Bestemmingsplan 2e Daalsedijk, deelgebied 2 tm 4 Toelichting.pdf

Gezond stedelijk leven

Nota Gezondheid voor iedereen – VolksgezondheidsbeleidUtrecht 2019-2022 Op 17 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Nota Gezondheid voor iedereen-Volksgezondheidsbeleid Utrecht 2019-2022 vastgesteld. De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. De speerpunten voor de beleidsperiode die extra gezondheidswinst helpen te realiseren zijn: gezonde leefomgeving, gezond en veilig opgroeien, gezond gedrag, gezond rondkomen, gezond werkgeverschap, psychische gezondheid en gezond ouder worden. Binnenstedelijke verdichting brengt gezonde kwaliteiten met zich mee zoals het behoud van groen om de stad en autoluwe wijken die actieve mobiliteit en ontmoeting stimuleren en daarmee bijdragen aan gezondheid. Daarnaast biedt het mogelijkheden voor gemengd wonen en het vergroten van het aandeel sociale en midden huur in de stad. Er ontstaat, met name rond drukke wegen, echter ook een dilemma tussen gezonde lucht en minimale geluidsbelasting enerzijds en verdichting anderzijds. Er wordt gekozen om idealiter geen nieuwe woningen binnen 100 meter van een autosnelweg te realiseren.

Tevens wordt de markt uitgedaagd om bij nieuwe gebiedsontwikkelingen aan drukke binnenstedelijke wegen (> 10.000 voertuigen per etmaal), waarover nog geen bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, met (innovatieve) maatregelen te komen die de gezondheidseffecten door luchtverontreiniging en geluidbelasting minimaliseren met behoud van een goed binnenmilieu en een prettige woon-en verblijfskwaliteit. Voor groepen mensen die extra gevoelig zijn voor luchtverontreiniging (ouderen, mensen met een zwakke gezondheid en kinderen van 0-18 jaar) wordt bij het bestemmen van nieuwbouw van voorzieningen (scholen, kinderopvang en woon(zorg)voorzieningen) bij drukke binnenstedelijke wegen (>10.000 mvt/etm) een minimale afstand van 50 meter en bij autosnelwegen een minimale afstand van 300 meter aangehouden. Voor bestaande voorzieningen die renovatie, aanbouw of vervangende nieuwbouw nodig hebben, al dan niet met een bestemmingsplanwijziging, wordt in goed overleg met de vertegenwoordigers van de voorziening onderzocht of een alternatieve locatie ruimtelijk en binnen de financiële kaders mogelijk is. Ook wordt onderzocht of er reguliere maatregelen te treffen zijn om het binnenmilieu te verbeteren. Bij tijdelijke schoolgebouwen en noodlokalen wordt er ook naar gestreefd om aan het afstandscriterium te voldoen.

Als dit niet mogelijk is, wordt naar een zo kort mogelijke overbruggingsperiode gestreefd. In een verdichtende stad zijn stille plekken schaars, wij beschermen daarom deze plekken. Ook staan we geen horecavoorzieningen toe in stille hofjes en rustige woonstraten om zo geluidsoverlast te beperken. Bij bouwplannen moeten alle soorten woningen (sociale huur, midden huur, koopwoningen etc.) in het plan een vergelijkbare lucht- en geluidskwaliteit hebben. Daarnaast worden er passende maatregelen genomen om de gevolgen van klimaatverandering zoals hittestress te beperken door bijvoorbeeld groene daken en gevels te realiseren en door bij de ruimtelijke inrichting voor meer plekken voor verkoeling te zorgen. Wij hanteren hierbij voor de openbare ruimte het principe 'groen tenzij'. Daarnaast is er ook ruimte voor biodiversiteit, dit versterkt de natuurbeleving en daarmee indirect de gezondheid. Conclusie De gezonde leefomgeving is een belangrijk vertrekpunt voor de planvorming. In paragraaf 5.14 is ingegaan op het thema gezondheid. Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014) 2 4 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht. De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan. De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn: nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling; behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid. Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven. Conclusie In paragraaf 5.3 Geluid wordt ingegaan op de geluidssituatie in het plangebied. Aan het geluidbeleid wordt voldaan. Nota externe veiligheid (2007) De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen.

De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden. De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota speelt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken. Conclusie In het plangebied moet rekening worden gehouden met het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor. In paragraaf 5.6 Externe veiligheid is ingegaan op de situatie in het plangebied. Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie' Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld. Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU).

Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen. Conclusie In paragraaf 5.7 Luchtkwaliteit is ingegaan op de situatie in het plangebied. Utrecht: energiek middelpunt van het land, Energieplan Utrecht en duiding van het college bij het Energieplan (2016) en de Utrechtse Energieagenda's 2016 - 2019 De gemeenteraad heeft op 14 januari 2016 het Energieplan besproken en het document Duiding van het College bij het Energieplan vastgesteld. Deze documenten geven samen richting aan het energiebeleid in Utrecht voor de komende jaren. Het Energieplan is door 165 Utrechters opgesteld en hierbij stond de volgende vraag centraal: realiseer een klimaatneutraal Utrecht. Aan de hand van de onderwerpen wonen, werken, vervoer en centrale energievoorziening in Utrecht zijn, om dit te bereiken, te nemen maatregelen geformuleerd. Bewustwording via het verbeteren van informatievoorziening is hierbij belangrijk en de gemeente heeft een grote en pro-actieve rol bij de overgang naar duurzame energie. In het najaar van 2015 zijn de Utrechtse Energieagenda's verschenen, welke een vervolg zijn op het Energieplan en de duiding daarop van het college.

Hierin worden de concrete gemeentelijke werkzaamheden gepresenteerd en de inzet van middelen welke leiden tot een klimaatneutraal Utrecht richting 2030. Om deze ambitie te bereiken zijn de volgende ambitieuze doelstellingen voor 2020 geformuleerd: 20% C O2-reductie ten opzichte van 2010; 20% van het totale energieverbruik wordt duurzaam opgewekt; 10% van de daken zijn voorzien van zonnepanelen. bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

25

Met het coalitieakkoord 'Utrecht: Ruimte voor iedereen' (2018) zijn voorgaande doelstellingen vervangen. Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn en om hiertoe te komen worden de volgende stappen genomen: de gemeentelijke energie-inkoop is in 2020 volledig verduurzaamd; in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen; in 2030 is het Utrechtse systeem van stadsverwarming verduurzaamd; in 2030 zijn minimaal 40.000 bestaande woningen van het gas af; het gemeentelijke vastgoed is in 2040 volledig verduurzaamd. Conclusie De ontwikkelaar spant zich in om alle nieuwbouw (woningen) te laten voldoen aan nul-op-de-meter (NOM). Als dit voor hoge gebouwen niet haalbaar is, wordt geprobeerd om op een andere plek binnen het plangebied of eventueel buiten het plangebied voldoende energie op te wekken, om zo een klimaatneutraal gebied te realiseren. De strategie moet passen binnen het Energieplan (2016). Visie op de warmtevoorziening (2017) Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. De CO2-uitstoot in onze stad wordt voor een derde veroorzaakt door het verwarmen van huizen en gebouwen met aardgas (inclusief de stadsverwarming). Ook gebruiken gebouwen op dit moment relatief veel warmte door een lage isolatiegraad en installaties met een laag rendement.

