Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

2.8 Voorbehouden De onderhandelingen en de koopovereenkomst worden gedaan/opgesteld onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring: Er komt in het geheel geen – ook geen voorwaardelijke – overeenkomst tot stand en aan deze (concept)overeenkomst kunnen dus geen rechten worden ontleend, zolang door of namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht niet is besloten deze overeenkomst aan te gaan en deze overeenkomst niet door een bevoegde vertegenwoordiger van de gemeente Utrecht is ondertekend. Wanneer sprake is van een vastgoedtransactie

46

(bijv. aankoop of wijziging van een erfpachtrecht) kan een Bibob-onderzoek zoals bedoeld in het gemeentelijk Bibob-beleid onderdeel uitmaken van de besluitvorming. De gemeente Utrecht is gerechtigd alle informatie die zij in het kader van het Bibob-onderzoek verkrijgt, mee te wegen in de besluitvorming. Partijen zijn zich ervan bewust dat de hiervoor bedoelde besluitvorming mede afhankelijk kan zijn van de wensen en bedenkingen en/of instemming van de gemeenteraad van de gemeente Utrecht. Partijen realiseren zich nadrukkelijk dat zij er niet op mogen vertrouwen dat er enigerlei overeenkomst zal ontstaan uit de onderhandelingen totdat partijen over alle onderdelen schriftelijke overeenstemming hebben bereikt en door of namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht is besloten de overeenkomst aan te gaan en de overeenkomst door een bevoegde vertegenwoordiger van de gemeente Utrecht is ondertekend. Indien geen overeenkomst ontstaat, dan heeft geen van de partijen recht op vergoeding van schade en/of kosten, hoe ook genaamd en in welke vorm dan ook. Daarnaast kan een in voorkomende gevallen een voorbehoud ten aanzien van geschiktheid in het kader van de milieukundige geschiktheid van de bodem, een asbestinventarisatie en bouwtechnische keuring worden gemaakt.

3. Verwervingscategorieën Bij verwerving zijn onderstaande drie categorieën te onderscheiden. 1. Planmatige verwervingen 2. Anticiperende verwervingen 3. Strategische verwervingen 4. Voorkeursrecht in de Omgevingswet In de volgende paragrafen worden deze verwervingscategorieën nader toegelicht.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

3.1 Planmatige verwervingen Een planmatige verwerving vindt in eerste instantie minnelijk plaats ter voorkoming van onteigening van de benodigde onroerende zaak. Het betreft een noodzakelijke verwerving ten behoeve van een concrete gebiedsontwikkeling. Het plan is vastgesteld door de gemeenteraad inclusief het bijbehorende financiële kader, veelal een grondexploitatie. Verwervingen vinden dan binnen dit kader plaats. In gevallen waarin geen overeenstemming bereikt kan worden tussen de gemeente en de eigenaar kan de gemeente een onteigeningsprocedure starten. Zodra duidelijk is dat de gemeente over het eigendom van de onroerende zaak dient te beschikken, zal de verwerving voortvarend moeten worden opgepakt op basis van een minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening. Hierbij is het van belang dat de eigenaar goed wordt geïnformeerd over het proces en niet in een onzekere positie komt ten aanzien van de noodzaak en de omvang van de verwerving. Een goed planologisch kader is een voorwaarde. Bij de benadering van een eigenaar/belanghebbende om onroerende zaken aan de gemeente te verkopen wordt zorgvuldig rekening gehouden met zijn/haar positie. Het is van belang de eigenaar helder te informeren en tijd te geven om de plannen op zich in te laten werken en advies in te laten winnen.

Eigen adviseur Het verdient aanbeveling dat ook de eigenaar/belanghebbende zich laat bijstaan door een deskundig adviseur bij verkoop van de onroerende zaak aan de gemeente. De deskundig adviseur kan de eigenaar/belanghebbende bijstaan in o.a. het beoordelen van de aanbieding van de gemeente en bijstaan in de eventuele onderhandelingen. Voor minnelijke verwervingen ter voorkoming van onteigening en onteigening conform de regelgeving in de Omgevingswet komt een bijdrage van de kosten van bijstand door de deskundig adviseur in beginsel voor vergoeding in aanmerking en worden vergoed thans conform de “Regeling vergoeding deskundigenkosten Rijkswaterstaat”. De vergoeding in de kosten van deskundige bijstand wordt uitsluitend vergoed indien de rechthebbende aantoont dat de deskundige bijstand ook daadwerkelijk is verleend (dubbele redelijkheidstoets).

47

3.1.1. Planmatige verwervingen op basis van Onteigening in de Omgevingswet Het minnelijk verwerven van de benodigde onroerende zaak(en) is in eerste instantie het uitgangspunt wanneer de gemeente onroerende zaken wil aankopen in het kader van het algemeen belang voor het ontwikkelen, gebruiken, of beheren van de fysieke leefomgeving. Wanneer op basis van een minnelijk verwervingstraject niet tot overeenstemming met de eigenaar/belanghebbende kan worden gekomen, kan als uiterste middel worden ingezet het instrument Onteigening. Een belangrijk uitgangspunt bij verwervingen op basis van Onteigening in de Omgevingswet is dat de partij die verwerft, i.c. de gemeente, gedurende het verwervingsproces pogingen moet ondernemen om met de tegenpartij minnelijk tot overeenstemming te komen. Vanaf de start van het dossier wordt er een logboek bij gehouden. Bij het inwerking treden van de Omgevingswet, per 1 januari 2024, is de procedure van de onteigening opgenomen in de Omgevingswet. Het instrument onteigening kan worden toegepast als aankoop niet of niet op tijd lukt. Voorwaarden zijn een algemeen belang, noodzaak en urgentie van de onteigening. Het onteigeningsbelang moet voldoende concreet zijn uitgewerkt in een omgevingsplan of projectbesluit. Of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit.

De onteigening in de Omgevingswet geeft binnen vastgestelde wettelijke kaders aan op welke wijze en langs welke wegen gedwongen eigendomsoverdracht van onroerende zaken dient plaats te vinden. De wet omvat nauw omschreven waarborgen voor beide partijen. 3.1.2 Schadeloosstelling bij een planmatige verwerving Voor de berekening van de schadeloosstelling bij een planmatige verwerving wordt aangesloten bij kaders van de Onteigening in de Omgevingswet. In de Omgevingswet is het recht opgenomen van een volledige schadeloosstelling voor de eigenaar van de onteigende onroerende zaak (art.15.17 Ow). Daarnaast is opgenomen dat niet alleen de grondeigenaar recht heeft op een schadeloosstelling maar ook rechthebbende waaronder een huurder,

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

in art 15.27 Ow is een limitatieve opsomming geven van het begrip rechthebbende. De wettelijke kaders van de Omgevingswet (art 15.22) geven aan dat: 1. De werkelijke waarde van de onroerend zaak moet worden vergoed. 2. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije verkoop in het economisch verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper. 3. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar een andere maatstaf bepaald. Naast de taxatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dient de schadeloosstelling worden berekend. Voor het berekenen van de schadeloosstellingscomponenten wordt eveneens aansluiting gezocht bij de Onteigening in de Omgevingswet en de bestaande jurisprudentie. Uitgangspunt bij onteigening is dat de ontneming van de eigendom, de schadeloosstelling volledig dient te zijn. De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar/belanghebbende rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Met ‘volledig’ wordt aangeduid dat iedere schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening aan de gerechtigde dient te worden vergoed. Bij de termen ‘rechtstreeks en noodzakelijk gevolg’ speelt de redelijkheid en billijkheid een grote rol.

