Document · PDF

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Gemeenteraad 26 september 2024, gemeente UtrechtBij agendapunt: Raadsvoorstel Beleidsnota Grondbeleid25.027 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Beleidsnota Grondbeleid 2024 Deel A, Strategie: Afgewogen actief grondbeleid Deel B, Techniek: De gereedschapskist op orde

Utrecht.nl

Inhoudsopgave Voorwoord

Inleiding 1.1 Aanleidingen opstellen nieuwe Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 1.2 Doelstellingen van deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 1.3 Sturen en verantwoorden 1.4 Leeswijzer

5 5 6 7 8

4. Beheersing en verantwoording (financieel) 4.1 Inleiding 4.2 Grondexploitaties 4.3 Risico- en kansenmanagement 4.4 Onderdelen financieel administratieve beheersing uitvoering grondbeleid 4.5 Voorziening negatieve grondexploitaties 4.6 Reserve grondexploitaties 4.7 (Tussentijdse) winstneming 4.8 Grondexploitatie openen en actualiseren

27 27 27 29 30 30 30 33 33

Deel A Strategie: Afgewogen actief grondbeleid 2. Afgewogen actief grondbeleid 2.1 Keuze 2.2 Afwegingskader afgewogen actief grondbeleid

9 9 9 12

2024-003.O2

Deel B Techniek: De gereedschapskist op orde 3. Instrumenten grondbeleid (juridisch) 3.1 Inleiding 3.2 Verwerving 3.3 Beheer 3.4 Uitgifte 3.5 Grondprijzen 3.6 Kostenverhaal 3.7 Extra instrumentarium Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Bijlagen 1

Begrippenlijst

Vormen van grondbeleid

Wettelijke kaders grondbeleid

Schema rolverdeling raad en college bij grondbeleid

Verwervings- en taxatieprotocol

6 Conversieregeling erfpachtrechten met algemene voorwaarden

15 15 15 15 18 18 22 24 25

van voor 1989 7

Meerwaardeafdracht sociale huurwoningen

8 Nadere toelichting uitgiftevoorwaarden in relatie tot duurzaamheid en eisen aan woningbouw 9

Grondprijsmethodieken

Voorwoord Linda Voortman

Net als zoveel anderen wandel ik graag door Utrecht. Prachtig is de wandeling langs de in ere herstelde singel. Het is een klus geweest om het ooit aanwezige asfalt hier te verwijderen en te vervangen door het oorspronkelijk aanwezige water en bijbehorend groen. De moeite meer dan waard. Vanaf het vernieuwde stationsgebied met de, bij opening, grootste fietsenstalling ter wereld loop je via het gemoderniseerde Hoog Catharijne zo een stukje natuur van de stad in. Niet alleen de ontwikkelingen in het centrum van Utrecht dragen bij aan de aantrekkelijkheid van Utrecht als stad. Realisatie van gebieden als de Merwedekanaalzone, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn hebben ervoor gezorgd dat de bevolkingstoename in de afgelopen jaren op goede wijze is geaccommodeerd.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Resultaten om trots op te zijn, maar waar ook hard voor is gewerkt vanuit een stevige gemeentelijke regie. Ook in de toekomst blijft Utrecht groeien. Vanaf het moment van vaststellen van de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU 2040) in 2021 betekent dat een groei met 100.000 inwoners, 70.000 banen en bijbehorende maatschappelijke voorzieningen tot 2040. We kunnen dus niet stil blijven zitten en dat doen we ook niet. Om ook deze groei in goede banen te leiden zijn nieuwe stippen op de horizon gezet. De RSU 2040 als onderdeel van de gemeentelijke Omgevingsvisie is daarbij een belangrijk document. De verschillende opgaven voor de toekomst komen hierin samen met als hoofddoel het hebben en houden van een Gezond stedelijk leven voor iedereen. Dit betekent niet alleen een opgave

voor extra woningen, maar ook een bijbehorende groei van het maatschappelijk voorzieningenniveau, groen, duurzame mobiliteit en energievoorzieningen en voldoende ruimte voor werklocaties; de brede opgavenbenadering. De vraag is hoe we deze opgaven zo doelmatig en tijdig mogelijk gaan bereiken. Een actuele vraag, mede gezien de complexe context waarbinnen de opgaven bereikt moeten worden, met stijgende bouwkosten, stikstofuitdagingen en schaarse beschikbaarheid van bouwlocaties. Tel daar de integraliteit van de opgaven, de complexiteit van binnenstedelijk bouwen en de urgentie erachter op en stevige gemeentelijke regie is nodig. Goed en actueel grondbeleid levert daarin een belangrijke bijdrage. In deze nota kiezen we daarom voor een actief gemeentelijk grondbeleid. We doen dit afgewogen met aandacht voor risico’s en onze financiële positie. Via deze route houden we regie en blijven we de stad die we zijn en willen blijven zijn.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Helemaal alleen kunnen we het niet. Landelijke ontwikkelingen helpen ons. De Kamerbrief van minister De Jonge van 19 juni 2023, Modernisering van het grondbeleid, kondigt diverse onderzoeken aan om de gemeentelijke regierol via nieuw instrumentarium meer te verstevigen. Onderzoeksrichtingen die ik graag onderschrijf en waar we ook in G4-verband actief aan gaan bijdragen. Ook nodigen we onze partners uit met goede voorstellen te komen die invulling geven aan de gemeentelijke ambities. Daarbij handelt de gemeente proactief om ook private initiatieven aan te jagen. In dat verband helpt helder en transparant gemeentelijk grondbeleid. Met deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 leggen we dan ook een stevige en toekomstbestendige basis voor ons grondbeleid voor de komende jaren. Laten we die prachtige wandeling door Utrecht, die al zo mooi is, samen nog wat langer en mooier maken!

Inleiding 1.1 Aanleidingen opstellen nieuwe Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 Utrecht staat voor een aantal grote opgaven op het vlak van wonen, werken, energie, groen, maatschappelijke voorzieningen, mobiliteit en duurzaamheid. We willen een stad zijn en blijven waar onze huidige en toekomstige inwoners een passende woning kunnen vinden in een klimaatbestendige en groene omgeving. Een stad waar het maatschappelijk voorzieningenniveau meegroeit met de groei van de stad én een stad waar voldoende ruimte voor werk en werklocaties is en blijft. Een stad, kortom, waar een Gezond stedelijk leven1 voor iedereen gegarandeerd is. Gemeentelijke regie en sturing is nodig om de stad zich te laten ontwikkelen in de richting als bovenstaand geschetst. Het behalen van de genoemde mix aan opgaven gaat niet vanzelf. De (landelijke) context waarin deze mix aan opgaven behaald moet worden, draagt daar bovendien niet aan bij. Er is sprake van stikstofuitdagingen, sterk gestegen bouwkosten, netcongestie en meer complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen met een grote diversiteit aan stakeholders. We zullen proactief kansen moeten signaleren en benutten die aan het behalen van de opgaven bijdragen, juist ook op het vlak van ruimtelijke ontwikkelingen en nieuwe woonconcepten zoals bijvoorbeeld de wooncoöperatie. Goed en actueel 1

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040

grondbeleid speelt daarin een cruciale rol. Het kan invulling geven aan de noodzakelijke gemeentelijke regierol. De kaders van dit grondbeleid moeten dan aansluiten bij deze beoogde rol zodat een en ander ook in uitvoering kan worden gebracht. Dit betekent een noodzaak tot het voeren van een actief grondbeleid waarin het hebben en houden van grip en regie door de overheid centraal staat. Dit leidt tot een koerswijziging ten opzichte van het eerder geldende Utrechtse grondbeleid dat uitging van een faciliterende gemeentelijke rol. Een koerswijziging die in lijn is met de landelijke trend om meer grip te krijgen op gebiedsontwikkeling. Illustratief is de kamerbrief van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 19 juni 2023 waarin wordt ingegaan op modernisering van het grondbeleid en welke mogelijkheden daartoe onderzocht worden met als doel als overheid meer grip te krijgen op het behalen van de opgaven. Bovengenoemde koerswijziging heeft tot een integrale heroverweging van ons grondbeleid geleid. De resultaten en uitgangspunten van die heroverweging zijn vastgelegd in deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024. Hiermee is een actueel en toekomstbestendig grondbeleid vastgelegd waarmee de kaders worden geboden voor de noodzakelijke sturing, grip en regie.