Om de doelstelling te behalen om als Utrecht in 2030 klimaatneutraal te zijn, is een omschakeling naar een duurzame warmte- en koudevoorziening nodig. Met het nieuwe coalitieakkoord is de doelstelling opgenomen om zo snel mogelijk klimaatneutraal te zijn en 40.000 bestaande woningen van het gas af te halen. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen. Dit vraagt om ingrijpende aanpassingen in gebouwen, de energieinfrastructuur en door nog meer gebruik te maken van duurzame warmtebronnen. Natuurlijke momenten, op zowel gebouw- als gebiedsniveau, moeten worden benut om de warmtetransitie te versnellen. Een klimaatneutrale warmtevoorziening moet aan de voorwaarden duurzaam, betaalbaar en betrouwbaar voldoen. Naar verwachting wordt in 2019 een nieuwe regierol voor de gemeente op het gebied van energietransitie vastgelegd (Klimaatakkoord). Dit betekent dat gemeenten in 2021 een transitievisie Warmte en een Regionale Energiestrategie moeten opstellen. Beide documenten zullen worden verankerd in de Omgevingsvisie. Conclusie Het verwarmen van woningen en gebouwen (nieuwbouw) met aardgas is niet meer toegestaan. De ontwikkelaar spant zich in om alle nieuwbouw (woningen) te laten voldoen aan nul-op-de-meter (NOM).

De strategie moet passen binnen de Visie op de warmtevoorziening (2017). 2.3.2.2.7 Bodem, ondergrond en water Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven is de vraag naar bouwgrond in Utrecht groot. Deze bouwgrond wordt momenteel van elders (vaak over lange afstand) aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie. Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen. Conclusie In paragraaf 5.8 Bodem is ingegaan op de situatie in het plangebied. 2.3.2.2.8

Sport recreatie en toerisme

A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010) en bijstelling hotels (2019) Het hotelbeleid is weergegeven in de nota A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2 6 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

2010-2020 (2010). De komende 10 jaar wordt een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar voorzien. Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1400 kamers. Die groei wil de gemeente faciliteren. Op 19 december 2019 is de beleidsnota hotels Utrecht 2010-2010 door de gemeenteraad bijgesteld vastgesteld. In de periode 2019-2021 worden naar verwachting 1.500-1.800 nieuwe hotelkamers gerealiseerd bovenop het bestaande aantal van ongeveer 2.000 hotelkamers. Voor Utrecht betekent dit een inhaalslag in kwantiteit en kwaliteit van hotelconcepten. Vanwege deze relatief grote toevoeging in een korte tijd is het nodig om tijdelijk een pas op de plaats te maken en eerst het effect van deze toename af te wachten voordat er eventueel meer nieuwe hotels toegevoegd worden. Dit betekent dat er tot 1 januari 2023 in principe geen nieuwe hotels worden toegestaan met bestemmingsplanwijzigingen. Voor aanvullende bijzondere concepthotels met maximaal 50 kamers of bijzondere doelgroephotels kan onder voorwaarden (over locatie, kwaliteit initiatiefnemers, segmentatie en duurzaamheid) een uitzondering worden gemaakt.

Uitbreidingen van bestaande hotels met een kwaliteitsdoel blijven ook beperkt mogelijk. Conclusie Het bestemmingsplan maakt een hotelfunctie niet rechtstreeks juridisch-planologisch mogelijk, wel kan het college (via een delegatiebesluit van de raad aan het college) de bestemming van twee van de (in het delegatiebesluit aangewezen) gebouwen met cultuurhistorische waarde in het plangebied wijzigen om hotels mogelijk te maken. Van deze bevoegdheid kan gebruik worden gemaakt op basis van een concreet initiatief. Beleid tijdelijk verblijf (short stay) Op 19 december 2019 is het beleid tijdelijk verblijf (short stay) door de gemeenteraad vastgesteld. Het aantal short stay-accomodaties in Utrecht is de laatste jaren gegroeid. Een toenemende mobiliteit van werknemers en internationale studenten zorgt voor een stijgende vraag naar deze accommodaties. De huisvesting van tijdelijke (internationale) werknemers of studenten mag echter niet ten koste gaan van de leefbaarheid en van de beschikbaarheid van voldoende permanente woonruimte voor verschillende doelgroepen in de stad. Om deze belangen op een goede manier te kunnen wegen zijn uitgangspunten opgesteld. Onder tijdelijk verblijf of short stay wordt verstaan: het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van logies met een minimumperiode van twee weken tot 6 maanden met uitloop tot maximaal 12 maanden.

Dit gebruik valt onder de bestemming hotel met aanduiding logies voor tijdelijk verblijf. Dit gebruik is niet toegestaan onder een woonbestemming. De regels voor het verlenen van vergunningen voor tijdelijk verblijf zijn vastgelegd in de Beleidsregels tijdelijk verblijf (short stay). Conclusie Het bestemmingsplan maakt short stay niet direct juridisch-planologisch mogelijk. Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, onderscheid gemaakt worden in categorieën van horecabedrijven in een bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op 12 april 2018 in werking getreden en door de raad vastgestelde Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 en overgenomen in de bijlage bij de regels, de Lijst van Horeca-activiteiten. In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'zachte' tot 'harde' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving.

De regeling heeft tot doel de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. Conclusie Het beleidskader geeft ruimte voor het realiseren van horeca op bijzondere plekken in de wijk. In het plangebied wordt horeca mogelijk gemaakt in de bijzondere gebouwen met een cultuurhistorische waarde. Horeca levert in het gebied een bijdrage aan het gewenste gemengde karakter van het gebied en past hiermee in het gemeentelijk beleidskader. De op het nieuwe Ontwikkelingskader Horeca 2018 aangepaste Lijst van horeca-activiteiten is een bijlage van de regels van dit bestemmingsplan.

bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

27

2.3.2.3 2.3.3

Gebiedsbeleid Gebiedsgericht beleid

In gebiedsbeleid maakt de gemeente de koers en het thematische beleid passend binnen een specifiek gebied. Voor het plangebied is het gebiedsbeleid Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk opgesteld. Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Op 2 april 2015 heeft de gemeenteraad het document Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk vastgesteld. Dit document bestaat uit een 'Ontwikkelvisie', waarin de visie voor het plangebied in hoofdlijnen uiteen wordt gezet. Voor de verwachte eerste fase van de planontwikkeling is een deeluitwerking ('Ontwikkelkader') opgesteld, waarin het kader voor concrete planvorming is opgenomen. Bij de vaststelling van de ontwikkelvisie in 2015 heeft de gemeenteraad een aantal moties aangenomen. Deze moties handelen over duurzaamheidsopgaven, parkeernormen en autovrij wonen, fietsroutes, groen en aandacht voor bouwverkeer. In het plan zijn de moties verwerkt (zie hieronder). De Ontwikkelvisie uit 2015 is voor de deelgebieden 2 tot en met 4 nader uitgewerkt in Ontwikkelkader Wisselspoor deelgebied 2-4 (zie bijlage 5). Deze uitwerking vormt het kader voor nu voorliggend bestemmingsplan en de ontwikkeling van de deelgebieden. Paragraaf 4.1 Projectbeschrijving gaat nader in op de inhoud van de Ontwikkelvisie en het Ontwikkelkader. De genoemde moties zijn in het Ontwikkelkader meegenomen en verwerkt; zie hiervoor het onderstaande overzicht.