Doel van de schadeloosstelling is te bewerken dat de onteigende na de onteigening zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijkwaardige positie blijft als daarvoor, hetgeen overigens niet betekent dat hij zoveel mogelijk in de zelfde feitelijke toestand terugkomt. De opbouw van een schadeloosstelling bestaat uit drie delen: 1. De vermogensschade 2. De inkomens- of financieringsschade 3. De bijkomende schade

48

Hierbij is het uitgangspunt dat de werkelijke waarde wordt vergoed en niet de denkbeeldige waarde die een zaak alleen voor de eigenaar heeft. Daarnaast moet voor het bepalen van de vergoeding een keuze worden gemaakt tussen reconstructie of liquidatie. Uitgangspunt hierbij is wat een redelijk handelend eigenaar in een voorkomend geval zal doen. De vaststelling en berekening van de van toepassing zijnde schadeloosstelling is een specifieke deskundigheid van een taxateur en/of deskundig adviseur, waarvoor de gemeente in voorkomende gevallen een externe partij inschakelt. De uiteindelijke vastgestelde schadeloosstelling geldt als basis voor het aanbod dat de gemeente doet aan de te onteigende eigenaar/belanghebbende. Met betrekking tot de schadeloosstelling van een huurder van een onroerende zaak (art.15.28 Ow) wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding zonder de onteigening zou hebben voortgeduurd. Als een huurder de huurovereenkomst is aangegaan na de terinzagelegging van de ontwerpbeschikking, heeft de huurder geen recht op schadevergoeding tegen de verhuurder, tenzij anders is overeengekomen. 3.1.3 Proces van aankoop door de gemeente Onderstaand wordt het proces geschetst van een aankoop door de gemeente op basis van een minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening en zal bij het contact met de eigenaar/ belanghebbende worden verstrekt.

Grondverwerving Kan de gemeente een plan niet op haar eigen grond uitvoeren dan wil de gemeente de grond graag kopen. Natuurlijk probeert de gemeente altijd op vrijwillige basis met een grondeigenaar/-gebruikers tot overeenstemming te komen. In veel gevallen lukt dat ook. Lukt dat uiteindelijk niet, dan kan de gemeente de grond via onteigening verkrijgen (zie kader ‘Onteigening’).

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Overleg Bij de start van een grondverwerving ontvangt u een brief, waarin de gemeente dit aankondigt en wie van de gemeente contact met u opneemt om een afspraak te maken. In dit eerste gesprek krijgt u een toelichting op de plannen en ook op het verloop van de grondverwerving. De gemeente vraagt u in dit gesprek ook mee te werken aan de voor de verwerving nodige taxatie en eventuele onderzoeken. De gemeente legt de met u gemaakte afspraken vast. Bijvoorbeeld over hoe en hoe vaak u met elkaar overlegt. Afhankelijk van de omvang van het project organiseert de gemeente ook een informatiebijeenkomst over de plannen in de buurt. Waarde Koopt de gemeente grond of een huis, dan moet zij daarvoor de waarde betalen. Dit moet een goede waarde zijn, die overeenkomst met de waarden die op de vrije markt ook betaald zou worden. Om die waarde te bepalen, schakelt de gemeente altijd een waarderingsdeskundige in. Meestal is dit een taxateur of rentmeester, die de vastgoedmarkt goed kent en toe goede taxatie kan komen met een afgewogen waardeoordeel. Met het advies van deze deskundige doet de gemeente een schriftelijke aanbieding voor de grond of uw huis. Aanbieding De aanbieding bevat altijd de prijs die gemeente voor de grond en/of de woning wil betalen en daarnaast een aantal voorwaarden.

Bijvoorbeeld een termijn van voortgezet gebruik: de termijn waarin u na de aankoop nog gebruik kunt maken van uw woning of grond. Omdat de voorwaarden per aankoop verschillen, kunnen we pas bij de werkelijke grondverwerving zeggen welke voorwaarden precies van toepassing zijn. Hoewel de gemeente een aanbieding met veel zorg maakt, kan het voorkomen dat u niet meteen overeenstemming bereikt. Bijvoorbeeld om dat u een andere verwachting hebt over de waarde of omdat u andere voorwaarden wilt. U kunt dan een tegenvoorstel doen. Op dat moment bent u met de gemeente in onderhandeling. Omdat in de onderhandelingen specifieke kennis nodig is, kunt u de onderhandelingen laten doen door een deskundige adviseur die u zelf

49

inschakelt. In bepaalde gevallen betaalt de gemeente u een bijdrage in de kosten van deze adviseur. Vraag hiernaar bij de contactpersoon van de gemeente als dit aan de orde is. Overeenkomst In veel gevallen leiden de onderhandelingen tot overeenstemming over het aan te kopen object, de prijs en de voowaarden voor de overdracht. Na het bereiken van deze overeenstemming stelt de gemeente een overeenkomst op, waarin alle gegevens van de aankoop staan beschreven. Na ondertekening van de overeenkomst door zowel u (verkoper) als de gemeente (koper), stuurt de gemeente deze naar de notaris. De notaris maakt vervolgens een koopakte en zorgt voor de betaling van de koopsom. De inschrijving van de koopakte bij het Kadaster is de afronding van de transactie. Vergoedingen en schade Naast de waarde die u van de gemeente ontvangt voor het aan te kopen object, is het in een aantal gevallen ook mogelijk andere vergoedingen te krijgen. Deze vergoedingen en de waardering ervan liggen wettelijk vast. Ook zonder dat er daadwerkelijk onteigend wordt, komen specifieke aankopen in aanmerking voor een schadeloosstelling. Een schadeloosstelling bestaat uit een aantal componenten die we hieronder toelichten. Vermogensschade De zogenoemde vermogensschade komt overeen met de marktwaarde. Dit is de waarde die u kunt realiseren als u uw woning of grond te koop zou aanbieden.

Koopt de gemeente niet uw volledige eigendom, maar slechts een gedeelte ervan, dan kan er sprake zijn van waardevermindering van het overblijvende eigendom. Vermogensschade treedt vooral op bij eigenaren. Bij huurders en pachters komt vermogensschade meestal niet voor.