Uiteraard is ons grondbeleid ook in technische zin geactualiseerd met ontwikkelingen die zich sinds de vaststelling van onze vorige nota, Het Utrechtse grondbeleid Technische actualisatie 2017, hebben voorgedaan. Tevens is de nota in lijn gebracht met nieuwe

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

wet- en regelgeving zoals de uitgangspunten zoals die gelden onder de Omgevingswet welke per 1 januari 2024 in werking is getreden. Met het vaststellen van de nieuwe beleidsnota grondbeleid vervangen we de nota “Het Utrechts grondbeleid” uit 2017. Tenminste één keer in de vier jaar bekijken we of actualiseren van de beleidsnota nodig is. Als onderdeel van deze evaluatie kijken we of aan de hand van het afwegingskader (zie paragraaf 2.2) actief inzetten van het grondbeleidinstrumentarium functioneert en of deze nog voldoende ondersteuning biedt voor de invulling van onze doelstellingen (zie paragraaf 1.2). De gemeenteraad kan op elk gewenst moment besluiten dat een herziening nodig is, al dan niet op verzoek van het College.

1.2 Doelstellingen van deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 Afgewogen actief grondbeleid De belangrijkste doelstelling van deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 is het vastleggen van het uitgangspunt tot het voeren van een “afgewogen actief grondbeleid” (hoofdstuk 2) en het vastleggen van de afwegingscriteria die daarbij horen. Vanuit dit uitgangspunt biedt deze nota de kaders en uitgangspunten waarmee hier invulling aan kan worden gegeven. Hiermee kan de noodzakelijke sturing, grip en regie om onze opgaven en ambities te behalen in praktijk worden gebracht.

Overig Ook enkele overige doelen zijn met het opstellen van de Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 bereikt: • Kaderstellende rol: Door het vastleggen van de kaders van ons grondbeleid wordt invulling gegeven aan de kaderstellende rol op basis van de ”Verordening financieel beleid en beheer Gemeente Utrecht, Hoofdstuk 9 Grondbeleid”, die de gemeenteraad ten opzichte van het college heeft. • Integraal overzicht: Het onderwerp grondbeleid is breed en kent raakvlakken met verschillende vakspecialismen. Het kent daardoor uitwerkingen in onderliggend beleid en regelingen. Deze nota biedt een integraal overzicht waarbij die deeluitwerkingen een logische plek in het geheel hebben gekregen. Versnippering van ons grondbeleid wordt hiermee voorkomen. • Transparantie: Zowel intern als extern is door deze nota bekend hoe wij invulling geven aan het gemeentelijk grondbeleid. Hierdoor ontstaat transparantie en handelen wij zoveel mogelijk consequent.

1.3 Sturen en verantwoorden In het kader van Sturen en Verantwoorden heeft deze beleidsnota het technisch karakter van een gereedschapskist. Beleidsinhoudelijke keuzes (de wat-vraag) geven richting aan het gebruik van het instrumentarium (de hoe-vraag), zoals

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

uitgeschreven in deze beleidsnota en hoe het instrumentarium door middel van het afwegingskader wordt ingezet (zie paragraaf 2.2). De doelstellingen zijn niet één-op-één te vertalen in indicatoren. In de begrotingscyclus is deze beleidsnota onderdeel van het begrotingsprogramma Ruimtelijke Ontwikkeling en Wonen voor Iedereen. Jaarlijks actualiseren wij conform de kaders en regelgeving van het Besluit Begroting & Verantwoording Gemeenten (BBV) de financiële stand van de grondexploitaties en de daaraan gekoppelde risico’s en hoe wij daar mee omgaan. Deze actuele geprognosticeerde resultaten verantwoorden wij in de Jaarstukken in het programma Ruimtelijke Ontwikkeling en Wonen voor iedereen. Parallel daaraan lichten wij in het Meerjaren Programma Ruimte (MPR) de actuele geprognosticeerde resultaten per grondexploitatie, de actuele risico- en scenario analyses en de doorwerking daarvan op het verloop van de reserve grondexploitaties (RG; zie paragraaf 4.6) toe. In de 2e bestuursrapportage per peildatum 1 juli rapporteren wij in de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling over de stand van de grondexploitatieprojecten (zie paragraaf 4.2). Financiële gevolgen De beleidsnota grondbeleid biedt de kaders en uitganspunten waarmee invulling kan worden gegeven aan het voeren van een afgewogen actief grondbeleid. Beoogde gebiedsontwikkelingen waar de gemeente actief regie op wil voeren zullen naar

verwachting een negatief resultaat hebben. Uiteraard is de hoogte van dat resultaat per project af te wegen. Inhoudelijke programmatische bijsturing en actief inzetten op externe dekkingsbronnen door middel van (rijks-)subsidies kan leiden tot een sluitende business case.

1.4 Leeswijzer Deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 is opgesplitst in twee delen die een verschillend karakter kennen. Deze zijn: Deel A, Strategie: Afgewogen actief grondbeleid Deel B, Techniek: De gereedschapskist op orde

Deel B presenteert de instrumenten waarmee we het afgewogen actief grondbeleid kunnen uitvoeren. De inzet van deze instrumenten en de kaders die daarbij horen volgen uit het uitgangspunt van het afgewogen actief grondbeleid, ze hangen ermee samen. Deel B van de nota is ingedeeld naar het beschikbare en benodigde juridische (hoofdstuk 3) en financiële instrumentarium (hoofdstuk 4). In groene kaders zijn telkens de belangrijkste uitgangspunten uit deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 samengevat. In dit document heeft het woord stad betrekking op het geografische gebied gemeente Utrecht. De woorden ‘gemeente’ en ‘gemeente Utrecht’ gebruiken we in dit document om de gemeentelijke organisatie te benoemen.

Deel A presenteert onze strategie met betrekking tot het grondbeleid; we voeren een afgewogen actief grondbeleid. In de vorm van een afwegingskader zijn de bijbehorende criteria in beeld gebracht (hoofdstuk 2).

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Deel A

Strategie: Afgewogen actief grondbeleid

Afgewogen actief grondbeleid 2.1 Keuze We kiezen voor het voeren van een “Afgewogen actief grondbeleid”. Afgewogen actief grondbeleid • We voeren een afgewogen actief grondbeleid. Actief De noodzaak tot het voeren van een actief grondbeleid vloeit voort uit de omvang en mix aan opgaven waar we als Utrecht voor staan en de urgentie die bij enkele van deze opgaven speelt. Landelijke ontwikkelingen op het vlak van stijgende bouwkosten, personeels- en materiaaltekorten en stikstofproblematiek zorgen eerder voor vertraging waar versnelling juist nodig is. Veel meer dan in het verleden is gemeentelijke regie, grip en sturing nodig om de opgaven tijdig te bereiken en de stad te zijn en blijven die we willen zijn. Daar hoort een vorm van actief grondbeleid bij. Afgewogen We realiseren ons dat het voeren van een puur actief grondbeleid niet áltijd

