Bestemmingsplan Lage Weide_Toelichting

Bestemmingsplan

Lage Weide Vastgesteld, datum volgt na vaststelling

Lage Weide

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doelstelling

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

8

1.3

Vigerende plannen

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Relevante beleidskaders

11

2.1

Inleiding

11

2.2

Rijksbeleid

11

2.3

Provinciaal en regionaal beleid

13

2.4

Gemeentelijk

beleid

16

Bestaande situatie

25

Hoofdstuk 3 3.1

Inleiding

25

3.2

Ligging in groter verband

25

3.3

Historische structuur

26

3.4

Ruimtelijk - functionele structuur

29

Hoofdstuk 4

Onderzoek en randvoorwaarden

37

4.1

Inleiding

4.2

Verkeer: bereikbaarheid

4.3

Geluid

38

4.4

Bedrijven en milieuzonering

43

4.5

Geur

48

4.6

Externe veiligheid

49

4.7

Luchtkwaliteit

52

4.8

Bodemkwaliteit

53

4.9

Flora en fauna

54

4.10

Kwaliteit van de leefomgeving

56

4.11

Waterhuishouding

57

4.12

Kabels, leidingen en straalpaden

57

4.13

Archeologie

59

4.14

Windenergie

4.15

Milieu-effectrapportage

Hoofdstuk 5

37 en parkeren

37

en huishouding

61 en Strategische

Milieubeoordeling

62

Planbeschrijving

63

5.1

Algemeen

5.2

Vereenvoudiging

63

5.3

Opname van één ruime bestemming Bedrijventerrein

70

5.4

Optimaliseren

71

5.5

Aanpassen gezoneerde

5.6

Terugdringen

van de bouwmogelijkheden

63

multimodale karakter havengebied

deel Lage Weide

industrieterrein

71

van geurhinder

71

5.7 Een nieuwe regeling voor aan bedrijven ondergeschikte kantoren 5.8 Versterking van het bedrijventerrein verkantorisering

72

door het tegengaan van verdere

5.9

Bieden mogelijkheid

5.10

Opname van detailhandelsmogelijkheden

5.11

Aansluiting bij stedelijke parkeernormen

zelfstandige 72

van verhuur leegstaande

2 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

en daarbij behorende

bedrijfsruimte

als zelfstandig kantoor

73 73

en verkeersbestemmingen

74

Utrecht

5.12

Niet opgenomen ontwikkelingen

Hoofdstuk 6

75

Juridische plantoelichting

77

6.1

Inleiding

77

6.2

Planvorm

77

6.3

Opbouw regels

77

6.4

Artikelsgewijze

6.5

Nadere eisen

6.6

Regeling bijbehorende

6.7

Bijzondere onderwerpen

92

6.8

Handhaving

92

Hoofdstuk 7

toelichting

78 89

bouwwerken

90

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

95

7.1

Resultaten participatie op concept voorontwerp

95

7.2

Resultaten inspraak

95

7.3

Resultaten vooroverleg

7.4

Resultaten terinzagelegging

Hoofdstuk 8

ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening ontwerpbestemmingsplan

Economische uitvoerbaarheid

95 95

97

8.1

Economische

8.2

Planschade

uitvoerbaarheid

97

8.3

Geen exploitatieplan

97

bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

97

3

4 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

Toelichting

bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

5

6 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Het voornemen tot het opstellen van het bestemmingsplan Lage Weide is opgenomen in de notitie "Meerjarenplanning bestemmingsplannen 2000-2010" van de gemeente Utrecht. De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de totstandkoming van een actuele, eenduidige, samenhangende en toekomstgericht juridisch-planologische regeling voor het plangebied, dat moet inspelen op de wensen van gebruikers en omwonenden van het plangebied. Het plangebied betreft het bedrijventerrein Lage Weide, dat in de loop van de jaren 40-50 van de vorige eeuw is ontstaan. Op ongeveer 216 hectare terrein is een groot aantal bedrijven uit verschillende sectoren gevestigd. Vooral de maakindustrie, bouw, handel en de zakelijke dienstverlening zijn sterk vertegenwoordigd op Lage Weide. Het bedrijventerrein is uniek in de zin dat het multimodaal is ontsloten per weg, water en spoor. Daarnaast biedt het terrein vestigingsmogelijkheden voor zowel lichte als zwaar milieuhinderlijke bedrijven. Het vervoer over water is de afgelopen jaren sterk gegroeid. De verwachting is dat het belang hierin in de toekomst steeds meer zal gaan toenemen. Gelet op bovenstaande is het de opdracht om het meest effectieve en doelmatige gebruik van het terrein vast te leggen in dit nieuwe bestemmingsplan.

Het gaat om een bestemmingsplan voor de komende 10 jaar, waarin de voorzienbare, wenselijke, voldoende concrete en onderbouwde ontwikkelingen een plek zullen krijgen en waarin ruimte geboden moet worden voor revitalisering. Het bedrijventerrein biedt werkgelegenheid aan ongeveer 16.700 werknemers en is daarmee van groot belang voor de stad, regio en ook daarbuiten. In dat kader heeft het college in 2002 besloten dat Lage Weide als bedrijventerrein behouden moet blijven en dat daarbij noodzakelijk is dat stevig geïnvesteerd gaat worden in de kwaliteit van het bedrijventerrein. Ook is in 2007 gestart met de uitvoering van het Havenproject: versterken/verzwaren van de kademuren, plaatsen van nieuwe en diepere damwanden, vergroten van toegang naar het Uraniumkanaal, en de aanleg van wachtplaatsen. Daarnaast wordt geïnvesteerd in de infrastructuur, verkeersveiligheid, parkeren, groen en promotie.

Zoals uit het vervolg van deze toelichting – uitgewerkt in met name hoofdstuk 5 - zal blijken is het nieuwe bestemmingsplan toekomstgericht voor zowel gebruikers als omwonenden, hetgeen blijkt uit onderstaande opsomming; voor een groot deel van het plangebied wordt één bestemming 'Bedrijventerrein' opgenomen, met een lijst van toegestane bedrijfsactiviteiten; er wordt een milieuzonering opgenomen, om voor nieuwe situaties te voorzien in een optimale scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, waarbij bestaande rechten zoveel mogelijk worden gerespecteerd; waar mogelijk wordt het multimodale karakter van het Havengebied juridisch planologisch geoptimaliseerd; de begrenzing van het gezoneerde industrieterrein wordt aangepast, zodat deze niet meer dwars over perceelsgrenzen loopt; nieuwe geurhinderveroorzakende bedrijven zijn slechts toegestaan indien is aangetoond dat geen overschrijding van de aanvaardbare cumulatieve geurbelasting optreedt; uitbreidingsbehoefte wordt gefaciliteerd binnen de planperiode; het bedrijventerrein wordt versterkt door het tegengaan van verdere verkantorisering; er vindt eenmalige legalisatie plaats van een aantal kantoorpanden; opname mogelijkheid van verhuur leegstaande kantoorruimte gelieerd aan bedrijfsruimte tot zelfstandig kantoor; opname van vestigingsmogelijkheden voor volumineuze detailhandel.