Inkomensschade Dit is schade die ontstaat doordat u een vervangend object moet huren of bouwen. Door hogere lasten kan er dan inkomensschade zijn. Inkomensschade kan zich ook voordoen als er inkomen wegvalt, omdat u bijvoorbeeld uw bedrijfsvoering niet meer kunt voortzetten. Bijkomende schade Hierbij kunt u denken aan de vergoeding van kosten die u maakt in verband met bijvoorbeeld verhuizing, notariskosten, overdrachtsbelasting, deskundigenkosten en dergelijke. Termijnen Grond verwerven kost tijd, maar hoeft geen lang proces te zijn. De gemeente maakt daarom steeds met u een afspraak over de termijn die nodig is tot een volgend moment van overleg. Soms moeten we in de tussentijd extra verzamelen, of misschien wilt u enige bedenktijd. Tijdens de onderhandelingen met de gemeente krijgt u daar steeds de gelegenheid voor. Stappenplan Bij het verwerven van gronden en gebouwen volgt de gemeente een stappenplan. Dit stappenplan staat op pagina 5 van deze folder. Samengevat: • De gemeente maakt een afspraak voor een gesprek. • De gemeente laat een onafhankelijk taxatie uitvoeren. • De gemeente doet u een aanbieding. Zo nodig krijgt u in een gesprek daarop een toelichting. • Onderhandelingen tussen u of uw adviseur met de gemeente. De gemeentelijke grondverwerver informeert u over dit stappenplan, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Bij overeenstemming zorgt de gemeente voor een schriftelijke overeenkomst. Bereikt u samen geen overeenstemming, dan start de gemeente een onteigeningstraject. Onderhandelingen om minnelijk overeenstemming te bereiken, blijven ook dan mogelijk.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

50

3.1.4 Proces schadeloosstelling van de huurder bij verhuurd onroerende zaak en de schadecomponenten. Bij de verwerving/aankoop van een onroerende zaak in het algemeen belang komt het regelmatig voor dat een onroerende zaak is verhuurd door een eigenaar of een erfpachter. Indien en nadat de gemeente door minnelijke verwerving eigenaar van de betreffende panden/percelen is geworden, wordt de gemeente ook verhuurder van de aanwezige huurders (bv. van een woning of een bedrijfsruimte). Koop breekt geen huur (art 7:226 BW), met andere woorden een bestaande huurverhouding blijft ook na aankoop door de gemeente in stand. Doelstelling van de aankoop van het onroerende zaak is om de onroerende zaak voor de beoogde planontwikkeling vrij van huur en gebruik te krijgen. Dit betekent dat de huurovereenkomst zal moeten worden beëindigd tussen verhuurder en huurder. Hiervoor is in de wetgeving is opgenomen dat er zorgvuldig met de belangen ven een huurder moet worden omgegaan en dat ook de huurder recht heeft, zoals in artikel 15.27 onder h. in de Omgevingswet is opgenomen, op een schadevergoeding. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling voor de huurder wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding zonder de onteigening zou hebben voortgeduurd.

Huurder bedrijfsmatig: Horeca/ kantoren/ garages/ opslag: Volledige schadeloosstelling van inkomens- en bijkomende schade. 3.1.5 Processchema verwervingen Planontwikkeling Informatieavond/informatiebrief Informatief gesprek belanghebbende Taxatie Aanbieding

Minnelijk overleg/onderhandeling

Geen overeenstemming

In het kader van minnelijk overleg ter voorkoming van onteigening vraagt de gemeente altijd eerst de eigenaar/erfpachter die het onroerende zaak verhuurd of hij/zij de huurder vertegenwoordigt en zelf zorgdraagt voor de onderhandeling met de huurder. Dit betekent dat de verhuurder de huurder schadeloosstelt voor het verlaten van de onroerende zaak. Zo nee, dan wordt er contact opgenomen door de gemeente met de huurder en onderzocht of de huurder recht heeft op basis van een onteigening in de Omgevingswet op een schadeloosstelling. Is er recht op een schadeloosstelling dat zal deze door een onafhankelijke taxateur worden vastgesteld op basis van bestaande wetgeving en jurisprudentie. Huurder woning: Volledige schadeloosstelling van inkomens- en bijkomende schade met als basis gelijkwaardig woongenot.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Overeenstemming

Vervolg minnelijk overleg

Opstart onteigeningsprocedure

Geen overeenstemming

Onteigeningsbeschikking door de raad

Koopovereenkomst Notariële akte

Bekrachtigingsprocedure bij Bestuursrechter & schadeloosstelling procedure

Verkrijgen onherroepelijk beschikking (bekrachtiging)

Notariële akte

51

Samengevat: • De gemeente maakt een afspraak voor een gesprek; • De gemeente laat een onafhankelijke taxatie uitvoeren; • De gemeente doet een aanbieding. Zo nodig wordt deze in een gesprek toegelicht. • Start onderhandelingen tussen eigenaar en/of adviseur namens eigenaar met de gemeente; • Bij overeenstemming zorgt de gemeente voor een schriftelijke overeenkomst; • Een (koop)overeenkomst is in alle gevallen maatwerk en kan door het opnemen van bijzondere bepalingen individueel op specifieke situaties worden ingehaakt • Wordt geen overeenstemming bereikt dan start de gemeente een onteigeningstraject; • Onderhandelingen om minnelijk overeenstemming te bereiken, blijven ook dan mogelijk. 3.1.6 Overgangsrecht De regels van de Onteigeningswetgeving blijven van toepassing op een onteigeningsverzoek dat voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet is ingediend bij de Kroon. Het oude recht wordt gevolgd totdat de onteigening volledig is afgerond en de definitieve schadeloosstelling is betaald. 3.2 Anticiperende verwervingen Anticiperende verwervingen zijn aankopen waarbij het financiële kader ontbreekt maar passend is binnen het beleidskader dat de beoogde ontwikkeling aankondigt. In deze gevallen heeft de afweging tot noodzaak van de verwerving nog niet plaatsgevonden. Dit type verwerving is minnelijk en tegen getaxeerde marktwaarde.

Ook bij een anticiperende verwerving is het van belang dat de eigenaar goed wordt geïnformeerd over het proces. Bij de benadering van een eigenaar om onroerende zaken aan de gemeente te verkopen wordt zorgvuldig rekening gehouden met zijn/haar positie. Het is van belang de eigenaar helder te informeren en tijd te geven om de plannen op zich in te laten werken en advies

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

in te laten winnen. Een anticiperende verwerving vindt minnelijk plaats tegen getaxeerde marktwaarde en eventuele overige afspraken. Zie ook 2.5 voor werkwijze taxatie 3.3 Strategische verwervingen Strategische verwervingen zijn vroegtijdige aankopen om toekomstige beleidsdoelstellingen te versterken en/of ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Deze verwervingen vinden plaats vooruitlopend op elke vorm van planvorming, op minnelijke basis en maximaal tegen de marktwaarde op basis van de huidige functie/bestemming. Ook bij een strategische verwerving is het van belang dat de eigenaar goed wordt geïnformeerd over het proces. Bij de benadering van een eigenaar om onroerende zaken aan de gemeente te verkopen wordt zorgvuldig rekening gehouden met zijn/haar positie. Het is van belang de eigenaar helder te informeren en tijd te geven om de plannen op zich in te laten werken en advies in te laten winnen. Een strategische verwerving vindt minnelijk plaats tegen getaxeerde marktwaarde en eventuele overige afspraken Zie ook 2.5 voor werkwijze taxatie. 3.4 Verwerven o.b.v. Voorkeursrecht in de Omgevingswet Naast de drie bovenstaande verwervingscategorieën kan de gemeente gebruik maken van het vewervingsinstrument Voorkeursrecht in de Omgevingswet. Het Voorkeursrecht in de Omgevingswet is een eerste recht van koop op een onroerende zaak voor de overheid.