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Wat is grondbeleid? Grondbeleid als effectief middel voor het bereiken van opgaven Goed en actueel grondbeleid kan in hoge mate bijdragen aan het behalen van onze opgaven en ambities. De instrumenten die onder het grondbeleid vallen vormen, bij een juiste inzet ervan, een zeer effectief middel in het tijdig bereiken van die opgaven en ambities. Grondbeleid kent daarmee een ander karakter dan veel ander gemeentelijk beleid. Het is ondersteunend en staat ten dienste aan de verschillende gemeentelijke beleidsdoelen. Het doel van grondbeleid is dus het zo goed en effectief mogelijk bijdragen aan het behalen van de opgaven op andere beleidsterreinen vooral door het hebben van sturing op de

inzet en gebruik van grond en overig vastgoed. Het grondbeleid bepaalt geen doelen en ambities op de andere beleidsterreinen en prioriteert daar ook niet in. Vormen van grondbeleid In de basis bestaan er twee vormen van grondbeleid die als uitersten kunnen worden gezien. • Actief grondbeleid: Hierbij neemt de gemeente de regie op ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk in eigen hand. De gemeente neemt daartoe grondposities in door gronden of ander vastgoed aan te kopen of bestaande eigendommen aan te wenden. Door de eigendomspositie kan de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling tot uitvoering brengen conform de gemeentelijke eisen en in het door de gemeente gewenste tempo. Daarmee kan de gewenste maatschappelijke meerwaarde

worden gecreëerd. De (financiële) kansen en risico’s zijn daarbij voor rekening van de gemeente. •F aciliterend grondbeleid: Hierbij maakt de gemeente het voor derden mogelijk om een gebiedsontwikkeling te realiseren. De gemeente geeft hiermee een deel van de regie uit handen. De gemeente beperkt zich tot het stellen van de publiekrechtelijke kaders waaraan de derden zich moeten houden. Financiële kansen en risico’s zijn grotendeels voor rekening van de marktpartij die de ontwikkeling realiseert. Tussen- en mengvormen zijn er in allerlei soorten. Bijlage 2 presenteert een overzicht. Wettelijk kader Het grondbeleid wordt vormgegeven binnen een bestaand wettelijk kader. Bijlage 3 presenteert deze kaders.

Een wooncoöperatie is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

mogelijk, wenselijk of noodzakelijk is. Een vervolgafweging is nodig. De afwegingscriteria die daarbij gelden hebben we in beeld gebracht en dit heeft tot het “Afwegingskader afgewogen actief grondbeleid” geleid (paragraaf 2.2). Koerswijziging Het afgewogen actief grondbeleid betekent een andere insteek ten opzichte van het faciliterende grondbeleid dat we tot deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 hebben gevoerd. Dit is dan ook het belangrijkste verschil met de vorige nota grondbeleid. De koerswijziging betekent verder het volgende:

• Eerder en vaker inzet van actief instrumentarium: Binnen de gereedschapskist van het grondbeleid bevinden zich instrumenten die invulling geven aan actief grondbeleid. Meer dan in het verleden zullen we die toepassen. Goede voorbeelden zijn het doen van minnelijke anticiperende en strategische verwervingen en het (eerder) vestigen van voorkeursrechten (deel B). Ook dit doen we afgewogen. Het is bijvoorbeeld niet wenselijk dat we met woningcorporaties

concurreren bij de verwerving van ontwikkellocaties, maar dit betekent wel dat vaker dan in het verleden gemeentelijke grondexploitaties worden geopend. Ook wordt het inzetten van de instrumenten uit de gereedschapskist bij nieuwe (woon)concepten zoals bijvoorbeeld wooncoöperaties verder verkend.

•U itvoering: De koerswijziging heeft effect op het in de praktijk brengen van ons grondbeleid. Om tijdig en proactief kansen te signaleren en benutten en niet achter het net te vissen of, erger, kansen teniet te hebben gedaan, krijgt het onderwerp grondbeleid op ieder beleidsniveau en -terrein tijdig de noodzakelijke aandacht zodat tijdig inzichtelijk is welk grondbeleidinstrumentarium ons kan helpen de opgaven te bereiken. Meer dan in het verleden betrekken we het grondbeleid daarmee bij de vraag hoe we onze opgaven in brede zin gaan bereiken.

•D e beleidsnota grondbeleid biedt de kaders en uitgangspunten waarmee invulling kan worden gegeven aan het voeren van een afgewogen actief grondbeleid. Beoogde gebiedsontwikkelingen waar de gemeente actief regie op wil

voeren zullen naar verwachting een negatief resultaat hebben. Uiteraard is de hoogte van dat resultaat per project af te wegen. Inhoudelijke programmatische bijsturing kan leiden tot een sluitende business case, dan wel dat wij actief inzetten op externe dekkingsbronnen door middel van (rijks-)subsidies. Desondanks verwachten wij dat voor toekomstig te openen grondexploitaties financiële ruimte nodig is om geprognosticeerde tekorten te kunnen dekken, dan wel voor de benodigde co-financiering in relatie tot rijkssubsidies. Het is daarom belangrijk om voor het realiseren van toekomstige negatieve gebiedsontwikkelingen financiële ruimte binnen de meerjarige programmabegroting te bestemmen en hiervoor een reservering als vast onderdeel binnen de reserve grondexploitaties te benoemen. De keuze om hiervoor financiële middelen te bestemmen maken wij nu niet, maar zullen wij jaarlijks aan u voorleggen bij de integrale afweging Voorjaarsnota. Vervolgens besluit de raad over de inzet van deze middelen voor specifieke grondexploitaties.

• Erfpacht: Erfpacht wordt gehanteerd als algemene uitgiftevorm voor toekomstige gronduitgiften. Hiermee komt de uitzondering te vervallen dat bij projecten met een aandeel vrijesectorwoningen van meer dan 70% de grond in eigendom wordt uitgegeven. Hiermee behouden we meer grip op (toekomstige) gebiedsontwikkelingen en geldt bovendien één lijn in ons uitgiftebeleid.

• Nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden: Dat is nodig omdat sinds 1989 consumentenbescherming is toegenomen. Ook op het gebied van Dualisering Gemeentebestuur en aanpassingen in het Burgerlijk Wetboek hebben zich ontwikkelingen voorgedaan die actualiseren van de Algemene Erfpachtvoorwaarden AV 1989 noodzakelijk maken. Totdat de nieuwe erfpachtvoorwaarden gereed zijn, worden de AV 1989 gebruikt waarbij in de akte van vestiging in verband met voormelde ontwikkelingen een aantal afwijkingen wordt opgenomen.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

• Vervallen mogelijkheid levering vol eigendom: De regeling vervalt waarmee eeuwigdurend afgekochte erfpacht kan worden omgezet naar vol eigendom.

• Toegesneden Grondprijzenbrief: Hoewel niet direct een gevolg van de koerswijziging benoemen we hier ook de meer toegesneden Grondprijzenbrief. Verschillende onderdelen die eerder in de Grondprijzenbrief waren opgenomen zijn nu opgenomen in deze Beleidsnota grondbeleid Utrecht 2024. Daarmee wordt voorkomen dat de Grondprijzenbrief diverse gelijkluidende teksten als het jaar ervoor bevat. De Grondprijzenbrief wordt daarmee compacter en specifiek toegesneden op grondprijzen en enkele ermee samenhangende onderwerpen.

2.2 Afwegingskader afgewogen actief grondbeleid Het afwegingskader afgewogen actief grondbeleid is onderstaand in figuur 1 opgenomen. Aan de hand van dit afwegingskader bepalen we vanuit de actieve insteek, als financieel haalbaar, telkens onze rol en acties die daarbij horen; zowel op beleids- als op projectniveau. Na het kader volgt een toelichting op de verschillende elementen ervan.

AFWEGINGSKADER ACTIEF GRONDBELEID Utrechts Plan Proces (UPP)

START: Signalering gebied met potentie tot transformatie

presenteert voor verschillende soorten projecten een gestructureerde aanpak voor de uitvoering ervan.

Vanuit de Gemeente Vanuit derden

Gemeentelijke opgaven

Groen en klimaatbestendig Woningbouw en woonomgeving Werk en werklocaties Maatschappelijke voorzieningen Mobiliteit Energie Duurzame leefomgeving Hoogbouw Veiligheid Ondergrond Digitalisering van de stad Circulariteit

Niet

Nee Zijn we als gemeente eigenaar van de benodigde gronden/ opstallen?

Nee Hoge prioriteit

In welke mate draagt de potentiële transformatie bij aan het realiseren van de gemeentelijke opgaven, c.q. aan het creëren van maatschappelijke meerwaarde?

