Bestemmingsplan Museumhotel, Binnenstad_Bijlagen regels
Tekst van het document
Vergunningvoorschriften
Burgemeester en wethouders kunnen, om onevenredige schade uit te sluiten of om onveilige situaties te voorkomen, voorschriften aan de vergunning verbinden.
Artikel 19 19.1
Bescherming van archeologische waarden
Grondwerk waarvoor geen vergunning in verband met archeologische waarden nodig is
Met inachtneming van artikel 18 is het volgende grondwerk toegestaan: 1. grondwerk dat wordt verricht op een locatie die niet is aangeduid als een archeologische verwachtingszone en die niet is aangewezen als archeologisch monument; 2. in gevallen waarin het grondwerk in omvang en diepte binnen een bestaande bodemverstoring plaatsvindt: a. grondwerk dat normaal onderhoud en beheer betreft, zoals onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; b. grondwerk dat samenhangt met vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; 3. grondwerk dat nodig is voor archeologisch onderzoek; 4. grondwerk dat in overeenstemming met de wettelijke voorschriften al in uitvoering is op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan. 19.2
Grondwerk zonder vergunning in verband met de zone archeologische verwachtingswaarde
Met inachtneming van artikel 18 en lid 19.3 mag het volgende grondwerk op een locatie binnen een zone met een archeologische verwachtingswaarde zonder vergunning uitgevoerd worden, voor zover de activiteit aan de op de locatie geldende voorwaarden voldoet: 1. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 2' onder de voorwaarde dat het grondwerk geen verstoring veroorzaakt dieper dan 30cm onder het maaiveld; 2. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 3' onder de voorwaarde dat het grondwerk een oppervlakte van maximaal 30m2 verstoort en geen verstoring veroorzaakt dieper dan 30cm onder het maaiveld; 3. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 4' onder de voorwaarde dat het grondwerk een oppervlakte van maximaal 100m2 verstoort en geen verstoring veroorzaakt dieper dan 30cm onder het maaiveld; 22 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Utrecht
4. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 5' onder de voorwaarde dat het grondwerk een oppervlakte van maximaal 500m2 verstoort en geen verstoring veroorzaakt dieper dan 30cm onder het maaiveld; 5. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 6' onder de voorwaarde dat het grondwerk een oppervlakte van maximaal 5000m2 verstoort en geen verstoring veroorzaakt dieper dan 50cm onder het maaiveld. 19.3
Regels over het bepalen van de omvang van het grondwerk en van de zone
1. Als de verstoring in meer dan één zone valt, geldt voor de toepassing van lid 19.2 de zone die de minste verstoring toestaat. 2. Bij een gefaseerde uitvoering van een project waarvoor grondwerk nodig is, is voor het bepalen van de verstoring de totale verstoring (oppervlak en/of diepte) van het gehele project bepalend. 19.4
Vergunning in verband met de archeologische waarde
1. Op een locatie met een van de in lid 19.2 genoemde aanduidingen is het verboden om zonder vergunning grondwerk te verrichten, behalve als de activiteit op grond van lid 19.1 of lid 19.2 is toegestaan. 2. De vergunning wordt verleend, als is gebleken dat het grondwerk geen directe of indirecte gevolgen heeft voor het archeologische erfgoed of als er maatregelen zijn getroffen waardoor de archeologische resten in de bodem worden behouden. 3. De vergunning wordt geweigerd als op voorhand zeker is dat de vergunning die op grond van artikel 18 voor het grondwerk nodig is niet verleend kan worden. 4. Bij de aanvraag voor een vergunning als bedoeld onder 1 wordt een deskundigenrapport overlegd dat goedgekeurd is door of namens het bevoegd gezag, als zo'n rapport over de gevolgen van het grondwerk op de archeologische waarde nodig is voor een goede beoordeling van de aanvraag. 5. Aan de vergunning als bedoeld onder 1 kunnen in ieder geval de volgende voorschriften worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van maatregelen waardoor de archeologische resten in de bodem worden behouden; b. de verplichting tot het doen van archeologische onderzoek; c. de verplichting om het grondwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
23
Hoofdstuk 6 Beheer van natuur, flora en fauna Artikel 20 20.1
Aantasten van bomen of andere houtopstanden
Vergunningplicht
1. Het is verboden zonder vergunning een houtopstand te vellen, zoals het kappen van een of meer bomen. 2. Het verbod geldt niet in de volgende gevallen: a. het kappen van een boom met een diameter kleiner dan 15 centimeter, gemeten op 1,30 meter boven het maaiveld; b. het kappen van een boom jonger dan 50 jaar: op een kadastraal perceel van 300 m2 of kleiner; of die in een tuin staat op een huurperceel die inclusief tuin kleiner is dan 300 m2; c. het periodiek vellen van hakhout voor het uitvoeren van regulier onderhoud; d. het periodiek knotten of kandelaberen als cultuurmaatregel bij daarvoor geschikte boomsoorten; e. bomen die moeten worden gekapt op grond van de Plantgezondheidswet of vanwege een aanschrijving op grond van artikel 4:12 van de Algemene plaatselijke verordening; f. bomen die moeten worden gekapt vanwege een aanschrijving van het college. 3. Voor tijdelijke natuur, botanische tuinen en bosplantsoenen kan het college een vergunning met de strekking van een jaarvergunning verlenen, waardoor het verbod onder 1 niet geldt voor het afzonderlijk vellen van houtopstanden. 20.2
Beoordeling van de aanvraag
Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning weigeren: 1. als de Utrechtse hoofdbomenstructuur onevenredig wordt geschaad; 2. als een van de volgende waarden onevenredig worden geschaad: a. de ecologische waarde van een houtopstand, b. de cultuurhistorische waarde van een houtopstand, c. de ruimtelijke waarde van een houtopstand, d. de milieuwaarde of e. de boomwaarde. 20.3
Vergunningvoorschriften algemeen
Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 20.2 voorschriften aan de vergunning verbinden. 20.4
Vergunningvoorschriften over vervanging ("herplantplicht")
1. Bij vergunningvoorschrift wordt in ieder geval bepaald dat herplant: a. binnen 14 maanden vanaf het moment dat de kapvergunning is verleend voor bomen die op de gemeentelijke vellijst staan, of in het geval van langlopende of complexe projecten, of bij andere bomen die niet op de gemeentelijke vellijst staan, binnen een door het college op te leggen termijn; b. volgens de door het bevoegd gezag te geven aanwijzingen plaatsvindt; c. op of zeer nabij de kaplocatie plaatsvindt; d. en binnen twee weken na voltooiing gereed wordt gemeld door vergunninghouder bij burgemeester en wethouders met een melding die een dagtekening en locatie van de herplant bevat. 2. Bij het bepalen van een locatie voor herplant wordt de volgende volgorde aangehouden: a. herplant op locatie; b. herplant dichtbij locatie; en c. herplant elders. 3. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan, in afwijking van onderdeel 1, worden bepaald dat de gevelde houtopstand financieel wordt gecompenseerd. 4. Bij vergunningvoorschrift, bedoeld in het eerste lid, kan de locatie en wijze van herplant, vervanging bij niet-geslaagde herplant, worden bepaald. 5. De bepalingen onder 1 tot en met 3 gelden niet in geval van tijdelijke natuur, botanische tuinen, 24 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Utrecht
bosplantsoenen en er een door burgemeester en wethouders goedgekeurd beheerplan is van de aanvrager. 20.5
Indieningseisen voor een vergunning
De aanvrager levert bij de aanvraag de volgende gegevens aan: 1. een identificatie met een nummer en de locatie van iedere te vellen houtopstand op een kaart, foto of tekening; 2. de soort houtopstand; 3. de locatie van de houtopstand op het voor-, zij- dan wel achtererf; 4. de diameter in centimeters van de te vellen bomen of struiken, gemeten op 1,30 meter vanaf het maaiveld; 5. een overzicht van de houtopstanden die als vervanging worden herplant en de locatie waar deze worden herplant en, als de locatie niet op of dichtbij de locatie ligt, een motivering waarom een andere locatie elders nodig is; 6. in plaats van de gegevens onder 5, als vervanging niet mogelijk is, een motivering waarom vervanging alleen in de vorm van een financiële compensatie kan plaatsvinden. 20.6