Als de eigenaar van de onroerende zaak waar een Voorkeursrecht in de Omgevingswet op rust, of degene die een beperkt recht heeft, de onroerende zaak wil verkopen, moet deze eerst aan de gemeente worden aangeboden. Hier geldt een specifiek wettelijk voorgeschreven verwervingsprocdure voor. Met het vestigen van een Voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet krijgt de gemeente het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Dit betekent dat als een eigenaar of rechthebbende besluit tot verkoop de onroerende zaak of het beperkte recht eerst aan de gemeente aangeboden dient te worden. De eigenaar

52

is dus niet vrij om te verkopen. De gemeente beslist dan of zij het goed al dan niet wil verkrijgen. Tijdens de onderhandelingen kijken de eigenaar en de beperkt gerechtigde of zij het eens kunnen worden over de prijs en andere voorwaarden. Soms kunnen zij niet tot overeenstemming komen. In dat geval kan de eigenaar/ belanghebbende een gerechtelijke procedure starten tot vaststelling van de prijs. Een Voorkeursrecht verschaft de gemeente regie in een gebiedsontwikkeling. Met een Voorkeursrecht voorkomt de gemeente dat bij geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven. Of dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden belemmeren. Het Voorkeursrecht helpt de gemeente ook bij de verwerving van onroerende zaken. Er is geen sprake van een gedwongen verkoop Een voorkeursrecht dwingt de eigenaar of rechthebbende niet tot verkoop. Deze kan zelf beslissen of hij de onroerende zaak of het beperkte recht op de onroerende zaak wil verkopen. Als hij het de onroerende zaak of het beperkte recht wil verkopen moet hij deze – als gevolg van het Voorkeursrecht – wel eerst aan de gemeente aanbieden. Het Voorkeursrecht in de Omgevingswet biedt de gemeente een sterk instrumentarium om een actief grond beleid te voeren. De inzet van dit instrumentarium vraagt expertise en een goede proces begeleiding.

De uitvoering van het Voorkeursrecht geschiedt voor wat betreft het juridische/administratieve deel door of onder verantwoordelijkheid van de gemeente Utrecht. De onroerende zaak wordt getaxeerd door een onafhankelijke taxateur, waarna er een aanbod door de gemeente aan de eigenaar of beperkt gerechtigde wordt uitgebracht met als doelstelling om te komen tot een aankoop. Waar is de regelgeving te vinden voor het Voorkeursrecht Het instrumentarium Voorkeursrecht is gebonden aan wet- en regelgeving en is met de Aanvullingswet grondeigendom en het Aanvullingsbesluit grondeigendom toegevoegd aan het stelsel van de Omgevingswet.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

4. Taxatieprotocol bij een verwerving Inleiding taxatie In het kader van verwerving van onroerende zaken, in eigendom, erfpachtrechten/ zakelijke rechten, en/of opstallen e.v. heeft de gemeente een taxatieprotocol opgesteld. De basis is dat er een taxatie wordt uitgebracht, in opdracht van de gemeente, uitgevoerd door een externe, onafhankelijke, NRVT geregistreerd taxateur (hierna te noemen: Taxateur) welke is ingeschreven in een passende kamer (bedrijfsmatig, wonen en/of agrarisch). In overleg met belanghebbende wordt door de taxateur een afspraak voor inpandige opname gemaakt. Voor het uitvoeren van de taxatie worden relevante gegevens opgevraagd en door belanghebbende aangeleverd aan gemeente en taxateur. De taxateur bepaalt op basis van zijn vakbekwaamheid de marktwaarde van vastgoedobjecten en rapporteert daarover schriftelijk op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economische verkeer vertrouwen kan worden ontleend. De uitkomst van de taxatie wordt met belanghebbende besproken. Het taxatierapport wordt niet met belanghebbende gedeeld. Afhankelijk van de mate van concreetheid van een plan c.q. van het doel waarvoor we willen verwerven worden de volgende stappen doorlopen waarbij bovenstaande de basis is van een taxatie die in opdracht van de gemeente wordt uitgevoerd.

4.1 Planmatige verwervingen Bij planmatige verwervingen wordt er getaxeerd op basis van de spelregels van de onteigening in art. 15.3 e.v. van de Omgevingswet en aanvullende jurisprudentie. In eerste instantie bestaat het traject uit een minnelijke verwerving. Komen partijen in het minnelijke traject niet tot overeenstemming ten aanzien van de hoogte van de schadeloosstelling dan staat de mogelijkheid open om een onteigeningsprocedure te starten volgens de wet en regelgeving uit de Omgevingswet. Naast de taxatie van de vermogenswaarde dient de schadeloosstelling te worden bepaald. Voor het berekenen van de schadeloosstelling wordt eveneens aansluiting gezocht bij de spelregels van de onteigening in de Omgevingswet en de jurisprudentie en doorgaans wordt er een externe taxateur op dit vakgebied ingeschakeld door de gemeente. 53

De opbouw van een schadeloosstelling bestaat uit drie onderdelen: 1. de vermogenswaarde; 2. de inkomens- of de financieringsschade; 3. de bijkomende schade. Hierbij is het uitgangspunt dat de werkelijke waarde (marktwaarde) wordt vergoed en niet de denkbeeldige waarde die de zaak alleen voor de belanghebbende heeft. Daarnaast moet voor het bepalen van de vergoeding een keuze gemaakt worden tussen reconstructie of liquidatie. Uitgangspunt hierbij is wat een redelijk handelende eigenaar in voorkomend geval zou doen. De vaststelling en berekening van de van toepassing zijnde schadeloosstelling is een specifieke deskundigheid die veelal mede gebaseerd is op een ruime mate aan (praktijk-) ervaring. De vereisten/voorwaarden zijn dermate specifiek en bepalend dat de inzet van een externe taxateur terzake gewenst is. De rechtbank, die bij een voortgezette procedure uiteindelijk vonnist, baseert haar uitspraak in een onteigeningszaak eveneens op een advies van onteigeningsdeskundigen. De gemeente kan zich daarom laten bijstaan door een externe adviseur. De door de externe taxateur uitgevoerde taxatie vormt de grondslag voor de bepaling van de schadeloosstelling. De uiteindelijk vastgestelde schadeloosstelling geldt als basis voor het aanbod dat de gemeente aan de te onteigenen eigenaar/ belanghebbende doet.

4.3 T  axatie in het kader van het Voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet Met het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet krijgt de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak en is de eigenaar/rechthebbende verplicht om bij een voorgenomen verkoop dit eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. De basis om de marktwaarde van de onroerende zaak te bepalen is het laten uitvoeren van een taxatie waarbij de marktwaarde van de onroerende zaak wordt getaxeerd.

5.Onderhandelingen algemeen 5.1 Relatie Bij verwerving van onroerende zaken door de gemeente Utrecht is altijd sprake van een wederpartij, namelijk de eigenaar/belanghebbende die verkoopt of het gebruik opgeeft. In de onderhandelingen zal door de gemeente worden gestreefd naar een goede relatie met de belanghebbende. Deze start in elk geval met het in acht nemen van de algemene fatsoensnormen en gedragsregels. Wederzijds respect is daarbij een basis. Daarnaast is de gemeente zich bewust van de verhouding tussen haar als een professionele verwerver en de belanghebbende die veelal minder ervaring heeft op het gebied van verwerving en vastgoed. Bij de met belanghebbende te maken afspraken wordt rekening gehouden met wensen van belanghebbende ten aanzien van locatie en tijdstip.