In het bestemmingsplan zijn daarnaast de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Qua systematiek sluit het bestemmingsplan aan bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Daar waar mogelijk is gestreefd naar vereenvoudiging en vermindering van regels.

bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van bestemmingsplan Lage Weide is gelegen aan de westkant van Utrecht. Het plangebied wordt begrensd door: aan de noordkant de Zuilense ring; aan de noord- en oostkant het Amsterdamrijnkanaal; aan de zuidkant de autosnelweg A2. Een kaart van het plangebied van de ligging in groter verband is opgenomen onder paragraaf 3.2.

1.3

Vigerende plannen

Binnen het plangebied gold een groot aantal bestemmingsplannen. Er was er sprake van een zeer versnipperd juridisch kader. De vigerende plannen waren voor een groot deel verouderd, waardoor in het verleden relatief veel separate planologische procedures (ex. artikel 19 oude WRO) zijn doorlopen. Onderstaande afbeelding geeft, in combinatie met de tabel, een overzicht van de vigerende bestemmingsplannen.

Afbeelding : vigerende bestemmingsplannen 8 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

Naam plan

Vastgesteld door Raad 08-06-1961

uitbreidingsplan in hoofdzaak Lageweide uitbreidingsplan in hoofdzaak 16-09-1954 Lageweide II bestemmingsplan Lageweide-Noord 30-10-1980 bestemmingsplan Maarssenbroeksedijk 24-09-1984 bestemmingsplan Maarssenbroek, 6e 21-06-1989 partiële herziening bestemmingsplan Maarssenbroek, 20-04-1983 uitwerkingsplan Zonnebaan/Sterrebaan gedeeltelijke herziening zes 25-01-1990 bestemmingsplannen industrielawaai Utrecht Bouwverordening gemeente Utrecht Tabel : vigerende bestemmingsplannen

1.4

Goedgekeurd door GS 13-08-1962

Kroon/ Raad van State

07-12-1954 22-12-1981 09-04-1985 10-10-1989

19-11-1984

12-07-1983 17-07-1990

Leeswijzer

De toelichting is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt aandacht besteed aan het bestaande beleidskader dat als basis heeft gediend voor dit bestemmingsplan. Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving van de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies hebben hier een plek. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van o.a. milieuaspecten komen in hoofdstuk 4 aan bod. In hoofdstuk 5 worden de mogelijkheden die het plan biedt voor de toekomst beschreven. Dit hoofdstuk is mede gebaseerd op de informatie uit de hoofdstukken 2, 3 en 4. Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op de juridische planregeling. In hoofdstuk 7 wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid besproken. In hoofdstuk 8 wordt aandacht besteed aan de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In de Bijlagen toelichting zijn diverse bijlagen te vinden van o.a. onderzoeken die in dit kader van dit bestemmingsplan zijn uitgevoerd en waarvan de conclusies zijn vermeld in hoofdstuk 4 van de toelichting.

bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

9

1 0 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 2.1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van de ruimtelijke beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau die van belang zijn voor dit plangebied.

2.2

Rijksbeleid

2.2.1

Nota Ruimte

Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte scheppen voor verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat. Het ruimtelijk beleid zal worden gericht op vier algemene doelen: de versterking van de internationale concurrentiepositie; het bevorderen van krachtige steden en een vitaal platteland; het borgen en ontwikkelen van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; het borgen van veiligheid. Bestemmingsplan Lage Weide levert daaraan een bijdrage, hetgeen volgt uit de verdere toelichting op dit bestemmingsplan. 2.2.2

Structuurvisie Randstad 2040 (2008)

De Structuurvisie Randstad 2040 geeft de ambitie aan om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Het kabinet maakt keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad vanuit vier leidende principes: Principe 1: Leven in een veilige, klimaatbestendige groenblauwe delta; Principe 2: Kwaliteit maken door een sterke wisselwerking groen, blauw en rood; Principe 3: Wat internationaal sterk is, sterker maken; Principe 4: Krachtige, duurzame steden en regionale bereikbaarheid. De structuurvisie fungeert (met de Nota Ruimte) als ruimtelijke basis voor verschillende sectorale en gebiedsgerichte uitwerkingen met als doel van de Randstad een duurzame en concurrerende topregio te maken. Voor bedrijventerrein Lage Weide wordt gesteld dat het een bedrijventerrein op een unieke locatie is dat richting kan geven aan het economisch kerngebied van de Randstad. In het onderhavige bestemmingsplan wordt uitvoering gegeven aan dit beleid. 2.2.3

Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening (SEV III)

Het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening (SEV III) is aangekondigd in de Nota Ruimte.1 Het SEV III omvat beleidsuitspraken en beslissingen, tabellen (tabel 1 en 2) en een kaartbeeld (pkb-kaart 1). Het SEV III is een planologische kernbeslissing (pkb). Het doel van het SEV III is het waarborgen van voldoende ruimte voor grootschalige productie en transport van elektriciteit. Het SEV III betreft globale ruimtereserveringen voor: • mogelijke grootschalige vestigingsplaatsen waar tenminste 500 MW elektriciteit kan worden opgewekt; • globale trajecten van mogelijke hoogspanningsverbindingen van 220 kV en meer. Hierin zijn de terreinen van de NUONlocaties aan zowel de Keulsekade 181 (Centrale Merwedekanaal) de Atoomweg 7-9 (Centrale Lage Weide) aangewezen als vestigingsplaatsen voor grootschalige elektriciteitsproductie. Beide terreinen maken geen onderdeel (meer) uit van het bestemmingsplan Lage Weide.

bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

11

2.2.4 Besluit van 28 augustus 2012, houdende wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de toevoeging van enkele onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang (Barro) Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Titel 2.8 Elektriciteitsvoorziening' van dit besluit heeft ten doel om de in het SEV III gedane beleidsuitspraken conform de in het SEV III opgenomen uitvoeringsparagraaf om te zetten in regels ten aanzien van bestemmingsplannen. Ondermeer in artikel 2.8.3 (waarborging vestigingsplaats grootschalige elektriciteitsopwekking) zijn deze regels opgenomen. De locaties van de NUON zijn aangewezen als vestigingsplaatsen voor grootschalige elektriciteitsproductie. Deze locaties maken geen onderdeel (meer) uit van het bestemmingsplan Lage Weide. 2.2.5

Ladder van duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 Bro In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Volgens artikel 3.1.6 uit het Bro moet de toelichting bij een bestemmingsplan dat nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt voldoen aan drie verschillende randvoorwaarden: a. b.

c.

Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; Indien uit de beschrijving, bedoelt in onderdeel a, blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; Indien uit de beschrijving, bedoelt in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Actualisering bestemmingsplan Lage Weide Voor de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking voor het bestemmingsplan Lage Weide is vooraf een heldere omschrijving van de feitelijke situatie, de oude en de nieuwe planologische situatie noodzakelijk. Hieronder volgt een omschrijving van deze situaties: a.

Feitelijke situatie

Lage Weide is met een bruto oppervlak van 216 ha (154 ha netto) het grootste bedrijventerrein binnen de gemeente. Vooral de sectoren industrie, handel en logistiek zijn er sterk vertegenwoordigd. Lage Weide is niet alleen het enige bedrijventerrein met een water en spoorontsluiting in de regio, het is ook nog het enige bedrijventerrein waar de zwaardere bedrijven (milieucategorie 5) zijn toegestaan en gevestigd. Het gehele bedrijventerrein is in gebruik genomen en er zijn geen uitgeefbare gronden. b.

Voorheen geldende planologische situatie

De voorheen geldende bestemmingsplannen boden op veel plaatsen ruime bouwmogelijkheden, maar de juridische regelingen in de plannen zijn verouderd. Voor Lage Weide gold een groot aantal bestemmingsplannen. De bestaande bouwhoogtes zijn veelal niet geregeld. Ook de bestaande bebouwingspercentages variëren sterk, afhankelijk van het gebied, en samenhangend met het type bedrijvigheid. Binnen het gebied is sprake van grote verschillen tussen soorten bedrijvigheid, kavelgrootte en bebouwingsdichtheid. c.

Nieuwe planologische situatie

Met het nieuwe bestemmingsplan wordt de bestaande lappendeken aan plannen vervangen door één samenhangende, actuele regeling. Het bestemmingsplan Lage Weide regelt wel de maximale hoogtes, bebouwingspercentages en een milieuzonering. Hierdoor worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden ten opzichte van de oude planologische situatie begrensd. Op basis van de oude planologische regeling was ten opzichte van de nieuwe regeling een viervoudige toevoeging van het aantal vierkante meter bvo mogelijk. In het nieuwe 1 2 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

bestemmingsplan is een toename van 10% van de op het bouwperceel aanwezige gebouwen mogelijk. Daarboven op kan via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in het plangebied als geheel onder bepaalde voorwaarden 170.000 m2 worden toegevoegd. Het bestemmingsplan is een actualiseringsplan en voorziet nog op basis van 'oude rechten' in beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Er zijn op het bedrijventerrein geen kavels meer uitgeefbaar. De ladder voor duurzame verstedelijking is in beginsel voor dit bestemmingsplan niet van toepassing, omdat het voorliggende bestemmingsplan bedrijventerrein Lage Weide geen nieuwe stedelijke ontwikkeling beoogt. Regionale behoefte De regionale behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Utrecht staat beschreven in het rapport 'Strategie Bedrijventerreinen 2012'. Met dit rapport blijkt behoefte te zijn aan een uitbreidingvraag van 159,3 ha en transformatievraag van 67 ha aan. Het rapport onderbouwt deze behoefte met de wens voor een nadrukkelijkere inzet op de bestaande gebieden van een bedrijventerrein. Volgens de Utrechtse Bedrijventerreinen Strategie geldt specifiek voor Lage Weide het continueren van de herstructurering en revitalisering van het verouderde bedrijventerrein.

Daarnaast is en blijft het volgens de strategie van belang om regionaal voldoende ruimte beschikbaar te houden voor zwaardere vormen van bedrijvigheid, de zogenoemde Hogere Milieu Categorie (HMC) bedrijven. Lage Weide is hiervoor de (enige) aangewezen locatie binnen de gemeente. De regionale behoefte aan bedrijventerrein is verder uitgewerkt in het provinciaal en regionaal beleid. Binnen stedelijk gebied Het bestemmingsplan voorziet in enige flexibiliteit. Deze flexibiliteit is nodig om herstructureringsmogelijkheden niet op voorhand uit te sluiten, aangezien herstructurering van bestaand bedrijventerrein beleidsmatig gewenst is. De regelingen in het nieuwe bestemmingsplan voldoen aan de eis dat Utrechtse bedrijventerreinen toekomstbestendig moeten. Deze eis komt voort uit de 'Strategie Bedrijventerrein 2012' en uit de 'Economische Agenda 2012-2018'. Daarnaast wordt ook uitgegaan van het blijven voortzetten van bestaande transformatie, revitaliserings- en herstructureringsprojecten. De herstructurering en revitalisering van het bestaande bedrijventerrein Lage Weide is niet alleen mogelijk maar ook wenselijk. De beoogde regelingen in het nieuwe bestemmingsplan kunnen worden opgevangen binnen het stedelijke gebied van Lage Weide. Multimodale ontsluiting Het bedrijventerrein is uniek in de zin dat het multimodaal is ontsloten per weg, water en spoor.

Voor bestemmingsplan Lage Weide zijn in het 'Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen' de concrete toekomstperspectieven aangegeven: Lage Weide intensiveren tot multimodaal knooppunt. Volgens de afspraken uit de MTBS-studie 'Port of Utrecht' moet Lage Weide beter inspelen op haar multimodale karakter. Een concreet onderdeel van dit speerpunt is het optimaal gebruik maken van de mogelijkheden vervoer over water en spoor, ten gunste van duurzaamheid en ter vermindering van vervoer over de weg in de regio.

2.3

Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1

Provinciale ruimtelijke Structuurvisie en ruimtelijke Verordening

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) wordt het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. Deze periode sluit aan bij de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering wordt geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) welke tegelijk met de PRS is opgesteld. Voor Lage Weide geldt dat sprake is van 'Bedrijventerrein Stedelijk gebied'. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013, is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De Verordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. De provincie zet in op de herstructurering, intensivering en transformatie van bestaand bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

13

bedrijventerrein. De ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein in het stedelijk gebied is alleen mogelijk als de locatie is opgenomen in het stedelijk programma van de PRS en de noodzaak van het tot ontwikkeling brengen van de locatie kan worden onderbouwd conform de door ons aangegeven voorkeursvolgorde. Bovendien moet de nieuwvestiging of uitbreiding in samenhang worden ontwikkeld met de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein, waarbij de tijdige realisering van de herstructurering is verzekerd. Een aanzienlijk deel van de Utrechtse werkgelegenheid is gebonden aan bedrijventerreinen. Het gaat om activiteiten in onder andere de industrie en logistieke dienstverlening. Deze activiteiten zijn niet of nauwelijks te mengen met andere functies door hun effecten op de omgeving (aard bebouwing, uitstoot, geluid, verkeersdruk). Het is voor een diversificatie van de Utrechtse economische structuur van belang dat voldoende van dergelijke locaties in verschillende segmenten beschikbaar blijven; van terreinen met een prestigieuze uitstraling tot louter functionele terreinen. De ontwikkeling van nieuwe zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen is onwenselijk. Bedrijventerreinen zijn geen geschikte locatie voor de ontwikkeling van duurzame kantoren. Uit onderzoek blijkt dat een belangrijk deel van de leegstand op bedrijventerreinen bestaat uit kantoorpanden.