Nummer motie 2015/M20

Inhoud motie

Wijze van verwerken

Het mogelijk maken om te experimenteren Een deel van het zuid-oostelijk deel van met autovrij wonen. Hiervoor een locatie deelgebied 4 is aangewezen als autovrij binnen het te ontwikkelen gebied aan te gebied waar geen parkeerplaatsen voor wijzen waar woningbouw kan plaatsvinden bewoners gerealiseerd mogen worden. In zonder parkeerplaatsen voor bewoners en deze hoek zullen met name kleinere waarbij de toekomstige bewoners bewust woningen voor studenten en starters instemmen met het feit dat zij geen komen. aanspraak op een parkeervergunning kunnen maken.

2 8 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

2015/M21

Binnen bestaande kaders gebruik maken Deelgebied 1 bestemmingsplan van de mogelijkheden die er zijn om samen Samen met de werkgroep Lineair Park, in met betrokken partijen: co-creatie, ligt er nu een ontwerp voor het meer groene plekken in de straten op te Lineair Park en het 'pocket park' aan de 2 e nemen (waaronder wadi's en groene Daalsedijk. Daarbij is gebleken dat bermen); omwonenden behoud en versterkingen zo veel mogelijk gebruik te maken van van het groene karakter heel belangrijk groene daken, groene gevels en verticale vinden. In het ontwerp van het 'pocket tuinen. park' wordt tevens uitgegaan van het behouden van bestaande beeldbepalende bomen. Bij de verdere ontwikkeling van het gehele plangebied blijft het inpassen van (extra) groen een belangrijk aandachtspunt. Daarnaast zijn bij verschillende woningtypen voorzieningen voor groene gevels meegenomen in de vorm van plantenbakken en klimdraden. Overige deelgebieden Ten aanzien van de overige deelgebieden wordt de werkwijze van deelgebied 1 voortgezet waarbij in co-creatie invulling gegeven gaat worden aan de inrichting van het Spoorplantsoen. Daarnaast zijn er in het beeldkwaliteitsplan aanbevelingen ten aanzien van groene gevels en groene daken opgenomen. De platte daken moeten het regenwater zo lang mogelijk bufferen om het daarna vertraagd af te voeren naar de openbare ruimte.

Voor platte daken zijn drie, eventueel te combineren, mogelijkheden: energiedaken, groene daken of dakterrassen. De NOM-ambitie en de hiervoor noodzakelijke hoeveelheid dakoppervlak voor PV panelen (energiedaken) zal hier leidend in zijn.

bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

29

2015/M22

Voor de uitwerking van de Ontwikkelvisie Synchroon heeft voor Wisselspoor Tweede Daalsedijk te streven naar een deelgebied 1 een BREEAM pre-assessment BREEAM gebiedsontwikkeling score voor de uit laten voeren. De resultaten hebben ontwerpfase en de realisatiefase van geleid tot een maatregelenmatrix, aan de minimaal excellent, bij voorkeur hand waarvan Synchroon het besluit heeft outstanding (uitstekend). genomen om te willen voldoen aan het predicaat BREEAM Excellent (in de nieuwe terminologie 4 sterren) voor de ontwerpfase (de maatregelen zijn middels vergunningen en overeenkomsten geborgd voor de realisatiefase). De Certificering geschiedt op basis van BREEM-NL Gebied 2012. Concrete duurzaamheidsmaatregelen die daarvoor nodig zijn terug te vinden in paragraaf 5.2 van het (ontwerp)bestemmingsplan. In de uitwerking van de plannen wordt uitgegaan van o.a. energieneutraal met EPC=0, all electric (zonnepanelen, warmtepompen en bodemenergiesystemen), geen aardgasaansluitingen, GPR 8,0 en de maatregelen voor een 'Rainproof' Wisselspoor. Overige deelgebieden Indien we de BREEAM-gebied certificering voor deelgebied 2 t/m 4 willen continueren, hebben we te maken met een certificering conform BREEAM-NL Gebied 2018 met eveneens het streven voor de gebiedsontwikkeling een minimale score 'Excellent' en bij voorkeur 'Outstanding' te behalen.

In de certificering voor BREEAM-NL Gebied 2012 wordt nog onderscheid gemaakt tussen de certificering van de Ontwerp- en Realisatiefase. In de nieuwe beoordelingsrichtlijn (BREEAM-NL Gebied 2018) is dit onderscheid komen te vervallen. Ander belangrijk verschil is dat het certificaat conform BREEAM-NL Gebied 2012 per fase 5 jaar geldig is en dit voor de nieuwe BRL 7 jaar bedraagt. Elk certificaat heeft dus een beperkte geldigheidsduur en verkrijgt het gebied een tijdelijke kwalificatie en zal – als dat wenselijk is – telkens opnieuw gecertificeerd moeten worden. Wij stellen voor de certificering aan te vragen nadat het totale gebied is ingericht en het project is gerealiseerd en afgerond. Tijdens de planontwikkeling stelt Synchroon een BREEAM-maatregelenmatrix op, welke gedurende de (gefaseerde) uitwerking van de gebiedsontwikkeling wordt gemonitord. We stellen voor om deze maatregelenmatrix telkens bij het voorleggen van het VO-inrichtingsplan aan de BIng-commissie en bij het indienen van de omgevingsvergunning van een deelplan

3 0 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

2015/M25

2015/M26

2015/M27

te actualiseren en samen met de gemeentelijke experts te toetsen aan de uitgangspunten. Te bewerkstelligen dat er bij de Een nulmeting is onderdeel van de omwonenden van het plangebied een verzekeringsvoorwaarden van de nulmeting wordt gedaan, om eventuele aannemer en wordt uitgevoerd bij de verzakking of andere schade door de bouw woningen die grenzen aan het betreffende in de Spoorzone goed in beeld te deelgebied dat in uitvoering is. De in hebben. aanmerking komende woningen Te bewerkstelligen dat er een eenduidige (gebouwen) worden in- en uitwendig schade- en aansprakelijkheidsprocedure opgenomen door een hiervoor wordt ingericht, waar bewoners op kunnen gecertificeerd (BRL5024) bureau en de terugvallen bij optredende problemen als opnames worden gedeponeerd bij een gevolg van de bouw- of bouwverkeer. notaris. Te bewerkstelligen dat er bij de bouw Om trillingen als gevolg van bouwverkeer gewerkt wordt met de boormethode in te beperken worden de bouwwegen plaats van heien en andere innovatieve geasfalteerd en geldt een bouwmethodes om overlast te beperken. snelheidsbeperking. Alle funderingspalen worden geboord aangebracht. De realisatie van de onderdoorgangen In het verlengde van de Locomotiefstraat (van en naar Cartesiusdriehoek en vanuit komt een fietstunnel die Wisselspoor en de het zuiden van het ontwikkelgebied onder Cartesiusdriehoek met elkaar verbindt.

