Bestemmingsplan 2e Daalsedijk, deelgebied 2 tm 4 Regels.pdf
Tekst van het document
De ontwikkelvelden die aan de 2e Daalsedijk grenzen hebben de kleinste korrelgrootte en een fijnmazige structuur passend bij het kleinschalige karakter van de Daalsebuurt. De ontwikkelvelden richting het spoor zijn verbonden met de grotere schaal van het industrieel erfgoed en het spoorpark. De invulling van de ontwikkelvelden moet qua maat en schaal op de bestaande bebouwing en de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen reageren. De ontwikkelvelden met een kleine bebouwingskorrel en een middelgrote bebouwingskorrel zijn opgebouwd uit een mix van grondgebonden stadswoningen en kleinschalige appartementenblokken. Een ontwikkelveld met een ongedeeld alzijdig blok bestaat uit één gebouw. Afhankelijk van de stedenbouwkundige opzet komt dit type wel of niet voor in de verkaveling. Verderop in dit hoofdstuk worden en verschillende ontwikkelvelden uitvoerig beschreven.
Ruimtelijk raamwerk Aan de kant van de Daalsebuurt wordt het langgerekte plantsoen verbreed en worden op verschillende plaatsen grote openbare tuinen, pocket parks toegevoegd aan het openbaar groen. De pocket parks krijgen elk een eigen karakter en programma. Het ruige Spoorpark, gelegen langs het spoor, verbindt de hotspots en bebouwing met cultuurhistorische waarde. In het Spoorpark liggen verschillende oude spoorelementen, rails, bielzen en andere industriële relicten. Het park heeft een open karakter en geeft op verschillende plekken mooie doorzichten naar de achterliggende spoorlijnen, de Dom en het centrum. De cultuurhistorische gebouwen aan het Spoorpark worden ruimtelijk en programmatisch verbonden met het park. De straten tussen het plantsoen aan de 2e Daalsedijk en het Spoorpark verbinden het groen met elkaar. De straten kunnen een verschillend karakter hebben afhankelijk van het te realiseren programma/bouwhoogte en de exacte ligging is nog flexibel. Een informele route midden door het plangebied, parallel aan het spoor, verbindt alle ontwikkellocaties met elkaar. De route is geen continue lijn, maar verspringt en verrast. Het ruimtelijk raamwerk waarborgt de gewenste samenhang, de flexibele invulling van de ontwikkelvelden zorgt voor diversiteit.
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
11
3 4 gem. 5
4 gem. 5
3 4
gem. 5 gem. 7
4
*
Aantal bouwlagen Gemiddeld 5 = 3-7 bouwlagen Gemiddeld 7 = 5-8 bouwlagen, en 5-10 bouwlagen indien alzijdig/solitair bouwblok
* hoogteaccent 10 lagen
Één bouwhoogte binnen één bouwblok is niet toegestaan
Gemiddeld 5 bouwlagen Gemiddelde bouwlagen zijn communicerende vaten
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
12
Het ruimtelijk raamwerk wordt gevormd door de bestaande bedrijfsbebouwing, de cultuurhistorische gebouwen, de ontsluitingsstructuur en de groenstructuur. Samen vormen deze structuren het kader waarbinnen de gewenste transformatie kan plaatsvinden. De bijzondere cultuurhistorische bebouwing in het gebied, maar ook de recentere bedrijfsbebouwing geven het gebied een spannend karakter. De bestaande gebouwen zijn gelijkmatig over het gebied verspreid waardoor er op iedere plek een verrassende mix ontstaat tussen bestaande en nieuwe bebouwing. In eerste instantie worden de bestaande bedrijven zoveel mogelijk behouden, maar wanneer daar in een later stadium behoefte aan is kunnen deze locaties ook getransformeerd worden met nieuwe bedrijvigheid of cultureel-maatschappelijke programma’s. Op de plek waar een bestaand pand wordt gesloopt moet de ruimtelijkheid en luchtigheid van de bestaande bebouwing terug worden gebracht door een spannende en verrassende verkaveling. De bestaande bomen op die plek zijn hiervoor een aanleiding. Een cluster nieuwe bomen zou eveneens de aanleiding voor een verbijzondering kunnen zijn. De verbijzondering in de buitenruimte is onderdeel van de binnenwereld.
Bouwhoogte De bouwhoogtes in het Ontwikkelkader en dit Beeldkwaliteitsplan zijn grotendeels overgenomen uit de Ontwikkelvisie met dit verschil dat de maximale bouwhoogtes nu vertaald zijn naar gemiddelde bouwhoogtes om een gevarieerder beeld te krijgen en om de kleine korrel te benadrukken. In de zuidoosthoek is de bouwhoogte ten opzichte van de Ontwikkelvisie ( april 2015) van maximaal 8 lagen naar gemiddeld 7 bouwlagen gegaan. In het middengebied is de bouwhoogte gedeeltelijk van maximaal 3 naar maximaal 4 bouwlagen gegaan. De bouwhoogte sluit aan bij de schaal van de omgeving. Aan de 2e Daalsedijk wordt aangesloten bij de kleinschalige bebouwing aan de 2e Daalsedijk met een hoogte van maximaal 3 bouwlagen. Aansluitend op de 3 laagse bebouwing geldt een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen. De lage bebouwingshoogte maakt het mogelijk om de woonstraten smal en intiem te maken. In de ontwikkelvelden aan het spoor en langs de Reparatie-loods geldt een bouwhoogte van gemiddeld 5 bouwlagen, met een bandbreedte van 3 tot en met 7 bouwlagen. Zo kan de kleine korrel ook door middel van de bouwhoogte benadrukt worden. Bouwlagen hoger dan 5 worden met name aan de spoorzijde gerealiseerd, zodat in de binnenwereld met een lagere bouwhoogte kan worden volstaan. Zo ontstaat een robuust bouwblok dat past bij de (grote) schaal van de cultuurhistorische bebouwing en het industriële verleden.
Een gemiddelde bouwhoogte wil zeggen dat bij een bouwhoogte van 5 bouwlagen de bouwhoogte kan variëren van 3 tot en met 7 bouwlagen. Dit middel wordt ingezet om een gevarieerder beeld met een kleinere korrel te kunnen realiseren. De gemiddelde bouwhoogte gaat uit van communicerende vaten als in een bouwblok 5 in plaats van 7 bouwlagen gebouwd worden, dan moet daar op een andere plek in het bouwblok 3 bouwlagen tegenover staan. Voor de ontwikkelvelden ten zuiden van de Wagenmakerij gelden verschillende bouwhoogtes. De maximale bouwhoogte van de bebouwing grenzend aan het pocketpark bij de Wagenmakerij is 4 bouwlagen. Het ontwikkelveld aan het spoor heeft een bouwhoogte van gemiddeld 7 bouwlagen met een bandbreedte van 5 tot en met 10 bouwlagen. Door middel van hoogtescheidingslijnen op de verbeelding van het bestemmingsplan worden de gemiddelde bouwhoogtes aangegeven. In de Ontwikkelvisie wordt gesproken over een hoogteaccent van maximaal 10 bouwlagen. Deze is gesitueerd in de zuidoosthoek. Het stedelijke karakter van deze hoek wordt benadrukt door de hogere bouwhoogte.
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
13
6.6 meter
13.0 meter 13.0 meter
Margezone
10.0 meter
Margezone
13.0 meter 13.0 meter
Profielen openbare ruimte
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
14
Profielen en bouwlagen De profielen van de openbare ruimte komen overeen met de profielen uit deelgebied 1. Bij de verschillende bouwhoogtes horen verschillende profielen. Met het verkavelen van de ontwikkelvelden moeten de vorm van de bouwblokken, de exacte bouwhoogtes en de breedte van de profielen op elkaar afgestemd worden. Voor de profielen gelden de onderstaande spelregels, waarbij op de koppen van de blokken kan worden afgeweken in de hoogte. De bouwhoogte mag nooit hoger worden dan de maxinale bouwhoogte in het bestemmingsplan. • Een lage bebouwingshoogte maakt het mogelijk de woonstraten smal en intiem te maken met een breedte van 6,6 meter voor een autovrije woonstraat. De maximale bouwhoogte bij 6,6 meter breedte is 3 lagen. Aan de koppen van de smalle woonstraat mogen de woningen hoger zijn op plekken waar de bouwhoogte dit toelaat. Een dergelijke verhoging moet proportioneel zijn, dat wil zeggen in verhouding met het profiel én met de lengte van de straat. • Bij een hogere bouwhoogte wordt een autovrije straat van 10 meter breed gehanteerd. De maximale hoogte is aan beide zijden 4 lagen, waarvan 1 zijde een set back moet hebben. Aan de koppen van de 10 meter brede straat mogen de woningen hoger zijn op plekken waar de bouwhoogte dit toelaat.
