moment dat wijkoverstijgende functies worden toegewezen aan Rijnenburg neemt de omvang toe.

Maatschappelijk

Mogelijk nog ruimte in enkele deelfuncties Op het moment dat wijkoverstijgende functies worden toegewezen aan Rijnenburg neemt de omvang toe.

Hotels

Plafond

Het centrum is een geschiktere locatie voor hotels. Een toename van hotels in Rijnenburg wordt daarmee afgeraden.

Tabel 3: Plafond versus nog aanwezige ruimte mogelijke stedelijke en wijkfuncties in Rijnenburg in 2050, in m² bvo

Wijkgebonden en stedelijke werkfuncties in Rijnenburg goed voor circa. 13.360 tot 19.500 banen Het geraamde programma aan niet-woonfuncties biedt ruimte aan minstens circa 13.360 banen. Het grootste deel zijn ‘banen vanuit huis’, maar er wordt ook veel werkgelegenheid gecreëerd op bedrijventerreinen, kantoren en in maatschappelijke voorzieningen. Het geraamde aantal banen komt overeen met het geraamde aantal banen uit het scenario ‘Klein Rijnenburg’ van de ontwerpstudie. De kwalitatieve invulling is verschillend. In ‘Klein Rijnenburg’ worden de meeste banen toegerekend aan kantoren en voorzieningen rondom de HOV-clusters. In het voorliggende programma ontstaat er minder werkgelegenheid in kantoren, maar juist meer op bedrijventerreinen aan de rand van Rijnenburg.

14

Functie

Onderkant bandbreedte

Bovenkant bandbreedte

Kantoren

1.250

2.500

Bedrijfsruimte

3.900

4.700 (bij verdere verdichting en meerlaagse bedrijfsruimte kan dit nog verder toenemen tot 6.700 banen)

Creatieve bedrijvigheid2

100

200

Informele bedrijfsruimte

100

100

5.400

6.200

Horeca

250

330

Detailhandel

530

670

Sport en leisure

200

310

Maatschappelijk

1.600

2.300

30

60

13.360

17.370 / 19.370

Werken vanuit huis

Hotels TOTAAL

Tabel 5: Indicatie werkgelegenheid mogelijke stedelijke en wijkfuncties Rijnenburg naar functie in fulltime equivalent (fte), 2050

2.5

De juiste functie op de juiste plek

Bij de situering van de verschillende stedelijke- en wijkfuncties moet rekening worden gehouden met de voorwaarden die de levensvatbaarheid van de functies bepalen. Dat verschilt per functie. Functie

Locatie-eisen

Kantoorruimte

•

Locaties nabij HOV-haltes en fietsroutes en voorzieningen. Kantoorruimte heeft baat bij een goede bereikbaarheid voor het personeel en de reuring van multifunctionele locaties.

Bedrijventerrein

•

Locaties met een goede fiets, auto- en OV bereikbaarheid. Het personeel komt steeds meer met het OV of (elektrische) fiets. Voor de bevoorrading en bedrijfsactiviteiten blijven (vracht)auto’s belangrijk. Voor stadsverzorgende bedrijvigheid, en vooral stadslogistiek, is de ligging na bij het stedelijk gebied belangrijk. Afhankelijk van de milieucategorie moet er voldoende afstand naar woningbouw worden behouden. Het bedrijventerrein kan fungeren als bufferzone van de Rijkswegen naar woningbouw met een goede zonering. Cluster de bedrijvigheid op basis van afhankelijkheid van de mobiliteitsstromen. Bedrijven die meer afhankelijk zijn van af- en toevoer van vrachtverkeer moeten dichterbij de snelweg. Meer kleinschalige bedrijven passen vaker ook langs uitvalswegen in of nabij de wijk.

• • •

Creatieve bedrijvigheid / Start-up en scale-up

•

De voorkeur van de doelgroepen gaat uit naar centrumlocaties, nabij OV-haltes of rondom de universiteit. Dit beter bereikbare plekken met een multifunctioneel karakter/meer reuring. Binnen Rijnenburg zijn dan ook locaties nabij andere voorzieningen en HOV-haltes het meest geschikt.

Informele bedrijfsruimte

• •

Geschikte locaties zijn aan doorgaande wegen, bij OV-halte of in de nabijheid van bedrijventerrein Informele bedrijfsruimte kan worden gesitueerd in de wijken aan doorgaande wegen en locaties waar laden en lossen geen overlast geeft voor omwonende.