de spoorlijn Utrecht-Amersfoort) is Bewoners van het Wisselspoor kunnen zo randvoorwaardelijk voor een succesvolle eenvoudig gebruik maken van de ontsluiting van het te ontwikkelen voorzieningen in de Cartesiusdriehoek (en gebied. omgekeerd) en via het tunneltje heeft de Onderzoeken of het bouwverkeer via een Cartesiusdriehoek een goede directe tunnel tussen de Cartesiusdriehoek en het fietsverbinding richting het centrum. In ontwikkelgebied kan worden afgewikkeld 2020-2021 wordt de spooronderdoorgang tijdens de bouwperiode en de raad tussen Wisselspoor en Cartesiusdriehoek hierover informeren. gebouwd en ingepast onder het spoor. Het bouwverkeer wordt niet via deze tunnel naar de Cartesiusdriehoek afgewikkeld; de onderdoorgang heeft niet genoeg hoogte voor bouwverkeer. Om de overlast van het bouwverkeer zoveel mogelijk en meer evenredig over de buurt te spreiden zal de bouwroute onderlangs het spoor lopen. Tot aan het einde van de bouwactiviteiten zal deze bouwroute voor het zware en onveilige bouwverkeer van > 3.500 kg worden gebruikt. Het overige voor de bouwwerkzaamheden noodzakelijke transport < 3.500 kg (werknemers, busjes, etc.) zal via de 2e Daalsedijk lopen om een gelijkmatige verdeling van de overlast van het bouwverkeer te bewerkstelligen.

Daarnaast wordt onderzocht of het bouwverkeer nog verder verminderd kan worden door maatregelen zoals het toepassen van bouwhubs en regels omtrent het aan en afvoeren van materiaal. Maximaal de minimale parkeernorm van In deelgebied 2-4 wordt maximaal de het kader Stallen en Parkeren te hanteren minimale parkeernorm gehanteerd. Voor voor het ontwikkelgebied. een deel van het zuid-oostelijke deel (deelgebied 4) geldt dat hier voor bewoners geen parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd (voor de woningen van deze bewoners geldt een parkeernorm van 0).

bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

31

2015/M28

2015/30

In de verdere planuitwerking op zoek gaan De auto ontsluiting op de Seringstraat is naar een alternatieve vervallen. Dit is al verankerd in het ontsluitingsmogelijkheid voor autoverkeer bestemmingsplan voor deelgebied 1. in plaats van de geplande De Amsterdamsestraatweg is de tweerichtingsontsluiting op de belangrijkste toegangsweg naar het Seringstraat. Aan de raad terug te gebied. Het Wisselspoor is met de auto koppelen welke afspraken er zijn gemaakt alleen te bereiken via de 2e Daalsedijk en met betrekking tot het vorige beslispunt. de smalle eenrichtingsstraten in de Daalsebuurt. Om het rustige karakter van de woonstraten in de Daalsebuurt te behouden, is een autoluw karakter randvoorwaarde voor de toekomstige ontwikkelingen van het Wisselspoor. Zo mag de totale verkeersdruk in de plansituatie (Bloemenbuurt en ontwikkeling 2e Daalsedijk deelgebied 1 t/m 4) maximaal 5.800 motorvoertuigen per etmaal bedragen. Twee lussen/toegangswegen zullen het grootste deel van het autoverkeer naar en in het plangebied dirigeren en ontsluiten elk een deel van het nieuwe programma, dusdanig dat een goede spreiding van het verkeer over de bestaande woonstraten gewaarborgd wordt. Een deel van het nieuwe programma in de zuidelijke punt wordt voor een specifieke doelgroep (bijvoorbeeld studenten, starters, ouderen) en volledig autovrij.

Tussen de lussen komen verkeerskundige autoknips, en er komen knips op de 2e Daalsedijk. Eén tussen de Knopstraat en Papaverstraat en een autoknip tussen de Goudsbloemstraat en Jasmijnstraat. Op deze plekken worden veilige oversteken voor voetgangers gemaakt. Door het knippen van de 2e Daalsedijk is er voor auto's geen mogelijkheid meer om de 2e Daalsedijk op en af te rijden, dit komt de oversteekbaarheid ten goede. De knips worden gemaakt door paaltjes in de weg. Beide paaltjes zullen geplaatst worden bij de ontwikkeling van deelgebied 2-4. NS dient ruim voor de start van de Synchroon heeft onderzoek gedaan naar uitvoering van de bouwwerkzaamheden, in de bouwlogistiek en daarin ook de overleg met bewoners en andere mogelijkheden bekeken om de belanghebbenden, met een plan van onderdoorgang naar de Cartesiusdriehoek aanpak te komen waarbij het te gebruiken zoals voorgesteld in motie 26. (zware)bouwverkeer in goede banen Dat is voor wat betreft Wisselspoor wordt geleid en daarmee de deelgebied 1 niet mogelijk. Het is in verkeersveiligheid tijdens de volgordelijkheid niet haalbaar om voor de bouwwerkzaamheden voor de geplande start van de realisatie van voetgangers, fietsers en andere deelgebied 1vanaf 2019 een adequate weggebruikers gewaarborgd wordt. onderdoorgang tussen 2 e Daalsedijk en Cartesiusdriehoek te realiseren.

Synchroon heeft voor deelgebied 1 een voorstel voorgelegd waarin het bouwverkeer – en daarmee de overlast – zo veel mogelijk over de beschikbare routes en meer evenredig door en langs de Bloemenbuurt wordt verspreid. Overige fasen Zie de wijze van verwerking van motie 2015/26.

3 2 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

Beeldkwaliteit Tegelijkertijd met het Ontwikkelkader voor deelgebied 2 tot en met 4 is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie bijlage 6). Dit Beeldkwaliteitsplan vormt een bijlage van het Ontwikkelkader voor deelgebied 2 tot en met 4. In dit beeldkwaliteitsplan voor deelgebied 2-4 wordt aangesloten op de sfeer en identiteit zoals die is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan Wisselspoor voor deelgebied 1. De stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische randvoorwaarden worden zoveel mogelijk doorgezet in deelgebied 2-4, zodat een samenhangende buurt ontstaat met een eenduidige sfeer en identiteit. De cultuurhistorische bebouwing die als waardevol is aangemerkt wordt behouden en ingepast. Tevens worden karakteristieke inrichtingselementen behouden en hergebruikt en blijven bomen uit de oorspronkelijke inrichting zoveel mogelijk behouden. Conform de standaard eisen vanuit de gemeente Utrecht wordt er in principe uitgegaan van het Handboek Openbare Ruimte (HOR) en het Handboek Straatmeubilair. Aanvullend op dit document is het gewenst om het cultuurhistorische en stoere karakter van Wisselspoor te waarborgen en te ondersteunen, waardoor op bepaalde plekken een afwijkende inrichting de voorkeur kan hebben. De ontwerpkeuzes en materialisering van deelgebied 1 worden doorgezet.