In hoofdstuk 3 is meer de algemeen de procedurele werkwijze van de onteigening in de Omgevingswet beschreven. 4.2 Taxatie bij een anticiperende- en strategische verwerving Bij een anticiperende verwerving heeft de afweging tot noodzaak van de verwerving nog niet plaatsgevonden. Een strategische verwerving vindt plaats vooruitlopend op elke vorm van planvorming. Deze categorieën verwervingen zijn minnelijk en een aankoop vindt in beginsel plaats tegen de getaxeerde marktwaarde op basis van de huidige functie/bestemming.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

54

5.2 Contactmomenten en communicatie Planmatige verwervingen Tijdens de onderhandelingen zijn er regelmatig contactmomenten. Belanghebbenden zijn veelal vooruitlopend op de verwerving geïnformeerd op informatiebijeenkomsten en veelal ook op de hoogte gesteld van de plannen van de gemeente. In overleg met de belanghebbende wordt afgesproken hoe en waar het overleg plaatsvindt, waarbij de gemeente de in het verwervings- en taxatieprotocol vermelde afspraken in ogenschouw houdt. De invulling van elk gesprek met de belanghebbende en/of zijn adviseur is afhankelijk van de status van het plan en de onderhandelingsfase. De gemeente dient zich ervan te overtuigen dat het doel van het overleg helder is en heeft de mogelijkheid het contact schriftelijk te bevestigen. Van elk contact wordt melding gemaakt in het logboek. Anticiperende en strategische verwervingen De planvorming is doorgaans niet concreet en/of niet openbaar beschikbaar. De belanghebbende worden globaal geïnformeerd over de doelstelling van de gemeente over de verwerving. Tijdens de onderhandelingen zijn er regelmatig contactmomenten. In overleg met de belanghebbende wordt afgesproken hoe en waar het overleg plaatsvindt, waarbij de gemeente de in het verwervings‐ en taxatieprotocol vermelde afspraken in ogenschouw houdt.

De invulling van elk gesprek met de belanghebbende en/of zijn adviseur is afhankelijk van de status van het plan en de onderhandelingsfase. De gemeente dient zich ervan te overtuigen dat het doel van het overleg helder is en heeft de mogelijkheid het contact schriftelijk te bevestigen. Van elk contact wordt melding gemaakt in het logboek. 5.3 Aanbieding De belanghebbende heeft recht op een reëel aanbod in het kader van de verwerving, waarbij de gemeente acteert als redelijk handelend koper. Dit houdt in dat de aan belanghebbende gedane aanbieding gebaseerd is op een Professionele Taxatie Dienst uitgevoerd door een NRVT gecertificeerde taxateur. Tevens zal de aanbieding schriftelijk worden gedaan, eventueel volgend dan wel na afloop op een mondelinge mededeling, waarbij de aanbieding gedurende een Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

aangegeven termijn gestand zal worden gedaan. De gemeente geeft desgewenst een mondelinge toelichting op het bod. 5.4 Vertegenwoordiging Ondanks dat de belanghebbende over het algemeen niet over professionele vastgoedkennis zal beschikken, heeft deze wel het recht om als volwaardige gesprekspartner deel te nemen aan de onderhandelingen. Dit wordt gewaarborgd door belanghebbende in de gelegenheid te stellen zich te laten vertegenwoordigen of te laten bijstaan door een terzake kundige adviseur. In het kader van de schadevergoeding bij onteigening in de Omgevingswet kan sprake zijn van een bijdrage in de kosten van de deskundige bijstand. 5.5 Informeren bij Onteigening in de Omgevingswet De gemeente is gehouden om de belanghebbende te informeren over het plan dat aan de verwerving ten grondslag ligt. Tevens zal aan belanghebbende zo nodig relevante informatie worden gegeven over de planning met betrekking tot de benodigde beschikbaarheid van de te verwerven onroerende zaak. Voor zover de onderhandelingen niet leiden tot minnelijke overeenstemming zal de belanghebbende vroegtijdig worden geïnformeerd over het inzetten van de onteigeningsprocedure. De gemeente dient zich ervan te vergewissen dat de verstrekte informatie voor belanghebbende duidelijk is.

Voorts zal de gemeente zich inspannen voldoende en relevante informatie te verkrijgen voor het op juiste wijze kunnen voeren van de onderhandelingen. 5.6 Termijnen Doordat in de grondverwerving gebruik kan worden gemaakt van – wettelijke – grondverwervings-instrumenten, is in de procedures veelal sprake van termijnen. Afgezien van deze termijnen zullen met belanghebbende duidelijke afspraken gemaakt worden over het proces waarbinnen de afgesproken dan wel redelijke termijnen worden nagekomen. Indien de afspraak niet kan worden nagekomen wordt de belanghebbende daarover geïnformeerd. Overigens kan hierbij ook rekening gehouden worden met de gedragingen en verzoeken van belanghebbende.

55

5.7 Mogelijkheden voor het bereiken van overeenstemming bij een minnelijke verwerving conform Onteigening in de Omgevingswet Voor het bereiken van overeenstemming is de gemeente gebonden aan de weten regelgeving en jurisprudentie die van toepassing is op Onteigening en het kader dat in dit grondverwervingsprotocol is weergegeven. Dit houdt in dat niet in alle gevallen –minnelijk- overeenstemming kan worden bereikt. Met betrekking tot het komen tot een overeenstemming heeft de gemeente voorts de mogelijkheden tot het overeenkomen van bijkomende voorwaarden. Hierdoor is het mogelijk belanghebbende tegemoet te komen op individuele gronden. Omdat vrijwel elke verwerving situatie specifiek is, kan niet op voorhand worden aangegeven welke bijkomende voorwaarde op welk moment overeengekomen kan worden. Overeenstemming is onder voorbehoud van het verkrijgen van bestuurlijke goedkeuring.

Oriëntatieoverleg:

Startgesprek waarin naast kennismaking tevens een toelichting wordt gegeven op het plan waarvoor de onroerende zaak benodigd is, het verloop van de procedure en de wijze waarop de waarde beoordeling c.a. en de bieding tot stand komen.

Taxatie opname:

Voor de bepaling van de marktwaarde is een taxatieopname van de te verwerven onroerende zaak benodigd.

Concepttaxatierapport gereed:

Binnen de met de taxateur afgesproken termijn dient de gemeente te beschikken over het rapport (ten behoeve van intern gebruik).

Taxatierapport akkoord:

De datum van interne accordering van het taxatierapport, waarna formulering van het aanbod plaats kan vinden.

1e bieding:

Het openingsbod gebaseerd op de taxatie, de start van de prijsonderhandelingen.

2e bieding:

(Facultatief) actualisatie van het bod naar aanleiding van gewijzigde marktomstandigheden, bijzondere voorwaarden, uitvoering van extra voorzieningen etc.