Bebouwingscontour
De geometrische begrenzing van de bebouwingscontour houtkap, bedoeld in artikel 5.165b van het Besluit kwaliteit leefomgeving, waarbinnen de regels over houtopstanden van het Besluit activiteiten leefomgeving niet van toepassing zijn, is aangeduid met 'overige zone - bebouwingscontour houtkap'. 20.7
Herplantplicht zonder vergunning
1. Indien een houtopstand, waarop het verbod tot vellen als bedoeld in lid 20.1 van toepassing is, zonder vergunning is geveld, dan wel op andere wijze teniet is gegaan, kunnen burgemeester en wethouders aan de zakelijk gerechtigde van de grond waarop zich de houtopstand bevond danwel aan degene die uit anderen hoofde tot het treffen van voorzieningen bevoegd is, de verplichting opleggen zo snel mogelijk maar in ieder geval binnen 14 maanden te herbeplanten. 2. Wordt een verplichting als bedoeld onder 1 opgelegd, dan kan daarbij tevens worden bepaald binnen welke termijn na de herbeplanting en op welke wijze niet-geslaagde beplanting moet worden vervangen. 3. Indien een houtopstand waarop het verbod tot het vellen als bedoeld in lid 20.1 van toepassing is, door uitvoering van werkzaamheden, in het voortbestaan ernstig wordt bedreigd, kunnen burgemeester en wethouders aan de zakelijk gerechtigde van de grond waarop zich de houtopstand bevindt dan wel aan degene die uit anderen hoofde tot het treffen van voorzieningen bevoegd is, de verplichting opleggen om overeenkomstig de door hen te geven aanwijzingen binnen een door hen te stellen termijn voorzieningen te treffen, waardoor die bedreiging wordt weggenomen. 4. Degene aan wie een verplichting als bedoeld onder 1, 2 of 3 is opgelegd, alsmede aan diens rechtsopvolger, is verplicht daaraan te voldoen. 20.8
Overgangsrecht
De bepalingen van afdeling 4.3 van de Algemene plaatselijke verordening, zoals deze luidden voorafgaand aan de inwerkingtreding dit bestemmingsplan, zijn van toepassing op: 1. besluiten en de daaraan verbonden voorschriften die zijn verleend voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan; 2. aanvragen om vergunning die zijn ingediend voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar die na inwerkingtreding worden afgehandeld.
bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
25
Hoofdstuk 7 slotregels Artikel 21 21.1
Overgangs- en
Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken
1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of dat gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een vergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van vaststelling van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 21.2
Overgangsrecht gebruik
1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Als het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van vaststelling van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
Artikel 22
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht.
26 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Gemeente Utrecht
Uitgave Gemeente Utrecht Bezoekadres Stadskantoor, Stadsplateau 1 Postadres Postbus 8406, 3505 RK Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Mail gebiedsontwikkelingjz@utrecht.nl
Utrecht
Bijlage 2
Algemene regels Utrecht, bijlage bij regels
bestemmingsplan "Museumhotel, Binnenstad" (vastgesteld)
35
Bestemmingsplan
Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht Vastgesteld, 2 februari 2023
Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht
Inhoudsopgave Bijlagen regels
3
Bijlage 1
Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving
4
Bijlage 2
Lijst van Horeca-activiteiten
7
Bijlage 3
Lijst locaties met omgevingskwaliteiten
12
Bijlage 4
Dakopbouwen in Veldhuizen en De Balije
15
Bijlage 5
Luchtfoto Veldhuizen en De Balije met dakopbouwkader
20
Bijlage 6
Dakopbouwen in Voordorp
22
Bijlage 7
Luchtfoto Voordorp met dakopbouwkader
32
Bijlage 8
Dakterrassen Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen
34
Bijlage 9
Bijzondere bouwlagen Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen
36
Bijlage 10
Maatvoering woonboten in de havenatlas
38
2 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Utrecht
Bijlagen regels
bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
3
Bijlage 1
Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving
4 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving Inhoud A. Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving .................................................................1 B. Verklaring van de afkortingen en tekens ..............................................................................2
A. Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving SBI-CODE 2008
OMSCHRIJVING
SBI-CODE
CATEGORIE
nr 1993
Ambachtelijke voedselbereiding Consumptie-ijsfabrieken, p.o. < 200 m² Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen, v.c. < 7.500 kg meel/week Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk: − cacao- en chocoladefabrieken, vervaardigen van chocoladewerken met p.o. < 200 m² − suikerwerkfabrieken zonder suiker branden, p.o. < 200 m² Vervaardiging van wijn, cider en dergelijke Ambachtelijke bierbrouwerij Ambachtelijke koffiebranderij
1052
2
1552
B1
1071
1
1581
B1
10821
0
1584
10821
3
1584
B1
10821
6
1584
B1
1102 t/m 1104
Ateliers en werkplaatsen 139 Vervaardiging van textielwaren Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen 139, 143 en artikelen 141 Vervaardiging kleding van leer, schoenmaker Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige 162 artikelen van hout, p.o. < 200 m² 162902 Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken 231 Glasbewerkingsbedrijven Aardewerkfabrieken met vermogen elektrische 232, 234 ovens totaal < 40 kW 237 Natuursteenbewerkingsbedrijven: - zonder breken, zeven en drogen indien p.o. < 237 2.000 m² 2391 Slijp- en polijstmiddelen fabrieken Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen en 255, 331 dergelijke, p.o. < 200 m² Kleinschalige metaalbewerkende industrie, 2562, 3311 inpandig, p.o. < 200 m² Kantoormachines- en computerfabrieken, inclusief 26, 28, 33 reparaties Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten en dergelijke, inclusief reparaties 26, 32, 33 9524 Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m² 321 Fabricage van munten, sieraden en dergelijke 322 Muziekinstrumentenfabrieken 32991 Sociale werkvoorziening Aannemersbedrijf met werkplaats, b.o. < 41, 42, 43 1.000 m² 45204 Autobeklederijen
1
1
1593 t/m 1595
B1 B2 B2
174, 175
B2
176, 177
B2
181
B2
203, 204, 205
B2
205 2615
B1 B2
1
262, 263
B1
0
267
2
267
B2
2681
B2
B1
284
B2
1a
2852
B2
A
30
B1
A
33
B1
2
361
3663.1
A B1 B1 B1
3
45
B1
B
5020.4
A
362 363
Reparatie ten behoeve van particulieren (exclusief 952 auto's en motorfietsen) Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en 451, 452, 454 servicebedrijven Grafische bedrijven Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen Grafische afwerking Binderijen Grafische reproductie en zetten Overige grafische activiteiten Reproductiebedrijven opgenomen media
18129
Nutsvoorzieningen en -bedrijven Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen < 10 MVA Gasdistributiebedrijven: reduceer-, compressor-, meet- en regelinstallaties categorie A gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), categorie B en C Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt blokverwarming Waterdistributiebedrijven met pompvermogen < 1 MW Vervoer en leveringen over land Taxibedrijven Post- bezorg- en koeriersdiensten Catering Overige bedrijven Computerservice- en informatietechnologiebureaus en dergelijke Plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven, b.o. < 500 m²