2.4

Conclusie

Voor het plangebied kan de conclusie worden getrokken dat de ontwikkeling past binnen de beschreven beleidskaders en dat uitvoering wordt gegeven aan de eerdere moties.

bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

33

3 4 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 3 3.1

Bestaande situatie

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

3.2

Beschrijving van het plangebied

3.2.1

Historische ontwikkeling

De 2e Daalsedijk was in de 11e en 12e eeuw een gedeelte van de wegverbinding van Utrecht naar Amsterdam. Lange tijd was deze weg zelfs de enige verbinding, maar in 1812 kwam daar verandering in, toen in opdracht van Napoleon de Amsterdamsestraatweg (Route Imperiale no. 2) werd aangelegd. Hiermee werd het belang van de 2e Daalsedijk minder. In 1843 ontstond vanwege de aanleg van de tweede Spoorverbinding van Nederland van Utrecht naar Amsterdam behoefte aan werkruimte voor onderhoud en bevoorrading langs het spoor. Die behoefte nam verder toe met de aanleg van de spoorverbinding van Utrecht naar Zwolle in 1863. Vanaf omstreeks 1860 bouwden diverse spoorwegmaatschappijen het gebied tussen de 2e Daalsedijk en beide spoorverbindingen van zuid naar noord om tot een industrieel terrein met werkplaatsen, loodsen, rails, schoorstenen en ketelhuizen. De Koninklijke Nederlandsche Fabriek voor Werktuigen en Spoormaterieel, in de volksmond bekend als Werkspoor, werd opgericht in 1828 en was met 5000 werknemers de grootste werkgever van Utrecht. Gaandeweg werd dit gebied daardoor één van de centrale werkplaatsen in Nederland. Het bedrijf stond internationaal bekend om haar treinen van onverwoestbare kwaliteit en het betrokken personeel, met als specialiteit het maken van rijtuigen en bagagewagens.

Eind vorige eeuw nam het belang van het gebied als Centrale Werkplaats af en kwamen gebouwen leeg te staan. Sommige gebouwen werden gesloopt, andere gebouwen verhuurd als kantoor of bedrijf. Andere (historische) gebouwen waren in afwachting van een nieuwe bestemming. De waardevolle gebouwen op deze locatie zijn door de gemeente Utrecht zorgvuldig beschreven in het document 'Werken aan het spoor: Cultuurhistorische waardestelling van de spoorweggebouwen in de Cartesiusdriehoek en aan de 2e Daalsedijk' uit september 2008 (hierna: cultuurhistorisch rapport). Aan de andere zijde van de 2e Daalsedijk is in de periode 1880-1920 een woongebied met voornamelijk seriële arbeiderswoningen ontstaan, waarin werknemers van de Centrale Werkplaats woonden. Ook deze bebouwing is van zuid naar noord tot stand gekomen. Langs de Amsterdamsestraatweg zijn winkels en horecagelegenheden gevestigd. Op sommige plekken in de buurt is vervangende nieuwbouw gerealiseerd. 3.2.2

Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het hierboven genoemde cultuurhistorisch rapport van de gemeente Utrecht wordt de cultuurhistorische waarde van het bedrijventerrein aan de 2e Daalsedijk beschreven.

bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

35

overzicht gebouwen met cultuurhistorische waarde Als stad waar het grootste spoorwegknooppunt van Nederland ligt, kent Utrecht een grote verscheidenheid aan erfgoed dat te maken heeft met de spoorwegen. Verspreid over de stad liggen stations, spoorbruggen, spoorwachtershuizen en drie monumentale hoofdgebouwen. De invloed van de spoorwegen is ook terug te zien in de woningbouw, want voor het personeel, zowel arbeiders als de werknemers op kantoor, werden vanaf het einde van de negentiende eeuw woningen gebouwd. Ook de Cartesiusdriehoek en de 2e Daalsedijk horen bij dit erfgoed. Op het bedrijventerrein liggen delen van spoorlijnen en groengebieden, die als waardevol worden aangemerkt. In het plangebied is een aantal gebouwen met cultuurhistorische waarde gesitueerd. Twee van deze gebouwen zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De bouwwerken vormen vanwege de geschiedenis een essentieel onderdeel van het spoorwegerfgoed in de stad. Onder de resterende gebouwen aan de 2e Daalsedijk bevinden zich bovendien enkele karakteristieke werkplaatsgebouwen uit het einde van de negentiende en het begin van de twintigste eeuw. Met hun sheddaken, poorten en originele draagconstructies hebben ze een industriële uitstraling die kenmerkend is voor de spoorwegenbedrijvigheid uit die periode, waarvan inmiddels al veel verdwenen is.

3 6 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

impressie plangebied met waardevolle bebouwing Het ten noorden van het plangebied gelegen gebouw functioneerde voorheen als Bovenbouwwerkplaats. Hier werd het gedeelte van de sporen gefabriceerd dat boven de bielzen ligt: de wissels en op maat gemaakte spoorstaven. De Bovenbouwwerkplaats is aangemerkt als een gebouw met hoge cultuurhistorische waarde en is van belang als karakteristiek voorbeeld van een spoorwegwerkplaats en als onderdeel van het spoorwegerfgoed in de gemeente Utrecht. Tevens heeft het oorspronkelijke gebouw architectuurhistorische waarde vanwege de karakteristieke en zorgvuldige vormgeving. Het heeft stedenbouwkundige waarde door de beeldbepalende ligging tussen het spoor en de 2e Daalsedijk. De nog aanwezige rails hebben eveneens cultuurhistorische waarde behorende bij de functie van de spoorwegwerkplaats. 3.2.3

Structuurbepalende elementen

Het plangebied van de 2e Daalsedijk ligt op steenworp afstand van Utrecht Centraal Station en de oude binnenstad en vormt daarmee een bijzondere binnenstedelijke locatie. Het plangebied ligt ten zuiden van de Daalsebuurt en wordt ingesloten tussen de 2e Daalsedijk en de treinsporen richting Amsterdam en Amersfoort. Op dit moment zijn in de meeste voormalige werkgebouwen andersoortige bedrijven gehuisvest dan de spoorgerelateerde bedrijven die er voorheen waren gehuisvest. Een deel van het terrein wordt momenteel niet gebruikt. De plek is geïsoleerd van haar omgeving: rondom het plangebied staat een hekwerk, slechts op een aantal plekken is een afgesloten toegang. Het terrein is daardoor niet publiek toegankelijk. Het bedrijventerrein wordt gekarakteriseerd door de historische industriële bebouwing en (in mindere mate door) een aantal recentere bedrijfs- en kantoorpanden. Er staan geen woningen. De grote korrel van de kantoorgebouwen en werkloodsen vormt een sterk contrast met de kleine korrel van de arbeiderswoningen in de Daalsebuurt. Dit contrast kenmerkt het bedrijventerrein de 2e Daalsedijk (korrelgrootte= de schaal van parcellering van gebouwen). De 2e Daalsedijk is onderdeel van de Daalsebuurt. De Daalsebuurt maakt deel uit van de Bloemenbuurt. De Daalsebuurt ligt ten zuiden van de buurt Ondiep.

