Beleidsnota Vastgoed

Beleidsnota Vastgoed

Maatschappelijk vastgoed Gespreid, goed onderhouden en toekomstbestendig 2025 – 2030

Utrecht.nl

Inhoudsopgave

A B C D

Inleiding

4

1. Introductie 2. Doelstellingen

5 7

Opgave

8

1. Context 2. Vastgoed 3. Doelstellingen en leidende principes 4. Afwegingskader investeringen

9 11 14 31

Monitoren, sturen en verantwoording

36

1. Indicatoren 2. Risico’s 3. Financiën 4. Voortgang en verantwoording

37 38 40 42

Bijlagen

43

Bijlage 1 – Definities Bijlage 2 – Juridische kaders

44 47

Voorwoord Utrecht staat voor een substantiële groei, van 375.000 naar 400.000 inwoners in 2030. En dat is begrijpelijk, want Utrecht is een geliefde stad. Een open stad, met ruimte voor iedereen, ongeacht achtergrond, leeftijd of leefstijl. Een stad waar het prettig wonen en werken is, waar iedere ochtend massa’s kinderen en jongeren naar school fietsen, waar volop wordt gesport, gevaren en gesupt, met musea, culturele broedplaatsen en buurthuizen. Ons maatschappelijk vastgoed speelt daarin een belangrijke rol. Als gemeente bezitten, beheren en onderhouden we nu meer dan duizend gebouwen die meerwaarde hebben voor de stad, bijvoorbeeld in sociaal, sportief of cultureel opzicht. Concreet betekent dit dat we eigenlijk continu kijken waar en hoe we plekken kunnen creëren waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en zich kunnen ontplooien. Daarbij is een goede spreiding in de stad belangrijk, waarbij we uitgaan van ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’. Tegelijkertijd staan we voor grote uitdagingen. Zo kampen we met ruimtegebrek, juist omdat Utrecht zo’n populaire stad is, hebben we te maken met klimaatveranderingen en lopen we tegen hogere bouw- en onderhoudskosten aan, terwijl we ook moeten bezuinigen. Dit heeft gevolgen voor de manier waarop we omgaan met ons vastgoed. In deze nota, waarin we onze plannen tot 2030 beschrijven, staat realisme centraal.

We houden zoveel mogelijk vast aan onze ambities, maar moeten ook prioriteren. Enerzijds willen we dat ons vastgoed goed onderhouden en betaalbaar blijft, vooral voor partijen met maatschappelijke meerwaarde, en stellen we eisen aan energiezuinigheid, circulariteit, toegankelijkheid en klimaatadaptatie. Anderzijds moeten we soms genoegen nemen met ietsje minder. We zullen, in overleg met onze partners, lastige keuzes moeten maken. Zo kiezen we primair voor méér maatschappelijk vastgoed, en accepteren we dat dat soms ten koste gaat van aanvullende maatregelen. En we geven voorrang aan projecten die bijdragen aan gelijke kansen voor alle Utrechters. In deze nota werken we met duidelijke afwegingskaders, zodat ook duidelijk wordt waarom we bepaalde keuzes maken. Wat voor ons voorop blijft staan, is dat we als stad groeien in balans. Bouwen aan een stad gaat om meer dan woningen, infrastructuur en openbare ruimte. Het gaat er ook om dat we zorgen dat mensen met elkaar in contact komen, dat ze de ruimte krijgen om zichzelf te ontplooien. Ik ben ervan overtuigd dat ons vastgoedbeleid – en dus deze nota – daar een belangrijke bijdrage aan levert. Dennis de Vries Wethouder Vastgoed

3

A

4

Inleiding

A1. Introductie Aanleiding Utrecht groeit volgens de bevolkingsprognose in de periode van 2025 tot 2030 van ruim 375.000 naar ongeveer 400.000 inwoners. Daarmee groeit ook de vraag naar woningen, groen, voorzieningen, ruimte voor werk, mobiliteit en (duurzame) energie. Utrecht omarmt die groei en wil deze benutten om gezond stedelijk leven voor iedereen te versterken. We willen dat Utrecht een stad is waar we in de toekomst op een gezonde manier met elkaar samenleven, wonen en werken. Daarom bouwen we in de komende jaren duizenden woningen. En natuurlijk zijn er in een groeiende stad ook genoeg voorzieningen nodig, zoals scholen, parken, wegen, openbaar vervoer, fietspaden, sport en cultuur voor iedereen. Oftewel, we willen groeien in balans. Al is dit een steeds grotere uitdaging, omdat er steeds minder ruimte is.

Doel beleidsnota Om daadwerkelijk te groeien in balans is meer maatschappelijk vastgoed nodig. Dit is een enorme uitdaging. Als gemeente Utrecht bezitten, beheren en onderhouden we nu meer dan duizend gebouwen en percelen die helpen om onze maatschappelijke ambities en doelstellingen te bereiken. In deze Beleidsnota Vastgoed formuleren we beleid over hoe we het gemeentelijke vastgoed inzetten om maatschappelijke meerwaarde voor de stad te creëren. We doen dit aan de hand van onze doelstellingen en leidende principes in hoofdstuk B. De Beleidsnota Vastgoed loopt van 2025 tot en met 2030 en is de basis voor het Uitvoeringsprogramma Vastgoed. Daarin vertalen we de doelstellingen uit deze beleidsnota naar concrete resultaten en acties. Deze beleidsnota bouwt verder op het Ambitiedocument Maatschappelijke Meerwaarde Vastgoed en is de opvolger van de Kaderbrief 2017.

Samenvatting We vinden het belangrijk dat maatschappelijk vastgoed gespreid is door de stad, zodat iedereen binnen tien minuten wandelen, fietsen of met het openbaar vervoer toegang heeft tot bijvoorbeeld sportaccommodaties, culturele instellingen en buurthuizen. Groei in balans is hierbij belangrijk. De barcode uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht en het koersdocument ‘Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen’ maken inzichtelijk hoeveel extra maatschappelijk vastgoed nodig is in een groeiende stad. Zo bouwen we door de hele stad voldoende vastgoed. De ambities zijn groot, en het zal lastig worden om deze te realiseren. We vinden het belangrijk dat maatschappelijk vastgoed goed onderhouden en betaalbaar is en blijft. Door de onderhoudsnormen te volgen zorgen we dat ons vastgoed in stand blijft. Met duidelijke plannen voorkomen we achterstallig onderhoud. Zo kan ons vastgoed blijvend maatschappelijk ingezet worden. Betaalbaar vastgoed betekent dat we een kostprijsdekkende huur rekenen aan beleidsondersteunende partijen. We vinden het belangrijk dat onze gebouwen toekomstbestendig zijn. Dit vraagt om extra investeringen in onze gebouwen. De financiële en technische situatie bemoeilijkt ons werk op dit gebied. We zijn daarom realistisch op het gebied van energiezuinigheid, circulariteit, toegankelijkheid en klimaatadaptiviteit. Maar niet alles kan tegelijk.

En niet alles is even belangrijk. We maken dan ook keuzes en prioriteren. Zo vinden we de hoeveelheid gebouwen belangrijker dan extra mooie en/of extra duurzame gebouwen. Daarnaast prioriteren we aan de hand van de afwegingskaders. Het principe ‘Ongelijk 5

Investeren voor Gelijke Kansen’ passen we toe door projecten, die de kansengelijkheid verbeteren, een hogere prioriteit te geven. De doelen maken we inzichtelijk met effectindicatoren. Op basis van onze voortgang sturen we bij om onze ambitie te behalen. Risico’s maken we inzichtelijk en proberen we zoveel mogelijk te beheersen door geschikte maatregelen te nemen. Maatschappelijk vastgoed blijven we inzetten om maatschappelijke voorzieningen, activiteiten en diensten die belangrijk zijn voor Utrechters in de stad mogelijk te maken. Hiermee dragen we bij aan gezond stedelijk leven voor iedereen. Het creëren van maatschappelijke waarde is een belangrijke leidraad om niet alleen vandaag, maar ook in de toekomst de stad van maatschappelijk, goed onderhouden en toekomstbestendig vastgoed te voorzien.

