Beleidsnota Vastgoed (met aanpassingen gemarkeerd - oktober 2025)

30

Toegankelijk De Gemeenteraad heeft aangegeven er naar te streven dat we in Utrecht in 2036 voldoen aan het VN-verdrag Handicap. Dit verdrag is in 2016 door Nederland geratificeerd. Dit verdrag versterkt de positie van mensen met een beperking. Het bepaalt dat mensen met een beperking het recht hebben om deel te nemen aan de samenleving. Met de agenda en het uitvoeringsprogramma ‘Utrecht voor iedereen toegankelijk’ geeft de gemeente hier uitvoering aan. Omdat de gemeente Utrecht eigenaar is van een groot aantal gebouwen én onder eigen regie gebouwen exploiteert en ontwikkelt, hebben we hier in deze Beleidsnota ook aandacht voor. We willen dat iedereen in ieder gebouw waar de gemeente Utrecht eigenaar van is, de dingen kan doen waar het gebouw voor bedoeld is. Dat doen we door toepassing van het UST-proces (Utrecht Standaard Toegankelijk). Voor nieuwbouw en grootschalige renovatieprojecten betekent dit dat we per ruimte afwegen of iedereen gebruik kan maken van de ruimte waar deze voor bedoeld is, en of deze ruimte door iedereen bereikt kan en moet worden. We richten ons daarbij vooral op mensen met een lichamelijke, visuele of auditieve beperking. Als er voor een bepaalde functie van een gebouw wensen zijn vanuit een specifieke doelgroep, dan focussen we daar meer op. Uitdagingen Bij bestaande gebouwen en monumenten worden we soms begrensd.

Voor het aanpassen van een bestaand gebouw kunnen onevenredig hoge investeringen nodig zijn. Bij monumenten is er sprake van kaders die het monument beschermen. We kijken per gebouw wat er mogelijk is, bij monumenten zonder de monumentale waarde aan te tasten.

31

Aanpak Om ons doel te realiseren maken we stapsgewijs de bestaande gebouwen waar de gemeente eigenaar van is, en die nog niet aan de standaard voldoen, zo toegankelijk mogelijk. Per gebouw, per maatregel en per investering wegen we af wat het beste resultaat geeft. De eerste stap is het nemen van maatregelen om de toegankelijkheid van een groep van 55 gebouwen te verbeteren, hier is apart geld voor gereserveerd. Deze groep is eerder gekozen omdat het publiekstoegankelijke gebouwen zijn en deze nog onvoldoende toegankelijk zijn. Hierna gaan we, als er voldoende geld is, verder met het stapsgewijs toegankelijk maken van het overige gemeentelijke vastgoed. We geven prioriteit aan gebouwen waarvoor we specifieke verzoeken ontvangen om deze toegankelijk(er) te maken. Bij het toegankelijk(er) maken en toegankelijk bouwen van gebouwen gebruiken we bouwnormen en bouwinstructies. Het Handboek Toegankelijkheid is de belangrijkste leidraad. De NEN 9120 Toegankelijkheid van Gebouwen, die momenteel in ontwikkeling is, en de Integrale Toegankelijkheid Standaard zullen ons daarnaast helpen.

Projecten binnen deze doelstelling zijn vaak grootschalige en kostbare projecten. Het nemen van maatregelen om de toegankelijkheid te verbeteren of het (bijna) energieneutraal maken van het gebouw combineren we als dat kan. Dit betekent dat we bij de uitvoering kijken of we dit kunnen combineren met andere verbeteringen of grootschalig onderhoud. Waar dat kan en financieel mogelijk is, werken we met circulaire materialen. Een haalbare business case, aanvaardbare risico’s en voldoende uitvoeringscapaciteit zijn randvoorwaardelijk. Naast het toegankelijk maken van de gebouwen houden we rekening met de doelgroep die we bedienen. Bij het bepalen van de locatie van een voorziening kijken we naar de mobiliteitsuitgangspunten. Zo houden we rekening met de locatie van de voorzieningen ten opzichte van het openbaar vervoer en de bereikbaarheid in de vorm van toegankelijke voetpaden.

Klimaatadaptief We weten dat het klimaat verandert. Klimaatadaptie is dan ook gebouwen zo bouwen, ontwerpen en op het kavel plaatsen dat ze voorbereid zijn op een veranderend klimaat. Denk hierbij aan groene daken om regenval op te vangen of geveltuinen om de omgeving af te koelen. Je kan ook denken aan geïsoleerde gebouwen die van binnen koel blijven op tropische dagen. Uitdagingen Waar dat kan, passen we ons nu al aan op de toekomstige verandering van het klimaat. Voor het maatschappelijk vastgoed is op dit moment geen apart geld beschikbaar gesteld om dit grootschalig aan te pakken. Het uitvoeren van deze maatregelen zorgen dan ook voor extra kosten. Daarnaast moeten bijvoorbeeld groene daken en gevels onderhouden worden. Dit betekent dat het, naast incidentele kosten om het aan te leggen, ook extra onderhoudskosten vraagt. Aanpak Gezien het ontbreken van beschikbare middelen, is het per project afhankelijk of we deze maatregelen kunnen uitvoeren. Bij nieuwbouwprojecten verkennen we altijd of we deze maatregelen kunnen meenemen. Hoeveel extra kosten dit met zich meeneemt is een bepalende factor in of dit meegenomen kan worden. Bij bestaande bouw is het uitvoeren van klimaatadaptieve maatregelen afhankelijk van beschikbare investeringsmiddelen, zoals de vrijval van kapitaallasten, en de maatschappelijke waarde die de maatregel toevoegt.