Het bestemmingsplan Lage Weide levert een bijdrage aan bovenstaand beleid. 2.3.2

Regionaal Structuurplan 2005-2015 (2005)

Het Bestuur Regio Utrecht heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. Het centrale thema van het plan is 'beheerste dynamiek'. Via dit principe moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling. Op de plankaart RSP Utrecht 2005-2015 is Lage Weide aangegeven als (inter-)nationaal kerngebied. De regio kiest voor het prioriteren van de bereikbaarheidsverbetering van kerngebieden boven andere gebieden. Leidsche Rijn Centrum (waarvan het 4e kwadrant van Lage Weide deel uitmaakt) wordt genoemd als toekomstig kerngebied van zeer groot belang met OV knooppunt. Lage Weide zal de functie van regionale multimodale knooppunt behouden, met een specifieke rol voor watergebonden bedrijvigheid. In 2007 hebben de gemeenten gezamenlijke uitvoeringsafspraken geformuleerd en vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP 2005-2015. Hierbij is ook het kantorenprogramma vastgesteld. Voor het plangebied is daarvan van belang: De toegestane ontwikkelingsruimte voor Utrecht is met name toegewezen in het stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. Het is niet toegestaan dit nieuwe programma te 'verslepen' naar andere locaties. Herbouw mag, als het volume niet toeneemt.

Restruimte voor kantoorontwikkeling in oude bestemmingsplannen vallen buiten de uitvoeringsafspraken. Waar mogelijk zullen gemeenten zich inspannen om deze bestemmingsplannen aan te passen en wijzigen in andere functies niet zijnde kantoren. Onder 1.500 m2 is niet geprogrammeerd, maar moet wel worden gemeld. Op bedrijfsterreinen geldt een maximum tot 2.000 m2 bvo met een maximum van 50% kantoorhoudend. Hier van kan worden afgeweken tot maximaal 4.000 m2. Er moet naar worden gestreefd de ontwikkeling van kantoorfuncties op bedrijventerreinen zoveel mogelijk te beperken. Bestemmingsplan Lage Weide is grotendeels in overeenstemming met bovenstaand beleid. Op het aspect multimodaliteit wordt verder ingegaan in paragraaf 5.4. Daarbij wordt in dit bestemmingsplan de maximale gestelde maatvoering (tot 2.000 m2 respectievelijk 4.000 m2) voor ondergeschikte bij bedrijven kantoren niet uit het Regionale Structuurplan overgenomen. De reden hiervoor is met name dat zittende bedrijven, die al jaren in op Lage Weide gesetteld zijn een belangrijke rol hebben in Utrecht (werkgelegenheid, uitstraling, hoofdkantoor). Deze bedrijven hebben vaak een (ondergeschikt) kantoorvolume dat groter is dan 2.000 m2 of zelfs 4.000 m2.

Daarnaast gaat het vaak om concentratie van (hoofd)kantoorfuncties, waardoor ook een deel van het kantoorvolume niet direct gekoppeld is aan de lokale productiefaciliteiten, zoals bijvoorbeeld voor HR-activiteiten. Om deze bedrijven uitbreidingsmogelijkheid te geven op dit onderdeel is de beperking uit het Regionaal Structuurplan niet overgenomen. Wel wordt er voor nieuwe (ondergeschikte bij bedrijven behorende kantoor)ontwikkelingen ingezet op een maximum van 30% kantoorhoudend, een strengere norm dan het RSP hanteert. Dit aspect wordt verder uitgewerkt in paragraaf 5.7.

1 4 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

Voor dit plangebied speelt een specifiek probleem ten aanzien van de zelfstandige kantoren. De oplossing die de gemeente hiervoor nastreeft wordt toegelicht en uitgewerkt in paragraaf 5.8. 2.3.3

Ontwikkelingsvisie NV Utrecht (2009)

De Stad werkt in Noordvleugelverband samen met Amersfoort en Hilversum en de regio (BRU en Eem- en Gooigemeenten) aan een ontwikkelingsvisie. Doelstelling van het Rijk is om de internationale concurrentiepositie van de Randstad als geheel te versterken. Versterken van de economie, vergroting van de kracht en dynamiek van de steden en ontwikkeling van de bijzondere kwaliteiten en de vitaliteit van het Groene Hart dragen bij aan deze doelstelling. Binnen het nationaal stedelijke netwerk Randstad Holland zijn drie economische kerngebieden gelegen: De Noordvleugel, de Zuidvleugel en de regio Utrecht. Belangrijke bestaande kwaliteiten van het economisch kerngebied Utrecht, die behouden en versterkt moeten worden, zijn: Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur; Regio Utrecht als broedplaats van kennis en talent; Regio Utrecht als belangrijk centrum van nationaal georiënteerde zakelijke dienstverlening en maatschappelijke organisaties. Het onderhavige bestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten van de ontwikkelingsvisie en levert daaraan een bijdrage. 2.3.4

Water voorop! Waterbeheersplan 2010-2015

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer. Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is. 2.3.5

Waterstructuurvisie (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, 2002)

Water speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Functies zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van water. Daarnaast verandert het klimaat. Daarom heeft water in de toekomst meer ruimte nodig. In de Waterstructuurvisie presenteert het waterschap zijn integrale visie op een duurzaam waterbeheer op de lange termijn. Doelen hierbij zijn: a. b. c. d. e. f. g.

het gewenste veiligheidsniveau tegen overstroming en wateroverlast is gegarandeerd; er is sprake van een goede waterkwaliteit; de ecohydrologische variatie binnen het plangebied is hersteld; de bodemdaling is afgeremd of zo mogelijk stopgezet; er zijn goede gebruiksmogelijkheden van het plangebied voor verschillende maatschappelijke functies; er is voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar om dit mogelijk te maken; de landschappelijke betekenis van water is behouden of versterkt.

In de structuurvisie zijn gebiedsspecifieke doelstellingen en maatregelen gedefinieerd. Ook staat het streefbeeld voor 2050 beschreven, gebaseerd op de volgende principes:. Vasthouden, bergen, afvoeren; Voorkomen, scheiden of schoon maken van vuilemissies; Vergroten zelfvoorzienendheid en duurzame inrichting; Grondwater als ordenend principe. Het streefbeeld kan niet los worden gezien van het toekomstige grondgebruik binnen het beheergebied. Enerzijds vraagt het streefbeeld op een aantal plaatsen om meer ruimte voor water. Anderzijds kan het streefbeeld alleen worden bereikt indien het grondgebruik meer op de waterdoelstellingen wordt afgestemd. Voor de drie belangrijkste functies - wonen/werken, landbouw en natuur - is daarom in kaart gebracht of en hoe deze functies passen bij een duurzaam bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

15

waterbeheer. Dit is in combinatie met het streefbeeld vertaald naar een visie op het toekomstig gewenste grondgebruik in het werkgebied van het waterschap. Ruimtelijke ontwikkelingen Elke ruimtelijke ontwikkeling kan invloed hebben op water. Niet alleen bouwen nabij of op een waterkering, maar ook een toename van verhard oppervlak. Een ruimtelijke ontwikkeling moet minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van een watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Voor elke toename van verharding van meer dan 500 m2 in stedelijk gebied is een watervergunning nodig.