Leeswijzer In deze Beleidsnota Vastgoed beginnen we met onze doelstellingen. Daarna volgt deel B, waarin we omschrijven voor welke opgave we staan. We beginnen daarbij met het beschrijven van de context, waarna we verder ingaan op onze leidende principes die we koppelen aan de doelstellingen. Deel B sluiten we af met de afwegingskaders, waarin we uitleggen welke keuzes we maken en waarom. In Deel C leggen we uit hoe we ons beleid gaan monitoren, hoe we bijsturen en hoe we hierover verantwoorden. Risico’s komen hierbij ook aan bod. Deel D sluit af met een aantal bijlagen, waaronder een woordenlijst waarin we moeilijke woorden uitleggen.

6

A2. Doelstellingen Ambitie Het vastgoedbeleid draagt bij aan gezond stedelijk leven voor iedereen in Utrecht. We willen dat investeringen in het maatschappelijk vastgoed meegroeien met de stad. Daarbij hebben we de volgende ambitie: Voldoende en goed gespreid toekomstbestendig vastgoed waar huurders tevreden over zijn en dat bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. Onze ambitie hebben we uitgewerkt in doelstellingen en leidende principes. De leidende principes lichten we toe in deel B. In deel C beschrijven we hoe we deze doelstellingen volgen door middel van effectindicatoren. In het Uitvoeringsprogramma Vastgoed, dat geen onderdeel is van deze beleidsnota, werken we uit hoe we deze doelstellingen gaan realiseren.

Doelstellingen en leidende principes 1. Voldoende maatschappelijk vastgoed a. Goed gespreid en goed gebruikt b. Maatschappelijk ingezet 2. Betaalbaar en goed onderhouden vastgoed a. Heldere en onderbouwde huurprijzen b. Duidelijke onderhoudsnormen 3. Toekomstbestendig vastgoed a. Energiezuinig b. Circulair c. Toegankelijk d. Klimaatadaptief

7

B

8

Opgave

B1. Context In deel B beschrijven we de context van de vastgoedopgave waar de gemeente Utrecht voor staat. We gaan hier in op hoe we ons vastgoed willen inzetten en hoe de gemeente het vastgoed organiseert. Daarna geven we een beeld van de vastgoedportefeuille. Vervolgens kijken we naar de toekomst: wat is onze ambitie en hoe denken we daar te komen? We sluiten af met een afwegingskader. Met dat kader onderbouwen we de keuzes die we maken. Toekomstbestendig maatschappelijk vastgoed vraagt om investeringen. We moeten zuinig omgaan met publiek geld en de beschikbare publieke ruimte, van beiden is namelijk maar een beperkte hoeveelheid. Dat betekent dat we keuzes moeten maken. We kunnen niet alles wat we willen doen ook daadwerkelijk doen.

Kostprijsdekkende huur Het maatschappelijk vastgoed van de gemeente Utrecht zetten we in om beleidsdoelen te realiseren. Onze gebouwen en percelen verhuren we daarom vooral aan maatschappelijke partijen die een bijdrage leveren aan gezond stedelijk leven voor iedereen of andere beleidsdoelen van de gemeente. Dit noemen we ook wel beleidsondersteunend. Voor beleidsondersteunende partijen rekenen we een kostprijsdekkende huur. Zij ontvangen een directe of indirecte subsidie van de gemeente om hun activiteiten uit te voeren en de huur te kunnen betalen. Hier gaan we bij onze leidende principes verder op in. Een hogere huur dan de kostprijsdekkende huur willen we voor beleidsondersteunende partijen niet vragen. We zetten ons vastgoed in om bij te dragen aan de maatschappelijke doelstellingen, niet om winst te maken. Maatschappelijke partners hebben ook geen winstoogmerk. Omdat veel maatschappelijk partners subsidie krijgen, zou meer huur vragen ook betekenen dat de subsidie vanuit de gemeente omhoog moet.

Driehoeksverhouding De gemeente neemt in relatie tot deze partners twee rollen in: de gemeente als verhuurder en de gemeente als subsidieverstrekker. Er is dan sprake van een driehoeksverhouding tussen huurder of gebruiker, subsidieverstrekker en verhuurder. Dit geldt voor alle beleidsondersteunende partijen.

Figuur 1: de driehoeksverhouding tussen huurder of gebruiker, beleidsveld en verhuurder

9

Het overgrote deel van onze gebouwen zetten we in voor beleidsondersteunende partijen. Daarnaast hebben we gebouwen voor: •

•

•

•

10

Gebruikers: Dit gaat om gebouwen die we als gemeente beschikbaar stellen aan verschillende doelgroepen. Deze gebruikers hebben geen huurcontract met de gemeente, we stellen het voor hen beschikbaar. Voorbeelden hiervan zijn sporthallen of fietsparkeergarages. Ruimtelijke Ontwikkeling: Dit gaat om gebouwen en percelen die we aankopen om een toekomstige ontwikkeling mogelijk te maken, bijvoorbeeld voor woningbouw. Als er voldoende tijd is, verhuren we het gebouw. Anders maken we gebruik van leegstandsbeheer. Erfgoed: De gemeente heeft erfgoed in eigendom met hoge cultuurhistorische waarde waarvoor zij een zorgplicht heeft. Dit erfgoed verhuren we ook aan maatschappelijke partijen. Erfgoed is heel belangrijk voor de identiteit van de stad. Een voorbeeld hiervan is de Domtoren. Commerciële partijen: Commercieel verhuren is geen beleidsdoel van de gemeente. Vaak is dit vanuit het verleden gegroeid, of werden deze gebouwen vroeger (gedeeltelijk) gebruikt om een beleidsdoel te huisvesten. Het commerciële vastgoed geeft ons de mogelijkheid het vastgoed in de toekomst in te zetten voor het beleid of uit te geven in erfpacht zodat we de opbrengsten kunnen gebruiken voor gemeentelijke doelstellingen.

B2. Vastgoed De gebouwen en percelen waar de gemeente eigenaar van is zijn ingedeeld in verschillende vastgoedportefeuilles. In tabel 1 geven we inzicht in de verdeling van het aantal gebouwen en percelen per portefeuille, het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak (bvo) en het perceeloppervlak (po). De peildatum voor deze gegevens is 01-07-2024. Programma

Portefeuille

Gebouwen

m2 bvo

Percelen

m2 po

MFA’s

5%

12%

0%

2%

Cultuur

6%

8%

0%

0%

Erfgoed

22%

4%

6%

20%

Sport

11%

8%

11%

24%

Welzijn

7%

2%

4%

1%

Zorg

4%

2%

0%

0%

Eigen huisvesting

4%

8%

0%

0%

Veiligheid

2%

1%

0%

0%

Divers

7%

6%

56%

3%

Duurzame bereikbaarheid

Mobiliteit

6%

9%

0%

0%

Ontwikkelen en wonen voor iedereen

Wonen

0%

0%

0%

0%

Ruimtelijke ontwikkeling

6%

4%

20%

43%

Kansrijk opgroeien

Onderwijshuisvesting

22%

34%

2%

5%

100%

100%

100%

100%

Levendige en gezonde stad

Totaal Tabel 1: overzicht van gebouwen en percelen

Percelen Het maatschappelijk vastgoed bestaat vooral uit gebouwen, maar kan ook een perceel zijn. Een perceel is een stuk grond. Zo gaat het bij Sport om sportterreinen, zoals voetbalvelden en atletiekbanen. Het grote aandeel vierkante meters perceeloppervlak binnen de portefeuille Erfgoed komt door de grote percelen bij en rondom de forten en de percelen op de landgoederen in Amelisweerd en Rhijnauwen. In de vastgoedportefeuilles ‘Ruimtelijke ontwikkeling’ en ‘divers’ zijn percelen ondergebracht die toekomstige ontwikkelingen mogelijk maken of geen specifieke functie hebben. Doordat de percentages afgerond zijn, kan het zo zijn dat er wel een aantal percelen in die portefeuille is ondergebracht, maar dat er toch 0% staat. Voor de aantallen percelen in de verschillende portefeuilles geldt dat deze, over het algemeen, alleen als afzonderlijk perceel worden geteld als er geen gebouw in gemeentelijk eigendom op staat. Staat er wel een gebouw op dan tellen de vierkante meters onder het gebouw wel mee voor het perceeloppervlak.