Horeca

•

In de omgeving van de doelgroep, in combinatie met andere publieksgerichte voorzieningen en/of bij een passantentrekkende voorziening. Voor lokale horeca geldt dat ze gelegen moet zijn op een goed bereikbare plek voor in ieder geval langzaam verkeer. De bovenwijksverzorgende horeca moet daarnaast ook goed bereikbaar zijn met het OV en/of auto. Op een plek die goed bereikbaar is met (vracht)wagens ten behoeve van de levering van producten, eventueel vanuit venstertijden. Een goed ingerichte laad- en losplek. Een zichtbare plek waar de doelgroep regelmatig automatisch langs komt.

• • • •

2

Banen voor creatieve bedrijvigheid (incl start-ups en scale-up) zijn (ook) onderdeel van de overige stedelijke werkfuncties (bedrijfsruimte/kantoorruimte), waardoor niet zijn meegerekend bij totaal.

15

Detailhandel

•

Ruimte voor terrassen.

• • •

Midden in het verzorgingsgebied, dicht bij de doelgroep. Voldoende omvang verzorgingsgebied (per cluster tenminste 10.000 inwoners). Goede en aantrekkelijke bereikbaarheid voor langzame verkeersstromen. Bij het ontbreken van een autobereikbaarheid van de supermarkt is een goede autobereikbaarheid van het verzorgingsgebied voor bezorging aan huis van bulkaankopen noodzakelijk (eventueel vanuit elektrische auto’s zoals Picnic. Bereikbaar met (vracht)wagens voor levering goederen en een goed bereikbare laad- en losplek. Optimale zichtbaarheid cluster vanuit extroverte opstelling. Clustering en combinatie met overige wijkfuncties. Aanwezigheid trekkers in het cluster. Goede routing in het cluster. Aantrekkelijk pand (brede en hoge puien) en aantrekkelijke omgeving.

• • • • • • Sport / leisure

• •

• •

Zo dicht mogelijk bij de doelgroep. Teamsportfuncties: goede autobereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen in relatie met de uitwisseling van uit- en thuiswedstrijden. De functies die kunnen zorgen voor combinatiebezoek: in of direct bij een cluster van publieksvoorzieningen. Goede zichtbaarheid en vindbaarheid. Aantrekkelijk pand en aantrekkelijke omgeving.

Maatschappelijk

• • • • •

Dicht bij de doelgroep. Goede en aantrekkelijke bereikbaarheid voor in ieder geval langzame verkeersstromen Goede zichtbaarheid vanaf de aanrij/looproutes. Clustering en combinatie met overige wijkfuncties. Aantrekkelijk pand (brede en hoge puien) en aantrekkelijke omgeving.

Hotels

•

Op een goed bereikbare locatie voor de doelgroep met eventueel parkeermogelijkheden. Bij een beperkte autobereikbaarheid: in aansluiting op een OV hub met een korte reistijd naar een centrumgebied. Bereikbaar met (vracht)wagens voor levering goederen, eventueel vanuit venstertijden en een goed bereikbare laad- en losplek. Optimale zichtbaarheid. Aantrekkelijk pand (brede en hoge puien) en aantrekkelijke omgeving.

•

• • •

Tabel 6: Voorwaarden per haalbare stedelijke en wijkfunctie

Meer extensieve en/of functies met hindercategorie aan rand van het gebied Rijnenburg wordt autoluw ontwikkeld. Dit levert direct beperkingen op voor een aantal niet-woonfuncties en vergroot de druk op de randen van het gebied, welke naar alle waarschijnlijkheid beter bereikbaar zijn met de auto. Functies zoals kantoor, maatschappelijke, horeca en detailhandel hebben de minste hinder (of zelfs profijt) van autoluwe gebieden. Wel moeten deze functies toegankelijk zijn voor (vracht)wagens voor bevoorrading. Voor supermarkten geldt dat mensen een blijvende behoefte hebben om met de auto te komen in verband met bulk aankopen. Voor leisure en sportfuncties geldt dat autobereikbaarheid belangrijk is voor bezoekers van buiten de wijk zelf. Het is bijvoorbeeld vanuit huidig perspectief nog moeilijk denkbaar dat elk uitspelende team bij sportwedstrijden met het openbaar vervoer zal reizen. De grootste uitdagingen liggen echter bij bedrijventerreinen en informele bedrijfsruimten. Informe bedrijfsruimte past goed langs doorgaande wegen en/of aan de randen van woongebieden. Bedrijventerreinen zijn het meest afhankelijk van auto- en vrachtverkeer. De knelpunten in de ruimteclaim die ontstaan door de mobiliteitsambities moeten daarom worden meegenomen in de ruimtelijke inpassing. Idealiter krijgen bedrijfsruimten, leisure en sportfuncties voorrang op goed bereikbare locaties.