32

B4. Afwegingskader investeringen Publiek geld is schaars en het uitgeven daarvan vraagt iedere keer weer om de afweging hoe we dit zo doelmatig en efficiënt mogelijk kunnen inzetten. Dat vraagt om afwegingscriteria. Daarmee kunnen we tot de programmering van maatschappelijke vastgoedprojecten komen. Een afwegingscriterium is een manier om een keuze te maken. We willen ervoor zorgen dat voor iedereen begrijpelijk is welke keuzes we maken bij maatschappelijk vastgoed. Waarom kiezen we er bijvoorbeeld wel voor om een wijkcentrum in de ene wijk op te knappen en stellen we de aanleg van een extra sportveld in een andere wijk uit? Daar gaan we in dit hoofdstuk op in. Start van een project We kennen twee startmomenten van een project waarbij we een afweging moeten maken: 1. Het eerste startmoment is het vinden van een goede locatie voor een nieuwe voorziening. In deze situatie is een (maatschappelijke) functie op zoek naar een gebouw of perceel. 2. Het tweede startmoment is het uitvoeren van een integrale verkenning voor een bestaand gebouw of perceel waarvoor we een nieuwe invulling zoeken. In dit geval is er al een gebouw of perceel, maar zijn we op zoek naar de best passende (maatschappelijke) functie.

B4.1 Functie zoekt gebouw of perceel De randvoorwaarden en afwegingscriteria die we gebruiken voor nieuwbouwprojecten voor maatschappelijk vastgoed laten we in onderstaand plaatje zien. Dit is een versimpelde weergave van de werkelijkheid en helpt vooral in de discussie over vastgoedinvesteringen en ruimtelijke afwegingen rondom maatschappelijk vastgoed. Daarom geven we in dit hoofdstuk ook een beschrijving van hoe het werkt en hoe we dit afwegingskader gebruiken.

33

Figuur 3: afwegingskader ‘functie zoekt gebouw of perceel’

Een project start met een verkenning waarin alle belangen worden afgewogen. Onderdeel van deze integrale ruimtelijke afweging is een toets vanuit vastgoedperspectief of de functie onder te brengen is in al bestaand (gemeentelijk) vastgoed. Nadat we als gemeente integraal gewogen hebben welke functie het beste past, starten we een project met het beoordelen van de randvoorwaarden. Is er genoeg geld, zijn de risico’s acceptabel en is er voldoende capaciteit? Nadat deze vragen aan de voorkant van een project zijn beantwoord, kunnen we het project prioriteren. Dit doen we alleen als er keuzes gemaakt moeten worden tussen bepaalde projecten, bijvoorbeeld omdat er uitvoeringscapaciteit ontbreekt, zowel binnen de eigen organisatie als van uitvoerende partijen. Daarna kijken we of het project bijdraagt aan groei in balans, ongelijk investeren voor gelijke kansen en of het een eenmalige kans is. Elk van deze drie afwegingscriteria lichten we toe.

Groei in balans Bij het criterium ‘groei in balans’ sluiten we aan op de barcode uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 en het koersdocument ‘Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen’. In deze documenten hebben we bepaald hoeveel maatschappelijke voorzieningen de stad nodig heeft wanneer er meer mensen in Utrecht komen wonen. Per 10.000 woningen hebben we normen vastgesteld over hoeveel maatschappelijke voorzieningen er nodig zijn. Een project draagt bij aan groei in balans als het bijdraagt aan het halen van deze normen én bijdraagt aan de spreiding over de stad, zoals we dat in het vorige hoofdstuk hebben beschreven. We zien daarin een verschil tussen wijk- en stadsniveau. Van sommige voorzieningen is er per wijk één nodig, terwijl voor andere voorzieningen een stadsbrede zoektocht nodig is. De stadsbrede zoektocht is vaak lastiger en krijgt daarmee een hogere prioriteit vanuit vastgoedperspectief.

34

Ongelijk investeren voor gelijke kansen Voor dit criterium sluiten we aan op de data uit de Scheidslijnenmonitor. In de Scheidslijnenmonitor zijn de buurten aangeduid die lager scoren op bijvoorbeeld de sociaaleconomische status. Dit zijn bijna allemaal buurten in de wijken Overvecht en Zuidwest. Het principe ongelijk investeren voor gelijke kansen passen we toe door aan investeringen in die buurten een hogere prioriteit te geven.

Eenmalige kansen Met het criterium ‘eenmalige kansen’ bedoelen we projecten die vanwege financiële of ruimtelijke redenen niet kunnen wachten. De belangrijkste oorzaak voor de financiën is dat er sprake kan zijn van cofinanciering. Dit betekent dat er andere partijen zijn, zoals bijvoorbeeld het Rijk of de Provincie, die geld bijdragen als wij dat ook doen. Als wij er voor kiezen zo’n soort project niet uit te voeren, vervalt dus ook de bijdrage van het Rijk of de Provincie. Omdat we dat niet willen, geven we een hogere prioriteit aan deze projecten. Daarnaast kan het vanuit een vastgoedperspectief bij nieuwbouw ook gaan om een eenmalige ruimtelijk-programmatische kans. Een voorbeeld hiervan is een grootschalige gebiedsontwikkeling, zoals de Merwedekanaalzone, als we daar niet op tijd aanhaken op de gebiedsontwikkeling kan het zo zijn dat er geen plek meer is voor maatschappelijke voorzieningen.

B4.2 Gebouw of perceel zoekt functie Een aanstaande verbouwing of het beschikbaar komen van geld kunnen aanleidingen zijn om de functie van een gebouw opnieuw te bekijken en te onderzoeken of het gebouw misschien doelmatiger ingezet kan worden, bijvoorbeeld via meervoudig ruimtegebruik. Bij een gebouw dat binnenkort leeg komt te staan of een braakliggend perceel voeren we een uitgebreidere integrale verkenning uit om te komen tot een onderbouwing welke functie in dat gebouw en op die locatie het beste past. Hierbij onderzoeken we de maatschappelijke invulling van het gebouw of perceel als er meerdere mogelijke invullingen zijn. Hiervoor gebruiken we ook een afwegingskader.