Levendige en gezonde stad & duurzame bereikbaarheid Het vastgoed dat hoort bij de programma’s ‘Levendige en gezonde stad’ en ‘Duurzame bereikbaarheid’ zetten we vooral in voor de beleidsdoelstellingen die daarbij horen. Uitzondering zijn eigen huisvesting, divers en erfgoed. In de portefeuille eigen huisvesting zitten gebouwen die de gemeente voor haar eigen organisatie nodig heeft, zoals het stadskantoor, wijkbureaus en het stadhuis. Erfgoed hebben we niet vanwege beleidsdoelstellingen, maar omdat de gebouwen bij de 11

12

geschiedenis en identiteit van de stad horen. In aantallen gebouwen is Erfgoed één van de grootste vastgoedportefeuilles. Dit komt door het grote aantal werfkelders en de gebouwen op de forten. Er zijn ook monumenten die onder een andere vastgoedportefeuille vallen, bijvoorbeeld als er een culturele instelling gebruik van maakt. Divers bestaat uit gebouwen en percelen die we logischerwijs niet in een andere vastgoedportefeuille kunnen onderbrengen, de grootste categorie hierin zijn de circa 300 percelen snippergroen. Dat zijn vooral kleine stukjes gemeentegrond. Deze stukjes grenzen vaak aan tuinen van particulieren en kan de gemeente aan hen verhuren. Daarnaast zijn er enkele winkelruimten en toiletgebouwen onderdeel van deze portefeuille. Wat betreft snippergroen is er nieuw beleid in ontwikkeling hoe we hiermee omgaan. Een andere bijzondere categorie in dit programma zijn de Multifunctionele Accommodaties (MFA’s). Dit zijn gebouwen waarin meerdere functies bij elkaar samenkomen, vaak is een school één van de functies, maar dit hoeft niet altijd. Deze gebouwen horen bij het programma Levendige en Gezonde Stad. Op zichzelf staande schoolgebouwen vallen onder het programma Kansrijk Opgroeien.

Ontwikkelen en wonen voor iedereen De vastgoedportefeuille Wonen is relatief nieuw. Dit betekent dat er nog weinig gebouwen in bezit zijn die we structureel inzetten om bij te dragen aan het programma Wonen voor iedereen. De gemeente bezit wel gebouwen waarin gewoond wordt, maar deze maken onderdeel uit van drie andere vastgoedportefeuilles: • Divers: verspreid over de stad; • Erfgoed: op de landgoederen Amelisweerd en Rhijnauwen; • Ruimtelijke Ontwikkeling: voor het mogelijk maken van een gebiedsontwikkeling zijn woningen verworven. Voor de portefeuille Ruimtelijke Ontwikkeling geldt dat deze gebouwen en percelen vooral in tijdelijk eigendom van de gemeente zijn. Deze gebouwen en percelen zijn gekocht om een toekomstige ontwikkeling mogelijk te maken. De aangekochte gebouwen worden na verloop van tijd meestal gesloopt of herontwikkeld. Dit tijdelijke eigendom onderscheidt zich van de gebouwen die meer permanent in bezit zijn van de gemeente.

Kansrijk opgroeien Het vastgoed dat onder het programma Kansrijk opgroeien valt, zetten we in voor de huisvestingsbehoefte van scholen. Deze schoolgebouwen en het beleid daarop zijn geen onderdeel van deze beleidsnota. De belangrijkste reden hiervoor is dat onderwijshuisvesting een eigen bekostigingssystematiek en begrotingscyclus heeft. In de beleidsnota onderwijshuisvesting gaan we hier verder op in.

13

B3. Doelstellingen en leidende principes In dit hoofdstuk beschrijven we wat we willen doen (onze ambitie), wat we doen (onze werkzaamheden en doelstellingen) en hoe we dat gaan doen (leidende principes).

Gemeentelijk vastgoed Als gemeente zijn we verantwoordelijk voor het efficiënt en effectief inzetten van ons vastgoed. We maken onderscheid in werkzaamheden die zich richten op: • Functie: de invulling en het gebruik van het vastgoed; • Beheer: het beheer, onderhoud en verhuur van het vastgoed; • Gebouw: de energiezuinigheid, circulariteit, toegankelijkheid en klimaatadaptiviteit van het vastgoed.

Ambitie We dragen bij aan gezond stedelijk leven voor iedereen. In de programmabegroting, bij het programma Levendige en gezonde stad, staat de doelstelling Vastgoed beschreven. De ambitie van deze beleidsnota sluit aan op de doelstelling uit de programmabegroting: Voldoende en goed gespreid toekomstbestendig vastgoed waar huurders tevreden over zijn en dat bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente.

Werkzaamheden en doelstellingen Om onze ambitie te behalen, vertalen we deze in drie doelstellingen. Deze doelstellingen koppelen we aan onze werkzaamheden: • Functie: voldoende maatschappelijk vastgoed; • Beheer: betaalbaar en onderhouden vastgoed; • Gebouw: toekomstbestendig vastgoed.

Leidende principes De doelstellingen beschrijven wat we doen, maar nog niet hoe. We maken onze doelen aan de hand van leidende principes concreet. In totaal hebben we zeven leidende principes opgesteld. Deze dingen vinden we belangrijk omdat ze bijdragen aan gezond stedelijk leven voor iedereen. Door deze leidende principes te volgen, bereiken we de doelen. • Goed gespreid en goed gebruikt • Maatschappelijk ingezet • Heldere en onderbouwde huurprijzen • Duidelijke onderhoudsnormen • Energiezuinig • Circulair • Toegankelijk • Klimaatadaptief

14

Samenhang Figuur 1 laat zien wat de samenhang tussen ambitie, doelstellingen, werkzaamheden en leidende principes is. Of anders gezegd: wat we willen bereiken, wat we doen en hoe we dat doen. In de drie paragrafen die volgen beschrijven we iedere doelstelling en bijbehorende leidende principes. Het gemeentebrede leidende principe ‘Ongelijk Investeren voor Gelijke Kansen’ laten we terugkomen in de afwegingskaders.

Figuur 2: samenhang tussen ambitie, doelstellingen, werkzaamheden en leidende principes

B3.1 Voldoende maatschappelijk vastgoed Deze doelstelling gaat over de invulling en de functie van het vastgoed. We willen dat voorzieningen goed gebruikt worden voor onze maatschappelijke doelen. Hiervoor is het nodig dat het vastgoed gespreid is over de stad. Met gespreid vastgoed bedoelen we daar waar vraag is naar de voorziening en waar het gebouw past. Met goed gebruik bedoelen we dat onze gebouwen en percelen zoveel mogelijk benut worden. Utrecht kan niet zonder plekken waar mensen elkaar ontmoeten, sporten, genieten van cultuur maken en beleven, spelen en zorg ontvangen. Ons vastgoed is bedoeld voor het huisvesten van maatschappelijke voorzieningen. Het bereiken van deze doelstelling bestaat dus uit twee leidende principes: 1. Goed gespreid en goed gebruikt 2. Maatschappelijk ingezet

Goed gespreid en goed gebruikt We willen dat het gemeentelijk vastgoed goed gebruikt kan worden voor onze maatschappelijke doelen. Daarvoor is het nodig dat het gespreid is over de stad, en meegroeit met de stad. We bouwen onze maatschappelijke voorzieningen gebalanceerd op basis van de barcode uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht en de normen uit het koersdocument ‘Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen’. Deze twee samen geven richtlijnen over het aantal maatschappelijke voorzieningen in een groeiende stad. Voor sommige voorzieningen is het beter om deze niet gespreid, maar bij elkaar te bouwen of aan te leggen. Een optimale spreiding is dan ook een spreiding die aansluit op het principe van de 10-minutenstad: binnen tien minuten wandelen, fietsen of met het openbaar vervoer heeft iedereen toegang tot bijvoorbeeld sportaccommodaties, culturele instellingen en buurthuizen. Iedere voorziening heeft een ander bedieningsgebied en trekt andere gebruikers aan. Bij het bepalen van de locatie van een voorziening vinden we het belangrijk om te kijken naar welke doelgroep we 15

16

willen bedienen en wat daarvoor de mobiliteitsuitgangspunten zijn. Zo houden we rekening met de locatie van de voorzieningen ten opzichte van het openbaar vervoer en de bereikbaarheid in de vorm van toegankelijke voetpaden. Daarnaast reserveren we in Utrecht bij nieuwbouw of verbouwingen van openbare gebouwen zoals scholen, zwembaden, wijkbureaus, bibliotheken en parkeergarages 1,5% van de bouwsom voor kunst. Meervoudig ruimtegebruik Omdat de ruimte en het aantal gebouwen schaars is, willen we de bestaande ruimte en gebouwen zo effectief mogelijk gebruiken. Dit kan door dezelfde ruimte door meerdere partijen te laten gebruiken of door meerdere functies in één gebouw te combineren. Het mixen en mengen van functies is een oplossing om beter, slimmer en creatiever gebruik te maken van de beschikbare ruimte. Daarom helpen we huurders bij het maken van onderlinge samenwerkingsafspraken over beheer en onderhoud in gebouwen die multifunctioneel gebruikt worden. Verder combineren we ruimtevragen, vooral in leegstaande gebouwen en in gebouwen met een lage bezettingsgraad. Hierin speelt het Makelpunt een rol. Zij bieden een platform in de vorm van een website, waar locaties aangeboden of gezocht kunnen worden. Wanneer dit kan, doen we dit ook bij gebouwen waar we tijdelijk eigenaar van zijn.