Een dergelijke verhoging moet proportioneel zijn, dat wil zeggen in verhouding met het profiel én met de lengte van de straat. • Voor de straten met autoverkeer wordt er uitgegaan van een breedte van 13 meter. De maximale bouwhoogtes bedraagt hier 5 en 6 bouwlagen of 7 en 4 bouwlagen, met een set back vanaf de 5e verdieping. Aan de koppen van de 13 meter brede straat mogen de woningen hoger (in proportionele verhouding) zijn op plekken waar de bouwhoogte dit toelaat. • Aan het Spoorpark is de maximale bouwhoogte gelijk aan de maximale bouwlagen van het ontwikkelveld. • Bij delen in de verkaveling waar een nieuw aanvullend profiel wordt toegevoegd, moet het profiel worden afgestemd op de bouwhoogte.
Proefverkaveling Wisselspoor deelgebied 2-4 zowel de openbare ruimte als de gebouwen zijn indicatief
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
15
bouwlagen grens tussen bouwlagen ontsluitingsweg fietspad informele route zichtlijn op industrieel erfgoed pleintje te verkavelen gebied mogelijke parkeervoorziening binnen bouwveld zoeklocatie hoogteaccent (10 lagen) behouden bestaande bebouwing autoknip indicatieve groeninrichting openbaar gebied
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
16
Stedenbouwkundige randvoorwaarden Een verkaveling binnen het ruimtelijk raamwerk moet gemaakt worden binnen de volgende stedenbouwkundige spelregels: • Er moet een programmatisch stedelijke mix worden gerealiseerd waarbij naast wonen ruimte is voor bijzonder programma wat het karakter van het gebied versterkt. • In de toekomstige uitwerking wordt deelgebied 2-4 verder verkaveld en worden woonstraten toegevoegd. De woonstraten vormen samen de binnenwereld en moeten een verrassend geheel vormen waarbij ruimte is om verschillende profielen te maken en een pleintje toe te voegen. Binnen de verkaveling moet een informele route in de lengterichting naar het Spoorpark worden gemaakt. • De bebouwing binnen de ontwikkelvelden moet zodanig gepositioneerd worden dat er vanuit de binnenwereld zichtlijnen naar het Spoorpark, het park langs de 2e Daalsedijk en naar de cultuurhistorische bebouwing ontstaan. • Langs de 2e Daalsedijk worden de bestaande gebouwen deels ingepast zodat er op die plek een spannende en verrassende verkaveling ontstaat. Bestaande bomen worden op deze plek zoveel mogelijk ingepast. • De bebouwing langs de 2e Daalsedijk moet een rand vormen met een informeel en kleinschalig karakter. De bouwvelden langs de 2e Daalsedijk moeten voldoende afstand hebben tot de 2e Daalsedijk zodat er in het lineaire park ruimte is om bijvoorbeeld een boom te laten groeien.
De bebouwing langs de 2e Daalsedijk moet deels gestaffeld worden om het informele en kleinschalige karakter te benadrukken. • Het deel ten zuiden van de Wagenmakerij moet als integrale stedenbouwkundige en architectonische opgave nader onderzocht worden. Waarbij de aansluiting op de Wagenmakerij, de aansluiting op het noordelijke deel, het meer stedelijke karakter, de aansluiting op het Spoorpark en fietspad integraal uitgewerkt moeten worden. • De parkeervoorzieningen moeten binnen het bouwblok worden opgelost met uitzondering van de eerder genoemde deelauto’s en parkeerplaatsen voor minder validen. • Voor de fietsroute door het Spoorpark moeten twee optionele routes opengehouden worden zolang niet duidelijk is of en waar de fietstunnel of onderdoorgang richting de 1e Daalsedijk gerealiseerd wordt.
Ontsluiting De Amsterdamsestraatweg is de belangrijkste toegangsweg naar het gebied. Het Wisselspoor is met de auto alleen te bereiken via smalle eenrichtingsstraten in de Daalsebuurt. Om het rustige karakter van de woonstraten in de Daalsebuurt te behouden, is een autoluw karakter randvoorwaarde voor de toekomstige ontwikkelingen van het Wisselspoor. Zo mag de totale verkeersdruk in de plansituatie (Bloemenbuurt en ontwikkeling 2e Daalsedijk deelgebied 1 t/m 4) maximaal 5.800 motorvoertuigen per etmaal bedragen. Twee lussen zullen het grootste deel van het autoverkeer naar het plangebied dirigeren en ontsluiten elk een gelijkwaardig deel van het nieuwe programma, dusdanig dat een goede spreiding van het verkeer over de bestaande woonstraten gewaarborgd wordt. Een deel van het nieuwe programma in de oostelijke punt wordt voor een specifieke doelgroep (bijvoorbeeld starters, ouderen) en volledig autovrij. Tussen de lussen komen twee verkeerskundige autoknips op de 2e Daalsedijk. Eén tussen de Knopstraat en Papaverstraat en een autoknip tussen de Goudsbloemstraat en Jasmijnstraat. Op deze plekken worden veilige oversteken voor voetgangers gemaakt. De knips worden opengesteld voor vrachtverkeer, waardoor vrachtverkeer via de 2e Daalsedijk het plangebied in- en uitrijdt.
De knips worden zodanig uitgevoerd dat het voor vrachtverkeer mogelijk wordt om via een vrachtwagensluis door te rijden, maar voor auto’s niet. Hierdoor blijft de situatie met betrekking tot vrachtverkeer in de dwarsstraten van de Bloemenbuurt ongewijzigd.
Fietsen Voor fietsers loopt de hoofdfietsroute door het Spoorpark. Deze route sluit aan op de 2e Daalsedijk, de Amsterdamsestraatweg en een fietstunnel richting de Cartesiusdriehoek. Via een nieuwe tunnel onder het spoor zal het Wisselspoor voor voetgangers en fietsers een directe verbinding krijgen met de Cartesiusdriehoek. Een mogelijke tweede tunnel richting de 1e Daalsedijk is, op dit moment, nog onzeker. De alternatieve route loopt via de Dijkstraat richting de Amsterdamsestraatweg. De maatvoering en inrichting van de fietsroute dient te voldoen aan de eisen van een hoofdfietsroute.
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
17
Ontsluiting 2e Daalsedijk
rk
apa
lian
u g. J
Om
Bl
oe
Werkspoorkwartier
m
en
bu
ur
t
Cartesiusdriehoek
2e
Schepenbuurt
Da a
lse
di
jk
2e Daalsedijk betaald parkeren (A2) Cartesiusdriehoek betaald parkeren (A2) Nieuw gebied betaald parkeren (B1) Draagvlakmetingen uitvoeren voor betaald parkeren (B1) Geen betaald parkeren
Parkeerplattegrond Utrecht (Gemeente Utrecht) Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
18
Er moeten voldoende zeer toegankelijke en uitnodigende inpandige fietsenstallingen gerealiseerd worden in de appartementengebouwen zodat de openbare ruimte niet helemaal vol komt te staan met fietsen. Fietsparkeren voor bezoekers moet voorzien worden in de openbare ruimte met voldoende fietsparkeervoorzieningen. Hierbij hanteren we een norm van 0,5 per woning, waarbij dubbelgebruik met andere functies mogelijk is.