Wel Welke prioriteit hebben de opgaven waaraan het initiatief bijdraagt?

Lage prioriteit

Financiële en maatschappelijke Risico’s

Financiële impact

Eigendomssituatie & bereidheid markt

“Gezond stedelijk leven voor iedereen”

Zijn derden bereid de gewenste ontwikkeling op te pakken, in lijn met de te behalen opgaven?

Nee

Is, op basis van een integrale businesscase, de verwachte financiële impact van het initiatief voor de gemeente acceptabel (te krijgen)?

Zijn de te verwachten financiële en maatschappelijke risico’s voor de gemeente acceptabel (te krijgen)?

Geen medewerking: initiatief gemotiveerd afwijzen

Nee Ja

Proactief faciliteren/ samenwerken: bezien of met vorm van proactief faciliteren/samenwerken de beoogde ontwikkeling te realiseren is

Is er voldoende gemeentelijke capaciteit en kunde (te krijgen)?

Is, op basis van een integrale businesscase, de verwachte financiële impact van het initiatief voor de gemeente acceptabel (te krijgen)?

Zijn de te verwachten financiële en maatschappelijke risico’s voor de gemeente acceptabel (te krijgen)?

Actief grondbeleid: ontwikkeling zelf oppakken

Is er voldoende gemeentelijke capaciteit en kunde (te krijgen)?

(Proactief) Faciliteren

Nee

Planmatig/anticiperend/ strategisch Met tijdige inzet van: Minnelijk traject Vestigen voorkeursrecht Onteigening

Zijn derden bereid de gewenste ontwikkeling op te pakken, in lijn met de te behalen opgaven?

Nee

Ja Ja

Zelf verwerven?

Zijn we als gemeente eigenaar van de benodigde gronden/ opstallen?

Is, op basis van een integrale businesscase, de verwachte financiële impact van het initiatief voor de gemeente acceptabel (te krijgen)?

Indicatie gemeentelijke rol

Capaciteit, kennis en kunde

Maatschappelijk belang van een (beoogde) transformatie; brede opgavenbenadering Het afwegingskader start met de vraag of en in welke mate een mogelijke ruimtelijke transformatie, groot of klein en in een vroeg of vergevorderd stadium, een bijdrage levert aan onze opgaven. Dit is evident. De inzet van ons grondbeleid is daar immers voor bedoeld. In het afwegingskader zijn de grote opgaven voor de komende jaren benoemd zoals opgenomen in de RSU 2040. Voor een inhoudelijke toelichting op die opgaven verwijzen we naar de RSU 2040. Realisatie van de RSU 2040 vergt dat we flexibel kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen en dat we daarmee kunnen sturen op groei in balans. Met dit nieuwe grondbeleid maken we dat mogelijk. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het sturen op multifunctioneel ruimtegebruik, innovatieve woonconcepten zoals wooncoöperaties, het optoppen van appartementencomplexen, of de realisatie van nieuwe sportvoorzieningen. Van belang voor het grondbeleid en de uitvoering daarvan is te constateren dat dit een bijdrage levert aan het bereiken van ál deze opgaven die ook in samenhang in de RSU 2040 worden behandeld. Samenvattend resulteert dit in de RSU 2040 in de “barcode voor een gezond stedelijk leven voor iedereen”. Dit vormt de overkoepelende opgave voor ons grondbeleid.

(Voorlopig) geen medewerking mogelijk: gemotiveerd afwijzen

Nee

Zijn de te verwachten financiële en maatschappelijke risico’s voor de gemeente acceptabel (te krijgen)?

Nee

Is er voldoende gemeentelijke capaciteit en kunde (te krijgen)?

Nee

Voorlopig geen gemeentelijke actie

Actief grondbeleid: ontwikkeling zelf oppakken

Faciliterend grondbeleid: faciliteren en monitoren

Figuur 2 De Utrechtse barcode voor gezond stedelijk leven voor iedereen

(Voorlopig) geen medewerking mogelijk: gemotiveerd afwijzen Voorlopig geen gemeentelijke actie

Figuur 1 Afwegingskader Afgewogen actief grondbeleid

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Overige afwegingscriteria In het onderstaande volgt een toelichting op de overige afwegingscriteria.

• Eigendomssituatie: De vigerende eigendomssituatie is bijzonder van belang. Daarbij kunnen verschillende startsituaties gelden. Sommige beoogde ontwikkelingen vinden plaats op gemeentelijk eigendom. Die kunnen we als eigenaar zelf oppakken en dit betekent automatisch een actieve rol. De directe tegenhanger hiervan is de situatie waarbij het eigendom in handen is van een professioneel ontwikkelende partij die bereid én in staat is de door de gemeente gewenste opgaven te realiseren. In die situaties hebben we automatisch een meer faciliterende rol en heeft inzet van ons verwervingsinstrumentarium mogelijk geen toegevoegde waarde; in Nederland geldt een stevig recht op zelfrealisatie in die situaties. Verwervingen doen we onder het actieve grondbeleid echter vooral ook proactief in een vroeg stadium waarbij er mogelijk nog geen sprake is van concrete plannen en eigendommen van professioneel ontwikkelende partijen. Juist in die situaties doen zich kansen voor om in een vroeg stadium het tijdig behalen van opgaven

veilig te stellen. Hiervoor worden verwervingsstrategieën ingericht.

• Bereidheid en mogelijkheden markt: Onze keuze voor het voeren van een afgewogen actief grondbeleid is gebaseerd op het brede palet aan opgaven waar het grondbeleid in de huidige context aan moet bijdragen. Meer dan in het verleden zitten daar maatschappelijke opgaven bij die niet als vanzelfsprekend marktinteresse hebben, maar wel nodig zijn bij het behouden en realiseren van een Gezond stedelijk leven voor iedereen. De bereidheid van de markt om bij te dragen aan de integrale opgaven vormt dus een overweging om een meer of minder actieve rol aan te nemen waarbij die overweging op voorhand vaker tot een keuze voor een actieve rol zal leiden.

• (Verwachte) financiële en maatschappelijke impact en risico’s: Actief grondbeleid en een actieve rol gaan gepaard met het als gemeente dragen van de financiële kansen en risico’s die bij het hebben van eigendom en het uitvoeren van gebiedsontwikkeling van toepassing zijn. Die zijn in de

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

regel substantieel en langjarig. Beoogde gebiedsontwikkelingen waar de gemeente actief regie op wil voeren zullen naar verwachting een negatief resultaat hebben. Uiteraard is de hoogte van dat resultaat per project af te wegen. Inhoudelijke programmatische bijsturing en actief inzetten op externe dekkingsbronnen door middel van (rijks-)subsidies kan leiden tot een sluitende business case. Desondanks verwachten wij dat voor toekomstig te openen grondexploitaties financiële ruimte nodig is om geprognosticeerde tekorten te kunnen dekken, dan wel voor de benodigde co-financiering in relatie tot rijkssubsidies. Financiële dekking brengen wij om die reden onder in de Reserve Grondexploitaties, ten behoeve van in de toekomst te openen negatieve grondexploitaties(hoofdstuk 4). De keuze om hiervoor financiële middelen te bestemmen kunnen wij jaarlijks aan de raad voorleggen bij de integrale afweging Voorjaarsnota.. En vervolgens kan de raad op elk moment van het jaar besluiten om middelen uit deze reservering aan te wenden bij een negatieve grondexploitatie. Voordat de raad daarover besluit, is het van groot belang dat we inzicht hebben in de financiële impact van een beoogde

ontwikkeling en welke risico’s ermee gepaard gaan. Om een goed financieel beeld te hebben, inventariseren we welke financiële effecten direct en indirect verband houden met de ontwikkeling en koppelen we dit aan onze financiële armslag op dat moment. Hierbij gaan we (zoveel mogelijk) uit van een integrale businesscase. Dit betekent het volgende: - We bepalen zo goed mogelijk het initiële resultaat van een ontwikkeling. Dit is een al jarenlang bestaande praktijk. We stellen hiertoe eerste financiële haalbaarheidsanalyses op. - Ten behoeve van een meer integrale businesscase nemen we ook de impact op toekomstig verwachte onderhouds- en beheerlasten mee en indien van toepassing de investeringen in maatschappelijke voorzieningen/vastgoed. - Tot slot is uiteraard van belang nadrukkelijk oog te hebben voor de verwachte maatschappelijke baten. Dáár doen we het immers voor. Als zich een kans voordoet percelen grond te verwerven om daarmee invulling te kunnen geven aan de realisatie van maatschappelijke voorzieningen (sport, cultuur, enz.) dan is dit op voorhand sec een maatschappelijke investering.