Het Makelpunt is de centrale plek voor mensen en organisaties in Utrecht die ruimte te zoeken of aanbieden voor culturele, maatschappelijke of commerciële activiteiten. Het doel van het Makelpunt is om tegemoet te komen aan de vraag naar ruimte in de stad en tegelijkertijd de beschikbare locaties beter te benutten. Onder het motto: maak de stad mooier door haar te delen. Tegelijkertijd erkennen we dat dit een lastig vraagstuk is, aangezien de belangen van meerdere partijen samengebracht moeten worden. We realiseren ons dan ook dat er nog meer onderzoek nodig is om dit de komende jaren concreter vorm te geven. Deze tijd nemen we dan ook om onderzoeksvragen over dit onderwerp te beantwoorden. Zoals hoe we financiën slim kunnen combineren, dit in huurcontracten kunnen verankeren en ruimtes bij het bouwen zo kunnen realiseren dat meervoudig ruimtegebruik in de toekomst mogelijk kan zijn. Het benutten van bestaande ruimte heeft onze prioriteit. Daarnaast kunnen we, om de gewenste hoeveelheid gebouwen te bereiken, waar nodig, gebouwen aankopen. Ook kunnen we gebouwen aanhuren, ontwikkelen of verbouwen. Omdat dit vaak kostbare opties zijn doen we dit alleen als er geen alternatief is om de bestaande ruimte beter te kunnen gebruiken. Bij aanhuur of aankoop zijn we afhankelijk van het aanbod op de markt.

Of een gebouw geschikt is, of geschikt te maken is, stellen we vast met een programma van eisen. Hierin leggen we vast waar het gebouw aan moet voldoen om de voorziening een plaats te kunnen geven. Leegstandsbeheer Om uiteenlopende redenen kan het zijn dat gebouwen soms leeg komen te staan. Bijvoorbeeld omdat een gebouw in afwachting is van een (gebieds)ontwikkeling of de huurder heeft opgezegd en er nog geen nieuwe geschikte huurder is gevonden. Bij een verwachte leegstand korter dan 6 maanden hanteren we het zogeheten ‘klassieke’ leegstandsbeheer. Dit is bedoeld om een pand op zeer korte termijn weer (maatschappelijk) in te vullen en de veiligheid te garanderen. Dit biedt de mogelijkheid om snel terug te gaan naar reguliere verhuur. Voor een verwachte leegstand tussen de 6 en 24 maanden zetten we leegstaande gebouwen in om tijdelijk beleidsondersteunende partijen en andere maatschappelijke initiatieven te kunnen ondersteunen. Dit maatschappelijke initiatief kunnen we tijdelijk huisvesten, maar uiteindelijk staat de structurele invulling van het gebouw centraal. In het geval van een gebiedsontwikkeling is die ontwikkeling leidend. 17

Ieder gebouw is uniek. Per gebouw en per duur van de leegstand bekijken we welk initiatief het beste in het gebouw past. Daarbij willen we ruimte bieden aan initiatieven uit de wijk, zodat de meerwaarde van het vastgoed, waar dat kan, zo lokaal mogelijk ingevuld wordt, bijvoorbeeld door ondernemers uit de wijk. Bij dit tijdelijk beheer gaat het om verhuur, en niet - zoals bij het ‘klassieke’ leegstandbeheer om bruikleen. Bij de verhuur houden we rekening met de beperkte duur van het contract. Bij het leidende principe ‘heldere en onderbouwde huurprijzen’ gaan we hier verder op in.

Maatschappelijk ingezet Gemeentelijk vastgoed is bedoeld voor beleidsondersteunende partijen. Dat betekent dat ons vastgoed in de regel maatschappelijk gebruikt wordt. Om aan beleidsdoelen invulling te geven hebben we vastgoed in bezit en huurt de gemeente aan. Er is ook vastgoed zonder beleidsmatige invulling. Soms heeft de gemeente gebouwen en percelen in tijdelijk bezit. En soms dienen gebouwen en percelen, waar we eigenaar van zijn, geen beleidsdoel meer. Herbestemming kan dan een oplossing zijn. Vastgoed met beleidsdoel De gemeente heeft maatschappelijk vastgoed in eigendom en huurt gebouwen aan om (tijdelijke) beleidsdoelen voor de stad mogelijk te maken. Meestal heeft dit betrekking op het vastgoed in eigendom en in beheer voor functies die we belangrijk vinden en die we (gedeeltelijk) financieel ondersteunen. Voorbeelden hiervan zijn cultuur, sport, mobiliteit en vastgoed dat nodig is voor de uitoefening van onze eigen taken en functies. We zijn ambitieus in onze huisvestingsplannen en zetten ons maximaal in om de beleidsdoelstellingen te realiseren, maar kunnen niet altijd alles direct waarmaken vanwege geld- of ruimtegebrek. Daarnaast heeft de gemeente ook erfgoed in eigendom. Dit zijn monumentale gebouwen en percelen die we willen bewaren. We onderhouden deze omdat ze horen bij de geschiedenis en de identiteit van de stad. Als het kan, verhuren we het erfgoed.

Dit doen we bij voorkeur aan maatschappelijke partijen. Vastgoed zonder beleidsdoel Het kan zijn dat we vastgoed in eigendom of in tijdelijk beheer hebben dat geen beleidsdoel meer dient. Als hier sprake van is gebruiken we het gebouw of perceel in principe om nietbeleidsondersteunende, maatschappelijke initiatieven uit de stad van een fysieke plek te voorzien. De insteek is dat we gebouwen waarvoor we geen duidelijke invulling (meer) hebben, maatschappelijk blijven inzetten. De huurprijzen die we hier rekenen beschrijven we bij het leidende principe ‘heldere en onderbouwde huurprijzen’. Daarnaast zetten we hier het Makelpunt voor in, zoals eerder beschreven. In een aantal gevallen verhuren we vastgoed commercieel, bijvoorbeeld als een ruimte onderdeel is van een groter geheel, zoals de winkelruimtes naast parkeergarage Vaartsche Rijn. De gemeente is ook eigenaar van vastgoed om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken. Dit vastgoed dient geen beleidsdoel. Deze gebouwen en percelen hebben een tijdelijke invulling, zoveel mogelijk door maatschappelijke partijen, in afwachting van een gebiedsontwikkeling. Hoe we dit aankopen staat beschreven in de Beleidsnota Grondbeleid 2024.

Vastgoed voor eerstelijnszorgfuncties: Het is belangrijk dat er genoeg zorgaanbod is in Utrecht, bijvoorbeeld in de vorm van een huisartsenpraktijk of een gezondheidscentrum. De zorgsector is geprivatiseerd. Dat betekent dat huisartsen zelf verantwoordelijk zijn voor de huisvesting van praktijken en gezondheidscentra. Toch kan het voorkomen dat deze partijen moeite hebben met het vinden van huisvesting op de commerciële markt vanwege ruimtevraag of betaalbaarheid. Op het moment dat het leidt tot knelpunten in de eerstelijnszorg in de wijk, kijken we of we hier vanuit de gemeente een actievere rol in kunnen spelen.

18

Herbestemming Als van een gebouw, waar de gemeente eigenaar van is, het huurcontract afloopt of wordt opgezegd, onderzoeken we de mogelijkheden voor ander toekomstig gebruik. We voeren een integraal onderzoek uit, waarin we een langetermijnperspectief vaststellen en de (maatschappelijke) gebruikswaarde van het vastgoed bepalen. Met integraal bedoelen we dat we niet alleen kijken naar het gebouw of perceel, maar ook naar de locatie en omgeving van het gebouw of perceel. We kijken ook naar de (mogelijke) gebruikers van het gebouw of perceel, juridische kaders en beleid van de gemeente, zoals de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 en het koersdocument ‘Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen’. Het resultaat is een toekomstbestendige visie op een gebouw of perceel. Daarbij staat de maatschappelijke waarde op de lange termijn centraal, vanuit de ambities en opgaven van de stad. Voor gebouwen waar we tijdelijk eigenaar van zijn, in afwachting van een toekomstige ontwikkeling, is dit daarom niet van toepassing. Herontwikkeling Uit het integrale onderzoek kan ook blijken dat een gebouw of perceel onvoldoende gebruikswaarde heeft en herbestemming geen optie is. Dan zoeken we naar alternatieven. Zoals herontwikkeling op korte of langere termijn, sloop of uitgifte.