527
A
501, 502, 504
B1
2222.6
1813
2224
1814
2225
182
223
B1 A B1 B1 B1 A
B1
1814
A
2223
1814
B
2223
35
C1
40
35
D3
40
35
D4
40
B1
35
E2
40
B1
36
B1
41
B1
493
6022
531, 532
641
B1 C C
62
A
72
A
016
4
014
B1
B. Verklaring van de afkortingen en tekens < > = cat. e.d. kl. n.e.g.
niet van toepassing of niet relevant kleiner dan groter gelijk aan categorie en dergelijke klasse niet elders vermeld
o.c. p.c. p.o. b.o. v.c. u d w j
2
A
opslagcapaciteit productiecapaciteit productieoppervlak bedrijfsoppervlak verwerkingscapaciteit uur dag week jaar
Utrecht
Bijlage 2
Lijst van Horeca-activiteiten
bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
7
Lijst van Horeca-activiteiten De horeca categorieën en de hinderprofielen naar hun invloed op het woon- en leefklimaat. Type
Globale beschrijving activiteiten
Hinderprofiel
Lichte horeca
Daghoreca waarbij de bedrijfsactiviteit is gericht op het al dan niet ter plaatse
Weinig hinder verwacht
(Categorie D2)
verstrekken van etenswaren en dranken en is gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel, conform de winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden.
Lichte horeca plus
(Categorie D3)
Dag- en avondhoreca voor consumptie ter plaatse, waarbij de sluitingstijd om 23.00 uur is.
Horeca die zich richt op verstrekken van eten en drinken gedurende de dag en/of avond en daarmee weinig overlast veroorzaakt. Weinig hinder verwacht
Horeca die zich richt op verstrekken van eten
en drinken gedurende de dag en/of avond en
daarmee weinig overlast veroorzaakt. Doordat deze een uur later sluit dan de normale lichte horeca (D2) is de overlast groter dan normale lichte horeca. Middelzware horeca
(Categorie D1)
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltijden, en serveren van dranken en kleine consumpties voor consumptie ter plaatse. Geen activiteiten na restauranttijden*.
Enige hinder verwacht
Enige hinder door piek van komende bezoekers aan het begin van de avond. Gaande bezoekers vertrekken in het algemeen gespreid aan het eind van de avond.
Snelle horeca (Categorie C)
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van (al dan niet voor consumptie ter plaatse) bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het
verstrekken van alcoholvrije dranken. Geen actieve bediening aan tafel, het eten kan snel bereid worden en de gast verblijft gemiddeld 30 minuten in deze horecagelegenheid.
Hinder verwacht
Hinder door hoge frequentie van komende en gaande gasten en klanten (afhaal) inclusief verkeers- en parkeerbewegingen.
Buiten het centrum en doorgaande wegen neemt overlast in de nacht af door lagere frequentie van bezoekers.
Zware horeca (Categorie B)
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor
consumptie ter plaatse, al dan niet met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden. Mogelijkheid tot dansen in het weekend.
Hinder verwacht
Hinder door hogere frequentie van komende en gaande bezoekers, ook 's nachts. Door
consumptie van alcohol kan overlast hoger zijn dan snelle horeca. Grootschalige zware horeca
(Categorie A2)
Een horecabedrijf dat voorziet in zaalverhuur voor grootschalige, besloten
feesten, zoals bruiloften. Al dan niet met muziek, verstrekking van dranken en etenswaren.
Veel hinder verwacht
Grote aantallen van bezoekers, inclusief
verkeersbewegingen en (fiets)parkeren met veel dynamiek, ook de nachtelijke uren.
Grootschalige
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het bedrijfsmatig ten gehore brengen
(Categorie A1)
levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine
zware horeca
van muziek en het geven van gelegenheid tot dansbeoefening, al dan niet met etenswaren, alsmede de verstrekking van dranken ter plaatse, al dan niet met
levende muziek en al dan niet met kleine etenswaren. Het accent ligt op het ten
Veel hinder verwacht
Grote aantallen van bezoekers, inclusief
(fiets)parkeren met veel dynamiek, vooral in de nachtelijke uren.
gehore brengen van muziek en het gelegenheid geven tot dansen.
* Met uitzondering van eventuele vergunde vrijstelling voor Vermaakjes (zie toelichting).
1
Toelichting bij de Lijst van horeca-activiteiten Waterpijpen (shisha)
In toenemende mate wordt er in horeca-inrichtingen gelegenheid geboden om waterpijp te roken. Voor sommige horecaondernemingen is dit een zelfstandige en/of de belangrijkste activiteit
geworden. Omdat de aanloop van bezoekers op dergelijke inrichtingen effect heeft op het woon- en
leefklimaat, kan deze activiteit alleen onder categorie Zware Horeca (B) worden uitgevoerd en valt deze
niet onder een eventuele vergunde vrijstelling voor vermaak.
Specifiek aandachtspunt bij het roken van waterpijp verdient de ventilatie van de ruimte in verband
met het ontstaan van koolmonoxide (CO) als gevolg van de onvolledige verbranding van de kooltjes. Beperkte extra activiteiten voor restaurants met aandacht voor de buurt (‘Vermaakjes’)
Het komt voor dat restauranthouders speciale activiteiten willen organiseren, die verder gaan dan het
verstrekken van eten en drinken. Bijvoorbeeld door het aanbieden van entertainmentactiviteiten, zoals een optreden van een muziekgroep of een DJ. Hiervoor is ruimte voor ondernemers in
de middelzware horeca, zonder dat het woon- en leefklimaat hierdoor wordt aangetast. Soms zal dit
moeten worden aangetoond met een akoestisch onderzoek. Ondernemers die actief rekening houden met hun omgeving en waarvan geen klachten van bekend zijn, komen voor deze mogelijkheid in aanmerking. Om dit te waarborgen gelden de volgende randvoorwaarden: 1.
In beginsel kan er voor 4 dagen per jaar een vergunning voor vermaak activiteiten worden
2.
Deze vergunning moet vooraf worden aangevraagd. Bij de aanvraag dient een plan te worden
gegeven.
ingediend, waarin wordt aangegeven: a.
b.
Voor welke dag(en) deze vergunning wordt aangevraagd.
Dat er met de buurt is gecommuniceerd en op welke wijze dit is gebeurd. De buurt betreft in
ieder geval: de drie naastgelegen panden aan beide zijden van het horecabedrijf, de direct
aansluitende achtergelegen panden en het direct aan de voorzijde gelegen pand en de drie
c. d.
panden aan weerszijde daarvan, tenzij de afstand meer is dan 50 meter.