35

Figuur 4: afwegingskader ‘gebouw of perceel zoekt functie’

Voor bestaande bouw gebruiken we deels dezelfde randvoorwaarden als voor nieuwbouw. De verbouwing moet financieel haalbaar zijn, er moet genoeg capaciteit voor zijn en de risico’s moeten acceptabel zijn. Daarnaast voegen we drie randvoorwaarden toe die we gebruiken bij een integrale verkenning, we vragen ons af in hoeverre: • Een functie passend of wenselijk is in de omgeving • Een functie passend of wenselijk (te krijgen) is in het gebouw of op het perceel • Er een functionele kans is binnen de opgave vanuit het gebouw of perceel We benaderen de integrale verkenning dus vanuit de omgeving, het gebouw, en de opgave. Om dit te doen betrekken we zoveel mogelijk kennis, bijvoorbeeld over de wijk of het gebied, het gebouw of perceel zelf, en kennis over verschillende gemeentelijke opgaven. Het vastgoedperspectief is belangrijk, maar de gemeentelijke beleidsexpertises zijn minstens zo belangrijk in deze integrale verkenning. Als op basis van deze randvoorwaarden meerdere functies even geschikt zijn, vallen we terug op de afwegingscriteria zoals we die hierboven benoemden. Al zijn er wel wat kleine verschillen omdat het gebouw er al staat. Die verschillen bespreken we hier.

Groei in balans Het afwegingscriterium ‘groei in balans’ passen we iets anders toe bij bestaande gebouwen. Als er twee functies zijn die, na de randvoorwaarden, even geschikt zijn, is de functie die het meest bijdraagt aan groei in balans geschikter. De plek waar het gebouw staat is logischerwijs niet van toepassing. We kijken daarom, net als bij nieuwbouw, naar de barcode uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht en de normen uit het koersdocument ‘Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen’. 36

Ongelijk investeren voor gelijke kansen Omdat het gebouw er al staat, kunnen we de buurt niet gebruiken om een afweging te maken tussen verschillende functies. Daarom benaderen we het vanuit de functie. De functie die meer bijdraagt aan ongelijk investeren voor gelijke kansen is dan meer geschikt. Dit bekijken we vanuit de doelgroep die de functie gaat bedienen.

Eenmalige kansen Het afwegingscriterium ‘eenmalige kansen’ verschilt tussen nieuwbouw en bestaande bouw op het punt dat ruimtelijk-programmatische kansen niet van toepassing zijn, aangezien het gebouw en de plek waar het staat vaststaan. We kijken hier daarom alleen naar financiële kansen, zoals cofinanciering.

37

C

38

Monitoren, sturen en verantwoorden

C1. Doelstellingen en indicatoren Doelstelling 1: Voldoende maatschappelijk vastgoed

Leidend principe en SMART doelstelling

Effectindicator

0metin g

Vervolg -meting 1

Vervolg -meting 2

Begrotin gscyclus ja/nee

Maatschappelijk ingezet

Aandeel gebouwen verhuurd aan een maatschappelij ke partij

2024: 76%

2025: 75%

2026: 75%

Nee

% leegstand

2024: 5,95%

2026: <7%

2027: <7%

Nee

% van de zoekvragen via het Makelpunt waar een match uit is gekomen

2024: 34%

2026: >35%

2027: >35%

Nee

Aandeel gebouwen op gewenst onderhoudsniveau

2024: 90%

2025: 90%

2026: 90%

Ja

Klanttevreden heid

2023: 6,3

2025: 7,0

2027: 7,5

Ja

We zetten altijd ons vastgoed optimaal in door het minimaal voor 75% aan maatschappelijke partijen te verhuren. Goed gespreid en goed gebruikt We beperken de leegstand van ons vastgoed altijd tot maximaal 7% Goed gespreid en goed gebruikt

Doelstelling 2: Betaalbaar en onderhouden vastgoed

We zorgen dat het vastgoed goed gebruikt wordt door meer dan 35% van de zoekvragen te matchen Duidelijke onderhoudsnormen Ons vastgoed is goed onderhouden, 90% is op het juiste onderhoudsniveau. Heldere en onderbouwde huurprijzen Onze klanten zijn tevreden over ons en waarderen ons met minimaal een 7,0.

39

Doelstelling 3: Toekomstbestendig vastgoed

Circulair In 2030 is het aandeel hernieuwbare en/of hergebruikte materialen in nieuwbouw en renovatie 55%. (bijna) Energieneutraal 80% van onze gebouwen in de kernportefeuille voldoet in 2050 aan minimaal BENG/ZEB en 20% van de gebouwen wordt alleen aardgasvrij. (bijna) Energieneutraal In 2030 hebben we 46 gebouwen die minimaal ZEB/A+++ zijn. Toegankelijk Voor 2030 maken we 55 geselecteerde gebouwen toegankelijk.

Aandeel hernieuwbare en/of hergebruikte materialen in nieuwbouw en renovatie

2024: PM

2027: PM

2030: 55%

Nee

Gereduceerde CO2 uitstoot in tonnen

2024: -

2025: PM

2026: PM

Ja

Cumulatief aantal gebouwen in eigendom van de gemeente met minimaal energielabel A+++

2025: 18

2028: 38

2030: 46

Nee

Cumulatief aantal gebouwen toegankelijk gemaakt van de 55 gebouwen

2025: 4

2026: 14

2027: 24

Nee

Zie bijlage voor toelichting op de indicatoren. Voor doelstelling 3 geldt dat we in de Beleidsnota Utrecht Circulair 2030 hebben aangegeven dat we “de meetbaarheid van circulair bouwen vergroten door een circulair toetsingskader te ontwikkelen en hanteren, waarmee de milieubaten van circulair bouwen integraal worden meegewogen in nieuwbouw en renovatie van maatschappelijk vastgoed.” Zodra dit toetsingskader is ontwikkeld kunnen we de indicator specifiek invullen.