Bij supermarkten moet rekening worden gehouden met bevoorrading (en parkeren). Voor de overige functies is het vooral van belang dat ze worden geclusterd nabij HOV-haltes.

16

Indicatieve verdeling benodigde ruimte over de wijk en randgebieden Een deel van de berekende omvang van de functies kan terecht komen in de woonwijken. Het gaat daarbij om de functies die bijdragen aan de leefbaarheid van de wijk, zoals de publieksgerichte voorzieningen, maar ook kantoren en lichte vormen van bedrijvigheid. Functies die vanwege (vracht)autoverkeer of geluidoverlast in woongebieden hinder kunnen veroorzaken kunnen een plek aan de rand van Rijnenburg krijgen. Functie

Omvang in m² bvo Wijk

Randgebied

Totaal Rijnenburg

Kantoorruimte

29.400 – 58.900

0

29.400 – 58.900

Bedrijventerrein

0

390.000 – 520.000

390.000 – 520.0003

Creatieve bedrijvigheid / Start-up en scale-up

7.000 – 14.000

0

7.000 – 14.000

Bedrijfsruimte op informele werklocaties

3.500

3.500

7.000

Banen vanuit woningen

Nvt

Nvt

Nvt

Horeca

9.600 – 14.400 (80-90%)

1.200 – 3.200 (10 – 20%)

12.000 – 16.000

Retail

26.000 – 32.000

0

26.000 – 32.000

Sport en leisure

23.250 – 26.300

307.500 – 337.500

330.000 – 364.000

Maatschappelijk

100.000 – 210.000

0

100.000 - 210.000

Hotels

3.600 – 8.000

0

3.600 – 8.000

TOTAAL

202.350 – 367.100

702.200 – 864.200

905.000 – 1.229.900

Tabel 4: Indicatie verdeling oppervlakte mogelijke stedelijke en wijkfuncties over de woondelen en randgebied Rijnenburg naar functie, 2050

Samenhang met omliggend stedelijk gebied Voor nagenoeg alle functies in Rijnenburg moet rekening worden gehouden met omliggende ontwikkelingen. Programma’s zijn in enige mate uitwisselbaar met elkaar. We houden rekening met bestaande structuren en zorgen ervoor dat het nieuwe programma in Rijnenburg niet zorgt voor onaanvaardbare effecte elders (leegstand). Waarbij Rijnenburg ook een plek moet worden met een eigen aantrekkingskracht en nabijheid van werk. Aanvullend onderzoek (en monitoring) voor stedelijke/regionale voorzieningen en werkfuncties kan uitwijzen wat op termijn wel en niet passend is binnen Rijnenburg.

3

Let op: dit is het netto ruimtebeslag in m2 kavel. Bij meerlaags ontwikkeling zal het bruto vloeroppervlakte aanzienlijk hoger liggen.

17

3 3.1

Hoe nu verder? De juiste marktspanning blijft essentieel

Utrecht als marktmeester bij ontwikkeling Rijnenburg In het adviesrapport toekomstbestendige werklocaties voor de Utrecht10 is het creëren van de juiste marktspanning een van de belangrijkste leidende principes om aan de huisvestingsbehoefte voor wijkgebonden en stedelijke werkfuncties te voorzien. Markstructurering is een centraal begrip bij het selecteren van de juiste arrangementen om wijkgebonden en stedelijke werkfuncties in Rijnenburg te zekeren. Het gaat dan om het beïnvloeden van de planologisch-juridische, financiële en organisatorische kaders waarbinnen publieke en private (markt)partijen opereren. Door die kaders te bepalen of te veranderen, ontstaat de juiste marktspanning en daarmee een optimale werking van de markt. Dit betekent dat het belangrijk is dat voldoende (plan)aanbod beschikbaar is, maar zeker geen overaanbod waardoor marktspanning ontbreekt. Vanuit dit perspectief moet de gemeente Utrecht als marktmeester zorgen dat er kwantitatief en kwalitatief de juiste hoeveelheid vastgoed (objecten) en (planologisch harde) ontwikkellocaties beschikbaar gemaakt worden voor de wijkgebonden en stedelijke werkfuncties. Naast de kwantiteit moet daarbij ook rekening worden gehouden met de kwalitatieve wensen vanuit eindgebruikers.