Op welke wijze de buurt op de dag zelf direct contact kan opnemen met de aanvrager en/of leidinggevende over mogelijke overlast.
Dat er tegelijkertijd of binnen een te korte periode binnen een buurt niet dusdanig veel vergunningen worden verleend, waardoor de woon- en leefbaarheid wordt aangetast.
Bij aangeven van overlast door omwonenden kan de vergunning worden ingetrokken. De vergunning betreft nadrukkelijk een mogelijkheid voor het uitvoeren van extra activiteiten en niet voor
overschrijding van de geluidsnormen. Voor dit laatste kan ook nu al voor twee keer per jaar een aparte vergunning worden aangevraagd. Additionele Horeca
Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die
ter plaatse is toegestaan. Deze additionele activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de afzonderlijke functie 'horeca' geschaard, maar gerekend tot de bestemming van de
hoofdfunctie van de instelling (sociaal-culturele/culturele/maatschappelijke/ sport/recreatieve
doeleinden). Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en
sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke. Bij additionele horeca gaat het erom dat: 1.
De uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie. Passend betekent dat deze horeca hoort bij de hoofdfunctie en open is tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie.
Daarbij is het niet toegestaan dat de additionele horecaruimte wordt verhuurd of anderszins in gebruik wordt gegeven aan derden ten behoeve van feesten en andere partijen.
2
2.
De horecagelegenheid moet ondergeschikt zijn aan en aanvullend zijn op de hoofdfunctie en moet de hoofdfunctie ondersteunen. Aanvullend wil zeggen dat de additionele horeca de
kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Ondergeschikt betekent dat er duidelijk sprake is van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, waarbij een
percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie als absoluut
maximum geldt. Dit maximum geldt voor kleinschalige functies; voor grootschalige functies kan
door de gemeente een maximumomvang in m2 worden vastgesteld. Er moet duidelijk sprake zijn
van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, qua vloeroppervlak, inzet van
3.
personeel en onderdeel van de begroting.
De horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk is los van de hoofdfunctie. Wanneer er sprake is van zelfstandige toegankelijkheid of van uitoefening los van de
hoofdfunctie is er geen directe relatie meer met de hoofdfunctie, maar gaat het om zelfstandige horeca-activiteiten. Deze vallen dan onder één van de horecacategorieën.
In een algemene regel is in bestemmingsplannen geregeld bij welke functies additionele horeca is
toegestaan en welke voorwaarden daarbij gelden.
Zo is duidelijk dat er bij die functies kantines, bedrijfsrestaurants en dergelijke zijn toegestaan. Als
voldaan wordt aan de criteria, past deze vorm van horeca binnen de hoofdfunctie. Detailhandel met ondersteunende horeca
In de detailhandel is er een groeiende behoefte aan mengmogelijkheden van allerlei functies en ondersteunende horeca. Vooral bij ondernemers die vanuit een bijzonder of onderscheidend
winkelconcept willen ondernemen. Dat is van belang voor de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de
detailhandelsstructuur, die door onder meer internetverkoop sterk onder druk staat. Het is belangrijk te vermelden dat de Drank en Horecawet detailhandel met alcohol uitsluit.
Ondergeschikte horeca is toegestaan onder de volgende randvoorwaarden:
1.
2. 3.
De horeca is ondergeschikt aan de andere verkopen. De winkel is de belangrijkste activiteit – ook
qua omzet - en de horeca-activiteit is bijzaak.
De winkelbestemming verandert niet; het ziet er bijvoorbeeld niet uit als een cafetaria. De winkel wordt ook niet verhuurd voor feesten, partijen enzovoorts.
De horecaruimte neemt maximaal 40% (bij bedrijven tot 250 m2) of maximaal 30% (bij bedrijven vanaf 250 m2 tot 1000 m2) van het netto vloeroppervlak van de winkel in beslag. Tot het netto
vloeroppervlak wordt het deel van de winkel gerekend, dat voor het publiek toegankelijk is.
Ruimten voor opslag, privégebruik, toiletten of buitenruimten tellen niet mee. De ruimte achter
4. 5.
6.
7.
8. 9. 10.
de toonbank valt niet onder de winkelruimte.
De horecaruimte is uitsluitend bereikbaar via de ingang van de winkel. Een hoekje met tafels en stoelen mag. Een aparte ingang mag niet.
Het horecagedeelte in de winkel moet een aaneengesloten gedeelte zijn. Fragmentatie – binnen één winkelpand - waarbij het horecagedeelte is opgedeeld in verschillende horecahoekjes - is
niet toegestaan.
Er mag geen reclame voor het horecagedeelte worden gemaakt. Dit betekent geen posters met bijvoorbeeld 'Broodje bal' of 'Turkse pizza' op het raam, geen reclamebord op straat en geen vermelding op maaltijdbezorgsites.
De regelgeving voor winkeltijden is leidend. Er vindt geen verkoop plaats (inclusief bezorgen)
buiten de normale winkeltijden. De horecagelegenheid in de winkel mag niet langer open zijn dan de winkel.
De winkel en de horeca-activiteit worden door dezelfde ondernemer geëxploiteerd.
Er is geen geluidsoverlast. Alleen zachte achtergrondmuziek is toegestaan. Livemuziek is verboden.
Er moet een toilet voor bezoekers aanwezig zijn.
3
11.
12.
Het Activiteitenbesluit milieubeheer is van toepassing. Zo is bijvoorbeeld een goede
afzuiginstallatie nodig voor het bakken, en bij gebruik van bestek en servies dat moet worden afgewassen, is een vetafscheider vereist.
Voor winkels boven de 1.000 m2 bvo geldt dat een ondersteunende horecafunctie kan worden toegestaan op maximaal 20% van het bebouwd oppervlak.
Ondersteunende verkoop in horecazaken
Naast een sterkere detailhandelsstructuur door ondersteunende horeca in winkels, kan het
voorzieningenniveau ook stijgen door ondersteunende verkoop in horecabedrijven toe te staan. Op
deze manier ontstaat een gelijk speelveld voor detailhandel en horeca. De Drank en Horecawet sluit
verkoop in combinatie met het schenken van alcohol uit.
Ondersteunende verkoop in horecazaken is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1.
2.
3. 4. 5.
De verkoopruimte neemt maximaal 40% (bij bedrijven tot 250 m2) of maximaal 30% (bij bedrijven vanaf 250 m2 tot 1.000 m2) van het netto vloeroppervlak van het horecabedrijf in beslag.
Geen ter plaatse en vers bereide etenswaren (dus geen afhaalzaakfunctie).
De winkelruimte is uitsluitend bereikbaar via de ingang van het horecabedrijf. Een hoekje met
tafels en stoelen mag. Een aparte ingang mag niet.
Het winkelgedeelte in het horecabedrijf moet een aaneengesloten gedeelte zijn. Fragmentatie,
waarbij het winkelgedeelte is opgedeeld in verschillende hoekjes, is niet toegestaan. Er mag geen reclame voor het winkelgedeelte worden gemaakt.
Afhaalzaken
Afhaalzaken – zonder horeca - zijn een bijzondere vorm van detailhandel. In die zin vallen ze buiten
de scoop van het horecakader. Door gebleken kans op hinder zoals afval en parkeerproblemen – is hier wel een exploitatievergunning voor nodig. Van de in de lijst opgenomen horecacategorieën
kennen alleen snelle horeca (C) en lichte horeca (D2) afhaalmogelijkheden. Vanwege de kans op overlast zoals afval, zijn gevelbankjes bij afhaalzaken niet toegestaan.