40

C2. Risico’s Deze beleidsnota is een belangrijke stap om te komen tot een stad waarin er voldoende maatschappelijk vastgoed is, dat onderhouden en betaalbaar is en daarnaast klaar is voor de toekomst. Maar net zoals bij ieder ander beleid brengt ook deze beleidsnota risico’s met zich mee. In dit hoofdstuk bespreken we deze en gaan we na hoe we er op een passende manier mee om kunnen gaan. Risico-omschrijving

Toelichting

Maatregelen

Niet uit kunnen voeren van projecten in het kader van de doelstellingen op het gebied van (bijna) energieneutraliteit, circulariteit, toegankelijkheid en klimaatadaptiviteit vanwege onvoldoende financiële middelen. Dit zou onze doelstelling op het gebied van toekomstbestendig vastgoed in gevaar kunnen brengen.

Dit is een belangrijk risico omdat de kans dat we de gewenste projecten in tijden van bezuiniging niet kunnen uitvoeren bijzonder groot is.

Per gebouw maatwerk uitvoeren en financiële middelen zoeken.

Doordat we (grotendeels) binnenstedelijk bouwen kan het zijn dat er niet genoeg ruimte is voor voldoende maatschappelijk vastgoed, waardoor ‘groei in balans’ niet te realiseren is.

Dit is een belangrijk risico omdat de impact ervan op de groei van de stad groot is. De kans bestaat dat er uiteindelijk binnen een wijk onvoldoende maatschappelijke voorzieningen zijn.

Meer inzetten op gemengd en meervoudig ruimtegebruik en nagaan of alle m² nodig zijn.

De kans dat dit risico optreedt is groot, zeker gezien de huidige financiële context.

In overleg met het beleidsterrein realistische doelstellingen formuleren.

Ruimte is schaars, zeker gezien de groeiende vraag naar deze ruimte. De barcode uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht komt mogelijk onder druk te staan. Dit raakt onze doelstelling rondom de optimale spreiding en het maatschappelijk gebruik van ons vastgoed. Een te grote stijging van de kostprijsdekkende huur door doelstellingen op het gebied van (bijna) energieneutraliteit, circulariteit, toegankelijkheid en klimaatadaptiviteit, waardoor die niet meer betaald kan worden door (maatschappelijke) huurders. De doelstellingen die we hebben komen terug in extra kosten die we doorberekenen in de kostprijsdekkende huur. Het beleidsterrein zal een hogere subsidie moeten verstrekken om de stijging te compenseren. Door gemeentelijke bezuinigingen is dit slechts gedeeltelijk of helemaal niet mogelijk. De financiële rentabiliteit van het maatschappelijk

41

vastgoed kan hiermee onder druk komen te staan. Het kan zijn dat, als een huurder vertrekt, we geen invulling van een gebouw hebben, omdat er geen directe vraag is specifiek naar dit gebouw. We lopen het risico dat gebouwen gekraakt worden of dat er nog geen maatschappelijk initiatief gevonden en geplaatst is doordat er te weinig capaciteit is. Doordat het elektriciteitsnet overvol is hebben we last van netcongestie. Hierdoor zijn nieuwe elektriciteitsaansluitingen voor maatschappelijk vastgoed niet meer te realiseren. Dit betekent dat een nieuw te bouwen gebouw geen stroomaansluiting krijgt. Het risico is dat zich dit langer voordoet dan nu verwacht, of erger wordt.

Dit is een belangrijk risico omdat er dan geen maatschappelijke invulling is van ons vastgoed en leegstand geld kost.

‘Klassiek’ leegstandsbeheer en formatie op orde. Voor het wegvallen van huurinkomsten zetten we de reserve leegstandsbeheer in.

Dit is een belangrijk risico omdat de kans groot is dat de impact ervan groter wordt. Dit heeft gevolgen voor onze doelstelling Voldoende maatschappelijk vastgoed.

Stedin en TenneT, beheerders van het elektriciteitsnet, zijn druk bezig hiervoor oplossingen te vinden. Waar mogelijk en nodig werkt de gemeente mee.

Daarnaast is de beheersbaarheid uitermate lastig omdat de oplossing grote investeringen en een lange doorlooptijd vragen.

Per project kijken we naar wat (tijdelijk) mogelijk is.

Risico-opslagen Voor het berekenen van de te verwachte kosten bij het realiseren van nieuwe gebouwen hanteren we een vaste methode. In deze berekening zitten de geschatte kosten voor de bouw zelf, maar ook een vaste opslag voor risico’s, die horen bij de nieuwbouw bijvoorbeeld voor bouw- en ontwerpfouten. Voor de risico’s die samenhangen met de exploitatie van bestaande gebouwen rekenen we met een risico-opslag, die onderdeel is van de kostprijsdekkende huur per gebouw. De risico-opslag per gebouw is een optelsom van opslagen met verschillende grondslagen, zoals bijvoorbeeld voor leegstand, calamiteiten en wanbetaling. Deze opslag voegen we jaarlijks toe aan de risicoreserve leegstand en de risicoreserve calamiteiten. Zodra een financieel risico zich voordoet, onttrekken we dit uit de betreffende reserve.

42

C3. Financiën De financiële tabel hieronder is overgenomen uit de begroting. Deze cijfers zijn inschattingen van de toekomstige inkomsten en opbrengsten en kunnen door ontwikkelingen in de toekomst veranderen. De cijfers zijn afgerond op tienduizenden. Net als in de rest van deze beleidsnota laten we onderwijshuisvesting in deze tabel buiten beschouwing.