Parkeren Vanwege de goede bereikbaarheid per fiets, te voet en via openbaar vervoer én de wenselijkheid om het gebied zo veel mogelijk autoluw te ontwikkelen is voor de 2e Daalsedijk het uitgangspunt dat de minimale parkeernorm, uit de nota Stallen en Parkeren 2013, ook de maximum parkeernorm is voor het gehele plangebied. Gelijktijdig met de ontwikkeling wordt betaald parkeren ingevoerd voor het gehele plangebied. Om invulling te geven aan de ambitie om een zo autoluw mogelijk karakter, en daardoor de auto verkeersdruk zoveel mogelijk te beperken, wordt een parkeerregime volgens A2-norm voorgesteld. Het A2-parkeerregime biedt de mogelijkheid om 10% lagere autoparkeernormen te hanteren en iets hogere parkeertarieven, waardoor de verkeersgeneratie ook lager wordt. Het invoeren van een A2-regime vereist een functioneren van het plangebied als centrumgebied. Daarbij moet worden aangetoond: • De centraal stedelijke ligging van het plangebied, dat wil zeggen: nabijheid van Utrecht Centraal en het stadscentrum, voldoende voorzieningen in de nabijheid en een relatief grote afstand ten opzichte van de Ring Utrecht. • Goede ontsluitingsroutes voor fiets en voetganger en voldoende ruimte voor fietsparkeren voor bewoners, werkenden en bezoekers én deelauto’s.
• Het organiseren van voldoende deelauto’s en actief integraal parkeerbeheer bestaande uit voldoende ruimte -eventueel met dubbelgebruik- voor de beoogde doelgroepen (naar tijd en plaats) en passende tarieven gericht op beperking autoverkeer en tegengaan van uitwijkgedrag naar omliggende buurten. • Zo nodig: aanvullende Mobility as a Service (MaaS) oplossingen inclusief ruimte voor eventuele haal- en brengservices (HUB-voorzieningen). In het vigerende parkeerbeleid gaan we ervan uit dat een A2-gebied wordt omringd door B1-gebied. In ieder geval moet een eventueel effect op naastgelegen gebieden worden afgewogen bij de planvorming. Indien het college het raadsvoorstel ‘Maatwerk Parkeren’ heeft vastgesteld kan dit worden toegepast voor de 2e Daalsedijk. Parkeren voor auto en fiets wordt binnen de bebouwing opgelost (zowel voor bezoekers als voor bewoners en andere gebruikers van het gebied). De geparkeerde auto’s zijn niet zichtbaar vanuit het openbaar gebied. Hierdoor wordt het overgrote deel van het gebied ontzien van autoverkeer en geparkeerde auto’s op straat. De (gezamenlijke) fietsenstalling van woningen is zeer eenvoudig te bereiken vanuit de woningen en is (nagenoeg) direct verbonden met de openbare ruimte. De gebruikskwaliteit van de openbare ruimte wordt op deze manier versterkt en er kan een grotendeels autovrije buitenruimte ontstaan.
Parkeren wordt zo veel mogelijk uit het zicht opgelost binnen een bepaald bouwblok, in parkeergebouwen of in (half)verdiepte parkeergarages onder het bouwblok. Binnen de parkeergebouwen is een deel openbaar toegankelijk voor bezoekersparkeren. Het overige deel is gereserveerd voor bewoners en ondernemers. Parkeerplekken voor deelauto’s kunnen eventueel deels op straat gesitueerd worden, mits dit niet ten koste gaat van de belevings- en gebruikskwaliteit van de openbare ruimte. Minder valide parkeerplaatsen worden op straat gesitueerd. Zo ontstaat een autoluwe wijk, waar vrijuit gefietst, gewandeld en gespeeld kan worden.
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
19
Proefverkaveling Wisselspoor deelgebied 2-4 zowel de openbare ruimte als de gebouwen zijn indicatief Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
20
Parkeergebouwen hebben een hoogwaardige architectonische uitwerking en zijn bijzondere eyecatchers binnen een bouwblok. Een parkeergebouw kan onderdeel zijn van een hybride bouwblok met wonen en parkeren. Je kan hierbij ook denken aan een bijzondere integrale parkeeroplossing op de verdieping of het dak, waarbij de auto’s uit het zicht worden opgelost. Een parkeergebouw kan dienst doen voor meerdere bouwblokken en tevens ingericht worden als mobiliteitshub. (Half)verdiepte parkeergarages worden gesitueerd binnen een bouwblok. De parkeergarage is kleiner dan het bouwblok zodat aan de randen minimaal 5m over blijft om woningen te situeren met hun entree en een leefruimte aan de straat. De woningen hebben een terras of gezamenlijke binnentuin op de parkeergarage.
Openbaar vervoer Het gebied wordt per openbaar vervoer ontsloten via de bestaande bushaltes en buslijnen op de Amsterdamsestraatweg. De loopafstand van de 2e Daalsedijk naar de Amsterdamsestraatweg is ruim 100 meter. Op de Amsterdamsestraatweg halteren 2 buslijnen, te weten; buslijn 3 (Utrecht Centraal - Zuilen) en buslijn 120 (Utrecht Centraal - Amsterdam Bijlmer Arena). Daarnaast ligt het plangebied op fietsafstand van het Centraal Station en Station Zuilen, dit maakt de combinatie fiets-OV aantrekkelijk vanwege de ligging van het gebied en de goede fietsverbindingen naar beide stations.
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
21
S M
M
S M
S
M
M M M M/L
Korrelgrootte aansluitend op de omgeving
S: Kleine korrel
M: Middelgrote korrel
L: Alzijdig bouwblok
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
22
ontwikkelvelden | kleine korrel Woningtypes
De ontwikkelvelden met kleine korrel zijn opgebouwd uit een mix van grondgebonden stadswoningen en kleinschalige appartementenblokken. Er werken hier minimaal 3 verschillende architecten aan één blok.
Bouwhoogte
De bouwhoogte sluit aan op de bestaande bebouwing van de Daalsebuurt en is maximaal 3 bouwlagen langs de 2e Daalsedijk. Voor de overige bebouwing geldt een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen. De lage bebouwingshoogte maakt het mogelijk om de woonstraten smal en intiem te maken.
Korrel
De ontwikkelvelden hebben een fijnmazige korrelstructuur en zijn opgebouwd uit meerdere kleiner korrels. Er is geen ritme dat zich herhaald en er zijn geen dezelfde korrels naast elkaar gepositioneerd. Iedere korrel heeft zijn eigen architectonische uitstraling, materialisering, kleur en hoogte. De korrel van een rijtje is maximaal 5 woningen.
Hoeken
De ontwikkelvelden hebben gesloten hoeken die worden gevormd door bebouwing of gebouwde erfscheidingen.
Rooilijn
De bebouwing wordt aaneengesloten gebouwd en vormt samen een rooilijn. Als er een extra woonstraat binnen het ontwikkelveld wordt gerealiseerd grenst de bebouwing eveneens aan de uitgiftegrens. Langs de 2e Daalsedijk moet de bebouwing deels met een gestaffelde rooilijn verkaveld worden.
Oriëntatie
De bebouwing is georiënteerd op en grenst met de voorzijde aan het openbaar gebied. Appartementen hebben een levendige plint met op de begane grond een eigen voordeur of een woonruimte aan de straat.
Overgang Rondom ieder ontwikkelveld ligt een margestrook van 1,2 meter. De margestrook vormt een openbaar-privé overgangszone tussen openbaar gebied en de entree van de woning of het appartement. Erfafscheidingen die grenzen aan het openbaar gebied zijn ‘gebouwd’ of zoals omschreven in Hoofdstuk 4.
Referentiebeelden small-ontwikkelvelden Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
23
ontwikkelvelden | middelgrote korrel Woningtypes
De ontwikkelvelden met middelgrote korrel zijn opgebouwd uit een mix van stadswoningen en kleinschalige- en grotere appartementenblokken. Er werken hier minimaal 3 verschillende architecten aan één blok.
Bouwhoogte
De bouwhoogte binnen een ontwikkelveld varieert om de korrel te benadrukken. De hogere bouwlagen worden met name aan de spoorzijde gerealiseerd, zodat in de binnenwereld met een lagere bouwhoogte kan worden volstaan. De bouwhoogte varieert stapsgewijs.