4
Bijlage 3
Lijst locaties met omgevingskwaliteiten
12 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Bijlage bij bestemmingsplan Algemene Regels Utrecht
Lijst locaties met omgevingskwaliteiten Inhoud 1.
Omgevingskwaliteiten van objecten ............................................................................... 1
2.
Omgevingskwaliteiten van een locatie (gebied, buurt, structuur) ................................... 2
3.
Verklaring van opzet ...................................................................................................... 2
1. Omgevingskwaliteiten van objecten buurt of wijk
adres
Beschrijving van de te beschermen kwaliteiten
Veldhuizen (De Meern)
Rijksstraatweg 129
Bijzonder woonhuis bij gemaal: geen sloop, geen wijziging hoofdgebouw aan de buitenkant.
Veldhuizen (De Meern)
Rijksstraatweg 132-133
Restant van landarbeiderswoningen, boerderij-karakteristiek met onbebouwd boerenerf: geen sloop, geen wijziging hoofdgebouw aan de buitenkant, geen erfbebouwing
Voordorp
Voordorpsedijk 10
Houten huis in de 2e verboden kring van fort Voordorp
Voordorp
Tomas Masarykstraat 1-75; Kemal
Eengezinswoningen en appartementenblokken in waaiervormige
Atatürkstraat 2-120 en 87-135;
stedenbouwkundige opzet, ontworpen door de architect Theo
Pal Maleterstraat 2-62 en 1-35
Bosch, winnaar Rietveldprijs 1993. Bijzondere architectuur, met name van de eengezinswoningen. Lichte kleurstelling. De hoofdvorm moet behouden blijven, sloop is niet toegestaan. Kleurgebruik in lichte kleurstelling, passend bij de bestaande kleur.
2. Omgevingskwaliteiten van een locatie (gebied, buurt, structuur) buurt of wijk
adres
beschrijving van de te beschermen kwaliteiten
Voordorp-Voorveldsepolder
Voordorpsedijk
De Voordorpsedijk is een middeleeuwse dijk die in 1815 tot inundatiekade is opgehoogd. Te beschermen: de ligging en het profiel van de dijk en de daarop liggende weg.
Voordorp
Volkstuinencomplex ‘Ons Buiten’,
Het Volkstuinencomplex ‘Ons Buiten’ uit 1963 is grotendeels
gelegen tussen het spoor en de
geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan van de wijk. Het
Aartsbisschop Romerostraat
behouden van het complex is belang voor het instandhouden van de stedenbouwkundige kwaliteit van de wijk, de groene uitstraling en de sociale cohesie in de wijk.
3. Verklaring van opzet Op deze lijst staan objecten of locaties met een cultuurhistorische, landschappelijke of ecologische waarde die bescherming nodig hebben tegen onwenselijke veranderingen. De volgende objecten of locaties staan niet op de lijst: •
objecten of locaties die al beschermd zijn, bijvoorbeeld omdat het een gemeentelijk monument of een rijksmonument is, of omdat de locatie een functie heeft die de bescherming als doel heeft, staan niet op deze lijst;
•
objecten of locaties in een gebied waar een bestemmingsplan geldt waarin ten tijde van de vaststelling van de bestemmingen geen regels over locaties met omgevingskwaliteiten zijn opgenomen.
Utrecht
Bijlage 4
Dakopbouwen in Veldhuizen en De Balije
bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
15
Bijlage 4 bij de regels Dakopbouwen in Veldhuizen en De Balije
1.
Inleiding
In de wijk Veldhuizen, inclusief De Balije, zijn op diverse plaatsen dakopbouwen in allerlei variaties op woningen gebouwd. Er is blijkbaar behoefte is aan dergelijke uitbreidingen. In de omgevingsvisie, deelgebied Vleuten – De Meern is “ontwikkelen met dorps karakter” als uitgangspunt verwoord. De omgevingsvisie constateert dat de inwoners van Vleuten – De Meern over het algemeen erg tevreden zijn met de kwaliteit hun leefomgeving. Veel mensen willen graag in de wijk blijven wonen, ook als hun situatie verandert. Door het uitbreiden van woningen met dakopbouwen kan het woongenot vergroot worden, als de uitbreiding past bij het huidige gebruik en bij de bebouwing. Door voorwaarden aan dakopbouwen te stellen, kan de gemeente negatieve effecten op het woongenot van omwonenden beperken. Het bestemmingsplan Veldhuizen, De Meern staat een dakopbouw toe, als die aan de voorwaarden voldoet van de regels van artikel 22 “bouwen is toegestaan”, lid 22.3. In dat geval hoeft de bouwer alleen een bouwvergunning (omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen) aan te vragen. Het bestemmingsplan biedt ook de mogelijkheid om met een vergunning een andere dakopbouw te bouwen. In paragraaf 2 zijn de voorwaarden beschreven voor de vergunningverlening van die dakopbouwen. Het uitgangspunt van de regeling is dat alleen dakopbouwen zijn toegestaan die voortborduren op het bestaande bebouwingsbeeld.
Daarom staat in de regels als voorwaarde dat een nieuwe dakopbouw niet de eerste dakopbouw in de straat is of de eerste van een rij woningen van een bepaald type (zie ook paragraaf 3). In paragraaf 4 staat beschreven welke eisen de gemeente stelt aan een dakopbouw, als aan de voorwaarden van paragraaf 2. In paragraaf 5 worden de karakteristieken van de buurten beschreven die ook betrokken worden bij de vergunningverlening voor dakopbouwen die niet aan de voorwaarden voldoen. 2.
Voorwaarden voor een vergunning voor dakopbouwen
Artikel 23, lid 23.3, onderdeel 2d, biedt de mogelijkheid om met een vergunning een dakopbouw op een woning te bouwen, als de dakopbouw op een woning komt van een huizenblok dat met een groen kader op de luchtfoto van bijlage 7 bij de regels staat. De vergunning wordt alleen verleend als de dakopbouw aan de volgende voorwaarden voldoet: 1. de woning is geen hoekpand; 2. de woning is een tussenwoning; 3. het is niet de eerste dakopbouw van een rij woningen van hetzelfde type;
1
4. de dakopbouw is even hoog en ligt even ver terug als eerder gerealiseerde dakopbouwen op woningen van hetzelfde type in de rij en sluit daar zoveel mogelijk op aan in vorm, afmeting, detaillering en materiaalgebruik; 5. als de dakopbouw zonnepanelen op gebouwen van aangrenzende percelen belemmert, zorgt de aanvrager voor compensatie; 6. de dakopbouw veroorzaakt geen onevenredige hinder voor aangrenzende percelen. 3.