Aansluiten bij kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Als leidraad voor de juiste kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkeling voor wijkgebonden en stedelijke werkfuncties zijn er meerdere indicatoren bruikbaar. Naast het aantal toekomstige inwoners en huishoudens (als consumenten en gebruikers van de stedelijke en wijkgebonden functies), zijn ook indicatoren als ontwikkeling van de werkgelegenheid (in de stad en regio), economische ontwikkeling, leegstand (met name leegstand boven frictieniveau), maar ook beschikbare plancapaciteit en voorraad in stad en regio goed bruikbaar als peilstok. Zo voorkomt u dat u functies planologisch mogelijk maakt, waar onvoldoende behoefte aan is.

3.2

Creeër functionele samenhang en uitwisselbaarheid met de A-12 zone en bestaand omliggend stedelijk gebied

Rijnenburg staat niet alleen: onderdeel van omliggend stedelijk gebied en regio Utrecht10 De ruimte in Utrecht is schaars. Rondom de hele A12 zone zijn verschillende grote gebiedsontwikkelingen gepland, zoals binnen de gemeente Utrecht de Merwedekanaalzone, Westraven, Rijnenburg en de ontwikkeling van het bedrijventerrein Strijkviertel. Waar dit nu nog een onsamenhangend gebied is dat wordt gedomineerd door werklocaties rond de A12 ontstaan hier kansen voor verdere ontwikkeling na 2030. Belangrijk voor Rijnenburg is om rekening te houden met deze ontwikkelingen en de functionele invulling hiervan. Zo legt Strijkviertel zich toe op meer circulaire bedrijvigheid, wordt de Merwedekanaalzone een gebied met een mix van wonen en werken, biedt Westraven mogelijkheden voor stadsverzorgende bedrijvigheid en is Papendorp in ontwikkeling als een gemengd woon-werkgebied. Maar niet alleen aan de A12 vinden ontwikkelingen plaats. Zo zijn er ook ontwikkeling aan de A2, zoals City Nieuwegein. Voor de programmering van nieuwe functies moet rekening worden gehouden met de bestaande structuur en geplande ontwikkelingen van het hele omliggende gebied.

Bovenwijkse voorzieningen en stedelijke werkfuncties hebben sterke relatie met de stad en direct omliggende gemeenten Als onderdeel van de stad Utrecht en regio is het van belang om voor bovenwijkse voorzieningen (zoals sportvelden, roeiwater, maar ook onderwijsvoorzieningen) en stedelijke werkfuncties (met name ruimte voor bedrijventerreinen) de afweging te maken welke functie waar het beste past en hoe kan worden bereikt dat over het gehele gebied voorzieningen worden verdeeld zodat alle inwoners (en bedrijven/werknemers) hier optimaal van profiteren. De gebieden moeten complementair zijn aan elkaar en elkaar niet beconcurreren. Dit betekent dat afstemming van programma met omliggende gemeenten als Nieuwegein en IJsselstein belangrijk is.

18

3.3

Niet-woonfuncties clusteren op de beste plekken nabij OV-hubs

HOV knooppuntlocaties als levendige verblijfsplekken binnen Rijnenburg Het is belangrijk om niet woon-functies, zoals kantoorruimte, broedplaatsen, horeca en maatschappelijke voorzieningen te clusteren rondom HOV-hubs. Door de clustering en mix van functies worden deze versterkt en aantrekkelijker. Het verbinden van verschillende functies zorgt voor een levendig gebied met een aantrekkelijke uitstraling. Door deze functies te concentreren op de knooppuntlocaties ontstaan er levendige verblijfsplekken die fungeren als centrumgebied. Door het feit dat het trafficlocaties zijn, is het ook voordelig voor de voorzieningen zelf. Het creëert namelijk een constante stroom van passanten die deze voorzieningen kunnen bezoeken, waardoor de levendigheid van het gebied wordt vergroot. Eén centrumgebied en enkele satellieten voor clusteren van stedelijke en wijkgebonden functies Naast één centrumgebied zien we perspectief voor enkele satellietlocaties. Deze satellietlocaties kennen een meer beperkt programma in vergelijking tot het centrumgebied, maar zijn bij voorkeur ook gekoppeld aan een OV-knooppunt. In het centrumgebied zien we een levendig mix van zowel stedelijke functies (zoals kleinschalige bedrijfsruimte, broedplaatsen en flexibele kantoorruimte) en wijkgebonden functies.