De huidige financiële situatie van de gemeente betekent dat we niet-essentieel vastgoed, dat we nu of in de nabije toekomst niet maatschappelijk in kunnen zetten, gaan uitgeven of commercieel verhuren. Bij alle opties maakt de gemeente een integrale afweging op basis van maatschappelijke en bedrijfseconomische afwegingen. Right to Bid We geven vastgoed uit in overeenstemming met onze Beleidsregel selectieproces bij uitgifte, verkoop, verhuur en ingebruikgeving gemeente Utrecht. Hierbij stellen we objectieve criteria op rond de uitgifte. Soms is het logisch om voor de hoogste opbrengst te gaan, maar soms is het waardevoller als we de ruimte bieden voor een mooi, maatschappelijk gewenst, initiatief. Hierbij is de maatschappelijke meerwaarde een belangrijker criterium dan de geboden prijs. We noemen dit ook wel Right to Bid. Dit is een mogelijkheid voor bewoners(organisaties) om gemeentelijk vastgoed aan te kopen of aan te huren voor uitvoering van een maatschappelijk initiatief. Dit draagt bij aan een gelijkwaardige samenwerking tussen overheid en deze bewoners(organisaties). Het kan bovendien zorgen voor een gelijker speelveld met andere (commerciële) investeerders. In 2024 hebben we hier een pilot voor uitgevoerd. Als er geen concrete bezuinigingsvraag ligt, kijken we bij uitgifte of we de openbare selectieprocedure volgens Right to Bid kunnen uitvoeren.

Hierbij volgen we altijd wet- en regelgeving.

19

B3.2 Betaalbaar en onderhouden vastgoed Om duidelijkheid te geven over hoe we omgaan met het beheer van ons vastgoed, hebben we heldere richtlijnen. Het bereiken van de doelstelling ‘betaalbaar en onderhouden vastgoed’ bestaat uit twee leidende principes: 1. Heldere en onderbouwde huurprijzen 2. Duidelijke onderhoudsnormen Het werken volgens deze principes draagt niet alleen bij aan onze doelstelling ‘betaalbaar en onderhouden vastgoed’, maar draagt ook bij aan de tevredenheid van onze huurders. Deze tevredenheid meten we één keer per twee jaar. Bij de effectindicatoren komen we hier op terug.

Heldere en onderbouwde huurprijzen De gemeente verhuurt haar vastgoed voornamelijk voor beleidsondersteunende functies. Een partij is beleidsondersteunend wanneer deze een subsidierelatie heeft met de gemeente Utrecht waaruit ook de huisvestingslasten betaald moeten worden. Een partij kan ook beleidsondersteunend zijn als de gemeente een langdurige inkooprelatie met deze partij heeft. Alle andere partijen betalen een marktconforme huur.

Marktconforme huur De marktconforme huurprijs stellen we in beginsel vast aan de hand van een onafhankelijke taxatie door een erkend taxateur, waarbij we de gewenste functie meenemen. Als blijkt dat we op basis van de getaxeerde markthuurprijs geen huurder kunnen vinden, bepalen we de huurprijs op basis van de inschrijver die de hoogste huurprijs biedt. Voor relatief korte huurperioden tot 2 jaar, waarbij de kosten en doorlooptijd van de taxatie niet in verhouding staan tot de opbrengsten, wordt de huurprijs ambtelijk bepaald (naar redelijkheid) en gebaseerd op de marktprijzen van vergelijkbare objecten en het type huurder. Principe: We rekenen een kostprijsdekkende huur voor beleidsondersteunende functies en een marktconforme huur voor niet-beleidsondersteunende functies. Let op: dit geldt niet als de marktconforme huur lager is dan de kostprijsdekkende huur. Dan rekenen we altijd de marktconforme huur. Dit kan voorkomen bij gebouwen met hoge kosten om het te bouwen, of in stand te houden, zoals bij monumenten. Bij een lagere markthuur is er sprake van een onrendabele top. Deze onrendabele top dient bij aanvang door het betreffende beleidsveld te worden afgedekt.

Bij het bepalen van de huurprijs handelen wij altijd binnen de wet- en regelgeving. Voor dit leidende principe, en de vijf uitzonderingen, is het staatssteunrecht en de Wet markt en overheid relevant. Zie voor een uitgebreider wettelijk kader Bijlage 2. Uitzonderingen We hanteren vier uitzonderingen op ons huurprijzenbeleid: 1. Beleidstarief In afwijking van het huurprijzenbeleid kan het college een apart verhuurtarief vaststellen. Belangrijke voorwaarden zijn dat structureel geld voor de onrendabele top beschikbaar is en we voldoen aan geldende wet- en regelgeving. Voorbeelden hiervan zijn volkstuinen, buurthuizen in zelfbeheer en beheerde speeltuinen. 20

2. Kostprijsdekkende huur voor maatschappelijke initiatieven Als we een gebouw hebben dat geen bijdrage (meer) levert aan een beleidsdoelstelling, kunnen we dit verhuren aan partijen die niet beleidsondersteunend zijn, die geen winstoogmerk hebben én die we toch van maatschappelijke waarde vinden. Dan hanteren we een kostprijsdekkende huur. Bij de vaststelling van de maatschappelijke waarde stellen we ons in ieder geval de volgende vragen: • Sluit het initiatief aan op een vraag uit de wijk, sluit het aan op dat wat er in de wijk nodig is? • Sluit het aan op de barcode uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht of het koersdocument ‘Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen’ of ander gemeentelijk beleid waarvoor expliciet huisvesting vereist is? • Leidt het initiatief tot het versterken van de gemeenschap? 3. Leegstandsbeheer Het kan voorkomen dat gebouwen leeg komen te staan. Hiervoor rekenen we aparte tarieven. Afhankelijk van de periode hebben we twee vormen van leegstandsbeheer: •

•

21

‘Klassiek’ leegstandsbeheer tot een periode van 6 maanden via de gecontracteerde leegstandsbeheerder. De tarieven hiervoor zijn geregeld in de aanbesteding met de partij die het leegstandsbeheer voor ons verzorgt. Maatschappelijk leegstandsbeheer met een periode van 6 tot 24 maanden. Bij maatschappelijk leegstandsbeheer gebruiken we een kostprijsdekkende huur met een korting. Dat doen we vanwege de tijdelijkheid van het huurcontract en omdat de huurders minder zekerheden hebben. De exacte hoogte van de korting is maatwerk. Het beschikbaar zijn van voldoende dekking is een randvoorwaarde. Bij het maatschappelijk leegstandsbeheer maken we onderscheid tussen grote en kleine gebouwen. Grote gebouwen besteden we bij meerdere externe partijen aan. Kleine gebouwen vullen we in via een openbare publicatie op de website van het Makelpunt. Uiteraard voldoet de uiteindelijke huurprijs altijd aan geldende wet- en regelgeving.

4. Woningen De beperkte hoeveelheid woningen van de gemeente verhuren we vooral aan aandachtsgroepen, maar ook aan reguliere woningzoekenden. De verhuring vindt plaats op een zo transparant en eerlijk mogelijke manier die aansluit op de gemeentelijke afspraken over woonruimteverdeling. Wij houden ons aan het wettelijke puntenstelsel bij het bepalen van de huurprijs voor woningen. Medegebruik vastgoed We stimuleren intensief gebruik van maatschappelijk vastgoed. Dit kan resulteren in onderhuurcontracten. Voor onderhuur moet de gemeente vooraf schriftelijk toestemming geven. We nemen in het huurcontract op dat de onderhuur in eerste instantie ingevuld moet worden door een beleidsondersteunende partij. Om marktverstoring te voorkomen nemen we in de huurovereenkomst op dat wanneer er geen sprake is van een beleidsondersteunende onderhuurder, de onderhuurprijs marktconform moet zijn. Partijen gaan in dat geval in overleg over het verdelen van de extra opbrengsten. Voor een verdere uitleg over de juridische kaders met betrekking tot onderhuur, zie bijlage 2.