Toelichting over dakopbouwen met vergunning
Deze regeling geldt voor tussenwoningen van twee bouwlagen die geen plat dak hebben en voor tussenwoningen met meer dan 2 bouwlagen. Met een rij woningen van hetzelfde type worden aan elkaar gebouwde woningen in dezelfde stijl en met dezelfde architectonische opbouw en uitvoering bedoeld. Dit kan een zelfstandig rij woningen zijn of een rij woningen binnen een langere rij woningen. In paragraaf 2.3.4 van de toelichting is ter verduidelijking een afbeelding opgenomen. Om aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld te voorkomen, moet een dakopbouw aansluiten bij eerder in de straat gerealiseerde dakopbouwen. Dat geldt in ieder geval voor de hoogte en voor de afstand tussen de voorgevel en de voorkant van de dakopbouw. Maar ook de vorm, het materiaalgebruik, de detaillering en de afmetingen van de dakopbouw moeten aansluiten op eerder gebouwde dakopbouwen. Met de zinsnede “zoveel mogelijk” ontstaat enige ruimte voor individuele afwijkingen. Voor het met een vergunning toestaan van zo’n afwijking, bijvoorbeeld om een ander materiaal toe te passen, is een positief advies van Welstand nodig. Een dakopbouw die voldoet aan eerste 3 voorwaarden, zal geen onevenredig nadelige gevolgen veroorzaken bij de omliggende percelen, zoals een ernstige afname van het aantal uren zon. Bij het vergunnen van de eerste dakopbouw zijn die aspecten onderzocht.
Op de luchtfoto die als bijlage 7 bij de regels is gevoegd, zijn de dakopbouwen die als voorbeeld (“trendsetter”) voor andere dakopbouwen dienen gemarkeerd. Stedenbouwkundigen van de gemeente zijn nagegaan of het zinvol is om voor elke dakopbouw een bezonningsonderzoek te vragen. Gezien de opzet van de wijk, de ligging en de hoogte van de gebouwen concluderen zij dat dat niet nodig is, omdat zij geen onevenredig nadelige gevolgen verwachten voor de gebruiksmogelijkheden en de kwaliteit op aangrenzende percelen. Een nieuwe dakopbouw brengt vaak wel enige schaduwwerking met zich mee. Dit kan bijvoorbeeld effect hebben op de verdieping. In de tuinen zullen de effecten gering zijn. Maar het effect op de bezonning is beperkt en vormt daarmee geen belemmering op het plaatsen van een dakopbouw. Over zonnepanelen is een afzonderlijke regel opgenomen. Als een dakopbouw schaduw werpt op zonnepanelen die op een aangrenzend dakvlak liggen, moet de aanvrager zorgen voor compensatie, in welke vorm dan ook. De aanvrager van de vergunning toont bij de aanvraag aan dat partijen akkoord zijn met de te geven en de te ontvangen compensatie. Een dakopbouw die voldoet aan de eerste 5 voorwaarden, voldoet vrijwel altijd aan de laatste voorwaarde. Die laatste voorwaarde biedt een vangnet voor die gevallen waarin het belang van een aangrenzend perceel toch onevenredig in de knel komt.
2
4.
Dakopbouwen die niet aan de regels voldoen
Een aanvraag voor een dakopbouw die niet voldoet aan de regels van paragraaf 2 of van artikel 22, lid 22.3, van het bestemmingsplan, mag alleen gebouwd worden met een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Zo’n vergunning kan verleend worden, maar dan moet de aanvrager aantonen dat de dakopbouw ruimtelijk aanvaardbaar is. Daarbij spelen bijvoorbeeld de bebouwingskarakteristiek (zie paragraaf 5), de maatvoering of het materiaalgebruik, de aanblik vanuit de openbare ruimte en zicht op de oorspronkelijke kapvorm een rol. Burgemeester en wethouders wegen alle bij de aanvraag betrokken belangen af, voordat zij een vergunning verlenen voor een dakopbouw die afwijkt van de regels en voorwaarden van het bestemmingsplan. Die afweging kan uiteraard ook leiden tot het weigeren van een vergunning. Dakopbouwen kunnen het straat- en bebouwingsbeeld ernstig verstoren en zijn daarom niet bij alle woningtypen wenselijk. Aan een dakopbouw die de eerste op een rij tussenwoningen is zal de gemeente meestal de voorwaarde stellen dat de dakopbouw 1,5 meter terug ligt. De terugligging zorgt ervoor dat de opbouw een herkenbare toevoeging aan het oorspronkelijk hoofdvolume blijft en er niet een volledige bouwlaag ontstaat. In feite beslaat de dakopbouw dan ongeveer 75% van het dakvlak. Ook zal de gemeente meestal een hoogte van maximaal 3 meter toestaan.
Met deze hoogte is inpandig een stahoogte van 2,6 meter mogelijk, waarbij er voldoende ruimte overblijft voor de dakconstructie met isolatie. Het kan zijn dat de gemeente, bijvoorbeeld op grond van de maatvoering van bestaande dakopbouwen in dezelfde straat ook wil meewerken aan dakopbouwen die minder ver terugliggen of die hoger zijn. Het ontstaan van een complete extra bouwlaag is in principe niet toegestaan. Daardoor zou het straat- en bebouwingsbeeld worden aangetast. Een dakopbouw op een hoekpand, op een vrijstaande woning of een twee-onder-eenkapwoning kan het straat- en bebouwingsbeeld ingrijpend verstoren. Daarom is het raadzaam om voor het indienen van een aanvraag voor die dakopbouwen eerst in overleg te treden met de gemeente. Bij een aantal bijzondere kapvormen is een dakopbouw niet toegestaan, om de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit te behouden. Dit kunnen gebogen kapvormen of borstweringen zijn of een kap die over meerdere woningen oploopt. Er zijn ook woningen die zowel een plat dak als een kap hebben. Op de luchtfoto van bijlage 7 bij de regels vallen de woningen met een bijzondere kapvorm binnen een rood kader. Een dakopbouw op een bijzondere kapvorm komt meestal niet voor een vergunning in aanmerking. Dat geldt ook voor een dakopbouw op een appartementengebouw.
3
5.
Ruimtelijke analyse van het plangebied
De wijk Veldhuizen bestaat uit verschillende buurten. In deze bijlage zijn die buurten onderverdeeld in 3 te onderscheiden bebouwingskarakteristieken. De verschillende bebouwingskarakteristieken zijn van belang bij de afweging of een dakopbouw wel of niet past in het straat- en bebouwingsbeeld. Binnen de verschillende bebouwingskarakteristieken komen ook verschillende bebouwingstypologieën voor, die ook van invloed zijn op het straat- en bebouwingsbeeld. Binnengebied
Het kleinschalige binnengebied wordt gekenmerkt door smallere straten met aan weerskanten woningen. Hier staan vooral rijtjeswoningen in twee bouwlagen, met en zonder kap.
Stevige randen
De stevige randen worden gekenmerkt door veelal aaneen gebouwde bebouwing met karakteristieke architectuur aan een brede openbare ruimte die bestaat uit wegen en groen. Hier is het van belang de bestaande karakteristieke gevelwanden in het bebouwingsbeeld te behouden.
Open randen De open randen worden gekenmerkt door vrijstaande en geschakelde woningen en woningen in de historische lintbebouwing. Hier is het van belang de openheid tussen de bebouwing en het straatbeeld te beschermen.
4
Bijlage 5
Luchtfoto Veldhuizen en De Balije met dakopbouwkader
20 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Bijlage 6
Dakopbouwen in Voordorp
22 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Bijlage 6 Dakopbouwen in Voordorp
1.