Financiën (in €1.000)

2025

2026

2027

2028

structureel jaarbedrag

Kosten Vastgoed

18.880

19.100

19.970

20.920

19.850

Kosten vastgoed Sportvoorzieningen

19.710

18.370

21.270

19.440

21.760

Kosten vastgoed Mobiliteitsgedrag

14.660

14.130

14.100

13.170

12.080

Onderhoud

25.880

23.090

23.800

22.760

19.060

(Bijna) energieneutraal

830 750

830 750

730 750

730

Toegankelijk

830 750

Totaal benodigd budget (A)

80.710

76.270

80.720

77.770

73.480

Levendige en gezonde stad (Vastgoed)

-3.930

-3.260

-2.390

-1.540

-4.530

Levendige en gezonde stad (Sport)

17.070

15.730

19.230

17.400

19.240

Duurzame bereikbaarheid

13.600

13.070

13.040

12.110

10.790

Voorziening onderhoud

10.290

8.050

8.770

7.720

6.650

Totaal in begroting gedekt (B)

37.030

33.590

38.650

35.690

32.150

Huuropbrengsten van derden (C)

42.930

41.930

41.320

41.330

41.330

Nog niet gedekte kosten (A-B-C)

750

750

750

750

0

Te dekken uit de reserve Toegankelijk Vastgoed

750

750

750

750

0

-

In begroting gedekt

Met de vastgoedkosten van Vastgoed, Toegankelijke sportvoorzieningen en Mobiliteitsgedrag bedoelen we de kosten die nodig zijn om de maatschappelijke gebouwen van de gemeente Utrecht de exploiteren. Deze kosten bestaan naast de belastingen en verzekeringen ook uit de kosten die nodig zijn om onderzoeken te doen naar de geschiktheid van het gebruik van gebouwen. Het onderhoud brengen we apart in beeld. De onttrekkingen en toevoegingen aan de reserves en voorzieningen zijn in deze tabel onderdeel van de exploitatiekosten. De kosten dekken we uit de huuropbrengsten (zie ook huuropbrengsten derden) en niet uit de begroting. Daarmee is de verhuur van de gebouwen grotendeels kostendekkend. Voor bovenstaande kosten is de dekking geregeld. Voor extra ambitie of bovenwettelijke eisen hebben we nog geen dekking. Dekking door een verhoging van de kostprijsdekkende huur zou tot onaanvaardbaar hoge huisvestingssubsidies leiden. 43

Voor het toegankelijk maken van het maatschappelijk vastgoed is eenmalig 3 miljoen beschikbaar ter dekking van de kosten. Deze kosten zijn toegevoegd aan de reserve Toegankelijk Vastgoed. De kosten die we maken om onze gebouwen toegankelijk te maken onttrekken we uit deze specifieke reserve. Naast de reserve in het exploitatieoverzicht en de risicoreserves, hebben we ook een reserve vastgoedbeheer. Deze reserve is bedoeld voor het egaliseren van het exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille. De komende jaren verwachten we deze volledig in te zetten. Dit heeft te maken met een verschil in hoe de indexatie wordt berekend. Het gemeentebrede indexpercentage is namelijk hoger dan dat wat in de huurcontracten is afgesproken. Oftewel, de gerealiseerde huuropbrengsten blijven achter bij de begrote huuropbrengsten. Als de index voor huurcontracten hoger is dan het gemeentebrede indexpercentage vullen we deze reserve aan. Voor het toekomstbestendig maken van ons vastgoed gaat onze ambitie op dit moment verder dan het beschikbare geld, specifiek voor het leidende principe ‘(Bijna) energieneutraal’. Om bijvoorbeeld het Klimaatakkoord 2050 te halen is extra geld nodig. Ter onderbouwing en om de eerdergenoemde lobby scherper te kunnen voeren, geven we een voorzichtige inschatting van het bedrag dat nodig is.

We baseren ons hierbij op bedragen uit de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed van de VNG. De totale investeringskosten die nodig zijn om het Klimaatakkoord te halen komen hierin uit op €53,12 miljard, dit is voor alle ruim 36.000 gebouwen in Nederland die in eigendom van gemeentes zijn. Als we dit naar de gemeente Utrecht vertalen (circa 700 gebouwen exclusief onderwijs) komen we uit op een bedrag van €1,027 miljard. Dit is nodig om te voldoen aan het Klimaatakkoord. Een deel van deze middelen kunnen we dekken uit de vrijval van kapitaallasten van oudere, volledig afgeschreven, gebouwen. Het is belangrijk om te realiseren dat we de vrijval van kapitaallasten niet alleen in kunnen zetten voor het verduurzamen van gebouwen. Als een gebouw bijvoorbeeld na veertig jaar aan het einde van de levensduur is en we het gaan slopen om er een nieuw gebouw neer te zetten, moeten uit de vrijval kapitaallasten alle kosten gedekt worden. Omdat het gebouw aan hogere eisen moet voldoen dan toen het veertig jaar geleden werd gebouwd zal er een hoger investeringsbedrag nodig zijn, waardoor het vernieuwingspercentage in de praktijk kan dalen. De verwachting is dat met hetzelfde budget in combinatie met hogere normen minder nieuwe gebouwen kunnen worden gerealiseerd.

44

C4. Voortgang en verantwoording Deze beleidsnota schetst de principes en randvoorwaarden waarbinnen we aan het maatschappelijk vastgoed willen werken. Om te voldoen aan onze doelstellingen voeren we projecten uit. In het Uitvoeringsprogramma Vastgoed maken we inzichtelijk welke projecten dit zijn voor de komende vier jaar. Daarnaast geven we een doorkijk voor de twaalf jaar daarna. Ieder jaar actualiseren we dit programma en kijken we één jaar verder vooruit. In dit Uitvoeringsprogramma blikken we ook terug en kijken we naar de voortgang van projecten. Verder rapporteren we hierin in ieder geval over: • Het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen kalenderjaar, specifiek per leidend principe • De omvang en spreiding van de gemeentelijke vastgoedportefeuille • De voortgang van de aanpak (bijna) energieneutraal, circulair, toegankelijk en klimaatadaptief van de gemeentelijke gebouwen • De stand van zaken en bijstellingen in de investeringsplanning • De financiële positie van de vastgoedportefeuille voor de middellange en lange termijn, inclusief de stand van de reserves en voorzieningen Daarnaast rapporteert het college door aan te sluiten bij de structurele begrotingscyclus. Dit betekent dat we de voortgang op hoofddoelen en -indicatoren en hoe we deze willen meten, opnemen in de jaarlijkse programmabegroting en -verantwoording.

Hierin hebben we ook aandacht voor de risico’s en ontwikkelingen. Dit is onderdeel van programma Levendige en Gezonde Stad. Daarnaast verantwoorden we in de paragraaf Vastgoed over onze belangrijkste uitgangspunten, de financiën en relevante ontwikkelingen en actualiteiten van al ons maatschappelijk vastgoed.