Echter, de maatschappelijke baten kunnen een dergelijke verwerving waarschijnlijk goed verantwoorden. Die baten zijn lang niet altijd goed in euro’s uit te drukken, maar vormen wel een belangrijk onderdeel in de afweging om in een actieve rol een dergelijke kans te benutten. We nemen dit dus mee als onderdeel van de integrale businesscase. Dit is nog geen gemeengoed en per situatie wordt bezien hoe concreet dit kan.

• Beschikbare capaciteit, kennis en kunde: Om goed actief grondbeleid te kunnen voeren is het noodzaak dat er voldoende (ambtelijke) capaciteit, kennis en kunde aanwezig is en blijft. In de regel zal dit geen obstakel vormen voor de uitvoering van ons actief grondbeleid. Niettemin dient dit wel telkens meegewogen te worden.

In het afwegingskader is ook het Utrechts Plan Proces (UPP) benoemd. Zodra alle afwegingen tot de start van een project leiden, willen we dat proces ook gestructureerd doorlopen. Daartoe is het UPP ingericht. Het UPP benoemt voor verschillende soorten projecten de stappen die doorlopen worden om van idee naar uitvoering te komen.

Afwegingskader • Vanuit de afgewogen actieve insteek wegen we aan de hand van het afwegingskader per beoogde ontwikkeling onze rol af.

Bijlage 4 presenteert de rolverdeling tussen het college en de gemeenteraad bij de verschillende onderdelen van het grondbeleid.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Deel B

Techniek: De gereedschapskist op orde

Instrumenten grondbeleid (juridisch) 3.1 Inleiding Het uitgangspunt van Afgewogen actief grondbeleid kan zich aan de hand van het afwegingskader vertalen in verschillende gemeentelijke rollen en daar hoort de inzet van bepaald grondbeleidinstrumentarium bij. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op die instrumenten en onze voorkeuren daarin. Daarbij is, zoveel mogelijk, een indeling naar het proces van gebiedsontwikkeling gehanteerd. De financiële effecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. Om bij de invulling van afgewogen actief grondbeleid effectiever te kunnen handelen en kwaliteit aan gebieden toe te voegen, is uitbreiding van de gereedschapskist nodig ook al omdat op onderdelen de kaders afgelopen periode juist strikter zijn geworden (bijvoorbeeld door de “Didam-uitspraak”). In paragraaf 3.7 gaan wij in op onderwerpen waar wij (nog) geen beschikking toe hebben, maar waar wij de toegevoegde waarde van inzien ter versteviging en ondersteuning van ons afgewogen actieve grondbeleid.

3.2 Verwerving 3.2.1 Planmatig, anticiperend en strategisch Uit ons Afgewogen actief grondbeleid volgt dat we regelmatig gronden of ander vastgoed trachten te verwerven. We maken daarbij onderscheid in een drietal typen verwerving, afhankelijk van de mate van concreetheid van een plan. Planmatige verwervingen Dit betreft noodzakelijke verwervingen ten behoeve van een concrete gebiedsontwikkeling. De gemeenteraad heeft een plan vastgesteld inclusief het bijbehorende financiële kader, veelal een grondexploitatie. Verwervingen vinden binnen dit kader plaats.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Anticiperende verwervingen Voor optimale regie is het raadzaam al voorafgaand aan het hebben van een concreet plan verwervingen in een gebied te kunnen plegen. Het gaat dan om gebieden waar de gemeente (grond)posities wil en kan verwerven met het oog op (her-)ontwikkeling ervan. Het ruimtelijk kader wordt dan gevormd door bijvoorbeeld een gebiedsvisie of, van een hoger abstractieniveau, de RSU 2040. Dit type verwervingen duiden we als anticiperende verwervingen. In tegenstelling tot planmatige verwervingen heeft de afweging tot noodzaak van de verwerving bij anticiperende verwervingen nog niet plaatsgevonden. Voor het maken van de afweging wordt een verwervingsdocument opgesteld met een toets op de criteria als opgenomen in het afwegingskader in figuur 1 (deel A). Verder gelden onderstaande voorwaarden:

die we proactief willen benutten. Voor het maken van de afweging wordt een verwervingsdocument opgesteld met een toets op de criteria als opgenomen in het afwegingskader in figuur 1 (deel A). Verder gelden dezelfde voorwaarden en besluitvormingstraject als bij anticiperende verwervingen met ook hier een in de jaarstukken en MPR opgenomen actueel bedrag als maximaal negatief risico voor de totale portefeuille aan strategisch verworven bezit. Verwerving • Er gelden drie soorten gemeentelijke verwervingen met bijbehorende voorwaarden: - Planmatig: Binnen vastgesteld financieel en ruimtelijk kader - Anticiperend: Binnen vastgesteld ruimtelijk kader, maximaal tegen marktwaarde - Strategisch: Zonder vastgesteld ruimtelijk kader, maximaal tegen marktwaarde op basis van de huidige bestemming/functie.

• De verwerving vindt plaats binnen de risicobandbreedte van dit onderdeel in de Reserve Grondexploitatie (zie hoofdstuk 4) of de verwerving wordt afzonderlijk vooraf ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. •D e risicobandbreedte is vastgesteld op een maximaal negatief risico voor de totale portefeuille aan anticiperend verworven bezit. Het actuele bedrag is opgenomen in de jaarstukken en het MPR (Meerjaren Perspectief Ruimte). •D eze portefeuille wordt eenmaal per vier jaar door externe deskundigen getaxeerd ter onderbouwing van het risicoprofiel. •D e voorraad anticiperend verworven eigendommen en het beslag dat dit legt op de risicobandbreedte wordt jaarlijks gepresenteerd in de jaarstukken en het MPR. De portefeuillehouder grondzaken doet voorstellen voor anticiperende verwervingen. Het college beslist hierover voor zover deze passen binnen de beschreven voorwaarden. Het doen van bovengenoemde typen verwervingen is proactief en passend in ons afgewogen actief grondbeleid. Dit type verwerving is altijd minnelijk, bedrijfseconomisch verantwoord en maximaal tegen de marktwaarde (geen schadeloosstellingscomponenten).

Dit type verwerving is altijd minnelijk en maximaal tegen de marktwaarde op basis van de huidige functie/bestemming. Voor het daadwerkelijk verwerven van eigendommen gelden verschillende routes en mogelijkheden. Die komen in het onderstaande aan de orde. 3.2.2 Vestigen voorkeursrecht Met het vestigen van een voorkeursrecht verschaft de gemeente zich de mogelijkheid af te dwingen dat een eigenaar, bij voorgenomen verkoop van grond (al dan niet met opstal), deze eerst aan de gemeente moet aanbieden; het voorkeursrecht. Het is een passief instrument; er geldt geen verkoopplicht voor de eigenaar. De gemeente en eigenaar moeten het bij een voorgenomen verkoop eens worden over de prijs en bijkomende verkoopvoorwaarden. Er ontstaat geen aankoopplicht voor de gemeente, maar de gemeente moet hier bij het vestigen van een voorkeursrecht wel serieus toe bereid zijn en budget voor beschikbaar hebben. De volgende voorwaarden en uitgangspunten zijn van toepassing:

• Voor het vestigen van een voorkeursrecht is altijd een ruimtelijk kader3 nodig. Strategische verwervingen Strategische verwervingen vinden plaats vooruitlopend op elke vorm van planvorming. Er is bij strategische verwervingen altijd sprake van een unieke kans Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Ze vallen altijd onder de planmatige of anticiperende verwervingen. 3

In ieder geval binnen drie jaar na het bestendigen van het voorkeursrecht door de gemeenteraad.