Formele bieding:

Laatste poging om (minnelijk) tot overeenstemming te komen. Bij een planmatige verwerving is dit is de bieding alvorens de procedure bij de rechtbank wordt voortgezet.

Aanvaardingen:

Vastleggen van de reactie van de belanghebbende (ook of de reactie mondeling in een gesprek, via de telefoon of schriftelijk (brief, fax of e-mail) is gegeven).

Koopovereenkomst ondertekend:

Formele datum in kader van planning.

Akkoord opdrachtgever:

Interne accordering.

Bodemrapport akkoord:

Invulling voorbehoud.

6. Toelichting logboek Het logboek heeft ten doel de voortgang van het individuele onderhandelingstraject vast te leggen en te bewaken. Het wettelijke kader, waarin onder meer de onderhandelingsverplichting is vastgelegd, ligt ten grondslag aan het proces. Ter verduidelijking van de stappen volstaat een korte toelichting. Het logboek wordt bijgehouden bij verwervingen, in dit kader zowel bij de planmatige-anticiperende en de strategische verwervingen, alsook bij een verwerving middels Voorkeursrecht in de Omgevingswet.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

56

Asbest inventarisatie Invulling voorbehoud. akkoord: Bouwtechnische keuring akkoord:

Invulling voorbehoud.

7. Begrippenkader 1

Wet Bibob

De Wet Bibob staat voor ‘Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur’. Deze wet geeft overheidsinstanties (zoals een gemeente) de mogelijkheid om de achtergrond van bedrijven en personen met wie zij zakendoen, te screenen. Om dit te doen, voeren overheidsinstanties een Bibob-onderzoek uit. Het doel van een Bibob-onderzoek is het voorkomen dat de overheid onbewust criminaliteit faciliteert, door bijvoorbeeld het verlenen van een vergunning of het verstrekken van een subsidie aan een malafide ondernemer.

2

Werkelijke waarde

Gelijk te stellen met de marktwaarde, het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een op gepaste afstand tot elkaar staande bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijk marketing zou worden uitgeruild op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

3

Schadeloosstelling Een integrale vergoeding van de schade wat inhoud een volledige vergoeding voor alle schade, die de onteigende rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van het goed lijdt.

4

Dubbele redelijkheidstoets

Brengt met zich mee dat het redelijk moet zijn de kosten te maken in het kader van een (minnelijke) verwerving in de onteigeningsprocedure en dat de omvang van de kosten redelijk moet zijn om voor volledige vergoeding in aanmerking te kunnen komen.

5

Reconstructie

Berekeningsuitgangspunt met als doel het in staat stellen van de eigenaar om een vervangende onroerende zaak te verwerven.

Goedkeuring bestuur: Invulling voorbehoud. Juridische levering:

Datum notariële levering.

Feitelijke levering:

Datum verkrijging beschikbaarheid van de onroerende zaak.

Opleveringsrapport:

Zowel bij de juridische en de feitelijke levering wordt er een oplevingsrapport (Proces verbaal van oplevering) opgesteld.

Onroerende zaak beschikbaar:

Definitieve beschikbaarheid, oplevering aan project.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

57

6

Liquidatie

Berekeningsuitgangspunt waarbij de bedrijfsvoering – op het te verwerven perceel- wordt beëindigd.

7

Belanghebbende

Is een eigenaar en de gene die zijn opgenomen de in art. 15.27 eerste Lid Ow.

8

Niet alleen de grondeigenaar heeft recht op een Limitatieve schadeloosstelling. In art. 15.27 eerste lid Ow is een opsomming limitatieve opsomming gegeven van de gene die eveneens art. 15.27 1e lid Omgevingswet (Ow) recht op schadeloosstelling hebben. In dit artikel is het volgende bepaald. Ook recht op schadeloosstelling hebben a. erfpachters, b. opstallers, c. eigenaren van een heersend erf, d. rechthebbenden op rechten en gebruik en bewoning; e. r echthebbenden op rechten als bedoeld in artikel 150, vijfde lid, van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek, f. bezitters, g. huurkopers, h. huurders, waaronder ook onderhuurders aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, i. p  achters, waaronder ook onderpachters aan wie bevoegdelijk is onderverpacht, en j. s chuldeisers die nakoming van een verplichting als bedoeld in artikel 252 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek vorderen.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

58

Bijlage 6 Conversieregeling erfpachtrechten met algemene voorwaarden van voor 1989 Vóór de vaststelling van de AV 1989 golden andere gemeentelijke erfpachtvoorwaarden (AV 1961, 1967, 1974 en 1983) waarbij de erfpacht veelal niet eeuwigdurend was afgekocht zoals dat onder de voorwaarden van 1989 wel geldt. Erfpachters kunnen een verzoek tot conversie naar de voorwaarden van 1989 indienen. De erfpacht wordt dan door betaling van een eenmalige afkoopsom eeuwigdurend afgekocht. De conversie wordt vastgelegd in een notariële akte waarin de AV 1989 van toepassing worden verklaard en waarin betaling van de eenmalige afkoopsom wordt vastgelegd. Die afkoopsom is gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het toegestane gebruik welke waarde wordt bepaald door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur. Reeds vooruitbetaalde canon wordt daarop in mindering gebracht. Die correctie en de wijze waarop die wordt toegepast, hangt af van het specifieke regime waaronder de grond destijds is uitgegeven. In het geval de erfpachtcanon al voor 50 jaar is afgekocht (AB 1983), wordt bij het bepalen van de afkoopsom rekening gehouden met het restant van de looptijd van het reeds afgekochte erfpachttijdvak.

De afkoopsom is in dat geval gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het toegestane gebruik minus de waarde van het bestaande erfpachtrecht. De waarde die aan het bestaande erfpachtrecht wordt toegekend is daarbij gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het toegestane gebruik, vermenigvuldigd met een breukdeel. De teller van dit breukdeel is gelijk aan de resterende looptijd van het afgekochte erfpachttijdvak en de noemer van dit breukdeel is gelijk aan de totale looptijd van het afgekochte erfpachttijdvak. Hoe langer de resterende looptijd van het afgekochte erfpachttijdvak dus nog is, hoe hoger de waarde van het bestaande erfpachtrecht (en hoe lager de bij conversie naar de AV 1989 verschuldigde afkoopsom).

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Rekenvoorbeeld: afkoopsom bij 50 jaar afgekocht erfpachtrecht Actuele marktwaarde € 150.000, restant looptijd erfpachttijdvak 20 jaar Waarde bestaand erfpachtrecht = € 150.000 * 20/50 = € 60.000 Afkoopsom = actuele marktwaarde -/- waarde bestaande erfpachtrecht Afkoopsom = € 150.000 -/- € 60.000 = € 90.000 Voor erfpachters van een woning op gemeentelijke erfpachtgrond is vanaf 1 april 2018 een specifieke afkoopregeling van toepassing: de Conversieregeling Erfpacht 2017. Deze regeling geldt voor erfpachters die hun woning zelf bewonen en waarbij het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik uitsluitend ‘wonen’ is. Op grond van deze afkoopregeling wordt de hoogte van de afkoopsom bepaald aan de hand van verschillende factoren, waaronder de WOZ-waarde van de woning, de einddatum van het erfpachtrecht en – zo hiervan sprake is – de hoogte van de jaarlijkse canon. De afkoopsom die op grond van deze afkoopregeling van toepassing is, is veelal lager dan de actuele marktwaarde van de grond. Alle kosten die verband houden met de conversie komen voor rekening van de erfpachter, ook indien wordt besloten af te zien van de conversie.