45

D

46

Bijlagen

Bijlage 1: Definities Begrip

Definitie

Barcode

De Utrechtse barcode voor gezond stedelijk leven voor iedereen geeft in een schema weer wat de ruimtevraag is voor de stad. De barcode is de optelsom van alles dat de stad vormt: groen, wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen, sport, energie, water en infrastructuur. De barcode is per functie opgebouwd uit normen, gebaseerd op het bestaande beleid, aangevuld met trends en ontwikkelingen.

Beleidsdoel

Dat wat de gemeente Utrecht met haar beleid wil bereiken.

Beleidsondersteunend

Een partij is beleidsondersteunend wanneer deze partij een bijdrage levert aan het bereiken van de effectdoelstellingen van de programmabegroting van de gemeente Utrecht, tenzij: a. de activiteiten niet gericht zijn op de gemeente Utrecht of niet aanwijsbaar ten goede komen aan de inwoners van de gemeente Utrecht; b. de activiteiten in onvoldoende mate bijdragen aan de doeleinden; c. de aanvrager doelstellingen beoogt of activiteiten ontplooit die in strijd zijn met wettelijke bepalingen, het algemeen belang, de openbare orde of het beleid van de gemeente Utrecht

Beleidstarief

Een door het college vastgesteld tarief waarmee beleidsondersteunende activiteiten in gemeentelijk vastgoed (laagdrempelig) voor een specifieke doelgroep mogelijk worden gemaakt. Als het beleidstarief onder de kostprijsdekkende huur ligt, is het verschil vooraf afgedekt door het verantwoordelijke beleidsterrein.

Besluit bouwwerken leefomgeving

Regels die aangeven hoe gebouwen in elkaar moeten zitten.

Circulair

De circulaire economie is een economisch systeem, ontworpen om zo min mogelijk eindige grondstoffen te gebruiken en de waarde van materialen en grondstoffen zo lang mogelijk te behouden in gesloten kringlopen. Daarbij wordt afval en vervuiling voorkomen en worden natuurlijke ecosystemen ondersteund. Het is daarmee een middel om in de behoefte van onze huidige en toekomstige generaties te kunnen voorzien, binnen de draagkracht van de planeet.

Cofinanciering

Een vorm van investeren waarbij verschillende partijen samen investeren in een project.

47

Erfgoed

De gemeente heeft oude gebouwen en gronden in eigendom met hoge cultuurhistorische waarde waarvoor zij een zorgplicht heeft en die we soms ook verhuren aan maatschappelijke partijen. Erfgoed is wezenlijk voor de identiteit van de stad. Een voorbeeld hiervan is de Domtoren.

Financieel urgent

Iets dat nu belangrijk is vanwege financiële redenen. Een voorbeeld hiervan is een project dat afhankelijk is van een subsidie vanuit het Rijk die verloopt als we niet op tijd iets bouwen.

Geaggregeerde conditiescore

De score van 1 t/m 6 die een gebouw krijgt na inspectie van alle afzonderlijke elementen. Een element is bijvoorbeeld het dak, of de voordeur. De kosten voor het vervangen van het element nemen we mee in de weging van de scores. Een dak weegt dan zwaarder dan de voordeur.

Gebruikswaarde

De waarde die een gebouw of perceel heeft als een huurder het gebruikt.

Integrale verkenning

Een breed onderzoek naar de beste invulling voor een gebouw of perceel waar de gemeente Utrecht eigenaar van is.

Kaderbrief 2017

De voorloper van deze Beleidsnota, door de Gemeenteraad vastgesteld.

Kostprijsdekkende huur

De huur die huurders betalen die genoeg is om de kosten van het vastgoed te betalen. Er is dus geen sprake van een winstoogmerk.

Maatschappelijk leegstandsbeheer

Gebouwen die leeg staan laten gebruiken door of verhuren aan organisaties die van waarde zijn voor de samenleving.

Maatschappelijke voorzieningen

Een gebouw gebruiken voor dingen die we als samenleving belangrijk vinden.

Maatschappelijke waarde

Wat we als samenleving belangrijk vinden.

Marktconforme huurprijs

De marktconforme huurprijs stellen we in beginsel vast aan de hand van een onafhankelijke taxatie door een erkend taxateur, waarbij we de beoogde functie meenemen. Als blijkt dat we op basis van de getaxeerde markthuurprijs geen huurder kunnen vinden, bepalen we de huurprijs op basis van de inschrijver die de hoogste huurprijs biedt. Voor relatief korte huurperioden tot 2 jaar, waarbij de kosten en doorlooptijd van de taxatie niet in verhouding staan tot de opbrengsten, wordt de huurprijs ambtelijk bepaald (naar redelijkheid) en gebaseerd op de marktprijzen van vergelijkbare objecten en soort huurder.

Meervoudig ruimtegebruik

Een ruimte door meer dan één huurder laten gebruiken.

Netcongestie

Het stroomnet is vol.

Omgevingsplan

In een omgevingsplan staan regels over het gebruik van grond en gebouwen. Er staat ook in waar en hoeveel er gebouwd mag worden. Iedereen moet zich daaraan houden.

48

Goed gespreid

Een spreiding die aansluit op het principe van de 10-minutenstad: binnen tien minuten wandelen, fietsen of met het openbaar vervoer heeft iedereen toegang tot bijvoorbeeld sportaccommodaties, culturele instellingen en buurthuizen.

Reserve

Een begrotingspost waarin een deel van de beschikbare begrotingsruimte apart wordt gezet om te gebruiken als financiële dekking voor toekomstige lasten. Daarmee voorkomen we dat het huidige beleid bij voorbaat beslag legt op de toekomst. Reserves horen bij het eigen vermogen.

Right to Bid

Een selectieprocedure waarbij één van de belangrijkste criteria de maatschappelijke waarde van het betreffende (lokale) initiatief is.

Toekomstbestendig

Klaar voor de toekomst.