• Indien nog geen grondexploitatie is vastgesteld, gelden voor het vestigen van het voorkeursrecht dezelfde afwegingscriteria als voor het doen van anticiperende verwervingen. •N aar aanleiding van de eerste bullet geldt ook dat de gemeenteraad bij het vaststellen van de grondexploitaties al tot verwervingsbudget heeft besloten dan wel, indien nog geen grondexploitatie is vastgesteld, een dekkingsvoorstel wordt aangeboden behorend bij het voorstel tot vestiging van het voorkeursrecht. Het vestigen van voorkeursrechten past in ons afgewogen actief grondbeleid. 3.2.3 Minnelijke verwerving Bij het verwerven van gronden en/of opstallen is minnelijke verwerving altijd ons uitgangspunt. De gemeente en eigenaar treden in onderhandeling over de aan-/ verkoop en proberen op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en overige voorwaarden. Het vestigen van een voorkeursrecht kan parallel aan dit traject lopen. 3.2.4 Onteigening Het kan voorkomen dat minnelijke verwerving (al dan niet via een voorkeursrecht) niet mogelijk blijkt. Als de gronden toch nodig zijn voor realisatie van een belangrijke ontwikkeling en de eigenaar deze ontwikkeling aantoonbaar niet zelfstandig kan of wil realiseren, kan de gemeente overgaan tot onteigening; een gedwongen eigendomsoverdracht aan de gemeente.

Gezien de ingrijpende gevolgen voor de eigenaar gelden bij een onteigening strikte wettelijk vastgelegde procedures; eigendom heeft in Nederland te gelden als een groot goed. Er zijn ook gemeentelijke kosten en capaciteit mee gemoeid. In die wetenschap kan inzet van dit instrument niettemin waardevol zijn, maar geldt toepassing ervan als uitzondering op het uitgangspunt te streven naar minnelijke overeenstemming. Dergelijke verwervingen vinden plaats binnen een door de gemeenteraad vastgesteld ruimtelijk kader met bijbehorend financieel kader. Voorafgaand aan de formele inzet van de procedure trachten we de zienswijzen van betrokken partijen in beeld te krijgen en te bespreken.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Instrumenten verwerving • Bij het verwerven van gronden wordt, wanneer dat strategisch gewenst is, een voorkeursrecht gevestigd. Uitgangspunt is om, eventueel ondersteund door de mogelijkheden van dat voorkeursrecht, op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en overige voorwaarden. In uitzonderingssituaties wordt het onteigeningsinstrument toegepast.

3.2.5 Taxatie en waarde Om het verlenen van ongeoorloofde staatssteun te voorkomen is het uitgangspunt bij verwerving dat altijd een taxatie wordt uitgevoerd en dat maximaal tegen dat bedrag wordt verworven. De bijbehorende procedures zijn nader uitgewerkt in het gemeentelijk “Verwervings- en taxatieprotocol” zodat ook helder is welke procedure de gemeente volgt bij dergelijke verwervingen. Dit protocol is bijgevoegd als bijlage 5.

Taxatie bij verwerving • Bij een verwerving wordt altijd een taxatie uitgevoerd waarbij maximaal tegen het uit de taxatie gevolgde bedrag wordt verworven. • De bijbehorende procedures zijn uitgewerkt in het gemeentelijk “Verwervings- en taxatieprotocol”.

3.3 Beheer 3.3.1 Tijdelijk beheer In de gevallen dat gronden of opstallen niet direct na verwerving ontwikkeld worden, worden deze tijdelijk beheerd. Uitgangspunt daarbij is dat de grond/ het vastgoed tijdig beschikbaar is indien nodig voor een gebiedsontwikkeling. De meest gangbare vorm die wij inzetten om dit te realiseren is een vorm van voortgezet gebruik. Ook pacht en verhuur kunnen aan de orde zijn. Dit wordt per situatie bepaald. In de voorwaarden van de daartoe te sluiten overeenkomst wordt rekening gehouden met het tijdig kunnen beschikken over de gronden/ het vastgoed. Afhankelijk van de functie wordt een bijpassende, marktconforme vergoeding overeengekomen waarbij uitgangspunt is dat de lasten van het tijdelijk beheer worden gedekt c.q. het beheer wordt uitgevoerd en bekostigd door derden. Onderdeel van het tijdelijk beheer kan ook zijn dat tijdelijk functies worden toegestaan. Hoewel evident, is ook bij het tijdelijk beheer van gronden/vastgoed het uitgangspunt daarmee bij te dragen aan de gemeentelijke opgaven en ambities zoals bijvoorbeeld het mogelijk maken van tijdelijke woonvoorzieningen, culturele hotspots en tijdelijke groenvoorzieningen.

Tijdelijk beheer • Bij het tijdelijk beheer van gronden/vastgoed wordt in de overeenkomsten nadrukkelijk rekening gehouden met het tijdig beschikbaar komen ervan. Afhankelijk van de functie wordt een bijpassende vergoeding overeengekomen waarbij uitgangspunt is dat de lasten van het tijdelijk beheer worden gedekt. • Ook bij het tijdelijk beheer van gronden/vastgoed is het uitgangspunt daarmee bij te dragen aan het bereiken van de gemeentelijke opgaven en ambities.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

3.3.2 Structureel beheer Naast vastgoed dat tijdelijk door de gemeente wordt beheerd in het kader van een toekomstig beoogde ontwikkeling heeft de gemeente ook gronden en vastgoed structureel in beheer. Dit structureel beheer met de instrumenten en financiën die daartoe worden ingezet, valt buiten de Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024.

3.4 Uitgifte Gronduitgifte is een verzamelnaam voor de manier waarop wij (bouw)grond ter beschikking stellen aan particulieren en marktpartijen. De verschillende instrumenten die wij daarbij hanteren worden in het onderstaande behandeld. 3.4.1 Uitgifte in erfpacht Erfpacht Voor nagenoeg alle bestemmingen/functies waarvoor door de gemeente gronden worden uitgegeven, geldt uitgifte in de vorm van erfpacht. Dit geldt voor onderstaande functies:

• Woningbouw • Kantoren • Bedrijven • Detailhandel en horeca

• Energievoorzieningen • Maatschappelijke voorzieningen • Leisure en hotelvoorzieningen

Op het moment van opstellen van deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 gelden bij de uitgifte van grond in erfpacht de “Algemene Voorwaarden (voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht) 1989” (AV 1989)4. Met uitzondering van het stationsgebied betekent dit onder meer dat grond alleen in erfpacht wordt uitgegeven waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. De afkoopsom voor de canon is gelijk aan de grondprijs op basis van de waarde in het economisch verkeer. Op het moment van opstellen van deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 wordt gewerkt aan een actualisatie van de AV 1989.

Overig Voor enkele specifieke functies gelden specifieke uitgiftevormen waarmee de grond ter beschikking wordt gesteld.

• Woonwagenstandplaatsen: Deze gronden worden door de gemeente in erfpacht uitgegeven aan de Woonwagen exploitatiemaatschappij BV. Deze BV verhuurt de plekken vervolgens aan particulieren. •W oonboten: Voor een ligplaats voor een woonboot is op grond van de Havenverordening altijd een ligplaatsvergunning nodig. Indien de gemeente over dergelijke plaatsen beschikt wordt het gebruik ervan ter beschikking gesteld door uitgifte in erfpacht. Ook indien de ligplaatsen niet op gemeentelijk eigendom zijn gelegen, is een ligplaatsvergunning nodig. • Z endmasten, zendapparatuur en elektriciteitsstations: Voor het door providers plaatsen van een zendmast op gemeentegrond is uitgangspunt het vestigen van een opstalrecht met een marktconforme jaarlijks te betalen retributie. De duur van dit recht geldt in beginsel voor 15 jaar. Dit is ook het uitgangspunt bij elektriciteitsstations.