Inleiding
In de wijk Voordorp zijn op diverse plaatsen dakopbouwen in allerlei variaties op woningen gebouwd. Er is blijkbaar behoefte aan dergelijke uitbreidingen. In de Voorveldsepolder komt dit niet voor en is het ook niet gewenst vanwege de bescherming van de cultuurhistorische waarden van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Veel mensen willen graag in de wijk blijven wonen, ook als hun situatie verandert. Door het uitbreiden van woningen met dakopbouwen kan het woongenot vergroot worden, als de uitbreiding past bij het huidige gebruik en bij de bebouwing. Door voorwaarden aan dakopbouwen te stellen, kan de gemeente negatieve effecten op het woongenot van omwonenden beperken. Het bestemmingsplan Voordorp - Voorveldsepolder staat een dakopbouw toe, als die aan de voorwaarden voldoet van de regels van artikel 16 “bouwen is toegestaan”, lid 16.3. In dat geval hoeft de bouwer alleen een bouwvergunning (omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen) aan te vragen. Het bestemmingsplan biedt ook de mogelijkheid om met een vergunning een andere dakopbouw te bouwen. In paragraaf 2 zijn de voorwaarden beschreven voor de vergunningverlening van die dakopbouwen. Het uitgangspunt van de regeling is dat alleen dakopbouwen zijn toegestaan die voortborduren op het bestaande bebouwingsbeeld.
Daarom staat in de regels als voorwaarde dat een nieuwe dakopbouw niet de eerste dakopbouw in de straat is of de eerste van een rij woningen van een bepaald type of op een woning van hetzelfde type elders in het plangebied (zie ook paragraaf 3). In paragraaf 4 staat beschreven welke eisen de gemeente stelt aan een dakopbouw. In paragraaf 5 wordt door middel van een aantal kaartjes met legenda de karakteristiek van de wijk beschreven die ook betrokken wordt bij de vergunningverlening voor dakopbouwen die niet aan de voorwaarden voldoen.
2.
Voorwaarden voor een vergunning voor dakopbouwen
Artikel 17, lid 17.4, onderdeel 2e, biedt de mogelijkheid om met een vergunning een dakopbouw op een woning of een aanbouw bij een woning te bouwen, als de dakopbouw op een woning of een aanbouw komt op het dak van een huizenblok dat in groen op de onderstaande tekening staat.
De vergunning wordt alleen verleend als de dakopbouw aan de volgende voorwaarden voldoet: 1. de woning is geen hoekpand; 2. de woning is een tussenwoning; 3. het is niet de eerste dakopbouw van een rij woningen van hetzelfde type of van het hetzelfde type woningen elders in het plangebied; 4. de dakopbouw is even hoog en ligt even ver terug als eerder gerealiseerde dakopbouwen op woningen van hetzelfde type in de rij of elders in het plangebied en sluit daar zoveel mogelijk op aan in vorm, afmeting, detaillering en materiaalgebruik; 5. de dakopbouw wordt gebouwd op een aanbouw bij via de garages geschakelde woningen en is even hoog en ligt even ver terug als eerder gerealiseerde dakopbouwen op aanbouwen van hetzelfde type in de rij of elders in het plangebied en sluit daar zoveel mogelijk op aan in vorm, afmeting, detaillering en materiaalgebruik; 6. als de dakopbouw zonnepanelen op gebouwen van aangrenzende percelen belemmert, zorgt de aanvrager voor compensatie; 7. de dakopbouw veroorzaakt geen onevenredige hinder voor aangrenzende percelen. 3.
Toelichting over dakopbouwen met vergunning
Deze regeling geldt voor tussenwoningen van twee bouwlagen die geen plat dak hebben, voor tussenwoningen met meer dan 2 bouwlagen en voor aanbouwen bij geschakelde woningen. Met een rij woningen van hetzelfde type worden aan elkaar gebouwde woningen in dezelfde stijl en met dezelfde architectonische opbouw en uitvoering bedoeld. Dit kan een zelfstandige rij woningen zijn of een rij woningen binnen een langere rij woningen. Ook kan het gaan om een woning van hetzelfde type elders in het plangebied. In paragraaf 2.3.4 van de toelichting is ter verduidelijking een afbeelding opgenomen. Om aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld te voorkomen, moet een dakopbouw aansluiten bij eerder in de straat gerealiseerde dakopbouwen. Dat geldt in ieder geval voor de hoogte en voor de afstand tussen de voorgevel en de voorkant van de dakopbouw. Maar ook de vorm, het materiaalgebruik, de detaillering en de afmetingen van de dakopbouw moeten aansluiten op eerder gebouwde dakopbouwen. Met de zinsnede “zoveel mogelijk” ontstaat enige ruimte voor individuele afwijkingen. Voor het met een vergunning toestaan van zo’n afwijking, bijvoorbeeld om een ander materiaal toe te passen, is een positief advies van Welstand nodig.
Een dakopbouw die voldoet aan eerste 4 voorwaarden, zal geen onevenredig nadelige gevolgen veroorzaken bij de omliggende percelen, zoals een ernstige afname van het aantal uren zon. Bij het vergunnen van de eerste dakopbouw zijn die aspecten onderzocht. Stedenbouwkundigen van de gemeente zijn nagegaan of het zinvol is om voor elke dakopbouw een bezonningsonderzoek te vragen. Gezien de opzet van de wijk, de ligging en de hoogte van de gebouwen concluderen zij dat dat niet nodig is, omdat zij geen onevenredig nadelige gevolgen verwachten voor de gebruiksmogelijkheden en de kwaliteit op aangrenzende percelen. Een nieuwe dakopbouw brengt vaak wel enige schaduwwerking met zich mee. Dit kan bijvoorbeeld effect hebben op de verdieping. In de tuinen zullen de effecten gering zijn. Maar het effect op de bezonning is beperkt en vormt daarmee geen belemmering op het plaatsen van een dakopbouw.
Over zonnepanelen is een afzonderlijke regel opgenomen. Als een dakopbouw schaduw werpt op zonnepanelen die op een aangrenzend dakvlak liggen, moet de aanvrager zorgen voor compensatie, in welke vorm dan ook. De aanvrager van de vergunning toont bij de aanvraag aan dat partijen akkoord zijn met de te geven en de te ontvangen compensatie. Een dakopbouw die voldoet aan de eerste 6 voorwaarden, voldoet vrijwel altijd aan de laatste voorwaarde. Die laatste voorwaarde biedt een vangnet voor die gevallen waarin het belang van een aangrenzend perceel toch onevenredig in de knel komt.
4.
Dakopbouwen die niet aan de regels voldoen
Een aanvraag voor een dakopbouw die niet voldoet aan de regels van paragraaf 2 of van artikel 16, lid 16.3, van het bestemmingsplan, mag alleen gebouwd worden met een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Zo’n vergunning kan verleend worden, maar dan moet de aanvrager aantonen dat de dakopbouw ruimtelijk aanvaardbaar is. Daarbij spelen bijvoorbeeld de bebouwingskarakteristiek (zie paragraaf 5), de maatvoering of het materiaalgebruik, de aanblik vanuit de openbare ruimte en zicht op de oorspronkelijke kapvorm een rol. Burgemeester en wethouders wegen alle bij de aanvraag betrokken belangen af, voordat zij een vergunning verlenen voor een dakopbouw die afwijkt van de regels en voorwaarden van het bestemmingsplan. Die afweging kan uiteraard ook leiden tot het weigeren van een vergunning. Dakopbouwen kunnen het straat- en bebouwingsbeeld ernstig verstoren en zijn daarom niet bij alle woningtypen wenselijk. Aan een dakopbouw die de eerste op een rij tussenwoningen is, zal de gemeente meestal de voorwaarde stellen dat de dakopbouw 1,5 meter terug ligt. Het terug liggen zorgt ervoor dat de opbouw een herkenbare toevoeging aan het oorspronkelijk hoofdvolume blijft en er niet een volledige bouwlaag ontstaat. In feite beslaat de dakopbouw dan ongeveer 75% van het dakvlak. Ook zal de gemeente meestal een hoogte van maximaal 3 meter toestaan.