Korrel
De ontwikkelvelden hebben een stevigere massa en zijn opgebouwd uit meerdere korrels. De korrel is groter dan die van de ontwikkelvelden met kleine korrel. Er is eveneens geen ritme dat zich herhaald en er zijn geen zelfde korrels naast elkaar gepositioneerd. Iedere korrel heeft zijn eigen architectonische uitstraling, materialisering, kleur en hoogte.
Hoeken
De ontwikkelvelden hebben gesloten hoeken die worden gevormd door appartementenblokken met een stevige massa. Gesloten hoeken die gevormd worden door stadswoningen hebben een gebouwde erfscheiding.
Rooilijn
De bebouwing wordt aaneengesloten gebouwd en vormt samen een rooilijn.
Oriëntatie
De bebouwing is georiënteerd op en grenst met de voorzijde aan het openbaar gebied. Appartementen hebben een levendige plint met op de begane grond een eigen voordeur of een woonruimte aan de straat.
Rondom ieder ontwikkelveld ligt een margestrook van 1,2 meter. De margestrook vormt een Overgang openbaar-privé overgangszone tussen openbaar gebied en de entree van de woning of het appartement. Erfafscheidingen die grenzen aan het openbaar gebied zijn ‘gebouwd’ of zoals omschreven in Hoofdstuk 4.
Referentiebeelden medium-ontwikkelvelden Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
24
ontwikkelvelden | alzijdig bouwblok Woningtypes
Een ontwikkelveld wordt ingevuld met een alzijdig bouwblok. Het gehele blok wordt uitgewerkt door 1 architect.
Bouwhoogte
Binnen een alzijdig bouwblok hoeft de bouwhoogte niet te varieren, er kan worden volstaan met 1 bouwhoogte, de footprint is dan beperkt. Met de bouwhoogte wordt aangesloten op de grote schaal van het spoorpark en het industriële verleden.
Korrel
Het ontwikkelveld is opgebouwd uit één korrel met een eenduidige eigen architectonische uitstraling en materialisering.
Rooilijn
De bebouwing grenst zo veel mogelijk aan de rooilijn van het ontwikkelveld.
Oriëntatie
De bebouwing is alzijdig georiënteerd en is uitnodigend vormgegeven naar alle zijdes van het aangrenzende openbaar gebied. Alzijdige plots worden gerealiseerd door de bebouwing rondom te ontsluiten en te voorzien van ramen en deuren en een levendige plint.
Referentiebeelden large-ontwikkelvelden Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
25
Groen raamwerk
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
26
3 | Landschap De openbare ruimte van Wisselspoor deelgebied 2-4 heeft een eenduidige identiteit die aansluit op de kaders, afspraken en ontwerp voor deelgebied 1 van Wisselspoor. Dit is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan voor deelgebied 1, het ontwerp en de nadere uitwerking. De identiteit van de buitenruimte is stoer en robuust en sluit aan op het industriële karakter van het voormalig NS-terrein. Karakteristieke elementen zoals sporen, bielzen en stelconplaten worden teruggebracht en bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden. De openbare ruimte binnen het raamwerk wordt onderverdeeld in vier sferen die van elkaar verschillen in karakter, functie, inrichting en beplanting. Het groene raamwerk bestaat uit twee hoofddragers: een langgerekt plantsoen langs de 2e Daalsedijk met pocket parks en een ruig Spoorpark langs de spoorlijnen aan de zuidkant van het plangebied. Tussen deze hoofddragers liggen vanuit de Daalsebuurt meerdere straten opgespannen die het langgerekte plantsoen en het Spoorpark met elkaar verbinden. Aan de kant van de Daalsebuurt wordt het langgerekte plantsoen verbreed tot een lineair park en op verschillende plaatsen worden grote openbare tuinen, pocket parks toegevoegd aan het openbaar groen met een eigen karakter en programma. Deze nieuwe groenstructuur biedt de bewoners van de Daalsebuurt aangename plekken om te wandelen, spelen en te recreëren.
In de pocket parks aan de 2e Daalsedijk worden speel- en verblijfsplekken ingericht. Het lineaire park en de pocket parks vormen qua sfeer, functie en materiaal de schakel tussen Wisselspoor en de bestaande Bloemenbuurt. Het ruige Spoorpark verbindt de bebouwing met cultuurhistorische waarde. In dit park liggen verschillende oude spoorelementen, rails, bielzen en andere industriële relicten. Het langgerekte Spoorpark is ruig en groots en sluit aan op het karakter van de aangrenzende spoorlijnen. Door het Spoorpark loopt straks een belangrijke nieuwe directe fietsverbinding tussen de Amsterdamsestraatweg, station Zuilen en de Cartesiusdriehoek. Het Spoorpark wordt verbonden met de Cartesiusdriehoek zodat in een groter gebied wandelroutes ontstaan. Het Spoorpark wordt ingericht voor alle doelgroepen en leeftijden. Er wordt rekening gehouden met spelende kinderen, maar ook met ouderen. Aan de zuidzijde verbreedt het Spoorpark zich tot een grote onbebouwde parkruimte. De doorfietsroute ligt hierin. De opgave voor het gehele Spoorpark, maar zeker ook voor de zuidelijke punt, is om een goede balans te vinden tussen de dynamiek van de fietsroute en de verblijfskwaliteit van het park. De punt is een bijzondere plek vanwege het zicht op de sporen (ook de spoorlijn richting Amersfoort) en op de skyline van het centrumgebied.
Voor de uitwerking van de punt kunnen de volgende randvoorwaarden worden gesteld: • Algemeen: het bereiken van een goede balans tussen doorstroming (fietsroute) en verblijfskwaliteit. • Het koppelen van de looproutes uit Spoorpark en lineair park tot een ‘rondje’. • Voortzetting van het karakter van het Spoorpark (ruig, natuurlijk) met bijbehorende ecologische waarden. • Aanleiding geven tot bewegen in de buitenlucht. • Het bieden van mogelijkheden tot waterberging. In hoeverre dit noodzakelijk is kan mede afhankelijk zijn van de gekozen oplossingen voor fase 1. • Het beleefbaar maken van de ruimte in het park en het spectaculaire uitzicht op de sporen en de skyline van het (nieuwe) centrum. • Het bieden van goed bezonde plekken die (ook) als terras gebruikt kunnen worden, hiermee samenhangend: het ontwikkelen van goede plintfuncties in de gebouwen die aan het park grenzen. Tussen de ontwikkelvelden bevindt zich parallel aan deze langgerekte groenstructuren een spannende en intieme binnenwereld. Deze route dwars door het plangebied verbindt alle ontwikkelvelden met elkaar. De buitenruimte tussen de verschillende ontwikkelvelden vormt een sterk bindend element binnen het plangebied. De inrichting moet voor het hele Wisselspoor hetzelfde worden doordat elementen zoals rails, bielzen, stelconplaten of gebakken kinderkopjes overal terugkomen.
Datzelfde geldt voor de eenheid in de inrichting van de straten, parken, plantsoenen en speelplekken. Waterbergingsmogelijkheden moeten worden gezocht in zowel het spoorpark als ook in de pocketparks en het lineaire park. Andere mogelijkheden, zoals bijvoorbeeld een goed gekozen drempelhoogte ten opzichte van het midden van de weg, kunnen een positieve effect hebben op de hoeveelheid waterberging. Voor alle groene en openbare ruimtes is een veilige inrichting met een goede verlichting van belang. Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
27
Lineair park Het huidige plantsoen langs de 2e Daalsedijk wordt verbreed tot een lineair park. Het is mogelijk om langs of door het lineaire park te wandelen. Het park vormt het visitekaartje voor het Wisselspoor. Het lineaire park introduceert het stoere karakter dat ook in de rest van Wisselspoor centraal staat. Beplanting De beplanting in het lineair park heeft een ingetogen maar divers karakter. De beplanting bestaat uit (sier)grassen die elkaar afwisselen en hiermee het eenduidige en rustige beeld van het historische lint van de 2e Daalsedijk ondersteunen en begeleiden. Inrichtingselementen Uit het participatietraject is gebleken dat er een zeer nadrukkelijke wens is om de bestaande voetbalkooi terug te brengen in het lineaire park. Samen met (voornamelijk) speelaanleidingen zoals een schommel in een boom of betonsculpturen vormen deze elementen de speelelementen in lineaire het park. Inrichtingselementen zoals zitranden en fietsnietjes sluiten aan op het industriële karakter van het Wisselspoor. Verharding Door een brede band aan te brengen aan weerszijden van de rijbaan, wordt de vloeiende lijn benadrukt. Langsparkeren blijft geconcentreerd aan de noordzijde. Aan de zuidzijde wordt niet geparkeerd langs de weg, waardoor de toegang tot het lineair park en de pocket parks niet wordt geblokkeerd voor de huidige bewoners van de Daalsebuurt.