Gronduitgifte • Voor de meeste functies geeft de gemeente de grond in erfpacht uit op basis van eeuwigdurende erfpacht. • Voor enkele specifieke functies gelden specifieke uitgiftevormen (woonwagens, woonboten en zendmasten/-apparatuur).

3.4.2 Economische meerwaarde bij erfpacht In de erfpachtvoorwaarden is altijd vastgelegd dat de bebouwing of het vastgestelde gebruik alleen gewijzigd kan worden met toestemming van de gemeente en dat de gemeente gerechtigd is de economische meerwaarde in rekening te brengen. Kort gezegd betekent dit dat de waardestijging van de grond die voortvloeit uit de wijziging toekomt aan de grondeigenaar (de gemeente). Om de omvang van de economische meerwaarde te bepalen laat de gemeente een taxatie uitvoeren door een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur waarbij de actuele grondwaarde in twee situaties wordt vastgesteld.

• De waarde in het economisch verkeer bij het volgens de erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik (als ware de onbebouwde, bouwrijpe grond bestemd voor nieuwbouw). •D e waarde in het economisch verkeer bij het nieuw beoogde gebruik (als ware de onbebouwde, bouwrijpe grond bestemd voor nieuwbouw). Er is sprake van meerwaarde in het geval de grondwaarde bij het nieuw beoogde gebruik hoger is dan bij het bestaande gebruik. Deze is gelijk aan het verschil tussen beide waarderingen. Indien er geen verschil is of deze is negatief, dan is geen afdracht aan de gemeente verschuldigd. Er zal dan geen bedrag worden teruggestort. Indien er sprake is van economische meerwaarde brengt de gemeente deze in rekening bij de erfpachter als voorwaarde voor toestemming voor het gewijzigde gebruik. Sociale huurwoningen Voor gronden uitgegeven aan toegelaten instellingen voor de exploitatie van sociale huurwoningen gelden specifieke afspraken afhankelijk van de situatie. Deze situaties zijn:

Onder voorwaarden kunnen bestaande erfpachtrechten met voorwaarden van voor 1989 worden omgezet naar de voorwaarden van 1989 (zie bijlage 6). Indien meer actuele voorwaarden worden vastgesteld gelden uiteraard de meer actuele voorwaarden.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

• Functiewijziging van sociale huur naar koop • Functiewijziging van sociale huur naar (middensegment)huur

Bijlage 7 omschrijft de routes die dan gelden in relatie tot de meerwaardeafdracht en de bepaling ervan. Eén van de onderdelen daarin is een op te nemen “correctiefactor” welke jaarlijks kan wijzigen. De actuele invulling hiervan is opgenomen in de Grondprijzenbrief (2023). Ook geldt dat met de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) specifieke afspraken over meerwaarde-afdracht bij verdichting zijn gemaakt. Doel van deze afspraken is verdichting te stimuleren. Indien een toegelaten instelling bestaande huurwoningen sloopt en méér sociale huurwoningen op dezelfde plek realiseert, dan wel bij renovatie meer woningen toevoegt door middel van omzetten bergingen, ombouwen van zolders tot woningen en optoppen, kan er sprake zijn van economische meerwaarde. De gemeente is bereid af te zien van het in rekening brengen daarvan mits dit wordt ingezet als extra dekkingsmiddel voor het nieuwe bouwplan. Een verzoek daartoe moet door de toegelaten instelling worden gedaan, eventueel in samenwerking met een marktpartij. Daarbij kunnen ook mogelijkheden worden onderzocht voor grond-/projectenruil tussen de toegelaten instelling en marktpartij ten behoeve van een betere spreiding van sociale huurwoningen over de stad. Hierbij voert de gemeente altijd een staatssteuntoets uit.

Tot slot geldt dat een toegelaten instelling geen meerwaarde-afdracht hoeft te voldoen indien sociale huurwoningen worden omgezet naar middensegment huurwoningen. Middensegment huurwoningen Bij middensegment huurwoningen op gemeentelijke grondlocaties geldt dat geen meerwaarde-afdracht voldaan hoeft te worden indien deze 25 jaar als middensegment huurwoning verhuurd zijn geweest5.

Economische meerwaarde bij erfpacht • Indien bij erfpachtsituaties sprake is van economische meerwaarde bij een gewijzigd gebruik van de grond, wordt deze in rekening gebracht. • De meerwaarde wordt bepaald door een vergelijking van de waarden op basis van het toegestane en beoogde nieuwe gebruik. Dit wordt gedaan door een onafhankelijk taxateur. • Voor sociale huurwoningen gelden specifieke routes bij - Omzetting van sociale huur naar koop (bijlage 7) - Omzetting van sociale huur naar (middensegment)huur (bijlage 7) - Verdichting waarbij op dezelfde locatie meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd dan eerder aanwezig • Voor middensegment huurwoningen op gemeentelijke grondlocaties geldt dat geen meerwaarde-afdracht voldaan hoeft te worden indien deze 25 jaar als middensegment huurwoning verhuurd zijn geweest.

3.4.3 Selectie van (markt)partijen Een belangrijke vraag bij de uitgifte van grond en overig vastgoed door de gemeente is aan welke partijen en op welke wijze dit gebeurt. Om dit transparant te laten verlopen, heeft het college de “Beleidsregel selectieproces bij uitgifte, verkoop, verhuur en ingebruikgeving gemeente Utrecht” vastgesteld. Dit beleid is van toepassing bij gemeentelijke uitgiften van onroerende zaken en in lijn met de kaders zoals die volgen uit het Didam-arrest.

Selectie van marktpartijen • Voor de selectie van partijen bij uitgifte van gemeentelijke onroerende zaken geldt de “Beleidsregel selectieproces bij uitgifte, verkoop, verhuur en ingebruikgeving gemeente Utrecht”. • We houden ons aan de kaders uit het Didam-arrest en jurisprudentie. Ook deze kaders zijn nader ingevuld in de “Beleidsregel selectieproces bij uitgifte, verkoop, verhuur en ingebruikgeving gemeente Utrecht”.

Aangepaste voorwaarden middenhuur per mei 2022

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

3.4.4 Uitgiftevoorwaarden Eén van de routes om te sturen op het behalen van onze opgaven is om bij gemeentelijke gronduitgiften voorwaarden op te nemen die bijdragen aan het behalen van die opgaven. Die voorwaarden kunnen per project verschillen en zijn soms gedetailleerd. Niettemin is, ook op het niveau van deze Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024, op onderdelen al duidelijkheid te geven. Met name over de realisatie van woningen en ander vastgoed. Voorwaarden zien daarbij in ieder geval op onderstaande onderwerpen. • Duurzaamheid - Circulariteit - MilieuPrestatieGebouwen-score (MPG-score) - Utrechts Energieprotocol - Diervriendelijk (ver)bouwen - Toegankelijkheid • Wonen - Sociale huurwoningen (termijn beschikbaar houden voor beoogde doelgroep) - Betaalbare koopwoningen (zelfbewoningsplicht en anti-speculatie) - Middensegment huurwoningen - Studentenwoningen (oppervlakten en minimale exploitatietermijnen)

Uitgifte- en selectievoorwaarden • Per project/uitgifte worden uitgifte- en selectievoorwaarden bepaald. • Deze zullen bij woningbouw in ieder geval zien op onderstaande onderwerpen. • Duurzaamheid - Circulair bouwen - Stimuleren van lage MPG-scores - Bouwen conform het Utrechts Energieprotocol - Diervriendelijk bouwen - Toegankelijk bouwen • Woningbouw - Een zelfbewoningsplicht voor betaalbare koopwoningen - Een anti-speculatiebeding voor betaalbare koopwoningen - Voorwaarden voor middensegment huurwoningen - Het beschikbaar houden van sociale huurwoningen voor de beoogde - Oppervlakten voor studentenwoningen en een minimale exploitatietermijn

In bijlage 8 is per onderwerp een nadere toelichting opgenomen.