De Daalsebuurt is een stenige buurt die bestaat uit smalle woonstraten met arbeiderswoningen. De bouwblokken hebben een ondiepe maat en de bebouwing bestaat vooral uit 2-laagse en 3-laagse woningen. Van de open terreinen zijn delen verhuurd. Deze terreinen worden door verschillende bedrijven bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

37

onder meer gebruikt voor de opslag van materialen. Dat zorgt ervoor dat er nu weinig samenhang is in het gebied en dat de buitenruimte een versnipperd en rommelig karakter heeft. Enkele gebouwen zijn door de creatieve sector wel al ontdekt voor tijdelijke evenementen en culturele activiteiten. Deze trend is waardevol voor de ontwikkeling van het plangebied vanwege de kenbaarheid en biedt kansen voor verdere transformatie van het gebied. De cultuurhistorische gebouwen zijn aantrekkelijk als motor voor versterking van de identiteit om toekomstige ontwikkelingen op gang te brengen. Recent is een gebouw in deelgebied 3 geheel gerenoveerd en in gebruik genomen (Stichting Uco).

overzijde plangebied aan de 2e Daalsedijk

3 8 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

ligging deelgebieden langs spoor en woongebied

bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

39

vogelvlucht bestaande situatie plangebied

De bedrijfsgebouwen uit de jaren '80 hebben over het algemeen weinig tot geen beeldbepalende kwaliteiten. De aanwezige rudimenten van spoorlijnen, de bestrating van stelconplaten, oude bielzen en de ruige beplanting versterken het industriële en ruige karakter van de locatie. De stad is vanuit de 2e Daalsedijk "voelbaar" door zicht op bijzondere gebouwen als de Dom, de watertoren en het Utrecht Centraal Station. Door de geïsoleerde ligging en het afgesloten karakter van het plangebied heeft het gebied op dit moment nauwelijks betekenis voor de stad. Alleen vanuit de trein zijn de beeldbepalende gebouwen in het gebied goed zichtbaar. De industriële gebouwen en de bijzondere elementen in de buitenruimte nodigen uit om het plangebied te ontwikkelen tot een openbare plek met een bijzondere betekenis voor de stad: een binnenstedelijk woonwerkmilieu dat zowel door het maken van nieuwe openbare ruimte als door toevoeging van bijzondere functies en programma's, waarde toevoegt aan de stad. Groenstructuur miniem De stenige Daalsebuurt heeft weinig tot geen groenvoorzieningen. Langs de 2e Daalsedijk ligt een langgerekte groenstrook met daarin een aantal bredere groene plekken met speelvoorzieningen. Aan de kant van het bedrijventerrein vormt het groen een smalle continue zone tussen de Daalsebuurt en het plangebied.

Het groen heeft de vorm van een langgerekt plantsoen met gemaaid gras, een aantal grote bomen en goed onderhouden hagen. In de omliggende bestaande buurten bestaat er echter een groot gebrek aan groene kwaliteit. Het aanwezige groen langs de spoorlijnen heeft een bijzonder ruig karakter met rails, bielzen en stelconplaten. Deze elementen zijn kenmerkend voor de buitenruimte in het plangebied. Bij ontwikkeling van het plangebied ontstaan kansen om het groen op deze locatie een meer openbaar karakter te geven voor de huidige bewoners van de Daalsebuurt. Infrastructuur De Daalsebuurt is te kenmerken als een buurt in de Utrechtse binnenstadschil met smalle straatjes met compacte, vooroorlogse rijtjeswoningen. De Amsterdamsestraatweg is een belangrijke ontsluitingsweg voor de buurt en het plangebied. De woonstraten in de Daalsebuurt zijn vrijwel allemaal eenrichtingsverkeer en sluiten aan op de Amsterdamsestraatweg. Via de woonstraten worden de bedrijven op bedrijventerrein 2e Daalsedijk ontsloten van de Amsterdamsestraatweg. De verbindingen richting het centrum zijn voor fietsers en automobilisten beperkt tot een 4 0 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

onderdoorgang van het spoor aan de Amsterdamsestraatweg. Op de Amsterdamsestraatweg rijden meerdere bussen richting het centrum, Utrecht CS en station Zuilen. Ten noorden van het plangebied ligt station Zuilen op slechts vijf minuten loopafstand. Utrecht CS en de binnenstad liggen op 10 minuten fietsafstand. Doordat het bedrijventerrein 2e Daalsedijk volledig privaat is, lopen er nu geen doorgaande wandelof fietsroutes door het gebied. Bij de ontwikkeling van het plangebied kunnen nieuwe wandel- en fietsverbindingen richting het centrum en de twee nabijgelegen treinstations kansen bieden om het autogebruik in en rond het plangebied verder te beperken.

3.3

Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

De gronden van het plangebied zijn in het bestemmingsplan 'Ondiep' geschikt voor de bestemming 'bedrijfsdoeleinden', waarbij voor het plandeel dat grenst aan de 2e Daalsedijk en Chrysantstraat bedrijven uit categorie 1 en 2 zijn toegestaan en voor het overige deel bedrijven in de categorie 1 tot en met 3 zijn toegestaan. Daarnaast is aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte kantoorruimte toegestaan, waarbij zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan. Binnen de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' zijn tevens daarbij behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, waterbeheer en waterberging en sierwater toegestaan. Op het terrein aan de 2e Daalsedijk zijn gebouwen zonder concrete toekomstwaarde gesloopt, waardoor er nu grote lege kavels liggen. Gebouwen met een reële gebruikswaarde zijn verhuurd of op tijdelijke basis in gebruik genomen, bijvoorbeeld als oefenruimte voor een culturele instelling, creatieve bedrijvigheid en dienstverlening, lesterrein voor een autorijschool, een sportschool, een gerechtsdeurwaarder en een kappersopleidingsinstituut. Gebouwen met een cultuurhistorische waarde zijn behouden, in afwachting van een nieuwe bestemming.

3.4

Conclusie

Het plangebied is gelegen aan de 2e Daalsedijk en is onderdeel van de Daalsebuurt. De Daalsebuurt bestaat in hoofdzaak uit woningen. Het plangebied bestaat in tegenstelling tot haar omgeving volledig uit bedrijvigheid en is in de laatste decennia in onbruik geraakt. De gebouwen en de ongebouwde ruimte worden deels verhuurd voor verschillende functies. Het bedrijventerrein Wisselspoor wordt in meerdere fasen ontwikkeld. De bestaande bebouwing met cultuurhistorische waarde wordt behouden en ontdaan van niet oorspronkelijke aan- en uitbouwen.

bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

41

4 2 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 4 4.1

Projectbeschrijving

4.1.1

Ontwikkelkader

Planbeschrijving

Zoals in de eerder genoemde Ontwikkelvisie (2015) aangegeven voegt de ontwikkeling van de 2e Daalsedijk een bijzonder stedelijk milieu toe aan de stad. Het plangebied zal in de komende jaren van bedrijfslocatie geleidelijk transformeren naar gemengd stedelijk gebied en voegt daarmee een gebied met een sterke eigen identiteit toe aan de stad. De bijzondere buitenruimte en monumentale gebouwen zullen zichtbaar worden voor passanten en toegankelijk voor ondernemers, bewoners en bezoekers. Het bedrijventerrein 2e Daalsedijk verandert hiermee van een onzichtbare en afgesloten plek in een levendig gebied waar wonen, werken en cultuur samenkomen en elkaar versterken. Het ruige en industriële karakter, de aanwezige cultuurhistorische bebouwing en de beeldbepalende elementen in de buitenruimte worden omarmd en dienen als uitgangspunt voor de in te zetten ontwikkeling van het gebied. De uitgangspunten uit de Ontwikkelvisie zijn verder uitgewerkt in een Ontwikkelkader, zie bijlage 5 en een Beeldkwaliteitsplan, zie bijlage 6 waarin de stedenbouwkundige, landschappelijke- en architectonische randvoorwaarden voor de uitwerking van deelgebied 2 tot en met 4 zijn vastgelegd. Alle waardevolle gebouwen worden behouden en krijgen een nieuwe bestemming. Het plangebied zal een ander karakter krijgen dan de bestaande Daalsebuurt, net zoals dat nu ook al het geval is.