Vastgoedportefeuille

De verzameling van gebouwen en percelen die hetzelfde doel dienen.

Vrijval kapitaallasten

Kapitaallasten zijn de rente en afschrijvingskosten van investeringen in gebouwen of grond. De vrijval van kapitaallasten wil zeggen dat een (deel van een) gebouw volledig is afgeschreven en waardoor ruimte in de begroting ontstaat om opnieuw te investeren.

49

Bijlage 2: Juridische kaders In deze bijlage geven we een beknopte samenvatting van de belangrijkste juridische kaders. Belangrijk om hierbij te vermelden is dat het recht constant in beweging en ontwikkeling is. Voor de meest actuele wet- en regelgeving verwijzen wij door naar de geldende wetteksten. Deze bijlage dient vooral om het juridische kader te schetsen waarbinnen deze nota op dit moment gezien kan worden en iedereen bewust te maken van dit kader. Didam-arrest Op 26 november 2021 is door de Hoge Raad het zogeheten “Didam-arrest” gewezen. In deze uitspraak gaat de Hoge Raad in op de manier waarop overheden marktpartijen moeten selecteren bij de verkoop van vastgoed. Indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van dit vastgoed of te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn, dan moet de gemeente de gelegenheid bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de aankoop. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel en houdt in dat de gemeente de koper moet selecteren op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Teneinde deze gelijkheid te creëren, moet de gemeente bovendien een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot: • De beschikbaarheid van de onroerende zaak • De selectieprocedure • Het tijdschema • De toe te passen selectiecriteria De informatie over deze selectieprocedure moet bovendien: • Tijdig bekend worden gemaakt • Op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen De Beleidsregel selectieproces bij uitgifte, verkoop, verhuur en ingebruikgeving gemeente Utrecht geeft hier invulling aan. Het bieden van bovengenoemde mededingingsruimte is niet vereist als vooraf vaststaat of te verwachten is dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Dit moet dan toetsbaar zijn op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. In dat geval dient de gemeente het voornemen bekend te maken op dusdanige wijze dat iedereen daarvan kennis kan nemen inclusief een onderbouwing waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In de Beleidsregel selectieproces bij uitgifte, verkoop, verhuur en ingebruikgeving gemeente Utrecht is een aantal categorieën/type uitgiften benoemd waarbij een één op één verkoop, verhuur of ingebruikgave logisch en te motiveren is.

Naar aanleiding van het arrest zijn zogeheten één-op-één verkopen of verhuringen door de gemeente aan een marktpartij dus in de basis uitgesloten. De gemeente moet altijd zorgen voor een vorm van mededinging; ook in situaties waarbij marktpartijen op eigen initiatief interesse tonen in gemeentelijk vastgoed en de gemeente geneigd is dit te verkopen of verhuren; zogeheten unsollicited proposals. Besluit bouwwerken leefomgeving Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan zowel bestaande als nieuwe bouwwerken op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Het Bbl geeft uitvoering aan de Omgevingswet. Het besluit bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, 50

de algemene regels waaraan iedereen zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Staatssteun Het als gemeente verlenen van zogeheten staatssteun kan ongeoorloofd zijn. Dit moet voorkomen worden. Staatssteun speelt ook een rol bij de verhuur van vastgoed door de gemeente. Het onder de marktprijs verhuren kan in strijd zijn met het staatssteunrecht omdat door de huurder hier een voordeel behaald kan worden ten opzichte van de markt. Ook door middel van onderhuurrelaties kan de gemeente onbedoeld staatssteun verlenen. Bijvoorbeeld als huurders het gebouw onderverhuren aan een andere huurder tegen een hogere huurprijs dan de gemeente aan de hoofdhuurder vraagt. Uitgangspunt is daarom dat het gehuurde minimaal voor 80% voor het primaire doel beschikbaar is, daarvoor wordt immers de kostprijsdekkende huur in rekening gebracht. Als de onderhuursituatie er voor zorgt dat de onderhuuractiviteit op jaarbasis, in tijd- of ruimtecapaciteit (oftewel oppervlakte), meer dan 20% betreft en de huurder daardoor een voordeel geniet, dan gaan de gemeente en huurder in overleg over een afdracht van de huurpenningen. Als er sprake is van staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 van het Verdrag werking van de Europese Unie, dan zijn de regels over de kostprijsdekkende huur van de Wet markt & overheid niet aan de orde.

Wet Markt en Overheid De gemeente moet zich houden aan de vier gedragsregels die voortvloeien uit de Wet Markt en Overheid. Eén van deze regels houdt in dat de gemeente alle kosten moet doorberekenen als zij een economische activiteit verricht. Dit betekent dat als de gemeente vastgoed verhuurt, de gemeente verplicht is minimaal de kostprijsdekkende huur in rekening te brengen. Hiervan kan de gemeente alleen afwijken als er door de gemeenteraad ten aanzien van een bepaalde activiteit een algemeen belang besluit is genomen. Onder de kostprijsdekkende huur verhuren is dus alleen mogelijk als er een algemeen belang besluit is. Dit is ook zo als de markthuur lager is dan de kostprijsdekkende huur. Bij de verhuur van woningen is het wettelijk puntenstelsel in beginsel leidend. Indien de kostprijs hoger is dan de huur die op grond van het puntenstelsel in rekening gebracht mag worden, gaat het puntenstelsel voor. Aanbestedingsrecht De voor het inkoop- en aanbestedingsbeleid meest relevante wet- en regelgeving is nader uitgewerkt in het gemeentelijk aanbestedingsbeleid. Waar van toepassing wordt dit ook opgelegd aan private ontwikkelende partijen. Het gemeentelijk aanbestedingsbeleid formuleert regels voor wanneer en op welke wijze overheidsopdrachten aanbesteed moeten worden. Het aanbestedingsbeleid formuleert dit voor alle soorten overheidsopdrachten die de gemeente kent.