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

3.4.5 Vergoedingen en indexeringen Reserveringsvergoeding Regelmatig komt het voor dat niet direct overeenstemming wordt bereikt over de uitgifte van grond aan een partij, maar dat partijen graag gronden tijdelijk reserveren zodat diverse zaken in een meer rustige setting uitgezocht kunnen worden. In ruil voor die tijdelijke exclusiviteit moet een reserveringsvergoeding aan de gemeente worden voldaan. Actuele bedragen zijn opgenomen in de Grondprijzenbrief. Er geldt geen terugbetaling als de reservering niet tot een definitieve uitgifte leidt. Leidt de reservering daar wel toe, dan wordt dit verrekend met de afkoopsom. Er wordt geen rente vergoed. Boeterente bij vertraging Vanaf uiterlijk twee maanden nadat zowel de omgevingsvergunning is verleend als een besluit tot gronduitgifte is genomen wordt, tot het moment van aktepassering, een boeterente in rekening gebracht. Deze is gelijk aan de wettelijke rente voor handelstransacties in enig jaar, maar altijd minimaal 8%. Bij de uitgifte van vrije kavels aan particulieren geldt een percentage van 5%. De percentages worden berekend over de grondwaarde. Rente is ook verschuldigd indien de grond voor het moment van juridische levering, met schriftelijke toestemming van de gemeente, in gebruik wordt genomen. De termijn waarover de rente wordt berekend geldt dan vanaf het moment van ingebruikgeving tot het moment van aktepassering.

Indexering afkoopsom eeuwigdurende erfpacht Het moment van overeenkomen van een afkoopsom is in de regel niet gelijk aan het moment van levering. Tussentijds wordt dan geïndexeerd. Hierbij gelden onderstaande uitgangspunten: • In principe geldt een vast percentage van 2,0% per jaar. Bij uitzondering kan een afwijkend vast percentage worden gehanteerd, maar altijd binnen een bandbreedte van 1,0 tot 3,0%. • In specifieke situaties kan een meer kwalitatieve index worden overeengekomen. Dan wordt aansluiting gezocht bij de zogeheten BDB-index en/of CPI-index (alle huishoudens).

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

3.5 Grondprijzen 3.5.1 Uitgangspunten Een belangrijk onderdeel binnen het grondbeleid vormen de door ons te hanteren grondprijzen bij gemeentelijke gronduitgiften en te hanteren tarieven bij enkele hiermee samenhangende onderdelen. Daarbij gelden twee belangrijke uitgangspunten. • Gemeentelijke gronduitgifte vindt altijd plaats tegen een marktconforme prijs die bepaald wordt door de beoogd te realiseren functie uitgaande van de locatie waar die functie gerealiseerd wordt. • Ten behoeve van het voorkomen van het mogelijk verlenen van ongeoorloofde staatssteun wordt altijd een taxatie door een onafhankelijk taxateur uitgevoerd, tenzij er voldoende referenties zijn of uitgifte via een tender plaatsvindt. Bij de taxatie gelden in ieder geval onderstaande uitgangspunten: • De locatie en marktsituatie bepalen de opbrengst. • De vormfactor en bouwkosten worden gebaseerd op een ‘genormeerde’ situatie. Wél kan er sprake zijn van locatiespecifieke factoren. • In de stichtingskosten wordt ook rekening gehouden met inrichtingskosten van de kavel (aanleg verharding, groen, etc.) • Als de vereiste parkeernorm en de kavelgrootte een gebouwde parkeervoorziening noodzakelijk maken, wordt hiermee rekening gehouden bij de opbrengsten en de stichtingskosten.

Grondprijzen • Gemeentelijke grondprijzen zijn altijd marktconform. • Ten behoeve van het voorkomen van het verlenen van ongeoorloofde staatssteun wordt een taxatie opgesteld, tenzij er voldoende referenties zijn of uitgifte via een tender plaatsvindt.

3.5.2 Grondprijzenbrief Jaarlijks wordt een Grondprijzenbrief opgesteld met actuele grondprijzen en enkele overige tarieven op basis van actuele marktgegevens. Daarbij gelden onderstaande kaders. • De Grondprijzenbrief vormt bij gemeentelijke gronduitgiften het kader voor te hanteren grondprijzen. • De Grondprijzenbrief vormt de grondslag voor in onze grondexploitaties op te nemen grondopbrengsten. • De Grondprijzenbrief presenteert grondprijzen per functie. In de basis zijn dit onderstaande functies7: - Parkeren - Wonen8 - Maatschappelijke voorzieningen - Kantoren - Eerstelijnszorg, kinder- en buitenschoolse opvang - Bedrijven - Detailhandel, horeca en leisure - Energie- en nutsvoorzieningen - Snippergroen - Hotels en short-stay • Daarnaast presenteert de Grondprijzenbrief tarieven voor: - Voorschotbedragen ten behoeve van dekking van gemeentelijke plankosten afhankelijk van het UPP dat aan de orde is - Aktetekeningen - Correctiefactor bij functiewijziging van sociale huur naar koop (zie bijlage 7) - Reserveringsvergoedingen • Tot slot presenteert de Grondprijzenbrief de actuele grenzen voor - Sociale- en middensegment huurwoningen - Betaalbare koopwoningen • De Grondprijzenbrief wordt jaarlijks vastgesteld door het college. Wijzigingen dan wel nadere detailleringen hiervan zijn mogelijk indien hiertoe noodzaak bestaat.

Hierover wordt dan gerapporteerd in de Grondprijzenbrief. 8 De Grondprijzenbrief gaat uit van verschillende woningcategorieën (huur en koop). Eventuele nieuwe woonconcepten zullen zoveel mogelijk benaderd worden vanuit deze woningcategorieën (vgl. bijvoorbeeld de wooncoöperatie). Mochten nieuwe woonconcepten aanleiding geven tot het introduceren van een afzonderlijke woningcategorie, dan zal daarover gerapporteerd worden in de Grondprijzenbrief 9 Bij genormeerd residueel rekenen worden op basis van (vooraf) vastgestelde standaardtypen doorrekeningen gemaakt. Deze standaarden zijn afgeleid van veel in de Utrechtse woningmarkt voorkomende woning- en kavelgroottes. Naarmate onderhandelingen verder gaan en er meer bekend is over de te realiseren woningen, kunnen de berekeningen worden aangevuld/aangepast met projectspecifieke input. 7

Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024

Grondprijzenbrief • De Grondprijzenbrief wordt jaarlijks opgesteld en presenteert de gemeentelijke kaders voor te hanteren grondprijzen en grondopbrengsten in de eigen grondexploitaties. • Grondprijzen worden vastgesteld afhankelijk van de functie en de locatie waar die gerealiseerd wordt. • De Grondprijzenbrief presenteert jaarlijks de actuele grondprijskaders voor verschillende hoofdfuncties. • De Grondprijzenbrief presenteert tarieven voor enkele overige financiële onderdelen binnen het grondbeleid. • De Grondprijzenbrief presenteert de actuele prijsgrenzen voor socialeen middensegment huurwoningen en voor betaalbare koopwoningen. • De Grondprijzenbrief wordt vastgesteld door het college.

Om marktconforme grondprijzen te bepalen kunnen in de praktijk verschillende routes worden gevolgd. Een toelichting op die routes is opgenomen in bijlage 9. Voor de meeste van de genoemde functies hanteren we de (genormeerd) residuele grondprijsmethode als uitgangspunt om de marktconforme grondprijzen te bepalen. Voor enkele functies gelden genormeerde grondprijzen en voor enkele functies gelden aanvullende kaders. Genormeerde grondprijzen gelden voor sociale huurwoningen, maatschappelijke voorzieningen en snippergroen. Negatieve grondwaarden/-prijzen worden niet toegepast.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Utrecht&id=c7122298-0071-441e-b523-7fce9f760365