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Structuurvisie 2015-2030 (2004)

In de structuurvisie worden de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. In het Ontwikkelingsbeeld tot 2015 worden voor het bestemmingsplangebied de volgende richtlijnen gegeven: Lage Weide: onderzoek naar optimalisatie en behoud van bedrijfsmatige functies Lage Weide heeft als grootschalig bedrijventerrein een belangrijke functie als binnenhaven en multimodaal knooppunt. De druk op het gebied is groot zowel vanwege de behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid als vanwege de zoektocht naar ruimte voor verstedelijking. Ontwikkelingen zoals Leidsche Rijn en een aantal knooppunten (transferium, Randstadspoorstations, NOUW 1 en 2) rond en in het gebied vormen aanleiding om de ruimtelijk-functionele structuur van Lage Weide nader te onderzoeken. Dergelijke investeringen zijn kansen om de bestaande ruimtelijke benutting te optimaliseren. Uitgangspunt daarbij is het behoud van de bedrijfsmatige functies op bedrijventerreinen, met name op Lage Weide, waarbij een intensievere benutting van de ruimte een aandachtspunt is.

De redenen die de structuurvisie noemt om op korte termijn (2015 - 2020) geen verdere ruimtelijk-functionele wijzigingen na te streven voor Lage Weide zijn: de wens Lage Weide als multimodaal knooppunt voor goederenvervoer te optimaliseren; de inzet om bestaande bedrijven te behouden voor de stad; de hoge kosten die zijn verbonden aan transformatie; het ontbreken van ruimte voor te verplaatsen bedrijven; het moeilijk kunnen combineren met andere functies wegens milieu en veiligheid; de slechte OV-bereikbaarheid van het gebied vermindert de mogelijkheden voor andere functies. Het bestemmingsplan Lage Weide faciliteert de uitgangspunten van de richtlijn. 2.4.2

Hoogbouwvisie (2005)

De doelstelling van de Hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw. Voor de Hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten: Hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving; Behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken; De zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven (ook vanaf de Rijkswegen); Hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met Stationsgebied en het toekomstige Leidsche Rijn Centrum. De 'kloof' tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal. In het Wensbeeld 2030 van de Hoogbouwvisie is de stad opgedeeld in een drietal categorieën: a. b.

c.

De Binnentuinen: 9 tot 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte; De Centrale Zone, waar ook een deel van Lage Weide deel van uitmaken: 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst. De Brandpunten: de maximale bebouwingshoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte. Dit kan voorkomen in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum.

1 6 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

2.4.3

Welstandsnota

In het plangebied geldt over het algemeen een 'open' regime voor welstand. Dit betekent dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld beide mogelijk is, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent: een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld; er is ruimte voor vernieuwing; bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving. Voor de Plas geldt het regime respect. Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent: samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop; respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm; nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk. Het aspect welstand wordt niet in het bestemmingsplan geregeld, maar komt aan bod in de toetsing van de omgevingsvergunningaanvraag en speelt verder dan ook geen rol voor dit bestemmingsplan. 2.4.4

Economisch beleid

2.4.4.1 Economische Agenda Utrecht 2012 -2018 De Economische Agenda Utrecht 2012-2018 geeft de hoofdlijnen weer van het economische beleid voor de komende jaren, de ambitie die we hebben met de economie van Utrecht en de instrumenten die we zullen inzetten om dit te bereiken. De doelstelling van het Utrechts economisch beleid is om te komen tot een duurzame economische ontwikkeling, waardoor welvaart, werkgelegenheid en voorzieningen zowel nu als ook op langere termijn worden bevorderd. Onder invloed van verschillende trends en ontwikkelingen ziet de Utrechtse economie er in 2018 anders uit dan nu. Om goed te kunnen inspelen op deze ontwikkelingen is het van belang de juiste randvoorwaarden hiervoor te bieden. De ambitie van Utrecht voor 2018 is een levendige, gastvrije, diverse, innovatieve en creatieve economie. Met vooral een nationale uitstraling, maar op specifieke clusters ook met internationale allure. Als stad van Kennis en Cultuur richten we ons vooral op die sectoren en ontwikkelingen die dit profiel verder versterken. Mensen wonen, werken, leren en verblijven graag in de stad en kunnen kiezen uit verschillende woonmilieus, werkmilieus en vrijetijdsbestedingen. Om in te kunnen spelen op de (structurele) ontwikkelingen die we de komende jaren op ons af zien komen zetten we in op acht economische speerpunten voor de stad: 1. Toekomstgerichte werklocaties 2.

Werken in de wijk 3. Investeren in Centrum Utrecht 4. Verduurzaming van de Utrechtse economie 5. Bijdrage aan het Werkgelegenheidsoffensief 6. Kenniseconomie en kennisvalorisatie 7. Goede dienstverlening aan ondernemers 8. Bereikbaarheid Deze speerpunten versterken enerzijds het vestigingsklimaat in de stad en anderzijds specifieke gebieden en sectoren waar Utrecht zich in onderscheidt. Om de ambities voor de verschillende speerpunten te kunnen realiseren, zullen wij samen met de verschillende partners en belangrijke (economische) spelers in de stad werken aan de opgaven die voor ons liggen. 2.4.4.2 Ontwikkelingskader Bedrijventerrein Het bedrijventerreinenbeleid van de gemeente Utrecht is gericht op het bieden van toekomstgerichte bedrijfslocaties voor (zelfstandige) ondernemers en bedrijven in Utrecht. Voldoende en goede (niet louter monofunctionele) werklocaties zijn belangrijk voor het algemene vestigingsklimaat van de stad. Maar de wensen en gestelde eisen aan werklocaties zijn aan het veranderen. Onder andere door het huidige economische klimaat, 'het nieuwe werken', door de opkomst van nieuwe flexibele concepten, etc. is wat vroeger voldoende functioneerde, geen vanzelfsprekendheid meer. Om de concurrentiekracht van en werkgelegenheid in onze stad op peil te houden, zijn goede werklocaties waaronder bedrijventerreinen onontbeerlijk.

bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

17

De doelstelling van het bedrijventerreinenbeleid is om voldoende en toekomstbestendige werklocaties te bieden, die voldoen aan de wensen van hedendaagse en toekomstige ondernemers en daarmee een bijdrage te leveren aan de economische ontwikkeling van de stad. Om ervoor te zorgen dat de Utrechtse bedrijventerreinen ook in de toekomst aantrekkelijke vestigingslocaties blijven, is het van belang op een andere manier naar deze gebieden te kijken. Een meer vraaggerichte benadering is nodig om de bedrijventerreinen ook in de toekomst aan de eisen van het bedrijfsleven en de samenleving te laten voldoen. De kunst is om goed in te spelen op de dynamiek in de economie en maatschappij. In de Economische Agenda Utrecht 2012-2018 is op hoofdlijnen het economische beleid voor de komende periode verwoord. Deze economische agenda vormt het richtinggevende kader voor het actualiseren van de bedrijventerreinenstrategie van de stad. In de Economische Agenda Utrecht 2012- 2018 zijn 'Toekomstbestendige werklocaties' – waaronder bedrijventerreinen- een van de acht economische speerpunten van de stad. De bedrijventerreinenmarkt is vooral een regionale markt. Ondernemers die verhuizen of nieuwe bedrijven die zich willen vestigen zoeken veelal bedrijfsruimte in een regionale straal. Belangrijk is dus om vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in Utrecht in regionaal verband te bezien.

De marktsituatie voor bedrijfsruimte in de stad Utrecht is de afgelopen jaren veranderd. Enerzijds onder invloed van de economische laagconjunctuur, maar ook door de ontwikkeling van de economische structuur richting meer (zakelijke) dienstverlening en overheidsdiensten (incl. onderwijs en zorg) en het positioneren van Utrecht als stad van Kennis en Cultuur. Het gemiddelde aanbodcijfer van bedrijfsvastgoed in de stad Utrecht is de afgelopen jaren toegenomen, maar vooralsnog relatief beperkt (7,2% van de totaalvoorraad)4. Wel zijn hier duidelijke verschillen te constateren tussen de verschillende bedrijventerreinen. Cartesiuswegterrein, Cartesiusdriehoek, Kanaleneiland (incl. Merwerdekanaalzone) en Overvecht kampen met relatief hoge aanbod percentages (variërend van 13 - 20%). Hoewel geen leegstandcijfers beschikbaar zijn voor de bedrijfsruimte op bedrijventerreinen, geven de aanbodcijfers wel een eerste indruk. De cijfers geven echter geen inzicht op de verborgen leegstand. Van het totale aanbod is 57% als incourant aan te merken. Ook hier gelden weer duidelijke verschillen tussen de diverse bedrijventerreinen. Duidelijk is dat op dit moment een deel van de bedrijventerreinen verouderd is geraakt of onder druk staat. Deze gebieden en de beschikbare bedrijfsruimte voldoen niet aan de hedendaagse wensen van het bedrijfsleven.

Dit uit zich in een toenemende leegstand op de bestaande (en deels verouderde) bedrijventerreinen. De toenemende leegstand leidt tot een neerwaartse spiraal van verloedering en nog meer leegstand etc.. Om deze neerwaartse spiraal te keren zijn zowel op Lage Weide, Cartesiusweg als Overvecht herstructurerings- en revitaliseringsprojecten gestart. Utrecht is reeds enige jaren actief met het revitaliseren en herstructureren van verouderde bedrijventerreinen, zoals Lage Weide, Cartesiusweg en bedrijventerrein Overvecht. De komende jaren zal niet alleen continuering plaatsvinden van de revitalisering en herstructurering van deze bestaande werkgebieden, maar zal ook een aantal andere locaties proactief worden aangepakt; gebieden waar het vestigingsklimaat structureel onder druk staat. Op basis van de jaarlijkse vastgoedmonitor en signalen uit de markt wordt bepaald welke bedrijventerreinen pro actief opgepakt moeten worden. Voor deze bedrijventerreinen zal, op basis van maatwerk per gebied, samen met het (georganiseerde) bedrijfsleven een economisch toekomstprofiel voor het gebied (mede in relatie tot de omgeving) gemaakt worden. In eerste instantie geldt dit voor de bedrijventerreinen Oudenrijn en Demkaterrein. Voor bestemmingsplan Lage Weide zijn in het Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen de toekomstperspectieven aangegeven: Lage Weide intensiveren tot multimodaal knooppunt.

De vraag naar bedrijfshuisvesting dan wel bedrijventerreinen in de regio Utrecht wordt bepaald door nieuwe vestigers, bestaande bedrijven die groeien en uitbreidingsruimte nodig hebben en bedrijven die, bijvoorbeeld als gevolg van woningbouw, gedwongen moeten verhuizen. Port of Utrecht Voor de lange termijnvisie op de multimodale toekomst van de Port of Utrecht (verder genoemd de MTBS studie) is een studie uitgevoerd. Aanleiding voor dit onderzoek was het overleg tussen de gemeente Utrecht, Industrievereniging Lage Weide (ILW) en de Kamer van Koophandel over het bestemmingsplan Lage Weide is. Tijdens deze overleggen kwam de wens naar boven om in het kader van het nieuwe bestemmingsplan te bezien of beter ingespeeld kan worden op het multimodale karakter van Lage Weide. De doelstelling van de MTBS-studie is tweeledig: 1.

2.

Ruimte bieden aan (een cluster van) economische activiteiten gerelateerd aan de multimodale functie van Lage Weide die de meeste waarde creëren (in termen van werkgelegenheid en spin off) voor de regio Utrecht; Optimalisatie van de modal split: optimaal gebruik maken van de mogelijkheden van vervoer over

1 8 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

water en spoor, ten gunste van duurzaamheid en ter vermindering van vervoer over de weg in de regio. Uiteindelijk resulteert de studie in een visie voor de langere termijn. Voor de korte termijn is een actieprogramma opgenomen. Dit actieprogramma komt tot uitdrukking in enkele concrete gemeentelijke vervolgacties waartoe het college heeft besloten. Belangrijke ontwikkeling in het goederentransport is de zogenaamde 'vercontainerisatie'. In toenemende mate zullen goederen in containers vervoerd worden. Vervoer over water en spoor kunnen hierin een belangrijke rol vervullen. Lage Weide vormt een knooppunt van de drie modaliteiten water, spoor en weg en kan een nog grotere rol gaan spelen in verschuiving van weg naar water en spoor. Het MTBS rapport geeft een beeld van de ontwikkelingen in het goederentransport en de wijze waarop Lage Weide en het Klooster daarop kunnen inspelen. Dit resulteert zoals eerder gesteld in een visie voor de langere termijn en een actieprogramma voor de kortere termijn. In de voorkeursvisie wordt ingezet op het introduceren van innovatieve logistieke concepten voor vervoer over water en spoor, maar ook over de weg, waar vervoer over water of spoor niet rendabel is en wordt vanwege het hoofdzakelijk private eigendom aansloten bij de bestaande indeling van het terrein. Er vindt geen actieve uitplaatsing plaats.