Het contrast tussen de kleine arbeiderswoningen en de grote industriële bebouwing vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de locatie. Ook de buitenruimte krijgt een 'eigen' identiteit die uitgaat van de aanwezige materialen en karakteristieken in het gebied.

Ontwikkelvisie en ontwikkelkader 2015; een mix van wonen en werken

bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

43

Ontwikkelingen in de omgeving Aan de andere zijde van het spoortracé Amsterdam - Utrecht CS wordt de Cartesiusdriehoek ontwikkeld. Dit terrein is eveneens in eigendom van NS. Het circa 16 hectare grootte bedrijventerrein wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijke, gezonde, groene, gemengde en stedelijke woonlocatie met ongeveer 2.800 woningen. Tussen de sporen ontstaat een nieuw stuk stad, waarbij in een stedelijke context gewoond wordt rondom een groot autovrij park. De inrichting van het groen nodigt uit om te bewegen en te sporten. De auto krijgt er weinig ruimte; dit is bij uitstek een locatie om de fiets en het ov te gebruiken. Elkaar ontmoeten kan in het Cartesiuspark en in het herbestemde CAB gebouw, de industriële blikvanger van het gebied. Het Cartesiuspark wordt omsloten door stedelijke halfopen bouwblokken. In het verlengde van de Locomotiefstraat komt een fietstunnel die Wisselspoor en de Cartesiusdriehoek met elkaar verbindt. Bewoners van het Wisselspoor kunnen zo ook eenvoudig gebruik maken van de voorzieningen in de Cartesiusdriehoek en via het tunneltje heeft de Cartesiusdriehoek een goede directe fietsverbinding richting het centrum. 4.1.2

Functies

4.1.2.1 Wonen Utrecht groeit, en doet dit volgens het leidend principe van gezonde verstedelijking. Betaalbaar wonen voor een diversiteit aan huishoudens is daarbij een van de aandachtspunten. Passend en betaalbaar kunnen wonen zijn hierin belangrijke doelstellingen. Utrecht richt zich de komende periode met name op het stimuleren van het vergroten van het aanbod in deze segmenten. Utrecht wil dat binnen de gemeentegrenzen in 2040 35% van de woningvoorraad behoort tot de sociale voorraad (woningen tot de liberalisatiegrens) en 25% tot de midden categorie (op het huidige prijsniveau midden huur tot €950,- en betaalbare koop). Volgens het coalitieakkoord blijft hiervoor het Actieplan Midden Huur onverminderd van kracht. De gemeente Utrecht zet met het Actieplan Midden Huur in op een redelijke prijs-kwaliteitsverhouding van de midden huurwoningen, ook om doorstroom vanuit de sociale huur te bevorderen. Wonen in deelgebied 2-4 De ontwikkeling van deelgebied 2 tot en met 4 geeft een uniek antwoord op de nog steeds aanhoudende vraag naar woonruimte voor een brede doelgroep variërend van stedelijke gezinnen, één- en tweepersoonshuishoudens tot studenten en starters in de goedkope en middensegmenten. De locatie ligt op steenworp afstand van het centrum, is levendig en heeft een eigen karakter.

De woondoelgroep voelt zich aangetrokken voor het ‘vrije’ milieu en associeert zichzelf graag met de kunstenaars en ondernemers die de locatie al ontdekt hebben. Door ook publieke functies als horeca en cultureel-maatschappelijke ondernemingen toe te voegen wordt de aantrekkingskracht van het gebied verder versterkt. De ontwikkeling richt zich dus op mensen, die bewust kiezen voor het nieuwe stedelijke leven. Daarbinnen is er ruimte voor iedereen. De bedrijvige mix betekent dan ook een grote verscheidenheid aan doelgroepen: starters, studenten, gezinnen, senioren, woongroepen, huur en koop. Dit laat zich vertalen in een grote verscheidenheid aan woningtypen: stadsappartementen (ook voor gezinnen), lofts, vriendenhuis, penthouses, zorgwoningen en ook – in beperkte mate – stadswoningen. Het is voor de invulling van het plangebied belangrijk flexibel in te kunnen springen op toekomstige woonbehoeften en initiatieven. Met het bewust inzetten op een gemengd woonmilieu geeft de 2e Daalsedijk concrete invulling aan de ambities uit het Coalitieakkoord 2018-2022. In de visie van de gemeente wordt prioriteit gegeven aan de sociale huursector, de betaalbaarheid van huren, de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal woningen in het middensegment. In Wisselspoor zal daarom conform de Ontwikkelvisie 30% als sociale woningbouw worden gerealiseerd.

Het totale in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte woonprogramma voor Wisselspoor deelgebieden 2 tot en met 4 bestaat (afhankelijk van de uiteindelijke verdeling en de grootte van de 4 4 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

Utrecht

uiteindelijke woningen) uit maximaal 1.050 huur- en koopwoningen, waarbij -conform de Ontwikkelvisie (2015)- 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd. Aanvullend op de Ontwikkelvisie zal 15% betaalbare koop (tot NGH grens) worden gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om datgene te bouwen wat aansluit bij de wensen van de verschillende doelgroepen. Dit betekent dat er onder meer comfortabele appartementen voor ouderen uit de buurt, gezinswoningen en appartementen voor gescheiden ouders worden gebouwd. Voor een deel van het programma geldt dat er voor bewoners geen parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd. Mogelijkerwijs kunnen de volgende woonvormen worden gerealiseerd: • Woonvormen voor ouderen: door bijvoorbeeld de toename van ouderen groeit ook de groep dementerenden. Hiervoor moeten locaties komen waar kleinschalige opvang gerealiseerd kan worden. Daarnaast is behoefte aan ‘beschutte’ woonvormen waarbij ouderen zelfstandig wonen maar wel met elkaar in contact zijn. • Woonvormen voor specifieke doelgroepen: gemengd wonen is een voorbeeld van een woonconcept als onderdeel van de sociale huur, waarbij dragende en vragende bewoners samenleven. Ze wonen ieder in een eigen kamer of studio. Ze delen een gezamenlijke ruimte, zoals een grote woonkeuken of een gezamenlijke binnentuin.

Van dragende bewoners wordt verwacht dat zij een trekkersrol op zich nemen om activiteiten te organiseren en daarmee een actieve woongemeenschap te creëren. De vragende bewoners krijgen vaak hulp aan huis van het buurtteam of een ambulant begeleider van een zorginstelling. Voorzieningen in het Wisselspoor Het bestemmingsplan maakt in totaal een niet-woonprogramma mogelijk van 28.000 m2 bvo; dit is globaal de omvang van de bestaande gebouwen in het plangebied. Het gaat daarbij om de functies lichte (creatieve) bedrijvigheid, dienstverlening, cultuur, horeca, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en sport. Met uitzondering van de (creatieve) bedrijvigheid zijn de verschillende niet woon-functies begrensd in een maximaal metrage. Wat betreft de niet-woninggerelateerde functies zal gezocht worden naar functies - zoals jonge creatieve bedrijven - die geen grote verkeer aantrekkende werking hebben. Dit om het gebied zoveel mogelijk autoluw te houden. De niet-woonfuncties worden mogelijk gemaakt in de bestaande - te handhaven - gebouwen in het plangebied. De functies dienstverlening en detailhandel zijn in geringe mate ook toegestaan buiten de bestaande gebouwen.