Stoep
2e Daalsedijk
Groen
Stoep
Margezone
Doorsnede lineair park
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
28
Referentiebeelden lineair park
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
29
Pocket parks De groene plein- en parkruimtes van de pocket parks vormen aangename verblijfsplekken langs het lineaire park. Ieder pocket park krijgt een eigen sfeer en invulling. De pocket parks bieden ruimte aan bewoners om te spelen, sporten en ontmoeten. De pocket parks zijn de blikvangers van de 2e Daalsedijk en grenzen zowel aan een oud gebouw als aan de nieuwbouw binnen de ontwikkelvelden. De prachtige oude panden, die nu verstopt liggen achter groen en hekken, tonen zich straks opnieuw aan de stad. Woningen die grenzen aan de pocket parks hebben hun entree aan het park. Het waterelement bij de bestaande gebouwen aan de 2e Daalsedijk wordt onderdeel van een pocketpark. Beplanting In de pocket parks worden waar mogelijk de bestaande bomen behouden. Hiermee wordt het huidige karakter behouden en zullen op plaatsen waar geen bestaande bomen aanwezig zijn forse boomgroepen aangeplant worden. De ondergrond sluit aan bij het lineair park en zal hoofdzakelijk bestaan uit gras. Inrichtingselementen Bijzondere elementen als de bestaande bomen, een waterelement of een voetbalkooi geven het pocket park een eigen uitstraling, waardoor er straks een rijke serie aan plekken en gebruiksmogelijkheden ontstaat. Speeltoestellen, moestuinen en bankjes worden geen losstaande elementen, maar integraal vormgegeven en daarmee een logisch onderdeel van de ruimte.
Verharding De verharding die wordt toegepast in het lineaire park wordt doorgezet in de pocket parks.
Margezone Stoep
Groen
Voetpad
Groen
Stoep
Margezone
Doorsnede pocket park
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
30
Referentiebeelden pocket parks
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
31
Spoorpark Het Spoorpark heeft de uitstraling van een gecultiveerde wildernis en bevat cultuurhistorische gebouwen en inrichtingselementen. Het terugbrengen van de bestaande elementen in combinatie met de bestaande bebouwing zorgt ervoor dat het stoere en robuuste karakter uit het verleden herkenbaar blijft in het Wisselspoor. De nieuwe fietsroute en wandelpaden vormen samen met de bestaande spoorlijnen een lijnenspel dat de ruige groene en verharde ruimtes doorsnijdt. Beplanting Een weelderige groene sfeer ontstaat door het aanplanten van bloeiende vaste planten en fijn vertakte en meerstammige bomen. Zo wordt het contrast met de grove industriële materialen vergroot. Het spoorpark wordt gekenmerkt door stoere zones die ontstaan door het toepassen van diverse typen siergrassen. Door de variatie in de bodem (hoog/laag, droog/nat) zal er een diverse vegetatie ontstaan die ecologisch zeer waardevol Inrichtingselementen In het spoorpark zullen kinderen spelen in het gras of op speelaanleidingen als een boomstam of stapstenen. Het spoorpark leent zich samen met het lineaire park en de Cartesiusdriehoek uitstekend om een rondje te joggen, te wandelen of te bootcampen. Hiermee wordt het bewegen in de buurt en daarmee de gezondheid van de bewoners van Utrecht bevorderd. Ook biedt het spoorpark de gelegenheid om elkaar te ontmoeten of met de buurt een barbecue te organiseren.
Verharding De reeds aanwezige sfeerbepalende bielzen, stelconplaten en sporen in deze zone blijven waar mogelijk op hun plek liggen. Ook kunnen ze worden hergebruikt of verplaatst. Bielzen worden banken, stelconplaten worden gebruikt om plekken en pleinen te maken en spoorrails worden hergebruikt als opsluiting voor wandelpaden. De overige elementen zoals prullenbakken en verlichting hebben een eigen uitstraling die afwijkend is van de rest van het Wisselspoor.
Doorsnede spoorpark Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
32
Referentiebeelden spoorpark
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
33
Binnenwereld De bestaande bebouwing vormt samen met de ontwikkelvelden een binnenwereld met een stedelijk en groen karakter. Het contrast tussen oud en nieuw is één van de grote charmes van de binnenwereld. De binnenwereld kent een grote diversiteit aan gebouwen met hun eigen kleuren, texturen en gevelopeningen. Dit diverse geheel wordt samengebracht door het continue karakter van de binnenwereld. De overgangen van openbaar naar privé worden gemarkeerd door integraal vormgegeven erfafscheidingen. Rondom de bebouwing ligt een margezone van 1,2 meter die onderdeel uitmaakt van de openbare ruimte, maar visueel een gevoel geeft van een private en door bewoners te gebruiken zone. De profielen van de binnenwereld zijn terug te vinden op bladzijde 14. Beplanting De binnenwereld heeft een stedelijk maar groen karakter. Halfopen verharding waartussen gras groeit, rijk bloeiende bomen en geveltuinen zorgen voor een stedelijk en groen karakter in de binnenwereld. De margezones zorgen voor een zachte overgang tussen het openbaar gebied en de aangrenzende woningen. Op de margestroken kunnen bewoners een bankje of potten met bloemen en planten zetten die bijdragen aan de groene uitstraling van de binnenwereld. Inrichtingselementen De autoluwe binnenwereld is uiterst geschikt voor kinderen om, voor de deur, te spelen.
De pleinachtige ruimtes zijn geschikt voor skaten en bijvoorbeeld een potje straatvoetbal. Op de meer intiemere plekken is er ruimte om te fietsen of voor het plaatsen van een waterelement als interactief speelelement. De verlichting wordt tussen de gevels bevestigd en (wenselijk) voorzien van energie opgewekt door zonnepanelen. Verharding Om de samenhang in het Wisselspoor te bewaken wordt er in de binnenwereld één type verharding toegepast. Stelconplaten worden zoveel mogelijk hergebruikt waardoor het stedelijke en industriële karakter benadrukt wordt. Door het weglaten van stelconplaten in een groot vlak ontstaan ruimtes voor bomen en/of beplanting. Bij bijzondere plekken worden spoorelementen op subtiele wijze in de verharding zichtbaar gemaakt of onderscheidt de openbare ruimte zich door nuances; een ander bestratingspatroon of materiaal toont het verschil. De afwatering van hemelwater via het oppervlak wordt door bijzondere lijnelementen beleefbaar gemaakt. Speel- en verblijfsplekken in de buurt In de pocket parks en de bestaande gebouwen is ruimte om de functies voor de buurt te faciliteren. Hierbij kan gedacht worden aan een speeltuin, trapveldje, kinderopvang, daghoreca etc. In de buurten en wijken moeten voldoende speelplekken voor kinderen en jongeren zijn, formele en informele speelplekken.
Formele speelplekken variëren van enkele speeltoestellen in een plantsoen tussen woonblokken, tot een clustering van speeltoestellen, zichtbaar en centraal gelegen in een buurt. Ook openbare sportplekken zoals tafeltennistafels, basketbalveldjes, voetbalveldjes en -kooien, skate obstakels en playgrounds, vallen onder de formele speelruimte. Informele speelplekken zijn pleintjes, plantsoentjes, groenstroken, etc. waar kinderen kunnen spelen zonder toestellen. Hier kunnen ze stoepkrijten, steppen, touwtjespringen, verstoppertje spelen, etc.