Er zijn goede kansen in de markt om aan te sluiten op binnenvaartnetwerken en andere innovatieve logistieke concepten. Via Container Terminal Utrecht (CTU) kunnen veel bedrijven gebruik maken van gecontaineriseerd vervoer over water. De meeste bedrijven hebben op hun terrein geen directe toegang tot overslagfaciliteiten aan het water en/of spoor en zullen dit in de toekomst ook niet krijgen. Het beschikbaar maken van dergelijke faciliteiten vereist investeringen in de infrastructuur, bijvoorbeeld in een openbare spoorterminal. In het havengebied zelf zijn vier sectoren die bijdragen aan beide doelstellingen. Dit betreft de sectoren containers, bouw, vuilnis, en transport/distributie. Met name deze sectoren zouden actief gestimuleerd kunnen worden. In de voorkeursvisie wordt rekening gehouden met het feit dat voor Lage Weide vervoer per binnenvaart meer potentie heeft dan vervoer per spoor. Op basis van de aanbevelingen en de conclusies uit het MTBS rapport heeft het college besloten de volgende concrete vervolgstappen te zetten: Het multimodale karakter van Lage Weide te versterken, gericht op de regionale markt, en daarbij de verschuiving van vervoersstromen van de weg naar water en spoor te bevorderen.

De duurzaamheid van de scheepvaart te bevorderen door te streven naar korting op de haventarieven voor schone schepen en door op alle ligplaatsen verplicht te gebruiken walstroomvoorzieningen aan te leggen. In samenwerking met ondernemers op het industrieterrein Lage Weide in beeld te brengen welke vervoersstromen momenteel plaatsvinden op Lage Weide en de resultaten van dit onderzoek te gebruiken bij het ombuigen van vervoersstromen van weg naar water en spoor. Een business case uit te voeren naar de locatie en haalbaarheid van een raildistributiecentrum op industrieterrein Lage Weide, in samenwerking met de Industrievereniging Lage Weide (ILW) en de ondernemers uit Lage Weide en gericht op de regionale markt. In samenwerking met ondernemers op industrieterrein Lage Weide een aantal nieuwe vervoersconcepten, gericht op efficiënter goederenvervoer in de regio, uit te werken. In beeld te brengen wat de mogelijkheden zijn om de Industriehaven op het Cartesiuswegterrein in te zetten ten behoeve van milieuvriendelijke stadsdistributie en bouwlogistiek. Het aspect multimodaliteit wordt verder uitgewerkt in paragraaf 5.4. 2.4.4.3 Kantorenstrategie 2012 Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren sterk veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw.

Maar op minder goede locaties is het aanbod groter dan de vraag. De stad Utrecht voert al vele jaren een restrictief kantorenbeleid en staat in hoofdzaak alleen nieuwbouw toe op drie sterke locaties: Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Buiten die drie locaties gaat de gemeente traditioneel zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding. Op locaties waar de leegstand toeneemt is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde maar spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. In de nieuwe Kantorenstrategie Utrecht 2012 worden de volgende onderdelen vastgelegd: de strategie ten aanzien van de bestaande stad en aanpak van leegstand; bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

19

de strategie ten aanzien van nieuwbouw kantorenlocaties; de strategie ten aanzien van kantoorruimte op bestaande bedrijventerreinen; stedelijke regie op de kantorenmarkt. Op de Utrechtse bedrijventerreinen Lage Weide, Cartesiusweggebied, Overvecht, De Wetering, Oudenrijn en Merwedestrook staan kantoorgebouwen en maken kantoren deel uit van een bedrijfscomplex. Door segregatie, specialisatie en schaalvergroting van bedrijfsprocessen is er een afname in gecombineerd gebruik van kantoorruimte bij bedrijfshallen. Waar vroeger de verhouding 50/50 nog wel veel voorkwam bij groothandel en productiebedrijven is tegenwoordig het ondergeschikt kantoorgebruik feitelijk meestal niet meer dan 20% van de bedrijfshaloppervlakte. Als gevolg daarvan staan nu veel van die oude ondergeschikte kantoorruimten leeg en worden veel kantoorruimten afgesplitst en (veelal niet conform de bestemming) als zelfstandige kantoorruimten verhuurd. Omdat de grondprijs op bedrijventerreinen relatief laag is hebben eigenaren en ontwikkelaars zelfs onder moeilijke marktomstandigheden de neiging om zo veel mogelijk kantoorruimte bij de bedrijfshal te realiseren. De huuropbrengst is immers hoger bij meer kantoorruimte. Het uitgangspunt is dat ieder vestigend bedrijf bij de bedrijfshal enige ondergeschikte kantoorruimte mag realiseren en gebruiken.

In de praktijk zien we dat veel van de oorspronkelijk ondergeschikte kantoorruimte is afgesplitst en in gebruik is genomen door zelfstandige kantoorgebruikers. Dit is niet conform de vigerende bestemming maar er is weinig handhaving geweest in de afgelopen decennia. Deel van het probleem is dat definities en de begrippen kantoor- en bedrijfsruimte niet helder zijn vastgelegd in oude bestemmingsplannen. In algemene zin kan worden gesteld dat kantoorruimten op Utrechtse bedrijventerreinen grotendeels aan de onderzijde van de piramide zitten: met andere woorden veel leegstand, overaanbod en weinig perspectief op lange termijn in een krimpende kantorenmarkt. Het beleid bevat concrete voorstellen voor het toelaten van de kantoorfunctie op bedrijventerreinen, waaronder Lage Weide. Uit het kantorenprogramma van Utrecht wordt duidelijk dat uitbreiding van kantoorprogramma niet mogelijk is in dit plangebied. Voor dit aspect wordt verwezen naar de planbeschrijving in de paragrafen 5.7 en 5.8. Transformatie naar of toevoeging van andere bijvoorbeeld meer consumentgerichte - functies dan bedrijven, wordt op Lage Weide niet nagesteefd. Dit verhoudt zich niet goed met de aard van het bedrijventerrein.

2.4.4.4 Ontwikkelingskader Detailhandel 2012 (2012) Het Ontwikkelingskader Detailhandel 2012 beschrijft de wijze waarop de gemeente nu en in de komende jaren de totstandkoming van detailhandelsplannen wil begeleiden, faciliteren en toetsen. Daarnaast beschrijft dit kader hoe de gemeente wil omgaan met ontwikkelingen in de bestaande winkelgebieden. Het is een algemeen beleidskader op basis waarvan specifieke gebieden en plannen op maat ontwikkeld en beoordeeld kunnen worden. Utrecht kent een zorgvuldig opgebouwde en redelijk fijnmazige voorzieningenstructuur. De huidige winkelstructuur die op basis van een strakke regie en planologie tot stand is gekomen, wordt daar waar mogelijk ook behouden. Daarbij wordt uitgegaan van een ruimtelijke concentratie. Bij een concentratie van winkels ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven. De bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. De verschillende deelgebieden zijn aangewezen op de winkelvoorzieningen in omliggende gebieden. Grootschalige en perifere clusters vormen een aparte categorie van winkels omdat er een ander bezoekmotief is dan bij de 'reguliere detailhandel'. Voor de woondetailhandel zijn er marktkansen, die de gemeente op de locaties in Overvecht en op de woonboulevard ruimte wil geven.