59

Bijlage 7 Meerwaardeafdracht sociale huurwoningen Nadat de verplichte exploitatieperiode van een sociale huurwoning (met in achtneming van de prestatieafspraken) is geëindigd en wel nadat de gemeente daarvoor toestemming heeft gegeven, kan deze worden omgezet naar een koopwoning of vrije sector (middensegment) huurwoning. Als gevolg van een dergelijke privaatrechtelijke bestemmingswijziging zal aan de gemeente economische meerwaarde moeten worden afgedragen. Met de woningcorporaties zijn specifieke afspraken gemaakt op basis waarvan de verschuldigde economische meerwaarde wordt berekend. Functiewijziging van sociale huur naar koop De grondwaarde van de “oude” functie (sociale huur) wordt vastgesteld op basis van de in een bepaald jaar geldende grondwaarde voor sociale huurwoningen in de categorie SH2 (zo nodig gecorrigeerd met een hoogtefactor bij appartementen), tenzij in de uitgifteovereenkomst c.q. notariële akte tot uitgifte in erfpacht vastligt dat het om een SH3-woning gaat. Zie voor de categorieën de meest actuele Grondprijzenbrief (2023). Voor de grondwaarde voor de “nieuwe” functie (koop) wordt onderscheid gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen.

Functiewijziging van sociale huur naar (middensegment)huur Bij een functiewijziging van sociale huurwoning naar middensegment huurwoning geldt per 1-1-2022 artikel 44d van de Woningwet. De grondwaarden, bij de bestemming sociale huur respectievelijk middensegment huur, dienen uiterlijk een maand na wijziging van de bestemming bepaald te worden door een onafhankelijke taxateur, die door de gemeente en de toegelaten instelling gezamenlijk is aangesteld voor rekening van de toegelaten instelling. De taxateur rapporteert aan beide partijen. Het financieel voordeel als gevolg van de functiewijziging komt in dit geval toe aan de toegelaten instelling. De bestemmingswijziging wordt notarieel vastgelegd, zodat voor de toekomst duidelijk is dat de privaatrechtelijke bestemming van de woning is gewijzigd van sociale huur naar middensegment huur.

Om de systematiek eenvoudig te houden is één grondquote (25%) voor meergezinswoningen en één grondquote (28%) voor eengezinswoningen vastgesteld. De grondquote wordt berekend over de door de woningcorporatie opgegeven verkoopwaarde. De aldus gevonden waarde wordt gecorrigeerd met de correctiefactor, die ieder jaar wordt vastgesteld in de Grondprijzenbrief. De bestemmingswijziging wordt notarieel vastgelegd, zodat duidelijk is voor de toekomst dat de privaatrechtelijke bestemming van de woning is gewijzigd van sociale huur naar bijvoorbeeld vrije sectorkoopwoning.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

60

Bijlage 8 Nadere toelichting Uitgiftevoorwaarden in relatie tot duurzaamheid en eisen aan woningbouw Duurzaamheid In kader van onze duurzaamheidsdoelstellingen zijn onderstaande uitgiftevoorwaarden te benoemen: • Circulair: Utrecht wil in 2050 een circulaire stad zijn. Ontwikkelingen op dit vlak volgen elkaar snel op en zien ook voor een groot deel op gebiedsontwikkeling en de bouw. Circulair bouwen betekent het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Nieuwe woningen zijn al op circulaire basis te realiseren en dit willen we verder stimuleren. De beleidsnota “Utrecht circulair 2020-2023” heeft daar de eerste aanzet voor gegeven. In ieder geval hanteren we voor de beoordeling daarvan de MPG-score van een gebouw (zie hierna), maar die score zegt nog niets over flexibiliteit van een gebouw, in hoeverre dit demontabel is en in hoeverre gebruik wordt gemaakt van secundaire bouwmaterialen. Een andere voorwaarde is dat voor de gebruikte bouwmaterialen een “materialenpaspoort” wordt opgesteld waarin de oorsprong, kwaliteit en eigenschappen van de bouwmaterialen zijn vastgelegd ten behoeve van toekomstig gebruik. Zoals vermeld zijn de mogelijkheden op dit vlak volop in ontwikkeling.

Afhankelijk van de stand van zaken op enig moment wordt bouwen conform circulaire principes onderdeel van selectieprocedures.

• Utrechts Energieprotocol : Het Utrechts Energieprotocol is een stappenplan voor het realiseren van klimaatneutrale plannen. Daarbij geldt als richtlijn het volgende: - Bereik zoveel mogelijk op gebouw- of perceelniveau - Onderzoek daarna de mogelijkheden binnen het plangebied - Onderzoek pas daarna eventuele mogelijkheden voor het opwekken van duurzame energie buiten het plangebied Voorafgaand aan het doorlopen van deze stappen moet een energievisie worden opgesteld. Onderdeel van de stappen is het aantonen op welke wijze warmte en koude en de elektriciteitsvraag van het gebouw in het gebied wordt opgewekt en ook hoe de samenwerking op dat vlak tussen de gebiedspartners is. Bij tenders wordt het actuele protocol verwerkt in de voorwaarden.

• MPG-score: Deze term staat voor Milieuprestatie Gebouwen. Het geeft een indicatie over hoeveel milieuschade ontstaat door de toegepaste materialen in het gebouw; hoe lager de score, hoe kleiner de milieuschade. Wanneer er in hoge mate circulair wordt gebouwd, daalt de score omdat bijvoorbeeld materialen worden gebruikt die al geproduceerd zijn en daardoor geen extra milieuschade veroorzaken. De MPG-score omvat echter niet alle onderdelen van circulair bouwen. Er gelden wettelijke eisen met betrekking tot deze score die gedurende de tijd strenger worden. In onze selectieprocedures geldt; hoe lager de MPG-score, hoe hoger de beoordeling op dit onderdeel.

• Toegankelijkheid: Onder de noemer van duurzaamheid staan we ook stil bij de voorwaarden met betrekking tot toegankelijkheid van nieuwe gebouwen. We willen een stad zijn die voor iedereen toegankelijk is en in selectieprocedures wordt dan ook opgenomen dat alle nieuwe gebouwen rolstoelbezoekbaar moeten zijn en, indien van toepassing, alle nultredenwoningen rolstoelbewoonbaar moeten zijn of dat makkelijk te maken zijn.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

• Diervriendelijk (ver)bouwen: Onderdeel van selectievoorwaarden is de noodzaak tot uitwerking van maatregelen voor diervriendelijk bouwen. Deze maatregelen moeten zo concreet mogelijk worden uitgewerkt. Daarbij is het belangrijk dat wordt ingezet op het bevorderen van inheemse flora en fauna en exoten vermeden worden. De “Utrechtse soortenlijst” geldt daarbij als richtlijn. Hoe meer de maatregelen bijdragen aan deze opgave, hoe hoger de beoordeling op dit onderdeel.