Binnen vastgoed is hiervan sprake als bijvoorbeeld werken worden gerealiseerd of diensten worden verricht in opdracht van de gemeente. Besluit begroting en verantwoording Provincies en Gemeenten Voor het financiële deel van het vastgoedbeleid is het zogeheten Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van belang. Specifiek is de door de commissie BBV uitgebrachte “Notitie Materiële Vaste Activa (2020)” van belang. Hierin zijn richtlijnen opgenomen waar gemeentelijke grondexploitaties aan moeten voldoen bij gebiedsontwikkelingen en hoe de gemeente om moet gaan met het activeren, waarderen, onderhouden en afschrijven van investeringen. Wet Bibob De Wet Bibob (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen openbaar bestuur) heeft als doel te voorkomen dat een overheid indirect criminele activiteiten financiert mede als gevolg waarvan andere ondernemers benadeeld worden. In het vastgoedbeleid is deze wet van toepassing bij met name het door de overheid aangaan van een overeenkomst met betrekking tot vastgoed. Een “Bibob-toets” is dan aan de orde. Dit betekent dat de partij met wie de gemeente voornemens is een overeenkomst aan te gaan een vragenlijst moet invullen en de gemeente, mede op basis van eigen onderzoek,

51

beoordeelt of een overeenkomst kan worden aangegaan met de betreffende partij gezien de doelen van de Wet Bibob.

52

Bijlage 3: Toelichting indicatoren Toelichting per indicator % leegstand In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) rapporteerden we jaarlijks over het leegstandspercentage, gemeten in vierkante meters bruto vloeroppervlak. Dit lag meestal tussen de 4% en 5%. We stellen voor om bij deze indicator ook het leegstandsbeheer mee te nemen. Feitelijk is dit geen leegstand, maar het is tegelijkertijd ook niet de langdurige beleidsmatige invulling die het meest gewenst is. Daarom nemen we als streefwaarde 7% op. % van de zoekvragen via het Makelpunt waar een match uit is gekomen Het Makelpunt brengt vraag en aanbod van vastgoed in de stad bij elkaar. Hiermee zorgt het Makelpunt ervoor dat ons vastgoed optimaal maatschappelijk gebruikt wordt. Omdat het aantal zoekvragen (sterk) kan fluctueren is het opnemen van een percentage als streefwaarde logischer. Over de afgelopen jaren zijn 34% van de zoekvragen gematcht. Als streefwaarde houden we 35% aan, dit is voor nu realistisch. Aandeel gebouwen verhuurd aan een maatschappelijke partij Maatschappelijke partijen zijn partijen die beleidsondersteunend zijn.

Een partij is beleidsondersteunend wanneer deze partij een bijdrage levert aan het bereiken van de effectdoelstellingen van de programmabegroting van de gemeente Utrecht, tenzij: a) a.de activiteiten niet gericht zijn op de gemeente Utrecht of niet aanwijsbaar ten goede komen aan de inwoners van de gemeente Utrecht; b) b.de activiteiten in onvoldoende mate bijdragen aan de doeleinden; c) c.de aanvrager doelstellingen beoogt of activiteiten ontplooit die in strijd zijn met wettelijke bepalingen, het algemeen belang, de openbare orde of het beleid van de gemeente Utrecht

De keuze voor een percentage van 75% stoelt op de verdeling van de verhuringen (Gekeken naar het aantal contracten) op basis van de oude definitie van wat beleidsondersteunend is, voordat amendement A78 aangenomen is. A78 gaat uit van een ruimere definitie van beleidsondersteunend. Klanttevredenheid Indicator is al opgenomen in de Beleidsnota Vastgoed, hiermee meten we, via een peiling onder onze huurders, in hoeverre huurders tevreden zijn over de dienstverlening. Het resultaat is een cijfer tussen de 1 en 10. Aandeel gebouwen op gewenst onderhoudsniveau Indicator is al opgenomen in de Beleidsnota Vastgoed, hiermee meten we hoeveel van onze gebouwen zich op het gewenste onderhoudsniveau bevinden, uitgedrukt in een percentage. Aandeel hernieuwbare en/of hergebruikte materialen in nieuwbouw en renovatie 53

Indicator is al opgenomen in de Beleidsnota Vastgoed, hiermee meten we de hoeveelheid hernieuwbare en/of hergebruikte materialen in nieuwbouw en renovatie, uitgedrukt in een percentage. In de beleidsnota hebben we hierover al het volgende opgenomen: “Voor doelstelling 3 geldt dat in de Beleidsnota Utrecht Circulair 2030 we hebben aangegeven dat we “de meetbaarheid van circulair bouwen vergroten door een circulair toetsingskader te ontwikkelen en hanteren, waarmee de milieubaten van circulair bouwen integraal worden meegewogen in nieuwbouw en renovatie van maatschappelijk vastgoed.” Zodra dit toetsingskader is ontwikkeld kunnen we de indicator specifiek invullen.” Gereduceerde CO2 uitstoot in tonnen Met het aannemen van A74 Gereduceerde uitstoot CO2 in tonnen nemen we deze indicator op. Cumulatief aantal gebouwen in eigendom van de gemeente met minimaal energielabel A+++ Momenteel hebben we 18 gebouwen in eigendom met energielabel A+++. Hiermee voldoen deze gebouwen aan de renovatiestandaard. Hiermee zijn deze gebouwen tot 2050 vrijgesteld van verdere verduurzamingseisen. Door te monitoren op het % gebouwen met minimaal label A+++ hebben we inzicht in het aantal gebouwen dat geen actie meer vereist voor 2050. De streefwaarde van 46 in 2030 komt neer op 11% van het kernvastgoed. Deze investeringsprojecten zijn al opgenomen in de investeringsplanning.

Dit betekent, over het algemeen, dat voor het aanpakken van deze gebouwen geld is. Cumulatief aantal gebouwen toegankelijk gemaakt van de 55 gebouwen Momenteel zijn er 4 gebouwen toegankelijk gemaakt, het streven is om de komende jaren tien gebouwen per jaar aan te pakken. Er is echter budget voor maximaal 34 panden, de streefwaarde voor 2028 wordt daarmee 34, en daarna nemen we PM op.

54