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
34
Referentiebeelden binnenwereld
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
35
Transformatie van cultuurhistorische bebouwing Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
36
4 | Architectuur Wisselspoor is een verrassend stuk stad dat het spanningsveld zoekt tussen rauwe stedelijkheid en een kleinschalig en ontspannen woon-, werk- en verblijfsmilieu. Het wordt een bijzonder gebied, waar men verrast wordt door de aangename contrasten. De bestaande industriële gebouwen zijn herkenbaar door de rood bruine baksteen, de grote gevelopeningen en stalen kozijnen. Ook vormen de betonnen vloeren, de ritmiek in het gevelontwerp en de herhalende kappen (sheddaken) herkenbare elementen. De robuustheid van de oude industrie vormt de basis van het karakter van de nieuwbouw. De poort boven de oude spoorrails in deelgebied 4 blijft behouden als kenmerkend element.
Cultuurhistorische bebouwing De transformatie van de te handhaven cultuurhistorische gebouwen draagt bij aan de identiteit van het gebied en zorgt voor een substantiële verlenging van de levensduur van die gebouwen. Waardevolle gevels zullen zoveel mogelijk in ere worden hersteld. Daarbij vormt de waardestelling, opgesteld door de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht in de publicatie ‘Werken aan het Spoor’ van september 2008, het uitgangspunt.
• • • •
Daar waar de originele gevel teveel is aangetast of ontbreekt zal een invulling worden toegepast met een hoge mate van abstractie. Nieuwe bestemmingen binnen de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen activeren de omgeving. Hiertoe dient de uitstraling van de begane grond van de gebouwen transparant en toegankelijk te zijn. Nieuwe aan- of opbouwen ten gevolge van toe te voegen programma die een wezenlijke impact hebben op het bestaande gebouwen, contrasteren zodanig met het bestaande dat het ensemble wordt versterkt. Welstand kan afwijken van de criteria indien er een oplossing geboden wordt van een dusdanige goede kwaliteit dat afwijking gerechtvaardigd is. Op deze manier kan maatwerk geboden worden.
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
37
Nieuwbouw De nieuwe bebouwing heeft een moderne uitstraling en een hoogwaardige detaillering. In de nieuwbouw wordt enerzijds gezocht naar verwantschap met de cultuurhistorische bebouwing en anderzijds naar contrast. Verwantschap in de toepassing van baksteen, de grote gevelopeningen en de ritmiek van de kappen. Contrast in nieuwe materialen als metaal en stucwerk in een kleurstelling van lichtgrijs tot antraciet. De architectuur is tijdloos, niet nostalgisch, circulair, innovatief en stoer. De bebouwing is opgebouwd uit verschillende korrels passend bij het karakter van het bouwblok: small, medium of large. De verschillende korrels vormen samen een spannende compositie. Welstand kan afwijken van de criteria indien er een oplossing geboden wordt van een dusdanige goede kwaliteit dat afwijking gerechtvaardigd is. Materiaal en kleurstelling De toegepaste hoofdmaterialen zijn hoogwaardig, duurzaam, modern en tijdloos. De materialen sluiten aan bij het industriële karakter van het gebied: baksteen, beton, natuursteen, stucwerk, vezelcementplaat, keramiek of metaal. De baksteen kleuren sluiten aan bij de baksteen kleur van de monumentale gebouwen. De overige genoemde materialen worden toegepast in een palet van grijstinten. Behandeld of verduurzaamd hout kan worden toegepast als ondergeschikt materiaal. Hout wordt toegepast in naturel tinten, in antraciet of zwart.
Onbehandeld hout is niet toegestaan. Samenhang binnen het plot wordt bereikt door de toepassing van een beperkt kleurenpalet van roodbruin tot grijstinten. Materialisering en kleuren sluiten aan op de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. De gebouwen zijn alzijdig ontworpen in één hoofdmateriaal.
Baksteen in rood bruin tinten
Beton, natuursteen, stucwerk, keramiek metaal
Behandeld of verduurzaamd hout: onbehandeld hout is niet toegestaan Plinten, entrees en bergingen De bebouwing wordt zo veel mogelijk alzijdig ontworpen. Een transparante plint is vereist aan de zijde van het openbaar gebied, zodat een levendig straatbeeld wordt gecreëerd. Een hogere netto vrije hoogte is mogelijk. De bebouwing wordt aan de buitenzijde van de plots ontsloten. De collectieve gebouwen moeten worden voorzien van een uitnodigende entree. Appartementen op de begane grond hebben een eigen voordeur of woonruimte aan de straat. Bergingen zijn niet zichtbaar vanaf het openbaar gebied.
Uitnodigende en open entrees Wisselspoor Deelgebied 2-4 / BGSV
38
Dakvorm De noklijn van de kappen staat altijd haaks op de rooilijn, behalve bij kopgevels. De detaillering van de kappen is modern zonder uitkraging van goot of dakrand. Gestreefd wordt naar een integrale materialisering en kleurstelling van gevel en dak. Indien eenzelfde kleur en materialisering van gevel en kap niet mogelijk is, dan dient het materiaal van de kap en de dakrand (zoals dakpannen, kunststof, bitumen) in dezelfde kleur als de gevel te worden uitgevoerd. Bij het gebruik van dakpannen zijn alleen vlakke dakpannen toegestaan. De platte daken moeten het regenwater zo lang mogelijk bufferen om het daarna vertraagd af te voeren naar de openbare ruimte. Daarnaast worden ze meestal gebruikt voor het opwekken van energie of als buitenruimten. Zonnepanelen worden in het dakvlak geïntegreerd of uit het zicht geplaatst. Voor platte daken zijn drie, eventueel te combineren, mogelijkheden: energiedaken, groene daken of dakterrassen.
Dakvormen Uitkragingen Bij appartementenblokken wordt ruimte geboden aan uitkragende delen, zoals balkons of erkers. De uitkragingen moeten in vorm en uitstraling ondergeschikt zijn aan het hoofdvolume. De maximale uitkraging is 2,0 m. In de binnenstraten is de uitkraging maximaal 1,2 m, zodat deze niet uitsteekt ten opzichte van de margestrook. Op de begane grond zijn geen uitkragingen mogelijk. Loggia’s zijn wel mogelijk op de begane grond. De onderzijde van de uitkragende delen dient net zo hoogwaardig afgewerkt te worden als de gevel. De bebouwing aan het spoor dient rekening te houden met het geluid. Balkons moeten mogelijk afgeschermd zijn (bijvoorbeeld als glazen erkers).
Uitkragingen Wisselspoor Deelgebied 2-4 / BGSV
39
Detaillering tussen de woningen
Wisselspoor Deelgebied 2-4 / BGSV
40
Detaillering De detaillering is geraffineerd. De gevelopbouw is consequent en goed van verhoudingen. Kozijnprofielen zijn minimaal, zodat een maximale glasopening ontstaat. De hwa aan de zijde van het openbaar gebied is inwendig opgelost of in het gevelvlak. Goothoogten worden onderling afgestemd om storende verspringingen die kleiner zijn dan 25 cm te voorkomen.
Detaillering is geraffineerd Erfafscheidingen Wanneer de erfafscheiding grenst aan de openbare ruimte wordt deze vormgegeven als onderdeel van de bebouwing. De muur wordt mee-ontworpen met het gebouw en heeft een maximale hoogte van 2,1 m ten opzichte van de tuin. Een muur, grenzend aan de openbare ruimte moet voor minimaal 30% worden vormgegeven als opening met bijvoorbeeld een open hekwerk. Schuttingen aan het openbaar gebied zijn niet toegestaan.
Erfafscheiding mee-ontwerpen met het gebouw Nutsruimten, trafo’s en instalatietechnische ruimtes Nutsruimten en trafo’s worden ingepast in de bebouwing (nieuwbouw of bestaand). Instalatietechnische ruimtes als liften of ventilatievoorzieningen moeten onderdeel zijn van de architectuur.