Met deze hoogte is inpandig een stahoogte van 2,6 meter mogelijk, waarbij er voldoende ruimte overblijft voor de dakconstructie met isolatie. Het kan zijn dat de gemeente, bijvoorbeeld op grond van de maatvoering van bestaande dakopbouwen in dezelfde straat ook wil meewerken aan dakopbouwen die minder ver terug liggen of die hoger zijn. Het ontstaan van een complete extra bouwlaag is in principe niet toegestaan. Daardoor zou het straat- en bebouwingsbeeld worden aangetast. Een dakopbouw op een hoekpand, op een vrijstaande woning of een twee-onder-eenkapwoning kan het straat- en bebouwingsbeeld ingrijpend verstoren. Daarom is het raadzaam om voor het indienen van een aanvraag voor die dakopbouwen eerst in overleg te treden met de gemeente. Bij een aantal bijzondere kapvormen en bij gebouwen in de hoofdstructuur van de wijk is een dakopbouw niet toegestaan, om de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit te behouden. Dit kunnen gebogen kapvormen of borstweringen zijn of een kap die over meerdere woningen oploopt. Er zijn ook woningen die zowel een plat dak als een kap
hebben. Een dakopbouw op deze woningen komt meestal niet voor een vergunning in aanmerking. Dat geldt ook voor een dakopbouw op een appartementengebouw.
5. Ruimtelijke analyse van het plangebied De wijk Voordorp heeft een bijzondere met een aantal te onderscheiden bebouwingskarakteristieken. De verschillende bebouwingskarakteristieken zijn van belang bij de afweging of een dakopbouw wel of niet past in het straat- en bebouwingsbeeld. Binnen de verschillende bebouwingskarakteristieken komen ook verschillende bebouwingstypologieën voor, die ook van invloed zijn op het straat- en bebouwingsbeeld. Afbeelding 1 geeft de appartementengebouwen en grondgebonden woningen weer. Afbeelding 2 geeft de belangrijke laanstructuur in het gebied weer. En afbeelding 3 geeft de woningen met een kap en met een plat dak weer.
Afbeelding 1
Afbeelding 2
Afbeelding 3
6
Geluidonderzoek
De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing als er sprake is van een planologische verruiming van de bouwmogelijkheden (o.a. vergroten bouwhoogte door een dakopbouw). Het plangebied ligt binnen de vanuit de Wet geluidhinder relevante geluidszones van de Rijksweg A27 en de spoorlijn Utrecht-Amersfoort/Hilversum. Uit het uitgevoerde geluidsonderzoek volgt dat de geluidsbelasting vanwege de Rijksweg A27 en de spoorlijnen Utrecht-Amersfoort/Hilversum de voorkeursgrenswaarde op een aantal locaties overschrijdt. De geluidsbelastingen zijn voor de Rijksweg maximaal 53 dB en voor het spoor 68 dB. Langs de David Ben Goerionstraat staan twee blokken die reeds bestaan uit een schuine kap met een hoogte van drie lagen (al dan niet met dakkappellen erop). Deze blokken worden akoestisch bezien niet verhoogd en daarop is de Wet geluidhinder, net als op alle woningen die reeds bestaan uit drie lagen niet van toepassing. De gecumuleerde geluidsbelasting blijft binnen de maximaal te ontheffen waarde voor binnenstedelijk wegverkeer. Ook vanuit gezondheidsperspectief is deze geluidsbelasting acceptabel.
Voor de dakopbouwen-regeling in dit bestemmingsplan moet, parallel aan de ruimtelijke procedure, een hogere waarde procedure voor de genoemde geluidsbronnen worden doorlopen, tot maximaal 53 dB in verband met de Rijksweg A27 en tot maximaal 68 dB voor het spoor Utrecht – Amersfoort/Hilversum. Het Hogere waarden besluit wordt genomen door het college van burgemeester en wethouders voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Door dit besluit hoeft niet per aanvraag voor een dakopbouw op de locaties die het betreft een aparte ontheffingsprocedure gevolgd te worden. De locaties zijn terug te vinden via de legenda bij afbeelding in paragraaf 2 van deze bijlage. Het geluidonderzoek is als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.
Bijlage 7
Luchtfoto Voordorp met dakopbouwkader
32 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Bijlage 8
Dakterrassen Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen
34 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
NL.IMRO.0344.BPWILHELMINABWITTE-0301.dgn
Dakterrassen op hoofdgebouwen
Belangrijke bebouwingswanden in samenhang met stedelijke groenstructuren en de historische groene aanleg van de buurt Dakterrassen op hoofdgebouwen uitgezonderd Dakterrassen op hoofdgebouwen onder voorwaarden
Bijlage 9
Bijzondere bouwlagen Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen
36 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
NL.IMRO.0344.BPWILHELMINABWITTE-0301.dgn
Bijlage 10 Maatvoering woonboten in de havenatlas
38 bestemmingsplan "C hw bestemmingsplan A lgemene regels Utrecht" (vastgesteld)
Maatvoering in de havenatlas bijlage woonboten bij bestemmingsplan Algemene regels Urecht In de havenatlas is per locatie aangegeven hoe hoog, breed en lang een woonboot maximaal mag zijn en hoe groot de afstand tussen woonboten minimaal moet zijn. De havenatlas staat op internet: Havenatlas (GemGids) (arcgis.com) Internetadres: https://gemu.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=bcce4e97e184403c9a23d51167b8939c
Hoe vind je de maten van een bepaalde locatie in de havenatlas? • Op de havenatlas door op een van de links die hierboven staan te klikken. • Zoom in naar de locatie. Je kunt inzoomen met het scroll-wiel van je computermuis of door te klikken op het plusje linksboven in het scherm. • Klik op het boot-icoontje (met een A erboven) dat het dichtst bij de locatie ligt en klik in het pop-upschermpje (zie afbeelding) op meer informatie.
•
In het pdf-bestand dat dan geopend wordt staan de maten. Let op de bootnummers waarvoor die pdf geldt. Als de locatie daar niet onder valt, klik dan nogmaals op een ander icoontje in de havenatlas dat ook in de buurt van de locatie ligt.
Als je de maten niet via de computer kunt raadplegen Bel het nummer van de gemeente, 14030, en maak een afspraak om de havenatlas op het stadskantoor te bekijken.
Gemeente Utrecht
Uitgave Gemeente Utrecht Bezoekadres Stadskantoor, Stadsplateau 1 Postadres Postbus 8406, 3505 RK Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Mail gebiedsontwikkelingjz@utrecht.nl
Gemeente Utrecht
Uitgave Gemeente Utrecht Bezoekadres Stadskantoor, Stadsplateau 1 Postadres Postbus 8406, 3505 RK Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Mail gebiedsontwikkelingjz@utrecht.nl