De industriële sfeer wordt versterkt door behoud van de cultuurhistorische gebouwen en door een bijzondere inrichting van de openbare ruimte, door bijvoorbeeld hergebruik van in het terrein aanwezige elementen (betonplaten, rails etc.). Functie (creatieve) bedrijvigheid (categorie A/B)

Maximaal metrage in m2 bvo -

Horeca (categorie B, C en D), alleen ter plaatse van de aanduiding horeca Culturele voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Sport Dienstverlening Detailhandel Hotel

3.500 m2 (maximaal 2.000 m2 per vestiging) 2.750 m2 8.300 m2 1.000 m2 3.550 m2 400 m2 (maximaal 100 m2 per vestiging) n.t.b.

4.1.2.2 Creatieve bedrijvigheid, dienstverlening en cultuur De identiteit van dit gebied en het karakter van de bestaande bebouwing lenen zich uitstekend voor de huisvesting van creatieve bedrijvigheid. Er bestaat grote behoefte vanuit de Utrechtse creatieve sector aan inspirerende en betaalbare werk-, oefen-, presentatie- en ontmoetingsruimtes in de buurt van het stadscentrum, bij voorkeur in bedrijfsverzamelgebouwen. Met de groei van de stad groeit die behoefte mee, terwijl het aanbod aan ruimte met voor deze doelgroep betaalbare huurniveaus eerder af dan toe neemt. Bovendien zijn broedplaatsen vaak tijdelijk, terwijl er in de creatieve sector behoeft is aan permanente huisvesting. In het gebied is momenteel al een groot aantal bedrijven en organisaties in de creatieve sector gevestigd, deels in de gebouwen met hoge cultuurhistorische waarde. Het betreft een mix van startups, ZZP-ers en gevestigde bureaus, werkzaam in uiteenlopende disciplines zoals podiumkunsten, beeldende kunst, reclame, architectuur, fotografie en vormgeving. Op grond van de gewenste identiteit van het gebied en het rapport ‘Een bloeiende creatieve industrie in een levendige stad’ zal het bestaande aantal vierkante meters creatieve bedrijvigheid in het gebied voor de lange termijn worden behouden en verder worden uitgebouwd.

Uitgangspunt is daarbij dat de huidige partijen (huurders en onderhuurders) permanent op hun locaties in het bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)

45

gebied gevestigd kunnen blijven of na eventuele restauratie en/of renovatie van de bestaande panden hierin kunnen terugkeren. Zij zijn immers geworteld in de wijk en dragen al jaren bij aan de maatschappelijk en economisch waarde-vermeerderende placemaking in het gebied. Het bestemmingsplan maakt uitsluitend lichte bedrijvigheid mogelijk die goed met een woonfunctie is te mengen (categorie A en B uit de lijst van bedrijven). Om de genoemde creatieve bedrijvigheid in het gebied te borgen is in de regels van het bestemmingsplan een minimum aan m2 bvo opgenomen. Een gemengde bestemming van de creatieve bedrijfsverzamelgebouwen (broedplaatsen) wordt uitdrukkelijk gestimuleerd, waarbij naast de (creatieve) bedrijvigheid ook voorzieningen zoals horeca, die bijdragen aan de identiteit van het gebied, toegelaten worden op verschillende plekken. Daarbij past ook het ruimte (blijven) bieden aan dienstverlening en culturele voorziening in het gebied (oefen)ruimte voor theater en kunst. De bestaande gebouwen in het gebied zijn bij uitstek geschikt voor het behoud en uitbreiding van de huisvesting van dienstverlening en een eventuele culturele voorziening, ook omdat de huur in deze gebouwen voor dergelijke (al dan niet vanuit cultuurbudget gesubsidieerde) functies op een aantrekkelijk niveau gehouden kunnen worden.

Het gaat hierbij nadrukkelijk niet uitsluitend om de in het plan aangewezen hotspots. De regels van het bestemmingsplan maken maximaal 2.750 m2 bvo aan culturele voorzieningen mogelijk, en maximaal 3.550 m2 bvo dienstverlening. Daarnaast moet er een minimum oppervlak van 3.600 m2 verhuurbaar oppervlak aan creatieve bedrijvigheid worden gerealiseerd. Een deel van deze voorzieningen is reeds aanwezig in het plangebied; SWK theater, UCO gebouw. Aanvullend kan gedacht worden aan betaalbare, individuele atelierwoningen in de nieuwbouw, waar kunstenaars en creatieve ondernemers kunnen werken aan huis. Ook naar dit type woningen is vanuit de creatieve sector veel vraag en te weinig aanbod in de stad. Wat betreft de niet-woninggerelateerde functies zal worden gezocht naar functies - zoals de genoemde culturele voorziening en creatieve bedrijven en organisaties - die geen grote verkeeraantrekkende werking hebben. Dit om het gebied zoveel mogelijk autoluw te houden. De categorisering van verschillende type broedplaatsen uit het rapport 'Een bloeiende creatieve industrie in een levendige stad' biedt daar handvatten toe. Afspraken in regionaal verband concentreren binnen Utrecht kantoorontwikkeling op de locaties Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Daarom is ontwikkeling van nieuwe kantoren in Werkspoor niet mogelijk.

4.1.2.3 Horeca, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en sport Horeca Een gemengde bestemming wordt uitdrukkelijk gestimuleerd, waarbij naast (creatieve) bedrijvigheid ook voorzieningen zoals horeca die bijdragen aan de identiteit van het gebied, toegelaten worden op verschillende plekken. Het bestemmingsplan maakt maximaal 3.500 m2 bvo horeca mogelijk met een maximale omvang van 2.000 m2 bvo per vestiging. De plekken waar horeca is toegelaten zijn op de verbeelding van het bestemmingsplan aangegeven met een aanduiding. Het bestemmingsplan maakt de categorieën B, C en D uit de Lijst van horeca-activiteiten mogelijk. Het gaat hier om dag- en avondhoreca. Afhaalzaken zijn niet toegelaten in het plangebied. Onder voorwaarden is additionele horeca toegestaan. Het gaat dan om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Deze additionele activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de afzonderlijke functie 'horeca' geschaard, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling (sociaal-culturele/culturele/maatschappelijke/sportdoeleinden). Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke. Detailhandel Met het oog op een optimale functiemenging is kleinschalige detailhandel welkom in het plangebied.

De omvang hiervan is gelimiteerd tot 400 m2 bvo (motie “krantje croissantje” met een maximum van 100 m2 bvo per winkelunit). Conform het geldende beleid wordt niet uitgegaan van het toevoegen van een omvangrijk aantal vierkante meters detailhandel. Maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen lenen zich uitstekend voor de beoogde functiemenging en kunnen ook een plek krijgen in het plangebied Wisselspoor. Belangrijk is dat de functies passen in een woonomgeving. Bestaande gebouwen zijn daar heel geschikt voor, ook omdat de huur in deze gebouwen voor dergelijke functies op een aantrekkelijk niveau gehouden kunnen worden. Het bestemmingsplan maakt maximaal 8.300 m2 bvo aan maatschappelijke voorzieningen mogelijk, een deel van dit metrage is reeds in het gebied gevestigd (Hair kappersopleiding). 4 6 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)