Nutsruimten worden ingepast in de bebouwing
Wisselspoor Deelgebied 2-4 / BGSV
41
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
42
5 | Proces Dit beeldkwaliteitsplan geeft samen met het Ontwikkelkader de ambities, kaders en spelregels aan waarbinnen een verkavelingsplan, gebouwontwerpen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte gemaakt moeten worden. Met het Ontwikkelkader en het beeldkwaliteitsplan worden de kwalitatieve uitgangspunten voor Wisselspoor deelgebied 2-4 bewaakt. Stedenbouw in 3 stappen: 1) Verantwoordelijkheid ontwikkelaar zorgt ervoor dat definitieve verkaveling wordt gemaakt door stedenbouwkundig ontwerper. 2) Toets van definitieve verkaveling aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitsplan door gemeente. 3) Na goedkeuring gemeente (stedenbouw) verkaveling voorleggen aan welstand. Architectuur in 3 stappen: 1) Verantwoordelijkheid ontwikkelaar zorgt ervoor dat plannen technisch en esthetisch goed op elkaar aansluiten: ontwikkelaar stelt een coördinerend architect aan. 2) Toets van bouwplannen aan stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitsplan door gemeente Bij bestaande cultuurhistorisch waardevolle gebouwen is er tevens goedkeuring nodig van erfgoed. 3) Na goedkeuring gemeente (stedenbouw en erfgoed) bouwplannen voorleggen aan welstand. Openbare ruimte in 3 stappen: 1) Verantwoordelijkheid ontwikkelaar zorgt ervoor dat inrichtingsplannen worden opgesteld door landschapsontwerper.
2) Toets van inrichtingsplannen aan stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitsplan door gemeente. Uitgangspunt is om de ontwerpkeuzes en materialen uit fase 1 door te zetten. 3) Na goedkeuring gemeente (stedenbouw) inrichtingsplannen voorleggen aan BING.
Wisselspoor deelgebied 2-4 / BGSV
43
BGSV
bureau voor stedenbouw en landschap
Bijlage 2
Lijst van Bedrijven functiemenging
Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven functiemenging: - niet van toepassing of niet relevant < kleiner dan > groter = gelijk aan cat. categorie e.d. en dergelijke kl. klasse n.e.g. niet elders vermeld SBI-CODE 1993
o.c. p.c. p.o. b.o. v.c. u d w j
opslagcapaciteit productiecapaciteit productieoppervlak bedrijfsoppervlak verwerkingscapaciteit uur dag week jaar
SBI-CODE 2008
OMSCHRIJVING nummer
01
01
-
014
016
0
014
016
2
014
016
4
CATEGORIE LANDBOUW EN DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN DE LANDBOUW Dienstverlening ten behoeve van de landbouw: algemeen (onder andere loonbedrijven), b.o < 500 m² plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven, b.o. < 500 m²
B1 B1
VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN 15
10, 11
-
151
101, 102
0
151 1552
101 1052
6 2
1581
1071
1
1584
10821
0
1584
10821
3
1584
6
1593 t/m 1595 17 174, 175
10821 1102 t/m 1104 13 139
176, 177
139, 143
18 181
14 141
-
20
16
-
203, 204, 205
162
1
205
162902
-
Slachterijen en overige vleesverwerking: vleeswaren- en vleesconservenfabrieken, p.o. < 200 m² Consumptie-ijsfabrieken, p.o. < 200 m² Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen, v.c. < 2.500 kg meel/week Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk: cacao- en chocoladefabrieken, vervaardigen van chocoladewerken met p.o. < 200 m² suikerwerkfabrieken zonder suiker branden, p.o. < 200 m² Vervaardiging van wijn, cider en dergelijke VERVAARDIGING VAN TEXTIEL Vervaardiging van textielwaren Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen en artikelen VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT Vervaardiging kleding van leer HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK EN DERGELIJKE Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout, p.o. < 200 m² Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken
B2 B1 B1
B1 B1 B1 B2 B2
B2
B2 B1
22
58
-
2222.6 2223 2223 2224 2225 223
18129 1814 1814 1813 1814 182
24 2442 2442
20 2120 2120
0 2
26 2615 262, 263
23 231 232, 234
0
262, 263 267
232, 234 237
1 0
267 2681
237 2391
2
A B
28 281
25 251, 331
1a
284
255, 331
B1
2852
2562, 3311
2
287
259, 331
B
30
26, 28, 33
-
30
26, 28, 33
A
33
26, 32, 33
-
33
26, 32, 33
A
36 361
31 9524
2
362 363 3663.1
321 322 32991
40
35
-
40 40 40
35 35 35
C0 C1 D0
40
35
D3
40
35
D4
UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUCTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen Grafische afwerking Binderijen Grafische reproductie en zetten Overige grafische activiteiten Reproductiebedrijven opgenomen media VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE PRODUCTEN Farmaceutische productenfabrieken: verbandmiddelenfabrieken VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUCTEN Glasbewerkingsbedrijven Aardewerkfabrieken: vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW Natuursteenbewerkingsbedrijven: - zonder breken, zeven en drogen indien p.o. < 2.000 m² Slijp- en polijstmiddelen fabrieken VERVAARDIGING EN REPARATIE VAN PRODUCTEN VAN METAAL (EXCLUSIEF MACHINES/ TRANSPORTMIDDELEN) gesloten gebouw, p.o. < 200 m² Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen en dergelijke, p.o. < 200 m² Overige metaalbewerkende industrie, inpandig, p.o. < 200 m² Overige metaalwarenfabrieken n.e.g.; inpandig, p.o. < 200 m² VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS Kantoormachines- en computerfabrieken, inclusief reparaties VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten en dergelijke, inclusief reparaties VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G. Meubelstoffeerderijen b.o.
< 200 m² Fabricage van munten, sieraden en dergelijke Muziekinstrumentenfabrieken Sociale werkvoorziening PRODUCTIE EN DISTRIBUTIE VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen: < 10 MVA Gasdistributiebedrijven: gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinstallaties categorie A gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), categorie B en C
2 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)
B1 A B1 B1 B1 A
B1
B2 B1
B2 B2
B2 B2 B2 B2
B1
B
A B1 B1 B1
B1 A B1
Utrecht
40 40 41
35 35 36
E0 E2 -
41 41 45
36 36 41, 42, 43
B0 B1 -
45
41, 42, 43
3
50
-
501, 502, 504 5020.4 5020.5
45, 47 451, 452, 454 45204 45205
503, 504
453
51 5134 5135
46 4634 4635
5136
4636
5137
4637
514 5148.7
464, 46733 46499
0
5148.7
46499
1
5153 5153 5153 5153.4 5153.4
4673 5153 4673 5153.4 46735
0 1 2 4 6
5154 5154 5154
4674 5154 4674
0 1 2
5156
4676
52
47
527 60 6022
952 49 493
-
6024
494
0
603
495
63 64 641
52 53 531, 532
-
71 711
77 7711
-
712
7712, 7739
B
-
-
Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt: blokverwarming WINNING EN DISTRIBUTIE VAN WATER Waterdistributiebedrijven met pompvermogen: < 1 MW BOUWNIJVERHEID Aannemersbedrijf met werkplaats, b.o. < 1.000 m² HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven Autobeklederijen Autowasserijen Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING Groothandel in drank Groothandel in tabaksproducten Groothandel in suiker, chocolade en suikerwerk Groothandel in koffie, thee, cacao en specerijen Groothandel in overige consumentenartikelen Groothandel in vuurwerk en munitie: consumentenvuurwerk, verpakt, opslag < 10 ton Groothandel in hout en bouwmaterialen: algemeen indien b.o. < 2.000 m² Zand en grind: indien b.o. < 200 m² Groothandel in ijzer- en metaalwaren en verwarmingsapparatuur: algemeen indien b.o. < 2.000 m² Groothandel in overige intermediaire goederen DETAILHANDEL EN REPARATIE TEN BEHOEVE VAN PARTICULIEREN Reparatie ten behoeve van particulieren (exclusief auto's en motorfietsen) VERVOER OVER LAND Taxibedrijven Goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks), b.o.