Daarbij wil de gemeente versnippering van de perifere winkelstructuur beperken. Voor internetwinkels in of bij woningen is in het Ontwikkelingskader Detailhandel aangegeven dat de vestiging van een webwinkel bij een woonhuis waar alleen een elektronische transactie tot stand komt, en die dus verder geen ruimtelijke uitstraling als winkel heeft, kan worden aangemerkt als de uitoefening van een bedrijf aan huis en past binnen de woonbestemming. Het betreft hier de administratieve handeling die de bewoner aan huis verricht. Er mag geen sprake zijn van een toonzaal of afhaalmogelijkheid. Dit soort internetwinkels dient zich te vestigen op een locatie met een detailhandelsbestemming. De raad heeft bij motie d.d. 5 juli 2012 aangegeven dat afhaalpunten voor internetwinkels zijn toegestaan op bedrijventerreinen, mits zij opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit hebben en zich niet ontwikkelen tot complete winkels met een uitgebreide etalagefunctie (showroom) en productadvisering.

2 0 bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

Utrecht

2.4.4.5 Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2012) Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (OHU) is geen totaal nieuw kader, het is een herziening van het bestaande OHU 2007. Basis voor het horecabeleid zijn de profielen per deelgebied. Hierin is niet gedetailleerd per pand vastgelegd waar wel en waar niet uitbreiding of nieuwe vestiging van horeca mag plaatsvinden. Bij initiatieven wordt beoordeeld of het initiatief past binnen het profiel van het deelgebied. Vervolgens wordt specifiek gekeken naar de locatie (pand, situatie, omgeving) en naar de actuele situatie in het deelgebied. Zo kan het zijn dat binnen een deelgebied na een aantal nieuwe ontwikkelingen een situatie is ontstaan die verdere groei van horeca, ook als dat wel past in het profiel, onwenselijk maakt. Vermenging van functies is ook op bedrijventerreinen een trend. Het Nieuwe Werken, de opkomst van ZZP-ers, meerdaags zakelijk verblijf op de grotere kantorenlocaties, clustering van functies (bv meubelboulevard, grootschalige detailhandel) zorgen er allen voor dat werken, consumeren en verblijven in elkaar overvloeien. Dat vraagt maatwerk voor (ondersteunende) horecafuncties op bedrijventerreinen. Het profiel (14) voor bedrijventerreinen biedt ruimte voor de vestiging van horeca A tot en met D2. Nieuwe horeca wordt niet mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Lage Weide.

Concrete initiatieven worden beoordeeld op de criteria uit het Ontwikkelingskader. Indien aan de orde wordt een aparte juridische procedure doorlopen. Additionele horeca Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Deze additionele activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de afzonderlijke functie 'horeca' begrepen, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling (sociaal-culturele/culturele/maatschappelijke/sport-/recreatieve doeleinden). Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen, en sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke. 2.4.4.6 Ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen Het ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen dient leisureontwikkelingen in de markt zoveel mogelijk te faciliteren. Leisure wordt gedefinieerd als 'grootschalige commerciële en niet commerciële (combinaties van) voorzieningen in de sectoren sport & recreatie, cultuur, wellness, uitgaan/entertainment en attracties. Grootschalig is een voorziening als: de voorziening veel bezoekers trekt (Vredenburg, Jaarbeurs); de voorziening veel ruimte vraagt (Kidzcity met circa 5.000 m2 bvo) en/of; de voorziening een grote toename van de verkeersdruk (parkeermeting) veroorzaakt.

In de gemeente is behoefte aan ontwikkeling van grootschalige leisurevoorzieningen. Er is gekozen om Utrecht te positioneren op de drie leisure kernmerken 'cultuur', 'shopping' en 'entertainment & uitgaan' waarin de stad al beschikt over belangrijke bovenregionale voorzieningen. De historische binnenstad dient als belangrijkste, grootste en meest gevarieerde leisurevoorziening te worden gewaarborgd. Bij het bieden van ruimte voor nieuwe grootschalige leisurevoorzieningen is door de gemeente Utrecht gekozen voor het realiseren van een zo optimaal mogelijke kwaliteit van ruimte en van leisurevoorzieningen door te kiezen voor ontwikkelingen van twee leisureconcentratiegebieden en vier locaties voor specifieke leisurefuncties. De twee leisureconcentratiegebieden zijn het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. De vier specifieke locaties zijn The Wall, Leidsche Rijn Park, Haarrijnseplas en Maarschalkerweerd. 2.4.5

Verkeers- en vervoersbeleid

2.4.5.1 Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP) De grote wijzigingen in de hoofdverkeersaders waarvan het GVVP spreekt zijn inmiddels gerealiseerd (de NOUW 1 en NOUW 2). Met de realisering van de Nieuwe Ontsluiting Utrecht West (NOUW) is bedrijventerrein Lage Weide vanuit de regio nu goed bereikbaar, maar een knelpunt blijft de bereikbaarheid vanuit de stad zelf. Het Randstadspoorstation op Lage Weide (met een transferium) zoals het GVVP voorstelt is inmiddels onderzocht op haalbaarheid. Binnen deze bestemmingsplanperiode is de realisatie van een Randstadspoorstation niet haalbaar gebleken. Momenteel wordt onderzocht of het transferium nabij station Leidsche Rijn Centrum gerealiseerd kan worden, maar ook deze ontwikkeling is nog dermate niet -concreet dat opname in het bestemmingsplan vooralsnog niet mogelijk is.

bestemmingsplan "Lage Weide" (vastgesteld)

21

2.4.5.2 Ambitiedocument 'Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar'(2002) Het Ambitiedocument 'Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar', vastgesteld door de gemeenteraad op 3 juli 2012, geeft de hoofdlijnen aan waarlangs de doelen een aantrekkelijk en bereikbaar Utrecht kunnen worden bereikt. De ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn neergelegd in zeven beleidsprincipes: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

de gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid; kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen; levendige centra op knooppunten; de plaats bepaalt de mobiliteitskeuze; RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem; de fiets als primair vervoermiddel in de stad; de stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

2.4.5.3 Nota Stallen en Parkeren De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

2.4.5.4 Fietsnota Uit de fietsnota en het hoofdfietsroutenetwerk komt de wens voort om een langzame verkeersroute te realiseren die Leidsche Rijn met Zuilen verbindt door Lage Weide. Hierbij is een nieuwe brug over het Amsterdam- Rijnkanaal noodzakelijk. Dit vergt een grote investering waar in deze planperiode nog geen middelen voor zijn gereserveerd. Het is wel de bedoeling deze mogelijke inpassing voor de toekomst open te houden. 2.4.5.5 Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 goedgekeurd. De doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht zijn: schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen. 2.4.6