Duidelijke onderhoudsnormen We vinden het belangrijk en het is noodzakelijk dat maatschappelijk vastgoed goed onderhouden is. Door landelijke normen te volgen zorgen we ervoor dat ons vastgoed in stand blijft. Met duidelijke plannen voor het beheer en onderhoud voorkomen we achterstallig onderhoud. Zo kan ons vastgoed maatschappelijk ingezet worden en zijn er geen onverwachte onderhoudskosten in de toekomst. We werken vanuit een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Op basis van inspecties stellen we deze planning op. Bij deze inspecties brengen we de staat van het gebouw, ook wel de onderhoudsconditie, in kaart. Dit doen we, net als in de Kaderbrief 2017, volgens de landelijke onderhoudsnorm NEN 2767. Het MJOP is er op gebaseerd dat het vastgoed op conditieniveau 3 is. Dit is onze basis. Het is niet mogelijk om alles altijd op niveau 3 te onderhouden. Daarom werken we met een bandbreedte van 10%. De gewenste conditiescore van een gebouw ligt daarmee tussen de 2,7 en 3,3. Er zijn gebouwen waar juist minder onderhoud nodig is. Bijvoorbeeld gebouwen die we binnenkort herontwikkelen of slopen. In zo’n geval maken we per gebouw de keuze of we het MJOP moeten aanpassen en zo ja; wat we aanpassen. Bij sloop binnen twee jaar passen we het MJOP altijd aan. Vanzelfsprekend voeren we zorgplichteisen en veiligheidseisen alsnog uit.

Ook een gebruiker van een gebouw kan vragen om aanpassingen op het beheer en de verdeling van het onderhoud. Daarover gaan we in gesprek. Als de wensen mogelijk zijn dan verwerken we dit in de huurovereenkomst. Als dit aan de orde is verrekenen we dit in de huurprijs. De komende jaren gaan we de manier waarop we onderhoud uitvoeren doorontwikkelen naar een meer risico-gestuurde onderhoudsstrategie, in plaats van het conditie-gestuurde onderhoud. Risicogestuurd onderhoud is een onderhoudsstrategie waarbij we het onderhoud baseren op de risico’s die de verschillende onderdelen met zich meebrengen. Het idee is om middelen en inspanningen te richten op die onderdelen waarvan de kans op falen en de impact van een defect het grootst zijn. Hierdoor wordt het onderhoud effectiever en worden onnodige kosten of tijdsverspilling voorkomen. In essentie is risico-gestuurd onderhoud daarmee een efficiënte en effectieve benadering om onderhoud op een strategische manier uit te voeren, door prioriteit te geven aan wat het meest kritieke is.

De conditiescore brengt de onderhoudsstatus van een gebouw in beeld. Dit is een manier van werken die landelijk wordt gehanteerd volgens de Nederlandse Norm (NEN) 2767. Ieder element van een gebouw wordt beoordeeld op een schaal van 1 t/m 6. Een element kan bijvoorbeeld een cv-ketel of het schilderwerk aan de buitenkant van het gebouw zijn. Niveau 1 is hierbij de nieuwstaat van een element en niveau 6 betekent dat het element er zeer slecht aan toe is. Wij onderhouden in principe op niveau 3, sober maar doelmatig.

22

B3.3 Toekomstbestendig vastgoed We vinden het belangrijk dat onze gebouwen toekomstbestendig zijn. We kijken dan naar energiezuinigheid, circulariteit, toegankelijkheid en klimaatadaptiviteit, dit zijn onderwerpen die in de Kaderbrief 2017 slechts beperkt of helemaal niet aan de orde kwamen. Het inzetten op deze vier leidende principes vraagt om extra investeringen. Dit valt uiteen in vier leidende principes: 1. Energiezuinig 2. Circulair 3. Toegankelijk 4. Klimaatadaptief Daarnaast is er een onderwerp dat hier een relatie mee heeft, die willen we kort apart benoemen: diervriendelijk bouwen. Om diersoorten zoals de huismus, gierzwaluw en dwergvleermuis in een stedelijke omgeving te beschermen, is het belangrijk om bij het bouwen rekening te houden met dieren. We volgen hierbij de eisen en regels die in het soortenmanagementplan van de gemeente zijn beschreven.

Energiezuinig We willen voldoen aan het klimaatakkoord 2050 en volgen daarbij de sectorale routekaart van de VNG. Voor het maatschappelijk vastgoed gaat het dan vooral om het energiezuiniger maken van gebouwen en daarmee het verminderen van de CO2-uitstoot, al kan het ook gaan om het opwekken van hernieuwbare energie. Voor nieuwbouw geldt dat gebouwen moeten voldoen aan de wettelijke eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Een gebouw is dan in ieder geval BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen) en aardgasloos. De kosten die nodig zijn om dit te bereiken rekenen we door in de kostprijsdekkende huur. De BENG-eisen zijn daarmee financieel gedekt. Hogere duurzaamheidsambities, zoals de stap naar ENG (Energieneutrale Gebouwen) kunnen we alleen uitvoeren als daar aanvullende investeringsmiddelen beschikbaar voor zijn.

23

Betaalbaarheid en ambities We willen ons vastgoed verder verduurzamen. Onze ambitie is klimaatneutraal vastgoed in 2050, waarbij we minimaal willen voldoen aan het landelijke klimaatakkoord 2050. We willen ook voldoen aan onze eigen ambities, zoals circulair, klimaatadaptief en toegankelijk. Daarnaast willen we voldoende gebouwen realiseren. Om dit te doen is het bouwen in hoge dichtheden steeds meer noodzakelijk. Alles bij elkaar kost dit extra geld. Al geldt voor toegankelijkheid dat het meenemen van deze eisen bij nieuwbouw nauwelijks tot extra kosten leidt. We streven ernaar om het maximale te doen, binnen de financiële mogelijkheden. Normaal gesproken berekenen we alle kosten door in de kostprijsdekkende huur. Het kan zo zijn dat, als gevolg van deze stapeling van ambities, de kostprijsdekkende huur te hoog wordt, waardoor maatschappelijke partijen de huur niet meer kunnen betalen. In onze projecten voeren we daarom in ieder geval alle huidige en binnenkort geldende wettelijke eisen uit. Per project kijken we daarnaast hoe we uitvoering kunnen geven aan alle ambities en bovenwettelijke eisen. Het vinden van financiële dekking voor deze maatregelen kan lastig zijn. Dit kan betekenen dat we bepaalde maatregelen niet direct nu uitvoeren maar een project gefaseerd opleveren zodat uiteindelijk het gebouw voldoet aan alle ambities en de bovenwettelijke eisen.

Daarnaast kan het ook betekenen dat we het principe Ongelijk Investeren voor Gelijke Kansen hanteren en in bepaalde delen van de stad minder voorzieningen realiseren. Ook voeren we een actieve lobby bij het Rijk. De inzet hiervan is zorgen voor extra middelen om daadkrachtiger uitvoering te kunnen geven aan het klimaatakkoord. Voor bestaande gebouwen geldt dat we alle financieel gedekte verduurzamingsmaatregelen gaan uitvoeren. Financieel gedekte maatregelen zijn maatregelen die we kunnen financieren uit de beschikbare vrijval van kapitaallasten en het energievoordeel als gevolg van de verduurzamingsmaatregelen. Het energievoordeel berekenen we door het energievoordeel over de hele afschrijvingstermijn terug te rekenen naar een investeringsbedrag. Voor alle maatregelen die hier buiten vallen is op dit moment geen geld, deze kunnen we dan ook niet uitvoeren. Uitdagingen Er zijn voorlopig onvoldoende middelen beschikbaar voor onze ambitie. De enige oplossing om energieneutrale gebouwen te realiseren is als we de kostprijsdekkende huur voor beleidsondersteunende partijen zouden verhogen. Dit kan weer leiden tot een verhoging van subsidies vanuit de gemeente. Beleidsondersteunende partijen zijn namelijk voor een deel afhankelijk van subsidies vanuit beleidsvelden. Dit zien we daarom niet als een realistische werkwijze.