< 1.000 m² Pomp- en compressorstations van pijpleidingen DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN HET VERVOER POST EN TELECOMMUNICATIE Post- en koeriersdiensten VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN Personenautoverhuurbedrijven Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (exclusief personenauto's)
bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)
3
B1
B1 B1
B1 A B1 B1
C C C C C
C
C B1 B1
C B1 C
A B1 C B1
C
B2 C
713
773
72
62
-
72 72 73
62 58, 63 72
A B -
732
74 7481.3
722 63, 69 t/m 71, 73, 74, 77, 78, 80 t/m 82 74203
7484.4 90 9001 93 9301.3
82992 37, 38, 39 3700 96 96013
-
B A
Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE Computerservice- en informatietechnologiebureaus en dergelijke Datacentra SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek
OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING Foto- en filmontwikkelcentrales Veilingen voor huisraad, kunst en dergelijke MILIEUDIENSTVERLENING Rioolgemalen OVERIGE DIENSTVERLENING Wasverzendinrichtingen
4 bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)
C
A B1 A
C A B1 B1
Utrecht
Bijlage 3
Lijst van Horeca-activiteiten
bestemmingsplan "2e Daalsedijk, deelgebied 2 tot en met 4" (vastgesteld)
Lijst van Horeca-activiteiten De horeca categorieën en de hinderprofielen naar hun invloed op het woon- en leefklimaat. Type
Globale beschrijving activiteiten
Hinderprofiel
Lichte horeca
Daghoreca waarbij de bedrijfsactiviteit is gericht op het al dan niet ter plaatse
Weinig hinder verwacht
(Categorie D2)
verstrekken van etenswaren en dranken en is gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel, conform de winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden.
Lichte horeca plus
(Categorie D3)
Dag- en avondhoreca voor consumptie ter plaatse, waarbij de sluitingstijd om 23.00 uur is.
Horeca die zich richt op verstrekken van eten en drinken gedurende de dag en/of avond en daarmee weinig overlast veroorzaakt. Weinig hinder verwacht
Horeca die zich richt op verstrekken van eten
en drinken gedurende de dag en/of avond en
daarmee weinig overlast veroorzaakt. Doordat deze een uur later sluit dan de normale lichte horeca (D2) is de overlast groter dan normale lichte horeca. Middelzware horeca
(Categorie D1)
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltijden, en serveren van dranken en kleine consumpties voor consumptie ter plaatse. Geen activiteiten na restauranttijden*.
Enige hinder verwacht
Enige hinder door piek van komende bezoekers aan het begin van de avond. Gaande bezoekers vertrekken in het algemeen gespreid aan het eind van de avond.
Snelle horeca (Categorie C)
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van (al dan niet voor consumptie ter plaatse) bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het
verstrekken van alcoholvrije dranken. Geen actieve bediening aan tafel, het eten kan snel bereid worden en de gast verblijft gemiddeld 30 minuten in deze horecagelegenheid.
Hinder verwacht
Hinder door hoge frequentie van komende en gaande gasten en klanten (afhaal) inclusief verkeers- en parkeerbewegingen.
Buiten het centrum en doorgaande wegen neemt overlast in de nacht af door lagere frequentie van bezoekers.
Zware horeca (Categorie B)
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor
consumptie ter plaatse, al dan niet met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden. Mogelijkheid tot dansen in het weekend.
Hinder verwacht
Hinder door hogere frequentie van komende en gaande bezoekers, ook 's nachts. Door
consumptie van alcohol kan overlast hoger zijn dan snelle horeca. Grootschalige zware horeca
(Categorie A2)
Een horecabedrijf dat voorziet in zaalverhuur voor grootschalige, besloten
feesten, zoals bruiloften. Al dan niet met muziek, verstrekking van dranken en etenswaren.
Veel hinder verwacht
Grote aantallen van bezoekers, inclusief
verkeersbewegingen en (fiets)parkeren met veel dynamiek, ook de nachtelijke uren.
Grootschalige
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het bedrijfsmatig ten gehore brengen
(Categorie A1)
levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine
zware horeca
van muziek en het geven van gelegenheid tot dansbeoefening, al dan niet met etenswaren, alsmede de verstrekking van dranken ter plaatse, al dan niet met
levende muziek en al dan niet met kleine etenswaren. Het accent ligt op het ten
Veel hinder verwacht
Grote aantallen van bezoekers, inclusief
(fiets)parkeren met veel dynamiek, vooral in de nachtelijke uren.
gehore brengen van muziek en het gelegenheid geven tot dansen.
* Met uitzondering van eventuele vergunde vrijstelling voor Vermaakjes (zie toelichting).
1
Toelichting bij de Lijst van horeca-activiteiten Waterpijpen (shisha)
In toenemende mate wordt er in horeca-inrichtingen gelegenheid geboden om waterpijp te roken. Voor sommige horecaondernemingen is dit een zelfstandige en/of de belangrijkste activiteit
geworden. Omdat de aanloop van bezoekers op dergelijke inrichtingen effect heeft op het woon- en
leefklimaat, kan deze activiteit alleen onder categorie Zware Horeca (B) worden uitgevoerd en valt deze
niet onder een eventuele vergunde vrijstelling voor vermaak.
Specifiek aandachtspunt bij het roken van waterpijp verdient de ventilatie van de ruimte in verband
met het ontstaan van koolmonoxide (CO) als gevolg van de onvolledige verbranding van de kooltjes. Beperkte extra activiteiten voor restaurants met aandacht voor de buurt (‘Vermaakjes’)
Het komt voor dat restauranthouders speciale activiteiten willen organiseren, die verder gaan dan het
verstrekken van eten en drinken. Bijvoorbeeld door het aanbieden van entertainmentactiviteiten, zoals een optreden van een muziekgroep of een DJ. Hiervoor is ruimte voor ondernemers in
de middelzware horeca, zonder dat het woon- en leefklimaat hierdoor wordt aangetast. Soms zal dit
moeten worden aangetoond met een akoestisch onderzoek. Ondernemers die actief rekening houden met hun omgeving en waarvan geen klachten van bekend zijn, komen voor deze mogelijkheid in aanmerking. Om dit te waarborgen gelden de volgende randvoorwaarden: 1.
In beginsel kan er voor 4 dagen per jaar een vergunning voor vermaak activiteiten worden
2.
Deze vergunning moet vooraf worden aangevraagd. Bij de aanvraag dient een plan te worden
gegeven.
ingediend, waarin wordt aangegeven: a.
b.
Voor welke dag(en) deze vergunning wordt aangevraagd.
Dat er met de buurt is gecommuniceerd en op welke wijze dit is gebeurd. De buurt betreft in
ieder geval: de drie naastgelegen panden aan beide zijden van het horecabedrijf, de direct
aansluitende achtergelegen panden en het direct aan de voorzijde gelegen pand en de drie
c. d.
panden aan weerszijde daarvan, tenzij de afstand meer is dan 50 meter.
Op welke wijze de buurt op de dag zelf direct contact kan opnemen met de aanvrager en/of leidinggevende over mogelijke overlast.
Dat er tegelijkertijd of binnen een te korte periode binnen een buurt niet dusdanig veel vergunningen worden verleend, waardoor de woon- en leefbaarheid wordt aangetast.
Bij aangeven van overlast door omwonenden kan de vergunning worden ingetrokken. De vergunning betreft nadrukkelijk een mogelijkheid voor het uitvoeren van extra activiteiten en niet voor
overschrijding van de geluidsnormen. Voor dit laatste kan ook nu al voor twee keer per jaar een aparte vergunning worden aangevraagd. Additionele Horeca
Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die
ter plaatse is toegestaan. Deze additionele activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de afzonderlijke functie 'horeca' geschaard, maar gerekend tot de bestemming van de
hoofdfunctie van de instelling (sociaal-culturele/culturele/maatschappelijke/ sport/recreatieve
doeleinden). Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en
sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke. Bij additionele horeca gaat het erom dat: 1.
De uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie. Passend betekent dat deze horeca hoort bij de hoofdfunctie en open is tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie.
Daarbij is het niet toegestaan dat de additionele horecaruimte wordt verhuurd of anderszins in gebruik wordt gegeven aan derden ten behoeve van feesten en andere partijen.
2
2.
De horecagelegenheid moet ondergeschikt zijn aan en aanvullend zijn op de hoofdfunctie en moet de hoofdfunctie ondersteunen. Aanvullend wil zeggen dat de additionele horeca de
kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Ondergeschikt betekent dat er duidelijk sprake is van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, waarbij een
percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie als absoluut