61

Woningbouw • Betaalbare koopwoningen: Betaalbare koopwoningen zijn woningen met een begrensde VON-prijs. De Grondprijzenbrief (2023) formuleert de actuele grens. We willen dat deze woningen langdurig voor de beoogde doelgroep beschikbaar blijven en daarom geldt bij nieuwbouw ervan een zelfbewoningsplicht en wordt een anti-speculatiebeding opgenomen. • Middensegment huurwoningen: Er bestaat een grote behoefte aan middensegment huurwoningen. Hiertoe is het “Actieplan middenhuur” vastgesteld dat te gelden heeft als beleidskader. Voorwaarden voor middensegment huurwoningen zijn bovendien opgenomen in het raadsbesluit van 10 maart 2022. Belangrijke voorwaarden zijn: - Een jaarlijks in de Grondprijzenbrief vast te stellen bovengrens van de (kale) huurbandbreedte per maand en een ondergrens ter hoogte van de liberalisatiegrens - Een jaarlijkse maximale huurverhoging bij lopende huurovereenkomsten gelijk aan inflatie + 1% (is dus CPI + 1%) - Aansluiting bij de door het Rijk gekozen indexeringsmethode - Het is niet toegestaan gedurende de exploitatietermijn een middensegment huurwoning voor een hogere prijs dan de in een betreffend jaar geldende bovengrens te verhuren.

Er kan dan ook geen sprake zijn van huurverhogingen tot boven de bovengrens gedurende een verhuurperiode of bij een verandering van huurder - In het middenhuursegment is de maximale huurprijs gekoppeld aan het gebruikersoppervlak (m² GBO) - Voor de toepassing van de koppeling tussen huurprijs en gebruikersoppervlak van de woning is een drietal geografische zones onderscheiden:

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

- Zone A: Bestaand Hoogstedelijk (40-60 m² GBO), bestaande uit gebieden ‘binnenstad’ en ‘Stationsgebied’ - Zone B: Nieuw Hoogstedelijk (40-80 m² GBO) met een gemiddelde van 60 m², bestaande uit ‘Merwedekanaalzone’ en ‘Leidsche Rijn Centrum’ - Zone C: Stedelijk (50-80 m² GBO) met een gemiddelde van 65 m², bestaande uit de gehele gemeente Utrecht met uitzondering van de gebieden die behoren tot Zone A of B. - Bij grootschalige gebiedsontwikkelingen kan de Raad een (deel) van het gebied aanwijzen als Zone B. Het gaat dan in beginsel om nieuwe stedelijke knooppunten uit de RSU 2040. -E  en exploitatietermijn als middensegment huurwoning van minimaal 25 jaar. Na het expireren van de exploitatieperiode van 25 jaar kan de erfpachter verzoeken om wijziging van de privaatrechtelijke bestemming, waarbij hij de economische meerwaarde die het gevolg is van de wijziging van de privaatrechtelijke bestemming van het erfpachtrecht niet met de gemeente hoeft af te rekenen. -D  e minimale inkomenseis voor een huurwoning in dit segment mag niet hoger zijn dan 42x de maandhuur - In het huurcontract en/of de algemene voorwaarden wordt vastgelegd dat bij klachten en meningsverschillen deze worden voorgelegd aan de huurcommissie.

Dit geldt ook voor klachten over te hoge servicekosten -V  oor de verhuur van middensegment huurwoningen zijn de voorrangsregels uit de actuele Huisvestingsverordening van kracht •S  ociale huurwoningen: Sociale huurwoningen moeten tenminste 20 jaar voor de beoogde doelgroep beschikbaar blijven.

62

• Studentenwoningen: Ook aan studentenwoningen is een groot tekort. Om die reden geldt het “Actieplan studentenhuisvesting”. Studentenwoningen zijn woonruimten voor studenten die een voltijdstudie volgen aan een MBOschool, hogeschool of universiteit. Ze worden verhuurd op basis van een campuscontract. Er geldt het onderstaande onderscheid en bijbehorende voorwaarden: - Onzelfstandige studenteneenheid: minimaal 14 m² GBO plus minimaal 3 m² per eenheid aan gemeenschappelijke ruimten en een kale huur conform het WWS. - Zelfstandige studenteneenheid: minimaal 19 m² GBO plus minimaal 2 m² per eenheid aan gemeenschappelijke ruimten en een kale huur conform het WWS onder de eerste of lage aftoppingsgrens en bij voorkeur onder de kwaliteitskortingsgrens. Uitgangspunt is dat studenten altijd in aanmerking komen voor huurtoeslag. Studentenwoningen dienen minimaal 20 jaar voor de beoogde doelgroep behouden te blijven en alszodanig geëxploiteerd te worden.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

63

Bijlage 9 Grondprijsmethodieken

Residuele grondwaarde Vastgoedexploitatie

Inleiding In het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende grondprijsmethoden welke in het navolgende achtereenvolgens behandeld worden. • Comparatieve methode • Residuele waardemethode • Grondquotes Comparatieve methode Comparatief betekent vergelijkenderwijs. De grondprijs wordt dus vastgesteld door te onderzoeken wat gerealiseerde grondprijzen op vergelijkbare locaties zijn. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de vergelijkbaarheid van de locatie (correcties mogelijk voor ligging en andere aspecten) en met de prijspeildatum van het vergelijkingsmateriaal. De methode is simpel te noemen en leidt tot het hanteren van marktconforme prijzen. Residuele waardemethode De residuele grondopbrengsten worden bepaald naar aanleiding van de opbrengsten van het vastgoed en de kosten die gemaakt moeten worden om dit vastgoed te realiseren; de stichtingskosten. Door van de vastgoedopbrengsten de stichtingskosten af te trekken, ontstaat de residuele grondopbrengst welke als opbrengst wordt opgevoerd in de grondexploitatie. Onderstaande figuur maakt duidelijk hoe de grond- en vastgoedexploitatie aan elkaar gerelateerd zijn.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Grondexploitatie

BTW

Opbrengsten VON-prijs

Stichtings kosten

Bouwkosten en bijkomende kosten (B) inclusief winst

Kosten Fasering

Grondwaarde

In dit voorbeeld is de residuele grondwaardemethode uitgewerkt voor woningbouw. Met enkele kleine aanpassingen geldt dezelfde methode voor andere soorten vastgoed. Om op deze manier een grondprijs te berekenen dient marktonderzoek uitgevoerd te worden naar reële VON-prijzen waarbij net als bij de comparatieve grondwaardemethode rekening moet worden gehouden met de vergelijkbaarheid van de locaties en prijspeildatum van het vergelijkingsmateriaal. Een ander element is de bepaling van de stichtingskosten. Hoe hoger de stichtingskosten hoe minder de grond waard is. Bij een correct gebruik van deze methode is dit de meest inzichtelijke en reële methode. Grondquotes De methode aan de hand van grondquotes werkt met een quotelijn. Bij een bepaalde VON-prijs wordt Quote een vast percentage voor de grond gerekend. Dit is in de regel gebaseerd op een groot aantal residuele grondwaardeberekeningen. Een quotelijn kan er uitzien zoals in naaststaande figuur gepresenteerd.

VON-prijs

64

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024 Uitgave: Gemeente Utrecht, maart 2024 Vormgeving O2 Communicatie