Als er wel investeringsmiddelen beschikbaar zouden zijn, zijn de interne uitvoeringscapaciteit en de capaciteit van de markt mogelijke belemmeringen. Netcongestie heeft ook impact op het tempo van het verduurzamen van bestaand vastgoed. Netcongestie betekent dat het stroomnet vol is. Renovatie- en nieuwbouwprojecten kunnen de komende jaren alleen doorgaan als we hun belasting op het stroomnet kunnen beperken met aanvullende maatregelen die geen toename vragen van het elektriciteitsgebruik, zoals aansluitingen op een warmtenet, accu’s of thermische buffers. Waarschijnlijk biedt dit niet voor alle gebouwen een passende oplossing. Waar het wel kan, maken deze maatregelen het gebouw duurder. Waar het niet kan, maar we wel een bestaande aardgasaansluiting hebben, kiezen we er soms voor om een gebouw ‘aardgasloos-ready’ op te leveren. Dit betekent dat we al voorbereid zijn op een gasloos gebouw. Zodra er ruimte is op het stroomnet, kan het gebouw alsnog van het gas af.

24

Voorbeelden In de afgelopen jaren zijn diverse gebouwen, waarvan de gemeente eigenaar is, energiezuiniger gemaakt. Zo is de Sportcampus in Leidsche Rijn het eerste bestaande gebouw in Utrecht van zo’n grote omvang dat op een innovatieve manier volledig aardgasvrij en energieneutraal is gemaakt, zonder dat het stroomnet overbelast kan raken. Het gebouw heeft onder de grond drie waterbuffers waar overtollige energie wordt opgeslagen. Wanneer de opgewekte energie niet gelijk gebruikt kan worden, zorgt dit dus niet voor een tijdelijke piekbelasting op het stroomnet. Daarnaast hebben we de Directievilla van de oude Cereol fabriek gerenoveerd. Het gebouw is hierbij helemaal geïsoleerd en gasloos gemaakt. Aanpak We gebruiken een standaard verduurzamingsaanpak bij al onze nieuwbouw- en renovatieprojecten. Hierin zijn in ieder geval alle energiebesparende maatregelen opgenomen, die tijdens de afschrijvingstermijn financieel terug te verdienen zijn of waarvoor dekking is door de vrijval van kapitaallasten. Dit betekent dat we alle duurzaamheidsmaatregelen uitvoeren die technisch en financieel haalbaar zijn. Met deze aanpak wijken we af van de eerdere Versnellingsopgave. Deze aanpak is realistisch: haalbaar en betaalbaar. Onze prioriteit is om gebouwen met de hoogste CO2uitstoot als eerste te verduurzamen.

Het Uitvoeringsprogramma Vastgoed zal concreter ingaan op deze grootschalige projecten. Bij bestaande gebouwen nemen we energiebesparende maatregelen op een natuurlijk moment. Dit is bijvoorbeeld wanneer onderhoud of renovatie nodig is. Hieronder vallen het isoleren van daken en muren, het plaatsen van isolerend glas, zonnepanelen of het plaatsen van warmtepompen voor het opwekken van duurzame energie. Dit zijn kleinere maatregelen die we niet altijd projectmatig oppakken. De beschikbare vrijval van kapitaallasten en het energievoordeel als gevolg van de verduurzamingsmaatregelen bepalen de mate van verduurzaming van deze gebouwen. We nemen deze duurzaamheidsmaatregelen om zoveel mogelijk CO2-uitstoot te voorkomen. Deze gebouwen zullen niet altijd het BENG-niveau behalen, bijvoorbeeld bij monumenten.

25

Om onze ambitie voor 2050 te halen, moeten we circa 15 gebouwen per jaar volledig verduurzamen en hier de financiering voor rondkrijgen. Op dit moment liggen we niet op koers om deze ambitie te halen. Extra verduurzamingsmaatregelen zijn noodzakelijk. Dit vraagt een flinke investering van middelen die we nu nog niet beschikbaar hebben. In de paragraaf Financiën gaan we hier verder op in en daarnaast leggen we in het Uitvoeringsprogramma Vastgoed welke projecten in welk jaar worden uitgevoerd. We kijken naar extra financiering binnen de gemeentelijke begroting én daarbuiten. We zetten onder andere in op een lobby bij het Rijk en de Europese Unie. Daarnaast vragen we subsidies aan als dat kan.

CO2-reductiemethode voor onrendabele maatregelen In de raadsbrief van juni 2023 over de Energietransitie van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed gaan we in op het afwegen van aanvullende duurzaamheidsmaatregelen. We hebben een manier nodig om te onderbouwen welke ongedekte duurzaamheidsmaatregen maatschappelijk te verantwoorden zijn. Hiervoor hanteren we de CO2-reductiemethode. De basis voor deze methode is een rapport van het Duitse milieuministerie. De conclusie van dit rapport is dat elke ton CO2 die je nu uitstoot, in de toekomst € 875,- kost om geleden klimaatschade te herstellen. Omgedraaid betekent dit dat alle investeringen die nu minder kosten dan € 875,- per bespaarde ton CO2 maatschappelijk verantwoord zijn. Het is een methode om de investeringen te verantwoorden aanvullend op de wettelijke verplichtingen. Daarmee zijn de investeringen nog niet gedekt. De provincie Utrecht hanteert inmiddels de CO2 prijs van € 875,- per ton bespaarde CO2 als afwegingskader in haar maatschappelijke kosten-baten analyse. In 2024 hebben wij de methode succesvol in een pilot getest. Wanneer er middelen beschikbaar gesteld worden voor ongedekte duurzaamheidsmaatregelen, passen we de CO2-reductiemethode toe.

We realiseren ons dat dit een theoretische benadering is, maar op dit moment het beste uitgangspunt om een afweging te kunnen maken voor het inzetten van schaarse middelen gezien de financiële situatie van onze gemeente. Daarbij kijken we continu of we de juiste maatregelen uitvoeren die de grootste effectiviteit behalen en geen belemmering zijn voor het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen op een later moment, waarvoor we op dit moment nog geen budget hebben. Erkende maatregelen energiebesparing Ten slotte voeren we zogenoemde EML-maatregelen uit. EML staat voor Erkende Maatregelenlijsten energiebesparing. Dit zijn maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. In de basis valt de verplichting bij de gebruikers van onze gebouwen. In sommige situaties zijn we als gemeente zelf aan zet om deze maatregelen uit te voeren, bijvoorbeeld bij gebouwen met meerdere huurders of gebruikers. We stellen ons als gemeente faciliterend op: als gemeente hebben we meer kennis en mogelijkheden dus bieden we aan de EML-maatregelen voor onze huurders uit te voeren en door te belasten in de (kostprijsdekkende) huur.

Circulair Het maatschappelijk vastgoed bouwen we nu nog niet circulair. Voor circulair maatschappelijk vastgoed werken we dan ook tot 2030 toe naar een aanpak circulair bouwen, zoals in de Beleidsnota Utrecht Circulair 2030 is vermeld. Bij circulair bouwen gebruik je materialen die niet opraken, zoals hout. Of je gebruikt materialen uit een ander gebouw opnieuw. Ook zorg je dat je de materialen uit het gebouw makkelijker opnieuw kunt gebruiken. Hierdoor hebben we minder nieuwe bouwmaterialen nodig. Dit vraagt een andere manier van aanbesteden, ontwikkelen en bouwen.

26

27

Uitdagingen Circulaire en hernieuwbare bouwmaterialen zijn op dit moment vaak duurder. Mogelijke extra investeringen zijn nog niet gedekt. Er moet meer inzicht komen onder welke voorwaarden we tegen een zo laag mogelijk kostprijsdekkende huur voor onze maatschappelijke huurders circulair kunnen bouwen. Alleen met extra investeringen zijn we er nog niet, we zijn ook afhankelijk van innovaties in de markt en voldoende aanbod van circulaire oplossingen en hernieuwbare producten. Verder kan het soms zo zijn dat circulariteit tegenstrijdig is met energetisch verduurzamen waarbij nieuwe materialen en installaties worden toegepast. Zo kan het voorkomen dat we kiezen voor energetisch verduurzamen met nieuwe materialen als dit leidt tot een hogere CO2-reductie ten opzichte van circulaire alternatieven. Aanpak Het doel is om in 2030 55% hernieuwbare en/of hergebruikte grondstoffen te gebruiken bij nieuwbouw of renovatie van ons vastgoed. Deze doelstelling is zeer ambitieus en alleen mogelijk als er in de toekomst extra investeringen worden gedaan. Om bij te dragen aan dit doel willen we in 2030 een plan hebben om alle nieuwbouw en renovatie circulair aan te pakken. Dit plan ontwikkelen we in samenhang met andere (duurzaamheids)ambities en binnen de juridisch geldende kaders. Tot 2030 gaan we ervaring opdoen en onderzoeksvragen beantwoorden om tot een goede aanpak te komen.

Daarom willen we een leercyclus en implementatietraject opzetten. Dat traject bestaat uit twee pijlers: 1. Het ontwikkelen van een circulaire businesscase voor maatschappelijk vastgoed Met deze pijler onderbouwen en verantwoorden we de kosten rondom circulair bouwen. Dit is belangrijk om daadwerkelijk projecten uit te kunnen gaan voeren. We voeren namelijk geen plannen uit zonder financiële dekking. Het doel is een businesscase te ontwikkelen waarmee geld vrijgemaakt kan worden, zonder te leiden tot (teveel) hogere kostprijsdekkende huur. 2. Het ontwikkelen van een afwegingskader voor circulair bouwen bij maatschappelijk vastgoed Met dit kader kunnen we onderbouwde afwegingen en keuzes maken en uiteindelijk de voortgang meten. Via CO2-beprijzing dragen we bij aan het effectdoel om grondstoffen toe te passen die tijdens de totale levenscyclus van een gebouw de minste CO2 uitstoten. Daarnaast dragen we bij aan het verlagen van de hoeveelheid toegepaste nieuwe, niet-hernieuwbare grondstoffen.

Voorbeelden In de afgelopen jaren zijn diverse gebouwen in eigendom van de gemeente circulair aangepakt. Zo hebben we bij Sportpark Lunetten isolatie toegepast die afkomstig was van oude spijkerbroeken en zijn er demontabele bakstenen gebruikt. Een nieuw voetbalveld op sportpark Fletiomare-Oost is opgeleverd met een regenwaterbuffer onder het veld, waarmee het veld koeler is en andere velden gesproeid kunnen worden.

Toegankelijk De Gemeenteraad heeft aangegeven er naar te streven dat we in Utrecht in 2036 voldoen aan het VN-verdrag Handicap. Dit verdrag is in 2016 door Nederland geratificeerd. Dit verdrag versterkt de positie van mensen met een beperking. Het bepaalt dat mensen met een beperking het recht hebben om deel te nemen aan de samenleving. Met de agenda en het uitvoeringsprogramma ‘Utrecht voor iedereen toegankelijk’ geeft de gemeente hier uitvoering aan. Omdat de gemeente Utrecht eigenaar is 28

van een groot aantal gebouwen én onder eigen regie gebouwen exploiteert en ontwikkelt, hebben we hier in deze Beleidsnota ook aandacht voor. We willen dat iedereen in ieder gebouw waar de gemeente Utrecht eigenaar van is, de dingen kan doen waar het gebouw voor bedoeld is. Dat doen we door toepassing van het UST-proces (Utrecht Standaard Toegankelijk). Voor nieuwbouw en grootschalige renovatieprojecten betekent dit dat we per ruimte afwegen of iedereen gebruik kan maken van de ruimte waar deze voor bedoeld is, en of deze ruimte door iedereen bereikt kan en moet worden. We richten ons daarbij vooral op mensen met een lichamelijke, visuele of auditieve beperking. Als er voor een bepaalde functie van een gebouw wensen zijn vanuit een specifieke doelgroep, dan focussen we daar meer op. Uitdagingen Bij bestaande gebouwen en monumenten worden we soms begrensd. Voor het aanpassen van een bestaand gebouw kunnen onevenredig hoge investeringen nodig zijn. Bij monumenten is er sprake van kaders die het monument beschermen. We kijken per gebouw wat er mogelijk is, bij monumenten zonder de monumentale waarde aan te tasten. Aanpak Om ons doel te realiseren maken we stapsgewijs de bestaande gebouwen waar de gemeente eigenaar van is, en die nog niet aan de standaard voldoen, zo toegankelijk mogelijk. Per gebouw, per maatregel en per investering wegen we af wat het beste resultaat geeft.

De eerste stap is het nemen van maatregelen om de toegankelijkheid van een groep van 55 gebouwen te verbeteren, hier is apart geld voor gereserveerd. Deze groep is eerder gekozen omdat het publiekstoegankelijke gebouwen zijn en deze nog onvoldoende toegankelijk zijn.

29

Hierna gaan we, als er voldoende geld is, verder met het stapsgewijs toegankelijk maken van het overige gemeentelijke vastgoed. We geven prioriteit aan gebouwen waarvoor we specifieke verzoeken ontvangen om deze toegankelijk(er) te maken. Bij het toegankelijk(er) maken en toegankelijk bouwen van gebouwen gebruiken we bouwnormen en bouwinstructies. Het Handboek Toegankelijkheid is de belangrijkste leidraad. De NEN 9120 Toegankelijkheid van Gebouwen, die momenteel in ontwikkeling is, en de Integrale Toegankelijkheid Standaard zullen ons daarnaast helpen.

Projecten binnen deze doelstelling zijn vaak grootschalige en kostbare projecten. Het nemen van maatregelen om de toegankelijkheid te verbeteren of het energiezuiniger maken van het gebouw combineren we als dat kan. Dit betekent dat we bij de uitvoering kijken of we dit kunnen combineren met andere verbeteringen of grootschalig onderhoud. Waar dat kan en financieel mogelijk is, werken we met circulaire materialen. Een haalbare business case, aanvaardbare risico’s en voldoende uitvoeringscapaciteit zijn randvoorwaardelijk. Naast het toegankelijk maken van de gebouwen houden we rekening met de doelgroep die we bedienen. Bij het bepalen van de locatie van een voorziening kijken we naar de mobiliteitsuitgangspunten. Zo houden we rekening met de locatie van de voorzieningen ten opzichte van het openbaar vervoer en de bereikbaarheid in de vorm van toegankelijke voetpaden.

Klimaatadaptief We weten dat het klimaat verandert. Klimaatadaptie is dan ook gebouwen zo bouwen, ontwerpen en op het kavel plaatsen dat ze voorbereid zijn op een veranderend klimaat. Denk hierbij aan groene daken om regenval op te vangen of geveltuinen om de omgeving af te koelen. Je kan ook denken aan geïsoleerde gebouwen die van binnen koel blijven op tropische dagen. Uitdagingen Waar dat kan, passen we ons nu al aan op de toekomstige verandering van het klimaat. Voor het maatschappelijk vastgoed is op dit moment geen apart geld beschikbaar gesteld om dit grootschalig aan te pakken. Het uitvoeren van deze maatregelen zorgen dan ook voor extra kosten. Daarnaast moeten bijvoorbeeld groene daken en gevels onderhouden worden. Dit betekent dat het, naast incidentele kosten om het aan te leggen, ook extra onderhoudskosten vraagt. Aanpak Gezien het ontbreken van beschikbare middelen, is het per project afhankelijk of we deze maatregelen kunnen uitvoeren. Bij nieuwbouwprojecten verkennen we altijd of we deze maatregelen kunnen meenemen. Hoeveel extra kosten dit met zich meeneemt is een bepalende factor in of dit meegenomen kan worden. Bij bestaande bouw is het uitvoeren van klimaatadaptieve maatregelen afhankelijk van beschikbare investeringsmiddelen, zoals de vrijval van kapitaallasten, en de maatschappelijke waarde die de maatregel toevoegt.

30

B4. Afwegingskader investeringen Publiek geld is schaars en het uitgeven daarvan vraagt iedere keer weer om de afweging hoe we dit zo doelmatig en efficiënt mogelijk kunnen inzetten. Dat vraagt om afwegingscriteria. Daarmee kunnen we tot de programmering van maatschappelijke vastgoedprojecten komen. Een afwegingscriterium is een manier om een keuze te maken. We willen ervoor zorgen dat voor iedereen begrijpelijk is welke keuzes we maken bij maatschappelijk vastgoed. Waarom kiezen we er bijvoorbeeld wel voor om een wijkcentrum in de ene wijk op te knappen en stellen we de aanleg van een extra sportveld in een andere wijk uit? Daar gaan we in dit hoofdstuk op in. Start van een project We kennen twee startmomenten van een project waarbij we een afweging moeten maken: 1. Het eerste startmoment is het vinden van een goede locatie voor een nieuwe voorziening. In deze situatie is een (maatschappelijke) functie op zoek naar een gebouw of perceel. 2. Het tweede startmoment is het uitvoeren van een integrale verkenning voor een bestaand gebouw of perceel waarvoor we een nieuwe invulling zoeken. In dit geval is er al een gebouw of perceel, maar zijn we op zoek naar de best passende (maatschappelijke) functie.